3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16 ncı madde kapsamında düzenlenen yapı kayıt belgelerine istinaden yapılan ruhsatlandırmalar (ÇŞB)

NOT: 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16 ncı madde kapsamında düzenlenen yapı kayıt belgelerine istinaden yapılan ruhsatlandırmalar hk.

T.C.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü

Sayı : 71188846/622.02/E.172134 Konu : Yapı kayıt belgesi

… VALİLİĞİNE

(Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü)

İlgi : a) … Belediye Başkanlığının … tarih ve … sayılı yazısı. b) … tarih ve … sayılı yazınız.

İlgi (b) yazı ekinde alınan ilgi (a) yazıyla; 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16 ncı madde kapsamında düzenlenen yapı kayıt belgelerine istinaden yapılan ruhsatlandırmalarda tereddüt yaşandığı ifade edilerek yaşanan tereddütlere ilişkin Genel Müdürlüğümüz görüşü talep edilmektedir.

Bilindiği üzere işyerlerinin ruhsatlandırılması ve denetlenmesine dair iş ve işlemler, 10/08/2005 tarih ve 25902 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında yürütülmektedir.

Mezkûr Yönetmeliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasının;
(b) bendinde, “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması, Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması,”
(c) bendinde “Özel yapı şeklini gerektiren sinema, tiyatro, düğün salonu, otel, hamam, sauna; ekmek fırını ile akaryakıt, sıvılaştırılmış petrol gazı, sıvılaştırılmış doğal gaz ve sıkıştırılmış doğal gaz istasyonu için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması,”
(m) bendinde “Ekmek fırınlarının bu amaca tahsisli ayrık nizamda müstakil binalarda açılmış olması (Ancak, alışveriş merkezleri içinde bulunan 1000 m2 ve üstü alana sahip hipermarket, süpermarket, grossmarket ve megamarket gibi adlarla açılan işyerleri bünyesinde yer alan fırınlarda ayrık nizamda müstakil bina şartı aranmaz.),”
hükümleri yer almaktadır.

Diğer taraftan 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesi, “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir. (…) Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. (…) Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya

yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir. (…) Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır. (…) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.” hükmünü taşımaktadır.

Yine 06/06/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesinin beşinci fıkrası “Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.” hükmünü, 6 ncı maddesinin sekizinci fıkrası “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.” hükmünü, 9 uncu maddesi “Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır.” hükmünü içermektedir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin;
4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (y) bendinde; “Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.),” , “Yapı ruhsatı işlemleri” başlıklı 55 inci maddesinin sekizinci fıkrasında, “Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.”,
“Esaslı tadilat” başlıklı 58 inci maddesinde, “(1) Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. (2) Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır. (3) Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır. (4) İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.”
hükümleri yer almaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24 üncü maddesinde, “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (…)” hükmüne yer verilmiştir.

Konuyla ilgili olarak Bakanlığımız Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünden alınan görüşte;
“(…) Belirtilen sebeplerle, ister özel yapı şeklini gerektiren işyerlerinde, isterse diğer işyerlerinde, işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken, yukarıda belirtilen hüküm ve hususlar çerçevesinde yapının bulunduğu alana ilişkin imar planlarının olup olmadığına veya yapının imar planlarında öngörülen kullanım kararlarına uygun olup olmadığına veya yapının imar mevzuatına uygun inşa edilip edilmediğine bakılmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi olan yapıların Yapı Kullanım İzin Belgesi varmış gibi değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı verilirken Yapı Kullanım İzin Belgesi dışında (İmar Mevzuatı ve imar planlarına uygunluk dışında) ilgili mevzuatı gereğince aranan, özellikle güvenlik tedbirleri

bakımından özel şartlar var ise, bu şartların değerlendirilmektedir.

yerine getirilmesinin gerektiği

Diğer taraftan, Yapı Kayıt Belgesinde yapının konut veya ticari maksatlı olarak

kullanıldığını belirten “konut” veya “ticari” ifadelerinin yer alması gerekmekte olup sinema,

tiyatro, fırın gibi hangi ticari maksatla kullanıldığına ilişkin detaylı bir belirtmeye gerek

bulunmamaktadır.” denilmektedir.

Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri ve görüş kapsamında;
1) Yapı ruhsatı bulunan ancak yapı kullanma izin belgesi bulunmayan ya da yapı kullanma izin belgesi bulunan ancak niteliğinde garaj, depo veya hangar olarak görünen yapılar için yapı kayıt belgesi alınması ve özel yapı şeklini gerektiren işyeri açılması halinde ruhsat düzenlenip düzenlenemeyeceğine ilişkin olarak; İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesinin beşinci fıkrası kapsamında yapı kayıt belgesinin afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla ve yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümleriçin ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenleneceği hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesinde garaj, depo veya hangar olarak görünen yapılar için “ticari” nitelikte yapı kayıt belgesi alınabileceği ve o yapıda yürütülecek faaliyet ile ilgili yapı kullanma izin belgesi hariç mer’i mevzuat uyarınca aranması gereken tüm şartların sağlanması halinde ruhsatlandırmanın yapılabileceği,
2) Yapı ruhsatında ve yapı kullanma izin belgesinde mesken, garaj veya depo olarak görünen yerler için “ticari” nitelikte yapı kayıt belgesi alınması ve tapuda cins değişikliği yapılmaması durumları ile yapı kullanma izin belgesi mesken olan ancak yapı kayıt belgesi ile ticari niteliğe dönüştürülen yerlerde yapılan tapu cins değişikliklerine istinaden ruhsat düzenlenip düzenlenemeyeceğine ilişkin olarak; İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında tapuda mesken olarak görünen yerlerde kat maliklerinden oybirliği kararı, yine tapuda işyeri olarak görünen yerlerde umuma açık istirahat ve eğlence yer açılması halinde kat maliklerinden oy çokluğu kararı aranması gerektiği, ancak tapuda garaj veya depo olarak görünen yerler için cins değişikliği yapılmaksızın herhangi bir faaliyet yürütülmesinin mümkün olmayacağı, tapuda gerekli cins değişikliklerinin yapılması ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte o faaliyet için aranan şartların sağlanması kaydıyla ruhsat düzenlenmesinin mümkün olduğu, değerlendirilmektedir.

Bilgi ve gereğini rica ederim.

Bakan a.

Genel Müdür