T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2022/8466-S.22.12937
BAŞVURU NO : 2022/1059
KARAR TARİHİ : 30/06/2022
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
Yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURUNUN KONUSU :
BAŞVURU TARİHİ : 20/01/2022
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran Kurumumuza yaptığı başvuruda özetle; Muğla İli Datça İlçesi Kızlan Mevkii numaralı
Tatil Sitesi . Blok no’lu dairenin maliki olduğunu, site içerisinde 248 bağımsız bölüm bulunduğunu, maliklerin birçoğunun ortak alanlara tecavüzünün ve bu çerçevede alınmış 91 adet yapı kayıt belgesi bulunduğunu, bu durumun yasalara uymayanlara haksız rant sağladığını, ayrıca paydaşı olduğu özel mülk ile ilgili olarak Devletin affa yönelik tasarrufta bulunmanın mülkiyet hakkını zedeleyeceğini belirterek, yapı kayıt belgelerinin iptali ile gereğinin yapılmasını talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzca 07/03/2022 tarihinde sayılı yazı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığı ve Datça Belediye Başkanlığından bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur. Bu çerçevede, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının sayılı, Datça Belediye Başkanlığının sayılı cevabi yazıları Kurumumuza ulaşmıştır.
2.1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı cevabi yazı ve eklerinde özetle; “3194 sayılı İmar
Kanununda, Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür. Yine aynı Kanun gereğince, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın/sitenin ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, bahçesinde, otopark, sığınak vb. alanlarda) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan, belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından 31/12/2017 tarihinden önce yapılan yapılar/aykırılıklar için diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın, yapıyı yapan malik tarafından
Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu değerlendirilmektedir.
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 5 nci maddesinin (1) inci fıkrasının (a) bendinin
2 numaralı alt bendi uyarınca tek parselde birden fazla yapı bulunması durumunda, Yapı Kullanma İzin
Belgesi bulunmayan her bir yapı için ayrı ayrı Yapı Kayıt Belgesi alınması gerekmektedir. Bu kapsamda, aynı parselde bulunan ve statik olarak birbirine bağımlı olmayan her bir bağımsız yapı aynı proje kapsamında tek bir ruhsata tabi olsalar dahi (villalardan oluşan tatil siteleri gibi) bu yapıların her biri için
Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür.
Belirtilen çerçevede konuya ilişkin olarak Yapı Kayıt Belgesi sorgu sisteminde yapılan incelemede, Muğla
İli, Datça İlçesi Kızlan Mevkii, ada, parsel üzerinde bulunan taşınmaz üzerinde bulunan Yapı
Kullanım İzin Belgesi bulunmayan 91 adet yapı için 91 adet Yapı Kayıt Belgesi alındığı tespit edilmiştir.
Bu kapsamda, yukarıda da belirtildiği üzere aynı parselde bulunan ve Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmayan bir sitede statik olarak birbirine bağımlı olmayan yapılar (ortak alanların yapı alanına katılması suretiyle yapılan aykırılıklar da dahil yapının tamamı için) için ayrı ayrı Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olup, böyle bir durumda belge alınırken ödenecek olan bedelin sadece bu bağımsız bölüm malikince karşılanması gerekmektedir.
Diğer taraftan, söz konusu Geçici 16 ncı maddenin (4) üncü fıkrası uyarınca usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerine istinaden, sadece 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecek olup, belirtilen Kanun dışında herhangi başka bir kanun uyarınca veya mahkemelerce (mesela diğer maliklerce 634 sayılı Kanuna göre açılacak davalarda)
verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise, Yapı Kayıt Belgesi bahse konu cezaların veya kararların iptalini sağlamayacağı gibi, söz konusu kararlarının uygulanmasına da engel teşkil etmeyecektir. Belirtilen çerçevede, yapıdaki aykırılıklara yönelik olarak açılan davalarda Yapı Kayıt Belgesinin iptaline yönelik bir karar olmadığı sürece alınan kararlara istinaden Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu olmamakla birlikte, yukarıda da belirtildiği üzere yapıdaki aykırılıklar sebebiyle açılan bir davada
Mahkemesince verilen bir kararın ilgili idaresince (belediye, il özel idaresi) uygulanabilmesi için Yapı
Kayıt Belgesinin iptal edilmesine gerek bulunmamaktadır.
Belirtilenler çerçevesinde, Yapı Kayıt Belgesinin hangi amaçla ve nerelerde kullanılacağı Geçici 16 ncı madde ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar kapsamında açıkça belirtilmiş olup, söz konusu alanlarda anılan Geçici 16 ncı madde ve ilgili tebliğde belirtilen haklar dışında yapılmak istenen iş ve işlemlerde Yapı Kayıt Belgesinin yapı kullanma izin belgesi, mülkiyet durumunu gösteren tapu vb. bir belge olarak kullanılması söz konusu olmamakla birlikte, yapıların ortak alanlarında alınan Yapı Kayıt
Belgelerine ilişkin olarak bu alanların kullanım hakkı kapsamında bir hak kaybı olduğu iddiası vb.
gerekçeyle, yargı yoluna başvurulması mümkündür. İlgide kayıtlı yazıya konu edilen talebe ilişkin olarak ise, Bakanlığımız (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) kayıtlarında yapılan incelemede; söz konusu talep hakkında kayıtlarımızda yargı organlarında görülmekte olan veya yargı organlarınca karara bağlanmış bir davaya rastlanılmamıştır.”
2.2. Datça Belediye Başkanlığı cevabi yazılarında özetle; “Söz konusu yapılar Tercihli Kullanım
Alanında kalmaktadır. Belediyece mevcut yapılara düzenlenmiş iskan (yapı kullanma izin) belgesi bulunmamaktadır. Ortak alanlar ile ilgili farklı tarihlerde Belediye personellerince 3 adet yıkım kararı alınmış fakat Yapı Kayıt Belgesi olduğundan yıkım kararı kaldırılan dosya, 1 adet yapı sahibi tarafından kaldırılan ve 4 adet uygun hale getirilen dosya, 15 adet yapı kayıt belgesi olduğundan dolayı işlem yapılamayan dosya, 15 adet 2022 yıkım programına alınmış dosya ve 8 adet yıkım programında olup dava süreci devam eden dosya bulunmaktadır. İşgal edilen alanlarla ilgili usulüne uygun alınmış yapı kayıt belgesi bulunması durumunda yıkılana kadar 3194 sayılı İmar Kanunu geçici madde 16 gereğince yapının
kullanım hakkı Yapı Kayıt Belgesi alan kişiye ait olacağından diğer maliklerce kullanılamayacağı değerlendirilmektedir. Belediye Emlak Servisince; işgal durumlarına yönelik vergi hesaplaması beyan esaslı olduğundan yapı kayıt belgelerinin ibraz edilmesi durumunda hesaplanarak tahsil edilmektedir.
Mevcut yapılar, 09/05/2011 tarih sayılı tadilat ruhsatı eki onaylı projeye ilave imalatlardan dolayı uygun olmadığı değerlendirilmektedir. Ayrıca, ilgi parsel için alınmış 09/12/2016 tarih / , , …
sayılı yenileme yapı ruhsatı da 5 yıllık yasal süresi dolduğundan geçerli değildir. Site yetkilisi 26/11/2021 tarihli sayılı dilekçe ile yenileme ruhsatı talebinde bulunmuş olup, 30/11/2021 tarih sayılı yazımız ile talep özetle; yapı ruhsatı eklerine aykırı yapıların bulunması sebebiyle planlı alanlar imar yönetmeliği 55 (12) maddesine istinaden reddedilmiştir.”
Denilmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın,
3.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesi; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
3.2. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü Maddesi’nin üçüncü ve dördüncü fıkraları; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
5.1. “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”
5.2. “Paylı Mülkiyet” üst başlıklı, “Genel kurallar” alt başlıklı 688 inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
5.3. “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine
girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
5.4. “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
5.5. “Taşınmaz mülkiyetinin konusu” başlıklı 704 üncü maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin konusu
şunlardır:
1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı Maddesi; “(1)… Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt
Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
…
(3)…Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
(4)Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
(5)Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı
Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
(6)Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
…
(9)Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
(10)Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır…”
7. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun, 2 nci, 4 üncü, 16 ncı, 18 inci, 19 uncu ve 42 nci maddesi; “2…b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);…
4-Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
16-– Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
19-– Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz…
42-Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar;…”
8. 06/06/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esasların, 4 üncü, 5 inci, 8 inci ve 10 uncu maddeleri; “4-(5) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.
5-(1) a) 2. Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması durumunda, sadece Yapı Kayıt Belgesi müracaatında bulunulan yapıya isabet eden arsa payı üzerinden esas alınmak suretiyle hesap yapılır.
5-(2) b) Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dâhil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının birinci fıkranın (c) bendi uyarınca kendi bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümler için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt
Belgesi düzenlenir. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmaz.
c) (Ek:RG-20/9/2018-30541) Yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2 ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilir.
8-(2) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt
Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
10-(1)Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.”
9. 29/07/1972 tarihli ve 14260 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Maliye Bakanlığının 6 seri numaralı
Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin “Ortak yerlerin değerlemesi” başlıklı A/1-c bölümü; “Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda ortak yerlerin nasıl değerlendirileceği Emlâk Vergisine Matrah Olacak Vergi
Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün 15 inci maddesinde belirtilmiştir.
Bu maddedeki ortak yerler deyimi, kat mülkiyetine konu olabilecek veya ortak faydalanma dışında müstakilen kullanılabilecek duruma getirilen (dükkân, daire, depo gibi.) yerleri kapsamaktadır. Bu bakımdan sözü edilen hükümlere göre bu nitelikteki yerlerin ayrıca değerlendirilerek kat (bağımsız bölüm)
malikleri tarafından payları oranında ayrı ayrı beyan edilmesi gerekir.
Buna karşılık, Kat Mülkiyet Kanununa göre kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve müstakilen tasarrufu mümkün olmayan (çamaşırlık, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, bahçe, ortak garaj ve benzeri.)
yerler için, eklentilerde olduğu gibi, bunlar da bağımsız bölümlerin değerini tayin eden kısımlar olduğundan, ayrıca vergi değeri tayin ve takdir edilmiyecek ve bağımsız bölümlerle bağlantıları ölçüsünde bu bölümlerle birlikte değerleme konusu yapılacaktır.”
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİNE ÖNERİSİ
10.Şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11. Başvuran, ortak alana yapılan müdahale sebebiyle, diğer maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle alınan Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesini talep etmektedir.
12. Başvuranın söz konusu talebinin; İdarece, ortak alanlarla ilgili olarak yapı kayıt belgesi alınamayacağına ilişkin mevzuatta herhangi bir sınırlama olmaması gerekçesiyle reddedildiği görülmektedir. Bu sebeple İdarenin açıklamasının yasal dayanağının bulunup bulunmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması gerekecektir. Açıklığa kavuşturulmak istenen hususa ilişkin düzenlemeler; 2709
sayılı T.C. Anayasası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun, 3194 sayılı İmar
Kanununun Geçici 16’ncı maddesi, 06/06/2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’da yer almakla birlikte konunun genel bir değerlendirmesine de ihtiyaç duyulmaktadır.
13. Türkiye Barolar Birliği Dergisinde yayımlanan bir analiz çalışmasında; “35. madde ile mülkiyet hakkına getirilen koruma sadece devletin müdahalelerini değil, günümüzün modern ve karmaşık sosyal hayatının getirdiği diğer sosyal güçlerin (baskı ve menfaat gruplarının, dernek ve şirketlerin) ve üçüncü kişilerin müdahalelerini de kapsamaktadır. Bir başka ifadeyle, mülkiyet hakkına kamu idareleri dışındaki kişilerce yapılan müdahaleler de 35. madde kapsamında korunur.
Üstelik devlet üçüncü kişilerin haksız müdahalelerine karşı mülkiyet hakkını korumakla yükümlüdür. Bu anlamda devlet, bir taraftan kendi organları vasıtasıyla özel mülkiyete haksız müdahalede bulunmamakla, diğer taraftan da üçüncü kişilerin haksız müdahalelerini önlemekle yükümlüdür.
Mevzuatımızda yer alan pek çok hüküm; devlete, mülkiyet hakkına üçüncü kişiler tarafından yapılan müdahaleleri önleme veya sonlandırma görevi yüklemektedir. Örneğin taşınmazı haksız olarak işgal edilen kişinin tecavüzün önlenmesi için 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanun kapsamında mülki amire başvurması durumunda taşınmazın başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içerisinde gerçek zilyede teslim edilmesi gerekmektedir.” Özel hukuk kişilerince mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde, Devletin maliki korumakla mükellef olduğu dile getirilmektedir. (Suat
ŞİMŞEK, “Mülkiyet Hakkının Kapsamı, Sınırlandırma Nedenleri ve Şartları Açısından 1982 Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları
Sözleşmesi: Karşılaştırmalı Bir Analiz-I”, TBB Dergisi, 2010 (91), s.197-198)
14. Ek olarak; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-794 K: 2006/816 sayılı kararında; “Taraflar arasındaki “müdahalenin meni ve ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;…Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır… Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir… Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde, “Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688.
maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir.
Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve payları oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır…” şeklinde hüküm tesis etmiştir.
15. Yine; Emlak Vergisi Genel Tebliğinde; “…Buna karşılık, Kat Mülkiyet Kanununa göre kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve müstakilen tasarrufu mümkün olmayan (çamaşırlık, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, bahçe, ortak garaj ve benzeri.) yerler için, eklentilerde olduğu gibi, bunlar da bağımsız bölümlerin değerini tayin eden kısımlar olduğundan, ayrıca vergi değeri tayin ve takdir edilmiyecek ve bağımsız bölümlerle bağlantıları ölçüsünde bu bölümlerle birlikte değerleme konusu yapılacaktır…” yapılan değerlendirmeler dikkate alındığında, ortak alan niteliğindeki yerlerin meskene dönüştürülen alana dahil edilmesi ve söz konusu yer için yapı kayıt belgesi düzenlenmesinin, ortak alanlarda payı bulunan diğer paydaşların ilgili Belediyenin cevabi yazılarında da görüldüğü üzere kullanamadıkları alanla ilgili olarak haksız yere vergilendirilmesine neden olacağı değerlendirilmektedir.
16. İdarenin Kurumumuza göndermiş olduğu yazıda; İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinde, Yapı
Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar”ın belirtilmiş olduğu, söz konusu yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, Yapı Kayıt Belgesi’ ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların/sitelerin ortak alanları sayılmadığından ortak alanlara ilişkin Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu, usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olamayacağı ifade edildikten sonra ilgili Tebliğin 4 üncü maddesinin beşinci fıkrasına atıf yapılarak; yapı ruhsatı bulunan ancak yapı kullanma izin belgesi bulunmayan veya ruhsatsız yapılarda, yapının tamamı için yapı kayıt belgesi alınması gerektiğinden bahsedilmekte, akabinde aynı Tebliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasına atıf yapılarak aynı parsel üzerinde olmakla birlikte statik olarak birbirine bağımlı olmayan yapılar için ayrı ayrı yapı kayıt belgesi alınması gerektiği hususunda değerlendirme yapılmaktadır. Ancak Tebliğ üzerinde yapılan incelemelerden, Tebliğin 4 üncü maddesinin; “belge müracaatı” ile ilgili hususları, 5 inci maddesinin ise; “ödemeye ilişkin hususları” barındırdığı anlaşıldığından, kat mülkiyetine geçilmemesi nedeniyle bağımsız bölüm oluşturulamamış yapılarda, sitelerde ve kooperatiflerde imar barışı müracaatlarının ayrı ayrı yapılacağına dair bir mevzuat hükmünün bulunmadığı tespit edilmiştir.
17. Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da; özellikle ortak alanlarla ilgili başvurularda, ortak alanın kullanımı ile ilgili sınırlı ayni hak niteliğinde fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Anayasamızda belirtildiği şekilde, herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Somut olayda ortak alana yapı yapan kişinin yapı kayıt belgesine başvuru yapmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları ortak alanın yapıyı yapan ve yapı kayıt belgesi alan kişi tarafından kullanılıyor olması, ortak alanlarda diğer ortakların mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacaktır. Ortak alanın diğer paydaşlar tarafından kullanılamaması halinde imar barışı süreci, çeşitli mülkiyet davalarının ortaklarca açılması ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara, yeni davalara neden olacağı değerlendirilmektedir. Dolayısıyla bir paydaşın diğer paydaşların faydalanma hakkını kısıtlayacak şekilde ortak alanların kullanımına yönelik hak sahipliğini hiçbir hukuk kuralı koruyamaz. Nitekim şikayete konu parsel ’de bulunan bir yapı için Belediyece alınan yıkım kararının dava edilmesi üzerine Muğla 3. İdare Mahkemesinin 2021/1045 K. sayılı Kararında, ilgili
Kanun maddesi nedeniyle yapı kayıt belgesi iptal edilmeden yıkım kararı alınamayacağı belirtilmekle birlikte şu ifadelere yer verilmiştir; “…Yukarıda aktarılan mevzuat hükümleri uyarınca; yapı kayıt belgesinin ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapının imara aykırılığını kaldırmamakla birlikte alındığı yapıya ruhsatlı ve yapı kullanma izin belgesi ile sağlanan hakları sağlayan, yapının kullanılmasına, başka bir belge aranmadan elektrik, doğalgaz, su aboneliği bağlanmasına, hatta cins değişikliğine ve kat mülkiyeti kurulabilmesine imkan veren bir belge olduğu anlaşılmaktadır.
Ayrıca, İmar Kanunu’na eklenen maddeyle yapı kayıt belgesi bulunan yapılar için İmar Kanunu uyarınca verilen (tahsil edilemeyen) idarî para cezalarının ve yıkım kararlarının iptal edileceği kuralı getirilmiş; bu konuda herhangi bir takdir hakkı ve istisnaya da Kanun’da yer verilmemiştir.
Diğer taraftan; beyan üzerine alınan yapı kayıt belgesinin, şartları taşımayan yapı için alındığının sonradan anlaşılması hâlinde ilgili idaresince iptal edilmesi ve belgenin sağladığı hakların da geri alınması mümkün bulunmaktadır. Bu konudaki karar yetkisi ise Bakanlığın verdiği yetki doğrultusunda
Muğla Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulan Komisyona aittir. Yapı kayıt belgesinin geçerliliği hakkında karar verme konusunda belediyelere verilmiş bir yetki ise bulunmamaktadır.
Her ne kadar, söz konusu Kanun son derece eksik, yeterli tanımlar içermemekte, sadece kişilerin beyanı üzerine, hiçbir denetime tabi tutulmaksızın çok önemli sonuçlar doğuran haklar sağlamakta ise de netice itibarıyla bu bir kanundur, yürürlükte olduğu sürece hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam edecektir…”
18. Medeni Kanuna göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir ve başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Taşınmazın niteliğinin değiştirilerek kullanılması ise oybirliği gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre ise, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Somut olayda da durum bu şekildedir ancak ortak alanın, sadece yapı kayıt belgesi sahibince kullanılıyor olması diğer ortaklar tarafından sorun teşkil edebilecektir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilecektir.
19. Kaldı ki Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında da belirtildiği şekilde, kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Yine aynı kararda, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği ifade edilmiştir. Ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkin söz konusu davada, davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının bozulmasına karar verilmiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20/12/2006 tarihli E: 2006/18-
794 K: 2006/816 sayılı kararı.)
20. Bununla birlikte Kurumumuz tarafından daha önce yapı kayıt belgesi alınmış, yapı ruhsatı bulunmayan yapılar, kat mülkiyetine geçilmiş yapılar ve niteliği arsa olan taşınmazlara ilişkin olarak 2018/11797, 2019/1511 ve 2021/14979 başvuru numaralı ayrı ayrı Tavsiye Kararları bulunmaktadır. Söz konusu kararlarda; ortak alana yapı yapan paydaşın almış olduğu Yapı Kayıt Belgesinin diğer paydaşların ortak alanı kullanamamasına neden olduğu, dolayısıyla böyle durumlarda Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmemesi gerektiği, dolayısıyla anılan yapı kayıt belgesinin hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı ve geri alınması veya iptalinin sağlanması, iptalinden sonra ise idare tarafından yıkım işleminin yapılması gerektiği şeklinde tespitler yapılmıştır.
21. Yukarıda yapılan açıklamalar, anılan mevzuat hükümleri ve tüm dosya kapsamı çerçevesinde; ortak alana yapı yapan paydaşların almış olduğu yapı kayıt belgelerinin diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlandırdığı değerlendirildiğinden, İdarenin söz konusu işleminin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
22. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup, söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde idare tarafından istenilen bilgi ve belgelerin Kurumumuza süresi içinde ve gerekçeli olarak gönderildiği anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
23. 14/06/2012 tarih ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ilgili idarece tavsiye kararı üzerine
30 gün içerisinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma
süresinden arta kalan sürede, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına karşı Ankara İdare
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan nedenlerle BAŞVURUNUN KABULÜNE, Şikayet konusu; ortak alanı kapsayacak şekilde alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi hususunda,
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞINA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarece bu karar üzerine tesis
edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın BAŞVURAN ile ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞINA tebliğine; Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi