|
ÖZET: Başvuru, Sivas İli, Zara İlçesi, Reşitpaşa Mahallesi’nde bulunan bir parselin imar uygulamasıyla ilgili olarak yapılmıştır. Başvuran, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca gerçekleştirilen imar uygulamasının, mülkiyet hakkını zedelediğini ve eşitlik ilkesini ihlal ettiğini iddia etmektedir. İlgili belediye, imar uygulamasının mevzuata uygun olduğunu, yapılan işlemlerin teknik ve hukuki gerekliliklere dayandığını belirtmiştir. Ayrıca, başvuranın parselinin müstakil kalmasının mümkün olmadığını, çünkü cephe ve derinlik şartlarını sağlamadığını ifade etmiştir.
Zara Belediye Başkanlığı, imar uygulamasının 27/12/2023 tarihinde askıya çıkarıldığını ve itirazların 14/02/2024 tarihinde reddedildiğini açıklamıştır. Başvuranın iddialarının, imar uygulamasının hukuka uygunluğuna dair yapılan incelemelerle çeliştiği sonucuna varılmıştır. İmar uygulaması sürecinde, tüm taşınmazlara eşitlik ilkelerine uygun olarak işlem yapıldığı ve düzenleme ortaklık payının yasal sınırlar içinde belirlendiği vurgulanmıştır. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun reddine karar vermiştir. İlgili idarenin işlemlerinin hukuka uygun olduğu, başvuranın mülkiyet hakkının ihlal edilmediği tespit edilmiştir. Başvuran, bu karara karşı yargı yoluna başvurma hakkına sahiptir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2024/8931-S.24.13882
BAŞVURU NO : 2024/3040
KARAR TARİHİ : 26.08.2024
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ZARA BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : İmar uygulaması hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 27.02.2024
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
(1) Kurumumuza yapılan başvuruda başvuran tarafından dilekçesinde kayıtlı olan hususlarda özetle, Sivas İli, Zara İlçesi, Reşitpaşa Mah.’de bulunan Ada, – – – – – – – – – – numaralı parsel adalarında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmasına ilişkin Belediye Encümeninin 27/12/2023 tarihli ve karar numaralı 1 ay süreyle askıya çıkarılmasına yönelik kararı ve bu kararın eki cetveller ile yapılan değişiklikler öncesi sahip olduğu ve adına tescilli olan 2
Reşitpaşa Mahallesinde bulunan Ada parseli ve adına bağımsız tescilli 453 m taşınmazı kapsayan alanda mülkiyet hakkının özünün zedelenmesine neden olunduğu, uygulanması halinde telafisi mümkün olmayan zararlara neden olacağı, 2
Adına bağımsız tescilli 453 m taşınmazın, imar planına göre bulunduğu yerde korunması mümkün iken ve herhangi bir hukuki, fiili veya teknik zorunluluk bulunmamasına rağmen imar uygulaması neticesinde bu parselin başka parsellerle hisseli hale getirildiği, aynı ada içerisinde bulunan parseller için eşitlik ilkesini bozacak şekilde farklı farklı uygulamaya gidildiği, adına müstakil tapulu taşınmazın hisseli hale getirilmesi hakkındaki imar planı değişikliğinin dayanağının bulunmadığı ve bu değişikliğin zorunlu olduğuna dair herhangi bir gerekçe de sunulmadığı, çok sayıda malikin birleşip anlaşmasını beklemenin gerçekçi uygulanabilir, bütüncül ve adil bir plan olmadığı, İlgili ada da ve no.lu parsellerin üzerindeki yola cephe planda gösterilmeyen alanın ilgili adadan ayrılarak kişiye özgü ayrı bir uygulama yapılmış olmasının da yasaya, eşitlik ve adalet ilkelerine açıkça aykırı olduğu, yol olarak gösterilen alanın düz olarak alt yolla birleştirilmesi gerekirken trafiğin olağan akışının aksine yolun yönünün 3. parselden sonra sağ tarafa döndürülmüş olmasının da izaha muhtaç olduğu
iddia ve ifade edilerek ilgili parsel üzerinde yapılan bu uygulamanın yeniden değerlendirilerek mağduriyetinin giderilmesi hususundaki taleplerinin ilgili Belediye Encümenince reddedilmesine ilişkin kararın iptali ile ilgili adadaki tüm parsellere herhangi bir ayrımcılık yapılmadan eşit ve adil olarak giderilmesine yönelik taleplerin dikkate alınması talep edilmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
(2) Kamu Denetçiliği Kurumumuzca şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla şikâyet edilen Zara Belediye Başkanlığından 05/04/2024 tarih ve sayılı bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur. Kurumumuzun bilgi ve belge talebine istinaden Zara Belediye Başkanlığının 08/05/2024 tarih ve – – sayılı cevabi yazısında özetle; “1- Şikâyete konu ada numaralı parsele ait WEB TAPU sistemi üzerinden sorgulama yapılmış olup ekte sayın kurumunuzun bilgisine sunulmuştur. (EK1: Tapu Kaydı)
MALİKLERİ VASFI /NİTELİK ÜZERİNDE YAPI BULUNUP
BULUNMADIĞI
ada parsel KARGİR BİNA RUHSATLI YAPI YOKTUR
AHIR VE ARSASI
2- Zara ilçe genelinde 2017 yılı içerisinde imar revizyonu gerçekleşmiştir. Zara Belediye Başkanlığı 09/05/2017 tarih sayılı meclis kararı ile 1/5000 ölçekli ilave + revizyon nazım imar planı; 1/1000 ölçekli ilave + revizyon uygulama imar planı yapılarak imar revizyonu kesinleşmiş ve onaylanmıştır. (EK2: Zara
Belediye Başkanlığı 09/05/2017 tarih sayılı meclis kararı)
İlçe genelinde gerçekleşen imar planı sonrasında plan tadilatı gerçekleşmemiştir.
3- Devamla şikâyet konusu olan imar uygulaması hakkında; söz konusu parsellere ilişkin ilk imar uygulaması/imara uygun hale gelmesi Zara Belediye başkanlığı 14/02/2024 tarih numaralı Belediye
Encümen Kararı ile gerçekleşmiştir. Ancak henüz gerçekleşen imar uygulaması Kadastro kontrolü ve tapu tescili işlemleri aşamasındadır. Bu sebeple şuan için düzenlenecek imar durum belgesinde “imara uygun değildir” ibaresi yer almaktadır. Alana ait güncel imar durumunu sayın kurumunuzun bilgisine sunuyoruz.
(EK3: İmar durum belgesi)
Gerçekleşen imar uygulaması kronolojik sıra ile; – Zara Belediye Encümeni 27/12/2023 tarih ve sayılı karar ile Reşitpaşa Mahallesi muhtelif parsellerde
3194 sayılı İmar Kanunu 18. maddesi uygulaması teknik evraklar incelenmiş 1 ay süre ile askıya
çıkarılmıştır. (EK4: Zara Belediye Encümeni 27/12/2023 tarih ve sayılı karar)
– Askı ilan ve hoparlör tutanakları düzenlenmiştir. (EK5: Askı ve hoparlör ilan tutanakları)
– Zara Belediye Encümeni 14/02/2024 tarih ve sayılı karar ile itirazlar incelenmiş itirazlar teknik olarak uygun bulunmadığından reddedilerek uygulama kesinleşmiştir. (EK6: Zara Belediye Encümeni 14/02/2024 tarih ve sayılı karar)
– İmar uygulama dosyası şuan için kadastro kontrol ve tapu tescil aşamasındadır.
Alanda imar uygulamasında 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında yasal DOP kesintisi yapılmış olup yine aynı kanun gereğince teknik İşlemler kanun ve mevzuat çerçevesinde gerçekleşmiştir.
Kanuni DOP kesintisi 0,1645059 dur.
Gerçekleşen idari işlem ile ilgili teknik evraklar sırası ile sayın kurumunuzun bilgisine sunulmuştur. (EK7:
İmar uygulamasına ilişkin teknik evraklar)
2 4- Başvuranın “adına bağımsız tescilli 453 m taşınmazın, imar planına göre bulunduğu yerde korunması
mümkün iken ve herhangi bir hukuki fiili veya teknik zorunluluk bulunmamasına rağmen imar uygulaması neticesinde bu parselin başka yerlerle hisseli hale getirildiği iddiası” hukuka ve imar kanuna aykırılık teşkil etmektedir. …
Somut olayda başta Anayasal hükümler, yasal mevzuat ve yönetmelik hükümleri dikkate alınarak alanda fiili inceleme ve ölçümler gerçekleştirilmiştir. Teknik olarak yapılan inceleme ve hesaplama neticesinde şikâyetçiye müstakil parsel verilebilmesi mümkün olmamıştır. Zira taşınmaz cephe ve derinlik şartını tek başına sağlayamamıştır. Bu sebeple ilgili mevzuat gereğince teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanmıştır.
5- Başvuran: “adına müstakil tapulu taşınmazın hisseli hale getirilmesi hakkındaki imar planı değişikliğinin dayanağının bulunmadığı ve bu değişikliğin zorunlu olduğuna dair herhangi bir gerekçe de sunulmadığı, çok sayıda malikin birleşip anlaşmasını beklemenin gerçekçi uygulanabilir, bütüncül ve adil bir plan olmadığı” iddiasında bulunmuştur.
Başvuran imar planı ifadesini ısrarla kullanmış olmasına rağmen şikâyet konusu imar planı değil imar uygulamasıdır. İmar uygulaması ile ilgili hukuki dayanak 3194 sayılı İmar Kanunu ve Arazi ve Arsa
Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmeliktir. Yine bir önceki maddede açıkladığımız üzere madde 18 de arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın işlem yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Bu sebeple şikâyetçinin iddiaları soyut olup mevzuat hükümleri ile ters düşmektedir.
Yine belirtmek gerekir ki başvuran ada parsel üzerinde belediyemiz arşivinde yapılan incelemede ruhsatlı yapı veya yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.
6- Başvuran: “aynı ada İçerisinde bulunan parseller için eşitlik ilkesini bozacak şekilde farklı farklı uygulamaya gidildiği ilgili adada ve no.lu parsellerin üzerindeki yola cephe planda gösterilmeyen alanında ilgili adadan ayrılarak kişiye özgü ayrı bir uygulama yapılmış olmasının da yasaya eşitlik ve adalet ilkelerine açıkça aykırı olduğu” iddiasında bulunmuştur. Söz konusu iddia somut duruma ve yasal duruma aykırılık teşkil etmektedir. Şöyle ki; başvuranın kurmuş olduğu cümlede anlatmak istediği iddianın ne olduğu tarafımızca anlaşılmış değildir. İmar uygulamaları ada bazlı yapılıp zaten söz konusu uygulama dosyası tek adada gerçekleşmiştir. Parselin adadan ayrılması iddiası mantık kurallarına aykırı olup teknik olarak da imkânsızdır.
7- Belediyece yapılan imar uygulamasında tüm taşınmazlara eşitlik ilklerine riayet edilerek imar mevzuatına uygun şekilde işlem yapılmıştır. Belediyemizce yapılan tüm iş ve işlemlerde öncelik kamunun yararını ön planda tutmaktır. Şikâyetçi somut herhangi bir bilgi veya belgeye dayandırmadan sadece yapılan uygulamanın kendisi açısından uygun olmadığını iddia etmiştir. Yapılan işlem tamamen kanun
hükümleri ve somut durum dikkate alınarak kişilerin yararı değil kamu yararı gözetilerek yapılmıştır. Zira hiçbir devlet kurumu ayrı ayrı kişiler için değil kişileri oluşturan kamu adına hareket etmektedir.
Kamu kurumu niteliğinde olan belediye her vatandaşına eşit konumda bulunmuş sadece ve sadece kamu yararı adına iş ve işlemlerini yürütmüştür. İş ve işlemlerini yaparken herhangi bir vatandaşın hakkına göz yummak veya bir kısım malikler lehine işlem yapmak söz konusu dahi olamaz.
Kamu yararı “kişinin ve toplumun huzur ve refahını sağlamak” anlamına gelir. Anayasaya göre bu, Devletin başta gelen ödevidir. Kamu yararı, toplum yararıdır. Toplumu oluşturan şey kişilerden oluştuğu göz önüne alındığında, kamu yararını sağlamak için kişilerin haklarının korunması da kamu yararının bir sonucudur.
Yine maliklerin mülkiyet hakkının engellenmesi ya da zedelenmesi durumu söz konusu dahi olamaz. İmar uygulaması teknik çalışması yapılırken alanda ruhsatlı veya yapı kullanım belgesi olan yapılar tespit edilerek işlem yapılır yine mühendisler tarafından fiili zemine gidilerek tespitler gerçekleşir. Sonuç olarak hiçbir vatandaşımızın mülkiyet hakkına zeval gelmeyecek şekilde imar uygulaması sonuçlandırılır.
8- Şikâyetçi “yol olarak gösterilen alanının düz olarak alt yolla birleştirilmesi gerekirken trafiğin olağan akışının aksine yolun 3. parselden sonra sağ tarafa döndürülmüş olmasının da izaha muhtaç olduğu” iddiasında bulunmuştur. Davacının bu iddiası haksız olup somut duruma aykırılık teşkil etmektedir. Şöyle ki; şikâyetçinin bahsettiği durumun şikâyet konusu imar uygulama işlemi ile ilgisi dahi yoktur. Bu durum adanın şekli ve imar planı ile ilgilidir.
9- Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkındaki
Yönetmeliğin Dostane çözüm başlıklı 33/A maddesi kapsamında başvuranın talepleri ile ilgili olarak dostane çözüme ulaşılması mümkün değildir. Zira söz konusu alanda yapılan İmar Kanunu 18. madde uygulama işlemi özel harita bürosu/ harita mühendisi tarafından hazırlanarak belediyeye sunulmuş, belediyemiz Harita Mühendisi tarafından titizlikle incelenmiştir.
Yine son olarak belirtmek gerekir ki şikâyetçinin alternatif 1 ve alternatif 2 olarak dilekçe ekinde sunduğu çizimler incelendiğinde teknik olarak imar mevzuatını alt üst eder düzeyde alternatif istek sunulmuştur. Bu teklifler mevzuata tamamen aykırıdır. Zira Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkındaki Yönetmelik madde 17’nin lafzına aykırılık teşkil etmektedir. Şikâyetçi tarafından sunulan alternatifler imar hesaplamalarına aykırı olup kanunen mümkün değildir, tarafımızca kabul edilemez.
10- Başvuran ve diğer kişilerin başvuru konusu ile ilgili aynı talebi ihtiva eden dilekçelerini sayın kurumun bilgisine sunuyoruz. (EK8: Dilekçeler)
Devamla talebin reddedildiğine dair alınan encümen kararı (Zara Belediye Encümeni 14/02/2024 tarih ve sayılı karar) da sayın kurumunuzun bilgisine sunulmuştur.
11- Başvuru konusu ile ilgili olarak yargı organlarında görülmekte olan veya yargı organlarınca karara bağlanmış uyuşmazlık bulunmamaktadır.
12- Başvuru konusu ile ilgili olarak ilgi sayılı yazınızda belirtilen her bir soruya aynı numara karşılık gelecek şekilde kanunu dayanakları da belirtilerek ayrıntılı ve gerekçeli şekilde cevaplandırılmıştır.
Bunun yanı sıra başvuru konusunun çözümüne esas teşkil edeceği düşüncesi ile belediyemiz tarafından gerçekleşen ve kurumunuz nezdinde şikâyete tabi olan idari işlem/imar uygulaması ile ilgili olarak aşağıdaki ek açıklamaları da yapma zaruretimiz hâsıl olmuştur.
Belediyemiz tarafından gerçekleşen İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon
uygulaması işlem adımları şu şekildedir:
İmar planlarına uygun olarak 1/1000 ölçekli parselasyon planının hazırlanması, Uygulama sahasının ve sınırlarının belirlenmesi, Düzenleme ortaklık payının belirlenmesi, Parselasyon yapılması ve dağıtım cetvellerinin hazırlanması.
İmar planlarına uygun olarak 1/1000 ölçekli parselasyon planının hazırlanması yönünden
açıklamalarımız:
İmar uygulamasının, imar planına uygunluğuna yönelik mevzuat hükümlerine göre; 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” başlıklı 18. maddesi … hükmü ile “Parselasyon Planlarının
Hazırlanması ve Tescili” başlıklı 19. maddesi … hükmü bulunmaktadır.
İdaremiz tarafından gerçekleştirilen imar uygulamasında; imar uygulamasının dayanağı olan parselasyon planının 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygunluğu bakımından mühendislerimiz tarafından değerlendirmeler gerçekleşmiştir. Netice olarak, söz konusu imar uygulaması kapsamında 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun biçimde parselasyon planları hazırlanmıştır.
Düzenleme Sahasının ve Sınırlarının Belirlenmesi yönünden açıklamalarımız:
Uygulama sahası ve sınırı ile ilgili olarak 22/02/2020 tarih ve 31047 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan
Arazi ve Arsa Düzenlemesi Hakkındaki Yönetmelik “Düzenleme sahalarının tespiti esasları” başlıklı 9.
madde … hükmü yer almaktadır.
Danıştay 6. Dairesinin yerleşik içtihatlarına göre; parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı kat sayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu belirtilmiştir. Bu çerçevede belediyemizce gerçekleşen işlemde düzenleme sahasının usulüne uygun olarak belirlenmiştir.
“Düzenleme sınırının geçirilmesi” başlıklı 10. madde … hükmü yer almaktadır.
Şikâyet konusu imar uygulamasında düzenleme sınırı yukarıda belirtilen yönetmelik maddelerine uygun olarak yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla kanuna uygun biçimde geçirilmiştir.
Düzenleme sınırı geçirilirken tahsis ve dağıtım aşamaları da düşünülerek arazi ve arsaların fiili kullanımına uygun düzenleme sınırı geçirilmiştir.
Düzenleme Ortaklık Payının Belirlenmesi hakkında açıklamalarımız:
Arazi ve Arsa Düzenlemesi Hakkındaki Yönetmelik “Düzenleme ortaklık payına ait esaslar” başlıklı 14.
madde … hükmü yer almaktadır.
Uygulama sonucunda DOP Oranı 0,1645059 (% 0,16) olarak bulunmuştur. Uygulamada hesaplanan 0,1645059 DOP oranı yukarıda açıklanan yönetmelikte belirtilen yasal sınır değerleri içinde kalmaktadır.
Parselasyon yapılması ve dağıtım cetvellerinin hazırlanması yönünden açıklamalarımız:
Arazi ve Arsa Düzenlemesi Hakkındaki Yönetmek hükümlerine göre; “parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları” başlıklı madde 17 kapsamında parselasyon dağıtımı kanuna uygun şekilde gerçekleşmiştir.
SONUÇ: Özel harita bürosunca Harita Mühendisi tarafından hazırlanan imar uygulaması, Belediyemiz harita mühendisi tarafından yukarıda kıstaslar ayrı ayrı incelenmiş ve son olarak da Zara Kadastro
Müdürlüğüne tescil işlemi için gönderilmiştir. Neticede yapılan imar uygulamasında; Yapılan düzenleme bölgesi için hazırlanan parselasyon planının kadastral duruma, üst ölçekli imar planlarına ve uygulama imar planına uygun olduğu, Düzenleme sınırının geçirilmesinde teknik yönden herhangi bir hata bulunmadığı, İmar uygulama işlemi yapılan adada imar uygulamasındaki DOP kesintisinin doğru hesaplandığı, Parselasyon ve dağıtım ilkeleri açısından uygulamayla tüm maliklere yapılan tahsis/idari işlemler ilgili yönetmelik hükümlerine uygun olarak imar uygulama işlemi gerçekleşmiştir.” açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
(3) 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinde; “Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir. … Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”, (3.1) “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35’inci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”, (4) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci maddesinde;
“Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”, (5) 3194 sayılı İmar Kanununun “Parselasyon planlarının hazırlanması” başlıklı 18’inci maddesinde, “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
…
Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.
Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir. …”, (5.1) “Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili” başlıklı 19’uncu maddesinde; “İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. …” (6) 5393 sayılı Belediye Kanununun “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin (c)
bendinde; “Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il çevre düzeni plânını kabul etmek. …”, (7) 28/03/2013 tarihli ve 28601 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Kamu Denetçiliği Kurumu
Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğinin “Karar verme süresi” başlıklı 36 ncı maddesinde “Kurum, inceleme ve araştırmasını şikâyet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”, (8) 22/02/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri
Hakkında Yönetmeliğin “Düzenleme sahalarının tespiti esasları” başlıklı 9’uncu maddesinde; “(1)
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5 yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna
göre, imar planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir.
(2) (Danıştay Altıncı Dairesinin 8/6/2021 tarihli ve E.:2020/5082 sayılı kararı ile yürütmesi durdurulan fıkra: 10/7/2019 tarihinden sonra yapılan imar planlarında kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde, 10/7/2019 tarihinden önce yapılmış imar planlarında 10/7/2019 tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde; düzenleme sahalarının tespit edilerek, parselasyon planlarının yapılması ve onaylanması esastır.)
(3) İmar planı içerisinde düzenleme sahaları tespit edilirken, düzenleme sahalarındaki Düzenleme Ortaklık
Payı oranlarının mümkün mertebe dengeli olmasına dikkat edilir.
(4) Kamunun mülkiyeti ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanlar hariç olmak üzere, belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.
(5) Ancak, imar adasının bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması halinde adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.” (8.1) “Düzenleme sınırının geçirilmesi” başlıklı 10’uncu maddesinde; “(1) İmar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır.
(2) İmar planlarında düzenleme sınırı ile ilgili herhangi bir belirtme olmaması durumunda, düzenleme sınırı; a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından, b) Yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla iskân sahası içindeki yollardan, c) Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları olsa dahi; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalıpta başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde, ç) Park, meydan, yeşil alan, rekreasyon alanı, ağaçlandırılacak alan, mezarlık ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranına göre uygun görülecek yerinden, geçirilir.
(3) Düzenleme sınırı; gerek görülmesi halinde kentsel dönüşüm alanı, orman, mera ve sit alanı gibi özel kanunlarla korunan alanların dış sınırından ve kıyı kenar çizgisinden geçirilebilir.
(4) Düzenleme ortaklık payı oranını aşmamak kaydı ile düzenleme sahasına bitişik ancak başkaca bir düzenleme sahasına dâhil edilmesi ya da müstakil bir düzenleme sahası oluşturması mümkün olmayan parsel ya da parseller, imar planında düzenleme sınırı bulunsa dahi, imar planı varsa düzenleme sahası dışında bırakılamaz.” (8.2) “Düzenleme ortaklık payına ait esaslar” başlıklı 14’üncü maddesinde; “(1) Düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan umumi ve kamu hizmet alanları için, İmar Kanununun 18 inci maddesine göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini (%45) geçemez.
…
(6) Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır.” (8.3) “Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları” başlıklı 17’nci maddesinde; “(1) İmar
parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır:
a) Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanır.
b) Parselasyon planıyla; imar planına, imar planında aksine bir hüküm yoksa, imar mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
c) İmar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16 ncı maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabilir.
ç) Kamu yatırımlarının yürütülmesi amacıyla, kamu kurumlarına ait taşınmazdaki hisseler müstakil bir imar parselinde toplanabilir.
d) Düzenleme sahasında kalan hisseli arazi ve arsalar, hisse sahiplerinin muvafakatı halinde veya ilgili idarece arazideki fiili kullanım durumunun tespit edilmesi halinde muvafakat aranmaksızın; imar planında aksine bir hüküm yoksa imar mevzuatında belirtilen asgari parsel büyüklüğünü sağlamak kaydıyla müstakil hale getirilebilir. İlgili idarece fiili durumun oluştuğuna dair mahallinde yapılan tespit, özel parselasyon krokileri, emlak vergisi kayıtları, belediyesince hazırlanmış çap ve benzeri diğer belgelerin değerlendirilmesiyle hazırlanan ve imza altına alınan tutanak belediyesinde belediye başkanınca, diğer yerlerde ilgili birim amirince onaylanır. Bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi durumunda, müstakil parseller oluşturulabilir.
e) Taşınmaz sahibine tahsis edilen miktarın asgari imar parsel alanından küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde, bu miktar mümkün mertebe tek bir imar parseline hisselendirilir.
f) İmar planına ve mevzuatına uygun olması kaydıyla arazideki mevcut yapılaşmalar dikkate alınarak imar parselleri oluşturulur. …” hükümlerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ Av. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİNE ÖNERİSİ
(9) Kamu Denetçisi tarafından dosya kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde, başvuru konusuna ilişkin
“Ret Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
(10) Başvuran Kurumumuza yapılan başvurusunda 1 no.lu paragrafta belirtildiği üzere özetle, Zara 2
İlçesi, Reşitpaşa Mahallesinde bulunan Ada parseli ve adına bağımsız tescilli 453 m taşınmazı kapsayan alanda mülkiyet hakkının özünün zedelenmesine neden olunduğu, kendi parseli müstakil iken herhangi bir hukuki, fiili veya teknik zorunluluk bulunmamasına rağmen imar uygulaması neticesinde bu parselin başka parsellerle hisseli hale getirildiği, aynı ada içerisinde bulunan parseller için eşitlik ilkesini bozacak şekilde farklı farklı uygulamaya gidildiği iddiasında bulunarak ilgili parsel üzerinde yapılan uygulamanın yeniden değerlendirilmesini talep etmektedir.
(11) Kurumumuzca yapılan inceleme ve araştırmada ilgili idare tarafından özetle, 09/05/2017 tarih ve sayılı meclis kararı ile 1/5000 ölçekli ilave + revizyon nazım imar planı; 1/1000 ölçekli ilave + revizyon uygulama imar planı yapılarak imar revizyonunun kesinleştiği, söz konusu parsellere ilişkin ilk imar uygulamasının 14/02/2024 tarih ve numaralı Belediye Encümen Kararı ile gerçekleştiği, kanuni
DOP kesintisinin 0,1645059 olduğu, teknik olarak yapılan inceleme ve hesaplama neticesinde şikâyetçiye müstakil parsel verilebilmesinin mümkün olmadığı, taşınmazın cephe ve derinlik şartını tek başına sağlayamadığı, bu sebeple ilgili mevzuat gereğince teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisinin sağlandığı, ada parsel üzerinde belediye arşivinde yapılan incelemede ruhsatlı yapı veya yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı, tüm taşınmazlara eşitlik ilklerine riayet edilerek imar mevzuatına uygun şekilde işlem yapıldığı, yolla ilgili yapılan uygulamanın adanın şekli ve imar planı ile ilgili olduğu, şikâyet konusu imar uygulamasında düzenleme sınırının yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla kanuna uygun biçimde geçirildiği, düzenleme sınırı geçirilirken tahsis ve dağıtım aşamaları da düşünülerek arazi ve arsaların fiili kullanımına uygun düzenleme sınırı geçirildiği, parselasyon planının kadastral duruma, üst ölçekli imar planlarına ve uygulama imar planına uygun olduğu, düzenleme sınırının geçirilmesinde teknik yönden herhangi bir hata bulunmadığı, DOP kesintisinin doğru hesaplandığı yönünde açıklamalarda bulunulmuştur.
(12) Anayasa’nın 35’inci maddesinde: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” kuralına yer verilmiş, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasını düzenleyen 13’üncü maddesinde ise; temel hak ve hürriyetlerin, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabileceği, bu sınırlamaların, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve laik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamayacağı belirtilmiştir.
(13) Anayasa’nın 90’ıncı maddesi uyarınca uygun bulunan ve iç hukukun bir parçası haline gelen Avrupa
İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 no.lu Ek Protokolünün “Mülkiyetin korunması” başlıklı 1’inci maddesinde de: “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır.
Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.” hükmü yer almaktadır.
(14) Anayasa’nın 35’inci maddesinde bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkı kişiye -başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla- sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme olanağı veren bir haktır (Anayasa Mahkemesi Kararı, Mehmet Akdoğan ve diğerleri, B. No: 2013/817, 19/12/2013). Dolayısıyla malikin mülkünü kullanma, semerelerinden yararlanma ve mülkü üzerinde tasarruf etme yetkilerinden
herhangi birinin sınırlanması, mülkiyet hakkına müdahale teşkil eder (Anayasa Mahkemesi Kararı, Recep
Tarhan ve Afife Tarhan, B. No: 2014/1546, 2/2/2017).
(15) Anayasada mülkiyet hakkı sınırsız bir hak olarak düzenlenmemiş; bu hakkın kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceği öngörülmüştür. Mülkiyet hakkına müdahalede bulunulurken temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasına ilişkin genel ilkeleri düzenleyen Anayasa’nın 13’üncü maddesinin de gözönünde bulundurulması gerekmektedir. Dolayısıyla mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin Anayasa’ya uygun olabilmesi için kanuna dayanması, kamu yararı amacı taşıması ve ayrıca ölçülülük ilkesi gözetilerek yapılması gerekmektedir (Anayasa Mahkemesi Kararı, Recep Tarhan ve Afife Tarhan, B. No: 2014/1546, 2/2/2017).
(16) İmar uygulamaları imar planı doğrultusunda yapılan ve düzenleme sahasındaki taşınmazların hukuki statülerinde değişiklikler meydana getiren idari işlemlerdir. İdare burada elinde bulundurduğu kamu gücü sayesinde tek taraflı olarak ve muhatabın muvafakatinin önemi olmaksızın cebren işlem tesis etmektedir.
İmar uygulamalarının bireysel idari işlem olmaları bu işlemlerin yetki, konu, sebep, amaç ve şekil unsurlarını taşımaları gerektiği sonucunu ortaya çıkarmaktadır. Parselasyon işlemlerinin yetkili olan belediye encümenince yapılmaması, dayanağı yani sebep unsuru olan imar planına aykırı olması, kamu yararını amaçlamaması, konu veya şekil unsurları açısından sakat olması halinde her idari işlem gibi iptalleri gündeme gelmektedir.
(17) 3194 sayılı İmar Kanunuyla yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla, adı geçen Kanunun 7’nci ve 8’inci maddesiyle belirli nüfus kriterini aşan belediyelere imar planlarını hazırlama ve yürürlüğe koyma yükümlülüğü getirilmiştir.
Aynı Kanunun 10’uncu maddesinde belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlayacakları hükmüne yer verilmek suretiyle belediyelere, imar planlarını uygulamak üzere belirtilen süre içerisinde imar programını hazırlama zorunluluğu yüklenmiştir.
(18) 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin birinci fıkrasında; imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleriyle, yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kuralı yer almaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 19’uncu maddesinde ise imar planlarına uygun yapılan parselasyon planlarının belediye encümeninin onayı ile yürürlüğe gireceği ifade edilmektedir. Arazi ve
Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9’uncu maddesinin birinci fıkrasında, “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5 yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, imar planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir.” hükmü yer almaktadır.
(19) Somut olay bakımından yapılan inceleme neticesinde, Zara Belediye Encümeninin 27/12/2023 tarih ve sayılı kararı ile 3194 sayılı İmar Kanunu 18’inci maddesi uygulamasının 1 ay süre ile askıya çıkarıldığı, askı ilan ve hoparlör tutanaklarının düzenlendiği, itirazların alındığı, Zara Belediye
Encümeninin 14/02/2024 tarih ve sayılı kararı ile itirazların reddedildiği; imar uygulamasına ilişkin kararların 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci ve 19’uncu maddesi uyarınca yetkili makam olan Zara
Belediyesi Encümeni tarafından alındığı, itiraz sürecinin mevzuata uygun şekilde işletildiği, bu itibarla yetki ve şekil unsurları bakımından usûlüne uygun işlem tesis edildiği anlaşılmaktadır.
(20) Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinin başlıca amacı, imar planı ve mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılaşmaya elverişli imar parselleri elde edilmesini ve düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan, imar planında umumi hizmetlere ayrılan alanların kamulaştırmaya gerek olmaksızın ve karşılığının düzenleme sonrası oluşacak değer artışı yoluyla tanzimi marifetiyle bedelsiz olarak kamu eline geçmesini sağlamak suretiyle, düzenli ve sağlıklı bir yapılaşma ve kentleşmeyi gerçekleştirmektir.
Aynı hükmün ikinci fıkrasında, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalardan düzenleme ortaklık payı düşülebileceği ifade edilmektedir.
(21) Düzenleme ortaklık payı, düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (%45)
kadar düşülebilen miktardır. Kanunda %45 şeklinde ifade edilen düzenleme ortaklık payı oranı tek ve birden fazla kez uygulanması fark etmeksizin düşürülebilecek azami oranı teşkil etmekle birlikte idare işlemini tesis ederken takdir hakkını sınırsız kullanmamalı ve işlem tesis ederken orantılılık ve ölçülülük ilkelerine riayet etmelidir. Düzenleme ortaklık payının uygulanması için onaylı uygulama imar planına uygun olma, parselasyon işlemi yapılmasının zorunlu olması, DOP alanlarının umumi hizmet alanları için kullanılması, taşınmazda değer artışının meydana gelmesi, eşitlik ilkesinin bir yansıması olarak tüm parsellerden eşit oranda pay alınması gibi birtakım şartlara riayet edilmesi gerekmektedir. Nitekim bütün parsellerden eşit oranda DOP kesileceği yönündeki Danıştay Altıncı Dairesinin 28/09/1994 tarih ve
E.1994/169, K.1994/3262 sayılı kararında, “Umumi hizmet alanlarının düzenleme sahası içinde kalan taşınmaz malların %35 kadar olan bölümünün, o saha içerisinde hesap edilen zaiyat miktarı oranında gayrimenkul sahiplerinden bir hizmet karşılığı olarak değer artışı da göz önünde bulundurulmak suretiyle ve herkesten eşit oranda bedelsiz alınması gerektiği yasal olarak öngörülmüş bulunduğundan, aksi yönde hükümler taşıyan idare mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” şeklinde hüküm verilmiştir.
(22) Anayasa Mahkemesi, düzenleme ortaklık payını ihtiva eden hükmün, mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesi ve Anayasa’ya aykırılığı iddiasıyla önüne gelen uyuşmazlıkta “İmar Yasası ile öngörülen uygulamanın temel işlev ve amacının, şehirlerin fiziksel konumunda süregelen, çarpık, düzensiz, sağlıksız yapılaşmaları önlemek; sağlıklı, uygar ve çağdaş kentleşme koşullarını gerçekleştirmek olduğu ve söz konusu etkinliklerde kamu hizmeti ve dolayısıyla kamu yararı ön planda yer aldığına göre mülkiyet hakkının yasa ile sınırlanmasına olanak tanıyan koşulların oluştuğundan ve sosyal nitelik taşıyan mülkiyet hakkının toplum ve toplum yararı ile doğrudan ve yakından ilgili olması karşısında bu konuda bireyle toplum yararının karşılaştığı durumlarda toplum yararının üstün tutulması gerektiğinden” hareketle mülkiyet hakkını ihlal etmediği sonucuna varmıştır. (AYM, T.21/06/1990, E.1990/7, K.1990/11)
(23) Somut olayda, imar uygulamasına tabi tutulan tüm taşınmazlar bakımından DOP Oranı 0,1645059 (% 0,16) oranında DOP uygulandığı görülmektedir. Bu itibarla, yasal mevzuatta azami %45 oranında
yapılabileceği hüküm altına alınan düzenleme ortaklık payının, somut olayda (%0,16) oranında uygulanması işleminde mevzuata aykırılık tespit edilememiştir.
(24) Kurumumuzca başvuranın iddialarının teknik olarak değerlendirilmesi için bilirkişiden görüş alınmıştır. Nitekim 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Başvuru ve usulü” başlıklı 19’uncu maddesinin birinci fıkrasında, inceleme ve araştırma konusu ile ilgili olarak
Başdenetçi veya denetçilerin bilirkişi görevlendirebileceği belirtilmiş, benzer düzenlemeye 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun
Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 24’üncü maddesinin birinci fıkrasında yer verilmiştir. Bu kapsamda imar uygulamasının teknik açıdan değerlendirilmesi için Sivas Bilim ve
Teknoloji Üniversitesi Rektörlüğünden . . bilirkişi olarak görevlendirilmiştir.
(25) 30/07/2024 tarihli Bilirkişi Raporunda özetle; “… Sahip olduğu ve adına tescilli olan Reşitpaşa 2
Mahallesinde bulunan Ada parseli ve adına bağımsız tescilli 453 m taşınmazı kapsayan alanda mülkiyet hakkının özünün zedelenmesine neden olunduğu iddia edilmiştir. Uygulama sonrası oluşan no.lu parsel ada orta çizgisiyle bölünmesi durumunda uygulama öncesi bulunan no.lu parsel minimum derinlik şartını sağlamayacaktır. Dolayısı ile teknik olarak iddia edilen şartlarda parsel üretiminin mümkün olmadığı anlaşılmıştır.
İlgili adada ve no.1u parsellerin üzerindeki yola cephe planda gösterilmeyen alanın ilgili adadan ayrılarak kişiye özgü ayrı bir uygulama yapılmış olmasının da yasaya, eşitlik ve adalet ilkelerine açıkça aykırı olduğu iddia edilmiştir. Söz konusu parseller İmar Planında Blok Nizam 5 kat iken imar uygulaması öncesi parselin bulunduğu alan İmar Planında Blok Nizam 4 kattır. Dolayısı ile imar uygulamasının imar planına uygun olması zorunluluğu olduğundan yapılan uygulamanın teknik olarak zorunlu olduğu kanaatine varılmıştır.
Yol olarak gösterilen alanın düz olarak alt yolla birleştirilmesi gerekirken trafiğin olağan akışının aksine yolun yönünün 3. parselden sonra sağ tarafa döndürülmüş olmasının da izaha muhtaç olduğu iddia edilmiştir. İddia konusu imar uygulaması ile ilgili değil İmar Planı ile ilgilidir. İmar planı 2017 yılında
Zara Belediyesi Meclis üyelerinin onayı ile yapıldığından itiraz edilen konu imar uygulaması kapsamında kalmamaktadır.
SONUÇ
Zara Belediyesi tarafından, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi uyarınca Sivas İli, Zara İlçesi, Reşitpaşa Mah.’de bulunan Ada, – – – – – – – – – – numaralı parselleri kapsayan imar uygulanması incelenmiş olup, imar uygulamasında mevzuata ve tekniğe aykırı bir duruma rastlanmamıştır.” şeklinde belirtilmiştir.
(26) Başvuranın iddiaları, idarenin açıklamaları, konuya ilişkin mevzuat hükümleri, Kurumumuzca alınan bilirkişi raporu ile dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde; uyuşmazlık konusu hakkında ilgili idare tarafından tesis edilen idari işlemde hukuka ve tekniğe aykırılık bulunmadığı sonuç ve kanaatine ulaşılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
(27) İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idarenin makul sürede karar verme ilkesine uygun davrandığı; ancak idare tarafından başvurana gönderilen cevapta karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi ve kararların gerekçeli olması ilkelerine uygun davranılmadığı anlaşılmış olup idarenin bundan sonra tesis edeceği işlemlerde bu ilkelere uygun davranması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
(28) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret
Kararının başvurana tebliği tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlem ya da eylemine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup Sivas İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçeler, Kurumumuzun aldığı bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre;
BAŞVURUNUN REDDİNE,
Kararın BAŞVURANA ve ZARA BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi