T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2023/58-S.23.106
BAŞVURU NO : 2022/13161
KARAR TARİHİ : 02/01/2023
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : İZMİR ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL
MÜDÜRLÜĞÜ
Başvuranın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların
BAŞVURUNUN KONUSU :
Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan hissesinin satışı işleminin iptali talebine ilişkindir.
BAŞVURU TARİHİ : 12/09/2022
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Kurumumuza 12.09.2022 tarihinde tarafından yapılan başvuruda
başvuran özetle; paydaşı olduğu İzmir İli Karşıyaka İlçesi Bahariye Mahallesi ada parsel numaralı taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alanlar arasında yer aldığından bahisle diğer hissedarlara satışına karar verildiğini, ancak 6306 sayılı
Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar” başlıklı 15 inci maddesinin 2 nci fıkrasında bu şekilde satış işlemi yapılabilmesinin belli şartlara tabi olduğunun hükme bağlandığını, bu kapsamda hem usulüne uygun alınmış bir karar bulunmadığını, hem de kendisine usulüne uygun şekilde bir tebligat yapılmadığını, buna rağmen taşınmaza ilişkin müteahhitle sözleşme imzalandığını, ardından kendisinin bu durumu öğrenerek sözleşmeye katılacağını bildirdiğini, ancak taşınmaz satış ihalesine katılımının engellendiğini, konuyla ilgili itirazda bulunduğunu ve itirazının kabul edilmediğini, ayrıca taşınmazın bedel tespitinin de gerçeğe uygun olmadığını, hem taşınmazın rayiç değerinin altında bir bedel belirlenmesi hem de ihaleye katılımının engellenmesi suretiyle zarara uğradığını, öte yandan söz konusu taşınmaza ilişkin 2014 yılında Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin / Esas sayılı dosyası üzerinden açılan ortaklığın giderilmesi davasında da satışın genel açık artırmayla yapılmasına karar verildiğini, kendisinin söz konusu karara karşı
istinaf kanun yoluna başvurduğunu ve bunun üzerine İzmir bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin
/ Esas, / Karar sayılı ve 20.10.2017 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiğini, böylece ortaklığın giderilmesi amacıyla yapılacak satışın açık artırmayla yapılacağının kesinleştiğini, ancak anılan mahkeme kararına rağmen ortaklığın giderilmesini talep eden davacının 6 yıl boyunca satış için başvuru yapmadığını, gelinen aşamada ise aynı kişinin girişimleri sonucunda hukuka aykırı şekilde satış yapıldığını ifade etmekte; yapılan satış işleminin iptalini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 20.09.2022 tarihli ve sayılı bilgi-belge talep yazısına cevaben İzmir
Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün 27.09.2022 tarihli ve – – sayılı yazısı ekinde ilgili bilgi-belgeler gönderilmiş olup yapılan açıklamada;
2.1) Taşınmaz maliki vekili tarafından 02.12.2021 tarih ve
kayıt numaralı dilekçe ile İl Müdürlüğüne başvuru yapıldığı,
2.2) Anılan dilekçede; bahse konu taşınmaz maliklerince toplantı yapıldığının ve 2/3 çoğunluğun
sağlanarak karara bağlanıldığının, ancak söz konusu taşınmaz maliklerinden , , , , , , , , , , , ve ile anlaşma sağlanamadığının, dolayısıyla karara katılmayan maliklere ait hisselerin 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereğince diğer hissedarlara satış işleminin gerçekleştirilmesinin talep edildiği,
2.3) Bu kapsamda öncelikle 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği gereği yapılan değer tespiti
üzerinden ilgili Kanun gereğince kurulan satış komisyonu tarafından 2/3 hisse maliklerinin almış olduğu karara katılmayan maliklerin hisseleri üzerine 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4. fıkrası hükmü gereğince satış ve devrin engellenmesi amacıyla Karşıyaka Tapu
Müdürlüğü’nden 03.02.2022 tarihli ve sayılı yazı ile şerh verilmesinin istenildiği, Karşıyaka Tapu
Müdürlüğü tarafından söz konusu şerhin konulduğuna ilişkin sayılı yazı ile bilgi verildiği,
2.4) Ayrıca taşınmazın tapu kayıtlarında Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir şerhi
bulunması nedeniyle 03.02.2022 tarih ve sayılı yazı ile taşınmazın satışında herhangi bir sakınca bulunup bulunmadığının sorulduğu, bunun üzerine mahkemesi tarafından 17.02.2022 tarih / Esas sayılı yazısı ile taşınmazın satışında herhangi bir sakınca bulunmadığının bildirildiği,
2.5) Ardından Müdürlük bünyesinde kurulan Değer Tespit Komisyonunca satışa çıkacak olan taşınmaza
değer tespiti yapılmak üzere 03.02.2022 tarih ve sayılı yazının Komisyona gönderildiği,
2.6) Bunun üzerine Değer Tespit Komisyonu tarafından hazırlanan 11.02.2022 tarihli değerleme
raporunun 14.02.2022 tarih ve sayılı yazı ile satış Komisyonuna gönderildiği,
2.7) Söz konusu raporda başvuranın hissesine karşılık gelen kısmın değerinin 12.877,00 TL olarak
belirlendiği,
2.8) Hisselerinin satışının 16.03.2022 Çarşamba günü saat 10:30 yapılacağının 17.02.2022 tarih ve
sayılı yazı ile başvurana 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca tebligat mazbatalı olarak gönderildiği, evrakın muhtara teslim edildiği ve kendisinin kapısına haber alma kağıdı yapıştırıldığına dair tebliğ alındısının İdareye ulaştığı, akabinde 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinin 4. fıkrası hükmü uyarınca satış iş ve işlemlerine devam edildiği,
2.9) 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin hükümleri doğrultusunda
16.03.2022 tarihinde saat 10:30’da Müdürlükte taşınmaz malikleri ve komisyon üyeleri ile birlikte
toplanıldığı, başvuranın hissesinin 12.900,00 TL bedelle isimli malike satılarak satış işleminin tutanak altına alındığı,
2.10) Ardından 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 8. fıkrası uyarınca satış
bedelinin yatırılması için Ziraat Bankası Bayraklı Şube Müdürlüğü nezdinde 16.03.2022 tarih ve sayılı yazı ile başvuran adına hesap açılmasının talep edildiği,
2.11) Yine Karşıyaka Tapu Müdürlüğü’ne yazılan 11.04.2022 tarih ve sayılı yazı ile 6306 sayılı
Kanunun 6 ncı maddesinin 1 inci fıkrası uyarınca tapu kaydındaki takyidatların da terkin edilerek tanzim edilecek olan tapu senedinin ve tapu kayıt örneğinin ivedilikle Müdürlüğe gönderilmesinin istenildiği,
2.12) Karşıyaka Tapu Müdürlüğünün 30.04.2022 tarih ve sayılı yazısı ile başvurana ait pay
üzerindeki 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca Açık Arttırma
Usulü ile yapılan satış işlemine ait tapu kaydının yazı ekinde gönderildiği,
2.13) Karşıyaka Belediye Başkanlığı’na gönderilen 10.05.2022 tarih ve sayılı yazı ile başvuranın
emlak vergi borcunun bulunup bulunmadığının sorulduğu, Karşıyaka Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler
Müdürlüğü’nün 11.05.2022 tarih ve sayılı yazısı ile emlak vergi borcu bulunmadığının bildirildiği,
2.14) Bunun üzerine 16.05.2022 tarih ve sayılı yazı ile ilgili Bankasına ve hissesi satılan
başvurana dağıtımlı olarak blokenin kaldırılması ve hak sahibine ödeme yapılmasının bildirildiği,
2.15) Başvuranın ile ’a göndermiş olduğu ihtarnamelerin
incelenmesi sonucunda, gönderilen adreslerin muhatapların güncel MERNİS adresleri olmadığını tespit ettikleri,
2.16) Sonuç olarak, Müdürlükleri tarafından yapılan satış işlemlerinin 6306 sayılı Kanun ve ilgili
Yönetmelik kapsamında usulüne uygun olarak yerine getirildiği
ifade edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3) Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma
hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı’na bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”,
4) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci
maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
5) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un “Uygulama
işlemleri” başlıklı 6 ncı maddesinin birinci fıkrasında; “(Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/20187153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya
uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.
(Değişik cümle:10/6/2022-7410/26 md.) Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ve Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde anlaşma yolu ile Bakanlığa, TOKİ’ye veya İdareye bedeli karşılığında devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler
Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.”
6) 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin,
6.1) “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak
uygulamalar” başlıklı 15 inci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında; “(2) (Değişik:RG-21/6/2019-
30808) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu
yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya
İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.”
6.2) “Açık artırma usulü ile satış” başlıklı 15/A maddesinde; “(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları
ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak
Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
(2) Satış için yapılacak müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir.
(3) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel
Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.
(4) (Değişik:RG-19/10/2019-30923) Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur.
(5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Satış bedelinin belirtilen hak sahiplerine ödenmesi ile ilgili iş ve işlemler ilgili mevzuatına göre ve ilgililerince yürütülür. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
(6) Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez.
Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz.
(7) Satışa katılan katılımcıların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek katılımcıların keyfiyeti, arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur.
(8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılmasını karara bağlar ve bu katılımcıdan satış bedelini yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırması istenir.
Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran katılımcıya satış yapılır.
(9) Satışa iştirak eden tek bir katılımcı olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu katılımcının vereceği teklif geçerli kabul edilir.
(10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı
Müdürlüğe veya İdareye gönderilir ve Müdürlük veya İdarece durum payı satılan ilgiliye bildirilir.”
7) 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği
Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in “Ret kararı” başlıklı 33 üncü maddesinde; “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olmadığı kanaatine varılması hâlinde ret kararı verilir…”
düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
8) Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; başvuranın, 6306 sayılı
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında satılan taşınmaz hissesinin ihale, ilan ve satış süreçlerinin mevzuata aykırı şekilde yürütüldüğü gerekçesiyle satışın iptali talebi kapsamında Ret Kararı verilmesi yönünde hazırlanan öneri Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
9) Başvuran, 1 no.lu paragrafta yer verildiği üzere, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında satılan taşınmaz hissesinin ihale, ilan ve satış süreçlerinin mevzuata aykırı şekilde yürütüldüğü gerekçesiyle satışın iptalini talep etmektedir.
10) Konuyla ilgili 5 nolu paragrafta yer verilmiş olan mevzuata bakıldığında; 6306 sayılı Afet Riski
Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılacak satış işlemlerinin genel hatları ile düzenlendiği, 6 nolu paragrafta yer verilmiş olan mevzuata bakıldığında ise; satış işleminin her bir 1 aşamasının ayrıntılarına yer verildiği tespit edilmiştir .
11) Bu kapsamda başvuruya konu uyuşmazlık çerçevesinde; idare tarafından gönderilen bilgi ve
belgelerin incelenmesi neticesinde, kanun ve yönetmelik hükümleri uyarınca belirlenen sıraya uyulmak suretiyle ihale, ilan ve satış süreçlerinin eksiksiz olarak mevzuatta yer aldığı şekilde yerine getirildiği anlaşılmıştır. Nitekim yapılan incelemede;
11.1) Yönetmeliğin 15/A maddesinin 1 inci fıkrasında sayılan belgelerin eksiksiz olarak dilekçeye
eklenmek suretiyle, taşınmaz maliki vekili tarafından 02.12.2021 tarih ve kayıt numaralı dilekçe ile İl Müdürlüğüne başvuru yapıldığı,
11.2) Anılan başvuru üzerine idare tarafından Yönetmeliğin 15/A maddesinin 2 nci fıkrası uyarınca
Karşıyaka Tapu Müdürlüğü’ne yazılan 03.02.2022 tarihli yazı ile taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması gerektiğinin bildirildiği ve Karşıyaka
Tapu Müdürlüğü tarafından da söz konusu şerhin konulduğu,
11.3) Ayrıca mevzuatta yer almamakla birlikte taşınmazın tapu kayıtlarında Karşıyaka 1. Sulh Hukuk
Mahkemesinin ihtiyati tedbir şerhi bulunması nedeniyle 03.02.2022 tarihli yazı ile taşınmazın satışında herhangi bir sakınca bulunup bulunmadığının mahkemeden de sorulduğu ve mahkemece taşınmazın satışında herhangi bir sakınca bulunmadığının bildirildiği,
11.4) Ardından Yönetmeliğin 15/A maddesinin 3 üncü fıkrası uyarınca satışı yapılacak arsa paylarının
rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Bedel Tespiti Komisyonu ile
Satış Komisyonu kurulduğu, Bedel Tespiti Komisyonunca yapılan incelemeler neticesinde başvuranın hissesine karşılık gelen kısmın değerinin 12.877,00 TL olarak belirlendiği,
11.5) Bedelin belirlenmesini müteakip idare tarafından Yönetmeliğin 15/A maddesinin 4 üncü fıkrası
uyarınca, hisselerinin satışının 16.03.2022 Çarşamba günü saat 10:30’da yapılacağının 17.02.2022 tarihli yazı ile başvurana bildirildiği,
1
Baki Sakallı, “6306 Sayılı Kanun’a Göre İdarenin Yaptığı Taşınmaz Satış İşleminin İdari Yargı Denetimi”, İzmir Barosu
Dergisi, 2019, s. 27. Gün Yazıcı, 6306 Sayılı Kanun Uyarınca Riskli Yapılar ve Yargısal Denetim (Yayımlanmış Yüksek Lisans
Tezi), Yeditepe Üniversitesi, 2018, s.31. (Erişim tarihi: 22.12.2022)
11.6) Öte yandan her ne kadar başvuran tarafından kendisine yapılmış geçerli bir tebligat
bulunmadığından işlemlerin usulsüz olduğu iddia edilmekte ise de ilgili Yönetmeliğin 15/A maddesinin 4 üncü fıkrasında; arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmamasının satışın geçerliliğine etki etmeyeceğinin ve gıyaplarında yapılan satış işleminin geçerli olacağının hükme bağlandığı göz önünde bulundurulduğunda söz konusu iddiaların yasal dayanaktan yoksun olduğu,
11.7) Bununla birlikte PTT gönderi takip bölümünde no.lu gönderi numarası yazılarak
yapılan sorgulamada (https://gonderitakip.ptt.gov.tr/Track/summaryResult) idarenin söz konusu yazısının
24.02.2022 tarihinde Tebligat Kanunu’nun 21. maddesine göre muhtara teslim tebliğ ve ayrıca başvuranın
kapısına haber alma kağıdı yapıştırıldığı, dolayısıyla başvuranın kendisine yapılmış geçerli bir tebligat bulunmadığına ilişkin iddialarının bu yönüyle de dayanaktan yoksun olduğu,
11.8) 16.03.2022 tarihinde yapılan toplantıda başvuranın hissesinin 12.900,00 TL bedelle
isimli malike satıldığı göz önünde bulundurulduğunda, Yönetmeliğin 15/A maddesinin 8 inci fıkrası uyarınca tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere belirlenecek bedele satışın gerçekleştirildiği hususunun tartışmasız olduğu,
11.9) Satış kararını müteakip Yönetmeliğin 15/A maddesinin 10 uncu fıkrası uyarınca satış bedelinin
yatırılması için Ziraat Bankası Bayraklı Şube Müdürlüğü nezdinde 16.03.2022 tarihli yazı ile başvuran adına hesap açılmasının talep edildiği,
11.10) Bu esnada Karşıyaka Tapu Müdürlüğü’ne yazılan 11.04.2022 tarihli yazı ile takyidatların da terkin
edilerek tanzim edilecek olan tapu senedinin ve tapu kayıt örneğinin gönderilmesinin istenilmesi üzerine ilgili tapu kaydının gönderildiği,
11.11) Nihayetinde başvuranın herhangi bir emlak vergi borcu olmadığının teyit edilmesi üzerine
16.05.2022 tarihli yazı ile ilgili Bankasına ve hissesi satılan başvurana blokenin kaldırılması ve hak sahibine
ödeme yapılmasının bildirildiği,
11.12) Başvuranın ile ’a müteaddit defalar konuyla ilgili
ihtarname göndermesine rağmen satış işlemlerine dâhil edilmesinin engellendiği iddiasına ilişkin yapılan incelemede, gönderilen adreslerin muhatapların güncel MERNİS adresleri olmadığı ve dolayısıyla başvuranın iddialarının bu yönüyle de dayanaktan yoksun olduğu
anlaşılmıştır.
12) Tüm bu açıklamalar çerçevesinde; başvuru konusu olayda İzmir Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından kendisine yapılan 02.12.2021 tarihli başvuru üzerine İzmir İli
Karşıyaka İlçesi Bahariye Mahallesi ada parsel numaralı taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında 2/3 çoğunluğa katılmayan maliklerin hisselerinin satışı işlemini gerçekleştirirken ilgili kanun ve yönetmelik hükümlerinde ayrıntıları ile düzenlenen
hükümlere eksiksiz olarak riayet ettiği, dolayısıyla idarenin işleminde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığından başvuranın hisse satışının iptali talebinin reddi gerektiği değerlendirilmiştir.
13) Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; başvuranın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında satılan taşınmaz hissesinin ihale, ilan ve satış süreçlerinin mevzuata aykırı şekilde yürütüldüğü gerekçesiyle satışın iptali talebi kapsamında Ret Kararı verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
14) İyi yönetim ilkelerine 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; hem başvuranın dilekçesi hem de şikâyet başvurusunun inceleme ve araştırması kapsamında idare tarafından süresi içerisinde işlem tesis edildiği; böylece “makul sürede karar verme” ve
“kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davranıldığı anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
15) 6328 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca başvurunun Kurumumuz
tarafından reddedilmesi hâlinde, durmuş olan dava açma süresi gerekçeli ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden arta kalan sürede İzmir İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre,
Başvurunun REDDİNE,
Kararın başvuran ile İZMİR ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL
MÜDÜRLÜĞÜ’NE tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi