İnşaatın %90 seviyesinde tamamlanması ve imara aykırılıkların giderilmesi, tapu iptali talebinin reddini nasıl etkiler (Yargıtay)

6. Hukuk Dairesi         2024/23 E.  ,  2024/4220 K.

“İçtihat Metni”

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/370 E., 2023/98 K.
KARAR : Davanın reddi

1- Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil davasında, yapılan imalat %85 seviyesinde olduğundan yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar adına olan tapuların iptaline karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı, davacı arsa sahibinin, taşınmazın imara uygun hale getirilmesi ve maddi zararlarına ilişkin olarak halefiyet kaidelerine göre kat maliklerine karşı ayrıca dava açabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

2- Mahkeme kararına karşı davacı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 05.07.2018 tarihli, 2016/1968 Esas ve 2018/4005 Karar sayılı ilamıyla, mahkemece 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesi ile getirilen düzenleme dikkate alınarak imara aykırılığın giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması, akabinde mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp inşaat seviyesinin kesin olarak tespit edilmesi ve sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili feshinin koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle söz konusu kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3- Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, bozma ilamından sonra toplanan deliller çerçevesinde 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alındığı ve Silivri Belediyesi’nin yazı cevabında yapı kayıt belgesinin yapılan incelemesinde yapı tatil tutanağına konu aykırılıkların giderildiği anlaşıldığından para cezaları, yapı tatil tutanağı ve yıkım kararının iptal edildiği, dosya içerisindeki bilirkişi raporları ve dava açılmadan önce alınan Silivri Sulh Hukuk Mahkemesinin D.İş. raporu bir bütün olarak değerlendirildiğinde inşaatın % 90 seviyesi üzerinde tamamlandığı ve en son alınan 12.09.2022 tarihli raporda belirtildiği üzere raporlar arasındaki çelişkinin 1999 depreminden sonra değişen kanun maddelerinin dikkate alınmamasından kaynaklandığı, davacının tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, tazminata ilişkin bir talebinin bulunmadığı, % 90 seviye üzerinde tamamlanmış olan bir binanın tapu iptaline karar verilmesinin hakkaniyete uygun düşmeyeceği, davacı tarafından taşınmazın imara uygun hale getirtilmesi ve maddi zarara ilişkin halefiyet kaidelerine göre ayrıca dava açabileceği ancak eldeki davada davacının buna ilişkin bir talebinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriği ve usuli kazanılmış hak ilkesinin resen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine; bozma ilamı doğrultusunda imalat seviyesinin tespitine ilişkin çelişkileri gideren bilirkişi raporunun hükme esas alındığı, davacının tazminata ilişkin talebinin bulunmadığı gözetilerek davacı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkeme kararına ilişkin davacı vekilinin tüm temyiz sebeplerinin reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan kararın ONANMASINA, aşağıda yazılı temyiz harcın ilgilisinden alınmasına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 20.11.2024 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET GÖRÜŞÜ

Davacı arsa sahipleri davalarında Davalı yüklenici Özaydınlar İnşaat Gıda Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı şirketin müvekkiline ait daireleri süresinde teslim etmediğini, inşa edilen yapıda sözleşmeye uygun malzeme kullanılmadığını ve yapının projeye aykırı olduğunu belirterek sözleşmenin feshine ve davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmişlerdir.
Mahkemece verilen ilk kararda yapılan imalatın %85 seviyesinde olduğundan, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar adına olan tapuların iptaline karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olacağı, davacı arsa sahibinin, taşınmazın imara uygun hale getirilmesi ve maddi zararlarına ilişkin olarak halefiyet kaidelerine göre kat maliklerine karşı ayrıca dava açabileceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Bu kararın, davacı tarafından temyizi üzerine işin geldiği seviye konusunda bilirkişi raporları ve ilgili belediye yapı tatil tutanağı arasındaki çelişkiler giderilmeden, imalat seviyesi kesin olarak tespit edilmeden sonuca varılmasının doğru olmadığı,7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. maddesi ile yeni bir düzenleme yapılmış olup, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için getirilmiş olan bu düzenlemenin, devam eden davalarda da gözetilmesi gerektiği ve sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili feshinin koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmasına karar verilmiştir.
Bozmaya uyularak yapılan yargılama sırasında ilk bilirkişi heyetinden alınan rapor ve ek raporda imalat seviyesi %67 olarak belirlenmiş, ikinci raporda ise %90’ın üzerinde olduğu belirtilmiştir.
Mahkemece bozma sonrası rapor veren ilk bilirkişi heyetinin asıl ve ek raporunun özensiz olduğu, raporlar arasındaki çelişkinin 1999 depreminden sonra değişen kanun maddeleri dikkate alınmamasından kaynaklandığı dolayısıyla her ne kadar davacı tapu iptali ve tescil davası talep etmiş ise de; en son yapılan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere taşınmazın %90 seviye üzerinin tamamlanmış olduğu, davacının da yalnızca tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, %90 seviye üzerinde tamamlanmış olan bir binanın tapu iptaline karar verilmesinin hakkaniyete uygun düşmeyeceği, davacı tarafından taşınmazın imara uygun hale getirtilmesi ve maddi zarara ilişkin halefiyet kaidelerine göre kat maliklerine ayrıca dava açabileceği ancak davamızda davacının buna ilişkin bir talebinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı arsa sahipleriyle Davalı Yüklenici arasında düzenlenen sözleşmede yapılacak binanın anahtar teslimi bitirilmesi kararlaştırılmış olup “anahtar teslimi” ibaresi binanın iskan izninin alınmasını içermektedir. Dosya kapsamına göre yapılan bina ile ilgili olarak belediyenin verdiği yıkım kararlarının olduğu, bozma kararı sonrasında 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. maddesi kapsamında “yapı kayıt belgesi”nin alındığı anlaşılmaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki Dairemizin yerleşik uygulamasına göre imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında, binanın kullanılması sağlanabilecek, ancak yapı kayıt belgesi binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imara aykırı yapıya yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır.
Somut olayda Dairemizin hükmüne uyulan bozma ilamında öncelikle imalatın seviyesinin tespitinin yapılması,yapılan inşaatın yasal olup olmadığının belirlenmesi, getirilen seviye itibariyle fesih talebinin ileri ya da geriye etkili olup olmayacağının değerlendirilmesi gerektiği açıklanmıştır. Mahkemece bozmaya uyulmasından sonra alınan ilk bilirkişi raporunda ek rapordaki açıklamalara göre imalat %67 olarak belirlenmiş, ikinci raporda %90 olduğu açıklanmış, iki rapor arasındaki çelişki bulunmakta ise de mahkemece ilk bilirkişilerin raporunun “özensiz” olduğu gerekçesi ile dikkate alınamayacağı kabul edilip, sonradan belediye tarafından iptal edilerek hiçbir geçerliliği kalmadığı anlaşılan 06.04.2010 tarihli 2010/3-8 numaralı Yapı Tatil Tutanağına göre seviyenin %90 olduğunun kabulü ile davanın reddine karar verilmiştir. Bu değerlendirme ve kabule göre bozma gereği yerine getirilmemiş olup diğer taraftan imara aykırı yapılan iskanı alınmamış binanın bitmiş olduğunun kabulü de doğru olmamıştır.
Yapılması gereken iş hükmüne uyulan bozma ilamına göre binanın tadilat projesi ile yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin saptanması, bu saptamaya göre davacının taleplerinin incelenerek davanın sonuçlandırılması olacağından sayın çoğunluğun onama görüşüne katılamıyoruz.