6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yeniden inşası sonrası üçüncü kişilere satış işlemlerinde tapu harcı talebi (KDK)

sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu; ( 4) sayılı tarifenin “I- Tapu

İşlemleri” başlıklı bölümünün 20/a bendinde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında, gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında harç alınacağı hüküm altına alınmıştır .

3.1. Aynı Kanunun 63 üncü maddesinin ikinci fıkrasında, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı; aynı maddenin dördüncü fırkasında ise, tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re’sen tarh edileceği ve bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için,

213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezasının % 25 nispetinde uygulanacağı hüküm

altına alınmıştır .

3.2. Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcına esas olacak değer, gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek alım-satım bedeli olup, tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re’sen tarh edileceği tabiidir .

3.3. Yine aynı Kanunun 123 üncü maddesinin birinci fıkrasında ise özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır .

3.4. Öte yandan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde, “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir .” hükmü, 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasında ise “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır .” hükmü bulunmaktadır . 6306 sayılı Kanunla, Kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerle yapılacak işlemlere yönelik istisna öngörülmekte olup, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlemler ve kağıtlara istisna uygulanmasının Kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir .

3.5. Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespiti yapılan taşınmazın üzerine inşa edilerek hak sahibi malikler ile düzenlenecek sözleşme kapsamında verilecek konut ve iş yerlerinin, hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç aranılmaması gerekmekle birlikte; riskli yapı olarak tespiti yapılan taşınmaz üzerinde inşa edilecek konutların hak sahibi malik dışında üçüncü kişilere satışı nedeniyle tapuda yapılacak işlemlere anılan Kanun kapsamında harç istisnası uygulanması mümkün bulunmamaktadır .

3.6. Bu itibarla, Muğla ili, Marmaris İlçesi, ada parselde kayıtlı binanın riskli yapı olarak

4 / 8tespit edildikten sonra yıkılarak yeniden inşa edilen binada bulunan bağımsız bir bölümün

tarafından satılmasına ilişkin işlem 6306 sayılı Kanuna göre istisna kapsamında bulunmadığından, gerçek değerin beyan edilmemesi nedeniyle yapılan tarhiyatın kaldırılmasına ilişkin talebin reddi ile söz konusu gayrimenkulün mükellef tarafından satılmasına ilişkin 25/ 07/ 2014 tarihli işlem nedeniyle tahsil edilen ancak mükellefe haksız iade edildiği anlaşılan

1.220 TL tapu harcı için mükellef adına tarhiyat yapılmasına ilişkin olarak Marmaris Vergi

Dairesi Müdürlüğünce yapılan işlemlerde mevzuata aykırılık teşkil eden bir yön bulunmamaktadır .

3.7. Öte yandan, şikayetçi tarafından Başkanlığımıza yapılan bir başvuru veya Başkanlığımıza karşı açılan bir dava bulunmamaktadır .” açıklamalarına yer verilmiştir .

III. İLGİLİ MEVZUAT

4. Anayasanın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “ Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir . Türkiye Büyük

Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikayetleri inceler .” hükmü yer almaktadır .

5. Anayasanın ‘Vergi ödevi’ başlıklı 73 üncü maddesinin üçüncü fıkrasında ; “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konur, değiştirilir veya kaldırılır .” dördüncü fıkrasında ise;

“Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklerin muaflık, istisna ve indirimleriyle oranlarına ilişkin hükümlerinde kanunun belirtiği yukarı ve aşağı sınırlar içinde değişiklik yapmak yetkisi

Bakanlar Kuruluna verilebilir .” hükmüne yer verilmiştir .

6. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “ Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir .”, hükmü yer almaktadır .

7. 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nun “Mevzuu” başlıklı 57 nci maddesinde; “ Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı ( 4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir .” hükmüne, Kanuna bağlı 4 Sayılı tarifenin 20/a bendinde ise ; “ Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebrî icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı …” tapu harcı alınacağı hükme bağlanmıştır .

8. Aynı Kanunun “Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri” başlıklı 63 üncü maddesinin ikinci fıkrasında, “ Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır .” hükmüne, aynı maddenin dördüncü fırkasında, “ Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir . Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer

5 / 8kanunda belirtilen amaç gerçekleşmiş olur . Yani binanın yıkılarak yeni bir binanın inşa edilmesi ve

bağımsız bölümlerin davacı adına tapuda tescil edilmesi safhası da dahil olmak üzere bu sürece kadarki tüm safhalar aynı kanunun 7/ 9 maddesi kapsamında tapu harcından muaf olmasına karşın, binanın yenilenmesinden sonraki aşamalarda 3. kişilerle yapılan işlemlerden (alım-satım işlemi)

doğacak olan vergi, harç ve ücretler için, aynı kanunun 7/ 9 maddesi kapsamında istisna hükmünün uygulanması mümkün değildir . Aksi yorum, bir kere riskli yapı olarak belirlenen bir yapının yıkılması sonucu yapılan yeni binanın ilanihaye tüm alım-satım ve diğer işlemler sebebiyle doğan vergi, harç ve bir kısım ücretlerden istisna olmasını gerektirir ki, bu durum kanunun amacıyla bağdaşmaz . Bu durumda, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılan yapıdaki bağımsız bölümlerden biri ya da bir kaçının hak sahibi dışındaki üçüncü kişilere satılması işleminin, anılan Yasa’da belirtilen istisna kapsamındaki satış olarak değerlendirilmesi mümkün olmadığından, tapu harcı hesaplanarak davacıdan tahsil edilmesinde ve söz konusu tapu harcının iptali istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır .” yönünde açıklamalara yer verilmiştir .

13. 6306 sayılı Kanunun amacının, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu ve söz konusu istisnanın bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalara ilişkin olduğu anlaşılmaktadır .

14. Üzerinde ri skli yapı şerhi bulunan uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince (hak sahibi malik), yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu hususunun tapu kütüğünde belirtildiği tarihten itibaren söz konusu yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce Kanun uyarınca yapılan ilk satış, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılan kat veya hasılat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu siciline işlenmesi işlemlerinde harç alınmaması, 15. Diğer taraftan, riskli yapılar yıkıldıktan sonra yerine inşa edilen konutların hak sahibi malikler adına tescil edildikten sonra, hak sahibi malikler tarafından satılması durumunda veya kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhit adına tescil edilen gayrimenkullerin müteahhitler tarafından satılması durumunda söz konusu satış işlemlerinden harç alınmasının gerektiği, tespit edilmiştir .

16. 492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesi ile anılan Kanuna bağlı ( 4) sayılı tarifenin I- 20/a fıkrası ile birlikte aynı Kanununun 63 üncü maddesinin ikinci ve dördüncü fıkralarında yer verilen değerinden madde hükümlerinin incelenmesinden; gayrimenkul devir ve iktisaplarında emlak vergisi az olmamak üzere gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı hesaplanması gerektiği, tapuda beyan edilen değerin alım-satım bedelinin altında kaldığının idarece belirlenmesi halinde ise mükelleflerin, vergi ziyaı cezası ile birlikte fark tapu harcını ödemek durumunda kalacakları, görülmektedir .

17. Bu bağlamda, uyuşmazlık konusu hakkında Gelir İdaresi Başkanlığı’nın cevabi yazısında belirtilen; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespiti yapılan taşınmazın üzerinde inşa edilerek hak sahibi malikler ile düzenlenecek sözleşme kapsamında verilecek konut ve işyerlerinin, hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç aranılmaması bununla birlikte; riskli yapı olarak tespiti yapılan taşınmazın üzerinde inşa edilecek konutların hak sahibi malik dışında üçüncü kişilere satışı

7 / 8nedeniyle tapuda yapılacak işlemlere anılan Kanun kapsamında harç istisnası uygulanması mümkün

bulunmadığı yönündeki açıklamalar 6306 sayılı Kanun kapsamındaki istisnayı açıkça izah ettiğinden, Kararın 10 no.lu paragrafında özetlenen şikayet konusu hakkında ilgili idare tarafından tesis idari işlemlerde hukuka aykırılık tespit edilememiştir .

18. Yukarıdan bu yana tüm açıklananlar, şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların yıkılarak yeniden inşasına yönelik olarak anılan Kanun kapsamında yer alan hak sahibi maliklerin yapacağı işlemlere istisna öngörüldüğü ancak, hak sahiplerinin taraf olmadığı işlemlerin Kanun kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığı göz önüne alındığında, Muğla İli, Marmaris İlçesi, ada parselde kayıtlı binanın riskli yapı olarak tespit edildikten sonra yıkılarak yeniden inşa edilen binada bulunan bağımsız bir bölümün şikayetçi tarafından satılmasına ilişkin işlem hakkında Marmaris Vergi Dairesi Müdürlüğü tarafından tesis edilen idari işlemlerde hukuka aykırılık bulunmamaktadır .

B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 19. İyi yönetim ilkelerine, 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan

Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında

Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir . Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idarelerden istenilen bilgi ve belgelerin

Kurumumuza süresi içinde ve gerekçeli olarak gönderildiği, idarenin başvuranla ilgili işlemlerde kanunlara uygunluk, hesap verilebilirlik, makul sürede ve gerekçeli karar verme, kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi ilkelerine uygun hareket edildiği, değerlendirilmiştir .

VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT

20. 14/ 06/ 2012 tarihli ve 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu “Ret

Kararı”nın başvurana tebliği tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, Muğla Vergi Mahkemesinde yargı yolu açıktır .

VII. KARAR

Yukarıda açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre; BAŞVURUNUN REDDİNE, Kararın BAŞVURANA ve MARMARİS VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜNE tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi .

Şeref MALKOÇ

Kamu Başdenetçisi