|
ÖZET: Başvuran, İstanbul’un Avcılar ilçesindeki bir taşınmazın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edildiğini ve bu yapı için alınan yıkım kararına katılmayan bir malikin arsa payının Hazine adına tescil edilmesini talep etmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, başvuruya ilişkin gerekli işlemlerin tamamlandığını, ancak diğer malikler tarafından bu arsa payının satın alınmak istenmediğini belirtmiştir. Bakanlık, Hazine adına tescil işleminin gerçekleştirilmesi için gerekli bütçenin yetersiz olduğunu ifade etmiştir.
Başvurunun değerlendirilmesi sonucunda, 6306 sayılı Kanun’un Hazine adına tescil hükmünün uygulanmaması, hukuka ve hakkaniyete aykırı bulunmuştur. İlgili mevzuat gereği, katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç bedel üzerinden satışının yapılması gerektiği, aksi takdirde bu payların Hazine adına tescil edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bakanlık, açık artırma sürecinin yeterli katılım olmadan gerçekleştiğini ve bu nedenle Hazine adına tescil işleminin yapılmadığını belirtmiştir. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na, başvuranın talebinin yeniden değerlendirilmesi ve mevzuat değişikliği yapılması yönünde tavsiyede bulunmuştur. Ayrıca, Bakanlık tarafından yapılacak işlemlerin 30 gün içinde Kuruma bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 12879-12879 |sayi|94019529-101.07.04-E.94019529-101.07.04-E.
BAŞVURU NO : 2018/6639 2018/ 6639
KARAR TARİHİ : 18/07/2018 |tarih|
TAVSİYE KARARI
BAŞVURAN VEKİLİ / TEMSİLCİSİ :
BAŞVURUYA KONU İDARE : Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın, 6306 sayılı Kanun uyarınca satışı gerçekleştirilemeyen arsa payının Hazine adına tescil edilmesi talebi hakkındadır .
BAŞVURU TARİHİ : 17/05/2018 17.5.2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Başvuran ; maliklerinden olduğu İstanbul İli Avcılar İlçesi Mahallesi
pafta parselde yer alan taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edildiği, riskli yapının yıkılarak yenilenmesi hususunda maliklerin üçte iki çoğunlukla almış oldukları karara katılmayan malikin arsa payının diğer maliklerce satın alınmak istenmediğinden bahisle, anılan Kanun uyarınca satışa konu edilen arsa payının Hazine adına tescil edilmesini Kurumumuzdan talep etmektedir .
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 25/ 05/ 2018 tarihli ve sayılı bilgi ve belge talep yazısına istinaden, Çevre
ve Şehircilik Bakanlığının 27/ 06/ 2018 tarihli ve sayılı yazısı eki İstanbul Valiliği Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğünün 14/ 06/ 2018 tarihli ve sayılı yazısı ve eklerinde özetle; başvuru konusu yapı için 6306 sayılı Kanunda hüküm altına alınan riskli yapı süreci ile ilgili tüm işlemlerin tamamlandığı, riskli yapının yıkılarak yenilenmesi hususunda Kanunda öngörülen 2/ 3 çoğunluk ile karar alındığı, inşaat sözleşmesi yapılması hususunda sekiz malikten yedisi ile anlaşama sağlandığı, diğer maliklerce karara katılmayan isimli malike anlaşmaya katılmaması
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir . Evrak teyidi
durumunda hissesinin satışa sunulacağına dair ihtarname ekinde toplantı karar tutanağı, inşaat
1 / 8sözleşmesi örneği, değerleme raporu ve kat paylaşım planının 7201 sayılı Tebligat Kanunu
hükümlerine uygun olarak tebliğ edildiği, diğer maliklerce 25/ 12/ 2017 tarihli dilekçe ile
’nun 80/ 500 payının satışının gerçekleştirilmesinin Müdürlüklerinden talep edildiği, satışa esas bilgi ve belgeler tamamlanmış olduğundan 15/ 02/ 2018 tarihinde ihalenin gerçekleştirildiği ancak İhaleye katılım olmaması ve ’nun çoğunluk kararına katılmayacağını belirtmesi üzerine payın tapuda Hazine adına tescil edilmesine karar verildiği, Hazine adına tescil işlemi için 19/ 02/ 2018 tarihli görüş yazılarına cevaben Bakanlığın aynı tarihli yazısında Hazine adına tescil yerine maliklere yeniden satış işlemi yapılmasının uygun olacağının bildirildiği, 22/ 03/ 2018 tarihli yazıları ile yeniden satış talep edilmesi durumunda işlem yapılacağına dair maliklere bildirim yapıldığı, maliklerin 10/ 04/ 2018 tarihli dilekçeleri ile arsa payının kendileri tarafından satın alınmak istenmediğinin belirtilerek payın Hazine adına tescilinin talep edildiği, durumun Bakanlığa 16/ 04/ 2018 tarihli yazıları ile sorulduğu ve 17/ 04/ 2018 tarihli cevabi yazı ile maliklere yeniden satış işleminin yapılmasının uygun olacağının bildirildiği, 12/ 05/ 2018 tarihli yazıları ile yeniden satış talep edilmesi durumunda işlem yapılacağına dair maliklere bildirim yapıldığı, 17/ 05/ 2018 tarihli dilekçe ile maliklerce yine Hazine adına tescil işleminin yapılmasının talep edildiği, 28/ 05/ 2018 tarihli yazıları ile Bakanlığa görüş sorulduğu, Bakanlığın 04/ 06/ 2018 tarihli yazıları ile yeniden satış işleminin yapılmasının uygun olacağının bildirildiği, bu süreçte riskli yapının yıkım işleminin de gerçekleştirildiği,
3) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 27/ 06/ 2018 tarihli ve sayılı yazısında özetle; 6306
sayılı Kanun uyarınca maliklerin üçte iki çoğunluğu ile aldıkları karara katılmayan diğer maliklerin hisselerinin anlaşma sağlayan maliklere satılacağı, anlaşma sağlayan maliklerce bu hisselerin satın alınmak istenilmemesi durumunda bu hisselerin rayiç bedel üzerinden Bakanlıkça satın alınacağı, ancak Kanun uyarınca oluşturulan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabının finans durumunun yeterli olmaması sebebiyle satın alma işleminin hemen gerçekleştirilemediği, bu durumun çoğunlukta kalan maliklerin ciddi mağduriyetine sebep olabileceği, diğer maliklerce hisselerin satın alınmak istenilmemesi durumunda yeterli kaynak olmaması sebebiyle Bakanlıkça satın alma işleminin yapılmasının mümkün görülmediği, bu nedenle Hazine adına tescil işlemine ilişkin görüş taleplerine yeniden satış işlemi yapılması gerektiği yönünde cevap verildiği, bu cevaba istinaden ikinci kez yapılan satış işlemlerinde diğer maliklere satışın gerçekleştirildiği, bugüne kadar hiçbir parselde
Hazine adına tescil işleminin gerçekleştirilmediği, konuya ilişkin herhangi bir yargı kararının da bulunmadığı, Açıklamalarına yer verilmiştir .
III. İLGİLİ MEVZUAT
4) 18/ 10/ 1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının “Dilekçe, Bilgi Edinme ve Kamu
Denetçisine Başvurma Hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir . Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler .”,
5) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5 inci
maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir .”,
2 / 86) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun;
6.1) “Amaç” başlıklı 1 inci maddesinde; “ Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu
alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir .”
6.2) “Uygulama işlemleri” başlıklı 6 ncı maddesinin birinci fıkrasında; “ Üzerindeki bina
yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir . Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir . Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder . Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır . Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır . Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir . Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır . Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de
Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir . Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır . Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder . Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir .”
7) 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin;
7.1) “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında
yapılacak uygulamalar” başlıklı 15 inci maddesinde; “…( 2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği
3 / 8ile anlaşmaya çalışılır . Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip
oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir . Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı
Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda
Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir .
( 3) (Değişik : RG- 27/ 10/ 2016- 29870) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır . Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir . Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır .”
7.2) “Açık artırma usulü ile satış” başlıklı 15/A maddesinde;
“( 1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası
Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur . Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez .
( 2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur . Rayiç değer, maliklerce Sermaye
Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir .
( 3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, arsa payı satılacak malikler ile üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder . Yapılan araştırmaya
4 / 8rağmen arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında
yapılır .
( 4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir .
( 5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez . Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder . Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir . Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir .
( 6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz .
Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir . Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez . Bu çerçevede, satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir . Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz .
( 7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır .
Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır . Komisyon
Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister . Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır . Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur .
( 8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir . Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, pey süren diğer maliklere sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılır .
( 9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir .
olmamak üzere bu ( 10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir . İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı Müdürlüğe gönderilir ve Müdürlükçe payı satılan ilgiliye durum bildirilir .
( 11) Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını beyan etmeleri halinde Satış Komisyonunca kendilerine süre verilir .
İhale arttırma tutanağı bu maliklerce de imzalanır . Komisyonca verilen süre içerisinde sözleşmenin
5 / 8ve diğer belgelerin anlaşan diğer malikler gibi şartsız ve şerhsiz olarak imzalanarak Müdürlüğe
verilmesi halinde, satış işlemi geçersiz sayılır . Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan gün içerisinde, satış günü üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılma iradesi gösteren paydaşlarca yeniden anlaşmama iradesi gösterilmesi veya daha evvel imzalanan belgelerin iptal edilmesi halinde yeniden satış işlemi yapılmasına gerek olmadan en yüksek bedeli teklif etmiş olan paydaşa, bu paydaşın kabul etmemesi halinde sonraki en yüksek bedeli teklif etmiş olan diğer paydaşlara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılmış sayılır .
Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan günden fazla süre geçmesinden sonra yeniden anlaşmama iradesi gösteren paydaşların hisseleri için ise yeniden satış işlemi yapılması gerekir .”
Hükümleri yer almaktadır .
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
8) 6306 sayılı Kanunda yer alan Hazine adına tescile dair hüküm İdarece uygulanabilir
görülmemekle birlikte konu hakkında herhangi bir tedbir de alınmamasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu tespitiyle tavsiye karar önerisinde bulunulmuştur .
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
9) Başvuran, maliklerinden olduğu riskli yapıya ilişkin çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin
arsa payının 6306 sayılı Kanun uyarınca diğer maliklerce satın alınmak istenmediğinden bahisle, satışa konu edilen arsa payının anılan Kanun uyarınca Hazine adına tescil edilmesi talebiyle
Kurumumuza başvurmuştur (Bkz . 1) .
10) Başvuru konusu yapı hakkında 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama
Yönetmeliği uyarınca yürütülen; riskli yapı tescil sürecine, kararların yeterli çoğunluk ile alınmasına, gerekli belgelerin sağlanmasına, tebligat işlemlerine ve açık artırma işlemlerine yönelik herhangi bir uyuşmazlık bulunmamakla birlikte, Kurumumuza iletilen bilgi ve belgeler incelendiğinde de bu konuda herhangi bir aykırılığa rastlanılmamıştır .
11) Uyuşmazlık konusu; üçte iki çoğunluğu sağlayan maliklerce alınan kararın diğer maliklerce
kabul edilmemesi halinde arsa paylarının paydaşlara satışı gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği 6306 sayılı
Kanunda hüküm altına alınmış olmasına rağmen, bu hükmün uygulanmaması konusunda düğümlenmektedir .
12) Bakanlık İl Müdürlüğü tarafından yapılan açık artırma usulü ile satış ihalesine paydaşlarca
katılım olmakla birlikte ihaleye teklif sunulmadığı, bu doğrultuda payın Hazine adına tescili amacıyla İl Müdürlüğü tarafından Bakanlığa görüş sorulduğu, Bakanlığın açık artırmanın yenilenmesi şeklinde görüş verdiği, durumun paydaşlara bildirildiği, paydaşlar tarafından Hazine adına tescil işlemi talebinin yenilendiği, Bakanlığa tekrar görüş sorulduğu, bu döngünün yinelendiği ve Bakanlık tarafından Kanunda öngörülen Hazine adına tescil işlemi yerine toplam üç kez açık artırmanın yenilenmesi şeklinde görüş verildiği görülmektedir .
13) Bakanlık tarafından; Hazine adına tescil işleminin yapılmamasının anlaşmaya varan malikler
6 / 8adına mağduriyet yarattığı kabul edilmekle birlikte, bu işlemin yapılmamasına gerekçe olarak
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabının bütçe yetersizliği gösterilmiş, uygulamada şimdiye kadar ikinci kez açık arttırmaya çıkılmak suretiyle ilk etapta satılamayan payların satıldığı ve Hazine adına tescil edilmiş bir pay bulunmadığı açıklamasına yer verilmiştir .
14) Fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek
üzere yürürlüğe konmuş olan 6306 sayılı Kanunun uygulanması sırasında yaşanabilecek uyuşmazlıkları gidermek ve sürecin gecikmesine mahal vermemek adına Kanunda kimi tedbirlere yer verilmiştir . Kanun ile alınan bu tedbirlerin en katı olanının, mülkiyet hakkına dokunmak suretiyle, uyuşmazlık konusu olan Hazine adına tescil işleminin olduğu görülecektir . Kanun koyucu uygulamada yaşanabilecek tıkanıkları ivedilikle gidermek için böylesine katı bir tedbir alma yoluna gitmiştir . Kanunen alınmış olan bu tedbire karşılık olarak, Kanunun ruhuna aykırı olacak şekilde, yaşanılan uyuşmazlığın Bakanlık tarafından Kanun hükmünün uygulanmaması ve sürecin bir döngüye çevrilmesi suretiyle tıkanması ve ilerleme kaydedemeyen maliklerin anlaşmaya zorlanması şeklinde giderilmeye çalışıldığı görülmektedir .
15) Bu kapsamda, salt Kanun hükmünün uygulanması şeklinde bir yorum yapmadan önce,
Bakanlığın konuya ilişkin açıklamalarının da değerlendirilmesi gerekmektedir . Değinildiği üzere, Bakanlık mağduriyetin farkında olduğunu belirtmekle birlikte, Kanun hükmünün uygulanmamasına gerekçe olarak bütçe imkânsızlığını göstermektedir . Bütçe imkânsızlığının yanında, Kanun ile düzenlenen Hazine adına tescil uygulamasının sıklıkla uygulanması durumunda da, Hazine adına tescil edilmiş bağımsız bölümlerin ne şekilde değerlendirileceği gibi bir sorunla karşılaşılabilecektir .
Bu uygulamanın yaygınlaşması durumunda Hazine elinde ciddi bir konut stoğu oluşabilecek ve bu durum sağlıklı yapı stoğu hedefine ulaşmaya çalışırken kamu kaynaklarının verimsiz bir şekilde sarf edilmesine neden olabilecektir . Bu doğrultuda, sürecin tıkanmamasına yönelik yapılan düzenlemenin özüne dokunmaksızın, mevzuat değişikliği yapılmak suretiyle, sürecin uygulanabilir hale getirilmesi beklenmektedir .
16) Somut olayın değerlendirilmesi neticesinde; Kanun koyucu açık artırma ile satış işlemini
yalnızca diğer paydaşlarla sınırlamakla birlikte, Yönetmelik uyarınca da açık artırma sürecinde payın satışa ve devire konu edilemeyeceğine dair tapu kütüğüne de şerh düşülmektedir . Uygulamadaki tıkanıklığın giderilmesi ve Hazine adına tescil işlemimin ileride doğurabileceği başka sakıncaları giderebilmek adına; açık artırma ile satışın, başta yapı müteahhidi olmak üzere, anlaşma hükümlerine uymayı kabul edecek üçüncü kişilere açılması da dâhil olmak üzere, alınabilecek tedbirlerin Bakanlıkça değerlendirilmesi ve konu hakkında ivedilikle bir düzenlemeye gidilmesi uygun olacaktır . Yapılacak bu düzenleme sonrasında başvuranın talebinin tekrar ele alınması, herhangi bir değişiklik yapılmaması durumunda ise talebin yürürlükte olan Kanun hükmü doğrultusunda gerçekleştirilmesi gerekmektedir .
17) Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde ; 6306 sayılı Kanunda yer alan Hazine
adına tescile dair hüküm İdarece uygulanabilir görülmemekle birlikte konu hakkında herhangi bir tedbir de alınmamasının, hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır .
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
18) İyi yönetim ilkelerine 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup, İdarenin karara karşı başvuru yollarını gösterme ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu
7 / 8ilkelere uygun davranması önerilmektedir .
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
19) 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye
tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup İstanbul İdare
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır .
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN KABULÜNE;
6306 sayılı Kanunun İdarece uygulanabilir görülmeyen Hazine adına tescil hükmüne dair mevzuat
değişikliği yapılmak suretiyle başvuranın talebinin yeniden değerlendirilmesi, değişiklik yapılmadığı takdirde yürürlükte olan mevzuat hükmü doğrultusunda başvuru konusu arsa payının Hazine adına tescil işleminin yapılması hususunda ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Çevre
ve Şehircilik Bakanlığınca bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın BAŞVURAN ile ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi .
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi