|
ÖZET: Başvuru, Çankaya ilçesinde bulunan bir apartmanın ortak kullanım alanlarının hukuka aykırı bir şekilde kullanılması ve bu duruma bağlı olarak alınan yapı kayıt belgesinin iptali talebini içermektedir. Şikâyetçi, 1994 yılında satın aldığı dairesinin bulunduğu binada, diğer maliklerin izni olmadan ortak alanların dükkân olarak kullanıldığını ve bu alanlar için yapı kayıt belgesi alındığını iddia etmektedir. Başvuruda, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Çankaya Belediyesi’ne yapılan başvuruların sonuçsuz kaldığı belirtilmiştir.
İlgili idareler, yapı kayıt belgesinin alınabilmesi için maliklerin muvafakatinin gerektiğini, ancak ortak alanlarda yapılan yapı kayıt başvurularının maliklerin rızası olmadan yapılabileceğini ifade etmiştir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının kullanım amacına yönelik bir belge olup, mülkiyet durumunu göstermez. Bu nedenle, ortak alanlarda yapılan değişiklikler için tüm maliklerin onayı gerekmektedir. Şikâyetçi, bu durumun ihlal edildiğini ve yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi gerektiğini savunmaktadır. Kamu Denetçiliği Kurumu, yapılan incelemeler sonucunda, ortak alanlara yönelik alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi gerektiği yönünde bir tavsiye kararı vermiştir. Bu karar, ilgili idarelerin gerekli denetimleri yaparak, şikâyetçinin zararını tazmin etmesi gerektiğini önermektedir. İlgili idarelerin bu tavsiyeye uyması beklenmektedir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2020/2927-S.20.4730
BAŞVURU NO : 2019/15389
KARAR TARİHİ : 24/02/2020
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
ANKARA ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
ÇANKAYA BELEDİYE BAŞKANLIĞI
Ortak kullanım alanlarına yönelik hukuka aykırı şekilde
BAŞVURUNUN KONUSU :
tanzim edilen yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi ve yasadan kaynaklanan hakkının teslim edilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 09/09/2019
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Şikâyetçi … adına vekili … başvurusunda;
1.1) Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … Caddesi, No:… adresinde yer alan, tapuda … ada, …
parselde, 412,00 m2 sahalı, kat mülkiyeti olarak kargir apartman ve garaj vasfı ile kayıtlı taşınmazın 2. kat, 3 nolu dairesini … isimli şahıstan 1994 yılında satın aldıklarını, binanın alt katındaki sığınakların dükkân olarak kullanıldığını, kendilerine ait olan dükkânda ise su tesisatçısının bulunduğunu, uzun yıllar önce İstanbul’a taşındıklarını ve 10 Ağustos 2018’de
Ankara’ya dönüş yaptıklarını,
1.2) Binadaki diğer üç dairenin sahibi …’in kendilerinin izni ve bilgisi dışında ortak
kullanım alanında bulunan ve dükkân olarak kullanılan sığınakların üstünü kaldırıma kadar kapattırmak suretiyle yine dükkân olarak işlettiğini ve kendilerinin onayı olmadan …
tarafından yapı kayıt belgesi aldığını,
1.3) Konu ile ilgili Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yaptıkları başvuruya
28/08/2019 tarih ve … sayılı cevabında özet olarak; “… Başvurunuz üzerine 08.05.2019 tarihli yazımız ile Çankaya Belediyesinden ve
Çankaya Tapu Müdürlüğünden konu ile İlgili bilgi ve belgeler talep edilmiştir. Çankaya
Belediye Başkanlığından İl Müdürlüğümüze gönderilen 08.07.2019 tarihli yazıda, “…
doyasında ve mahallinde yapılan incelemede binanın giriş katında yer alan 1 no’lu dükkânın sığınak ve depolarla bağlantısının olmadığı 1 no’lu dükkânın ön ve arka cephesinde yapılan imalatların tamamlanmış durumda olduğu, eklentilerin 2017 yılından sonra yapıldığına dair dosyasında ve mahallinde yapılan incelemede herhangi bilgi/belgeye rastlanılmamıştır.” şeklinde açıklanmıştır.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar ilgili maddeler kanunda belirtilmekte olup, Yapı Kayıt Belgesi için başvuruda bulunabilme şartlarında maliklerden herhangi birisi veya vekili ifadesi bulunduğundan malik veya vekili olduğunu belirten kişilerce başvuru yapılabileceği, Yapı Kayıt Belgesi için başvuruların Müdürlüğümüze yapılmadığı, bireysel olarak e-Devlet sistemi üzerinden yapıldığı, belgenin yine eDevlet sisteminden temin edildiği ve her türlü beyana ilişkin sorumluluğun başvuru sahibine ait olduğu, ancak; Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için, Yapı Kayıt Belgesi örneği, mevcut yapının yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini gösteren ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzalarının bulunduğu ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen projenin sunulması gerektiği, Müdürlüğümüzce bu konuda yapılacak herhangi bir işlem bulunmadığı…” gerekçesiyle olumlu cevap verilmediğini,
1.4) Çankaya Belediyesi’ne yaptıkları başvuruya ise Belediyenin 07/07/2019 tarih ve … sayılı
cevabında özet olarak; “… … Mah. … Cad. No:…;İmarın … ada … sayılı parselindeki 3 no’lu bağımsız bölümün işlemli dosyasında yapılan incelemede;3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16.
maddesine istinaden 04.05.2019 tarih ve … belge no’lu yapı kayıt belgesi ile 01.05.2019 tarih ve … no’lu yapı kayıt belgesi aldığınız anlaşılmış ancak … no’lu yapı kayıt belgesi başvurusunda toplam yapı alanı ve aykırılığın niteliği değerinin yanlış beyan edilmiş olup söz konusu yerle ilgili olarak apartman yönetimi adına alınmış 06.08.2019 tarih ve … sayılı Encümen Kararının tamamını kapsamayıp vekâletnamenin eksik olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca … no’lu toplam yapı alanı ve aykırılığın niteliği bölümlerinin yanlış beyan edilmiş olmasından dolayı yapı kayıt belgesinin gereği değerlendirilememiş olup, yapı kayıt müracaatlarının düzeltilip Müdürlüğümüze ibrazına müteakip gereği değerlendirilecektir…” şeklinde öncelikle yanlış beyan dolayısıyla yapı kayıt belgesinin düzeltilmesi gerektiğinin belirtildiğini,
1.5) Şikâyete konu binanın evveliyatında … adına kayıtlı iken mirasçılar … ve … arasında
ihtilaf olması nedeniyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesi için Ankara 3. Sulh Hukuk
Mahkemesinde dava açıldığını, Mahkemenin 19/03/1991 tarihli ve …, … sayılı ilamında özet olarak iki tarafın anlaşması neticesinde 2. Kat 3 nolu dairenin … adına, Zemin, 3 ve 4. Katların ise … adına tesciline, ayrıca Bilirkişilerce yapılan çalışma neticesinde hazırlanan 16/04/1990 günlü yönetim planına eklenecek bir madde ile bodrumda bulunan garajın dışındaki dört adet dükkân ile kapıcı dairesinin ortak yerlerden sayılmasına ve bu hususun yönetim planına yazılarak bu şekilde yönetim planının uygulanmasına hükmettiğini, zaten tapu kaydının beyanlar hanesinde mahkeme kararından ve yönetim planından bahsedildiğini; buna rağmen
… tarafından ortak kullanım alanlarını da içine alacak şekilde yapı kayıt belgesi almasının doğru olmadığını, idarelerin ise yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi hususunda işlem yapamayacaklarını beyan ettiklerini iddia ederek, ortak kullanım alanlarına yönelik hukuka aykırı şekilde tanzim edilen yapı kayıt belgesinin iptal edilmesini ve yasadan kaynaklanan hakkının kendilerine teslim edilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuz tarafından, konu ile ilgili olması nedeniyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Çankaya Belediyesi’nden bilgi-belge isteme talebinde bulunulmuştur.
2.1) Bilgi-belge isteme yazısına istinaden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan alınan
15/11/2019 tarihli ve … sayılı cevabi yazı ve eklerinin tetkikinden;
2.1.1) Öncelikle belirtmek gerekir ki; 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu
ve (11) inci fıkralarında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar” belirtilmiş olup, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak Geçici 16 ncı madde hükmünden yararlanılması mümkün olduğu,
2.1.2) Bu kapsamda zikredilen Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrasında yer alan “Üçüncü
kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için
Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığınak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı/aykırılık yapılması halinde bu malikin üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayacağı, buna göre binaların ortak alanlarında 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar İçin yapıyı yapan malik tarafından diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu ve alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden Geçici 16 ncı madde hükümlerinden faydalanılabileceğinin değerlendirildiği,
2.1.3) Yine belirtilenler çerçevesinde, elbirliği ve paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bütün
hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, bu taşınmazlar üzerinde hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapı yapılması halinde bu kişinin de üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayıp, bu durumda yapıyı yapan hissedar tarafından diğer hissedarların muvafakati aranmadan Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğunun değerlendirildiği, bu kapsamda bahse konu ortak alanlarda ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde pay sahibi olan yapı sahiplerince anılan Geçici 16 ncı madde kapsamında bugüne kadar binlerce
Yapı Kayıt Belgesi alınarak anılan Geçici 16 ncı madde hükümlerinden faydalanıldığı, belirtilenler çerçevesinde bahse konu alanlardaki yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi
Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı
Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu olamayacağı,
2.1.4) Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesinin (3) üncü fıkrasında
“Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre bu kapsamda Yapı Kayıt Belgesi “malik” adına değil, “yapı” için yani yapının kullanım amacına yönelik olarak düzenlendiği ve yapının mülkiyet durumunu göstermediği, bu kapsamda alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden aynı Geçici 16 ncı maddenin (4) üncü fıkrası hükmüne göre 3194 sayılı Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca verilmiş ancak henüz tahsil edilmemiş olan idari para cezaları ile alınan yıkım kararlarının iptal edilmesi gerektiği, böylece
Yapı Kayıt Belgesi alınması ile birlikte yapıdaki imar mevzuatına aykırılıklardan dolayı 3194 sayılı Kanuna göre para cezası ve yıkım kararları verilmediği, bir nevi yapının zikredilen
Kanuna aykırı olarak yapılmasına rağmen kullanılmasına müsaade edilmesi neticesini doğurduğu,
2.1.5) Bu bağlamda yukarıda da belirtildiği üzere ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı
yapıların kayıt altına alınması amacıyla “yapı” için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğinde olduğu, bu kapsamda alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden mülkiyet için gerekli tapu işlemlerinin Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6 ncı maddesinin (4) üncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 06/07/2018 tarihli ve 1787 (2018/8) sayılı Genelgesi hükümlerine göre yapılması gerektiği, söz konusu tapu işlemleri (kat mülkiyetine geçiş, cins değişikliği vb.) kapsamında tüm maliklerin muvafakatinin gerektiği, bununla birlikte binaların ortak alanlarında Yapı Kayıt Belgesi almamış olan maliklerce, bu alanların kullanım hakkı kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümleri uyarınca yargı yoluna başvurulmasının mümkün olduğu,
2.1.6) 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesinin (1) inci fıkrası ile Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesi hükümlerine göre; Yapı Kayıt Belgesi, sadece 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için, yapı sahipleri veya vekillerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden alındığı, beyan edilen bilgilerin doğruluğunun belge alınmadan önce Bakanlıkça veya başka bir idarece denetlenmesinin söz konusu olmadığı, yani, Yapı Kayıt Belgesi için herhangi bir idareye müracaat edilmesi veya herhangi bir idare tarafından belge verilmesi veya belgenin herhangi bir idarece onaylanması söz konusu olmadığı, müracaatta bulunan tarafından e-Devlet sistemi üzerinden yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi üzerine, sistem tarafından otomatik olarak üretildiği,
2.1.7) Belirtilen sebeple, Yapı Kayıt Belgesinde beyan edilen bilgilerin hatalı olma ihtimali
bulunduğundan, belge alındıktan sonra ihbar veya şikâyet üzerine Bakanlıkça veya belgenin sunulduğu belediyelerce belge alınırken yapılan beyanın doğru olup olmadığının yerinde inceleme yapılması suretiyle denetlenmesinin mümkün olduğu, bu çerçevede Yapı Kayıt
Belgesinde eksiklik var ise hatalı beyanla alınan Yapı Kayıt Belgelerinin başvuru sahibince eDevlet sistemi üzerinden güncellenmesi suretiyle doğru beyanla yeni Yapı Kayıt Belgesi alınması istenilebileceği, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için Yapı Kayıt
Belgesi alındığının tespit edilmesi durumunda ise, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8 İnci maddesinin (2) nci fıkrası uyarınca söz konusu belgenin iptal edilmesi gerektiği, bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin (1) inci fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmü yer almakta olup, Geçici 16 ncı madde kapsamında yapılan bildirimlere ve şikâyetlere istinaden Yapı Kayıt Belgelerinin inceleme ve iptal yetkisi Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı’nca Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) devredildiği, Yapı
Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin işlemlerin Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü)
yapılabilmesi için bütün Valiliklere sistem üzerinden yetki verildiği,
2.1.8) Diğer taraftan, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesi uyarınca alınan Yapı Kayıt
Belgelerinin çeşitli gerekçelerle (ortak alan, mülkiyet durumu, yapının yapılış tarihi vb.) iptali talebiyle veya usulsüz alındığı tespit edilen belgelerin Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüğü) iptal edilmesine yönelik işlemler hakkında yargı yoluna başvurulduğu, bu kapsamda hâlihazırda yerel mahkemede sonuçlandırılmış; ancak istinaf mercii tarafından kesinleştirilmemiş kararlar bulunduğu,
2.1.9) Belirtilenler çerçevesinde, şikâyet başvurusuna konu edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal
edilmesi yönünde Bakanlık olarak herhangi bir işlem tesis edilmesinin uygun görülmediği,
2.1.10) Şikâyete konu edildiği üzere ortak alanlarda alınmış olan bir Yapı Kayıt Belgesinin
iptali talepli başvuruya ilişkin Ankara 23. İdare Mahkemesinin 26/09/2019 tarih ve …, … sayılı ilamında özet olarak; “… Uyuşmazlıkta; dosya münderecatındaki bilgi ve belgelerle mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; taşınmazın malikleri tarafından yapılan şikâyet üzerine 14/08/2018 tarihinde yapılan denetimde “Dükkânın önünde trapez şekilde bir taraftan 2,10 m diğer taraftan ise 2,40 m kapatılarak alan cephe boyunca toplam 28,60 m uzunlukta kapatılmış ve dükkâna katılmıştır.” şeklinde yapı tatil zaptı tanzim edilerek camekânlarla öne çıkmak suretiyle bina ön bahçesinden (ortak alandan) yaklaşık 64 m² lik bir alanın dükkânların kullanım alanına dâhil edildiği ve yapının ruhsata aykırılığının tespit edilerek yapının mühürlendiği hususu nazara alındığında, İsmail
Kardelen’in ortak alanı, niteliğine ve tahsis amacına aykırı olarak kullanarak dükkânının kullanımına dâhil ettiğinde tereddüt bulunmamaktadır.
Bu durumda; 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesinin, ortak kullanım alanlarında diğer maliklerin rızası olmayacak şekilde yapılan inşai faaliyetler için de yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi sonucunu doğuracak şekilde geniş yorumlanmasının
Kanunu’nun amacına ve ruhuna aykırı olacağından dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmamaktadır…” şeklinde hükme varıldığı, davanın temyiz aşamasında olduğu,
2.2) Bilgi-belge isteme yazısına istinaden Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden
alınan 10/12/2019 tarihli ve … sayılı yazı ile söz konusu yazıya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
Altyapı Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün 15.11.2019 tarih ve … sayılı yazısı ile yapılan açıklamalar dışında İl Müdürlüğü olarak konuya dair eklenecek herhangi bir husus bulunmadığı şeklinde cevap verildiği,
2.3) Bilgi-belge isteme yazısına istinaden Çankaya Belediye Başkanlığı’ndan (İmar ve
Şehircilik Müdürlüğü) alınan 18/11/2019 tarihli ve … sayılı cevabi yazı ve eklerinin tetkikinden;
2.3.1) Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … Caddesi, No:… adresinde, imarın … ada … parselinde
bulunan binanın arşivinde yapılan incelemede söz konusu parselin; bölge kat nizamı ve 6600/C no’lu kesin parselasyon planında 5 kat, saçak: 15,50 m., yoldan çekme mesafesi 5,00 m., komşu parsel çekme mesafesi 3,00 m. olduğu, Ankara Belediyesi İmar Müdürlüğü zamanında
13.05.1958 sayılı İmar Durumu Belgesi düzenlendiği, ayrık nizam konut alanında kaldığı,
parselin tamamı 521 iken 6600/C no’lu plana göre 109 yola terkinin olduğu,
2.3.2) Yapı için 29.05.1958 tarih 719 no’lu Yeni İnşaat Ruhsatı düzenlendiği ve Ankara 3. Sulh
Hukuk Mahkemesinin 19.03.1991 tarih ve … esas ve karar sayılı kararları ile kat mülkiyetine çevrildiği,
2.3.3) …’e ait Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlük evrakına 09.05.2019 gün ve … sayı ile
kayıtlı dilekçe ekinde 13.04.2019 gün/… (1 no’lu daire); 13.04.2019 gün/… (2 no’lu daire) ve
13.04.2019 gün/… (4 no’lu daire) belge no’lu Yapı Kayıt Belgelerinin bulunduğu, Belgelerin
“Aykırılığın Niteliği” bölümlerinde; – 1 no’lu dairede yapılan ön, arka bahçe kapatmaları ve yangın merdiveni için, – 2 no’lu dairede yapılan ıslak zeminlerin yerlerinin değişikliği, bağımsız bölümün ara duvarlarının kısmen yıkılıp, örülmesi ve yangın merdiveni için, – 4 no’lu dairede yapılan ıslak zeminlerin yerlerinin değişikliği, bağımsız bölümün ara duvarlarının kısmen yıkılıp, örülmesi ve yangın merdiveni için alındığının beyan edildiği,
07.07.2019 gün ve … sayılı yazı ile cevaplandırıldığı,
2.3.4) Yapı Kayıt Belgesi ile ilgili düzenleme 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16.
maddesine istinaden yapıldığı, söz konusu kanunun 1. fıkrasında; “31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara 31/12/2018 tarihine kadar başvurulması ve bu maddedeki şartların yerine getirilmesi halinde Yapı Kayıt
Belgesi verilebilir.” denilmekte olup, son fıkrasında ise “Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir” denildiği, ayrıca 6 Haziran 2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar başlık tebliğin, Yapı Kayıt Belgesi başlıklı 8. maddesinin 2. fıkrasında; “Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı
Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında 10 uncu maddenin ikinci fıkrası uyarınca suç duyurusunda bulunulur” denildiği, söz konusu kanun uyarınca düzenlenen; Yapı Kayıt
Belgesi Verilmesine ilişkin Usul ve Esaslar başlıklı Tebliğin, “Denetim” başlıklı 10. Maddenin (1) bendinde “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir” denildiği açıklamalarına yer verildiği tespit edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3) 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının;
3.1) “Mülkiyet Hakkı” başlıklı 35 inci maddesinde;
“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz”,
3.2) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü
maddesinde; “Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir…
Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”,
4) 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun;
4.1) “Kurumun Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin
işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
5) 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
5.1) “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse,
hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”
5.2) “Genel kurallar” başlıklı 688 inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî
olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
5.3) “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi; “Paylı malın
özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
5.4) “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi; “Paydaşlardan her
biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
6) 03/05/1985 tarihli 3194 sayılı İmar Kanununun;
6.1) “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci
maddesinde; “ Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.
Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
(Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”,
6.2) “İdari müeyyideler” başlıklı 42 nci maddesinin birinci fıkrasında;
“ Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır…”
6.3) Geçici 16 ncı maddesinde;
“ Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların
Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında
Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. (Ek cümleler:4/7/2019-7181/14 md.) Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara
Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi
Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan
Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu
Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e)
bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.”
7) 23/06/1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun;
7.1) “Ortak yerler” başlıklı 16 ncı maddesinde;
“ Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”
7.2) “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19 uncu
maddesinde; “ Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
8) 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı
Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların;
8.1) “ Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4 üncü maddesinde;
“ 1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt
Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.
(3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı
Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince eDevlet üzerinden alınır.
(4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun
Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.
(5) (Değişik: RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.”
8.2) “ Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6 ncı maddesinde;
“… (4) Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için; a) Yapı Kayıt Belgesi, b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje, c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge, ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,…”,
8.3) “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8 inci maddesinde;
“ (1) Yapı Kayıt Belgesi; …
ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye
Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.
(2) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”,
8.4) “Denetim” başlıklı 10 uncu maddesinde;
“ (1) Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.
(2) (Değişik: RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda; a) Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir. Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur…” düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ AV. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
9) Kamu Denetçisi tarafından; benzer başvurular ve yargı kararları da dikkate alınarak yapılan
değerlendirme neticesinde, 634 sayılı Kanuna göre ortak yerleri kapsayan ve maliklerin muvafakati alınmadan alınan Yapı Kayıt Belgelerinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, bu yolla bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42. Maddesi’nin uygulanması ile şikâyetçinin zararının tazmin edilmesi gerektiği yönünde hazırlanan Tavsiye
Kararı Önerisi Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
10) Şikâyetçi adına vekili Melek Tolun başvurusunda özet olarak; Çankaya İlçesi, …
Mahallesi, … Caddesi, No:… adresinde yer alan, tapuda … ada, … parselde, 412,00 m2 sahalı, kat mülkiyeti olarak kargir apartman ve garaj vasfı ile kayıtlı binadaki ortak kullanım alanında bulunan ve dükkân olarak kullanılan sığınakların kendilerinin onayı olmadan diğer hissedar …
tarafından üstünü kaldırıma kadar kapattırmak suretiyle dükkân olarak işletildiğini ve yapı kayıt belgesi alındığını iddia ederek, ortak kullanım alanlarına yönelik hukuka aykırı şekilde tanzim edilen yapı kayıt belgesinin iptal edilmesini ve yasadan kaynaklanan hakkının teslim edilmesini talep etmektedir.
11) İmar Barışı Kanunu olarak adlandırılan ve 3194 Sayılı Kanun’un Geçici 16.Maddesi’ne
eklenen hükümle kanun koyucu öncelikli olarak, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını ve bu şekilde kullanılmasını amaçlamıştır. Nitekim Kanun’un genel gerekçesinde; “Mali yükümlülükleri yerine getirilmeden yapılmış kaçak yapıların, yapılan düzenleme ile Yapı Kayıt Belgesi altında kayıt altına alınması amaçlanmıştır. Yapılan düzenleme ile vatandaşla Devlet arasında imar barışı yapılmaktadır ” şeklinde amaçlanan husus ifade edilmiştir.
12) Şikâyete konu edilen tapuda kat mülkiyeti olarak kayıtlı taşınmaz imar planında bodrum +
4 kat olmak üzere toplam 5 kat, saçak: 15,50 m., yoldan çekme mesafesi 5,00 m., komşu parsel
çekme mesafesi 3,00 m. lmak üzere ayrık nizam konut alanında kalmaktadır. Ankara 3. Sulh
Hukuk Mahkemesinin 19/03/1991 tarihli ve …, … sayılı kararına göre; bilirkişilerce yapılan çalışma neticesinde hazırlanan 16/04/1990 günlü yönetim planına eklenecek bir madde ile bodrumda bulunan garajın dışındaki dört adet dükkân ile kapıcı dairesinin ortak yerlerden sayılmasına ve bu hususun yönetim planına yazılarak bu şekilde yönetim planının uygulanmasına hükmedilmiş ve bu doğrultuda mahkeme kararı tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmiştir.
13) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Kurumumuza gönderdiği cevap yazısına göre, Yapı Kayıt
Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğindedir. Bu kapsamda alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden mülkiyet için gerekli tapu işlemlerinin Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6 ncı maddesinin (4) üncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğünün 06/07/2018 tarihli ve 1787 (2018/8) sayılı Genelgesi hükümlerine göre yapılması gerekmektedir. Söz konusu tapu işlemleri (kat mülkiyetine geçiş, cins değişikliği vb.)
kapsamında tüm maliklerin muvafakatinin gerekmekte olup, bununla birlikte binaların ortak alanlarında Yapı Kayıt Belgesi almamış olan maliklerce, bu alanların kullanım hakkı kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca yargı yoluna başvurulması mümkün bulunmaktadır.
14) Ancak, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesinin (1) inci fıkrası ile Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesi hükümlerine göre; Yapı Kayıt Belgesi, sadece 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için, yapı sahipleri veya vekillerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden alınmaktadır. Kanun, başvuruda beyan usulünü belirlemiş ve bu usulün doğal sonucu olarak sorumluluk başvuru sahibinin kendisine bırakılmıştır. Yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Kurumumuza gönderdiği cevap yazısında da zikredildiği üzere, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alındığının tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8 İnci maddesinin (2) nci fıkrası uyarınca söz konusu belgenin iptal edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin
Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin (1) inci fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmü yer almakta olup, Geçici 16 ncı madde kapsamında yapılan bildirimlere ve şikâyetlere istinaden Yapı Kayıt Belgelerinin inceleme ve iptal yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüğü) devredilmiş ve sistem üzerinden yetki verilmiştir. Çankaya Belediyesinin
Kurumumuza gönderdiği cevap yazısında da aynı şekilde denetim yetkisinin Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı’nda olduğu belirtilmiştir.
15) Bu durumda, Valiliklerin (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yetkisi çerçevesinde şikayete
konu edilen binanın farklı bölümleri için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’na göre değerlendirilmesi gerekmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun “Ortak yerler” başlıklı 16 ncı maddesinde, ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilmek ile birlikte aralarında avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri vb. tek tek sayılmış, sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna gireceği belirtilmiştir. Yine mezkûr Kanunun “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19 uncu maddesinde; kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı düzenlenmiştir.
16) Çankaya Belediyesinin Kurumumuza gönderdiği cevap yazısına göre; … tarafından
13.04.2019 gün/… (1 no’lu daire); 13.04.2019 gün/… (2 no’lu daire) ve 13.04.2019 gün/… (4
no’lu daire) belge no’lu Yapı Kayıt Belgeleri alınmıştır. Belgelerin “Aykırılığın Niteliği” bölümlerinde; 1 no’lu dairede yapılan ön, arka bahçe kapatmaları ve yangın merdiveni için, 2 no’lu dairede yapılan ıslak zeminlerin yerlerinin değişikliği, bağımsız bölümün ara duvarlarının kısmen yıkılıp, örülmesi ve yangın merdiveni için, 4 no’lu dairede yapılan ıslak zeminlerin yerlerinin değişikliği, bağımsız bölümün ara duvarlarının kısmen yıkılıp, örülmesi ve yangın merdiveni için olduğu belirtilmiştir. Şikayetçi başvurusunda ortak kullanım alanında bulunan ve dükkân olarak kullanılan sığınakların üstünü kaldırıma kadar kapattırmak suretiyle hukuka aykırı olarak kullanıldığını belirtmektedir. Bu da göstermektedir ki, özellikle 1 nolu daire için alınan 13.04.2019 gün/… Yapı Kayıt Belgesindeki, aykırılıkların niteliğinin ortak kullanım alanına ve şikâyetçinin belirttiği hususları teyit ettiği tespit edilmiştir. Çünkü aykırılığın niteliği olarak ön, arka bahçe kapatmaları ve yangın merdiveni belirtilmiştir. Diğer iki daire için bağımsız bölümlerin kendi içinde yapılan değişiklikler için ve yangın merdiveni için Yapı
Kayıt Belgeleri alınmıştır.
17) Şikâyete konu edilen taşınmaz ile ilgili yerinde inceleme yapılmış ve yapılan incelemede;
binanın toplam 5 kattan oluştuğu, bu katlardan ilkinin imarda, sığınak, kapıcı dairesi vb. olarak ayrıldığı; ancak mevcut durumda atıl olduğu depo vb. olarak kullanıldığı, yine ana caddeye göre kot seviyesi altında yan tarafında açık garaj bulunduğu, garajında mevcut durumda atıl olduğu, yan ve arka çekme mesafelerinin aktif kullanılmadığı, onun üzerinde ana cadde ile aynı seviyede arka kısmı ise yüksek balkonlu olarak inşa edilen giriş kat ve üstü 3 kat olmak üzere toplam 5 kattan oluştuğu, Bestekâr Caddesine bakan ön tarafında bina çekme mesafesinin üzerinin ve yanlarının tamamen kapatıldığı, binanın 4 katının da aktif olarak iş yeri olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Çankaya Belediye Başkanlığı tarafından Ankara Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderilen 08.07.2019 tarihli yazıda, binanın giriş katında yer alan
1 no’lu dükkânın sığınak ve depolarla bağlantısının olmadığı 1 no’lu dükkânın ön ve arka
cephesinde yapılan imalatların tamamlanmış durumda olduğu, şeklinde belirleme yapılmakla şikâyetçinin talebine konu edilen sığınak ile ilgili bir aykırılık olmadığı teyit edilmiş; ancak giriş katta yer alan dairenin ön ve arka cephesine inşa edilen imalatların olduğu da kabul edilmiştir. Buna göre giriş katta ortak yerlere inşa edilen imalatların 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun 16 ve 19’uncu maddelerine göre hukuka aykırılık oluşturduğu, 3194 sayılı
Kanun’un Geçici 16 ncı maddesine göre Yapı Kayıt Belgesi her ne kadar yapı için alınmış olsa da, denetim yetkisi ve yanlışlıkların düzeltilmesi konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve taşra teşkilatına yetki verildiği, dikkate alınarak ortak kullanım alanına yönelik alındığı açık olan Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
18) Kurumumuz tarafından benzer şikâyet başvuruları hakkında verilen Tavsiye
Kararları da bulunmaktadır. Bunlardan 2018/… nolu başvuru hakkında Başdenetçilik
Makamınca verilen 11/04/2019 tarih ve … sayılı Tavsiye Kararında;
“…Yasanın uygulanması konusunda yaşanan sıkıntılar üzerine, 06.07.2018 tarih ve
1787 sayılı genelge yayımlanmıştır. Bu genelgenin 7 nci sayfasında, “… sadece kat
irtifakına geçilmiş yapılarda tescilin esas unsurlarında (bağımsız bölüm değişikliği, eklemesi, nitelik, arsa payı v.b.) değişiklik getirmeyen durumlarda tek malikin talebiyle işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, kat irtifakına geçilip geçilmediğine bakılmaksızın yapılacak (tapuya) TESCİL İŞLEMLERİNDE İSE TÜM MALİKLERİN
TALEBİNİN ALINMASI GEREKTİĞİ” İFADE EDİLMEKTEDİR.
Genelge tapu ve kadastro işlemlerindeki uygulamalara yön vermek için yayımlanmış olsa da, kıyas yöntemiyle bu genelgede tanımlanmış sürecin, inceleme konumuza uygulanmasının mümkün olduğu görülmektedir. Ortak yerler arasında sayılan ve Kat
Mülkiyeti Kanununa göre her bir malikin hak sahibi olduğu çatı katında bulunan bağımsız bölümün, yapı kayıt belgesi alabilmesi ön koşulunun tüm maliklerin muvaffakatını almak olduğu değerlendirilmektedir…” şeklinde kanaate varılmıştır.
Yine 2019/… nolu başvuru hakkında Başdenetçilik Makamınca verilen 28/06/2019 tarih ve … sayılı Tavsiye Kararlarında; “…
17. Yapılan incelemelerde, arazi üzerindeki yapılarla ilgili olarak, yapı kayıt belgesine başvurulduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar, yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da, özellikle yapı kayıt belgesinin konusunun paylı mülkiyete konu taşınmazları ilgilendirdiği başvurularda, yapı kayıt belgesi alınan alanda sınırlı ayni hak olarak değerlendirilebilecek fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Söz konusu örnekte de görüleceği üzere; yapı kayıt belgesine başvurulmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları arazide yer alan üst yapıların maliklerden biri tarafından tasarruf ediliyor olması, mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacağından, Medeni Kanunda yerini bulan tüm maliklerin muvafakatinin aranması uygulamasının paylı mülkiyetli arazilerle ilgili yapı kayıt belgesi başvurularında da aranması gerektiği değerlendirilmektedir. Aksi durumda imar barışı olarak adlandırılan süreç, müdahalenin men’i davaları ve haksız işgal tazminatı(ecr’i misil) davaları ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara neden olacaktır…” şeklinde değerlendirme yapılmıştır.
19) Bu konuda yargı kararlarına bakıldığında, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02/07/2003
tarih ve E.2003/4943, K.2003/5799 sayılı kararında;
“…Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden herhangi birisi bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yasanın16. maddesine göre de kat maliklerinin ortak yerdeki kullanım hakkı arsa payıyla sınırlı ve bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması gerekmekte olup, malik ve diğer ilgililer ortak yerleri kendi kullanımlarına hasredemezler. Projeye uygun yapılmayan tesis veya yapının diğer kat maliklerine zarar verecek nitelikte olmaması da bunların yapımı için kat maliklerinin muvafakatının alınmasına ilişkin yasal zorunluluğu ortadan kaldırmaz…” şeklinde hükme varılmıştır.
Yine Yapı Kayıt Belgesinin iptali talepli başvuruya ilişkin Ankara 23. İdare Mahkemesinin 26/09/2019 tarih ve E.2018/2377, K.2019/2281 sayılı kararında;
“… Uyuşmazlıkta; dosya münderecatındaki bilgi ve belgelerle mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; taşınmazın malikleri tarafından yapılan şikâyet üzerine 14/08/2018 tarihinde yapılan denetimde “Dükkânın önünde trapez şekilde bir taraftan 2,10 m diğer taraftan ise 2,40 m kapatılarak alan cephe boyunca toplam 28,60 m uzunlukta kapatılmış ve dükkâna katılmıştır.” şeklinde yapı tatil zaptı tanzim edilerek camekânlarla öne çıkmak suretiyle bina ön bahçesinden (ortak alandan) yaklaşık 64 m² lik bir alanın dükkânların kullanım alanına dâhil edildiği ve yapının ruhsata aykırılığının tespit edilerek yapının mühürlendiği hususu nazara alındığında, İsmail
Kardelen’in ortak alanı, niteliğine ve tahsis amacına aykırı olarak kullanarak dükkânının kullanımına dâhil ettiğinde tereddüt bulunmamaktadır.
Bu durumda; 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesinin, ortak kullanım alanlarında diğer maliklerin rızası olmayacak şekilde yapılan inşai faaliyetler için de yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi sonucunu doğuracak şekilde geniş yorumlanmasının
Kanunu’nun amacına ve ruhuna aykırı olacağından dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmamaktadır…” şeklinde hükme varılmış olup, davanın halen temyiz aşamasındadır.
20) Benzer başvurular ve yargı kararları da dikkate alınarak yapılan değerlendirme
neticesinde; 634 sayılı Kanuna göre ortak yerleri kapsayan ve maliklerin muvafakati alınmadan alınan Yapı Kayıt Belgelerinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, bu yolla bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42.
Maddesi’nin uygulanması ile şikâyetçinin zararının tazmin edilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
21) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede
yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; her üç idarenin de vatandaş başvurularına ilişkin ‘karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi’ ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
22) 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının
idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup Ankara
İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜ ile, Şikâyet konusu bina ile ilgili olarak alınan yapı kayıt belgelerine yönelik denetimlerin yapılması ve gerekli işlemlerin tesis edilmesi hususunda, ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ile
ANKARA ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
Yapı kayıt belgelerinin iptali durumunda, bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa
İmar Kanunu’nun 32. ve 42. Maddesi kapsamında işlem tesis edilmesi hususunda, ÇANKAYA
BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Kararın BAŞVURANA, ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NA, ANKARA ÇEVRE ve
ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE ve ÇANKAYA BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Çankaya Belediye Başkanlığı’nca bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi