Kamulaştırma bedelinin tespiti için emsal taşınmazlarla karşılaştırma yapılması zorunlu mudur (Yargıtay)

5. Hukuk Dairesi         2024/3998 E.  ,  2024/9627 K.

“İçtihat Metni”

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/91 Esas, 2023/226 Karar
DAVA TARİHİ : 27.11.2019
KARAR : Karar verilmesine yer olmadığına

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Kocaeli ili, Gebze ilçesi, Denizli Mahallesi 167 ada 42 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava öncesinde yasa kapsamında yapılması gereken hazırlıkların yapılmadığını, dava konusu taşınmazın içinde bulunduğu Gebze ilçesinin sanayi açısından gelişmiş niteliğe sahip olduğunu, bilirkişi seçiminde kanuni şartlara uygun bir heyet oluşturularak olabildiğince taşınmaz değerinin doğru olarak belirlenmesini, taşınmaz için kıymet takdir komisyonu raporunda belirlenen bedelin rayicinden düşük olduğunu, kamulaştırılan arta kalan kısmın değerlendirilmesi mümkün olmadığından tamamının değerinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 02.02.2021 tarihli ve 2019/208 Esas, 2021/19 Karar sayılı kararı ile kamulaştırma bedelinin verilen süreler içerisinde depo edilmemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 02.12.2021 tarihli ve 2021/748 Esas, 2021/1549 Karar sayılı kararı ile tespit edilen kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılması yönünde iki kez süre verildiği, 27.10.2020 ve 27.11.2020 tarihli duruşmalarda verilen iki sürenin de ihtaratlı olduğu ve 15 günden az olmadığı, her iki ihtarın da davacı idare vekiline usulüne uygun yapılan tebligatlarla tebliğ edildiği anlaşıldığından, davanın usulden reddine ilişkin kararın hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; İlk Derece Mahkemesince tespit edilen kamulaştırma bedelinin bloke edilmesi için davacı idare vekiline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca usulüne uygun olarak verilen yasal süreler içerisinde bedel depo edilmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, dosyaya sunulan 29.12.2021 tarihli banka dekontuna göre davacı idarenin istinaf karar tarihinden sonra depo kararını yerine getirdiği anlaşıldığından, usul ekonomisi gözetilerek, davalı tarafın da beyanı alınmak suretiyle sonucuna göre işin esasına girilip karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Birinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk DereceMahkemesinin 02.08.2022 tarihli ve 2022/170 Esas, 2022/189 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak tapudan terkinine karar verilmiştir.

C. İkinci Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; aynı kamulaştırma kapsamında Dairemize intikal eden dava konusu taşınmaza 150 metre mesafede bulunan 167 ada 63 parsel sayılı taşınmaz için 14.02.2018 değerlendirme tarihi itibarıyla 384 TL/m² değer biçildiği, yine 400 metre mesafede bulunan 164 ada 11 parsel sayılı taşınmaza 14.02.2018 değerlendirme tarihi itibarıyla 382,76 TL/m² değer biçildiği ve bu kararların Dairemiz denetiminden geçerek onandığı dikkate alındığında, dava konusu taşınmaz için 27.11.2019 değerlendirme tarihi itibarıyla 447 TL/m² değer biçilmesi suretiyle yakın konumda bulunan parsellere ilişkin bedellerden ayrılma nedenleri konusunda bilirkişi heyetinden ek rapor alınıp, sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince İkinci Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, tapu kaydının iptali ile tescil yönünden kesin olarak karar verildiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın arsa olarak değerlendirilmesinin doğru olmadığını, emsal alınan taşınmaz satışının 2016 yılına ait eski tarihli bir satış olduğunu, ayrıca emsal taşınmazın da karayolları kamulaştırma sahasında kaldığını, satış tarihinden sonra açılan acele kamulaştırma davasının 2017 yılında kabul ile sonuçlandığını, taşınmaz bedelinin serbest alım satım olmadığını, özel amaçlı satış olabileceğinden emsal alınamayacağını, faiz başlangıç tarihinin hükümde hatalı gösterildiğini ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın konumu ve nitelikleri gereği bilirkişi raporunda ulaşılan değerin üzerinde bir rayiç bedelinin bulunduğunu, emsal olarak alınan satışın tarla vasıflı bir taşınmazın 2016 yılına ait hisse satışı olduğunu, dava konusu taşınmazın değerine en az %25 oranında objektif değer artışı yansıtılması gerektiğini, dava konusu taşınmaz ile emsalin merkeze uzaklıkları, ulaşım durumları gibi birçok yönden benzerlikleri bulunduğu dikkate alındığında en azından aynı değerde olduklarının kabul edilmesi gerektiğini, bölgedeki diğer davalarda belirlenen bedellerin daha yüksek olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, … olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları.

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Arsa niteliğindeki Kocaeli ili, Gebze ilçesi, Denizli Mahallesi 167 ada 42 parsel sayılı taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde yöntem itibarıyla yerindedir.
3. Buna karşın; aynı kamulaştırma kapsamında Dairemize intikal eden dava konusu taşınmaza 150 metre mesafede bulunan 167 ada 63 parsel sayılı taşınmaz için 14.02.2018 değerlendirme tarihi itibarıyla 384 TL/m² değer biçildiği, yine 400 metre mesafede bulunan 164 ada 11 parsel sayılı taşınmaza 14.02.2018 değerlendirme tarihi itibarıyla 382,76 TL/m² değer biçildiği ve bu kararların Dairemiz denetiminden geçerek onandığı dikkate alındığında, dava konusu taşınmaz için 27.11.2019 değerlendirme tarihi itibarıyla 447 TL/m² değer biçilmesi suretiyle yakın konumda bulunan söz konusu parsellere ilişkin bedellerden ayrılma nedenleri konusunda bilirkişi heyetinden alınan ek raporda aradan geçen 1 yıl 9 aylık sürede taşınmaz değerlerinin endekslerdeki artış oranlarından daha az arttığı yönündeki değerlendirme hayatın olağan akışına aykırı olduğundan rapor inandırıcı bulunmamıştır.
4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ve dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulmasının gerekmektedir.
5. Dava konusu taşınmazın taleple bağlı kalınarak davacı idare adına tesciline ve yol olarak tapudan terkinine karar verilmesi gerekirken, önceki kararda verilen tescil ve terkin hükmünün kesin olduğundan bahisle yeniden tescil kararı verilmemesi doğru değildir.
6. 01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. Dava 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır. Anayasa’nın 153 üncü maddesinin beşinci fıkrasında yer alan; “İptal kararları geriye yürümez.” hükmü ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun; “Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine…” gerekçesini içeren 28.11.1956 tarihli ve 15/15 sayılı kararı ile; “Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere karar tarihine kadar faiz işletilmesi gerekirken, faiz başlangıç tarihinin dava tarihi olarak gösterilmesi bozmayı gerektirir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,05.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.