|
ÖZET: Başvuru, Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından yürütülen kentsel dönüşüm projesi kapsamında yaşanan sorunlarla ilgilidir. Başvuran, 2006 yılında imzalanan sözleşme ile 500 m² arsa karşılığında 120 m² konut edinmeyi taahhüt etmiştir. Ancak, konutların tesliminde yaşanan gecikmeler, inşaat kalitesindeki farklılıklar ve sosyal donatı alanlarının eksikliği gibi sebeplerle mağduriyetini dile getirmiştir. Başvuru, 27 Mart 2018 tarihinde yapılmış olup, ilgili idareden gelen yanıtların tatmin edici olmadığını belirtmiştir.
Ankara Büyükşehir Belediyesi, projeye ilişkin çeşitli belgelerle başvuranın iddialarını yanıtlamıştır. Projenin, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak belirlenen bölgede, çarpık yapılaşmayı sona erdirmek amacıyla yürütüldüğü ifade edilmiştir. Ayrıca, konutların inşaatında kullanılan standartların, sözleşmede belirtilenlerin üzerinde olduğu ve sosyal donatı alanlarının inşasının tamamlandığı belirtilmiştir. Ancak, başvuranın konutunun bulunduğu parselin dere yatağı üzerinde olduğu iddiaları, yapılan bilirkişi incelemeleriyle çelişmektedir. Sonuç olarak, başvurunun kısmen kabulü ile konutların tesliminde KDV ve abonelik bedellerinin talep edilmeden verilmesi, parsel konumundan kaynaklanan değer farklılıklarının giderilmesi ve ibadethane yapımına yönelik gerekli çalışmaların yapılması tavsiye edilmiştir. Bu kararın, ilgili idare tarafından otuz gün içinde uygulanması gerekmektedir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/3138-S.4493
BAŞVURU NO : 2018/3793
KARAR TARİHİ : 16/05/2019
KISMEN TAVSİYE KISMEN RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : 5393 sayılı Kanun gereğince gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projesinden kaynaklı çeşitli şikâyetler hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 27/03/2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
2 1. Başvuran, Ankara İli, Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … parselde malik olduğu 500 m arsa
2 karşılığı 120 m lik daire sahibi olmak için Büyükşehir Belediyesi ile 21/04/2006 tarihinde
sözleşme yaptığını; bu kapsamdaki konutların hem öngörülenden geç hem de dere yatağında inşa edildiğini ve anılan yerde sosyal tesis, spor alanı vb. yapılara yer verilmediğini; ayrıca vergi ve masraf adı altında tarafından ücret talep edildiğini iddia ederek, konutların inşası ile teslimindeki gecikmeden, farklı kalitede yapılmalarından kaynaklı zararlarının ve şahsından istenen ücretlerden doğan mağduriyetinin giderilmesini talep etmiştir. Bu kapsamda, 16/02/2018 tarihinde Gönderme Kararı verilmiş ve ilgili idare tarafından 07/03/2018 tarihli ve
… sayılı cevabi yazı başvurana iletilmiştir. Ancak başvuran, söz konusu yazının talebini karşılamadığını iddia ederek, Kurumumuza tekrar başvurmuştur.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Başvuruya konu iddialar hakkında 02/04/2018 tarihli ve … sayılı, 07/11/2018 tarihli ve
… sayılı bilgi-belge talep yazılarıyla bilgi-belge talep edilmiştir. Bu kapsamda, Ankara
Büyükşehir Belediye Başkanlığının 10/05/2018 tarihli ve … sayılı, 05/12/2018 tarihli ve …
sayılı cevabi yazıları Kurumumuza iletilmiştir. Ayrıca 13/12/2018 tarihli ve … sayılı yazıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığından bilgi-belge talep edilmiş olup Bakanlığın 19/12/2018 tarihli ve … sayılı, 24/12/2018 tarihli ve … sayılı cevabi yazıları dosyaya dercedilmiştir.
3. Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının anılan yazılarında özetle,
3.1. Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanının 18/02/2005 tarihli ve …
sayılı, 17/06/2005 tarihli ve … sayılı meclis kararlarıyla belirlenmiş olduğu; Ankara İli,
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
Çankaya İlçesi, 902, 903, 904, 905, 906, 907, 908, 909, 910, 911, 912 ve 3205 parselleri kapsadığı; 12/08/2005 tarihli ve … sayılı belediye meclis kararıyla ise, uygulama esasları belirlenen proje alanında hissesi ve gecekondusu bulunan hak sahipleriyle yapıla rızai sözleşmeler neticesinde sağlıksız ve çarpık yapılaşmanın ortadan kaldırılması, imar ve şehircilik ilkelerine, kanun ve yönetmeliklere uygun yapılaşmanın sağlanması, yaşam kalitesinin artırılmasının hedeflendiği;
3.2. Proje kapsamında, … Mahallesi, … parsel ve civarındaki parsellerin bulunduğu bölgede,
2005 yılında çalışmaların başladığı ve 2009 yılında kamulaştırma çalışmalarının büyük oranda
bitirilmesi suretiyle mevcut 478 adet gecekondunun yıkımının gerçekleştirildiği; bu yerin, Bakanlar Kurulunun 2010/661 sayılı kararıyla Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Proje
Gelişim Alanı olarak ilan edildiği; hak sahipleri ile arsa karşılığı konut verilmek üzere, sözleşmeler akdedildiği; proje kapsamında, 2300 civarında hak sahibinin konutu bulunduğu ve yükleniciye yapılacak konutlarla birlikte tüm projede yaklaşık 9300 konut yapılmasının planlandığı; inşaat işlerinin yapılması için ihale yapıldığı ve bu hususun, Ankara 9. Noterliğinin 11/11/2010 tarihli ve 24433 yevmiye numarası ile sözleşmeye bağlandığı; hak sahibi konutlarının yapımı için 10/05/2012 tarihinde ruhsat alınarak inşaat çalışmalarına başlandığı; yapım sürecinde karşılaşılan kimi zemin sorunları sebebiyle açık otopark yerine 1237 araç kapasiteli kapalı otopark inşasının yapıldığı ve proje genelinde 407 kilometreyi bulan betonarme fore kazık imalatının gerçekleştirildiği;
3.3. Ayrıca söz konusu proje kapsamında, başvuran ile Çankaya İlçesi, … Mahallesi, …
2 2
parselde yer alan 500 m lik hissesi karşılığında bir adet 120 m lik konut verilmek üzere 21/04/2006 tarihinde sözleşme imzalandığı; söz konusu sözleşmede 1/1000 ölçekli Güneypark (902) Kentsel Dönüşüm Projesi imar planına uygun olarak Bayındırlık Bakanlığının 4-A Grubu 2 yapı standardında bir adet 120 m konutun teslim edileceğinin belirtildiği;
3.4. Yükleniciyle akdedilen kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında ise, yüklenici firma tarafından yapılacak işlerin içeriği ve yükümlülüklerin,
– İdare ve yüklenicinin ortak olarak geliştireceği kentsel tasarım projesine göre toplam emsale 2 esas 1.232.322,65 m lik inşaat alanını geçmeyecek şekilde proje geliştirilmesi,
– Tüm inşaatların tamamlanması,
– Proje sınırları içinde kalan tüm altyapının (su, yağmur suyu ve kanalizasyon dâhil)
tamamlanması, çevre düzenlemesi (yol, sanat yapıları, istinat duvarları vb.), rekreasyon, park, ticari rekreasyon ve peyzajın yapılması,
– İskân ruhsatının alınarak kat mülkiyetine geçilmiş, tüm altyapı ve üst yapı bağlantıları yapılmış (ferdi abonelikler hariç) hale getirilerek, anahtar teslimi esasına göre tüm proje ve ekleri ile birlikte yapılması şeklinde belirlendiği;
3.5. Büyükşehir Belediyesi ile yüklenici firma arasında akdedilen sözleşmenin 25 inci maddesinde, süre uzatımı verilecek hallerin düzenlendiği; proje alanını ilgilendirir imar planlarına ilişkin dava süreçlerinin varlığı ve yeni planlama çalışmalarının yürütülmesi ile işin yapımı sırasında öngörülmeyen zemin sorunlarının ortaya çıkması, zemin güçlendirme çalışmalarının yapılması zorunluluğu karşısında işin bitim süresinin 741 gün uzatıldığı; bu süreyle birlikte, yüklenici firmanın yükümlüklerini yerine getirdiği ve hak sahiplerinin
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
konutlarının tamamlandığı; teslimat aşamasındaki yükümlülüklerini yerine getiren hak sahiplerine konutlarının 2017 yılı itibariyle teslim edildiği (Emlak ve İstimlak Dairesi
Başkanlığının 04/08/2017 tarihli ve E.85076 sayılı yazısıyla ortak alanlara ait abonelik bedelleri ile KDV bedellerinin ödenmesi halinde, 07/08/2017 tarihinden itibaren konutların teslim alınabileceği ilgili birime bildirilmiş ve bu husus, tüm hak sahiplerine yazı, telefon, mesaj veya internet aracılığıyla haber verilmiştir); teslim işlemlerinin tamamlandığı konutlar bakımından, tapu tescil işlemlerinin yürütülmekte olduğu; hak sahiplerinin % 80 inin tapu tescil işlemlerinin tamamlandığı; ayrıca hak sahipleriyle yapılan sözleşmelerde, konut teslimi açısından herhangi bir süre öngörülmediği; anılan tipteki projelerin tamamlanmasında belli bir sürecin gerektiği ve Büyükşehir Belediyesinin yasal süreler bağlamında gerekli çalışmaları yaptığı ve geç teslimin söz konusu olmadığı;
3.6. Sözleşmede sosyal tesis, spor alanı vb. yapıların inşa edilmesine ilişkin sorumluluğun belirlenmiş olduğu ve hak sahibi konutlarına ait sosyal tesisler, spor alanlarının inşasının tamamlandığı; proje alanı içerisinde ibadethane yapımı için imar planında yer ayrıldığı; ancak ibadethane yapım işinin sözleşmede bulunmadığı; ayrıca proje alanı kapsamında, hak sahipleri ve kamuya açık olmak üzere, yaklaşık 85 hektarlık rekreasyon ve park alanlarının peyzaj imalatlarının yapıldığı;
3.7. Konutların, hak sahiplerine ait kadastro parseli sınırları içinde, imar planına uygun, yapılaşmaya müsait alanlarda, imar ve şehircilik ilkeleri ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak onaylı projeleri kapsamında inşa edildiği; dere yatağında inşa edilen konut bulunmadığı; yaklaşık 210 hektarlık bir alanı kapsayan proje alanının, büyük bir kısmının eğilimli bir topoğrafyaya sahip olması nedeniyle bu alanların rekreasyon alanı olarak değerlendirildiği; konut alanı için yaklaşık 50 hektarlık bir alanın yapılaşmaya uygun olduğu ve arazi yapısı gereği parsel bazında farklı kotlarda konut üretimi yapılmasının zaruri olduğu; bu kapsamda, hak sahipleri için iki adet parselin öngörüldüğü ve arazi yapısına göre bu parsellerden birinin üst kotta, diğerinin ise, aşağıda yer alan arazi kotunda bulunduğu (hak sahipleri için yapılan konutlar, onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar ve parselasyon planlarına göre oluşan 29634 ada, 11 no lu ve 29635 ada, 10 no lu konut parsellerinde imar mevzuatına uygun olarak projelendirilip inşaat ruhsatları alınarak yapılmıştır);
3.8. Hak sahipleri ile yapılan sözleşmelerde geçen “4-A grubu yapı standartları”nın, 30,50 metreden az yüksekliğe sahip apartman tipi konutların belirtildiği; Büyükşehir Belediyesi tarafından ise, söz konusu standartların üzerine çıkarak V-A grubu yapı standardında belirtilen, bina yüksekliği 51,50 metreyi aşan, yüksek yapı standardına uygun, sözleşme eki şartnamelere göre 1. sınıf kalitede konutlar üretildiği; tüm hak sahiplerinin konutlarının, anılan yüksek standartta ve aynı kalitede olduğu; bununla birlikte yüklenicinin kendisine yapacağı konutların, şartnamede belirlenen minimum standartları sağlayacak şekilde ve Büyükşehir Belediyesinin onayı halinde ilave standartlarda üretilebildiği;
3.9. Hak sahiplerine konut üretilerek dağıtımının gerçekleştirildiği kentsel dönüşüm projelerinde, işin sonunda yapım işini üstlenen firmanın belediye adına düzenleyeceği faturada
KDV hesaplanıp hesaplanmayacağı ile ilgili olarak Gelir İdaresi Başkanlığının 23/06/2017 tarihli ve E.79475 sayılı yazısı doğrultusunda, hak sahiplerinden KDV tahsilatı yapıldığı; bu husustaki itirazlara binaen, ilgili idareye tekrar görüş sorulduğu; ayrıca söz konusu yazı bağlamında, bu bedelin ödenmesinin yasal bir zorunluluk olduğu ve bu sebeple konut teslimlerinde anılan ödemeye bağlı bir gecikmeden bahsedilemeyeceği;
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
3.10. Hak sahiplerine yapılan konutların sahiplerinin, 29/04/2016 tarihinde bilgisayar ortamında Ankara 37. Noterinin huzurunda yapılan kura çekilişi ile belirlendiği; kura çekiliş yönteminin, anılan noter tarafından tespit edildiği; başvurana da 29635 ada, … parsel, … Blok, 14. Kat, 57 no lu dairenin isabet ettiği;
3.11. Konut teslimatlarının Büyükşehir Belediyesince oluşturulan site yönetimi tarafından belli bir program dâhilinde, günlük teslimat kapasitesine göre, ilgililerine tebligat gönderilerek en kısa süre içerisinde gerçekleştirildiği; ancak çeşitli gerekçelerle hak sahiplerinin konutlarını teslim almaması veya geç teslim alması durumunda, hak sahipleri adına yapılan aboneliklerde (inşaat sözleşmesi kapsamı dışında tutulan ortak mahal abonelikleri için her konut bakımından ödenmesi gereken bedel tespit edilmiş ve konut tesliminde bu bedellerin ödenmesi istenmiştir)
gecikme olabildiği ve buna bağlı olarak sitedeki yaşamın başlamasının gecikebildiği; hâlihazırda tüm hak sahibi konutlardaki aboneliklerin tamamlandığı ve sitedeki yaşamın başladığı;
3.12. Başvuran ile idareleri arasında yargı mercilerine intikal eden herhangi bir uyuşmazlığın bulunmadığı; bununla birlikte, proje alanını ilgilendiren imar planları hakkında iptal veya yürütmenin durdurulması kararlarının verildiği; hâlihazırda 15/08/2017 tarihli ve 1721 sayılı meclis kararıyla onaylanan imar planının yürürlükte olduğu; ancak söz konusu imar planına ilişkin de yargı sürecinin devam ettiği hususlarına yer verilmiş ve projeyi ilgilendiren meclis kararları, mahkeme kararları, yükleniciyle akdedilen sözleşme, Güneypark-1 Sitesi ile
Güneypark-2 Sitesini kapsayan bölgelerin 1/1000 ölçekli imar planı, Güneypark-2 Sitesi B 2
Blok ile Güneypark-1 Sitesinde yer alan benzer konumdaki bir bloğun mimari projeleri ve m cetvelleri, 29635 ada 10 parselin bulunduğu alanın eş yükselti haritaları, zemin iyileştirme çalışmalarına ait vaziyet planları ve zemin kaynaklı problemlere ait raporlar Kurumumuza gönderilmiştir.
4. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının anılan yazılarında özetle,
4.1. Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık
Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğin, yürürlükteki Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri
Şartnamesinin 3.2. maddesi gereğince hazırlandığı; bahse konu Tebliğin, yapının meydana gelebilmesi için yapılması gereken mimarlık ve mühendislik proje hizmetlerine esas olmak üzere, yapının maliyetlerini (tüm unsurlar dâhil) belirlediği ve her yıl güncellendiği;
4.2. Bir yapının sınıfı ve grubunun, anılan Şartnamenin sınıflandırma hükümleri ve Tebliğ göz önünde bulundurularak proje karakterini belirleyen taşıyıcı sistemi (yığma, kâgir, betonarme ve betonarme çelik), kullanılan teknoloji (geleneksel-tünel kalıp), malzeme ve tesisat durumu 2 (ısıtma, havalandırma vb.), toplam inşaat m si, yapının niteliği vb. dikkate alınarak tespit edildiği;
4.3. Yapı kalitesi olarak lüks sınıf, 1. sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf olarak belirtilen sınıflandırmanın
Tebliğde yer alan sınıflandırmayla ilgisi bulunmadığı; Tebliğde belirtilen IV-A grubunda yer alan “Apartman tipi konutlar (yapı yüksekliği 30,50 m’den az yapılar)”ın 30,50 metreden az olan konut yapılarını, V-A grubunda yer alan “Yapı yüksekliği 51,50 m’yi aşan yapılar”ın ise, 51,50 metrenin üzerindeki yapıları içerdiği;
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
4.4. Kentsel dönüşüm projelerinin söz konusu hususların dikkate alınması suretiyle yürütülmesi gerektiği; ayrıca anılan Tebliğin, yapı denetim kuruluşlarının alacakları hizmet bedelinin tespitinde de kullanıldığı bilgilerine yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
5. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler” hükmü yer almaktadır.
6. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir” hükmü yer almaktadır.
7. 5393 sayılı Belediye Kanununun “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73 üncü maddesinde, “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
…
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785
Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir.
…
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır…
Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir…” hükümleri bulunmaktadır.
8. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 nci maddesinde, “Diğer istisnalar: …
p) Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri, belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler,..” hükmü yer almaktadır.
9. Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinin “Hazinenin Taşınmaz Teslimi ve
Kiralamaları, İrtifak Hakkı Tesisi, Kullanma İzni ve Ön İzin Verilmesi İşlemleri, Toplu
Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığının Arsa ve Arazi Teslimleri ile Belediye ve İl Özel
İdarelerinin Taşınmaz Satışları” başlıklı 4.15. maddesinde, “Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile TOKİ
Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri KDV’den müstesnadır.
Hazine ibaresi, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununa ekli I sayılı cetvelde sayılan kamu idarelerini kapsamakta olup, örneğin söz konusu cetvelde sayılmayan
Üniversiteler ‘Hazine’ kavramı içerisinde yer almamaktadır. Dolayısıyla bunlar tarafından yapılacak taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri verginin konusuna girmesi halinde bu istisna kapsamında değerlendirilmez.
TOKİ’ye tanınan istisna ise bu kurumun yapacağı arsa ve arazi teslimleri ile sınırlıdır. TOKİ tarafından arazi ve arsa dışında yapılacak taşınmaz teslimleri (konut, bina, işyeri, sosyal tesis vb.) ve hizmetlere genel hükümler çerçevesinde KDV uygulanır.
6770 sayılı Kanunla 3065 sayılı Kanunun (17/4-p) maddesine ‘belediyeler ve il özel
idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler’ ibaresi eklenmiştir.
3065 sayılı Kanunun (17/4-p) maddesine göre, belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki
taşınmazların satışı (belediye ve il özel idarelerinin bünyelerinde oluşan iktisadi işletmelerin taşınmaz satışları hariç) KDV’den istisnadır.
Diğer taraftan, bölge sakinlerinin mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan belediyelerin bu amaçları kapsamında yapmış oldukları işlemler KDV’nin konusuna girmemekle birlikte, belediyelerin ticari, sınai, zirai veya mesleki nitelikteki teslim ve hizmetleri
3065 sayılı Kanunun (1/3-g) maddesi uyarınca KDV’ye tabidir.
Belediyelerin veya il özel idarelerinin bünyesinde bir iktisadi işletme oluşması halinde KDV mükellefiyetinin, belediye veya il özel idarelerinin adına değil, bunların bünyesinde oluşan iktisadi işletme adına tesis edilmesi gerekmektedir. Belediye veya il özel idarelerine ilişkin
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
mükellefiyet tesisinde, söz konusu iktisadi işletmelerin faaliyet konuları dikkate alınacak ve unvanında faaliyet konusuna yer verilecektir.
Buna göre, belediye ve il özel idarelerinin bünyelerinde oluşan iktisadi işletmelerin taşınmaz satışları, 3065 sayılı Kanunun (17/4-p) maddesindeki istisna kapsamında değerlendirilmeyeceğinden, söz konusu iktisadi işletmelerin taşınmaz satışlarında genel hükümlere göre KDV uygulanacaktır” ifadelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
10. Başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Kısmen Tavsiye Kısmen Ret
Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden 11. Başvuru, Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Proje Gelişim Alanı olarak ilan edilen bölgede taşınmaz maliki olan başvuranın, hem kendisine verilmesi taahhüt edilen konut hakkında hem de genel olarak projedeki kimi hususlara ilişkin itirazlarını ihtiva etmektedir.
12. 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi, belediye meclis kararıyla, konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanabileceğini hükme bağlamış, büyükşehir belediyesi ve mücavir alan sınırları içindeki projeler hakkında yetkilerin, büyükşehir belediyeleri tarafından kullanılabileceğini açıkça düzenlemiştir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilen yerlerde ne suretle faaliyet gösterileceği, idarenin gözetmesi gereken esas ve usullerin neler olduğu, söz konusu alanda taşınmaz sahibi veya kullanıcısı olup hak sahibi konumunda bulunanların ne tür imkânlarının olduğu gibi hususlar, anılan 73 üncü maddeye konu edilmiştir.
13. Başvuru da 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesi gereğince, Ankara İli, Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … parseli içine alan Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesini ilgilendirmektedir. Söz konusu proje, anılan alan ve civar parsellerdeki çarpık yapılaşmaya ve gecekondulaşmaya son vererek daha düzenli konutların, yaşam alanlarının kurulmasını hedeflemektedir. Bu kapsamda, ilk olarak, Büyükşehir Belediye Meclisinin 18/02/2005 tarihli ve 524 sayılı, 17/06/2005 tarihli ve 1647 sayılı kararlarıyla proje alanı belirlenmiş, ardından arsa karşılığı konut verilmek üzere taşınmaz malikleriyle sözleşmeler imzalanmış, gerek görülmesi halinde kamulaştırmalar yapılmış ve kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerin varlığı sebebiyle, 07/07/2010 tarihli ve 2010/661 sayılı Bakanlar Kurulu kararı alınmıştır. İlerleyen süreçte, projenin hayata geçirilebilmesi adına ihaleye çıkılmış, ihaleyi alan yükleniciyle de sözleşme akdedilmiş ve yapı ruhsatının 10/05/2012 tarihinde alınmasıyla da inşaat çalışmalarına başlanmıştır.
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
14. Kurumumuza şikâyet başvurusunda bulunan başvuran da, … parselde yer alan taşınmazındaki hissesi karşılığında konut edinmek için 21/04/2006 tarihinde başvuruya
2 2
muhatap idare ile sözleşme akdetmiştir. Ancak 500 m lik hissesine 120 m konut verilmesi taahhüt edilen başvuran, konutların tesliminin geciktiği, farklı kalitede yapıldığı, sosyal donatı alanlarındaki eksiklikler, konut tesliminde KDV ve masraf adı altında ödemelerin şart koşulduğu ve konutların yapıldığı yerlerin dere yatağı olduğu gibi iddialarla mağduriyetini dile getirmiş, bu hususlar hakkında gerekli tedbirlerin alınmasını Kurumumuzdan talep etmiştir.
15. Başvuranın iddiaları teker teker değerlendirilecek olursa, ilk olarak, konutların yapımı ve teslimindeki gecikmeye dair değerlendirmelere öncelik verilmelidir. Bu kapsamda, başvuranla
Nisan 2006 tarihinde sözleşme akdedilmiş olmakla birlikte, projenin sürdürülmesi sırasında kimi aşamaların geçilmesi gerekliliği göz önünde tutulmalıdır. Zira kamulaştırma işlemlerinin yapılması, inşa işi için ihaleye çıkılması, ihale sürecinin tamamlanmasıyla sözleşmenin akdedilmesi ve yapı ruhsatı alınması aşamalarının belli bir süreç gerektirdiği tabidir. Bunlara ek olarak, proje alanını ilgilendirir imar planları hakkında açılan davalarda yürütmenin durdurulması veya iptal kararlarının idari mahkemeler tarafından verilmesi ve Büyükşehir
Belediye Başkanlığının Kurumumuza ilettiği 10/05/2018 tarihli ve … sayılı yazıda belirtildiği üzere, yaşanan zemin sorunlarının çözümü için güçlendirme çalışmalarının yapılması, bunun da iş hacmini artırması projede gecikmeleri beraberinde getirmiştir. Hatta idare, imar planlarının durumu ile zemin problemleri sebebiyle yükleniciye, sözleşmenin ilgili hükmü (MADDE 25- SÜRE UZATIMI VERİLECEK HALLER VE ŞARTLAR) bağlamında 741 günlük süre uzatımı imkânı da sağlamıştır. Ancak tüm bu hususların kentsel dönüşüm ve gelişim projesinin uygulanmasındaki gecikmeleri haklı gösterdiği de ortadadır.
16. Takip eden süreçte ise, yüklenicinin konutlar bakımından sorumluluğunu yerine getirmesiyle 29/04/2016 tarihinde noter huzurunda dairelerin belirlenmesi için kura çekilişi yapılmış ve 07/08/2017 tarihinden itibaren bazı şartları sağlayan hak sahiplerine konutların tesliminin yapılabileceği ilgililerine bildirilmiştir. Dolayısıyla 2006 yılında imzalanan bir sözleşmeye müteakip konutların yapımında on yıla varan bir sürenin geçmiş olması, tereddütleri doğurmakla birlikte, yukarıda belirtilen şekilde projenin ön hazırlıklarının yapılması ve inşa aşamasında yaşanan gecikmeler, makul sayılmalıdır.
17. Konutların yapımındaki gecikmenin yanı sıra tesliminde de kimi aksaklıkların yaşandığı başvuran tarafından dile getirilmiştir. Hatta bazı hak sahiplerinin, bir yılı aşkın bir süre önce konutlarını teslim aldığı iddia edilmiştir. Bu konu hakkında idare de, belli bir program dâhilinde hareket edildiğini ve hak sahiplerinin sorumluluklarını geç yerine getirmesi sebebiyle gecikmelerin yaşanabildiğini belirterek, teslimat kapasitesine göre en kısa sürede tebligat gönderilmek suretiyle teslim işlemlerinin yapıldığını öne sürmüştür. Gerçekten de teslimatın yapılabilmesi için hak sahiplerinin kimi şartları yerine getirmesinin istenmesi ve başvuranda olduğu gibi bu hususlarda kimi duraksamaların yaşanması, teslim işlemlerinin aksamasına neden olabilecektir. Bununla birlikte, hak sahiplerine verilecek konutların teslimine ilişkin sınırlayıcı bir süreye idare ile yapılan sözleşmelerde de yer verilmemiştir. Hak sahiplerinin konutlarının belirlendiği kura çekilişinin 2016 yılında yapıldığı ve teslim işlemlerinin yapılabileceğine ilişkin hak sahiplerinin bilgilendirilmesi çalışmalarının Ağustos 2017 itibariyle başladığı görülebilmektedir.
18. Başvuruda, konutların farklı kalitede yapıldığı ile projede belirtilen sosyal donatı alanlarından mahrum olduğu yönünde de iddialar bulunmaktadır. Bu bağlamda, konutların
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
yapım standartları incelendiğinde, hak sahipleriyle yapılan sözleşmelerde bu hususlara yer verildiği ve başvurana verilecek konut hakkında da “T.C. Bayındırlık Bakanlığı’nın 2005 yılı
Yapı Yaklaşık Maliyetleri hakkındaki tebliğinde belirtilen 4-A grubu başlığı altında tanımlanan yapı standartlarını minimum seviyede sağlayan ve bunun üzerine Ankara Büyükşehir
Belediyesinin ilave edeceği yeni standartlarla üreteceği konut” belirlemesinin yapıldığı görülebilmektedir. İdare de, anılan standardın düzeyini “30,50 metre yükseklikten az olan apartman tipi konut” olarak ortaya koymakta ve hak sahipleri için yapılan konutların anılan standardın üzerine çıkarak “yüksekliği 51,50 metreyi aşan yüksek yapı standardına uygun, 1.
sınıf kalitede” olduğu hususunu öne sürmektedir.
19. Ayrıca idare, hak sahiplerine yapılan konutların hepsinin aynı kalitede olduğunu da
Kurumumuza ilettiği yazıda vurgulamıştır. Bu durum, başvurana sözleşmesinde taahhüt edilen konut standardının üstüne çıkıldığını açıkça göstermektedir. Nitekim söz konusu standardın dayanağı konumdaki “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak
2005 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ile “Mimarlık ve Mühendislik
Hizmetleri Şartnamesi”nin geneli üzerine yapılan incelemede de, hak sahiplerine yapılan konutların standardını betimleyen V-A grubu dâhilindeki yapı standartlarının daha üst seviyede olduğu tespit edilebilmektedir. Bununla birlikte, yüklenicinin ticari menfaatleri bakımından, kendi adına inşa ettiği konutlarla hak sahipleri için inşa ettiği konutlar arasında bir takım farklılıkların bulunması tabii olup bu durum idareyle yapılan sözleşmeye de konu edilmiştir.
Hak sahipleri bakımından sonuç doğuracak konutlara ilişkin olarak ise, Kurumumuz tarafından görevlendirilen mimar bilirkişinin sunduğu 28/02/2019 tarihli bilirkişi raporunda, “Ankara İli, Çankaya İlçesi, … Mahallesi, 29635 ada 10 parselde yer alan Güney Park-2 Sitesi içerisinde yer alan konutların (özelde şikayetçinin hak sahibi olduğu … Blok, 14. Kat, 57 nolu daire)
Güney Park Sitesi içerisinde yer alan konutlarla arasında kalite farkı olmadığı…” ifadelerine yer verilerek, söz konusu konutların aynı kalitede yapıldıklarına açıklık getirilmiştir. Bu bakımdan, konutların farklı kalitede olduğu yönündeki iddiaların yerinde olmadığı anlaşılmıştır.
20. Projede yer alan sosyal donatı alanlarına ilişkin iddialar bakımından ise, idare, yükleniciyle yaptığı sözleşmeyi ve buradaki yükümlülükleri dile getirerek bu hususları açıklığa kavuşturmaktadır. Nitekim sözleşme bağlamında yüklenicinin yerine getirmesi gereken işler arasında çevre düzenlemesi, rekreasyon, park, ticari rekreasyon ve peyzajın yapılması ile tüm altyapı olanaklarının sağlanması hususları belirtilmiştir. Bu kapsamda, hak sahiplerine ait konutların sosyal tesis, spor alanı inşasının tamamlandığı bilgisi idare tarafından paylaşılmıştır.
Hatta tüm hak sahipleri ve kamuya açık olmak üzere yaklaşık 85 hektarlık alanda rekreasyon ve park alanlarının peyzaj imalatlarının devam ettiği de Kurumumuza bildirilmiştir. Dolayısıyla sözleşme kapsamında yüklenicinin sorumluluğu bağlamındaki sosyal donatı alanlarının hazırlanması süreçlerinin devam ettiği, bu anlamda gerekli çalışmaların yapıldığı görülmüş ve idarenin bu kapsamda eleştiriye açık bir konumda olmadığı belirlenmiştir.
21. Ancak ibadethane yapımı hususunda sözleşmeden kaynaklı olarak yüklenicinin sorumluluğunun bulunmadığı konusunu gündeme getiren idarenin, 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesinin on altıncı fıkrasındaki yükümlülüğünü göz ardı ettiği de ortadadır. Zira söz konusu hüküm, büyükşehir belediyelerine, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde, belediye meclis kararıyla ibadethane inşa edilebilmesi imkânını tanımaktadır. İhtiyaç duyulması şartını getiren bu hüküm çerçevesinde, herhangi bir değerlendirme yapılmadan idare tarafından doğrudan yükleniciyle yapılan sözleşmenin öne sürülmesi yerinde bir tutum olmamıştır. Ayrıca idare tarafından projeyi ilgilendiren imar planlarında ibadethane alanı
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
ayrılmış olması da, yasal bir gereklilik olup başvuru bakımından yeterli görülemeyecektir.
Aksine yukarıdaki hüküm gereğince, proje alanında ibadethaneye ihtiyaç duyulup duyulmadığının tespit edilmesi ve akabinde büyükşehir belediye meclis kararının alınması suretiyle gerekli çalışmaların yapılması önem taşımaktadır.
22. Başvuran tarafından iddia edilen konular arasında konutların dere yatağına yapılması hususu da dikkat çekicidir. Bu bağlamda konuyu değerlendiren idare, dere yatağına herhangi bir inşaatın gerçekleştirilmediğini açıkça belirtmiş ve proje alanının eğilimli topoğrafyası hususuna vurgu yapmıştır. Gerçekten de proje alanının bulunduğu yer, Ankara İli bakımından eğimli denebilecek bir arazide bulunmakta olup zemin problemlerine ilişkin veriler ve bunu aşmak için yapılan fore kazık uygulamaları dikkate alındığında her mevkiine konut inşaatının yapılamayacağı bir alan konumundadır. İdare de, bu durumu göz önünde tutarak hak sahipleri için iki adet parselin planlandığını ve parsellerin birinin üst kotta, diğerinin ise, alt kotta kaldığını ifade etmektedir. Ancak Kurumumuz tarafından görevlendirilen jeoloji mühendisi bilirkişinin hazırladığı 04/03/2019 tarihli bilirkişi raporunda, “…Araştırma kapsamında incelenen jeoteknik ve zemin raporlarında da analizlerin ayrıntılı olarak yapıldığı görülmekte ve burada incelenen karot numuneleri de şikâyet konusu parselin dere yatağında olduğunu göstermektedir… Yapılan tüm bu değerlendirmeler neticesinde şikâyet konusu parselin, jeolojik ve topografik olarak dere yatağında olduğu neticesine varılmıştır” ifadelerine yer verilerek, idarenin dere yatağı bahsinde öne sürdüğü görüş geçersiz kılınmıştır. Ayrıca imar, şehircilik, fen ve sanat kurallarına uygun surette yapıldığı belirtilen konutların, dere yatağında yapılmasından ziyade arazinin yapısından kaynaklı farklı yüksekliklerde konumlandırıldığı düşünülse dahi, bu durumun da başvuran ve aynı durumdaki hak sahipleri bakımından önemli bir dezavantaj yaratacağı açıktır. Özellikle parsellerin bulunduğu mevkilerden kaynaklı değer farklılığının gündeme gelebileceği dikkate alınmalıdır. Bu kapsamda, mimar bilirkişinin raporunda yer alan, “29635 ada 10 parselde yer alan Güney Park-2 Sitesi içerisinde yer alan konutların 29634 ada 11 parselde yer alan Güney Park Sitesi içerisinde yer alan konutlarla arasında, parsellerin konumları ve çevre düzenlemelerindeki farklılıkları nedeniyle serbest piyasa rayiçlerine göre … daha düşük değerde olduğu…” ifadeleri de konuyu aydınlatmış ve başvuranın konutunun bulunduğu parseldeki konutların değerinin, parsel konumuyla olan ilgisini gözler önüne sermiştir. Yani 29635 ada 10 parselde bulunan konutların, konumundan kaynaklı olarak diğer parseldekine nazaran belli bir değer kaybını içinde barındırdığı görülebilmektedir. Bu durumun da, idarenin sorumluluğundan ayrı düşünülebilmesi mümkün olmayıp hakkaniyetin gerektirdiği, söz konusu değer farklılığına ilişkin makul denkleştirmenin idare tarafından sağlanmasıdır. Bununla birlikte, idare, söz konusu şekilde bir işlem tesis etmediği gibi bu yöndeki talepleri de reddetmektedir. Dolayısıyla idarenin bu hususta takındığı tutum ve ortaya koyduğu görüşlerin hukuk ve hakkaniyet bakımından yerinde olmadığı değerlendirilmektedir.
23. Başvuruya konu bir diğer husus ise, konutların teslimi öncesinde başvuran ve diğer hak sahiplerinden KDV ve masraf adı altında bedel talep edilmesidir. Bu kapsamda, idare, KDV hakkındaki işlemlerinin gerekçesini Gelir İdaresi Başkanlığının 23/06/2017 tarihli ve E.79475 sayılı yazısına dayandırmaktadır. Söz konusu yazıda, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi
Kanununun 17 nci maddesinin 4/p bendi ile Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği üzerinden bir değerlendirme yapılması suretiyle, kentsel dönüşüm kapsamında inşa ettirilen konutların hak sahiplerine teslim edilmesi faaliyetleri nedeniyle Belediye Başkanlığına bağlı iktisadi kamu kuruluşunun işlemlerinin KDV’ye tabi olduğu belirtilmiştir. Ancak şikâyete konu olayda, belediyenin iştiraki konumundaki bir iktisadi kamu kuruluşu veya onun bir işlemi bulunmamakta olup yükleniciyle ve başvuranla yapılan sözleşmelerdeki tek muhatap Ankara
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
Büyükşehir Belediyesidir. Dolayısıyla bu yükümlülüğün, Büyükşehir Belediyesine ait olduğu gözükmektedir. Bu bakımdan, anılan görüş yazısının somut olayın gereklerini karşılamadığı açıktır. Hatta 3065 sayılı Kanunun yukarıda zikredilen hükmü, belediyelerin mülkiyetindeki taşınmazların satış suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerinin KDV’den istisna olduğunu belirtmekte olup Gelir İdaresi Başkanlığının Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına hitaben hazırladığı 29/08/2018 tarihli ve … sayılı yazısı da, benzer bir yaklaşımı sergilemektedir. Yani somut olay bakımından, yüklenici tarafından inşa edilip belediyenin uhdesine geçen taşınmazların hak sahiplerine tesliminde, söz konusu hüküm marifetiyle KDV’nin gündeme gelmemesi gerekmektedir.
24. Ayrıca ortak mahal abonelikleri için belirlenen bedellerin konut tesliminde bir ön şart olarak sunulması da tartışmalı bir konudur. Zira başvuran gibi diğer hak sahiplerinin imzalarına sunulan ve genel işlem şartlarını içinde barındıran arsa karşılığı konut sözleşmelerinde geçen, “Haksahibi ödemelerini tamamlamadan Büyükşehir Belediyesinden, tapu devri talep etmeyecektir” hükmü, doğrudan abonelik bedellerini ifade etmemesi sebebiyle, açık bir hüküm olarak ele alınamaz. Hatta 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 23 üncü maddesindeki, “Genel işlem koşullarında yer alan bir hüküm, açık ve anlaşılır değilse veya birden çok anlama geliyorsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanır” hükmü gereğince, tam olarak neye yönelik hazırlandığı bilinmeyen bu sözleşme hükmünün hak sahipleri lehine yorumlanması gerekmekte ve söz konusu hükmün ortak mahal aboneliklerine yönelik olmadığı yönünde bir tespitte bulunulması önem taşımaktadır. Bu açılardan konut tesliminde, öngörülen bedellerin verilmesinin şart koşulmasının hukukiliği bulunmamaktadır.
25. Yukarıdan beri anlatılan hususlar, başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuruya konu proje bağlamındaki konutların yapımı ve teslimindeki gecikme, kalite farkı, sosyal donatı alanlarının eksikliği yönündeki iddialar bakımından idarenin iş ve işlemlerinin eleştiriye konu olamayacağı; ancak ibadethane yapımı bağlamında 5393 sayılı Belediye
Kanunundan kaynaklı vazifenin yerine getirilmesi, konutların dere yatağında yapıldığı iddiası doğrultusunda parsellerin konumundan kaynaklanan değer farklılığının giderimi ile KDV ve ortak mahal aboneliklerinden doğan bedellerin (Katma Değer Vergisi Kanunu ile Türk Borçlar
Kanunu kapsamında) hak sahiplerinden alınması uygulamasında hukuka ve hakkaniyete uygun işlem tesis edilmediği tespit edilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden 26. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup;
26.1. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idare tarafından, Gönderme Kararı sonrasında başvurana cevap verildiği ve bu kapsamda, başvuranı bilgilendirici mahiyette gerekçeli bir şekilde işlem tesis edildiği; böylece “kararların gerekçeli olması, makul sürede karar verme ve kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine riayet edildiği tespit edilmiştir. Ancak başvurana iletilmiş olan yazıda idarenin bu kararına karşı hangi sürelerde hangi mercilere başvurulabileceğinin gösterilmediği anlaşıldığından, “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı tespit edilerek bahse konu ilkeye uygun davranılması önerilmektedir.
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
27. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21 inci maddesinde, Kamu Denetçiliği Kurumunun inceleme ve araştırmasını başvuru tarihinden itibaren altı ay içinde sonuçlandıramaması hâlinde durmuş olan dava açma süresinin kaldığı yerden işlemeye başlayacağı belirtilmiştir. Bu kapsamda incelemenin altı ayda bitirilememe gerekçesi, dava açma süresinin kaldığı yerden yeniden işlemeye başlayacağı hususu başvurana 25/09/2018 tarihli ve E.16031 sayılı yazı ile bildirilmiş olup (varsa) dava açma süresi içinde ilgili idarenin işlemine karşı konusuna göre Ankara Asliye
Hukuk Mahkemelerinde, Ankara İdare Mahkemelerinde ve Ankara Vergi Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KISMEN RET
KISMEN KABULÜ ile;
Konutların yapımı ve teslimindeki gecikme, kalite farkı, sosyal donatı alanlarının eksikliği yönündeki iddialarla ilgili taleplerin REDDİNE,
İbadethane yapımı bağlamında, 5393 sayılı Kanundan kaynaklı vazifenin yerine getirilmesi hususunda gerekli çalışmaların yapılması; parsellerin konumundan kaynaklanan değer farklılığı sebebiyle, başvuran ve benzeri konumdaki hak sahipleri yönünden oluşan kayıpların makul ölçüde giderilmesi; konutların, KDV ve ortak mahal abonelik bedelleri talep edilmeden hak sahiplerine teslim edilmesi; söz konusu bedellerin tahsili halinde, gerekli iade işlemlerinin ivedilikle gerçekleştirilmesi hususunda ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE
BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Ankara Büyükşehir Belediye
Başkanlığı tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın BAŞVURAN ve ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.