Sayıştay, KİK, Yargıtay ve Danıştay Kararları, Bakanlık Görüşleri

ÖZET: Başvuru, İstanbul’un Üsküdar ilçesindeki bir taşınmazın imar uygulamalarıyla ilgili olarak Kamu Denetçiliği Kurumu’na yapılmıştır. Şikayetçi, 1974 yılında mülkiyet kadastrosu yapılan parselde, 1998-2016 yılları arasında Üsküdar Belediyesi tarafından arsa vergisi talep edildiğini ve bu süreçte kendisine ait olan tapunun iade edilmesine rağmen, belediyenin tavsiye kararlarını uygulamadığını iddia etmektedir. Ayrıca, kooperatiflerin haksız tasarrufları nedeniyle mahkeme kararlarının uygulanmadığını ve bu durumun kendisini mağdur ettiğini belirtmiştir.

Üsküdar Belediyesi, başvuruya ilişkin açıklamalarında, taşınmazın orman sınırları içinde bulunduğunu ve bu nedenle tapunun Hazine’ye tescil edildiğini ifade etmiştir. Ayrıca, bölgede kaçak yapılaşmanın yaygın olduğunu ve bu yapıların yıkımının çeşitli nedenlerle gerçekleştirilemediğini belirtmiştir. İdare, yıkım kararlarının uygulanması için gerekli yasal süreçlerin başlatıldığını, ancak yeterli teknik imkanların bulunmadığını vurgulamıştır.

Kamu Denetçiliği Kurumu, şikayetçinin haklarının korunması için Üsküdar Belediyesi’ne tavsiyelerde bulunmuş ve tüm tarafların işbirliği içinde hareket etmesi gerektiğini belirtmiştir. İdarenin, mevcut hukuki durum ve mülkiyet sorunlarını göz önünde bulundurarak adil bir çözüm üretmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu bağlamda, yıkım kararlarının uygulanması ve mülkiyet sorunlarının çözümü için gerekli adımların atılması önerilmiştir.

TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)

SAYI : 2019/4944-S.7409

BAŞVURU NO : 2019/44

KARAR TARİHİ : 01/07/2019

TAVSİYE KARARI

BAŞVURUYA KONU İDARE : ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI

İstanbul İli Üsküdar İlçesi … Mahallesi … pafta … ada …

BAŞVURUNUN KONUSU :

parsel’de bulunan taşınmaza ilişkin imar uygulamaları hakkındadır.

BAŞVURU TARİHİ : 02/01/2019

I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ

1. Şikayetçi tarafından Kurumumuza verilen dilekçede özetle; İstanbul Üsküdar …

Mahallesi … pafta … ada … parseldeki taşınmaz arsaların 1974 yılında mülkiyet kadastrosu geçirildiğini, adası ve paftası belirlenerek satışa sunulduğunu, 1977 -1978 yıllarında müteveffa babası … … tarafından … parsel toplam …m2 arsa sahibi olduğunu, … m2 arsanın … A.Ş tarafından 269 kişiye satıldığını, 1988 yılında … … … Yapı Kooperatifi ile … … … Yapı

Kooperatifi’nin söz konusu arsa üzerinde haksız şekilde tasarrufta bulunduğunu, Üsküdar 1

Asliye Hukuk Mahkemesi’nin verdiği kararda buraların “tamamen şahıs özel parsellerine tecavüzlüdür” kararıyla adı geçen kooperatifleri men ettiğini ve yıkım kararı verdiğini, 27/03/1992 tarihinde kararın kesinleştiğini, ayrıntılarına dilekçesinde yer verdiği süreç sonunda 6292 sayılı Kanunu’nun 7’nci maddesi kapsamında 20/07/2016 tarihinde tapularını iade aldıklarını,

1.1. Arsa üzerinde herhangi bir tasarrufunun olmamasına rağmen Üsküdar Belediyesi’nce

1998 tarihinden 2016 tarihine kadar geçen 18 yıllık süre için arsa vergisinin tarafından talep

edildiğini, bu konuyla ilgili yaptığı başvuru sonucu Kurumumuz tarafında verilen 08/05/2018 tarih …/… başvuru nolu Tavsiye Kararının Üsküdar Belediyesi’nce uygulanmadığını,

1.2. İçişleri Bakanlığı Mülkiye … … … tarafından Üsküdar Belediye Başkanlığı hakkında tanzim edilen 16.11.2018 tarihli …/… sayılı inceleme raporunda; Kooperatif statüsü adı altında haksız tasarrufta bulunanların, yerleri üzerinde işgalci, kaçak ve ruhsatsız oldukları kanaatine varıldığı, Üsküdar Belediyesi’nin almış olduğu yıkım kararlarının mevcut olduğu ve bugüne kadar yıkımı gerçekleştirmediğinin belgeleriyle ortaya konulduğunu, ayrıca

Ombudsmanlık kararlarının uygulanması ile yüz yüze gelinip anlaşma yolunun sağlanması veya yıkım kararlarının uygulanması suretiyle adil bir şekilde yerlerinin teslim edilerek mağduriyetin giderilmesinin karara bağlandığını, bu karar hakkında İstanbul Valiliği ve

İstanbul Büyükşehir Belediyesine başvurmasına ve gerekli yazışmaların yapılmasına rağmen

Üsküdar Belediyesi’nce herhangi bir çalışma ve girişimde bulunulmadığını,

1.3. İstanbul Üsküdar … Mahallesi … pafta … ada … parsel ile ilgili olarak Kurumumuzun

…/… sayılı Dostane Çözüm Kararı ile Mülkiye … … … Tarafından tanzim edilen …/…

inceleme raporunun Üsküdar Belediyesi tarafından hiç bir şekilde uygulanmadığını iddia ve ifade ederek, haklarının korunması talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmuştur.

II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI

2. Kurumumuzun 29/01/2019 tarih ve E. … sayılı bilgi-belge isteme yazısına istinaden

Üsküdar Belediye Başkanlığı’ndan alınan 06/02/2019 tarihli ve E…. sayılı yazıda; “…

mahallesi … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmazla ilgili … … adına verilen Tavsiye

Kararına göre gerekli işlemler yapılmıştır.” 15/04/2019 tarihli ve E…. sayılı yazıda; “…

Bahse konu taşınmaz toplam 206.000 m2 alana sahip olup, … Tarım İnşaat ve Turizm A.Ş.

adına kayıtlı iken muhtelif zamanlarda hisselere bölünmek suretiyle çok sayıda kişiye ve kooperatife satılmıştır. Müşteki …/…’ m babası … … tarafından 18.11.1977 tarihinde taşınmazın …/… hissesini, 09.03.1978 tarihinde …/… hissesini, müşteki … … ise 03.04.1987 tarihinde …/… hissesini satın almıştır.

2.1. Ancak bu parselin tamamının tapusu, 3116 sayılı Orman Kanununa göre orman sınırları içerisinde bulunduğu, usulsüz olarak şahıslar adına tescil edildiği gerekçesiyle, orman vasfını da yitirdiği gözetilerek Üsküdar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.09.1993 tarih ve …/… Esas, …/… karar sayılı ilamıyla iptal edilerek Maliye Hazinesi adına tescil edilmesine karar verilmiş, 10.12.1998 tarihinde karar kesinleşmiş ve sonrasında da taşınmaz tescil işlemleri gerçekleşmiştir.

2.2. 1950’li yıllardan sonra hızlı kentleşme ve sanayileşme süreci ve göç hareketlerinin de etkisiyle İlimiz ve İlçemizde çok sayıda imar mevzuatına aykırı yapı ve gecekondu inşa edilmiştir. Sürekli olarak gündeme getirilen ve uygulamaya konan imar afları da bu tür yapıların artışını olumsuz yönde etkilemiştir. Bu süreç zarfında taşınmaz üzerinde yaklaşık

6.500 kişinin yaşadığı çok sayıda (yaklaşık 2000 civarında) gecekondu ve kaçak yapı inşa

edilmiştir.

2.3. Taşınmazın, Maliye Hazinesi adına tesciline kadar, parselde yapılmış olan yapılar hakkında, 3194 sayılı İmar Kanununun 32. ve 42. Maddeleri ile 2960 sayılı Boğaziçi

Kanununun 13 ve 18. Maddeleri gereğince gerekli yasal işlemler gerçekleştirilmiştir.

Taşınmazın, Hazine adına tescilinden sonra ise, parselde bulunan veya sonradan yapılan yapılar 775 sayılı Gecekondu Kanunu kapsamında gecekondu statüsüne geçmiştir.

2.4. Söz konusu yerlerin daha fazla işgale uğramaması ve 3194 sayılı İmar Kanununun 31.

Maddesi uyarınca kamu hizmetlerinden faydalandırılmaması için ilgili kurumlara (İSKİ, İGDAŞ TEDAŞ’a) yazılması gerekli yazışmalar müteaddit defa yapılmıştır.

2.5. Sonrasında, taşınmazda bulunan işgalciler tespit edilerek parselasyon çalışması yapılmış, taşınmaz 25 adet ada ve çok sayıda parsele bölünmüştür. Bu aşamada müştekilerin işgal ettikleri taşınmazlar, … … ve … … Koop.’nın işgal ettiği yerde kaldığından, müştekiler kullanıcı listesinde yer almamışlardır.

2.6. Bu nedenle de müştekiler tarafından müteaddit kereler kamu kurum ve kuruluşları şikayete uğramıştır. Aynı kişiler Belediyemiz yetkilileri hakkında da çok sayıda şikayette bulunmuşlardır. Bu şikayetler sonucunda, İçişleri Bakanlığı tarafından birçok kez ön inceleme yapılarak, Mülkiye … Sayın … … tarafından düzenlenen 15.12.2000 tarihli Ön inceleme

Raporu neticesinde Kamu Görevlileri hakkında soruşturma izni verilmesi dair karar verilmiş, ilgili Belediye Başkam ve diğer görevlilerin itirazı üzerine, Danıştay 2. Dairesinin 20.04.2011 tarih ve …/… E., …/… K. sayılı kararıyla “… Mahallesi … pafta … ada … parselde mülkiyet ihtilafı bulunması nedeniyle bu parsel üzerinde meydana gelen kaçak yapılaşmadan ve bunların yıkılmasından dolayı herhangi bir sorumluluklarının bulunmadığı dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşıldığı” gerekçesiyle İçişleri Bakanlığı soruşturma izni verilmesine dair

15.12.2000 tarih ve …/… sayılı kararının kararda adı geçenlere ilişkin kısmının kaldırılmasına

karar yerilmiş, yine Mülkiye … Sayın … … tarafından düzenlenen ön İnceleme Raporu doğrultusunda, İçişleri Bakanlığı’nın 20/10/2010 tarih ve …/… sayılı kararıyla soruşturma izni verilmemesine karar verilmiş, ancak bu karara karşı yapılan itiraz üzerine Danıştay I.

Dairesi 20/09/2011 tarih ve …/… Esas ve …/… sayılı kararla Soruşturma İzni Verilmemesine ilişkin karar kaldırılarak şüpheliler hakkında kamu davası açılmıştır.

2.7. Yine bahse konu taşınmazla alakalı olarak İstanbul Valiliğince görevlendirilen İstanbul

Büyükşehir Belediyesi … Sayın … … tarafından 04.03.2005 tarihinde inceleme raporu düzenlenmiştir.

2.8. İstanbul Büyükşehir Belediyesi … … … tarafından düzenlenen 04.03.2005 tarihli inceleme raporu üzerine Üsküdar Belediye yetkilileri hakkında İstanbul Valisi tarafından 24.03.2005 tarihinde “ihbar ve şikayetin işleme konulmamasına” karar verilmiş, yapılan itiraz üzerine

İstanbul Bölge İdare Mahkemesinin E:…/… ve K:…/… sayılı karan ile … pafta … ada …

parsele ait tapuların haksız bir şekilde iptal edilerek söz konusu yerin Hazine adına tapuya tescil edildiği ve buraya … … … Yapı Kooperatifi ve … … Yapı Kooperatifi tarafından kaçak olarak inşaatlar yapıldığı iddiaları ile 27.07.2004, 13.08.2004.17.08.2004.06.01.2005 tarihlerinde verilen dilekçeler üzerine başlatılan ön inceleme sonucunda Üsküdar İlçesi, …

Mahallesi, … ada, … pafta, … parselde bulunan arsanın, yasal olarak Hazine adına tapuya tescilinin yapıldığı, bu durumda 6831 sayılı Orman Kanununun 2’nci maddesi uyarınca Hazine adına orman sınırlan dışına çıkarılan ve kesinleşmiş ilam gereğince Hazine adına taşınmazın sahibi olan Milli Emlak Daire Başkanlığınca, taşınmaz üzerinde kaçak binaların tespitinin yapıldığı ve kaçak olarak yapılan bu binaların men edilmesi için de, Defterdarlık bünyesinde bir komisyon oluşturularak inceleme yaptırıldığı, kaçak yapılaşma ile ilgili sorumlulukları tespit edilen Belediye görevlileri hakkında 15.12.2000 tarihli ve …/… sayılı karar ile soruşturma izni verilmesine karar verildiği bu durumda da aynı konu hakkında yeni bir karar verilmesine gerek bulunmadığı dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinden anlaşıldığı” gerekçesiyle itirazın reddedilerek İstanbul Valiliğince verilmiş olan “ihbar ve şikayetin işleme konulmamasına” dair karar onanmıştır.

2.9. Danıştay 1. Dairesi 20/09/2011 tarih ve …/… Esas ve …/… sayılı kararı sonrasında açılan kamu davası neticesinde, İstanbul Anadolu 77. Asliye Ceza Mahkemesinin, 19/02/2015 tarih ve

…/… Esas Dosya Nolu …/… Karar Nolu kararında, “Aksi kanıtlanamayan sanıkların sözlü ve yazılı savunmalarına göre, suç konusu imara aykırı kaçak yapıların bulunduğu alan üzerinde

2000 civarında gece kondu bulunduğu, bazılarına göre 6500, bazılarına göre 8.000-10.000

arasında insanın bu kaçak yapılarda yaşadığı, bu kaçak yapıların 1980’li yıllarda yapılmaya başlandığı ve daha önce de bu yapılarla ilgili olarak tespitler yapılıp 1989 yılından itibaren bir kısım yapı tatil tutanakları düzenlendiği, 1990,1992 ve 1994 yıllarında yıkımı yönünde encümen kararlarının bulunduğu, suç konusu kaçak yapıların bulunduğu alanın daha fazla işgale uğramaması için kamu hizmetlerinden arındırılması amaçlı sanıkların çalıştığı Üsküdar

Belediye Başkanlığı tarafından hizmet veren İski, İgdaş,Tedaş ve Telekom’a (28/12/2006 tarih ve … sayılı yazılarla) yazılar yazılarak verilen hizmetlerin durdurulması yönünde yazışmalar yapıldığı, yine kaçak yapıların yıkımı belediyenin mevcut imkanları ile yapılamadığından

Üsküdar Belediye Başkanlığı tarafından 13/08/2009 tarih ve …/… sayı ile yıkım ihalesi kapsamına alındığı, ancak ihaleye katılan olmadığından yıkımın yaptırılamadığı, yine 24/03/2010 tarih ve …/… sayılı yıkım ihalesi kararı ile ihale açılmasına rağmen ihaleye hiçbir katılan olmadığından yıkımın yaptırılamadığı, ayrıca İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile de yazışmalar yapıldığı, sanıkların Üsküdar Belediyesindeki çalışma dönemleri nazara alındığında sanıkların çalıştığı dönemde yeni yapılmış kaçak yapı bulunduğu iddiası bulunmadığı, sanıkların savunmaları ve dosyaya sunulan belgeler itibarı ile suç konusu kaçak yapıların çokluğu, yaklaşık 20-25 yıllık bir dönemi kapsayan zaman zarfında bu yapılarda yerleşimin gerçekleşmesi, 10 bin civarında kişinin kullanımında oluşu, geçmiş dönemlerdeki belediyeler ve kamu kurumlarının bu yıkımı yapılacak binalara elektrik, su, telefon, doğal gaz gibi kamu hizmetlerini sağlamış olmaları, burada oturan kişilerin bu nedenle ruhsatsız da olsa çeşitli kooperatiflerden satın aldıkları konutlar için hak sahibi olduklarını düşünerek belediyece yapılacak yıkıma direnme olasılıklarının bulunması, bahsi geçen kooperatif binalarının çokluğu ve binaların site şeklinde büyük binalar oluşu sebebiyle ilçe belediye imkanları ile gerek kullanılacak iş makinesi gerek personel durumu ve gerekse de kamu güvenliği itibarı ile sanıkların belediye imkanları ile bu yıkımı yapma imkanı olmadığı savunmalarının makul görülebileceği hatta sanıkların bu yıkımın özel firmalara yaptırılması için ihaleler açmış olmaları, ancak ihalelere katılım olmadığı için yıkımın yaptırılamamış olmasında sanıkların görevlerini ihmal ettiklerini gösterir bir durum görülmediği, tüm bu hususlar göz önüne alındığında; sanıkların, suça konu imara aykırı yapıların yıkımını yapmayıp, yaptırmayıp görevlerini ihmal ettikleri kesin olarak kanıtlanamadığından sanıkların yüklenen suçu işledikleri sabit olmadığından ayrı ayrı beraatlerine karar vermek gerekmiştir.” gerekçesi ile tüm şüphelilerin ayrı ayrı beraatlerine karar verilmiştir. Karar müşteki tarafından temyiz edilmiş olup, henüz kesinleşmemiştir.

2.10. Kamuoyunda 2B Yasası olarak bilinen 26 Nisan 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6292 sayılı Kanuna rağmen uzunca bir süre eski maliklere tapu iade işlemi değişik gerekçelerle gerçekleşmemiş, sonrasında Belediye Başkanımızın yaptığı temasların da etkisiyle fiili durumda işgalci pozisyonunda bulunan vatandaşlar yerine, Kanunun 7’nci maddesi uyarınca müştekilerin de içinde bulunduğu 2016 yılı itibarı ile eski maliklere tapulan iade edilmeye başlanmıştır.

2.11. … ada … parsel sayılı taşınmazın da içinde bulunduğu toplam 1138 ha.lık alan ve 16 mahalleden oluşan ve yaklaşık 270 bin kişinin yaşadığı, Boğaziçi Kanunu ile Geri Görünüm ve

Etkilenme Bölgeleri olarak tanımlanan bu alanlarda kaçak yapılaşma ve gecekondulaşmadan nasibini almıştır. Halihazırda bölgedeki kaçak yapılaşma oranı % 93’tür. Kabaca ifade edersek, Üsküdar’ın nüfusunun yarısından fazlası sadece bu bölgede imar mevzuatına aykırı yapılarda oturmaktadır. Ön incelemenin konusu olan … ada … parsel sayılı taşınmazı (ki bu taşınmazın sadece kendisi bile Anadolu’da çoğu ilçeden fazla nüfusu barındırmaktadır) bu bütünden ayrı tutmamız mümkün değildir.

2.12. Bölgede on binlerce kaçak ve riskli yapı bulunmaktadır. Ancak bunlara sadece kaçak yapı olarak bakmak da mümkün değildir. İnsanlar bu yapılan yaparken veya satın alırken belki de bütün mal varlıklarını harcamışlar, pek çok fedakarlıklarda bulunmuşlardır. Oturdukları yerler onların yuvası ve meskeni olmuştur. Bu insanlar bu şehrin asli unsurudurlar. Belediye olarak bizim ana görevimiz bu insanların gönüllü ve yerinde bir kentsel dönüşümle sağlıklı ve güvenli konutlarda oturmasını sağlamaktır. Devletimiz tarafından da tespit edilen bu tür sorunlar için gerek 5393 sayılı Belediye Kanununun 73’üncü maddesiyle, gerek 6306 sayılı

Kanun ile ve gerekse mevcut mevzuatta yaptığı düzenlemeler ile dönüşümü kolaylaştıracak, teşvik edecek, uzlaşmayı esas alan bir konsept oluşturulmuştur.

2.13. … ada, … parsel sayılı yerin de içinde bulunduğu bölge için düzenlenen 26.09.2016 t.t.

imar planlan ile Boğaziçi Kanunu’nun 10. maddesinde belirtilen maksimum yapılaşma değerlerinin verilmesi ile bölgedeki yapılaşma değerleri arttırılmış ve kentsel dönüşümün önü açılmıştır. 6306 sayılı yasa gereğince en az 2/3 oranında hisse çoğunluğunun bir araya gelmesi durumunda binaların yıkılıp yeniden yapılmasına olanak sağlanacaktır. Bölgede kentsel dönüşümün gerçekleşmesi ile alanın büyük bölümünü kapsayan hisseli mülkiyet ve üzerindeki kaçak yapılaşma nedeniyle gelişen plansız, sağlıksız konut dokusunun sağlıklaştırılması sağlanacak ve mülkiyet problemi çözüme kavuşturulacaktır.

2.14. Şikayete konu taşınmazın bulunduğu parseli de içine alan, Üsküdar İlçesi Boğaziçi Geri

Görünüm ve Etkilenme Bölgelerinde, 1138 ha.lık alanı kapsayan bölgede; 1970’li yıllardan itibaren başlayan kaçak yapılaşma ile ilgili çok sayıda ruhsatsız/iskansız-sağlıksız yapı ortaya çıkmış olup, imar ve yapılanmaya ilişkin sorunlar günümüze kadar artarak devam etmiştir. Söz konusu alanın mülkiyet yapısı, arazi büyüklükleri ve sosyal yapısı değerlendirildiğinde; bölgede afetler karşısında yenilenmenin sağlanması amacıyla, bahse konu bölgenin imar planlarının yeniden hazırlanması gerekliliği ortaya çıkmıştır.

2.15. Boğaziçi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesinde yer alan arazilerdeki kaçak yapılarla gecekonduların yapılaşma şartlarına uygun gelişmemesi, atanın büyük bölümünü kaplayan hisseli mülkiyet ve üzerindeki kaçak yapılaşma nedeniyle plansız, sağlıksız konut dokusu oluşmuş olması, yoğun ve niteliksiz konut dokusu boğaziçi peyzaj ve siluetini görsel açıdan olumsuz yönde etkilemesi durumları göz önünde bulundurularak, 6306 sayılı Afet Riski

Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, boğaziçi doğal ve tarihi değerlerinin ayrı ayrı korunmalarının yanı sıra bunların çevreleri ile birlikte oluşturdukları bütünlüğün de titizlikle korunmasını sağlayacak, planlama alanının büyük bölümünü kapsayan hisseli mülkiyet deseni üzerindeki mevcut yapılanmanın sıhhileştirilerek yeniden düzenlenmesi ve bu çerçevede metropoliten alan bütününde kaçak yapılaşma ile oluşan bölgelerin sağlıklı kent alanlarına dönüştürülmesi için model oluşturulacak, kaçak yapılaşma ile oluşan bölgelerin sağlıklı kent alanlarına dönüştürülmesi için, sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçları yeterli ölçüye ve çağdaş kent yaşamının gerektirdiği kaliteye kavuşturulacak, yeni donatı alanları (okul, hastane, park vb. alanlar) ise bedelsiz olarak kamuya kazandırılacak, mimari olarak Üsküdar ilçesinin kültürel değerlerine uygun projeler geliştirilecek, site formlarında oluşan yabancılaşma olgusu yerine, Üsküdar ilçesine uygun değerlerin devamını sağlamak üzere komşuluk, mahalle, semtlilik vb. değerlerin korunmasına yönelik mekansal tasarımlar yapılacak, ulaşım sisteminin bugünkü ve gelecek ihtiyaç koşullarına göre çözümlenmesi ve mevcut arazideki ulaşım standartlarının iyileştirilecek, vatandaşların kendi mülkiyetleri üzerinde gönüllülük esasına göre uygulama yapılacak, yeni, düzenli ve estetik yerleşim alanları ile bölgede yeni yapılan konutların maddi değeri artacak değişim ve dönüşüm projelerine olanak sağlayacak imar planı çalışması yapılmıştır.

2.16. Bahse konu Nazım ve Uygulama İmar Planı çalışmalarında; deprem riski taşıyan riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulup, mevcut çarpık yapılaşma ve bu durumun yarattığı sorunların çağdaş şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olarak yeniden yapılandırılması ve plan bölgesini kapsayan alanda sosyal-mekansal yaşam kalitesinin yükseltilmesi hedeflenmektedir.

2.17. Özetle; Bölgenin yıllardır süre gelen mülkiyet sorunu belediyemizin de girişimleri ile çözülmüş olup, 6292 sayılı kanunun 7. Maddesine göre 2B tapularının iade işlemlerine başlanmıştır. Bölgede kentsel dönüşümün önündeki en büyük engelin mülkiyet sorunu olduğu göz önünde bulundurulmalıdır. Söz konusu parselde tapu iade işlemleri halen devam etmektedir. Orta vadede tapu iadelerinin tamamlanmasını müteakip mülkiyet sorunu tamamı ile çözüme kavuşacaktır.

2.18. Mülkiyet sorununun yanında kentsel dönüşümün önündeki diğer büyük engel de imar planı sorunudur.

2.19. Yukarıda bahsettiğimiz gibi … ada … parseli de kapsayan 26.09.2016 t.t. imar planları ile Boğaziçi Kanunu’nun 10. maddesinde belirtilen maksimum yapılaşma değerlerinin verilmesi ile bölgedeki yapılaşma değerleri arttırılmış ve kentsel dönüşümün önü açılmıştır.

Tapu iade sürecinin bitmesine müteakip bölgede halihazırda devam eden bilgilendirme toplantıları özellikle bu parselde sıklaştırılacak olup kentsel dönüşüm bürosu açılacaktır. 6306 sayılı yasa gereğince hisse oranında en az 2/3 oranında çoğunluğun bir araya gelmesi durumunda binaların yıkılıp yeniden yapılmasına olanak sağlanacaktır. Bölgede kentsel dönüşümün gerçekleşmesi ile alanın büyük bölümünü kapsayan hisseli mülkiyet ve üzerindeki kaçak yapılaşma nedeniyle gelişen plansız, sağlıksız konut dokusunun yerini depreme dayanıklı sosyal donanlara sahip mevzuata uygun konutlar alacaktır.

2.20. Söz konusu taşınmazın Maliye Hazinesi adına tescili yapılmadan önce parselin en büyük hissedarları olan 4 ayrı kooperatif tarafından çok sayıda bloktan oluşan ve takriben 1000’e yakın konutun iskana açıldığı, yine aynı yıllarda daha küçük paylara sahip hissedarlar tarafından parsel üzerine 1 veya 2 katlı çok sayıda gecekondunun ve kaçak yapının yapılmış olduğu gerçeği karşısında binlerce konutun insandan tahliyesinin ve yıkımlarının gerçekleştirilmesinin işin sosyal ve psikolojik yönünü bir kenara koysak bile çok güçlü bir ekipman ihtiyacı doğuracağı, çok sayıda teknik personel ve güvenlik personelinin uzun süren faaliyetini gerektireceği, bu boyutta bir tasarruf için bilfiil başladıktan sonra farklı bir tasarrufa yönelilmesinin kamuda kararlılık inancının incinmesine yol açacağı açıktır.

2.21. 3194 sayılı İmar Kanunun 09.07.2008 tarih ve 5784 sayılı Kanun ile eklenen Geçici 11

’nci maddesinde “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olup, kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara; yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon, doğal gaz gibi alt yapı hizmetlerinden birinin veya birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi halinde, ilgili yönetmelikler doğrultusunda fenni gereklerin yerine getirilmiş olması ve bu maddenin yayımı tarihinden itibaren başvurulması üzerine, kullanma izni alınıncaya kadar ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su ve/veya elektrik bağlanabilir. Bu kapsamda, ilgili belediyeden dağıtım şirketlerine elektriğin kesilmesi talebinin söz konusu olması halinde aboneliği iptal edileceğinden, su ve/veya elektrik bağlanması herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmez. Ancak, yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartı 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış olan yapılarla ilgili olarak uygulanmaz” denilmektedir.

2.22. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 14.04.2016 tarih ve 6704 sayılı Kanun ile eklenen Geçici 15’nci maddesinde ise aynen “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli alan, 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesi uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alam ve 16/6/2005 tarihli ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması

Hakkında Kanun uyarınca yenileme alanı olarak belirlenen alanlarda bulunan yapılardan yapı ruhsatiyesi veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılara, dönüşüm ve yenileme uygulamalarına muvafakat verilmesi koşuluyla, geçici olarak elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği yapılır. Bu yapılanı geçici olarak elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği yapılması herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmez. Birinci fıkra uyarınca yapılan geçici abonelik süresi beş yılı geçemez. Ancak dönüşüm ve yenileme uygulamalarının uzaması hâlinde, beş yılı geçmemek üzere uygulama süresince geçici abonelik uygulaması devam eder.

2.23. Bu madde hükümleri 1/11/2015 tarihinden önce yapılmış yapılara ilişkin olarak uygulanır.” denilmektedir. Dikkat edilirse, Geçici 11’nci maddeye göre 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış olan yapılarla ilgili olarak yapı (inşaat) ruhsatı alınmış ve buna göre yapılmış olma şartı aranmaksızın geçici olarak elektrik ve/veya su bağlanabileceği, Geçici 15’nci maddeye göre ise riskli alanlarda dönüşüme muvafakat veren yapılar için de geçici olarak elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Her iki maddeye göre elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı yapılabilecek yapıların ruhsatsız ve imar mevzuatına aykırı yapılar olduğu açıktır.

2.24. 12/10/2004 tarihinden önce yapılmış olan ruhsatsız ve imar mevzuatına aykırı yapılara elektrik ve su bağlanabilmesi, yine kentsel dönüşüm alanlarındaki ruhsatsız ve imar mevzuatına aykırı yapılara geçici olarak elektrik, su ve gaz bağlanabilmesi, bu binalarda iskana imkan sağlamaktadır.

2.25. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin, 27/10/2016 tarih ve 29870 sayılı Resmi

Gazetede yayımlanan Yönetmeliğin değişik 5’nci maddesinin 1’nci fıkrasının “b” alt bendinde

“Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.” denilmektedir. … ada, …

parseldeki yapıların tamamı imar mevzuatına aykırı veya ruhsatsız olduğundan anılan mevzuat hükümlerine göre bu parsel riskli alan ilan edilecektir. Dolayısıyla da 3194 sayılı İmar

Kanunu’nun Geçici 11 ve Geçici 15’nci maddeleri gereği uygulama gerçekleşinceye kadar yapıların iskanı mümkün olduğundan, bu yapılarla ilgili yıkım kararı olduğundan bahisle 3194 sayılı Kanunun 32’nci maddesine göre yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesi yasal açıdan da zorunlu değildir. Esasen kanunların geçici maddeleri ile diğer maddelerdeki hükümler için istisna getirilmesi Türk Hukuk Sisteminin olağan durumlarından biridir.

2.26. Sonuç olarak; 1990’lı yıllarda yapılaşması bitmiş olan bu taşınmazla alakalı olarak yerinde ve gönüllü kentsel dönüşüm yolu ile var olan yapılan yıkılarak yeniden mevzuata uygun bir şekilde inşası için Üsküdar Belediye Başkanlığınca gerekli çalışmalar gerçekleştirilmiştir.

Maliye Hazinesine geçmiş olan taşınmazın tekrar eski maliklerine intikali sağlanmış, dönüşüme engel teşkil eden eski imar planının yerine taşınmaz maliklerinin uzlaşmasına olanak sağlayabilecek yerinde ve gönüllü dönüşümü mümkün kılan bir revizyon nazım imar planı ve revizyon uygulama imar planı yapılmıştır.

2.27. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 5’nci maddesinin 1’nci fıkrasının “b” alt bendi uyarınca kentsel dönüşüm alanı ilan edilecek olan bu taşınmazdaki imar mevzuatına aykırı ve ruhsatsız yapıların Geçici 11 ve Geçici 15’nci maddelerince geçici olarak iskanına olanak tanındığından bu yapıların tasfiyesi de 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre gerçekleştirilecektir. Yani bu taşınmaz ile ilgili olarak 3194 sayılı Kanununun Geçici 11 ve 15’nci maddeleri ile 6306 sayılı Kanun hükümleri İmar Kanununun 32’nci maddesine göre öncelik arz ettiğinden yapıların yıkılmamasında hukuken bir suç unsuru bulunmamaktadır.

2.28. Yıkım işinin özelliği teknik bilgi ve donanım gerektirmesi, yıkım yapılacak taşınmazın iş hacmi göz önünde bulundurulduğunda Belediyemizin imkanlarının kısıtlı olduğu (teknik imkansızlıklar, yetersiz makine vd.) göz önünde bulundurularak ruhsatsız binaların yıkımı için muhtelif yıllarda 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu kapsamında yıkım işi ihale edilmiş ancak ihaleye katılan firma bulunmadığından dolayı ihaleler iptal edilmiştir.

2.29. Konuya çözüm arandığı, açılan ihalelere ise katılım olmadığından sonuç alınamadığı, ilgililerin kaçak yapılarla ilgili yasal işlemlerin yerine getirilmesi kapsamında üzerimize düşen hassasiyeti gösterdiğimiz, yıkımın gerçekleşmemiş olmasının bu binalara hukuki meşruiyet kazandırmadığı ancak yeterli imkan işbirliği ve eşgüdüm sağlandığında encümen kararlarının gereğinin her zaman yerine getirilmesinin de mümkün bulunduğu açıkça ortadadır.

2.30. Yıkım kararının ne kadar süre içerisinde alınması ile alınan yıkım kararının ne kadar süre içerisinde uygulanması gerektiği yönünde mer-i imar mevzuatında herhangi bir hüküm yer almamakta olup, kanun koyucu bu anlamda herhangi bir irade beyan etmemiştir.

2.31. Konuyla ilgili olarak, müşteki … … tarafından Kamu Baş Denetçiliği Kurumuna yapılan müracaata istinaden 08.05.2018 tarih ve …-…-E…. sayılı Tavsiye Kararıyla, “…ŞİKAYETİN

KABÜLÜNE; 1996 yılında hâzinenin açtığı dava sonucunda orman arazisi olarak tescil edilen akabinde 2016 yılı içinde 6292 sayılı kanunun 7 nci maddesi kapsamında tapusu iade edilen uyuşmazlık konusu taşınmazların, devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu döneme ilişkin emlak vergisinin, şikayetçiden talep edilmemesi gerektiği hususunda ÜSKÜDAR BELEDİYE

BAŞKANLIGI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,” karar verilmiştir.

2.32. Müşteki … … tarafından yine Kamu Baş Denetçiliği Kurumuna yapılan müracaata istinaden 28.09.2018 tarih ve …-…-E. … sayılı kararıyla başvuru hakkında Dostane Çözüm

Kararı verilmiştir.

2.33. Şikayetler üzerine Mülkiye … Sayın … … tarafından yapılan inceleme neticesinde,

16.11.2018 tarih ve …/… sayılı Form İnceleme Raporu düzenlenmiş ve raporla, müştekiler ve

benzer durumda olanların bahse konu işgalci kooperatifler nezdinde haklarının korunması için

Üsküdar Belediyesi’nce yüzleştirme ve anlaştırma gibi yollarla ya da bahse konu yıkım kararları uygulanmak suretiyle satın aldıkları yerlerin adil bir şekilde belirlenmesi istemlerinin yerine getirilerek, mağduriyetin giderilmesi doğrultusunda,

2.34. Şikayet konusu talebin ilgili idare tarafından yerine getirilmesi veya şikayetin çözüme kavuşturulduğunun taraflarca Ombudsman Kurumuna bildirilmesi gerekmesi çerçevesinde, bahse konu kurum tarafından dostane çözüm kararı verildiği de görülmekle, mağduriyetlerin, tavsiye kararı ve dostane çözüm kararı çerçevesinde giderilmesinin Belediye Başkanlığınca sağlanması gerektiği,” sonucuna varılmıştır.

2.35. Ayrıca, 18.05.2018 tarih ve 30425 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren

Vergi ye Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik

Yapılmasına İlişkin Kanunun 16. maddesiyle ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16.

Madde eklenmiştir. 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. Maddeyle, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amaçlanmış olup, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar bu madde kapsamına girmektedir.

2.36. Aynı maddeyle, “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalan iptal edilir.” hükmü eklenmiş olup, bu çerçevede ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya yapı kullanma izin belgesi bulunmayan binalara hukuki meşruiyet zemini kazandırılarak, vatandaşlarımızın devletle ihtilaflı durumunu ortadan kaldırarak vatandaşımızın imar sorunlarının çözülmesi hedeflenmektedir.

2.37. İmar Barışı’na; vatandaş ve Belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar, Mahkemelerde süreçlerin uzaması, Belediyelerin imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini gerçekleştirirken yaşanan zorluklar, vatandaşların bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatamamaları ya da kaçak kullanım yapmaları sebebiyle ihtiyaç duyulmuştur.

2.38. Bu minvalde, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar hakkında Tebliğ

06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete ile yayımlanarak, yürürlüğe girmiş ve imar

barışı uygulaması başlamıştır.

2.39. İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, … Mahallesi, … Pafta-… Ada, … Parsel sayılı yerde bulunan taşınmazda yer alan yapılarla alakalı olarak da, Belediyemiz bünyesinde Çevre ve Şehircilik

Bakanlığınca kurulmuş olan imar barışı ofisinde yoğun şekilde yapı kayıt belgesi başvuruları alınmış ve süreç devam etmektedir. Yapı kayıt belgelerinin alınmasıyla ruhsatsız durumda bulunan yapılar yasal boyut kazanarak, yıkım kararlarının hükmü ortadan kalkacaktır.

2.40. Dolayısıyla, söz konusu taşınmazla ilgili olarak, Kamu Baş Denetçiliği Kurumunun 08

05.2018 tarih ve …-…-E…. sayılı Tavsiye Karan, 28.09.2018 tarih ve …-…-E…. sayılı Dostane

Çözüm Kararı ile … … … … …. tarafından yapılan inceleme neticesinde düzenlenen

16.11.2018 tarih ve …/… sayılıForm İnceleme Raporunda varılan sonucun, hukuki problemler

ile telafi güç ve imkansız zararların doğmaması için imar barışı sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

2.41. İmar barışı sürecinin tamamlanmasının akabinde, 3194 sayılı İmar kanununa eklenen

Geçici 16. madde kapsamında yapı kayıt belgesi düzenlenmiş yapılarla ilgili olarak varsa yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecektir.

2.42. İmar barışı sürecinin sonunda yapı kayıt belgesi alınmamış ve yıkım karan bulunan yapılarla ilgili olarak Ombdusman Kararları ile Mülkiye … Sayın … … tarafından düzenlenen

Form İnceleme Raporu değerlendirilecektir.” açıklamalarına yer verilmiştir.

III. İLGİLİ MEVZUAT

3. Anayasa’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”

4. Anayasa’nın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 nci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

5. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne (Sözleşme) Ek (1) No.lu Protokol’ün “Mülkiyetin korunması” kenar başlıklı 1 nci maddesinde; “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.”

6. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Kurumun görevi başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “ Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”

7. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun, “Belediyenin görev ve sorumlulukları” başlıklı 14 üncü maddesinde; “Belediye, mahallî müşterek nitelikte olmak şartıyla; imar, su ve kanalizasyon, ulaşım gibi kentsel alt yapı; coğrafî ve kent bilgi sistemleri; çevre ve çevre sağlığı, temizlik ve katı atık; zabıta, itfaiye, acil yardım, kurtarma ve ambulans; şehir içi trafik; … ; ekonomi ve ticaretin geliştirilmesi hizmetlerini yapar veya yaptırır… Hizmetlerin yerine getirilmesinde öncelik sırası, belediyenin malî durumu ve hizmetin ivediliği dikkate alınarak belirlenir.”

8. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun “Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin görev ve sorumlulukları” başlıklı 7 nci maddesinde: “Büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır: “a) İlçe belediyelerinin görüşlerini alarak büyükşehir belediyesinin stratejik plânını, yıllık hedeflerini, yatırım programlarını ve bunlara uygun olarak bütçesini hazırlamak. b) Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak. c)

Kanunlarla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar plânlarını, parselasyon plânlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak, 20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu

Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak. …”,

9. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun;

9.1. “Yapı ruhsatiyesi” başlıklı 21’inci maddesinde, “ Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. …”

9.2. “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci maddesinde, “Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır…Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.”,

9.3. “İdari müeyyideler” başlıklı 42 nci maddesinde, “Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır. Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, beşyüz Türk Lirasından az olmamak üzere,…. gösterilen şekilde hesaplanan idari para cezaları uygulanır.”

9.4. Geçici 16 ncı maddesinde,

“9.4.1. Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.

Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar

Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

9.4.2. Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık mali-yet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

9.4.3. Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

9.4.4. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

9.4.5. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.

9.4.6. Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

9.4.7. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz

Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması

Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.

9.4.8. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.

9.4.9. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.

9.4.10. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

9.4.11. Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan

Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu

Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e)

bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.

9.4.12. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”

10. “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”ın “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8 inci maddesinde; (1) Yapı Kayıt Belgesi;

a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen

Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda, c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı

Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş

Tarihi Alanda, ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye

Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

(2) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”, hüküm ve açıklamalara yer verilmiştir.

IV. KAMU DENETÇİSİ Av. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE

ÖNERİSİ

11. Şikayetçinin iddiaları, idarelerin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamının birlikte değerlendirilmesi neticesinde hazırlanan “Tavsiye Kararı Önerisi” Kamu

Başdenetçisi’ne sunulmuştur.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme

12. Uyuşmazlık konusu, şikayetçi Üsküdar ilçesi, … mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmaza ilişkin uyuşmazlık konusu hakkında Kurumumuzun …/… sayılı Dostane

Çözüm Kararı ile … … … … Tarafından tanzim edilen …/… inceleme raporunun Üsküdar

Belediyesi tarafından hiç bir şekilde uygulanmadığını iddia ederek, haklarının korunmasını talep etmektedir.

13. Belediye sınırları içinde bir yapı inşası için yapı ruhsatı alınması gerekmekte olup, söz konusu belgenin; yerleşim alanlarındaki yapılaşmanın kontrolünü ve takibini sağlama işlevi vardır. Ruhsatsız (İzinsiz) yapı, istisnalar haricinde, belediye veya il özel idaresinden izin alınmaksızın malik olunan arsa veya arazi üzerine yapılan yapılardır. Bu tür yapılara “kaçak yapı” denilmektedir. İzinsiz yapılar, inşaat halinde olabileceği gibi, kullanılıyor da olabilir (KALABALIK, Prof. Dr. Halil (2014). “İmar Hukuku Dersleri”, Seçkin Yayıncılık, Ankara, s.

612-613).

14. Yapı ruhsatı alınmaması halinde ise 3194 sayılı Kanunun 32 nci maddesinde; yıkım yaptırımının öncelikle ruhsatsız ya da yapının ruhsat ve eklerine aykırı imalatların saptanması ile mümkün olduğu, ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların yıktırılmasına karar verilebilmesi için, idarece yapı mahallinde ruhsata aykırılıkları somut ve ayrıntılı olarak belirtecek şekilde ve idarenin uzman fen elemanları tarafından bu aykırılıkların ayrıntılı ve somut şekilde saptanarak veri olarak aktarılan yapı tatil tutanağının düzenlenmesinin gerektiği, gerekli tebligat işlemlerinin yapılması, yapının mühürlenmesi ve yapı sahibine yapısını ruhsata uygun hale getirmesi için süre verilmesi, bu süreler içinde yapı ruhsata uygun hale getirilmezse yapının belediyece yıkılması öngörülmektedir. Kanunun 42 nci maddesi gereğince de bu durumun varlığı halinde aynı zamanda idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

15. Bununla birlikte, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla hazırlanan İmar Kanunu; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıları kapsamaktadır. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. İstisnalar dışında ruhsat alınmadan yapıya başlanması kaçak yahut ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması durumunda 3194 sayılı Kanunun yukarıdaki paragrafta yer verilen hükümlerinin uygulanmasını gerektirecektir.

16. 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında; Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak yapılar ve alanlar bu maddenin (9) uncu ve (11) fıkralarında belirtilmiş olup, bu fıkralarda belirtilen alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için yapı maliklerince eDevlet sistemi üzerinden yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin ödenmesi suretiyle Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olduğu,

17. Anılan Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrasında, “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı”, diğer taraftan, söz konusu maddenin dördüncü fıkrasında yer alan hükme istinaden, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edileceği, düzenlenmiştir.

18. Bu kapsamda, şikayet konusunun esasını teşkil eden taşınmaz hakkındaki, mahkeme kararları, bu taşınmaz üzerindeki kaçak yapılar hakkında düzenlenen yapı tatil tutanakları ve söz konusu kaçak yapıların yıkımı yönünde alınan encümen kararları dikkate alınarak 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında getirilen düzenlemeler sonucu oluşan yeni hukuki durumun birlikte dikkate alınması gerektiği tespit edilmiştir.

19. Diğer taraftan ilgili idarenin cevabi yazısında yer verdiği, “Konuya çözüm arandığı, açılan ihalelere ise katılım olmadığından sonuç alınamadığı, ilgililerin kaçak yapılarla ilgili yasal işlemlerin yerine getirilmesi kapsamında üzerimize düşen hassasiyeti gösterdiğimiz, yıkımın gerçekleşmemiş olmasının bu binalara hukuki meşruiyet kazandırmadığı ancak yeterli imkan işbirliği ve eşgüdüm sağlandığında encümen kararlarının gereğinin her zaman yerine getirilmesinin de mümkün bulunduğu açıkça ortadadır.” açıklaması kapsamında uyuşmazlık konusunun ilk defa ortaya çıkmasından bu zaman geçen süre dikkate alındığında, idare tarafından uyuşmazlığın çözümüne yönelik olarak, konuyla ilgili tüm tarafların ‘işbirliği ve eşgüdümünün’ sağlanmasına yönelik daha etkili iş ve işlemler tesis edeceği değerlendirilmiştir.

20. Başvuranın iddiaları, idarenin konuya ilişkin açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Üsküdar Belediyesinin bahsi geçen mağduriyetten kaynaklanan şikayeti 3116 sayılı Orman Kanunu kapsamından çıkarması ve Kamu Denetçiliği Kurumu kararlarının uygulanabileceği hale getirmesi, bununla birlikte 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında getirilen düzenlemelerde, özel mülkiyette bulunan taşınmazların Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği hususu ve şikayet konusunun bütüncül şekilde çözümlenmesi gerekliliği dikkate alındığında, idare tarafından konuyla ilgili idareler de dahil olmak üzere tüm tarafların ‘işbirliği ve eşgüdümünü’ sağlaması ve somut olayın bütün özelliklerini göz önünde bulundurarak hem tarafların hem de genelin menfaatleri bakımından hak (yarar) dengesi ve hakkaniyet ilkelerini gözetmek suretiyle adilane bir şekilde işlem tesis edilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.

B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme

21. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar

Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idareden istenilen bilgi ve belgelerin Kurumumuza süresi içinde gönderildiği tespit edilmiştir.

V. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

22. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup, İstanbul

İdare Mahkemesi’ne yargı yolu açıktır.

VI. KARAR

Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre, ŞİKAYETİN KABULÜNE;

3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında getirilen düzenlemelerde, özel

mülkiyette bulunan taşınmazların Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği hususu ve şikayet konusunun bütüncül şekilde çözümlenmesi gerekliliği dikkate alındığında, idare tarafından konuyla ilgili idareler de dahil olmak üzere tüm tarafların ‘işbirliği ve eşgüdümünü’ sağlaması ve somut olayın bütün özelliklerini göz önünde bulundurarak hem tarafların hem de genelin menfaatleri bakımından hak (yarar) dengesi ve hakkaniyet ilkelerini gözetmek suretiyle adilane bir şekilde işlem tesis etmesi için ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA

TAVSİYEDE BULUNULMASINA,

Diğer taraftan şikayet konusunun değerlendirilmesi ve sair hukuki mevzuat kapsamında yapılması gerekenlerin takdiri için kararımızın bir örneğinin, İSTANBUL VALİLİĞİ

ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE İLETİLMESİNE,

Kararın BAŞVURANA ve ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine,

6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Üsküdar Belediye

Başkanlığı’nca bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,

Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.

e-imzalıdır

Şeref MALKOÇ

Kamu Başdenetçisi