|
ÖZET: Başvuru, Büyükçekmece İlçesi’nde bulunan ve mülkiyeti müteveffa babalara ait olan 5.800 m²’lik arsanın değer artış payı ve değerleme raporu hazırlama bedeli ile ilgilidir. Başvuran, arsanın terk oranının %65’ten %45’e düşürülmesi gerektiğini savunarak, 15.09.2020 tarihli yönetmelik gereği istenen 37.695.000 TL değer artış bedeli ve 35.196 TL değerleme raporu hazırlama bedelinin haksız olduğunu belirtmiştir. İtiraz, başvuranın iddialarına dayanmaktadır.
Büyükçekmece Belediye Başkanlığı, başvurunun incelenmesi için gerekli belgeleri sunmuş ve imar planı değişikliklerinin İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylandığını ifade etmiştir. İmar planı değişiklikleri, ilgili yönetmelik çerçevesinde değerlendirildiğinde, başvuranın itirazlarının hukuka uygun olmadığı sonucuna varılmıştır. İdare, başvuranı süreç boyunca bilgilendirmiş ve gerekli işlemleri yürütmüştür. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun reddine karar vermiştir. İlgili mevzuat ve belgeler doğrultusunda, başvuranın taleplerinin hukuka aykırı olduğu tespit edilmiştir. Bu karar, başvuran ve Büyükçekmece Belediye Başkanlığı’na tebliğ edilmiştir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2024/4079-S.24.6464
BAŞVURU NO : 2023/20563
KARAR TARİHİ : 19.04.2024
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : BÜYÜKÇEKMECE BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Değer Artış Payı ve Değerleme Raporu Hazırlama Bedeli hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 20.12.2023
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Kurumumuza tarihinde yapılan başvuruda başvuran şikâyet dilekçesinde kayıtlı olan hususlarda özetle; mülkiyeti müteveffa babalarına ait olan Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan, 2 parselde bulunan 5.800 m arsadan kanuni oran en fazla % 45 iken ve komşu parsellerden % 25-30 arası 2 kesinti yapılmışken % 65 oranında terk yapılarak arsanın 2.050 m ’ye düşürüldüğünü, Büyükçekmece
İlçesi Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına yapılan itirazlar 2 neticesinde bu miktarın Düzenleme Ortaklık Payı oranı % 45 olacak şekilde 3.190 m olarak düzeltildiğini,
2 2
ancak 16.11.2023 tarihinde onaylanan imar planı değişikliğinde alanın 2.050 m ’den 3.190 m ’ye çıktığı için değer artışına konu olduğu gerekçesiyle 15.09.2020 tarihli İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış
Payı Hakkında Yönetmeliğe göre 37.695.000,00 TL Değer Artış Bedeli ve 35.196,00 TL Değerleme
Raporu Hazırlama Bedeli istenildiğini, bu talebin haksız ve adaletsiz olduğunu belirterek söz konusu
Yönetmeliğe göre istenilen bedellere itiraz etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Kurumumuzca yazılan;
2.1. 05.01.2024 tarihli ve – – sayılı bilgi belge talep yazısına istinaden
Büyükçekmece Belediye Başkanlığından alınan 25.01.2024 tarihli ve – – – – sayılı cevabi yazıda;
“… 5216 sayılı kanun gereği Büyükşehir kapsamındaki ilçe belediyesi meclisince alınan imara ilişkin kararlar büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar plânına uygunluğu yönünden incelenerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediyesine gönderilmektedir. Mimarsinan parsel sayılı taşınmaz şikâyet başvurusunda bahsi geçen 2000 planı sonrasında İstanbul Büyükşehir Belediyesince 2011 yılında
onanan yeni nazım imar planı kapsamına alınmış, devamında kurumumuzca nazım imar planına uygun 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılmıştır. 2011 yılındaki 1/5000 ölçekli nazım imar planının parsele ilişkin kısmının mahkemece iptal edilmesi sonrasında parsel malikince parsel bazında hazırlattırılarak
İstanbul Büyükşehir Belediyesine sunulan Mimarsinan parsele ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği teklifi, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisince 2021 yılında onaylanmıştır. 1/5000 ölçekli nazım imar planın onayına müteakip yine parsel malikince hazırlattırılarak Belediyemize sunulan
Mimarsinan parsele ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi Belediye Meclisimizce aynen uygun görülerek İstanbul Büyükşehir Belediyesine onay işlemleri için gönderilmiştir.
Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan, parsel sayılı taşınmaza ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı
Değişikliği İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.03.2023 tarih ve sayılı kararı ile kabul edilerek
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca 16.03.2023 tarihinde onaylanıp plan askı işlemleri ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin değer artış payına konu olması sebebiyle gereğinin yapılması için tarafımıza gönderilmiştir.
Yukarıda anlatılan süreçte parseldeki plan fonksiyonu ve plandaki terk oranları İstanbul Büyükşehir
Belediye Meclisi İmar Komisyonunca karar verilen nazım imar planı/plan değişiklikleri ile belirlenmiş olup belediyemiz sadece yasa ve yönetmelikler gereğince 1/1000 ölçekli uygulama imar planı/plan değişikliği süreçlerinde müdahil olmakla birlikte 1/1000 ölçekli plan değişikliği onay sonrasında ise plan askı işlemleri ve değer artış payı iş ve işlemlerinin yürütülmesi aşamasında müdahil olunmuştur.
Plan değişikliğine ilişkin değer artış payı değerinin belirlenmesi sürecine gelindiğinde; tüm süreç
15.09.2020 gün ve 31245 sayılı ile Resmi Gazete’de yayınlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer
Artış Payı Hakkında Yönetmelik”in Belediyemize verdiği yetki ve sorumluluk çerçevesinde yürütülerek sürecin her aşamasında parsel malikleri bilgilendirilmiştir.
16.03.2023 onay tarihli parsel bazında yapılan plan değişikliğine ilişkin olarak, 16.03.2023 tarih ve
sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Meclis kararında İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama
Müdürlüğünün “…konunun 1/1000 ölçekli uygulama imar planları kapsamında değerlendirildiğinde teklif plan kararlarıyla yapı yoğunluğu ve hareketli nüfus yoğunluğunu artırıcı buna karşın donatı oranını azaltıcı ve 1/1000 ölçekli bölge plan kararlarını etkilediği, Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğü görüşünün dikkate alınmadığı, teklifin iptal edilen donatı alanlarına eş değer alan belirlenmemesine ilişkin ise
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Maddesine ve parsel bazında yapı yoğunluğu artışı getirmesi nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunun Ek Madde 8’e aykırı olduğu ve inşaat alanı artışı olduğu nedeniyle
İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin 5. Maddesi kapsamında değerlendirilmesinin uygun olacağı görülmektedir’’ şeklindeki görüşü ve yine İstanbul Büyükşehir
Belediyesi Planlama Müdürlüğü tarafından plan değişikliğinin tarafımıza bildirildiği üst yazısında İmar
Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in 4. Bölüm 11. Maddesinin 3. Bendinde yer alan “…Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.” şeklindeki hükmüne atıfta bulunarak değer artış payına konu ise gereğinin yapılması kurumumuzdan talep edilmiştir.
Bu doğrultuda kurumumuzca plan değişikliği askı işlemleri öncesinde değer artış payı işlemlerine başlanmış olup parsel maliklerine parselin değer artışına konu olduğu hususu ilk olarak 02.08.2023 tarihli yazımız ile bildirilerek ilgili yönetmelik gereği talep edilen değerleme raporu hazırlama bedelinin yatırılması talep edilmiştir. Parsel maliklerince 18.08.2023 tarihli dilekçe ile söz konusu bedelin yatırdığı
bildirilmiş olup 16.03.2023 onay tarihli plan değişikliğinin askı işlemlerinin başlatılması talep edilmiştir.
Bu aşamada parsel maliklerince İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin kapsamında işlemlere yön verileceğinden haberdar olunduğu ve planın kesinleşmesi için sürecin devam etmesini kabul ettikleri anlaşılmaktadır. Parsel maliklerince parselin değer artışına konu olmasına ilişkin ilk itiraz 05.09.2023 tarihinde yapılmış olup İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında
Yönetmelikte parselin değer artışına konu olmasına yapılacak itiraza ilişkin süre yönünden özel bir hüküm bulunmamakla birlikte parsel sahiplerinin bu durumda İYUK’a göre kendilerine tebliğ edilen idari karara dava açma sürelerini kullanmadıkları ve planın İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında
Yönetmeliğin kapsamında olsa bile kesinleşmesini istedikleri aşikârdır. …
Sonuç olarak söz konusu parselin 1/1000 ölçekli plan değişikliğinin Değer Artış payına konu olması hususu onay kurumu olan İstanbul Büyükşehir Belediyesince tarafımıza bildirilmiş, değer artışının miktarını belirleyecek olan raporlar gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından hazırlanmış, bu süreçte kurumumuz yalnızca “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik”in
Belediyemize verdiği yetki ve sorumlulukları yerine getirerek aracı kurum şeklinde işlem yürütmüştür.”,
2.2. 15.02.2024 tarihli ve – – sayılı bilgi belge talep yazısına istinaden
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığından alınan 12.03.2024 tarihli ve – – sayılı cevabi yazıda;
“Büyükçekmece İlçesi, Mimar Sinan Mahallesi sayılı parselin; 16.05.2011 tt’li 1/5000 ölçekli Tepecik
Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası Nazım İmar Planında kısmen “Tali İş Merkezi (2. ve 3. Derece Merkezler)
”, kısmen “Park Alanı”, kısmen 15 metrelik “Yol Alanı” fonksiyonlarında kalmakta iken plan askı süreci içerisinde Başkanlığımız Şehir Planlama Şube Müdürlüğüne yapılan itiraz kapsamında parselin güneyindeki yeşil alanın kuzeye alınarak parselin 15 metrelik yola cephelendirilmesi talebine ilişkin
“… nolu parselle itirazla ilgili olarak Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından hazırlanan bilgi paftasına göre uygulama yapılması, …” şeklindeki ilgi (b) Meclis kararı doğrultusunda Büyükşehir Belediye
Başkanınca onaylanan 05.03.2012 tt’li 1/5000 Ölçekli Büyükçekmece İlçesi Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve
E-5 Arası Nazım İmar Planı Değişikliği ile parselin güneyinde yer alan park alanının iptal edilerek 15m enkesitli Yol Alanından cephe alacak şekilde Ticaret Alanı olarak, doğusunda yer alan Ticaret
Alanının kısmen Park Alanı olarak düzenlendiği,
05.03.2012 tt’li 1/5000 ölçekli nazım imar plan değişikliğine askı sürecinde yapılan “1. 05.03.2012 onay
tarihli 1/5000 ölçekli Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası Nazım İmar Planı Değişikliğine yasal askı süresi içerisinde ilgi (…) dilekçe (Dosya no: ) ile 25.11.2011 tarih ve sayılı meclis kararı doğrultusunda parsel ile ilgili yapılan yeni düzenlemeye itiraz edilerek; nolu parselin yol ile arasında yer alan yeşil alanın ticaret alanına alınarak aynı büyüklükteki yeşil alanın ise parselin doğusunda yer alan park alanına bitişik olan kısmına alınması, ve parsellerin 15 m’lik yol ile ticaret alanı arasında yer alan yeşil alanın bu parsellerin mahreç alabilmelerini sağlamak amacıyla açık otopark alanına alınması şeklinde yapılan değişikliğin iptal edilerek ada – parseller ve ada parsel ile arasındaki 1/1000 ölçekli planlardaki 7 metrelik yolun korunması şartı ile yeşil alanın kaldırılarak eskisi gibi cephe hattı öne çıkmayacak şekilde yeniden düzenleme yapılması talep edilmektedir.
Askı süreci içerisinde 1/5000 ölçekli plan değişikliğine ilgi (..) dilekçe (Dosya no: ) ile 25.11.2011 tarih ve sayılı meclis kararı doğrultusunda maliki olmadığı parsel ile ilgili yapılan yeni düzenlemeye parselin maliki tarafından itiraz edilerek ; nolu parselin yol ile arasında yer alan yeşil alanın ticaret alanına alınarak aynı büyüklükteki yeşil alanın ise parselin doğusunda yer alan park alanına bitişik olan kısmına alınması , ve parsellerin 15 m’lik yol ile ticaret alanı arasında yer
alan yeşil alanın bu parsellerin mahreç alabilmelerini sağlamak amacıyla açık otopark alanına alınması şeklinde yapılan değişikliğin parselin cephesinin öne çekilmesinden dolayı kendi parseli olan parselde devam eden ruhsatlı inşaatlarını mağdur edeceği belirtilerek parselin cephe hattının
16.05.2011 tarihli nazım imar planındaki eski yerine getirilmesi…” şeklindeki itirazların ilgi (c) Meclis
kararlı ile ilgi (d) ve (e) Meclis kararları doğrultusunda onaylanan 12.07.2013 tt’li Büyükçekmece İlçesi
Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Plan Değişikliği ile parselde
16.05.2011 tt’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan hükümlerine dönüldüğü,
Devam eden süreçte İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 31.11.2016 tarih ve 2 / E. / K. sayılı kararı ile 12.07.2013 tt’li Büyükçekmece İlçesi Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası 1/5000 Ölçekli
Nazım İmar Planının iptal edildiği,
İlgilisince parsele ilişkin ilgi (g) dilekçe eki ile tarafımıza iletilen 1/5000 ölçekli nazım imar plan teklifinin ilgi (h) yazımız ile değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere İstanbul büyükşehir
Belediye Meclisine iletildiği, ilgi (ı) meclis kararı ile plan notlarına “Tali İşmerkezi (2. ve 3. Derece
Merkezler) parselin %55’inde yer almaktadır.” şeklindeki ilave ile güneyinde Yeşil Alan ayrılmasına ilişkin tadilen onaylanan 16.02.2021 tt’li 1/5000 ölçekli nazım imar plan teklifinin ilgi (i) yazımız ile dağıtımının yapıldığı ve plan askı sürecinde söz konusu plana herhangi bir itirazın yapılmadığı,
Bununla birlikte İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 30.11.2016 tarih ve / E. / K sayılı kararıyla parsele yönelik iptal kararı sonrasında devam eden hukuki süreçte İstanbul Bölge İdare
Mahkemesi Dördüncü İdare Dava dairesinin 21.01.2021 tarih ve / E. / K. sayılı kararı ile
İstanbul 5. İdare Mahkemesinin iptal kararının bozulduğu görülmektedir.
Büyükçekmece İlçesi, Mimar Sinan Mahallesi sayılı parselin; 03.06.2011 tt’li 1/1000 Ölçekli Tepecik
Havza Dışı ve E-5 Arası Uygulama İmar Planında ise kısmen Emsal:1,20 yapılaşma koşullarında
Ticaret+Hizmet, kısmen Çocuk Oyun Alanı, kısmen Pasif Yeşil Alan ve kısmen Yol Alanında kalmakta iken ilgi (j) yazı ve eki 06.01.2022 tarih ve sayılı Büyükçekmece Belediye Meclis kararı ile uygun görülerek
5216 sayılı yasanın 14. maddesi kapsamında gereğinin yapılması talebiyle tarafımıza iletilen Büyükşehir
Belediye Meclisi’nin ilgi (k) kararı ile aynen uygun bulunan 16.03.2023 tt’li 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliği ile çocuk oyun alanı ve yol alanında kalan kısımlarının E:1,20 yapılanma koşullarında
Ticaret+Hizmet Alanı ve 8.00 m. en kesitli Yol Alanı, Yol ve Yeşil Alanda kalan kısımlarının Park Alanı, Otopark Alanı, 7.00 m.en kesitli Yol Alanı olarak düzenlenerek 16.03.2023 tt’li 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğinin ilgi (l) yazımız ile dağıtımın yapıldığı görülmektedir. …
Büyükçekmece İlçesi, Mimar Sinan Mahallesi, parsele ilişkin mağduriyetin öncelikli olarak uygulama kapsamında terk miktarının % 65 oranında gerçekleştiğinin belirtildiği, bahse konu 16.05.2011 tt’li 1/5000 ölçekli Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası Nazım İmar Plan hükümlerinde “7. Planda gösterilen 18.
madde uygulama sınırları 1/1000 uygulama imar planında netleştirilecektir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında bu alanlarda 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve ilgili yönetmelik doğrultusunda uygulama yapılacaktır.” şeklinde hükmün yer aldığı,
03.06.2011 tt’li 1/1000 ölçekli Tepecik Havza Dışı ve E-5 Arası Uygulama İmar Planının 1/5000 ölçekli
nazım imar planı kapsamında düzenlendiği, bu planlarda belirlenen teknik alt yapı ve donatı alanlarının projeksiyon nüfus dikkate alınarak belirlendiği, ancak oluşan mağduriyetin bu planın uygulamasındaki kesinti farklılıkları kapsamında gerçekleştiği,
Mülga 05.03.2012 tt’li 1/5000 Ölçekli Nazım İmar planı ile fonksiyon değişikliğinin değil fonksiyonların yer değişikliğinin yapıldığı, 12.07.2013 tt’li 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Plan Değişikliği ile ise 16.05.2011 tt’li 1/5000 Ölçekli Nazım İmar plan kararlarına dönüldüğü,
Bununla birlikte 5. İdare Mahkemesinin 30.11.2016 tarih ve / E. / K sayılı 12.07.2013 tt’li 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Plan Değişikliğine ilişkin iptal kararı sonrası meri 1/5000 ölçekli nazım imar planının ilgi (g) yazı ekinde ilgilisince hazırlandığı ve plan notlarına ilgi (ı) meclis kararı ile “2.Tali
İş Merkezi (2. ve 3. Derece Merkezler) parselin %55’inde yer almaktadır. Yapılaşma şartlan; Emsal: 1.20, Yençok: 5 kat’dır.” şeklinde plan hükmünün eklendiği, meri 1/1000 ölçekli plan değişikliğinin ise yine ilgilisince Büyükçekmece Belediye Başkanlığına iletildiği ve ilgi (k) Meclis kararı ile “Ticaret+Hizmet
Alanı parselin %55’inde yer almaktadır. Yapılaşma şartları Emsal: 1.20, Yençok:5 kat’dır.” şeklinde aynen karara bağlanarak 16.03.2023 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylandığı, bu kapsamda meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planları açısından kesinti oranlarının düzenlendiği, özetle bahse konu parselin meri 16.02.2021 tt’li 1/5000 ölçekli nazım imar planında kısmen Tali İş Merkezi (Parselin %55’inde), kısmen Otopark Alanı ve kısmen Yeşil Alanda, 16.03.2023 tt’li 1/1000 ölçekli uygulama imar planında ise kısmen Emsal:1,20 Yençok:5 kat yapılaşma koşullarında
Ticaret+Hizmet Alanı (Parselin %55’inde), kısmen Otopark Alanı, kısmen Park ve Yol Alanında kaldığı, uygulamaya ilişkin terklere yönelik işlemlerin ise Büyükçekmece Belediye Başkanlığınca yürütüldüğü, …
15.09.2020 gün ve 31245 sayı ile Resmi Gazete’de yayınlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış
Payı Hakkında Yönetmeliğin” 4. Bölüm “Başvuru, Değer Artış Payının Tespiti, Kesinleşmesi Ödenmesi ve
İdareler Arası Dağıtım İşlemleri”nin, Değer Artış Payının Tespiti Madde 11 3. bendinde “Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.” hükmü gereği, söz konusu parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği değer artış payına konu ise gereğinin yapılması ve ilgili birimlere bilgi verilmesi gerekmektedir.” şeklindeki yazımız ile yapılan plan değişikliğinin değer artış payına konu ise gereğinin yapılmasının talep edildiği, bu durumda ilgili yönetmelik kapsamında değer artış payına konu edilip edilmemesine ilişkin tespit ve takdirin İlçe Belediyesine bırakıldığı, …
İdari yargılama sürecine ilişkin incelemede ise 5. İdare Mahkemesinin 30.11.2016 tarih ve / E.
/ K. sayılı parsel bazlı iptal kararı sonrası İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü İdare Dava dairesinin 21.01.2021 tarih ve / E. / K. sayılı kararı ile İstanbul 5. İdare Mahkemesinin iptal kararının bozulduğu, davalı tarafından ise temyize ilişkin yargı yoluna gidilmediği anlaşılmaktadır.”
Şeklinde açıklamalar yapılmış ve yazı ekinde belgeler gönderilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 18/10/1982 tarih ve 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde;
“… Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.
… ” ,
4. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun, “Kurumun Görevi”
başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında;
“Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
5. 3194 sayılı İmar Kanununun;
5.1. “Parselasyon planlarının hazırlanması” başlıklı 18’inci maddesinde; “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.”,
5.2. “Yönetmelik” başlıklı 44’üncü maddesinde: “… c) Arazi ve arsa düzenlemesinin uygulanma şekil ve şartları, … f) İmar planı yapımı ve değişiklikleriyle ilgili kriterlerin tespiti ve imarla ilgili diğer hususlar, Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle belirlenir.”,
5.3. 14.02.2020 tarihinde kabul edilen ve 20.02.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi
Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile eklenen Ek 8’inci maddesinde; “Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.
Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz.
Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak zorundadır.
Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.
İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti
yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.
Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.
Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yatırılan tutarların;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.”,
6. 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun “Büyükşehir, ilçe ve ilk kademe belediyelerinin görev ve sorumlulukları” başlıklı 7’nci maddesinin (b) fıkrasında; “Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak”,
7. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 4’üncü maddesinin (k) fıkrasında; “Uygulama imar planı:
Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri
ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı hâlihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı,”,
8. 15.09.2020 gün ve 31245 sayılı ile Resmi Gazete’de yayınlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair
Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik”in;
8.1. “Amaç” başlıklı 1’inci maddesinde; “Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.”,
8.2. “Kapsam” başlıklı 2’nci maddesinde; “Bu Yönetmelik, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri, plan değişikliğine ilişkin başvuru esasları, kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan rapor esas alınarak kıymet takdir komisyonunca hazırlanacak raporu, payın kesinleşmesi, ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları kapsar.”,
8.3. “Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri” başlıklı 5’inci maddesinde;
“(1) Değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,
b) Parsel bazında fonksiyon değişikliği, suretiyle yapılır.”,
8.4. “Değer artış payının konusu” başlıklı 6’ncı maddesinde; “(1) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine 5 inci maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilir.
(2) Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir. Bu durumda 5 inci maddedeki koşulları sağlamak esastır.”,
8.5. “Değerleme raporları” başlıklı 8’inci maddesinde; “(1) İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artış payı olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda değerleme raporunu en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişinin imzalaması zorunludur.
(2) İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artış payının kıymet takdir komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme raporları 2942 sayılı
Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte karma değerleme
yöntemleri kullanılarak, mer-i plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Değerleme çalışmaları neticesinde Ek-1’de yer alan formata uygun olarak hazırlanan değerleme raporları idareye sunulur.
(3) Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.”,
8.6. “Kıymet takdir komisyonunun teşekkülü ve çalışma esasları” başlıklı 9’uncu maddesinde; “(1)
Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet Memurları
Kanununun 4 üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; şehir plancısı, harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.
(2) Kıymet takdir komisyonları iki yıl süre ile görev yapmak üzere üst yöneticinin onayı ile komisyon başkanı da belirtilecek şekilde oluşturulur. Yıl içinde idarenin gerekli görmesi halinde yeni komisyon ya da komisyonlar kurulabilir.
(3) Komisyon, toplantılarını komisyon başkanının belirlediği yerde yapar. Komisyon toplantıları, ihtiyaç halinde görüntülü kayıt alınması koşuluyla uzaktan katılım yoluyla da gerçekleştirilebilir. Komisyon, değerleme raporunu hazırlayan yetkili kuruluşun uzmanlarından sunum yapılmasını talep edebilir ve teslim edilen değerleme raporu üzerinde belirsiz olan hususların olması halinde konu ile ilgili uzman kurumlardan ek görüş ve rapor alınması yoluna gidebilir.
(4) İmar planı değişikliğinin neden olabileceği taşınmaz değer artış payının tespiti, kıymet takdir komisyonu tarafından, en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporlarında belirtilen değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere yapılır.
(5) Yetkili kuruluşlardan alınan değerleme raporları; hem mevcut durum değeri, hem de plan değişikliği sonrası durum değeri yönlerinden komisyon tarafından kapsamlı olarak incelenir. Yetkili kuruluşlara idare tarafından hazırlatılan iki değerleme raporun ortalama değer artış payı arasındaki farkın %20’den fazla olması, kıymet takdiri komisyonunca yerinde yapılan inceleme neticesinde değerleme raporlarında belirlenen değer artış payının gerçeği yansıtmadığının değerlendirilmesi halinde, yetkili kuruluşlardan ek rapor ya da yeniden rapor düzenlenmesi talep edilir. Yetkili kuruluşlar tarafından taşınmazın değerinin doğru olduğunun gerekçeleri ile birlikte rapor edilmesi ve değer değişikliği yapılmaması halinde, komisyon üçüncü bir yetkili kuruluştan değerleme raporu alabileceği gibi, değer farklılıklarının incelenmesi için üniversitelerden veya uzman kuruluşlardan rapor talep edebilir. Bu şekilde alınan üçüncü raporda önceki raporları veren yetkili kuruluş ya da kuruluşların hatalı işlem yaptıkları anlaşılması halinde, bu durum idare tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna bildirilir.
(6) Komisyon toplantıları üyelerin tamamının katılımı ile yapılır. Kararlar üyelerin salt çoğunluğu ile alınır.
(7) Komisyon kararları detaylı ve denetime elverişli bir surette kaleme alınır. Karara muhalif olan üyeler karara muhalefet şerhini gerekçesi ile belirtirler.
(8) Başka kamu kurum ve kuruluşlarından görevlendirilecek olan üyelerin 10/2/1954 tarihli ve 6245 sayılı
Harcırah Kanunu kapsamında yol ve konaklama giderleri talep eden idare tarafından ödenir.”,
8.7. “Başvuru, Değer Artış Payının Tespiti, Kesinleşmesi, Ödenmesi ve İdareler Arası Dağılım
İşlemleri” başlıklı Dördüncü Bölümün;
8.7.1. “Başvuru” başlıklı 10’uncu maddesinde; “(1) İmar planı değişikliği teklifi, plan değişikliğine konu alan sınırları içinde yer alan taşınmaz sahiplerinin tamamının veya vekillerinin noter onaylı vekâlet bilgilerini içeren bir dilekçeyle idareye verilerek başvuru yapılır.”,
8.7.2. “Değer artış payının tespiti” başlıklı 11’inci maddesinde; “(1) Kıymet takdir komisyonunca en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artış payı değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artış payı belirlenir.
(2) İmar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliği teklifini onaylayan idarece değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
(3) Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
(4) Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz maliklerince planı onaylayan idare tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılır.
Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar askıya çıkartılmaz. İki yetkili kuruluşa idare tarafından değerleme raporu 30 gün içerisinde hazırlattırılır.
(5) İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporu kıymet takdir komisyonuna iletilir ve komisyonca değer artış payı belirleme çalışmalarına başlanır. Komisyon tarafından imar planı değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları altlık olarak kullanılır. Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artış payı, gerekçelerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir. 9 uncu maddenin beşinci fıkrasındaki durumlar 30 günlük süreye dâhil değildir.”,
8.7.3. “Değer artış payının kesinleşmesi” başlıklı 12’nci maddesinde; “(1) Onaylanan planlara göre hazırlan değerleme raporları ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar neticesinde planda değişiklik olması halinde yeni planlara göre revize edilerek nihai olarak belirlenir.
(2) Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara
5 gün içinde tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel kesinleşmiş sayılır.
Süresinde yapılan itirazlar, kıymet takdir komisyonu tarafından 5 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve bu şekilde kesinleşen bedel ilgilisine tebliğ edilir.”,
8.7.4. “Değer artış payının ödenmesi” başlıklı 13’üncü maddesinde; “(1) Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.
(2) Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.
(3) Değer artış payının eksik ödendiğinin tespiti halinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ilgiliye tebliğ edilir. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın ödenmesi gereken son günden ödendiği tarihe kadar geçen süre için 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının
Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre hesaplanacak gecikme zammı oranında faiz uygulanarak aynı Kanuna göre tahsil edilir. Bu kapsamda tahsil edilen tutarlar payın dağılım nispetinde ilgili idare veya kurumlara dağıtılır.
(4) Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden değişiklik yapıldığı veya planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin kesinleşmesinden sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde değer artış payı ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından iade edilir.”,
8.7.5. Değer artış payının dağılımı başlıklı 14’üncü maddesinde; “(1) Başvuru sahibi tarafından yatırılan değer artış payının;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına, Bakanlık muhasebe birimi tarafından 5 iş günü içerisinde aktarılır.”
8.7.6. “Kanunun yürürlük tarihinden önceki plan başvuruları” başlıklı Geçici 1’inci maddesinde; “(1) Kanunun yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik tekliflerine bu Yönetmelik hükümleri uygulanmaz.”,
8.7.7. “Yürürlük” başlıklı 17’nci maddesinde de; “(1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.”
Şeklinde hüküm ve açıklamalar yer almaktadır.
IV. KAMU DENETÇİSİ Av. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
9. Başvuranın iddiaları, idarelerin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek başvurunun reddi yönünde hazırlanan “Ret Kararı Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
2 10. Uyuşmazlık konusu 1 no.lu paragrafta da açıklandığı üzere özetle, başvuran tarafından 5.800 m
2 alanı olan arsadan % 65 oranında terk yapılarak arsanın 2.050 m ’ye düşürüldüğü, Büyükçekmece İlçesi
Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına yapılan itirazlar neticesinde 2 bu miktarın DOP oranı % 45 olacak şekilde 3.190 m olarak düzeltildiği, ancak 16.11.2023 tarihinde
2 2
onaylanan imar planı değişikliğinde alanın 2.050 m ’den 3.190 m ’ye çıktığı için değer artış payına konu olduğu gerekçesiyle 15.09.2020 tarihli İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında
Yönetmeliğe göre 37.695.000,00 TL Değer Artış Bedeli ve 35.196,00 TL Değerleme Raporu Hazırlama
Bedeli istenildiği ve istenilen bu bedellerin haksız ve adaletsiz olduğu iddia ve ifade edilerek İmar Planı
Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğe göre istenen 37.695.000,00 TL ve alınan 35.196,00 TL tutarındaki bedellere itiraz edilmiştir.
11. İmar Kanununda; düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebileceği ve bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemeyeceği, plan değişikliklerinin, plan ana kararlarının, sürekliliği, bütünlüğü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılacağı, parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişikliklerinin yapılamayacağı, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınacağı, imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespitinin 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yapılacağı, taşınmazın değer artışına tabi olduğunun tapu kütüğüne şerh edileceği, emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatının düzenlenemeyeceği, değer artış payı tutarlarının taşınmaz maliklerince Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılacağı ve ne şekilde dağıtılacağı hususları hüküm altına alınmıştır.
12. Büyükşehir Belediye Kanununda; büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânının yapılması, yaptırılması ve onaylayarak uygulanması, büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plânına uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarının, bu plânlarda yapılacak değişikliklerinin, parselasyon plânlarının ve imar ıslah plânlarının aynen veya değiştirilerek onaylanması ve uygulanmasının denetlenmesi, nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarının ve parselasyon plânlarının yapılması hususlarında
açıklama yapılmıştır.
13. 15.09.2020 gün ve 31245 sayılı ile Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren İmar Planı
Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelikte ise;
Yönetmeliğin amacının, uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılması olduğu,
Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamının değer artış payına konu edileceği,
İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizinin idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılacağı,
İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artış payının kıymet takdir komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme raporlarının bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte karma değerleme yöntemleri kullanılarak, mer-i plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanacağı,
Değer artış payının tespitinin, değerleme raporlarında belirtilen değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere yapılacağı,
Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılmasının resmi yazı ile ilgili birime bildirileceği,
Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedelinin taşınmaz maliklerince planı onaylayan idare tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılacağı, değerleme raporu hazırlama bedelinin ilgililerce ödenmeden, onaylanan planların askıya çıkartılamayacağı,
İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporunun kıymet takdir komisyonuna iletileceği ve komisyonca değer artış payı belirleme çalışmalarına başlanılacağı, komisyon tarafından imar planı değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporlarının altlık olarak kullanılacağı ve plan değişikliğinin neden olabileceği değer artış payının, gerekçelerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirleneceği,
Onaylanan planlara göre hazırlanan değerleme raporlarının ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payının, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar neticesinde planda değişiklik olması halinde yeni planlara göre revize edilerek nihai olarak belirleneceği,
Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payının, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara
5 gün içinde tebliğ edileceği, tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedelin kesinleşmiş
sayılacağı, süresinde yapılan itirazların, kıymet takdir komisyonu tarafından 5 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacağı ve bu şekilde kesinleşen bedelin ilgilisine tebliğ edileceği,
Değer artış payının, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödeneceği ve değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilemeyeceği, yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği,
Kanunun yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası alınmış uygulama imar planı değişiklik tekliflerine bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmayacağı,
şeklinde açıklamalar yapılmıştır.
14. İdarelerin Uyuşmazlık konusu hakkındaki cevabi yazılarında;
14.1. Büyükçekmece Belediye Başkanlığı tarafından özetle; Büyükçekmece İlçesi, Mimarsinan, parsel sayılı taşınmaza ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Değer Artış Payına konu olması hususu onay kurumu olan İstanbul Büyükşehir Belediyesince kendilerine bildirildiği, değer artışının miktarını belirleyecek olan raporların ise gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından hazırlandığı, bu süreçte kurumlarının yalnızca İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin kendilerine verdiği yetki ve sorumlulukları yerine getirerek aracı kurum şeklinde işlem yürüttükleri,
14.2. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından özetle; Büyükçekmece İlçesi, Mimar Sinan
Mahallesi sayılı parselin 03.06.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tepecik Havza Dışı ve E-5 Arası
Uygulama İmar Planında ise kısmen Emsal:1,20 yapılaşma koşullarında Ticaret + Hizmet, kısmen Çocuk
Oyun Alanı, kısmen Pasif Yeşil Alan ve kısmen Yol Alanında kalmakta iken 06.01.2022 tarih ve sayılı
Büyükçekmece Belediye Meclis kararı ile uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 14. maddesi kapsamında gereğinin yapılması talebiyle Büyükşehir Belediyesine iletilen ve Büyükşehir Belediye Meclisi’nin kararı ile de aynen uygun bulunan 16.03.2023 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile çocuk oyun alanı ve yol alanında kalan kısımlarının E:1,20 yapılanma koşullarında Ticaret + Hizmet Alanı ve 8.00 m. en kesitli Yol Alanı, Yol ve Yeşil Alanda kalan kısımlarının Park Alanı, Otopark Alanı, 7.00 m.
en kesitli Yol Alanı olarak düzenlenerek 16.03.2023 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğinin yazı ile Büyükçekmece Belediyesine gönderildiği ve İmar Planı Değişikliğine Dair Değer
Artış Payı Hakkında Yönetmeliğe göre yapılan plan değişikliğinin değer artış payına konu ise gereğinin yapılmasının talep edildiği, bu durumda ilgili yönetmelik kapsamında değer artış payına konu edilip edilmemesine ilişkin tespit ve takdirin İlçe Belediyesine bırakıldığı,
Belirtilmiştir.
15. Şikâyet başvurusu ve İdarelerin yazıları ekinde alınan belgeler incelendiğinde;
– Mülkiyeti ’e ait olan ve İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi Mimarsinan parselde yer 2 alan 5.800 m olan arsanın 31.12.2007 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile
’e satıldığı,
– İlgili parselle ilgili imar plan çalışmalarına itiraz ile imar planı iptal davalarının üzerinden yürütülmekte olmasından dolayı gayrimenkulün tapu devrinin 06.06.2018 tarihinde yapıldığı,
– parselin 05.10.2000 onay tarihli 1/5000 ölçekli Mimarsinan Nazım İmar Planında kısmen Park kısmen de yüksek yoğunluklu (KAKS:1,80-060) Konut alanında kaldığı, 05.10.2000 onay tarihli 1/1000 ölçekli Mimarsinan Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen Yol, kısmen Park, kısmen
Çocuk Bahçesi, kısmen ayrık nizam 4 kat KAKS:1,20 Konut Alanı ayrılmış iken 14.02.2002 tarihinde
Mimarsinan Belediye Meclis Kararı ile parselin de içinde bulunduğu alanda fonksiyon değişikliğine plan tadilatı yapılarak parsel içerisindeki çocuk bahçesinin konumunun değiştirilerek parselin ticaret fonksiyonuna alındığı,
– Şikâyete konu parselin 16.05.2011, 05.03.2012 ve 12.07.2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Büyükçekmece
Bölgesi Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası Nazım İmar Planı sınırları dâhilinde kısmen Park kısmen
Ticaret ve kısmen de Yol alanı fonksiyonunda kaldığı,
– 2011 yılındaki 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planının Plan Notlarında; “bu plan dâhilinde ilave donatı alanından dolayı yeniden terk alınmasının gereği halinde parselin donatı alanında kalan kısmının bilabedel kamuya terk edilmesi koşuluyla Kat Alanı Kat Sayısının (KAKS), parselin bu plan ile ilave donatı getirilmeden önceki imara konu edilmiş alan büyüklüğü üzerinden hesaplanarak uygulanabilir” hükmüne istinaden ilgili parselde 2000 yılında 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki imar haklarının korunduğu ve imar hakkı konusunda herhangi bir hak kaybının bulunmadığı,
– İmar Planlarında parselin fonksiyon durumlarının ve alanlarının aynı olduğu, 16.05.2011 ve
05.03.2012 tasdik tarihli planlara askı süresi içerisinde yapılan itirazın gerekçeleri dikkate alınarak
hazırlanan 12.07.2013 tasdik tarihli plan değişikliği ile 16.05.2011 tasdik tarihli plan hükümleri geri dönüldüğü,
– Bu değişiklik üzerine parsel malikince açılan davada İstanbul 5. İdare Mahkemesi tarafından /
Esas ve / sayılı Karar ile 12.07.2013 tasdik tarihli Büyükçekmece İlçesi Tepecik Havza Dışı
Bölgesi ve E-5 Arası 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planının iptal edildiği,
– Kararın istinafa taşınması üzerine İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü İdare Dava Dairesinin
21.01.2021 tarih ve / E. / K. sayılı kararı ile İstanbul 5. İdare Mahkemesinin iptal kararının
bozulduğu ve bozma kararına karşı davalı parsel sahibi tarafından temyize ilişkin yargı yoluna gidilmediği,
– Dava sürecinin bitmesinden sonra söz konusu parselle ilgili parsel sahibi tarafından sunulan 1/5000 ölçekli nazım imar plan teklifinin plan notlarında “Tali İş Merkezi (2. ve 3. Derece Merkezler) parselin % 55’inde yer almaktadır.” şeklindeki ilave ile güneyinde Yeşil Alan ayrılmasına ilişkin tadilen onaylanan 16.02.2021 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar plan teklifinin dağıtımının yapıldığı ve plan askı sürecinde söz konusu plana herhangi bir itirazın yapılmadığı,
– sayılı parsel; 03.06.2011 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tepecik Havza Dışı ve E-5 Arası Uygulama
İmar Planında kısmen Emsal:1,20 yapılaşma koşullarında Ticaret + Hizmet, kısmen Çocuk Oyun
Alanı, kısmen Pasif Yeşil Alan ve kısmen Yol Alanında kalmakta iken 16.02.2021 tasdik tarihli 1/5000
Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği doğrultusunda E:1,20 yapılanma koşullarında Ticaret + Hizmet
Alanı, Park Alanı, Otopark Alanı, 7.00 ve 8.00 m en kesitli Yol Alanı olarak düzenlenmesine ilişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinin 06.01.2022 tarih ve sayılı Büyükçekmece
Belediye Meclis kararı ile uygun görüldüğü ve bu kararın Büyükşehir Belediye Meclisince de ile aynen uygun bulunduğu,
– 16.03.2023 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliği ile çocuk oyun alanı ve yol alanında kalan kısımlarının E:1,20 yapılaşma koşullarında Ticaret + Hizmet Alanı ve 8.00 metre en kesitli
Yol Alanı, Yol ve Yeşil Alanda kalan kısımlarının Park Alanı, Otopark Alanı, 7.00 metre en kesitli Yol
Alanı olarak düzenlenerek söz konusu değişikliğin Değer Artış Payına konu olması hususunda gerekli işlemlerin yapılması için Büyükçekmece Belediyesine yazı ile dağıtımının yapıldığı,
– Büyükçekmece Belediye Başkanlığı’nca da 15.09.2020 gün ve 31245 sayılı ile Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelikte yer alan hükümlere göre söz konusu imar planı askıya çıkarılmadan önce Değer Artış Payı ile ilgili işlemlere başlanıldığı ve varislere yazılan 02.08.2023 tarihli yazı ile hesaplanan Değerleme Raporu Hazırlama
Bedelinin ödenmesinin istenildiği,
– Varis tarafından 18.08.2023 tarihinde istenilen bedelin ödendiğini belirten ve ödeme dekontu da içeren dilekçe ile Belediyeye müracaat edilerek “söz konusu planların ivedilikle askıya çıkarılmasının” talep edildiği,
– Akabinde ilgili yönetmelik gereği “E-Plan Otomasyon Sistemi” üzerinden atanan iki yetkili kuruluş tarafından değerleme raporları hazırlanarak sisteme yüklendiği, bahse konu değerleme raporlarının
Belediye Değer Artış Payı Kıymet Takdir Komisyonunca incelendiği ve plan değişikliğine ilişkin değer artış payı miktarının 37.695.000,00 TL olarak belirlenmesine karar verildiği ve karar ile belirlenen bedeli bildiren 09.11.2023 tarihli yazının varislere 15, 16 ve 17 Kasım 2023 tarihlerinde tebliğ edildiği,
– Değer Artış Payına yapılan 05.09.2023 tarihinde yapılan itiraz üzerine İdarece 13.09.2023 tarihinde 2 yazılan yazıda; 03.06.2011 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 2.060 m büyüklüğe sahip 2 olan Ticaret + Hizmet Alanı fonksiyonunun 16.03.2023 onay tarihli plan değişikliği ile 3.190 m büyüklüğe ulaştığının, dolayısıyla İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.03.2023 tarih ve sayılı kararında da belirtildiği üzere yapı yoğunluğu ve inşaat artışı getirmesi sebebiyle İmar Planı Değişikliğine Dair Değer
Artış Payı Hakkında Yönetmelik kapsamında değerlendirilerek gerekli işlemlere başlanıldığının, işlemlerin yetkili kuruluşlar tarafından değerleme raporlarının hazırlanma aşamasında olduğunun ve rapor sonuçlarına göre işlemlere yön verileceğinin belirtildiği,
– Devamında ise İdarenin 24.11.2023 tarihli Değer Artış Payının kesinleştiğini bildiren yazısının da 29.11.2023, 02.12.2023 ve 06.12.2023 tarihlerinde taraflara tebliğ edildiği,
Anlaşılmıştır.
16. Somut olayda,
– Tepecik Havza Dışı ve E-5 Arası Uygulama İmar Planında yer alan parselde ilk olarak imar uygulamasının
2000 yılında yapıldığı, akabinde muhtelif tarihlerde yapılan imar planı değişiklik talepleri ve itirazlar
doğrultusunda imar planı değişiklikleri yapıldığı,
– 2013 yılında yapılan imar planı değişikliğine 2014 yılında dava açıldığı, ilk derece mahkemesince plan değişikliğinin 30.11.2016 tarihinde iptal edildiği, akabinde kararın istinafta Danıştay’da temyiz yolu açık olmak üzere 21.01.2021 tarihinde bozulduğu, parsel malikince ise temyiz yolunun kullanılmadığı ve kararın
11.03.2021 tarihinde kesinleştiği,
– Devamında parsel malikince 03.06.2011 tasdik tarihli uygulama imar planındaki durumun değiştirilmesi için 02.11.2021 tarihinde hazırlattırılan ve Büyükçekmece Belediye Başkanlığına sunulan 1/1000 Ölçekli
Uygulama İmar Plan Değişiklik Teklifinin İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca 16.03.2023 tarihinde onaylandığı,
– Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 3194 sayılı İmar Kanununun 44’üncü, Ek 8’inci maddesi ile 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 97’nci maddesine dayanılarak hazırlanan İmar Planı
Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’in 15.09.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiği,
– Mezkûr Yönetmeliğe göre bu tarihten sonra yapılan ve değer artış payına konu olacak plan değişikliği sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamının değer artış payına konu edileceği,
– Kanunun yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik tekliflerine söz konusu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmayacağı,
2
– Parseldeki ticaret alanının parselin % 55’inde yer alması nedeniyle 2.060 m olan Ticaret + Hizmet 2 alanının 3.190 m ’ye yükselmesi neticesinde yapı yoğunluğu ve inşaat artışı getirdiği,
– Dolayısıyla onaylanan İmar Planı Değişikliğinin 2020 yılında yürürlüğe giren İmar Planı Değişikliğine
Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik kapsamında olması ve bu kapsamda söz konusu parsel için
Değer Artış Payı ve Değerleme Raporu Hazırlama Bedeli hesaplanarak maliklerden ödenmesinin talep edildiği,
Hususları tespit edilmiştir.
17. Dosya kapsamından;
2
– 5.800 m yüz ölçüme sahip parselin 03.06.2011 tasdik tarihli Uygulama İmar Planında % 65 terk
2 2
miktarı bulunduğu, 2.000 m ’lik kısım haricinde kalan 3.800 m ’lik alanda yol ve yeşil alan terkleri bulunduğu, ancak aradan geçen 10 yıldan fazla sürede imar uygulaması yapılmadığı,
– Yasal terk oranının fazla olması sebebiyle, Uygulama İmar Planı ile terk miktarının % 65’ten % 45’e 2 düşürüldüğü, neticede Ticaret + Hizmet alanının 3.190 m olarak planlandığı, bunun plan notlarına yazıldığı ve yapılaşma şartları ile alakalı bir değişiklik yapılmadığı,
– Ticaret + Hizmet alanının parselin % 55’inde yer aldığı, yapılaşma şartlarının ise emsal 1,20, yençok 5 kat olduğu ve Tali İş Merkezi (2. ve 3. Derece Merkezler), kısmen Park ve Dinlenme Alanları ve kısmen
Yol alanlarında kalmakta iken 05.03.2012 tt’li 1/5000 Ölçekli Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası
Nazım İmar Planı Değişikliği ile Tali İş Merkezi alanının bir kısmı iptal edilerek Park ve Dinlenme Alanı, Park ve Dinlenme Alanının bir kısmı iptal edilerek Tali İş Merkezi olarak düzenlendiği, bu plana yapılan itirazlar kapsamında hazırlanan 12.07.2013 tt’li 1/5000 Ölçekli Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5 Arası
Nazım İmar Planı Değişikliği ile de 16.05.2011 tt’li 1/5000 Ölçekli Tepecik Havza Dışı Bölgesi ve E-5
Arası Nazım İmar Planı hükümlerine geri dönüldüğü,
– Söz konusu imar planı değişikliğinin yargıya taşındığı ve 2014 yılında başlayan dava sürecinin 2021 yılında sonuçlandığı,
– Dava süreci devam ederken idare tarafından söz konusu parsel ile ilgili herhangi bir işlem gerçekleştirilmediği,
– Bozma kararı verilen istinaf aşamasından sonra davalı tarafından temyiz yoluna gidilmeyerek kararın kesinleştiği,
– Bunun üzerine yeni malik tarafından 02.11.2021 tarihinde hazırlattırılan 1/1000 Ölçekli
Uygulama İmar Plan Değişiklik Teklifinin İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca 16.03.2023 tarihinde onaylandığı,
– Onaylanan İmar Planı ile 03.06.2011 tasdik tarihli İmar Planındaki % 65 terk miktarının % 45’e
2 2 2 2
düşürüldüğü, 2.060 m Ticaret + Hizmet alanının 3.190 m ’ye çıkarıldığı ve 648 m Otopark, 650 m Park 2
Alanı, 1.312 m Yol Alanı öngörüldüğü,
– Tali İş Merkezi (2. ve 3. Derece Merkezler) kapsamında; katlı otopark, iş merkezi, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağaza, alışveriş merkezi, lokanta, otel-motel vb. konaklama tesisi, yönetim binaları, banka, finans kurumu ve benzeri fonksiyonların yer alabileceği,
– Ticaret + Hizmet alanındaki artışın yapı yoğunluğu ve inşaat artışı getirmesi nedeniyle de Değer Artış
Payına konu olduğu,
– Nihayetinde şikâyete konu parsel ile ilgili itirazın 2020 yılında yapılan mevzuat değişikliğine dayandığı,
Tespit edilmiştir.
18. Başvuranın iddiaları, idarelerin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; 2021 yılında sonuçlanarak kesinleşen dava süreci sonunda parsel sahibi tarafından hazırlattırılarak sunulan ve idare tarafından da uygun bulunarak onaylanan imar planında yer alan değişikliklerin yapı yoğunluğu ve inşaat artışı getirmesi nedeniyle 2020 yılında yapılan mevzuat düzenlemesi kapsamında değerlendirilmesi ve parsel varislerinden Değer Artış Payı ile Değerleme Raporu
Hazırlama Bedeli istenilmesi hususunda İdarece yapılan işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
19. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup; söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; İdarenin Kurumumuz tarafından istenilen bilgi ve belgeleri süresi içinde göndererek “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
20. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu kararın şikâyetçiye tebliğ tarihinden itibaren, (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup ilgili idarenin işlem ve eylemine karşı yetkili ve görevli yargı merciinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN
REDDİNE,
Kararın BAŞVURANA ve BÜYÜKÇEKMECE BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi