TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2021/16469-S.21.26407
BAŞVURU NO : 2021/15862
KARAR TARİHİ : 22/11/2021
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın, fazla ödediğini iddia ettiği ısınma bedelinin iade edilmesi talebini İdarenin reddetmesine yönelik işleminin iptal edilmesi talebi hakkında
BAŞVURU TARİHİ : 16/09/2021
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Başvuran; Gaziantep Şehitkamil Kuzeyşehir 1. Etap Toplu Konutlarında 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu’na göre “Site Yönetimi’nin TOKİ tarafından oluşturulduğunu, bu hususta Emlak Yönetim
Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. firmasının yetkilendirildiğini, konut ısınma bedellerinin bilime ve tekniğe aykırı olarak tahakkuk ettirildiğini iddia etmektedir. Başvuran, söz konusu hususta inceleme yapılarak, fazla ödediğini düşündüğü ısınma bedelinin iade edilmesi talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmuştur.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 24/09/2021 tarih ve sayılı bilgi ve belge talebi konulu yazısına istinaden
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret AŞ tarafından Kurumumuza gönderilen 19/10/2021 tarih ve – sayılı cevabi yazıda özetle;
2.1) Gaziantep Şehitkamil Kuzeyşehir I. Etap Toplu Konutları site yönetim hizmeti faaliyeti 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu, Gayrimenkul Satış Sözleşmesi, Site Yönetim Planı ve yapılan Hizmet Alım Sözleşmesi çerçevesinde taraflarınca yürütülmekte olduğu,
2.2) Sitelerinde 12.11.2019 tarihinde oturumlar başlamış olup verilen yetki çerçevesinde site yönetiminin
ortak alan hizmetleri hususunda resmi faaliyetlerine başladığı, ısınma sistemi 15 Kasım 2019 tarihinde aktif duruma getirildiği, ancak test çalışmaları devam ettiği için ısı pay ölçer cihazları devreye alınmadığı, test çalışması sürecinde cihazlardan sağlıklı veri alınamadığı gözlenmiş olup kanuni düzenlemelere mugayir olmayan bir yol izlenerek metrekare bazında eşit paylaşım uygulamasına gidildiği,
2.3) Nitekim, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve 14.04.2008 tarih, 26847 sayı ile Resmi Gazete’de
yayımlanarak yürürlüğe giren “Merkezi Sistem ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su
Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik” hükümlerinin 11/1. maddesinde “Bağımsız bölümlerin ısı veya sıhhi sıcak su payları. gider paylaşım belgesi düzenlenmesi döneminde bir ekipmanın arızalanması veya benzer bir sebepten dolayı doğru bir şekilde ölcüm yapamaması yüzünden belirlenemiyor ise paylar, söz konusu bağımsız bölümlerin tüketimleri esas alınarak bina yöneticisi. bina yönetim kurulu, enerii yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerince veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerince belirlenir. ‘ hükmü gereği sistemden kaynaklı sayaç arızaları, sayacın okunamaması ve sayacın herhangi bir tüketim değeri vermemesi gibi benzer durumlarda site yönetimi tarafından eş değer kullanım alanına sahip bağımsız 2 bölüm kullanıcıları tüketim değerine istinaden m bazlı eşit paylaşım yapıldığı,
2.4) 2020-2021 kış döneminde ise sistemin sağlıklı bir şekilde çalışması sağlanarak REFERANS Ölçüm ve
Enerji Sistemleri firması ile sözleşme imzalanmış olup buna göre; ısınma giderlerinin paylaştırılması ile ilgili Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin
Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik çerçevesinde her bir bağımsız bölümde ısı pay ölçer bulundurulması suretiyle tüketim esaslı olarak paylaşımlar yapıldığı,
2.5) Enerji Verimliliği Kanununa göre daire sakinlerinin hiç ısı kullanmaması ve giderine katılmaması yasal
olmamakla birlikte komşularından enerji kaybının önüne geçilmesi adına yönetmelik hükümleri doğrultusunda ortak mahal ve ısının kullanım mahallerine gelene kadarki kayıpların ve işletme masraflarının da kullanım alanı oranında tüm kullanıcılara paylaşımı zorunlu olduğu, (Her bir bağımsız bölümün kış aylarında asgari 15 derecelik bir ısıyı sağlaması kanuni bir zorunluluk olup, TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanasında bu değer 2 konumu ile sağlanmaktadır.)
0
2.6) Ayrıca enerji firması tarafından 15 C’lik ısının kilovat cinsinden karşılığı her ay bina cephesi ve
mevcut hava şartları göz önünde bulundurularak tespit edilmekte olup, bu (kwh) tüketimin altında kalan 0 dairelerin 15 C’lik ısıyı sağlamadığının kolayca tespit edildiği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen Referans Ölçüm ve Enerji Sistemleri fırması tarafından “Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su
Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik” esas alınarak paylaşım yapıldığı,
2.7) Enerji sektöründe bir yapıya ait enerji sistemine, dağıtıcı firma tarafından kesilen faturayı kullanıcıların
tüketimleri ve o projede sahip oldukları bağımsız bölümün fiziki şartlarım baz alarak paylaştırıldığı, enerji firması tarafından ısı-gider paylaşımı yukarıda belirtilen yönetmelikte yer alan formülasyon ve kurallara uygun olacak biçimde oluşturulmakta olduğu, bu hizmetin verilmesinde kullanılan sistemler, ilgili yönetmeliğe uygun olacak biçimde dizayn edildiği, sitede sayaç okuma işleminin elektronik ortamda yapıldığı, dolayısı ile elektronik ortamda alınan veriler işlenip bildirgeler oluşturulmakta olduğu, okunamayan sayaçlara ilgili yönetmelikte yer alan 11.madde uyarınca ortalama-emsal tüketim yansıtılmakta, yine ilgili yönetmelikte yer alan 15 derece şartına uymayan (limit tüketimin altında kalan)
dairelere ise TTMO tarafından hazırlanan 15 derece katsayıları vasıtası ile asgari tüketim yansıtılmakta olduğu, geçmiş dönem ısınma faturaları ekte olup, -16 blok 5 nolu dairede gerçekleşen ısı tüketiminin
Aralık 2020 tarihinde 151 kilovat tüketim ile limit tüketimin altında kaldığı, bu sebeple emsal bedel yansıtıldığı, diğer faturaların ise tüketim bazında hesaplanarak (Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su
Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik esasına göre) pay edildiğinin görüldüğü, yapılan incelemede bir usulsüzlük ve kanuna aykırı uygulama tespit edilmediği,
2.8) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlıklı 20.
maddesi;
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a)Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b)Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.
c)Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığım ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payım ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür ” şeklinde düzenlendiği,
2.9) Site yönetimi faaliyeti kapsamındaki giderler, ilgili site yönetimi tarafından site sakinlerine işletme
bütçesi çerçevesinde ve herhangi bir şekilde ayrım yapılmaksızın tahakkuk ettirilmekte olduğu, Ortak gider tahakkuklarının ilgili düzenlemelere uygun bir şekilde yapılması site yönetiminin yükümlülükleri arasında olup ilgili site yönetiminin tüm kat maliklerinden genel giderlere katılma konusunda aidat toplamakta ve site yönetim hizmetini ifa etmekte olduğu,
2.10) Sitelerinde mali raporların düzenli olarak blok ilan panolarına asılmakta olduğu, raporlarda yer alan
bütün harcama faturalarının site yönetimi kayıtlarında mevcut olduğu, site sakinleri yapılan harcamalar ile ilgili gerekli olan bilgileri bu raporları inceleyerek edinebildikleri gibi site yönetimine geldikleri takdirde yönetim tarafından kendilerine daha detaylı bilgilendirmeler sağlanmakta olduğu,
2.11) Ayrıca; yönetimlerinin Toplu Konut İdaresi Başkanlığı gözetim ve denetiminde faaliyetlerini
sürdürmekte olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği Toplu Konut İdaresi Başkanlığı personelleri arasından oluşturulan Denetim Kurulunca, yönetimin harcamaları bütçeye ve usulüne uygunluğu bakımından denetlenmekte olduğu, Belirtilmiştir.
3) Kurumumuzun 24/09/2021 tarih ve sayılı bilirkişi görevlendirme yazısı ile dosyada yer alan
hususlar araştırılmak üzere Gaziantep Bölge Bilirkişi Listesinde bulunan . . görevlendirilmiştir. Söz konusu görevlendirme yazısı ile bilirkişiden başvuranın ısınma faturaları hakkındaki iddialarının yerinde ve dosya üzerinde inceleme yapmak suretiyle açıklığa kavuşturulması talep edilmiştir.
3.1) Bunun üzerine bilirkişinin Kurumumuza sunmuş olduğu 10/11/2021 tarih ve sayılı
raporda;
“ Kurumunuzun 24/09/2021 tarihli yazısıyla, rapor düzenlemek üzere re’sen bilirkişi tayin edildim, yemin yaparak tutanağı imzaladım. Başvuruda Gaziantep Şehitkamil Kuzeyşehir 1. Etap -16 Blok 5 nolu dairenin sahibi 2019 yılı itibariyle ısınma faturalarının haksız yere fazla geldiğini, bu konuda inceleme yapılmasını istemektedir. 8 Ekim 2021 tarihinde ilgili siteye giderek site yöneticisi ve daire sahibiyle görüştüm. Dairenin ana cephesinin kuzeye, bir cephesinin güneye diğer iki cephesinin bitişik nizam olduğunu tespit ettim.
A.KANUN, TEBLİĞ VE YÖNETMELİKLER
A.1 -5627 Sayılı Enerji Verimlilik Kanunu
A.2-14 Nisan 2008 26847 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Merkezi Isıtma ve Sıhhi
Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik”
Madde 3(p) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri: Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisinin ölçümleri yapabilecek yeterli personel ve donanıma sahip olmadığı durumlarda ölçüm yapmak üzere Bakanlık tarafından yetki belgesi verilmiş tüzel kişileri ifade eder.
Görev, yetki ve sorumluluklar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanması hususunda; a) Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni vermeye yetkili idareler, b) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri, c) Bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri, ç) Bina sahipleri, d) Bina yöneticileri veya bina yönetim kurulları, e) Enerji yöneticileri, f) Tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile uygulayıcı yükleniciler ve imalatçılar, g) Binanın yapılmasında ve kullanımında görev alan müşavir, danışman, proje kontrol ve işletme yetkilileri, görevli, yetkili ve sorumludur.
Madde 5(2) Isıtma ve sıhhî sıcak su tüketimlerini ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanları ile donatılır.
Bağımsız bölüm kullanıcıları bu maksatla yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetindedir. Arıza ve bakım halleri hariç olmak üzere bağımsız bölüm kullanıcıları ölçüm ekipmanlarına müdahale edemez.
Madde(3) Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri, ısı veya sıhhî sıcak suya ilişkin tüketimleri aylık veya belirli dönemlerde ölçer ve bağımsız bölüm kullanıcılarına ait gider paylaşım belgelerini düzenler.
Madde 5(4) – “Merdiven sahanlığı, giriş holü, ısıtma merkezleri ve benzeri ortak kullanım mahallerinde, tüketim ölçülmez.
Kullanıma bağlı ısı veya sıhhî sıcak su tüketimi çok olan yüzme havuzu, sauna, kapıcı dairesi ve benzeri mahaller için ise tüketimin ölçülmesi mecburidir.”
Madde 5(6) – Merkezî sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıkları asgari 15°C olacak şekilde ayarlanır.
Tüketime bağlı gider paylaşımı
MADDE 7 – (1) Bina sahibi veya bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu, ısı ve sıhhî sıcak su giderlerinin tüketim ölçümlerine ve 8 inci maddeye uygun olarak bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasını sağlar.
(2) Ortak kullanım mahallerinden, sistem kayıplarından ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri, bağımsız bölüm kullanıcılarına kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılır.
Isıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşımı hesaplaması
MADDE 8 – (1) Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.
Isı ve sıcak su payları belirlenemeyen ve gider paylaşım belgesi düzenlenemeyen haller
MADDE 11 – (1) Bağımsız bölümlerin ısı veya sıhhî sıcak su payları, gider paylaşım belgesi düzenlenmesi döneminde bir ekipmanın arızalanması veya benzer bir sebepten dolayı doğru bir şekilde ölçüm yapamaması yüzünden belirlenemiyor ise paylar, söz konusu bağımsız bölümlerin daha önceki benzer gider paylaşım belgesi düzenlenen dönemlerindeki tüketimleri veya o gider paylaşım belgesi düzenlenmesi dönemindeki diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimleri esas alınarak bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerince veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerince belirlenir.
A.3.TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları
1.3 Özel hükümler – Çok katlı olarak inşa edilecek olan binaların bağımsız ara döşemeleri ile komşu
duvarları ısıtılmayan iç hacimlere bitişik taban ve duvar gibi düşünülerek, R direnci en az 0,8 m2 .K/W olacak şekilde hesaplanmalı ve yalıtılmalıdır. Bu hesaplama, binanın iç ısı alışverişi kapsamında değerlendirileceğinden ısıtma enerjisi ihtiyacı hesaplamalarında dikkate alınmaz.
A.4.Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
Isıtma sistemleri tasarım esasları
MADDE 13 –
(3) (Değişik:RG-1/4/2010-27539) Yeni binalarda; yapı ruhsatına esas olan toplam kullanım alanının 2
2.000 m ve üstünde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılır. (Ek cümle:RG-28/4/2017-30051) Bu
binalar, bağımsız bölümlerin ısı sayacı kullanılmasına olanak verecek şekilde, tek kolon hattına sahip ısıtma sistemli ve ısı sayaçlarının bağımsız bölümün dışında olacak şekilde projelendirilir.
B.DİLEKÇENİN İNCELENMESİ
B.1.Balkonları Hesaba Dahil Edilmesi
Dilekçede ‘’mekanik projede belirlenen ısıtma alanlarına göre değil brüt metrekare alanlarına göre (sanki yakıt balkonu v.s. ısıtmak için de kullanılıyor gibi) pay edilerek tahakkuk ettirilmektedir
‘’denilmektedir.
14 Nisan 2008 26847 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su
Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik”
Tüketime bağlı gider paylaşımı
Madde 7-(2) Ortak kullanım mahallerinden, sistem kayıplarından ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri, bağımsız bölüm kullanıcılarına kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılır.
Isıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşımı hesaplaması
MADDE 8 – (1) Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.
Isı gider paylaşımı hesabında toplam giderlerin yüzde otuzu ortak kullanım mahallerini içermektedir.
Yönetmeliğe göre balkonların hesaba dahil edilmemesi gerekir. Ancak ısı paylaşım hesabında bu dikkate alınmamıştır. Buna göre;
Z1 balkon alanı :22.07 m2
Z2 balkon alanı :11.7 m2
Z3 balkon alanı :10.8 m2
Z4 balkon alanı :17.7 m2 5,9,13 nolu daire balkon alanı :26.45 m2*3=79.35 m2 6,10,14 nolu daire balkon alanı :11.8 m2*3=35.4 m2 7,11,15 nolu daire balkon alanı :10.8 m2*3=32.4 m2 8,12,14 nolu daire balkon alanı :17.7*3=53.1 m2
Toplam balkon alanı :262.52 m2
Brüt alan- balkonlar=2951-262.52=2688.84 m2
5 nolu daire balkon hariç brüt alanı :210.29-26.45=183.45 m2
%30 ısı paylaşım hesabında kullanılacak oran 183.84/2688.84=0.0683715 olmalıdır.
Yetkili ölçüm firması Referans ölçüm şirketinin hesabı 210/2951=0.071162 hatalıdır.
B.2 FATURALAR
Yönetmelikte dairelerin kaç derecede ısıtılacağı mülk sahiplerine bırakılmış, sadece 15 C altında ısıtılamayacağı belirtilmiştir.15 C de ısıtılan daireler için mevzuatta formül verilmediği için paylaşım hesabında yönetimle anlaşarak formül oluşturulmaktadır. Bu da bazı faturalarda emsal yerine ceza gibi yüksek miktarlar çıkabilmektedir.
B.2.1 Örnek hesaplama:
24.557,5
OCAK ARALIK DÖNEMİ TOPLAM TÜKETİM MİKTARI: 0 Kwh
BİNANIN TOPLAM ALANI: 2.000,00 m² 2
BİNANIN M BAŞINA DÖNEM İÇİ TÜKETİM MİKTARI:
(Toplam tüketim/toplam alan) 12,28 Kwh/m²
15 C ŞARTININ SAĞLANMASI İÇİN UYGULANMASI
GEREKEN KATSAYI : 2021/16469-S.21.26407 (Ek’2 Tablo 2. BÖLGE Aralık) 0,67
DÖNEM İÇİ DOĞALGAZ FATURA BEDELİ: 3.048,25 TL
FATURA BEDELİNİN %70 İ: 2.133,78 TL
25.216,1
DÜZELTME SONRASI TOPLAM HARCAMA: 1 Kwh
BİRİM FİYAT DÜZELTME ÖNCESİ: 0,09 TL
BİRİM FİYAT DÜZELTME SONRASI: 0,08 TL
Ek-3 15’C şartının
sağlanabilmesi İçin
İLLER AYLAR
Uygulanacak
Oranlar (%)
1.BÖLGE DERECE GÜN İLLERİ KASIM 0,25
ADANA, ANTALYA, AYDIN, HATAY, İÇEL, İZMİR,
ARALIK 0,53
OSMANİYE
OCAK 0,58
İli 2. Bölgede olup da kendisi 1.Bölgede olan Belediyeler:
ŞUBAT 0,53
AYVALIK (Balıkesir), BODRUM (Muğla), DALAMAN
MART 0,41
(Muğla), DATÇA (Muğla), FETHİYE (Muğla), GÖKOVA
(Muğla), KÖYCEĞİZ (Muğla), MARMARİS(Muğla), MİLAS (Muğla)
EKİM 0,15
2.BÖLGE DERECE GÜN İLLERİ
ADAPAZARI, ADIYAMAN, AMASYA, BALIKESİR,
KASIM 0,54
BARTIN, BATMAN, BURSA, ÇANAKKALE, DENİZLİ,
DİYARBAKIR, EDİRNE, GAZİANTEP, GİRESUN, ARALIK 0,67
İSTANBUL, KAHRAMANMARAŞ, KİLİS, KOCAELİ,
OCAK 0,7
MANİSA, MARDİN, MUĞLA, ORDU, RİZE, SAMSUN,
SİİRT, SİNOP, ŞANLIURFA, ŞIRNAK, TEKİRDAĞ,
ŞUBAT 0,68
TRABZON, YALOVA, ZONGULDAK
İli 3. Bölgede olup da kendisi 2.Bölgede olan Belediyeler: MART 0,61
ARHAVİ (Artvin), DÜZCE (Bolu), HOPA (Artvin),
NİSAN 0,32
İli 4. Bölgede olup da kendisi 2.Bölgede olan Belediyeler:
ABANA(Kastamonu), BOZKURT (Kastamonu), CİDE
(Kastamonu), ÇATALZEYTİN (Kastamonu), DOĞANYURT (Kastamonu), İNEBOLU (Kastamonu)
3.BÖLGE DERECE GÜN İLLERİ EKİM 0,43
AFYON, AKSARAY, ANKARA, ARTVİN, BİLECİK,
KASIM 0,63
BİNGÖL, BOLU, BURDUR, ÇANKIRI, ÇORUM,
ELAZIĞ, ESKİŞEHİR, IĞDIR, ISPARTA, KARABÜK,
ARALIK 0,71
KARAMAN, KIRIKKALE, KIRKLARELİ, KIRŞEHİR,
KONYA, KÜTAHYA, MALATYA, NEVŞEHİR, NİĞDE, OCAK 0,73
TOKAT, TUNCELİ, UŞAK
ŞUBAT 0,72
İli 1. Bölgede olup da kendisi 3.Bölgede olan Belediyeler:
KORKUTELİ (Antalya), POZANTI (Adana)
MART 0,67
İli 2. Bölgede olup da kendisi 3.Bölgede olan Belediyeler:
DURSUNBEY (Balıkesir), MERZİFON (Amasya), ULUS
NİSAN 0,51
(Bartın)
MAYIS 0,15
İli 4. Bölgede olup da kendisi 3.Bölgede olan Belediyeler:
TOSYA (Kastamonu)
EKİM 0,62
4.BÖLGE DERECE GÜN İLLERİ
AĞRI, ARDAHAN, BAYBURT, BİTLİS, ERZİNCAN,
KASIM 0,73
ERZURUM, GÜMÜŞHANE, HAKKARİ, KARS,
ARALIK 0,78
KASTAMONU, KAYSERİ, MUŞ, SİVAS, VAN,
YOZGAT OCAK 0,8
İli 2. Bölgede olup da kendisi 4.Bölgede olan Belediyeler:
ŞUBAT 0,79
AFŞİN (K.Maraş) , ELBİSTAN (K.Maraş), GÖKSUN (K.Maraş), KELES (Bursa), MESUDİYE (Ordu), MART 0,77
ŞEBİNKARAHİSAR (Giresun), ULUDAĞ (Bursa)
NİSAN 0,66
İli 3. Bölgede olup da kendisi 4.Bölgede olan Belediyeler:
MAYIS 0,49
KIĞI (Bingöl), PÜLÜMÜR (Tunceli), SOLHAN (Bingöl)
B.2.2-30/10-9/12 2020 Tarihli Kasım ayı faturası
Faturada ortak alan ısı kaybı 106.49 TL çıkmıştır. Yukarıda belirttiğim gibi oran 210 m2 üzerinden yapılmış, ancak balkon çıkarılıp tekrar paylaşım yapılması gerekir. Buna göre;
%30 ısı paylaşım hesabında kullanılacak oran 183.84/2688.84=0.0683715 0.0683715*1496,40=102,32 TL olmalıdır.
Yapılan ısıtma paylaşım hesabı ; 20170kwH/2951m2 kwH=6.83497*210m2=1435.34 kWh
Bu rakam 15 C ısınmadan dolayı ikiye bölünerek 717.67 kWh olarak faturaya yansıtılmıştır.
B.2.3-9/12/2020-11/01/2021 Aralık ayı faturası
Faturanın ısıtma kalorimetre bilgilerine bakıldığında 552.61 kWh eşik değeri hesaplanmış bu değerin altında kalan dairelere paylaştırma yapılmıştır.
Sayaçta okunan tüketim 151 kWh
Emsal uygulaması daire (5) 1842.04 kWh
Emsal uygulanan dairenin üst kat ısı kaybı 9 nolu daire 2316 kWh
Emsal uygulanan dairenin alt kat ısı kaybı 1 nolu daire 2816 kWh
B.2.1’deki örnek hesaplama yöntemine göre hesap yapılırsa; 30564.69/2951=10.36*0.67 (Aralık ayı katsayısı Ek3)=6.94
5 nolu daire 210 m2*6.94=1457.4 kWh yapar
Bu üst ve alt katın yaklaşık yarısına denk gelmekte kullanılmayan bir daire göz önüne alındığında daha adil bir hesap olduğu kanaatindeyim.
Faturada görülen ortak alan ısı kaybı 127,73 TL
Olması gereken ortak alan ısı kaybı ücreti 0.0683715*1794,90=122,72 TL
Bu hesaba göre fazla alınan ücret=127,73-122,72=5,01 TL
Yukarıdaki hesaba göre fazla alınan ücret= 1842.04-1457.4=384.64 kWh*0.13693450=52,67TL Toplam fazla alınan ücret 52,67+5,01=57,68
TLB.2.4-10/02/2021 Tarihli Ocak ayı faturası paylaşım hesabının incelenmesi
Sayaçta okunan tüketim 486 kWh
Hesaplanan eşik değeri 605.47 kWh
Emsal uygulaması daire (5) 2018,23 kWh
Emsal uygulanan dairenin üst kat ısı kaybı 9 nolu daire 2576 kWh
Emsal uygulanan dairenin alt kat ısı kaybı 1 nolu daire 2258 kWh
Ayrıca 6 nolu daire 922 kWh harcamıştır, daire her ne kadar %15 küçük olsa da 15 derecede ısınan bir daire için verilen 2018.23 kWh 6 nolu dairenin iki katından fazladır, bu nedenle yüksek emsal seçildiği kanaatindeyim. Örneğin kasım ayı faturasındaki gibi hesap yaparsak; 29893,23/2951=10.12986*210=2127.27 kWh olur,
15 C kullanım dolayısıyla ikiye bölersek1063.63 kWh harcama çıkar
B.2.1 deki örnek hesaba göre yaparsak; 29893.23/2951=10.13*0.7(Ocak katsayısı Ek3)=7.09 düzeltme katsayısı
5 nolu daire için 210 m2*7.09=1489.09 kWh çıkar
6 nolu daire için 184 m2*7.09=1304.56 kWh
6 nolu daire 922 kWh enerji harcamış ve emsal değere sokulmamıştır.
15 nolu daire için 160*7.09=1134.4 kWh
15 nolu daire 851 kWh harcamış ve emsal değere sokulmamıştır.
Üç dairenin emsal düzeltmesi yapılması gerekirken bir daireye yapılmıştır, hesabın adil olmadığı kanaatindeyim.
Faturada ortak alan ısı kaybı; 147,22 TL
Ortak alan ısı kaybı 0.0683715*2068,80=141,45 TL olmalıdır.
Fazla alınan ücretler;
147,22-141,45=5,77 TL
2018,23-1489,09=529,14*0.16148135=85,45 TL
Toplam 85,45+5,77=91,22 TL
B.2.5-10/2-10/03/2021 Tarihli Şubat ayı faturası paylaşım hesabının incelenmesi
Faturada ortak alan ısı kaybı 113,51 TL
Ortak alan kaybı 0.0683715*1595,10=109,06 TL olmalıdır.
Sayaçta okunan tüketim 213 kWh
Eşik değer 264.41 kWh
Emsal uygulaması daire (5) 1322.05 kWh
Emsal uygulanan dairenin üst kat ısı kaybı 9 nolu daire 1286 kWh
Emsal uygulanan dairenin alt kat ısı kaybı 1 nolu daire 1499 kWh
Yine düşük ısıda yakılan 5 nolu daire, 9 nolu daireden yüksek harcama yapmış gibi gösterilmektedir.
Ayrıca 6 nolu daire 486 kWh harcamış ve emsal uygulanmamış, bu da 5 nolu daireye yazılan tüketimin adil olmadığının göstergesidir.
B.2.1’deki örnek hesap ile Isı paylaşım hesabı denemesi 19687.05/2951=6.67 *068(Şubat katsayısı tablo ek3)=4.54 düzeltme katsayısı
5 nolu daire 210 m2*4.54=953.4 kWh
6 nolu daire 184 m2*4.54=835.36 kWh olmalı ve emsale girmelidir.
Bu faturanın adil düzenlenmediği kanaatindeyim.
Fazla alınan ücretler;
113,51-109,06=4,45 TL
1322.05-953.4=369.01 kwh*0.18905318=69,76 TL
Toplam fazla alınan ücret 4,45+69,76=74,21 TLB.2.6-11/03-09/04 Tarihli Mart ayı faturası
Faturada ortak alan ısı kaybı 118,25 TL
Ortak alan kaybı 0.0683715*1651,70=112,93 TL olmalıdır.
Bu faturada ısıtmada emsal kullanılmamıştır.
Toplam fazla alınan ücret=118,25-112,93 =5,32 TL
B.2.7-9/04-11/05 Tarihli Nisan ayı faturası
Faturada ortak alan ısı kaybı 27,67 TL
Ortak alan kaybı 0.0683715*388,80=26,58 TL olmalıdır.
Bu faturada bir önceki ayın 1630kWh’tan 2018 kWh’a kadar yapılan harcama dikkate alınmayıp bir nevi para iadesi yapılmış, hiç tüketim yapılmamış gibi gösterilmiştir. Sadece ortak alan ısı paylaşımı alınmıştır.
Fazla alınan ücretler;
1630-2018= -388*0.18705155= -72,58 TL
27,67-26,58=1,09
Toplam 1,09-72,58= – 71,49 TL
Kümülatif alınan fazla ücret;57,68+91,22+74,21+5,32-71,49=156,94 TL
C. Görev, yetki ve sorumluluklar
14 Nisan 2008 26847 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan ‘’Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su
Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’’
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanması hususunda; a) Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni vermeye yetkili idareler, b) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri, c) Bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri, ç) Bina sahipleri, d) Bina yöneticileri veya bina yönetim kurulları, Yönetmelikte belirtildiği gibi bina yönetim kurulunun ve yetkili ölçüm şirketinin emsal belirleme konusunda karar alıp bina sakinlerine tebliği etmesi gereklidir. Site yöneticisiyle yaptığım görüşmede teknik konuları bilmediğini, bilgilerin yetkili ölçüm firmasından alınabileceğini belirtmiştir.
TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları
1.3 Özel hükümler – Çok katlı olarak inşa edilecek olan binaların bağımsız ara döşemeleri ile komşu
duvarları ısıtılmayan iç hacimlere bitişik taban ve duvar gibi düşünülerek, R direnci en az 0,8 m2 .K/W olacak şekilde hesaplanmalı ve yalıtılmalıdır. Bu hesaplama, binanın iç ısı alışverişi kapsamında değerlendirileceğinden ısıtma enerjisi ihtiyacı hesaplamalarında dikkate alınmaz.
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
Isıtma sistemleri tasarım esasları
MADDE 13 –
(3) (Değişik:RG-1/4/2010-27539) Yeni binalarda; yapı ruhsatına esas olan toplam kullanım alanının 2
2.000 m ve üstünde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılır. (Ek cümle:RG-28/4/2017-30051) Bu
binalar, bağımsız bölümlerin ısı sayacı kullanılmasına olanak verecek şekilde, tek kolon hattına sahip ısıtma sistemli ve ısı sayaçlarının bağımsız bölümün dışında olacak şekilde projelendirilir.
Yönetmeliğe göre ısı sayacının bağımsız bölüm dışında bulunması gerekmektedir, ancak yerinde tespitte ısı sayacının daire içinde olduğu görülmüştür. Daire içerisinde bulunan sayaç kötü niyetli kullanıcı tarafından kapatılabilir, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı bu konuyu proje esnasında dikkate alması gerekmektedir. Bu konuda hizmet kusuru işlendiği kanaatindeyim.
Yönetmelik bağımsız ara döşemelerin izolasyon yapılarak R direnci en az 0,8 m2 .K/W olacak şekilde hesaplanmalı ve yalıtılmalıdır demekte, imalat bitmiş olduğundan tespit yapılamamıştır.
D.SONUÇ VE KANAAT
Dosya kapsamında ve eldeki bilgi ve belgelerle yapılan incelemede; 1-Ortak alan ısı kaybı (%30) hesabında balkonların dahil edildiği ve yönetmeliğe uygun hesap edilmediği anlaşılmıştır.5 nolu daire ortak alan ısı kaybı %30 için kullanılacak oran 210 m2 değil 183.84 m2’dir. Buna göre oluşan oran 183.84/2688.84=0.0683715 olmalıdır, faturalarda olması gereken miktarlar yukarıda gösterilmiştir.
2- Faturaların çelişkili olduğu örneğin kasım ayı faturasının çıkan ücreti ikiye bölerek yapıldığı diğer faturalarda eşik değerin esas alındığı, hesaplarda adil paylaşım olmadığı, yaklaşık 157 TL’nin 5 nolu daireden fazla alındığı bu nedenle ısı paylaşım hesaplarının tekrar yapılmasının daha uygun olacağı ve hesap sonucu çıkacak fazla ücretin iade edilmesi gerektiği kanaatindeyim.
3-Site yönetiminin toplantı yaparak üyelere ısı paylaşım şartlarını tebliğ etmesi, bu şekilde adil paylaşımın tüm üyelerin bilgisi dahilinde yapılması gerektiği kanaatindeyim.
4. TOKİ yönetmeliğe aykırı olarak ısı sayacını bağımsız bölüm içine koyarak sayaca müdahaleyi serbest bırakmış, sayaçtan ısıtma suyunun geçmemesi sebebinin sayacı kapatarak mı yoksa termostatların kapatması sonucumu olduğunu tespit edilemez hale getirmiştir. Bu konuda hizmet kusuru vardır.
”
İfadelerine yer verilmiş olup rapor ekinde incelemeye konu belgelerin bulunduğu görülmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4) Anayasamızın, “Dilekçe, Bilgi Edinme ve Kamu Denetçisine Başvurma Hakkı” başlıklı 74’üncü
maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği
Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”,
5) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5’inci maddesinin
birinci fıkrasında; Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
Düzenlemelerine yer verilmiştir.
6) 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun “Amaç” başlıklı 1’ inci maddesinde; “Bu Kanunun
amacı; enerjinin etkin kullanılması, israfının önlenmesi, enerji maliyetlerinin ekonomi üzerindeki yükünün hafifletilmesi ve çevrenin korunması için enerji kaynaklarının ve enerjinin kullanımında verimliliğin artırılmasıdır.”,
7) 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun “Uygulamalar” başlıklı 7’ nci maddesinin c bendinde;
“Merkezî ısıtma sistemine sahip binalarda, merkezî veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılır., ç bendinde;
“Toplam inşaat alanı yönetmelikte belirlenen mesken amaçlı kullanılan binalarda, ticarî binalarda ve hizmet binalarında uygulanmak üzere mimarî tasarım, ısıtma, soğutma, ısı yalıtımı, sıcak su, elektrik tesisatı ve aydınlatma konularındaki normları, standartları, asgarî performans kriterlerini, bilgi toplama ve kontrol prosedürlerini kapsayan binalarda enerji performansına ilişkin usûl ve esaslar, Türk Standartları Enstitüsü ve Genel Müdürlük ile müştereken hazırlanarak Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak bir yönetmelikle düzenlenir.”,
8) 14.04.2008 tarih ve 26847 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Merkezi Isıtma Ve
Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin
Yönetmelik’in;
8.1) “Amaç ve kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde; “Bu Yönetmeliğin amacı; mevcut ve yeni yapılacak
birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda, ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin, bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemektir.”,
8.2) “Görev, yetki ve sorumluluklar” başlıklı 4’üncü maddesinin birinci fıkrasında; “Bu Yönetmelik
hükümlerinin uygulanması hususunda; a) Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni vermeye yetkili idareler, b) Yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri, c) Bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri, ç) Bina sahipleri, d) Bina yöneticileri veya bina yönetim kurulları, e) Enerji yöneticileri, f) Tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile uygulayıcı yükleniciler ve imalatçılar, g) Binanın yapılmasında ve kullanımında görev alan müşavir, danışman, proje kontrol ve işletme yetkilileri, görevli, yetkili ve sorumludur.”;
İkinci fıkrasında; “Yönetmelik hükümlerine göre inşaa edilmemiş binalardan; projenin eksik veya hatalı olması veyahut Standardlara uygun olmaması hâlinde proje müellifleri; yapımın eksik veya hatalı olması veya Standardlara uygun olmaması hâlinde ise varsa yapı denetim kuruluşu ve müteahhit firma sorumludur.
Sistemin uygun çalışmaması işletmeden kaynaklanıyor ise, bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri doğrudan sorumlu olur.”; Üçüncü fıkrasında; “Yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler, projelerin ve uygulamaların bu
Yönetmelik hükümlerine uygun olup olmadığını denetler.”; Dördüncü fıkrasında; “Bakanlık, ölçüm ve gider paylaşım belgesi düzenleyecek şirketlere yetki belgesi verir ve bu yetkilendirilmiş şirketleri denetler.”,
8.3) “Uygulamalar” başlıklı 5’inci maddesinin 2’ nci fıkrasında; “Isıtma ve sıhhî sıcak su tüketimlerini
ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanları ile donatılır. Bağımsız bölüm kullanıcıları bu maksatla yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetindedir.”,
8.4) “Tüketimi ölçmek için kullanılacak ekipmanlar” başlıklı 6’ncı maddesinin birinci fıkrasında;
“Isı tüketimini ölçmek için ilgili standardları sağlayan ısı sayaçları veya ısı ölçerler kullanır. Bu ekipmanların, Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun olması gerekir.”; İkinci fıkrasında; “ Sıhhî sıcak su tüketimini ölçmek üzere, ilgili standardlara ve Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun, sıcak su sayaçları veya diğer ekipmanlar kullanır.”; Üçüncü fıkrasında; “Isı ve sıhhî sıcak su tüketiminin ölçülmesinde kullanılacak ekipmanların muayene ve kalibrasyonları, Ölçüler ve Ayar Kanunu hükümlerine göre yetkili
kurum veya kuruluşlarca yapılır. Ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonlarının düzenli bir şekilde yapılmasının kontrolünden bina sahibi, bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisi sorumludur.”; Dördüncü fıkrasında; “Ölçüm ekipmanının ısıtma sistemi için uygun olması ve teknik bakımdan doğru çalışabilecek şekilde kurulması gerekir. Ölçümler, Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun olarak yapılır.”,
8.5) “Tüketime bağlı gider paylaşımı” başlıklı 7’nci maddesinin birinci fıkrasında; “Bina sahibi veya
bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu, ısı ve sıhhî sıcak su giderlerinin tüketim ölçümlerine ve 8 inci maddeye uygun olarak bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasını sağlar.”; İkinci fıkrasında; “Ortak kullanım mahallerinden, sistem kayıplarından ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri, bağımsız bölüm kullanıcılarına kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılır.”; “Üçüncü fıkrasında; “Tüketim ölçümlerinde ısı ölçerlerin kullanılması halinde; bağımsız bölümlerde kullanılan her bir radyatör grubuna ısı ölçer takılması ve ölçümlerin bütün ısı ölçerlerden yapılarak bağımsız bölümlerin tüketimleri bulunur.”; “Dördüncü fıkraında; “Tüketim ölçümlerinde ısı sayacı kullanılması halinde; bağımsız bölümlerde ölçümlerin ısı sayaçlarından yapılarak bağımsız bölümlerin tüketimleri bulunur.”; Beşinci fıkrasında; “Bina veya site kullanıcılarının tüketim ölçümlerinde farklı ölçüm ekipmanlarının kullanılması halinde; önce bütün tüketimi ölçmek suretiyle, tüketimleri aynı ekipman ile ölçülmüş kullanıcı gruplarının payları ölçülür.”,
8.6) “Isıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşımı hesaplaması” başlıklı 8’inci maddesinin birinci
fıkrasında; “Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.”; İkinci fıkraında; “Bölgesel ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 20’si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.”
8.7) “Isı ve sıcak su payları belirlenemeyen ve gider paylaşım belgesi düzenlenemeyen haller” başlıklı
11’inci maddesinin birinci fıkrasında; “Bağımsız bölümlerin ısı veya sıhhî sıcak su payları, gider paylaşım belgesi düzenlenmesi döneminde bir ekipmanın arızalanması veya benzer bir sebepten dolayı doğru bir şekilde ölçüm yapamaması yüzünden belirlenemiyor ise paylar, söz konusu bağımsız bölümlerin daha önceki benzer gider paylaşım belgesi düzenlenen dönemlerindeki tüketimleri veya o gider paylaşım belgesi düzenlenmesi dönemindeki diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimleri esas alınarak bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerince veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketlerince belirlenir.”, Düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
9) Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; Başvuranın talebinin
reddedilmesine ilişkin idari işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı değerlendirildiğinden, İdareye Tavsiye
Kararı verilmesi yönündeki öneri Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
10) Başvuran; 1 no’lu paragrafta açıklandığı üzere, konutlarında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre
“Site Yönetimi’nin TOKİ tarafından oluşturulduğunu, bu hususta Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret
A.Ş. firmasının yetkilendirildiğini, konut ısınma bedellerinin bilime ve tekniğe aykırı olarak tahakkuk ettirildiğini iddia etmektedir. Başvuran, söz konusu hususta inceleme yapılarak, fazla ödediğini düşündüğü ısınma bedelinin iade edilmesi talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmuştur.
11) Başvuranın talebinin, şikâyete konu hususta usulsüzlük ve kanuna aykırı uygulama tespit edilmediği
gerekçesiyle reddedildiği görülmektedir.
12) Üst paragrafta bahsedilen duruma göre, başvuruda yer alan talebin reddedilmesinin yasal dayanağının
bulunup bulunmadığının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
13) Somut olaya baktığımızda;
13.1) Toplu Konut İdaresi tarafından yapımı tamamlanarak teslimleri gerçekleştirilen Gaziantep Şehitkamil
Kuzeyşehir I. Etap Toplu Konutlarında Gayrimenkul Satış Sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ilgili hükümleri çerçevesinde Toplu Konut İdaresi tarafından “Site Yönetimi” oluşturulduğu, yönetim faaliyetlerinin yürütülebilmesi iş ve işlemleri için düzenlenen “Hizmet Alım
Sözleşmesi” doğrultusunda Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. firmasının yetkilendirilmiş olduğu,
14) Başvuran tarafından iddia edilen konut ısınma bedellerinin bilime ve tekniğe aykırı olarak tahakkuk
ettirildiği hususlarına karşılık olarak, her türlü işlemin yasal mevzuat çerçevesinde yerine getirilmekte olduğu ifade edilmekte ise de;
14.1) Söz konusu adreste bilirkişi tarafından yapılan yerinde inceleme neticesinde;
14.1.1) Ortak alan ısı kaybı (%30) hesabında balkonların dahil edildiği ve yönetmeliğe uygun hesap
edilmediği, 5 nolu daire ortak alan ısı kaybı %30 için kullanılacak oranın 210 m2 değil 183.84 m2 olduğu, buna göre oluşan oranın 183.84/2688.84=0.0683715 olması gerektiği,
14.1.2) Faturaların çelişkili olduğu örneğin kasım ayı faturasının çıkan ücreti ikiye bölerek yapıldığı diğer
faturalarda eşik değerin esas alındığı, hesaplarda adil paylaşım olmadığı, yaklaşık 157 TL’nin 5 nolu daireden fazla alındığı,
14.1.3) Yönetmeliğe aykırı olarak ısı sayacının bağımsız bölüm içine konarak sayaca müdahaleyi serbest
bıraktığı, sayaçtan ısıtma suyunun geçmemesi sebebinin sayacı kapatarak mı yoksa termostatların kapatması sonucu mu olduğu hususunu tespit edilemez hale getirdiği, bu konuda hizmet kusuru bulunduğu,
Tespitleri yapılmıştır.
14.2) Dolayısıyla yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde başvuranın iddiasının gerçeği yansıttığı kanaati
hasıl olmuştur.
15) Başvuranın iddiaları, İdarelerin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat, bilirkişi raporu ve
dosya birlikte değerlendirildiğinde; Başvuranın iddialarının, İdare tarafından kabul edilmeyerek fazla ödediğini iddia ettiği ısınma bedellerinin iade edilmesi talebinin reddedilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
16) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; Söz konusu hususta yapılan değerlendirme neticesinde; İdareden istenilen bilgi ve belgelerin makul süre içerisinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
17) 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ
tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa)
dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup, Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN KABULÜNE;
Başvuranın bilirkişi incelemesinde de tespiti yapılan hususlar göz önüne alınarak oluşan zararının karşılanması hususunda makul sürede işlem tesisi için TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞINA
TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Bilirkişi raporunda ifade edildiği üzere, site yönetiminin toplantı yaparak üyelere ısı paylaşım şartlarını tebliğ etmesi, bu şekilde adil paylaşımın tüm üyelerin bilgisi dâhilinde yapılması hususlarında ve Isı sayacının bağımsız bölüm içine konarak, sayaca müdahalenin serbest bırakıldığı, burada İdarenin hizmet kusuru bulunduğu tespitinin yapıldığı hususu dikkate alındığında, söz konusu hususta bundan sonraki imalatlarda dikkatli olunması gerektiği hususunda TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞINA
TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Kararın BAŞVURAN ve TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI’NA tebliğ edilmesine,
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca bu
karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi