|
ÖZET: Başvuru, Ardahan Belediye Başkanlığı’nın imar uygulamalarıyla ilgili olarak, bir taşınmazın revizyon imar planında yeterince değerlendirilmediği iddiasını içermektedir. Şikayetçi, tarım dışı kullanımına izin verilen parselinin yalnızca küçük bir kısmının konut alanına dahil edildiğini, geri kalan kısmının ise parçalanarak kullanılamaz hale geldiğini öne sürerek, parselinin plana dahil edilmesini talep etmiştir.
Ardahan Belediye Başkanlığı, imar planının amacının kent genelinde bütüncül bir yapı oluşturmak olduğunu belirtmiş, parselasyon planının ihale sürecinin tamamlanamadığını ifade etmiştir. Ayrıca, imar planı dışında kalan alanların tarım alanı olarak değerlendirilebileceği ve bu alanlarda kamulaştırma yapılmayacağı vurgulanmıştır. İdare, imar uygulamalarının İmar Kanunu çerçevesinde gerçekleştirileceğini ve şikayetçinin taşınmazının yapılaşmaya elverişli olmadığını belirtmiştir. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuruyu değerlendirerek, imar planlarının mülkiyet hakkını kısıtlayıcı unsurlar içerdiğini tespit etmiştir. Bu bağlamda, Ardahan Belediye Başkanlığı’na, mevzuata uygun plan tadilatları yapması konusunda tavsiyede bulunulmuştur. İlgili idarelerin, bu tavsiyeye uyması için 30 gün içinde işlem yapması gerektiği belirtilmiştir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2020/31783-S.20.36645
BAŞVURU NO : 2019/22636
KARAR TARİHİ : 12/06/2020
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ARDAHAN BELEDİYE BAŞKANLIĞI
İmar uygulamaları hakkındadır.
BAŞVURUNUN KONUSU :
BAŞVURU TARİHİ : 23/12/2019
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi; “Revizyon imar planı sürecinde ilgili idarelerle yapılan yazışmalar neticesinde tarım dışı kullanımına izin verilen 9 adet taşınmazdan Ada Parselin sahibi olduğunu, ancak söz konusu parselin çok küçük bir kısmının hazırlanan planda konut alanına dahil edildiğini, geri kalan kısmın ise parçalanarak kullanılabilir olmaktan çıktığını iddia ederek, söz konusu parselin plana dahil edilmesini” talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzca 24/01/2020 tarihli ve sayılı yazı ile Ardahan Belediye Başkanlığı’ndan bilgi-belge talebinde bulunulmuştur. Bu kapsamda Belediye Başkanlığı’ndan 14/02/2020 tarihli ve sayılı cevabi yazı Kurumumuza ulaşmıştır. Ardahan Belediye Bakanlığının cevabi yazısında özetle;
“Ardahan (Merkez) İlave + Revizyon İmar Planının amacı; 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri ve mevcut imar planı çerçevesinde, İlave + Revizyon İmar Planı yaparak kent genelinde bütüncül plan oluşturmaktır.
Bölgede parselasyon planı yapılması için gerekli ihaleler yapılmıştır ancak firma işini tamamlayamamıştır. Planın kesinleşmesine müteakip, İmar Kanunu’nun 10. Maddesi gereği
İmar Programı yapılarak, öncelikler belirlenerek, imar uygulamaları yapılarak kanun kapsamında mağduriyetler giderilecektir.
Söz konusu taşınmazın yaklaşık %15’lik kısmı plan sınırımız içerisinde kalmakta olup yapılaşmaya elverişli alanı bulunmamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Madde uygulaması yapılması gerekmektedir. Plan dışında kalan kısım tarım alanı olarak değerlendirilebileceği gibi Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre yapılaşması mümkündür.
Arta kalan kısımlarda kamulaştırma söz konusu değildir. Şehrin boş alanlarının yapılaşması tamamlanmadan yeni alanların imara açılması düşünülmemektedir.
Yazımız ekinde gönderilen krokiler incelendiğinde anlaşılacağı gibi taşınmazın bulunduğu alanda 2011 yılında imar adası oluşturulmuş ancak yapı nizamı belirlenmemiştir. 2019 yılında yapılan revize planda yapılaşma şartı komşu adalarda olduğu gibi belirlenmiş ve yol akslarında düzenleme yapılmıştır. Taşınmaz mağduriyeti ise 10 Temmuz 2019 tarih, 30827 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına
Dair Kanun’un 8. ve 9. Maddeleri ile değişen 3194 Sayılı Kanun’un 15. 18. Maddeleri, imar uygulaması yapılmasını İmar Kanunu’nun 18. Madde hükümlerinin uygulanmasını zorunlu kılmıştır. İmar Planlarının uygulanması konusunda esas olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18.
Maddesidir. Bu madde hükümleri ile düzenleme alanına giren bütün taşınmazlardan eşit
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) elde edilir. Bu anlamda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18.
Madde uygulaması eşitlikçi bir anlayışa sahip olup münferit değer kayıplarından bahsetmek mümkün değildir. Bir kısmı ya da tamamı taşıt/yaya yolunda, yeşil alanda, otopark alanında kalan parseller; kamulaştırmaya tabi olmayıp, 18. Madde uygulaması ile Belediye
Encümenince belirlenecek düzenleme alanında kalan tüm parsellerden eşit kesinti yapılmak suretiyle kesinti sonrası mülkiyet hakkını alacaktır.” kanuna istinaden giderilecektir.” denildiği tespit edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü Maddesi’nin üçüncü ve dördüncü fıkraları;
“Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediyenin görev ve sorumlulukları” başlıklı 14 üncü maddesi; “Belediye, mahallî müşterek nitelikte olmak şartıyla; imar, su ve kanalizasyon, ulaşım gibi kentsel alt yapı; coğrafî ve kent bilgi sistemleri; çevre ve çevre sağlığı, temizlik ve katı atık; zabıta, itfaiye, acil yardım, kurtarma ve ambulans; şehir içi trafik; defin ve mezarlıklar; ağaçlandırma, park ve yeşil alanlar; …hizmetlerini yapar veya yaptırır….”
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İfraz ve tevhit” başlıklı 15 inci maddesi; “…Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”
7. 4721 sayılı Türk medeni Kanunu’nun “A. Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir…”
8. 22/02/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Arazi ve Arsa
Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin “Düzenleme sınırının geçirilmesi” başlıklı 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası; “Düzenleme ortaklık payı oranını aşmamak kaydı ile düzenleme sahasına bitişik ancak başkaca bir düzenleme sahasına dâhil edilmesi ya da müstakil bir düzenleme sahası oluşturması mümkün olmayan parsel ya da parseller, imar planında düzenleme sınırı bulunsa dahi, imar planı varsa düzenleme sahası dışında bırakılamaz.”
9. 02/11/1985 tarihli ve 18916 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Plansız Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 13, 15 ve 62 nci maddeleri; “13- İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin genişlikleri (20) m.den, parsel derinlikleri (30) m.den az olamaz…
15- İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
62. Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel (5000) m2 den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az (25.00) m.
cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz…”
IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİNE ÖNERİSİ
10. Şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu
Denetçisi Hüseyin YÜRÜK tarafından Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11. Şikâyet özetle; 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama (revizyon+ilave) imar planıyla, orta kısmı plana dahil edilerek fiilen 3 parçaya bölünen kadastral parsel nedeniyle uğranılan mağduriyete ilişkindir.
12. Bilindiği üzere imar planlarının genel amacı; insan, toplum, çevre münasebetlerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımlarının yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın korunma, kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemektir.
13. İdare hukuku açısından da tüm idari işlerde olduğu gibi imar planlarında da genel amaç kamu yararıdır. Ancak bazı durumlarda kamu yararı bireylerin kişisel çıkarlarıyla çakışabilmektedir. Böyle durumlarda idareler kamu yararı sağlamaya yönelik faaliyetlerde bulunabilirler. Ancak bu durumda dahi söz konusu faaliyetler yerine getirilirken, kişisel çıkarların en az zarar göreceği seçeneğin tercih edilmesi zorundadır. Hele ki söz konusu kişisel çıkar mülkiyet hakkı gibi Anayasa ile korunan bir hakkı kapsıyor ise bu hususta idarelerin sorumlulukları daha da artmaktadır. Şikayet dosyası da bu çerçevede değerlendirilecektir.
14. Şikayet özelinde yapılan değerlendirilme neticesinde; şikayetçinin maliki olduğu kadastral parseli de kapsayan alanda Belediyece yapılan imar planları sonrasında, Ada Parselin fiilen 3 parçaya bölündüğü, plana dahil edilen orta kısmın yapılaşmaya elverişli alanının bulunmadığı, diğer 2 kısmın ise plansız alanlarda kaldığı ve kullanma, yararlanma imkanlarının kısıtlandığı tespit edilmiştir.
15. 2019 yılında yapılan 1/1000 uygulama imar planı üzerinde yapılan incelemelerde; Ardahan ili Gürçayır Mahallesi sınırları içerisinde kalan kuzeyden güneye doğru ince bir hat şeklinde bulunan kadastral parselin, orta bölümünün imar planlarına dahil edilmesiyle, söz konusu parselin kuzey ve güneyinde bulunan parçaların bütünlüğünü kaybettiği, yol ile bağlantılarının kalmadığı, güneyde yola bağlanabilecek kısmın, çıkışı olmayan otopark olarak planlandığı, planlanan ancak fiilen bulunmayan Kura Caddesinin yapımı tamamlansa dahi plansız alanda kalan parçaların ifraz için gerekli hukuki şartları taşımadığı ve fiziken faydalanma imkanının kalmadığı, şu haliyle yapılaşmaya elverişli olmayacak şekilde imar planına dahil edilen orta kısmın şuyulandırması sonrasında da, şikayetçiye ait olacak paylı mülkiyetli arsa ile diğer iki parçanın sınırının kalmayacağı görülmektedir. Dolayısıyla şikayetçi şu halde Türk
Medeni Kanununda yerini bulan; kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarını tam anlamıyla kullanamayacaktır.
16. Bilindiği üzere İmar Kanununda; planlarda parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerle ilgili olarak yapılacak ifrazların, asgari cephe genişliklerinin ve büyüklüklerinin yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilmesi gerektiği ve imar planı dışında kalan alanlarda ise yönetmelikte tayin edilecek miktarlardan daha küçük ifrazlara izin verilmeyeceği düzenlenmiştir.
17. Söz konusu Kanun çerçevede yayımlanan Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde de; ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunmasının şart olduğu, ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin genişliklerinin 20 mt’den, parsel derinliklerinin 30 mt’den az olamayacağı, ön ve yol kenarına rastlayan yan bahçe mesafelerinin 5 mt’den aşağı olamayacağı, parselden terk suretiyle yol oluşturulamayacağı, çıkmaz sokaklarda cephesi olan parsellerin ifraz edilemeyeceği ve ifraz suretiyle çıkmaz sokakların oluşturulamayacağı, üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her bir parselin 5000 m2 den küçük olamayacağı, bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25 mt cephesi bulunmasının zorunlu olduğu, parselden terk suretiyle yol oluşturulamayacağı ve yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamayacağı düzenlenmiştir.
18. Yine 2020 yılı içerisinde yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte de; düzenleme ortaklık payı oranını aşmamak kaydı ile düzenleme sahasına bitişik ancak başkaca bir düzenleme sahasına dâhil edilmesi ya da müstakil bir düzenleme sahası oluşturması mümkün olmayan parsel ya da parseller, imar planında düzenleme sınırı bulunsa dahi, imar planı varsa düzenleme sahası dışında bırakılamayacağı belirlenmiştir.
19. Dolayısıyla söz konusu mevzuat hükümleri ve planlama ilkeleri çerçevesinde Belediyece mağduriyetlerin önlenmesine yönelik olarak, mevzuatta öngörülmüş teknik şartları sağlayacak şekilde planlarda revizyonların yapılması, akabinde en kısa sürede İmar Kanununun 18 inci maddesi çerçevesinde gerekli uygulamaların bitirilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
20. Başvuranın iddiaları, idarenin konuya ilişkin açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilmesi neticesinde; Ardahan Belediyesince yürürlüğe konulan imar planlarının şikayete konu kısmında mülkiyet hakkını kısıtlayıcı ve imar mevzuatıyla uyuşmayan uygulamaların bulunduğu tespit edildiğinden, Belediyece plan tadilatına gidilmemesinin hukuk ve hakkaniyetle bağdaşmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
21. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde ilgili İdarenin iyi yönetim ilkelerinden; “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranmadığı tespit edilerek bahse konu ilkelere uygun davranılması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
22. 14/06/2012 tarih ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 17’nci maddesinin sekizinci fıkrasına göre Kamu Denetçiliği Kurumuna, dava açma süresi içinde yapılan başvuru, işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurmakta olup, anılan Kanunun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ilgili idarece tavsiye kararı üzerine 30 gün içerisinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup, Erzurum
İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜNE,
Belediyece mağduriyetlerin önlenmesine yönelik olarak, mevzuatta öngörülmüş teknik şartları sağlayacak şekilde plan tadilatlarının yapılması hususunda, ARDAHAN BELEDİYE
BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarelerce bu karar
üzerine tesis edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın ŞİKAYETÇİ ve ARDAHAN BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi