|
ÖZET: Bu Yargıtay kararı, bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve tapu iptaline ilişkin hukuki uyuşmazlığı ele almaktadır. Davacı, müvekkilinin riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazının yıkıldığını, müteahhit olan davalının inşaat sürecine ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve iletişim kurmaktan kaçındığını iddia ederek sözleşmenin feshini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, davalının yola terk işlemlerini zamanında tamamlamadığını ve bu nedenle inşaatın başlamadığını belirterek davayı kabul etmiştir.
Ancak, Yargıtay, davalının inşaat ruhsatı almak için gerekli işlemlere zamanında başladığını ve yasal değişikliklerin süreci etkilediğini vurgulayarak ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur. Yargıtay, davalının gecikmesinin kendi iradesi dışında geliştiğini ve davacının daha fazla mağduriyetine yol açacak bir karar verilmesinin hak ve nesafet kurallarına aykırı olduğunu belirtmiştir. Sonuç olarak, davanın reddi gerektiği sonucuna vararak, ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına hükmetmiştir. |
6. Hukuk Dairesi 2023/2833 E. , 2024/3635 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/671 E., 2023/714 K.
HÜKÜM/KARAR: Esasan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ: Bartın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/97 E., 2022/153 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 22.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkiline ait Bartın ili …ilçesi … Mahallesi 1269 ada 97 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki 186123 yapı kimlik numaralı mevcut binanın ilgili Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce riskli bina olduğunun tespit edildiğini, Bartın Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 01.06.2018 tarihli yazısına istinaden Bartın Tapu Müdürlüğü tarafından taşınmazın tapu kaydına ” 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı” belirtmesi konulduğunu, müvekkiline Bartın İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 26.06.2018 tarihli yazısı ile binanın yıkımı için 60 gün süre verildiğini, binanın yıkımının gerçekleştiğini, akabinde taraflar arasında Bartın 3. Noterliği’nin 09.04.2019 tarih ve 03108 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilinin 6306 sayılı Kanun’un 16. maddesi uyarınca kira yardımı aldığını, bu durumun müteahhit olan davalı tarafından da bilindiğini, sözleşme imzalandıktan sonra inşaatın henüz başlamadığını gören müvekkilinin davalı ile görüşme çabası içine girdiğini, ancak davalının müvekkili ile görüşmekten ve süreç ile ilgili müvekkiline bilgilendirme yapmaktan imtina ettiğini, ayrıca müvekkili tarafından Bartın 1. Noterliğinin 20.08.2019 tarihli ihtarnamesi ile özen ve sadakat yükümlülüğü uyarınca bilgilendirme talebinde bulunulduğunu, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğinin davalıya bildirildiğini, ancak davalının ihtarnameye cevap vermediğini ve müvekkili ile iletişime geçmediğini, sonrasında davalı hakkında yapılan araştırmada davalının borca batık olduğunun öğrenildiğini belirterek, sözleşmenin feshi ile Bartın ili …ilçesi … Mahallesi 1269 ada 97 parselde kayıtlı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı yüklenici vekili süresinde cevap dilekçesi vermemiştir.
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; davalının yola terk işlemleri için gerekli dilekçeyi Bartın Belediye Başkanlığı’na sunduğunu, 24.04.2019 tarihinde encümen kararı alındığı ve 09.05.2019 tarihinde ise kararın davalıya tebliğ edildiğini, 10.07.2019 tarihinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesindeki değişiklik nedeniyle parselde tevhit ve ifraz işlemlerine başlandığını, söz konusu parselin yola terk işlemi 10.07.2019 tarihine kadar yapılsaydı bu kanun değişikliğinin inşaata başlanmasına engel olmayacağını ancak davalının 09.05.2019 tarihinde kendisine gerekli tebligatlar yapılmış olmasına rağmen 10.07.2019 tarihine kadar olan 2 aylık süreçte işlemleri tamamlamadığını, davalı tarafça yapılacak işlemlerin bu 2 aylık süreçte tamamlanmasının mümkün olduğunu, gerekli işlemleri zamanında yapmayarak söz konusu inşaat çalışmalarının madde 18 uygulamasına takılmasına sebep olduğu görüldüğünden her ne kadar ruhsat alınmadığı için teknik olarak sözleşme ile kararlaştırılan 24 aylık sürenin başladığından bahsedilemeyecek ise de davalının 2 aylık makul sürede yola terk işlemlerini tamamlamayarak inşaatın madde 18 uygulamasına takılmasına sebep olduğunu, davalının basiretli bir tacir gibi davranmadığını, davacının evinin riskli yapı olması nedeniyle yıkıldığını ve kendisinin kirada olduğunu bilmesine rağmen sürece gerekli özeni göstermediğini, her ne kadar dava devam ederken imar çalışmaları tamamlanmış ve taşınmaz ruhsat alınabilecek duruma gelmişse de davalının ihmali nedeniyle 2019 yılından beri 2 yıldır devam eden imar çalışmalarının tamamlanmasını davacıdan beklemenin hak ve nesafet kuralları ile bağdaşmayacağını, vaktinde ruhsat alınmış olsa idi bu tarihe kadar inşaat tamamlanmış olacak iken şu an ruhsat alınma aşamasından yeniden başlanarak bu sürece katlanmasının davacıdan beklenemeyeceğini ve bunun davacının daha fazla mağduriyetine yol açacağı görülmekle TBK 473 gereğince yüklenicinin bütün tahminlere rağmen işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açık olduğu vicdani kanaati ile davanın kabulüne arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin feshine, davaya konu Bartın ili , …İlçesi, … Mahallesi , cilt no:12, sayfa no: 1148’de kütüğe kayıtlı 1638 ada 2 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali, davacı tarafın talebi gözetilerek bu taşınmazın Fen Bilirkişilerinin 28/04/2021 havale tarihli raporu ve ekinde sunulan 1. alternatif ifraz planı ile krokisinde gösterildiği üzere (A): 966,60 m2 ve (B): 357,69 m2 olacak şekilde ifrazına, krokide (A) harfi ile gösterilen 966,60 m2’lik kısmın ‘ARSA’ vasfı ile aynı adanın son parsel numarası verilmek suretiyle davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, geri kalan kısmın davalı adına olan kaydının korunmasına karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, öncelikle davalının ekonomik ve sosyal durumu itibariyle yargılama, harç ve giderlerini karşılamakta güçlük çekeceği anlaşıldığından, 6100 sayılı HMK’nın 334 ve devamı maddelerinde yazılı koşulların gerçekleştiği kanaatine varılmakla adli yardım talebinde bulunan davalının adli yardım talebinin kabulüne karar verilerek işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
Taraflar arasında Bartın 3. Noterliği’nin 09.04.2019 tarih ve 03108 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme uyarınca teslim süresi, inşaat ruhsatı alınmasından itibaren 24 ay olarak belirlenmiş, inşaat yasağının olduğu dönemler bu süreye dahil edilmemiştir. Davacı arsa sahibi 18.11.2019 dava tarihi itibariyle davalı yüklenicinin süreye riayet etmediği gerekçesiyle sözleşmenin feshi ve tapu iptal ve tescil davasında bulunmuş ise de; davalı yüklenicinin yapı ruhsatının alınması için 19.04.2019 tarihinde ilgili belediyeye yola terk projesini sunduğu, belediye tarafından projenin 24.04.2019 tarihinde onaylandığı ve 09.05.2019 tarihinde davalı yükleniciye tebliğ edildiği anlaşılmıştır. Söz konusu işlemler devam ederken 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 15 inci maddesinde 04.07.2019 tarihinde yapılan değişiklikle parselasyon planı yapılması zorunluluğu getirilmiş, sözleşmeye konu taşınmazın bulunduğu yerde de parselasyon planı bulunmadığından 18 inci madde uygulaması yapılması için ilgili belediyece işlemlere başlanmış ve söz konusu işlemler 26.01.2021 tarihinde tamamlanmıştır. Böylelikle sözleşmeye konu taşınmaza yapı ruhsatı alınabilmesi bu tarihten sonra mümkün olmuştur. Yasal değişiklik nedeniyle davalı yüklenicinin elinde olmayan sebeplerle işlemler durmuş, yapı ruhsatı alınamamıştır. Yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporunda, yola terk işlemleri için 3 aylık sürenin makul olduğu belirtilmiş, davalı yüklenici gecikmeksizin sözleşme tarihinden kısa bir süre sonra 19.04.2019 tarihinde yola terk işlemleri için gerekli işlemlere başlamıştır. Böylelikle 09.04.2019 sözleşme tarihi ile 04.07.2019 yasal değişiklik tarih aralığı dikkate alındığında 3 aylık makul sürenin dolmadığı anlaşıldığından davalının sözleşme konusu işleri yapmada gecikmediği anlaşılmış olup, iş bu nedenle mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı ile bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olması nedeniyle HMK’nın 373/1. maddesi gereğince Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi kararı KALDIRILARAK; Bartın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2022/97 Esas, 2022/153 Karar, 30.09.2022 tarihli kararının davalı lehine BOZULMASINA, davalı taraf Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından yararına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin Sakarya Anadolu Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 22.10.2024 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.