Belediye Şirketleri Açısından Özellik Arz Eden Konular

1- Giriş

Belediyelere ait taşınmazların hangi değer üzerinden kayıtlara alınacağı hususu, Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik hükümleri ile düzenlenmiştir. Ancak değerleme işlemlerinin nasıl yürütüleceği bu Yönetmelikte düzenlenmemiştir.

Değerleme işlemi sonucunda tespit edilecek değer, taşınmazların muhasebeleştirilmesinde ve ekonomik işlemlere konu edilmesinde kullanılacağından, önem taşımaktadır. Değerlemenin mevzuata uygun yapılması, mali tabloların taşınmazlar açısından doğru bilgi sunmalarını sağlayacaktır.

Anılan Yönetmeliğin 5’inci maddesine göre taşınmazların envanterinde kullanılacak değerler; maliyet bedeli, rayiç bedel ve iz bedelidir. Esas değerleme yöntemi maliyet bedeli olup, diğer iki değerin yani rayiç değer ve iz bedelinin hangi taşınmazlar için kullanılacağı yine aynı hükümde düzenlenmiştir. Dikkat edilecek husus emlak vergi değerinin taşınmaz değerlemesinde kullanılmayacağıdır. Bu husus Sayıştay raporlarında eleştiri konusu yapılmaktadır.

Yazımızda; maliyet bedeli, rayiç değer ve iz bedelinin nasıl belirleneceği hususları incelenecektir.

2- Değerlemeye Tabi Tutulacak Belediye Taşınmazları Neleri Kapsamaktadır.

Taşınmaz kavramı, Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin (ğ) bendinde tanımlanmıştır. Buna göre değerlemeye tabi tutulacak taşınmazlar; belediyelerin mülkiyetinde, yönetiminde veya kullanımında yer alan arsa, arazi, bina, yer altı ve yer üstü düzenlerini kapsamaktadır.

Taşınmazların belediyelerin mülkiyetinde olması, tapuya kayıtlı olması ya da olmaması önem taşımamaktadır. Yollar ve parklar gibi orta malları ve genel hizmet alanı niteliğinde olan, mülkiyeti hazineye ait olup belediyelerin yönetimi ve yetki alanında olan taşınmazların da envanter ve değerleme işlemine tabi tutulması gerekmektedir.

Ayrıca unutulmamalıdır ki irtifak hakları gibi sınırlı ayni haklar ile tahsis gibi kişisel haklar da değerleme işlemine tabidir.

3- Taşınmazların Değerlemesinde Esas Alınacak Bedel ve Değerler

3.1- Maliyet Bedeli

Maliyet beledi kavramı, Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği’nin 4 üncü maddesinde; bir varlığın satın alınması, üretilmesi veya değerinin artırılması için yapılan harcamalar veya verilen kıymetlerin toplamını şeklinde tanımlanmıştır.

Taşınmazın edinilmesi için ödenen bedel ile katma değer vergisi (KDV) hariç katlanılan tüm vergiler, mahkeme masrafları, aracı komisyonları, tapu masrafları vb. tüm tutarlar maliyet bedeline dahildir.

Maliyet bedelinin tespiti, gerçekleştirilen ve belgelendirilen bu harcamaların envantere esas alınması ve muhasebeleştirilmesi ile gerçekleştirilecektir.

Envantere esas alınmasından kasıt, belirtildiği şekilde belirlenen maliyet bedelinin, Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik ekinde yer alan formlara işlenmesi ve mali hizmetler birimine iletilmesidir.

3.2- Rayiç Değer

Rayiç değer nedir sorusu, yine Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği’nin 4 üncü maddesinde; varlık veya kaynakların değerleme günündeki normal alım satım değerini şeklinde cevaplanmıştır.

Peki, taşınmazların değerleme günündeki normal alım satım değeri nasıl belirlenecektir? Yönetmeliğin bu soruya cevap vermediği görülmektedir.

Belediye taşınmazlarının rayiç değerinin tespitine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından; bu konuda genel düzenlemeler uygulanacak ve bunun yanında Hazine taşınmazları için belirlenmiş usul ve esaslar kıyasen uygulanabilecektir.

2886 sayılı Kanun’da rayiç değer kavramı yerine tahmin edilen bedel kavramının kullanıldığı görülmektedir. Belediyelerin anılan Kanun’a göre gerçekleştirecekleri ihalelerde, rayiç değeri tespite yönelik, tahmin edilen bedeli tespit etmeleri gerekmektedir. Dolayısıyla satış işlemlerinde kullanılması ön görülen rayiç bedel tespit yöntemi, envanter işlemlerinin tamamında uygulanabilecektir.

Kanun’un 9 uncu maddesine göre; tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilecek veya ettirilecektir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacaktır.

Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilecek ve asıl evrak arasında saklanacaktır.

Kanun’da ihale süreçleri için ön görülmüş olan tahmini değerin belirlenme esaslarının, emlak istimlak birimleri bünyesinde kurulacak komisyonlar marifetiyle, araştırma yapmak, dayanak belirmek ve detaylandırarak tutanağa bağlanmak suretiyle uygulanabileceği ve rayiç değerin bu surette tespit edilebileceği, yukarıda da ifade edildiği üzere, açıktır. Emlak vergi değerleri gerçek rayiçleri yansıtmamakla birlikte, yapılacak sorgular yanında ek parametre olarak kullanılabilir.

Rayiç bedel belirleme çalışması öncesi, belediyenin mülkiyeti, yönetimi ya da kullanımında olan taşınmazların ada, parsel, metrekare, adres gibi bilgilerini içeren envanter çizelgelerinin oluşturulması ve taşınmazların numaralandırılması gerekmektedir. Çizelgelerden kasıt, Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik ekinde yer alan ve taşınmaz icmaline esas teşkil edecek formlardır.

3.3- İz Bedeli

Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliğinde iz bedeli; muhasebe kayıtlarında yer verilen en düşük tutar şeklinde ifade edilmiştir. Muhasebeleştirmede kullanılan en küçük tutar, 0,01 TL olduğundan, bu anlamda iz bedeli bir kuruş olarak dikkate alınmaktadır.

Dolayısıyla Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik hükümleri çerçevesinde iz bedeli ile değerlenmesi istenen taşınmazlar, 0,01 TL değeriyle kayıtlara alınacaktır.

4- Sonuç

Yazımızda, belediye taşınmazlarının envanterinde dikkate alınacak bedel ve değerler açıklanmış olup, maliyet bedelinin edinme sürecinde kendiliğinden şekillendiği, iz bedelinin mevzuatta ifade edilen sabit bir değer olarak dikkate alındığı ifade edilerek; emlak ve istimlak birimlerince süreç ifade eden değerin rayiç değer belirleme işlemi olduğu belirtilmiş ve bu işlemde uygulanabilecek usule ilişkin değerlendirme yapılmıştır.

Malimevzuat.com