TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/1228-S.1856
BAŞVURU NO : 2018/13274
KARAR TARİHİ : 19/04/2019
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : BİNGÖL ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın hissedarı bulunduğu ve 115,10 metrekaresi
Hazineye ait olan Bingöl ili Yenişehir Mahallesinde bulunan ada parsel sayılı taşınmazın satış bedelinin yüksek belirlendiği iddiası hk.
BAŞVURU TARİHİ : 26/10/2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran tarihinde Kurumumuza yaptığı başvuruda özetle; hissedarı olduğu Bingöl İli
Merkez İlçesi Yenişehir Mahallesinde bulunan Ada Parsel no’lu taşınmazın 115,10 m2’sinin hazineye ait olduğunu, taşınmazı satın almak için Bingöl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne (Milli
Emlak Müdürlüğü) başvurusu üzerine ilgili Kurumun taşınmazın m2 fiyatının 2.000 TL olduğunu gösterir Bedel Tespit Raporunu ve dayanak bilirkişi raporunu tarafına sunduğunu, her ne kadar 2.000
TL olarak tespit edilmiş ise de bu rakamın oldukça yüksek olduğunu ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, Bingöl Belediyesinden alınan taşınmazın m2 değerini gösterir evraka göre taşınmazın bulunduğu parselin m2 değerinin 150,00 TL olduğunu, idare tarafından sunulan Bedel Tespit
Raporunun hukuka aykırı olduğunu, “Taşınmazın değerini etkileyecek diğer hususlar” başlıklı kısımda
“Söz konusu bölgede %45-50 oranında kat karşılığı verildiği” nin iddia edildiğini, halbuki bu hususun farazi olup dayanaktan yoksun olduğunu, yine devamında 1,5 daire (180 m2) veya 2 daire (118 m2)
yapılabileceğinin tespit edildiğini, hâlbuki satın alınmak istenen kısmın büyüklüğünün toplamda 115,10 m2 olduğunu, bu parsel kime satılırsa satılsın üzerinde bu büyüklükte bir yapı yapılamayacağını, yani taşınmazın değerini etkileyecek herhangi bir husus olmadığını, bilirkişinin aynı mahallede bulunması sebebiyle konutların satış fiyatları ile kıyaslama yaptığını, öncelikle konutların fiyatlarının (200.000,00 TL ve 333.000,00 TL) satış için istenen bedeller olduğunu, satış fiyatları olmadığını, ikinci olarak bir arsanın satış bedeli tespit edilirken bir konutun satış bedelinin emsal kabul edilemeyeceğini, bunun hukuka aykırı olduğunu, çünkü bir konutun değerini belirleyen faktörlerle bir arsanın değerini belirleyen faktörlerin aynı olmadığını, Ada no’lu parselde yapılan satışın ise arsanın değerinin fazla görünmesi için yapılmış kötü niyetli bir satış olduğunu, bu satış ve arsada yapılan kötü niyetli inşaat ile alakalı Erzurum 1. İdare Mahkemesinde 2018/1312 esas sayılı dosya ile dava açıldığını, 2018 yıllarında satılan yerler emsal alındığında bu bedelin haksız
olduğunun görüleceğini, dosyanın Bedel Tespiti için Milli Emlak Denetmeninin rapor verip vermediği hususunun da şaibeli olduğunu, bu sebeplerle taşınmazın tespit edilen yüksek değerine itiraz ettiğini belirterek; Milli Emlak Müdürlüğünün benzer şekilde konut ve ticari alanlarda yapmış olduğu satışların emsal olarak alınmasını ve yeniden hakkaniyete uygun bir şekilde hesaplamanın yapılmasını talep etmektedir.
II. İDARENİN ŞİKÂYETE İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Bingöl Valiliği Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüğü Milli Emlak Müdürlüğü’nden 14/11/2018 tarih ve sayılı yazımız ile bilgi ve belge talep edilmiş olup, adı geçen idarenin 23/11/2018 tarih ve sayılı cevabi yazısında, 2.1. Şikayete konu ada parsel numaralı taşınmazın 412,20 m2 olduğu, 297,10 m2 hissesinin başvurana, 115,10 m2’lik hissesinin ise Hâzineye ait olduğu, 2.2. Şikayete konu taşınmazın hissedarı başvuranın idareye vermiş olduğu 22/03/2018 tarihli dilekçesi ile; hissedarı bulunduğu ada parsel no.lu taşınmazın Maliye Hâzinesine ait olan 151,10 m2’lik hissesinin tarafına satışını talep ettiği, 2.3. 4916 sayılı Kanunla değişik 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin (c) bendi uyarınca Hazine taşınmazlarının hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satış şartlarını sağladığından, Defterdarlık Makamından alınan 03/05/2018 tarih ve 3581 sayılı onay ile toplam 230.200,00TL (ikiyüzotuzbinikiyüz TL) bedel üzerinden adına doğrudan satışının uygun görüldüğünün 03/05/2018 tarih ve 3588 sayılı yazı ile bildirildiği, ilgilinin 07/05/2018 tarihli dilekçesi ile satış bedeline itiraz ettiği, bu nedenle taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesi için inceleme yetkisini haiz Milli Emlak
Uzmanı ye dosyanın intikal ettirildiği, buna istinaden hazırlanan 31.05.2018 tarih ve 2018/ sayılı raporu ile; 04/05/2018 tarihinde yapılan kıymet takdirinde tespit ettiği eksikliklerin giderilerek bedel tespit işlemini gerçekleştiren komisyon üyelerinden en az ikisinin katılımı dışında oluşturulacak farklı bir bedel tespit komisyonunca bedel tespitinin yeniden gerçekleştirilmesi yönünde tavsiyede bulunduğu, 2.4. İdarece oluşturulan ikinci komisyonunun yapmış olduğu inceleme ve araştırmalar neticesinde; 09/07/2018 tarihli bedel tespit raporunda belirlenen bedelin günün emsallerine uygun olduğu anlaşıldığından taşınmazın satış bedelinde herhangi değişiklik olmadığı, Müdürlük Makamından (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) alınan 05/09/2018 tarih ve sayılı olur ile ikinci komisyonca belirlenen satış bedelinin yazının tebliğ tarihinden itibaren 30 (otuz) gün içerisinde yatırılması, aksi takdirde doğrudan satın alma hakkından feragat etmiş sayılacağı hususunun 13/09/2018 tarihinde başvurana tebliğ edildiği, 2.5. Şikayete konu taşınmazın belirlenen 2.000,00 TL m2 birim fiyatının oldukça yüksek olduğu ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı, bedel tespit raporunun hukuka aykırı olduğu ve Belediyece taşınmazın m2 değeri olarak 150,00 TL belirlendiği iddiasına ilişkin olarak; Hazine taşınmazları için tahmin edilen rayiç bedel tespiti ile ilgili temel düzenlemelerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ve 2014/1 sayılı Milli Emlak Genelgesinde yer alan düzenlemeler çerçevesinde gerçekleştirildiği, işin özelliğine göre bedelin hesabında kullanılacak fiyatların belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan, emsal satışlar ile bilirkişilerden araştırıldığı, 2.6. İdarece fiyat tespiti için yapılan araştırmalar kapsamında; Bingöl Belediyesinin 13/04/2018 tarih ve 5690 sayılı yazıları ile taşınmazın emlak vergi değerinin 300,00 TL/m2 olarak bildirildiği, herhangi bir rayiç bedel tespitinin ise yapılmadığı, ayrıca Bingöl Belediyesinin 2018 yılı asgari emlak vergi değerlerinin belirlendiği kitapçıkta, taşınmazın bulunduğu alanın 2018 yılı emlak vergi değerinin 500,00 TL/m2 olduğu, söz konusu parselin satışı 4706 sayılı Kanunun 4/c maddesi kapsamında
gerçekleştirildiğinden ve bu madde hükmüne göre satış işleminin emlak vergi değeri değil rayiç bedel üzerinden yapılacağı hüküm altına alındığından başvuru sahibinin talebinin karşılanamadığı, 2.7. “Taşınmazın değerini etkileyecek diğer hususlar” başlıklı kısımda söz konusu bölgede %45-50 oranında kat karşılığı verildiği, taşınmazın üzerine büyük daire yapılması durumunda 1,5 (180,00 m2)
küçük daire yapılması (118,00 m2) durumunda ise 2 adet daire verilebileceği hususlarının, satın alınmak istenilen kısmın 115,10 m2 olduğundan bu parsel kime satılırsa satılsın üzerine bu büyüklükte bir yapı yapılamayacağı, yani taşınmazın değerini etkileyecek bir husus olmadığı iddialarına ilişkin olarak; taşınmazın toplam yüzölçümünün 412,20 m2 olup, üzerine yapılacak yapı, taşınmazın toplam yüzölçümü üzerine yapılacağından; toplam arsanın kat karşılığı kapsamında değerlendirilmesi durumunda her bir hisse miktarına isabet edecek daire miktarı üzerinden hesaplama yapılmıştır. Aksi durumda her bir hissedarın payı bağımsız parsel olarak değerlendirilmesi durumunda, Hazine hissesinin ekonomik olarak değerlendirilemeyeceği gibi aynı hususun başvurana ait hisse için de geçerli olduğu, bu husus başvuru sahibi tarafından da bilindiği için eski parsellerin tevhit/ifraz işleminin başvuranın talebi üzerine gerçekleştirildiği, 2.8. 2014/1 sayılı Milli Emlak Genelgesinin “(Değerleme İşlemleri) İnternet Araştırması” başlıklı 13 üncü maddesinde “Ülke genelinde yoğun olarak kullanılan internet siteleri üzerinden araştırma yapılarak değerleme konusu taşınmaza konum, nitelik vb. özellikleri açısından emsal olabilecek ilanlar seçilir” hükmü bulunduğu, kıymet takdirinin yapıldığı tarih itibariyle söz konusu genelgeye göre araştırma yapıldığı, taşınmazın kat karşılığı inşaat yöntemiyle değerlendirilmesi halinde Hazine hissesi için bu parselde verilecek daireye yakın konumdaki konut fiyatları göz önünde bulundurularak, ekli ilanlarda belirtilen konutların satış fiyatlarının emsal teşkil edebilecek satış bedelleri arasında gösterilmesinde bir yanlışlık bulunmadığı, 2.9. Emsal satış olarak taşınmazın bitişiğinde bulunan ada parselin, hissedarı ‘a 07/05/2018 tarihinde m2’si 1.900,00 TL üzerinden satışının yapıldığı, şikayet dilekçesinde, bu satışın, arsanın değerini fazla göstermek amaçlı yapılmış kötü niyetli bir satış olduğunun belirtildiği, ancak, İdarece yürütülen tüm iş ve işlemler açık, şeffaf ve mevzuata uygun bir şekilde gerçekleştirildiği, hiçbir kişiye karşı kötü niyetle işlem tesis edilmesinin söz konusu olmadığı, Hazine taşınmazları ile ilgili yürütülen tüm işlemlerde mevzuat hükümleri çerçevesinde işlem tesis edildiği, İdaremizce hazırlanan ekli kıymet takdir çalışma tutanağı ve kıymet takdir kararında görüleceği üzere, mevzuatta belirtilen tüm hususlar dikkate alınmak suretiyle objektif olarak günün alım ve satım rayiçlerine göre değerlendirilerek taşınmazın bedel tespitinin gerçekleştirildiği, 2.10. Taşınmazın Bingöl Ticaret Odası Başkanlığının bitişiğinde, Bingöl Polisevi yakınında, şehrin merkezinde. Çapakçur Vadisi eteğinde manzaralı bir konumda olup, yakınında Cafe gibi cafe-restaurant tarzı yerler bulunduğu, şikayet dilekçesinde 2018 yılında yapılan satışlar ile karşılaştırma yapıldığında bu bedelin haksız olacağının belirtildiği, bedel tespiti yapılırken her taşınmaz tüm özellikleri ile dikkate alınarak ayrı ayrı değerlemeye konu olduğu, mahalle-köy-mevkikonum itibari ile birbirinin aynısı olan taşınmazların emsal olarak alındığı, bu nedenle şikayete konu taşınmazın İdarece yapılan diğer satışlar ile aynı şekilde değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, nitekim bu parsele emsal olarak alınamayacak bazı taşınmazların daha düşük fiyatta satıldığı, aynı şekilde emsal olamayacak bazı parsellerin de m2’si 3.500,00-4.000,00 TL üzerinden satıldığı, ancak belirtildiği üzere hem daha düşük hem de daha yüksek fiyata satışı yapılan bu taşınmazların başvuruya konu taşınmazla birebir olarak değerlendirilmesinin mümkün bulunmadığı, 2.11. Başvuranın talebinin yerine getirilmesi için hangi şartların gerçekleşmesi gerektiği hususna ilişkin olarak; satış işleminin tabi olduğu mevzuat hükmüne göre rayiç bedelin esas alınması gerektiği, bu nedenle başvuru sahibinin satış bedelinin düşürülmesi talebine ilişkin İdarece yapılabilecek herhangi bir işlem bulunmadığı, ancak 4706 sayılı Kanunun 4/c maddesinde hissedarlara satışta
dikkate alınması gereken rayiç bedelin emlak vergi değeri olarak dikkate alınacağı şeklinde bir kanuni düzenleme olması durumunda başvuru sahibinin talebinin karşılanmasının mümkün olabileceği, 2.12. Şikayet konusunu dostane çözüme kavuşturmak için, başvuranın mağduriyetinin giderilip giderilemeyeceği hususuna ilişkin olarak; ilgilinin idarece belirlenen satış bedelinin 30 gün içerisinde yatırılmasına ilişkin yazımızın tebliğ tarihi olan 13/09/2018 tarihinden bu yana bedeli yatırmamasına ilişkin mazeretlerini belirten bir dilekçe ile İdareye başvurması durumunda satış işlemine devam edilebileceği, 2.13. Şikayet konusu talebe ilişkin olarak, Defterdarlık Muhakemat Müdürlüğü ile yapılan görüşmede şikayet sahibi tarafından söz konusu taşınmaz ile ilgili olarak açılmış/sonuçlanmış bir dava bulunmadığının belirtildiği, ifadelerine yer verildiği görülmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının 3.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35 inci maddesinde, “Herkes, mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar kamu yararı amacı ile kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”, 3.2. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”, 4. Birleşmiş Milletler “İnsan Haklarının Geliştirilmesi ve Korunması İçin Kurulan Ulusal
Kuruluşların Statüsüne İlişkin İlkeler/Paris Prensipleri’nde; “…Ulusal kuruluşlar, yürürlükteki yasaları, mevzuatı ve yasa tasarıları ile yasa önerilerini incelerler ve metinlerin, insan haklarının temel ilkeleriyle uyumlu hale getirilmeleri için uygun gördükleri tavsiyeleri yaparlar; gerek gördükleri takdirde, yeni yasaların kabul edilmesini, yürürlükteki yasaların uyumlu hale getirilmesini ve idari önlemlerin alınmasını veya değiştirilmesini tavsiye ederler… Ulusal düzeyde yürürlükte olan yasaların, mevzuatın ve uygulamaların, insan haklarına ilişkin uluslararası belgeler ve mekanizmalarla uyumlu hale getirilmesini ve hayata geçirilmesini teşvik ederler ve sağlarlar…”, 5. 14/6/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun, “Kurumun Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”, 6. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin Ek Protokol No. 1’in “Mülkiyetin korunması” başlıklı
1 inci maddesinde, “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini
isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.”, 7. 18/7/2001 tarih ve 24466 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 4706 sayılı “Hazineye Ait
Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik
Yapılması Hakkında Kanun” un, 7.1. “Amaç” başlıklı 1 inci maddesinde, “(Değişik: 3/7/2003-4916/1 md.) Bu Kanunun amacı; Hazineye ait taşınmazların daha kısa sürede ekonomiye kazandırılmasıdır. Bu Kanunda geçen
Bakanlık deyimi Maliye Bakanlığını ifade eder.”
7.2. “Doğrudan satış” başlıklı 4 üncü maddesinde, “Hazineye ait taşınmaz mallar; … c) (Değişik:
3/7/2003-4916/3 md.) Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına, …
(Değişik cümle: 3/7/2003-4916/3 md.) Rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.” 8. 10/9/1983 tarih ve 18161 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2886 sayılı Devlet İhale
Kanununun “Tahmin edilen bedelin tespiti” başlıklı 9 uncu maddesinde, “Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur. Tahmin edilen bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilir ve asıl evrak arasında saklanır. Bu bedel gerektiğinde ihale komisyonlarınca tahkik ettirilir.” 9. 19.06.2007 tarih ve 26557 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Hazine Taşınmazlarının İdaresi
Hakkında Yönetmeliğin” “Tahmin edilen bedel tespiti” başlıklı 12 nci maddesinde, “(1) Tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. … (7)
Tahmin edilen bedel; 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi olmaksızın, 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşları ile Bakanlık merkez denetim elemanları ve/veya Maliye Uzmanlarına tespit ettirilebilir. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.” 10. 29/8/2007 tarih ve 26628 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Milli Emlak Tebliğinin (Sıra
No:313), 10.1. “IV. TAHMİN EDİLEN BEDELİN TESPİTİ” başlıklı bölümde, “(1) Tahmin edilen bedel, Yönetmelikte belirtilen esaslar çerçevesinde tespit edilir. (2) Bu bedelin tespitinde ayrıca; … ç)
Taşınmazın bulunduğu bölgede, Hazine ve diğer kamu kurum veya kuruluşları tarafından gerçekleştirilen satış, kamulaştırma, satın alma ve kiralama işlemlerinde oluşan bedellerin dikkate alınması ve bunların “Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar Formu”nun (Ek-3) “Taşınmazın
Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar” bölümünde gösterilmesi, d) Taşınmazın imar durumu, bina ve inşaat sahası büyüklüğü, işyerlerine, meskun yerlere yakınlığı ve ulaştırma durumu, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, bitki örtüsü, toprak cinsi ve yapısı vb. itibariyle en iyi kullanım alternatiflerinin göz önünde bulundurulması, …” 10.2. “B) DOĞRUDAN SATIŞ” başlıklı bölümün “1) Rayiç Bedel Üzerinden Doğrudan Satış” başlıklı maddesinde, “(1) Aşağıda belirtilen taşınmazlar 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin 1 inci fıkrasına göre, bu Tebliğin IV üncü bölümünde belirtilen şekilde tespit edilecek rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. (2) Rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecek Hazineye ait taşınmazlar ve satışa ilişkin esaslar aşağıda belirtilmiştir. … c) Hazinenin Hissedar Olduğu
Taşınmazların Diğer Hissedar veya Hissedarlara Satışı (1) (Değişik:RG-1/2/2012-28191) Çeşitli nedenlerle hisseli hale gelmiş taşınmazlardaki Hazine hisseleri, oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedar veya hissedarlarına doğrudan satılabilecektir. …” 11. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün “Hazine taşınmazlarının değerleme işlemleri” konulu 2014/1 sıra no’lu Genelgesinde, 11.1. “Kapsam” başlıklı 2 nci maddesinde, “(1) Bu Genelge; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Bakanlık tarafından belirlenen diğer taşınmazların değerleme işlemlerini kapsar.”
11.2. “Rayiç bedel” başlıklı 5 inci maddesinde, “(1) Değerlemeye konu taşınmazların rayiç bedeli, değerleme günündeki normal alım satım değeridir.” hükümlerinin düzenlendiği görülmektedir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
12. Başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; tesis edilen işlemde hukuka ve hakkaniyete aykırılık tespit edilemediğinden, başvurunun reddi yönünde hazırlanan “Ret Kararı Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 13. Şikayet başvurucusu 1 no’lu paragrafta açıklandığı üzere, hissedarı bulunduğu ve 115,10 metrekaresi Hazineye ait olan Bingöl ili Yenişehir Mahallesinde bulunan ada parsel sayılı taşınmazın satış bedelinin yüksek belirlenmesi sebebiyle uğradığı mağduriyetin giderilmesi talebi ile
Kurumumuza başvurmuştur.
14. 4706 sayılı “Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi
Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” un 4 üncü maddesinde, Hazineye ait taşınmaz malların, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabileceği; Hazine Taşınmazlarının
İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12 nci maddesinde, bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınacağı, hususları öngörülmüştür.
15. Somut olaya ilişkin yapılan incelemede, 15.1. Başvuranın 22/03/2018 tarihli dilekçesi ile bahsi geçen arsa vasfındaki 412,20 m2’lik parseldeki
Maliye Hazinesinin 115,10 m2 hissesinin kendisine satışını talep ettiği, 15.2. Bingöl Defterdarlığının 04/04/2018 tarih ve sayılı yazısı ile Bingöl Belediye
Başkanlığından bahsi geçen arsanın imar durumunu sorması üzerine, adı geçen idarenin 13/04/2018 tarih ve 5690 sayılı yazısında, Bingöl Merkez Yenişehir Mahallesi Ada: Parsel: ‘da kayıtlı taşınmazın Belediye ve mücavir alan sınırları dahilinde olduğu, imar planında (B-5) Bitişik Nizam 5 katlı Ticaret+ Konut alanında yer aldığı, Belediye hizmetlerinden yararlandığı, İmar planı örneğinin yazı ekinde sunulduğu, 2018 yılı emlak değerinin yaklaşık 300 TL olduğu, güncel emsal ve rayiçlerin kurumlarınca bilinmediği, 775 sayılı Gecekondu Kanununa tabi yerlerden olmadığı, satışında sakınca bulunmadığı, hususlarının belirtildiği, 15.3. İdarenin (başvurana hitaben) 03/05/2018 tarih ve 3588 sayılı yazısında, söz konusu taşınmazın;
4916 sayılı Kanunla değişik 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin (c) bendi uyarınca Defterdarlık
Makamından alınan 03/05/2018 tarih ve sayılı onay ile 230.200,00TL. (ikiyüzotuzbin ikiyüz TL)
bedel üzerinden doğrudan satışının uygun görüldüğü, buna göre; taşınmazın satış bedeli olan 230.200,00TL. (ikiyüzotuz/.bin ikiyüz TL) nin yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 (onbeş) gün içerisinde yatırılması gerektiği, aksi takdirde doğrudan satın alma hakkından vazgeçmiş sayılacağının kabul edileceği, hususlarını bildirildiği, 15.4. Kıymet Takdir Komisyonu Başkanı ve 2 üye tarafından imza altına alınan 04/05/2018 tarihli
“Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu” nda ( ada parsel numaralı taşınmaza ilişkin), taşınmazın tapu kayıt bilgileri, taşınmazın fiziksel özellikleri ve fiili durumu, taşınmazın imar durumu, taşınmazın değerini etkileyebilecek diğer unsurlara yer verildiği, “Tahmin Edilen Bedel” kısmında ise, bilirkişi olarak 2 emlakçıdan aldıkları değerlere ve ada parsel nolu taşınmaza 4.100,00 TL bedel takdiri
yapıldığının belirtildiği ve taşınmazın günün alım satım rayiçlerine göre m2 sinin 2.000,00 TL den satış bedeli takdirine karar verildiği, 15.5. Bunun üzerine başvuranın 07/05/2018 tarihli dilekçesi ile, söz konusu taşınmazın m2. birim bedeli olarak belirlenen 2.000,00 TL nin çok yüksek olduğu, Bingöl Belediyesinden güncel aldığı belgeye göre taşınmazın asgari emlak değeri üzerinden m2. bedelinin 158,00 TL olduğu, Çapakçur
Dere Mevkii rayiç sorgulamasında 150,00 TL. fiyat uygulaması olduğunun görüldüğü, nitekim yakın zamanda Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğünce komşu bitişik Ada parsel numaralı taşınmazın ihale ile satıldığı ve satış fiyatının 300.00 TL olduğu gerekçesiyle belirtilen bedele itiraz ettiği ve konuya ilişkin yeniden değerlendirme yapılarak bedelin yeniden belirlenmesini talep ettiği, 15.6. ada parsel nolu taşınmazın Hazine hissesine tekabül eden 115,10 m2 ’lik kısmının doğrudan satışına ilişkin bedel tespitinin belirlenmesine ihtiyaç duyulduğu gerekçesiyle, söz konusu taşınmazın rayiç bedelin tespitinin belirlenerek konuya ilişkin basit rapor hazırlanması için
Defterdarlık Uzmanı . nın Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğünün 09/05/2018 tarih ve sayılı yazısı ile görevlendirildiği, 15.7. Defterdarlık Uzmanı tarafından düzenlenen 31/05/2018 tarih ve 2018/ sayılı, “Bingöl ili, Merkez İlçe, Yenişehir Mahallesinde bulunan ada parsel numaralı, 412,20 m1 yüzölçümlü ve “arsa” vasıflı taşınmazdaki 115,10 m2 Hazine payı” na ilişkin İnceleme Raporu’nun
“Değerlendirme” bölümünün “ Ada Parsel Numaralı ve 412,20 m2 Yüzölçümlü Taşınmazda
Bulunan 115,10 m2’lik Hazine Payına Yönelik Olarak Yapılan Bedel Tespitin İlişkin Değerlendirme” başlıklı 2 nci maddesinde, “ a- Ulaşılan verilere sadece tahmin edilen bedel tespit raporunda yer verildiği, elde edilen verilerle ulaşılan bedel arasında ilişkinin nasıl ve ne şekilde kurulduğuna dair tam ve açıklayıcı bir bilgi notu veya rapora yer verilmediği, (2014/1 sayılı Milli Emlak Genelgesi 34.
md); b- Değerleme işlemi sırasında hangi değerleme yönteminin kullanıldığının tam olarak belirtilmediği (2014/1 sayılı Milli Emlak Genelgesi 25. md); c- Tahmin edilen bedel tespit raporunda, ada parsel numaralı taşınmaza yapılan bedel tespitine yer verildiği, söz konusu taşınmaz için yapılan bedel tespitinin doğrudan veya dolaylı olarak emsal alınıp alınmadığı veya söz konusu taşınmazın neden emsal alındığı hususlarının belirtilmediği. (2014/1 sayılı Milli Emlak Genelgesi 28.
md.-Bakanlığımızın (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) 01.04.2014 tarihli ve 82405078-756.02[330328886}-7744 sayılı Genel yazıları); d- Değerleme işlemi sırasında, doğrudan emsal olarak alınan ada parsel numaralı taşınmaz ile değerleme konusu taşınmazın hukuki ve fiili durumlarına ilişkin bilgilerin (tapu bilgileri, imar planında ayrıldıkları amaç, geometrik yapıları, TAKS-KAKS ve H max bilgileri gibi) taşınmazların olumlu-olumsuz özelliklerinin karşılaştırmadığı, (Bakanlığımızın ( Milli
Emlak Genel Müdürlüğü) 07.01.2016 tarihli ve 34608673-300-[3151-0J-495 sayılı Genel Yazısı); eTahmin edilen bedel tespit raporunda, Tapu Müdürlüğünce verilen emsal satışlara ilişkin verilerin emsal olarak alınıp alınmadığının veya neden emsal alınmadığının belirtilmediği. (Bakanlığımızın (
Milli Emlak Genel Müdürlüğü) 07.01.2016 tarihli ve 34608673-300-[3151-0]-495 sayılı Genel
Yazısı); e- Tahmin edilen bedel tespit raporunda, internet araştırması yapılıp yapılmadığına ilişkin bilgi verilmediği,(20l4/l Milli Emlak Genelgesi 13. md.); f- Taşınmazın tüm özelliklerini gösterecek şekilde bir tespit tutanağı düzenlenmediği, taşınmazın fotoğraflanmadığı, (2014/1 Milli Emlak
Genelgesi 15. md.); “Anlaşılmaktadır.” şeklinde tespitlere yer verildiği, 15.8. Bahsi geçen Raporun “V. Sonuç” Bölümünde ise, “1. 04.05.2018 tarihli tahmin edilen bedel tespit işleminin geri alınarak (idari işlemin ilk yapıldığı tarihe kadar geri alınması). 04.05.2018 tarihli tahmin edilen bedel tespit işlemini gerçekleştiren komisyon üyelerinden en az ikisinin katılımı dışında oluşturulacak farklı bir bedel tespit komisyonunca yukarıda ver verilen mevzuat hükümleri ve yetki ve şekilde paralellik ilkesi uyarınca raporumuzda belirtildiği şekilde, bedel tespit işleminin yeniden gerçekleştirilmesinin uygun olacağı; 2. Somut olayda, uygulanacak mevzuatın doğrudan satışa ilişkin olması ve bedel tespit işlemi ve satış onayının kişinin hakkını doğrudan etkileyen ve icrai nitelikte
idari işlem niteliği taşıyor olmaları nedeniyle, İdare Hukukunun temel prensiplerinden olan yetki ve şekilde paralellik ilkesine uygun olarak satış onayının (Defterdarlık Makamının 03.05.2018 tarihli ve sayılı satış onayı) Makamlarınca geri alınması, doğrudan alım hakkı sahibine satış işlemi için yazılacak resmi yazıda da sürenin 30(otuz) gün olarak verilmesinin uygun olacağı;” sonuç ve kanaatine varıldığı, 15.9. Bahsi geçen Raporun Bingöl Valiliği Defterdarlık Uzmanları Koordinatörlüğünün 31/05/2018 tarih ve sayılı yazısı ile Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğüne gönderildiği, 15.10. Yine Bingöl Defterdarlığının 12/06/2018 tarih ve sayılı yazısı ile Bingöl Belediye
Başkanlığından bahsi geçen arsanın imar durumunu sorması üzerine, adı geçen idarenin 21/06/2018 tarih ve sayılı yazısında, Bingöl Merkez Yenişehir Mahallesi Ada: Parsel: da kayıtlı taşınmaz ile ilgili yaklaşık inşaat alanı miktarına ilişkin olarak, söz konusu taşınmaza ait aplikasyon krokisi veya koordinatlı kroki ile birlikte müracaatları halinde imar çapı çalışması yapılacağı, taşınmazın (B-5) Bitişik Nizam 5 katlı Ticaret+ Konut alanında kaldığı, ayrıca kot farkından kazanılan katların imar çapında belirtilmeyeceği, mimari proje çiziminde belirtileceği, hususlarının ifade edildiği, 15.11. Kıymet Takdir Komisyonu Başkanı ve 2 üye tarafından imza altına alınan 09/07/2018 tarihli
“Kıymet Takdir Çalışma Tutanağı” nda, taşınmazın arsa vasıflı olduğu, belediye mücavir alan sınırları içinde Bitişik Nizam 5 katlı Ticaret + Konut alanında kaldığı, taşınmazın konum itibariyle şehir merkezinde olup, boş ve işgalsiz olduğu, taşınmaz için; Bingöl Belediye Başkanlığınca 2018 yılı emlak vergi değerinin 300,00 TL/m2 olarak belirlendiği, Ticaret ve Sanayi Odası Başkanlığınca taşınmazın m2 değeri 40,00 TL olarak belirlendiği, Bilirkişilerce Emlak: 1.800.00 TL – Emlak: 1.700,00 TL belirlendiği, bahse konu taşınmaza yakın konumda olan ada parsel no.lu taşınmazda bulunan 110.48 m2 Hazine hissesinin idarece 07/05/2018 tarihinde hissedarı a m2’si 1.900.00 TL olmak üzere 209.912,00 TL bedel üzerinden satışının yapıldığı, şehrin merkezinde, vadi eteğinde manzaralı bir konumda olması ile kot farkından dolayı imar planında belirtilen kat sayısından daha fazla kat çıkılabilmesinin değeri arttıran etkenler olduğu, yapılan hesaplamada taşınmazın üzerine büyük daire yapılması durumunda 1,5 (180,00 m2), küçük daire yapılması (118,00 m2) durumunda ise 2 adet daire yapılabileceği hususlarının göz önünde bulundurulduğu, 2014/1 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca ülke genelinde yoğun olarak kullanılan internet sitelerinin incelendiği, taşınmazın yakınında bulunan Çarşı Merkez TOKİ’de 190,00 m2’lik dairenin 330.000,00 TL üzerinden 30/05/2018 tarihinde internet ilanı ile. yine çarşı merkez TOKİ’de 120,00 m2’lik dairenin 200.000,00 TL bedel üzerinden 04/07/2018 tarihli internet ilanı ile satışa çıkarıldığı, yukarıdaki değerlendirmeler neticesinde mülkiyeti Hâzineye ait ada parsel no.lu taşınmazda bulunan 115,10 m2 ‘lik Hazine hissesinin hali durumuna m2 sinin tahmini 2.000,00 TL alım satım bedeli olabileceği kanaatiyle iş bu tutanağın düzenlenerek imza altına alındığı, hususlarının belirtildiği, 15.12. Yine Kıymet Takdir Komisyonu Başkanı ve 2 üye tarafından imza altına alınan 09/07/2018 tarihli “Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu” nda ( ada persel numaralı taşınmaza ilişkin), taşınmazın tapu kayıt bilgileri, taşınmazın fiziksel özellikleri ve fiili durumu, taşınmazın imar durumu, taşınmazın değerini etkileyebilecek diğer unsurların bulunduğu, “Tahmin Edilen Bedel” kısmında ise, bilirkişi olarak 2 emlakçıdan aldıkları değerler ve internet ilanlarından örneklerden bahsedilerek, idarelerince taşınmazın bitişiği olan ve hissedarı ye 07/05/2018 tarihinde satışı yapılmış olan ada parsel nolu taşınmaza m2 si 1.900,00 TL üzerinden bedel takdiri yapıldığı, taşınmazın yakınında bulunan dairelerin internet ilanı ile hangi bedel üzerinden satışa çıkarıldığı bilgilerine yer verildiği ve taşınmazın günün alım satım rayiçlerine göre m2 sinin 2.000,00 TL den satış bedeli takdirine karar verildiği,
15.13. İdarenin (başvurana hitaben) 10/09/2018 tarih ve sayılı yazısında, söz konusu taşınmazın; 4916 sayılı Kanunla değişik 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin (c) bendi uyarınca Müdürlük Makamından alınan 05/09/2018 tarih ve sayılı onay ile 230.200,00 TL.
(ikiyüzotuzbin ikiyüz TL) bedel üzerinden doğrudan satışının uygun görüldüğü, taşınmazın satış bedeli olan 230.200,00 TL. (ikiyüzotuzbin ikiyüz TL) nin yazının tebliğ tarihinden itibaren 30 (otuz) gün içerisinde yatırılması gerektiği, aksi takdirde doğrudan satın alma hakkından feragat etmiş sayılacağı, hususlarının bildirildiği, Anlaşılmaktadır.
16. Başvuranın hissedarı bulunduğu ve Hazine ye ait olan kısmını satın almak istediği ada parsel numaralı taşınmazın m2 bedelinin tespitinde emsal gösterilen ve bu taşınmazın bitişiğinde yer aldığı ve bu taşınmaza emsal teşkil ettiği idare ve başvuran tarafından belirtilen ada parsel numaralı taşınmazın 04/05/2018 tarihli “Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu” nda bu taşınmazın alım satım rayiçlerine göre m2 sinin 1.900,00 den satış bedeli takdirine karar verilmekle birlikte, bu taşınmazın geometrik şekil olarak başvuranın kendisine satılmasını talep ettiği ada parsel numaralı taşınmaza göre düzgün olmadığı belirtilerek bu taşınmazın 4706 sayılı Kanun kapsamında satışının (bedele dair herhangi bir itiraz yapılmaksızın) 07/05/2018 tarihinde m2 si 1.900,00 TL bedel üzerinden yapıldığı dikkate alındığında; mevzuatta öngörülen usul izlenmek suretiyle şikâyet konusu ada parsel numaralı taşınmazın m2 bedelinin 2.000,00 TL olarak belirlenmesinde hukuka ve hakkaniyete aykırılık tespit edilemediği değerlendirilmiştir.
17. Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ve yapılan açıklamalar doğrultusunda, şikâyete konu edilen işlemlerin hukuka ve hakkaniyete uygun bulunduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır.
C. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
18. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup, idareden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ayrıca idarenin başvuranla ilgili işlemlerinde kanunlara uygunluk, makul sürede karar verme, hesap verilebilirlik, şeffaflık, kararların gerekçeli olması ve kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi ilkelerine uygun davrandığı, ancak idari işleme karşı hangi sürede hangi mercilere başvurulabileceği bildirilmediğinden “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranmadığı anlaşılmış olup idarenin bundan böyle bu ilkeye de uyması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
19. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup Erzurum İdare Mahkemesi’ne yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN REDDİNE; Kararın BAŞVURANA, BİNGÖL VALİLİĞİ ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
MİLLİ EMLAK MÜDÜRLÜĞÜ’ne tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi