|
ÖZET: Başvuru, Antalya’da bulunan bir restoranın apartman ortak alanlarını işgal ettiği ve bu nedenle alınan Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal edilmesi talebine ilişkindir. Başvuran, restoranın inşa faaliyetleri ve baca çıkarmasıyla ortak alanları işgal ettiğini öne sürerek, bu belgenin geçersiz kılınmasını istemektedir. İlgili idare, Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal edilmesinin mümkün olmadığını, çünkü bu belgenin usulüne uygun olarak alındığını belirtmiştir. Ayrıca, ortak alanlarda yapılan aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının yasal çerçevede mümkün olduğunu ifade etmiştir.
İdare, Yapı Kayıt Belgesi’nin, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda geçici haklar tanıdığını ve bu belgenin, diğer maliklerin muvafakati olmadan iptal edilemeyeceğini vurgulamıştır. Ancak, ortak alanlarda yapılan yapılar için alınan belgelerin, tüm maliklerin onayını gerektirdiği de belirtilmiştir. Başvurunun reddedilmesi, idarenin bu açıklamalarına dayandırılmıştır. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuruyu değerlendirerek, ortak alanları kapsayan Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal edilmesi yönünde tavsiyede bulunmuştur. Bu tavsiye, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na iletilmiş ve ilgili idarenin bu karar üzerine işlem tesis etmesi için 30 gün süre verilmiştir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2025/1631-S.25.2492
BAŞVURU NO : 2024/14746
KARAR TARİHİ : 14.02.2025
TAVSİYE KARARI ,TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 29.11.2024
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran başvuru dilekçesinde özetle; Antalya ili, ilçesi, mahallesi, bulvarı, No: / adresinde bulunan Restoran adlı işletmenin apartman ortak kullanım alanlarını işgal ettiğini, inşa faaliyetinde bulunduğunu ve restorandan baca çıkardığını, akabinde işgal edilen ortak alan için
Yapı Kayıt Belgesi aldığını belirterek, söz konusu restoranın ortak kullanım alanları için almış olduğu Yapı
Kayıt Belgesi’nin iptal edilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN ŞİKÂYETE İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Başvuranın şikayeti üzerine, Kurumumuzun 28.11.2024 tarih ve S. sayılı Gönderme Kararı ile aynı yapıya ilişkin başka bir şikayet başvurusu ile ilgili olarak Kurumumuzun 21.11.2024 tarih ve
S. sayılı Gönderme Kararı’na istinaden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel
Dönüşüm Başkanlığı, İzleme ve Değerlendirme Dairesi Başkanlığı tarafından Kurumumuza gönderilen
27.11.2024 tarih ve sayılı cevabi yazıda özetle;
2.1. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesinin dokuzuncu ve on birinci fıkralarında Yapı
Kayıt Belgesi alınamayacak “yapılar” ve “alanlar” sayılmış olup, belirtilen fıkralarda sayılmayan diğer bütün alanlardaki 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için yapı sahiplerince Yapı Kayıt Belgesi alınması ve Geçici 16’ncı madde ile verilen haklardan faydalanılmasının mümkün kılındığı,
2.2. Bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından binaların ortak alanlarında (çatı katı, binanın çekme mesafesi, otopark, sığınak vb.
alanlarında) yapılan aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu,
2.3. Yine anılan Geçici 16’ncı maddenin dokuzuncu fıkrasında yer alan “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de binaların/sitelerin ortak alanlarında bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan, belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış olan yapılar/aykırılıklar için, diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, yapıyı/aykırılığı yapan malik tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmekte olup, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olmadığı,
2.4. Ancak, ortak alanlardaki yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakatinin gerektiği,
2.5. Zira, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla “yapı” için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi’nin, bir yapının ruhsat ve eklerine uygun yapıldığını gösteren Yapı
Kullanma İzin Belgesi’ne eşdeğer bir belge niteliğini taşımadığı gibi, tapu belgesi gibi mülkiyet durumunu gösteren bir belge de olmadığı, buna göre anılan Geçici 16’ncı madde kapsamında Yapı Kayıt Belgesi’ne istinaden yapıya ve yapı maliklerine, taşınmazın niteliği de gözetilerek geçici olarak bazı haklar (yapıya elektrik, su, doğalgaz bağlanması, imar mevzuatına aykırılık sebebiyle verilen cezaların iptali vs.) tanınmış olup, bu itibarla Yapı Kayıt Belgesi’nin sadece yapının geçici olarak kullanımına müsaade eden bir belge niteliğinde olduğu,
2.6. Diğer taraftan, söz konusu Geçici 16’ncı maddenin dördüncü fıkrası hükmüne göre, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun’a göre alınan yıkım kararları ile tahsil edilmemiş para cezaları iptal edilecek olup, belirtilen Kanun dışındaki diğer Kanunlar uyarınca veya herhangi bir
Mahkemece (mesela diğer maliklerce özel mülkiyete konu ortak alanların işgali sebebiyle 634 sayılı
Kanun’a göre açılacak davalarda verilen yıkım kararları; kaldırım ve yol gibi kamusal alandaki tescil dışı ortak kullanım alanlarının veya Hazine mülkiyetine konu taşınmazların işgali sebebiyle 775 sayılı Kanun uyarınca veya 3091 sayılı Kanun uyarınca alınan yıkım kararları gibi) verilmiş bir yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesi’nin bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyeceği ve ayrıca söz konusu kararların uygulanması için de Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal edilmesine gerek olmayacağı,
2.7. Bu çerçevede, Yapı Kayıt Belgesi’nin hangi amaçla ve nerelerde kullanılacağı Geçici 16’ncı madde ve
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar kapsamında açıkça belirtilmiş olup, söz konusu alanlarda anılan Geçici 16’ncı madde ve ilgili tebliğde belirtilen haklar dışında yapılmak istenen iş ve işlemlerde Yapı Kayıt Belgesinin yapı kullanma izin belgesi, mülkiyet durumunu gösteren tapu vb. bir belge olarak kullanılması söz konusu olmamakla birlikte, yapıların ortak alanlarında alınan Yapı Kayıt
Belgelerine ilişkin olarak bu alanların kullanım hakkı kapsamında bir hak kaybı olduğu iddiası vb.
gerekçeyle, yargı yoluna başvurulmasının mümkün olduğu,
2.8. Bununla birlikte, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10’uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmü uyarınca anılan Geçici 16’ncı madde hükmüne aykırı uygulamaların tespiti ile usulsüz alınmış Yapı Kayıt Belgelerinin incelenmesi ve iptaline ilişkin iş ve işlemler Valiliklere (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) devredilmiş olup, anılan Geçici 16’ncı madde hükümlerine
aykırı olarak (yapının yapılış tarihi, mülkiyet durumu vb. sebeple) Yapı Kayıt Belgesi alındığı yönünde ilgili belediyeler, diğer idareler veya vatandaşlarca Valiliklere (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl
Müdürlüğü) bildirimde bulunulması halinde gerekli incelemeler yapılmakta ve buna göre usulsüz olarak alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmekte olduğu, Belirtilmiştir.
3. Kurumumuzun 21.11.2024 tarih ve S. sayılı Gönderme Kararı’na istinaden Antalya Valiliği
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından Kurumumuza gönderilen 03.12.2024 tarih ve sayılı cevabi yazıda özetle;
3.1. Antalya ili, ilçesi, Mahallesi, Bulvarı, No: Apt., ada, parsel adresinde kayıtlı binanın 1 no.lu bağımsız bölümünde ve apartmanın ortak alanında yapılmış aykırılıkların beyan edildiği 02.10.2018 tarihli ve numaralı Yapı Kayıt Belgesi hakkında evvelce cevap verilmiş, aynı yer ve konuya ilişkin müteaddit defalar yapılan bütün başvurular ayrı ayrı incelenerek sonuçlandırılmış olup söz konusu başvuru ve cevap yazıları örneklerinin ekte iletildiği belirtilmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4. 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın;
4.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35’inci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”,
4.2. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinde; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”,
5. İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşmeye Ek 1 No.lu Protokolün
“Mülkiyetin Korunması” başlıklı 1’inci maddesinde; “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler devletlerin mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri, yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.”,
6. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun Görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
7. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesinde; “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla,
31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum
ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve
31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu
/
yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan
Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
[…]
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı
Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
[…]
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
[…]
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”
8. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun,
8.1. “Ortak yerler üzerinde” başlıklı 16’ncı maddesinde; “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”,
8.2. “Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19’uncu maddesinde: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
/
9. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun,
9.1. “C.Birlikte mülkiyet, I. Paylı mülkiyet, 1.Genel kurallar” başlıklı 688’inci maddesinde; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”,
9.2. “2.Yönetim ve tasarruf, a.Anlaşmalar” başlıklı 689’inci maddesinde; “Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler…”,
9.3. “3.Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693’üncü maddesinde; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”
10. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun, “İmar kirliliğine neden olma” başlıklı 184’üncü maddesinde; “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. …”,
11. 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın yer aldığı Tebliğ’in;
11.1. “Yapı kayıt belgesi bedeli ve ödenmesi” başlıklı 5’inci maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendinde; “Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, birinci fıkranın (c) bendi uyarınca yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez.”
11.2. “Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6’ncı maddesinde; “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorundadır. … Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. …”,
11.3. “Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenemeyecek Yapılar” başlıklı 8’inci maddesinin ikinci fıkrasında; “Yapı
Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı
Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun
206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”
12. 20.09.2018 tarih ve 30541 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar’ın yer aldığı Tebliğ’in;
/
12.1. 1’inci maddesinde; “6.6.2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesinin beşinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
(5) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.”
12.2. 5’inci maddesinde; “Aynı Usul ve Esasların 8 inci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt
Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26.9.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”
12.3. 6’ncı maddesinde; “Aynı Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve üçüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.
“(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda; a) Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı
Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
b) Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla ödenen kısmın iadesi için Müdürlüğe başvurulur.
Müdürlükçe yapı mahallinde inceleme yapılarak Bakanlık resmi internet sitesinden yayımlanan düzeltme formu iki nüsha olarak doldurulmak suretiyle müracaat sahibine iade edilecek tutar belirlenir. Düzeltme formunun bir nüshası müracaat sahibinin talep dilekçesi ile birlikte resmi yazı ekinde iade işlemi yapılmak üzere il defterdarlık muhasebe müdürlüğüne gönderilir. İade işleminden sonra yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez. Düzeltme formunun onaylı ikinci nüshası, fazla ödenen bedele göre verilen Yapı Kayıt
Belgesinin ayrılmaz parçası kabul edilir ve Yapı Kayıt Belgesi bu form ile birlikte hüküm ifade eder.”
Düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ ÖZCAN YILDIZ’IN KAMU BAŞDENETÇİSİNE ÖNERİSİ
13. Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; Başvuranın talebinin reddedilmesine ilişkin idari işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı değerlendirildiğinden, İdareye Tavsiye
Kararı verilmesi yönündeki öneri Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
14. Başvuran 1 no.lu paragrafta açıklandığı üzere, ortak alanda yapılan müdahale ile 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’na göre diğer maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle bahse konu Yapı
Kayıt Belgesi’nin iptal edilmesi talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmaktadır.
/
15. Başvuranın söz konusu talebinin, usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olamayacağı gerekçesiyle reddedildiği görülmektedir.
16. Burada, İdarenin açıklamasının yasal dayanağının bulunup bulunmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
17. Açıklığa kavuşturulmak istenen hususa ilişkin düzenlemeler, “Mevzuat” bölümünde açıklandığı üzere,
2709 sayılı T.C. Anayasası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 5237 sayılı
Türk Ceza Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesi, 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı
Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın bulunduğu Tebliğ ile 20.09.2018 tarih ve 30541 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar’ın bulunduğu Tebliğ’de yer almaktadır.
18. “Mevzuat” bölümünde yer verilen düzenlemelere ek olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun
20.12.2006 tarihli E: 2006/18-794 K: 2006/816 sayılı kararında; “Taraflar arasındaki “müdahalenin meni
ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;…Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır…
Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir…
Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün ortak
yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak
bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir. Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…
SONUÇ : 1-Yukarıda (1) numaralı bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının BOZULMASINA,
2-Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalıya yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden süre verilmesine ilişkin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. HUKUK
DAİRESİ’NE GÖNDERİLMESİNE, 20.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.”, şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
19. İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesinde Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar”ın belirtilmiş olduğu, söz konusu yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt
Belgesi alınmasının mümkün olduğu, usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olamayacağı İdarenin Kurumumuza göndermiş olduğu yazılarda ifade edilmiştir.
20. Anayasa’da belirtildiği şekilde, herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Somut olayda ortak alana yapı yapan kişinin Yapı Kayıt Belgesi’ne başvuru yapmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları ortak alanın yapıyı yapıp, Yapı
Kayıt Belgesi alan kişi tarafından kullanılıyor olması, ortak alanlarda diğer ortakların mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacaktır. Ortak alanın diğer paydaşlar tarafından kullanılamaması halinde imar barışı süreci, çeşitli mülkiyet davalarının ortaklarca açılması ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara, yeni davalara neden olacağı değerlendirilmektedir.
21. Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir ve başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
22. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Somut olayda da durum bu şekildedir ancak ortak yapının, sadece yapıyı yapan tarafından kullanılıyor olması diğer ortaklar tarafından sorun teşkil edebilecektir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilecektir.
23. Kaldı ki Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında da belirtildiği şekilde, kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Yine aynı kararda, paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği ifade edilmiştir. Ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkin söz konusu davada, davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
24. Bununla birlikte Kurumumuz tarafından daha önce benzer bir konuda verilmiş olan 2018/11684 başvuru numaralı Tavsiye Kararı bulunmaktadır. Söz konusu kararda; ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu
Yapı Kayıt Belgesi’nin diğer paydaşların ortak alanı kullanamamasından ve böyle durumlarda Yapı Kayıt
Belgesi’nin düzenlenmemesi gerektiğinden anılan Yapı Kayıt Belgesi’nin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı ve iptalinin sağlanması, iptalinden sonra ise idare tarafından yıkım işleminin yapılması gerektiği şeklinde tespit yapılmıştır.
25. Yukarıda yapılan açıklamalar, anılan mevzuat hükümleri ve tüm dosya kapsamı çerçevesinde; ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu yapı kayıt belgesinin diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlandırdığı değerlendirildiğinden, İdarenin söz konusu işleminin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
26. İyi yönetim ilkelerine 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup, İdareden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak
Kurumumuza gönderildiği anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
27. 14.06.2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup görevli ve yetkili mahkemelerde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle başvurunun kabulüne;
Ortak yerleri kapsayan ve diğer kat maliklerinin muvafakati alınmadan düzenlenen bahse konu yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi hususunda ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK ve İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ
BAKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarece bu karar üzerine tesis edilecek
işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın BAŞVURAN ve ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞINA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Mehmet AKARCA
Kamu Başdenetçisi
/