|
ÖZET: Başvuru, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından uygulanan kıst faiz uygulamasının usulüne uygun olmadığı iddiasıyla fazladan tahsil edilen 807,67 TL’nin iadesi talebine ilişkindir. Başvuran, TOKİ’nin düzenlediği %20 indirim kampanyasından yararlanırken, haksız yere kıst faiz uygulandığını ve sözleşmenin ilgili maddesinin amacına aykırı kullanıldığını belirtmiştir. Başvuru, 6 Şubat 2018 tarihinde yapılmış olup, TOKİ’nin 18 Temmuz 2018 tarihli ret kararıyla sonuçlanmıştır.
TOKİ, başvuruya ilişkin olarak, şikâyetçinin borç kapama işleminin sözleşme hükümlerine uygun yapıldığını ve indirim kampanyasından faydalandığını savunmuştur. Sözleşmenin 2.8. maddesi gereğince, erken borç kapama işlemlerinde kıst faiz uygulanmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, başvuranın işlemler hakkında bilgi sahibi olduğu ve cayma hakkını kullanmadığı ifade edilmiştir. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuru konusunu değerlendirirken, TOKİ ile akdedilen sözleşme hükümlerinin hukuka uygun olduğunu ve başvuranın iddialarının geçersiz olduğunu tespit etmiştir. İyi yönetim ilkeleri açısından, idarenin makul sürede karar verdiği, ancak başvuru yollarının belirtilmediği için bu ilkeye uyulmadığı önerilmiştir. Sonuç olarak, başvurunun reddine karar verilmiştir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 12942-12942 |sayi|36311982-101.07.05-E.36311982-101.07.05-E.
BAŞVURU NO : 2018/1203 2018/ 1203
KARAR TARİHİ : 18/07/2018 |tarih|
RET KARARI
BAŞVURAN VEKİLİ / TEMSİLCİSİ :
BAŞVURUYA KONU İDARE : Toplu Konut İdaresi Başkanlığı
BAŞVURUNUN KONUSU : Kıst faiz uygulamasının usulüne uygun olmadan yapıldığı iddiasıyla fazladan tahsil edilen bedelin iadesi talep edilmektedir .
BAŞVURU TARİHİ : 06/02/2018 6.2.2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikâyetçi, borç kapatma işlemi sırasında, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından % 20 indirim öngörülen kampanyadan yararlandığını; ancak bu kampanyadan yararlanırken hem haksız bir şekilde kıst faiz uygulandığını hem de Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 2.8.
maddesinin amacı dışında kullanıldığını; ayrıca kıst faiz uygulamasının da usulüne uygun surette yapılmadığını; idarenin yeniden değerlendirme metodu uygulanmış bir borçtan tekrar faiz aldığını; Gönderme Kararı sonrasında idarenin 25/ 01/ 2018 tarihli ve sayılı yazısının tarafına ulaştığını iddia ederek, kendisinden fazladan alınan 807,67 TL nin tarafına iadesini talep etmiştir .
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. 13/ 02/ 2018 tarihli ve sayılı yazıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığından başvuruya ilişkin bilgi-belge talep edilmiştir . Bu kapsamda, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 22/ 03/ 2018 tarihli ve sayılı cevabi yazıyı Kurumumuza iletmiştir .
1 / 53. Toplu Konut İdaresi Başkanlığının anılan yazısı ve eklerinde özetle,
3.1. Erzurum Palandöken Yıldızkent Bölge adet konut projesi kapsamındaki blok, numaralı konutun, 06/ 05/ 2009 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi ile şikâyetçi tarafından 99.591,00
TL karşılığında (% 10 peşinat ve geriye kalanı 180 ay vadeli) satın alındığı; 3.2. Şikâyete konu olan borç kapama işleminin anılan sözleşmenin 2.8. maddesine istinaden ve mevzuat çerçevesinde yapıldığı; 3.3. Şikâyetçinin erken borç kapama işleminin, Başkanlığın düzenlediği indirim kampanyası dönemine rastladığı; bu kapsamda, hesaplamanın % 20 indirim uygulanarak yapıldığı; anılan dönem dışında erken ödeme yapılmak istenmesi halinde, indirim uygulanmadan doğrudan sözleşmenin 2.8.
maddesinin uygulanacağı; 3.4. Yapılan işlemlerin şikâyetçinin bilgisi dâhilinde olduğu; şikâyetçinin kendi isteğiyle hesaplanan bedeli yatırdığı ve cayma hakkı bulunmasına rağmen bu hususta da 14 günlük süre içinde herhangi bir girişiminin olmadığı; 3.5. Gayrimenkul satış sistematiği ve kredilendirilmesinin, bankalar tarafından uygulanan gayrimenkul kredisi usulünden farklı olduğu; vadelendirmenin, taşınmaz değerlerinin güncel tutulması kapsamında gündeme gelen altı aylık dönemlerle yapılan oransal artışlarla ilişkili olduğu; güncelleme sonucu oluşan bakiyenin, borcun kalan taksit sayısına bölünmesiyle de yeni aylık taksit tutarının belirlendiği; bu usulün ayrıntılarının gayrimenkul satış sözleşmesinin 2. maddesinde yer aldığı; 3.6. Erken borç kapama işlemlerinde gündeme gelen kıst gün hesaplamasının ise, Başkanlığın vadeli satış mekanizmasının bir parçası olduğu; bu usulün, erken kapama işleminden dolayı dönemsel artış uygulanmış son tarih ile borç kapama işleminin yapıldığı tarih arasında kalan ve dönemsel artış uygulanmamış kısıma dönemsel artış oranının uygulanmasından ibaret olduğu; 3.7. Bu işlemin tesis edilmemesinin, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu gereğince yapılan konut ve işyeri satışlarını ilgilendiren güncelleme sistematiğinin kaldırılması sonucunu doğuracağı; bunun hukuka ve hayatın olağan akışına aykırılık arz edeceği hususlarına değinilmiştir .
III. İLGİLİ MEVZUAT
4. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı ” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “ Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir .
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler ” hükmü yer almaktadır .
5. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi ” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “ Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde,
2 / 5hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde
bulunmakla görevlidir ” hükmü yer almaktadır .
6. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Sözleşme özgürlüğü ” başlıklı 26 ncı maddesi, “ Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler ” hükmünü haizdir .
6.1. 6098 sayılı Kanunun “Kesin hükümsüzlük ” başlıklı 27 nci maddesinin birinci fıkrasında ise, “ Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür ” ifadelerine yer verilmiştir .
IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
7. Şikâyetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “ Ret Karar Önerisi ” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur .
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden 8. Başvuru, TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi sırasında gündeme gelen kıst faiz uygulamasının, usulüne uygun olmadan yapıldığı iddiasıyla fazladan tahsil edilen bedelin iadesi hakkındadır .
9. Başvurunun değerlendirilmesinde temel dayanak noktası, TOKİ ile şikâyetçi arasında 06/ 05/ 2009 tarihinde akdedilen “ Palandöken Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ”dir . Söz konusu sözleşmenin 2.2. maddesinde, borç bakiyesinin hangi surette güncelleneceği hususlarına, “ Her altı aylık dönemin başında (Ocak-Temmuz) o dönemde geçerli olacak borç bakiyesi, dönem boyunca yapılan ödemeler dönem başındaki borç bakiyesinden düşülmek suretiyle, bir önceki altı aylık dönemdeki Memur Maaş Artış Oranı dikkate alınarak İDARE’ce tesbit edilen ve BANKA’ya bildirilen oran üzerinden artırılarak; sözleşme imzalama tarihine bakılmaksızın her dönem için yeniden hesaplanır . Yeni aylık taksit miktarı ise, borç bakiyesinin kalan vadeye bölünmesiyle bulunur ve BANKA tarafından ALICI ’ya bildirilir ” ifadeleriyle yer verilmiş ve sözleşmeye konu taşınmazın değerinin güncel tutulması kaygısı gözler önüne serilmiştir . Bununla birlikte, anılan sözleşmenin 2.8.
maddesinde ise, borcun tamamının erken ödenmesine ilişkin olarak, “ Vadeden önce borcunu tamamen ödemek isteyen ALICI , dönem başında bildirilen borç bakiyesine ilave olarak, içinde bulunduğu dönemin başlangıç tarihinden borcunu kapatmak istediği tarihe kadar tahakkuk ettirilecek faizi ödemekle yükümlüdür . Faizin hesaplanmasında, İDARE’ce tesbit edilen ve o dönem başında uygulanan oran kullanılır ” hükmüne yer verilerek, güncelleme tarihi sonrasında yeni güncellemeye dâhil olmadan yapılan erken ödemelerde, gün hesabı suretiyle belirlenecek faizin ödenmesi gerekliliği açıkça belirtilmiştir .
3 / 510. Sözleşme serbestisi, kamusal kısıtlamalara tabi olmadan taraf iradelerinin mutabık kaldığı
noktalarda sözleşmeler akdedilebilmesi imkânını sağlamaktadır . 6098 sayılı Türk Borçlar
Kanununun 26 ncı maddesinde kendine yer bulan bu esasın istisnası ise, anılan Kanunun 27 nci maddesinde düzenlenmekte ve kanunların emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin taraflarca düzenlenemeyeceği ortaya konulmaktadır . Bu bakımdan, özel hukuk sahasında yapılan sözleşmelerde, tarafların, kesin hükümsüzlük sonucunu doğuracak hususlar haricinde her konuyu hükme bağlayabilmeleri mümkündür .
11. Başvuru bağlamında, şikâyetçi, yukarıda zikredilen sözleşme hükümlerinin hatalı yorumlandığı ile buna mukabil olarak, kendisinin fazladan ödeme yapmasına sebep olunduğunu iddia etmektedir .
Bunun haricinde, akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesini temelinden sarsacak herhangi bir iddia öne sürülmemiştir . Zaten sözleşmenin anılan hükümlerinin, yasal gerekliliklere doğrudan aykırı olduğuna ve kesin hükümsüzlük haline ilişkin bir bulguya da rastlanmamıştır . Dolayısıyla başvuru hakkında yapılacak değerlendirmelerin, TOKİ ile şikâyetçi arasında hüküm ve sonuç doğuran sözleşmeye göre yapılması elzemdir .
12. Başvuruya konu olayda, borcun tamamının erken ödenmesi talebi üzerine, idare tarafından belli bir hesaplama usulüyle bedel belirlenmiş ve buna ek olarak, başlatılan indirim kampanyasından da şikâyetçi yararlandırılmıştır . Bu kapsamda idare, ilk olarak, kıst faiz bedelini belirlemiştir . Bunun için de, dönem başlangıç tarihinden borcun kapatıldığı tarih olan 19/ 09/ 2017 tarihine kadarki süreyi baz alarak, Temmuz 2017 dönemsel güncelleme oranını (% 3) kullanmıştır . Ayrıca bedelin tespitine yarayan anapara da, dönemsel güncellemeye tabi olmuş haliyle hesaplamaya katılmıştır .
13. Söz konusu işlemlerin dayanağı konumundaki sözleşmenin 2.2. maddesinde ise, açıkça dönemsel güncellemenin yapılma esası belirtilmiş ve bunun erken ödeme hallerini kapsamadığı yönünde bir düzenleme öngörülmemiştir . Yani dönemsel güncelleme usulünün, sözleşme sürdüğü müddetçe borç bedelinin hesaplanmasında gözetileceği kabul edilmiştir . Bununla birlikte, sözleşmenin 2.8.
maddesinde, dönemsel güncelleme oranı uygulanmak suretiyle güncellenen borç bakiyesinin tamamının erken ödenmesi halinde, kıst faiz ödeneceği vurgulanmıştır . Bu suretle de, taşınmazın değerinin bir sonraki güncellemeden yararlanamamasından kaynaklı fark giderilmeye çalışılmıştır .
14. Sözleşmedeki bu düzenlemeler, TOKİ’nin gayrimenkul satış sistemindeki güncelleme esası ve kıst faiz pratiğinin, farklı sektörlerin uygulamalarından ayrıştığını ve tarafların kararlaştırdığı esaslar dâhilinde anlamlandırılmaya muhtaç olduğunu gözler önüne sermektedir . Özellikle bu uygulamada, taşınmaz bedelinin güncel şartlara uyarlılığının sağlanması amacının, ön planda tutulduğu anlaşılmaktadır .
15. Bu bağlamda yapılan tetkiklerde, idarenin işlemlerinin, söz konusu hükümler dikkate alınarak tesis edildiği ve bu suretle belirlenen bedelin indirim kampanyasından yararlandırıldığı anlaşılmıştır .
Bu değerlendirmenin haricinde, başvuruya konu olaydaki kıst faiz uygulamasının usulüne aykırı olduğu ve sözleşme hükümlerinin gereği gibi yorumlanmadığı yönündeki iddiaların, sözleşmeyle bağdaşmadığı görülmüştür . Ayrıca başvuruda dile getirilen indirim kampanyasının, sözleşme esaslarının uygulanmasından sonra kendi bağlamında uygulanabileceği belirgin olup bu kapsamda
4 / 5kıst faiz uygulanmadan doğrudan indirim kampanyasından yararlanılabileceği iddiasının yerinde
olmadığı tespit edilmiştir .
16. Yukarıdan beri anlatılan hususlar, şikâyetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi kapsamında yapılan iş-işlemlerin sözleşme bağlamında tesis edildiği ve şikâyetçinin iddia ettiği şekilde hukuka aykırılık içermediği, ayrıca başvuruya konu sözleşme hükümlerinin ifayı zorlaştıracak mahiyette olmadığı ve bu gerekçeyle hakkaniyete aykırılık içermediği tespit edilmiştir .
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden 17. İyi yönetim ilkelerine, 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri ” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; 17.1. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde, Gönderme Kararına istinaden şikâyetçiye idare tarafından cevap verildiği; bu suretle “makul sürede karar verme, kararların gerekçeli olması ve kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi ” ilkelerine uygun davranıldığı tespit edilmiştir . Ancak şikâyetçiye iletilmiş olan yazıda idarenin bu kararına karşı hangi sürelerde hangi mercilere başvurulabileceğinin gösterilmediği anlaşıldığından, “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi ” ilkesine uygun davranılmadığı tespit edilerek bahse konu ilkeye uygun davranılması önerilmektedir .
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
18. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının şikâyetçiye tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan süre, kaldığı yerden işlemeye devam edecektir .
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN REDDİNE;
Ret Kararının ŞİKÂYETÇİYE ve TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi .
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi