|
ÖZET: Başvuru, Darıca ilçesindeki bir arsanın bitişik nizamda yapılaşma talebine ilişkindir. Başvuran, 1991 yılında aldığı imar durum belgesine dayanarak arsasına bina inşa etmek istemiş, ancak sağlık sorunları nedeniyle inşaatı gerçekleştirememiştir. 2021 yılında tekrar başvurduğunda, arsanın ayrık nizamda olduğu belirtilmiş ve bu durum, başvuranın inşaat yapma isteğini engellemiştir. Başvuran, bu değişikliğin nedenini öğrenmek amacıyla CİMER üzerinden başvuruda bulunmuş, ancak Darıca Belediyesi tarafından muvafakatname talep edilmiştir.
Darıca Belediyesi, başvurana verdiği yanıtta, mevcut imar planı ve yönetmelik hükümleri doğrultusunda, bitişik nizamın yalnızca belirli şartlar altında verilebileceğini ifade etmiştir. İlgili belgeler incelendiğinde, başvuranın talebinin, mevcut imar planına ve yönetmelik hükümlerine uygun olmadığı sonucuna varılmıştır. Kamu Denetçiliği Kurumu, yapılan inceleme sonucunda başvurunun reddedilmesi gerektiği yönünde bir karar almış ve bu karar, ilgili taraflara tebliğ edilmiştir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2022/3768-S.22.5658
BAŞVURU NO : 2021/19691
KARAR TARİHİ : 17/03/2022
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : DARICA BELEDİYE BAŞKANLIĞI
Başvuranın arsası için bitişik nizam verilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURUNUN KONUSU :
BAŞVURU TARİHİ : 17/11/2021
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Kurumumuza tarihinde T.C. Kimlik Numaralı tarafından yapılan başvuruda başvuran özetle, Darıca ilçesinde bulunan ada parseldeki arsasına bina inşa etmek için 1991 yılında Belediye’ye başvurduğunu, no.lu parselde bina olması sebebiyle arsasına bitişik nizam verildiğini, İmar Durum Belgesinde “cephe şartı sağlanamadığından bitişik verilmiştir” diye not düşüldüğünü, bu imar durumuna istinaden mimari proje çizdirip ilgili Belediye’den yapı yapma ruhsatı aldığını, ancak o tarihte sağlık durumumdan dolayı inşaata başlayamadığını, 2021 yılında inşaata devam etmek için Darıca Belediyesi’ne tekrar başvurduğunu ve 2021 yılında İmar Durum Belgesi aldığını, bu imar durumunda arsasının ayrık nizama çevrildiğini, arsanın 207 metre kare olması ve %40 imardan dolayı ayrık olması durumunda bina inşa edilemediğini, CİMER üzerinden arsasının neden ayrık nizama çevrildiğini ve 1991 yılından itibaren yapılaşma planında değişiklik olup olmadığını sorduğunu, yapılaşma planında değişiklik olmadığı ancak bitişik nizamın iki şekilde verilebildiği; arsanın yanında yapılı bina olmasından dolayı muvafakat alması gerektiği ya da “1/1000 ölçekli Darıca Revizyon Uygulama ve İmar
Planı hükümlerinin 4.2.15. maddesindeki “konut alanlarında, ayrık nizamda ön ve arka parsel cephelerinin ortalamasının 14 m2 altında olması halinde blok nizam düzenlemeye Belediye yetkilidir.” cevabı verildiğini, muvafakat için no.lu parsel hak sahiplerine ulaşamadığını, Yönetmelik gereği arsası 14 m2 den küçük olduğu için cephe şartını sağlamamasından dolayı bitişik nizam verilmesi gerektiğini ancak
Darıca Belediyesi tarafından menfaatinin ihlal edildiğini iddia ve ifade ederek gerekli kanuni incelemenin yapılıp işlemin doğru mu yanlış mı olduğu bilgisinin tarafına verilmesini Kurumumuzdan talep etmektedir.
1.1. Kurumumuza başvuran tarafından gönderilen ek evrakların tetkikinden; 13/07/2021 tarihinde Darıca
Belediyesine “02/04/1991 tarih ve sayı ile düzenlenen imar durum belgesi ve bu belgeye istinaden onaylanan mimari projeye göre yeniden değerlendirme yapılarak No’lu parselin No’lu parsele bitişik olarak düzenlenmesi” talepli olarak ’a vekaleten tarafından yapılan başvuru
için 02/09/2021 tarih ve – – sayılı yazı ile Darıca Belediyesince “…Yapılan inceleme neticesinde söz konusu No’lu parsel üzerinde No’lu parsel sınırından 3.00m bahçe mesafesi bırakılıp, ruhsatlı olarak inşa edilmiş yapı bulunması ve 1/1000 ölçekli Darıca Revizyon Uygulama İmar
Planı Hükümlerinin 4.12.15 maddesindeki ‘Konut alanlarında ayrık nizamda ön ve arka parsel cephelerinin ortalamasının 14.00m’nin altında olması veya komşu parselin muvafakati halinde, birkaç parseli birlikte mütalaa ederek blok düzenlemeye Belediye yetkilidir. Blok nizam düzenlemelerinde imar mevzuatına aykırı yapılar dikkate alınmaz’ ifadeleri gereği No’lu parsel maliklerinin alınmış noter onaylı muvafakatname sunulması halinde değerlendirilebilecektir.” şeklinde cevap verildiği tespit edilmiştir.
1.2. 22/09/2021 tarih ve – – sayılı Darıca Belediyesi cevabi yazısının “…Yapılan inceleme neticesinde söz konusu No’lu parsel üzerinde No’lu parsel sınırından 3.00m bahçe mesafesi bırakılıp, ruhsatlı olarak inşa edilmiş yapı bulunması ve 1/1000 ölçekli Darıca Revizyon Uygulama İmar
Planı Hükümlerinin 4.12.15 maddesindeki ‘Konut alanlarında ayrık nizamda ön ve arka parsel cephelerinin ortalamasının 14.00 m’nin altında olması veya komşu parselin muvafakati halinde, birkaç parseli birlikte mütalaa ederek blok düzenlemeye Belediye yetkilidir. Blok nizam düzenlemelerinde imar mevzuatına aykırı yapılar dikkate alınmaz’ ifadeleri gereği No’lu parsel maliklerinin alınmış noter onaylı muvafakatname sunulması halinde değerlendirilebilecektir.” şeklinde olduğu tespit edilmiştir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzca, verilecek karara esas olmak üzere başvuru belgesinde yer alan iddiaların doğruluğunun tespiti ve eğer mümkünse ilgili idare ile başvurucu arasında muhtemel bir dostane çözümün tesisi amacı ile
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu hükümleri uyarınca inceleme ve araştırma
gerçekleştirilmiştir. 6328 sayılı Kanunun “Bilgi ve belge istenmesi” başlıklı 18 inci maddesi hükmü uyarınca Kamu Denetçiliği Kurumumuzca şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla dostane çözüm talepli olarak 30/11/2021 tarih ve – – sayılı yazı ile
Darıca Belediye Başkanlığından bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur. Darıca Belediye Başkanlığının
Kurumumuz yazısına cevaben gönderdiği 30/12/2021 tarih ve – – sayılı yazısı ve eklerinde;
2.1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin pppp fıkrasında “Yapı nizamı:
Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık, blok ve bitişik nizamdan birini, 1) Ayrık nizam: Hiç bir yanından komşu parseldeki binalara bitişik olmayan yapı nizamını, 2) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan ve ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanan yapı nizamını, 3) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin, bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamını (Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir), .İfade eder.” ifadeleriyle yapı nizamları tanımlanarak, yapı nizamlarının Uygulama
İmar Planı ile belirlenebileceği,
2.2. Aynı yönetmeliğin “Parsele İlişkin hükümler” başlıklı 8. maddesinin 5. fıkrasında “İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır.” ifadesinden de Uygulama İmar Planı ile nizamı belirlenmeyen parsellerde doğrudan “Ayrık” nizam uygulanacağının tariflendiği,
2.3. “Katlar alanı” başlıklı 21. maddesinin 4. fıkrasındaki “Uygulama İmar Planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle belirlenen; taban alan katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.” ifadesinde KAKS değerinin, TAKS değerinin kat adediyle çarpılması sonucunda bulunabileceğinin ifade edildiği,
2.4. Şikâyet konusu taşınmaz ile ilgili teknik ve hukukî olarak yapılan incelemeler neticesinde, taşınmaz için düzenlenen ve üzerine “Cephe şartı sağlanamadığından bitişik verilmiştir” notu düşülen 02.04.1991 tarihli sayılı İmar Durumu Belgesinden anlaşılacağı üzere, ‘A-3, TAKS=0,40’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ iken 12.02.2001 tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planında ‘3/A-3/3, 0.40/1.20’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ olarak şartlarının güncellendiği, 14.09.2017 tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planında da şartlarının ‘3/A-3/3, 0.40/1.20’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ olarak korunduğu yaklaşık 8 m2’lik kısmının ‘Yol’ kullanımına dahil edildiğinin tespit edildiği,
2.5. 1991 tarihli sayılı İmar Durumu Belgesinden de anlaşılacağı üzere taşınmazın İmar Planındaki nizamında (Ayrık) o tarihten bu yana herhangi bir değişiklik olmadığı, bu belgede “Bitişik” olarak bahsi geçen durumdan kastın; imar planındaki yapı nizamından ayrı olarak, no.1u parselin genişliğinin imar parseli için belirlenen en az cephe şartlarını sağlamaması gerekçesiyle komşu no.1u parsel tarafına bitişikliğinin sağlanıp no.lu parselin no.1u parsel ile birlikte blok düzenlenmesi olduğunun anlaşılacağı,
2.6. Bu hale göre komşu no.1u parselin mevcut durumunu ve bu durumun uygunluğunu incelemek gerekeceği, komşu no.lu parsel ile ilgili teknik ve hukukî olarak yapılan incelemeler neticesinde, taşınmaz için; 06.03.1989 tarihli ve sayılı İmar Durumu Belgesi düzenlendiği, düzenlenen İmar Durumu
Belgesinden, ‘A-3, TAKS=0.60’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ olan parselin komşu mesafelerinin en az 3.00 m. olacağının, 15.05.1991 tarihli, sayılı İmar Durumu Belgesi düzenlendiği, düzenlenen İmar Durumu Belgesinden, ‘A-3, TAKS=0.40’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ olan parselin komşu mesafelerinin en az 3.00 m. olacağının tespit edildiğinin anlaşıldığı,
2.7. Ayrı olarak, iki belgede de no.lu parselin no.lu parsele bitişik olması gerektiğine dair bir ifade de bulunamadığı, 23.05.1991 tarihinde komşu ve no.lu parsellerden 3.00 m. bahçe mesafesi bırakılarak onaylanan mimari proje için düzenlenen 23.05.1991 tarihli, Cilt ve sahife no.1u Ruhsatnameye istinaden; 05.06.1991 tarihli, cilt ve sahife no.1u Yapı Kullanma İzin Belgesi almış yapı bulunduğu,
2.8. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin (k) fıkrasındaki
“Uygulama imar planı: Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarım, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etapları ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı, ifade eder.” tanımından ve “Genel planlama esasları” başlıklı 7. maddesinin (b) bendindeki “Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür.” ifadesinden plan notlarının uygulama imar planının ayrılmaz bir parçası olduğu açık olarak anlaşıldığı,
2.9. Bitişiklik olarak bahsedilen şikâyet konusu durumun, yürürlükte bulunan 14.09.2017 tarihli 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planı, plan notlarının 4.2.15. maddesinde “Konut alanlarında ayrık nizamda ön ve arka parsel cephelerinin ortalamasının 14.00 m’nin altında olması veya komşu parselin muvafakati halinde, birkaç parseli birlikte mütalaa ederek blok düzenlemeye Belediye yetkilidir. Blok nizam
düzenlemelerinde imar mevzuatına aykırı yapılar dikkate alınmaz” şeklinde hüküm altına alınan şartların oluşması durumunda bu hükme göre birden fazla parselin birlikte blok olarak değerlendirilmesi durumunda ortaya çıktığı,
2.10. Plan notlarının 4.2.15. maddesinden anlaşılacağı üzere bir parselin diğer bir parsel ile blok düzenlenmesi için 1/1000 ölçekli uygulama İmar planında “Konut Alanı” olmasının ön şart olarak koşulduğu, “Konut Alanı” olarak planlanan taşınmazların “Ayrık” nizama tâbi olmasının tâli şart olduğu,
2.11. Şikâyete konu parselin, komşu parseller ile birlikte değerlendirildiğinde, şikâyet konusu parselin bu tanımlara tâbi olduğu (uyduğu); batı sınırındaki no.1u parselin de aynı kullanım kararına ve yapılaşma nizamına tâbi olduğunun görüldüğü, Komşu no.1u parselin “Ticaret Alanı” olması sebebiyle nizamına bakılmaksızın blok değerlendirmesine tabi olamayacağı,
2.12. Diğer taraftan, yukarıda bahsedilen durumlara bağlı olarak parsellerden herhangi birinin ön ve arka cephelerinin ortalamasının 14.00 m’nin altında olması veya 14.00 m’nin altında olmasa bile herhangi bir komşu parselin blok düzenlemeye muvafakat etmesinin şart olarak koşulduğu, no.1u parselin “Yol” 2 kullanımına dahil edilen m 1ik kısmının imar planına uygun olarak, İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre yola terk işlemi sonrasında; ön cephe genişliğinin 11,40 m, arka cephe genişliğinin 11,57 m. olacağı, bu durumda yeni cephe ortalamalarının da 11,48 m. olacağının tespit edilip, 11,48<14,00 olduğundan blok düzenlemeye uygun olduğunun anlaşıldığı,
2.13. Ancak, paragrafın devamında “…birkaç parseli birlikte mütalaa ederek blok düzenlemeye Belediye yetkilidir. Blok nizam düzenlemelerinde imar mevzuatına aykırı yapılar dikkate alınmaz.” Denildiği, buradaki birkaç parseli birlikte mütalaa ederek ve “…imar mevzuatına aykırı yapılar dikkate alınmaz.” ifadelerinin gözden kaçırılmaması gerektiği,
2.14. no.lu parsel için 06.03.1989 tarihli ve sayılı İmar Durumu Belgesi ve 15.05.1991 tarihli, sayılı İmar Durumu Belgesine göre 23.05.1991 tarihinde komşu ve 1 no.1u parsellerden 3.00 m. bahçe mesafesi bırakılarak onaylanan mimari proje için düzenlenen 23.05.1991 tarihli, Cilt ve sahife no.1u
Ruhsatname bulunduğu,
2.15. 05.06.1991 tarihli, cilt ve sahife no.1u Yapı Kullanma İzin Belgesi ile de Ruhsatname’ye uygun olarak yapılmış yapı bulunması, mevzuata uygun yapı bulunduğu; bu belgelerde belirtildiği şekilde, komşu ve no.1u parsellerden 3.00 m. bahçe mesafesi bırakılarak yapı yapılması sebebiyle 14.09.2017 tarihli imar planındaki ifadesiyle 06.03.1989 ve 15.05.1991 tarihlerinde no.lu parsel ile “birlikte mütalaa edilerek blok düzenleme” şartına tâbi tutulmadığının anlaşıldığı,
2.16. Teknik incelemeye bakılmaksızın “birlikte mütalaa” ifadesi ile iki ayrı tarafı bulunan bir konuda karar verildiğini âşikâr olduğu, teknik olarak değerlendirildiğinde de, komşu iki parselin ortak cephesinde; bir parselde “Ayrık” diğerinde “Bitişik” nizama tâbi inşaat izni verilmesi durumunda, iki yapı blok oluşturmayacağı, blok niteliği taşımayacağı, bu durumda, tanımına aykırı yapılaşma olacağı,
2.17. Buna ilave olarak, “…Belediye yetkilidir…” şeklindeki ifadelendirme ile sınırsız takdir yetkisi verildiğinin anlaşılmaması gerektiği, iki tarafı bulunan konularda bir tarafa yarar sağlanırken diğer tarafı zarara uğratmanın hukukî olarak adaletsizliği ortaya çıkaracağı, Belediyelerince, takdir yetkisi kullanılırken eşitlik ilkesine uygun izin verildiği,
2.18. Ayrıca, takdir yetkisinin gerekçeli olarak kullanılması gerektiğinin açık olduğu, Belediyelerince izin verilmesi sonrasında, no.lu parselde “Ayrık” nizama tâbi yapılaşmaya gidildiğinden, Belediyeleri yetkisinin daha önce kullanıldığının değerlendirildiği,
2.19. İlgili plan notuna istinaden, no.lu parsel için blok nizam uygulaması yapılması halinde no.lu parselin herhangi bir itirazına cevap verilemeyeceği, dolayısıyla, mevzuata uygun yapılaşmaya gidildiğinden Yapı Kullanma İzin Belgesi almış yapı bulunan no.1u parsel ve şikâyet konusu parselde, mevcut yapı nizamından blok düzene geçilebilmesi için Belediyelerince kamu düzenini sağlamayan yetki kullanılamayacağından tüm tarafların muvafakat etmesi gerektiğinin değerlendirildiği, bu sebeplerle, şikâyet konusu parsel için yapılan veya yapılması düşünülen bir işlem bulunmadığı, ifade edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinde, “…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…” ,
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun Görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına ilişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliği’nin “Karar verme süresi” başlıklı 36’ncı maddesinde “Kurum, inceleme ve araştırmasını şikâyet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”
6. 03.07.2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin
“Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin pppp fıkrasında; “Yapı nizamı: Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık, blok ve bitişik nizamdan birini, 1) Ayrık nizam: Hiç bir yanından komşu parseldeki binalara bitişik olmayan yapı nizamını, 2) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan ve ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanan yapı nizamını, 3) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin, bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamını (Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir), ifade eder.”
6.1. Parsele ilişkin hükümler başlıklı 8 nci maddesinde; “(1) Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez. (2) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar, bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu gibi kullanılmasına, tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla işlev değişikliğine izin verilir. (3) Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve bu Yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. (4) Komşu parsellerin mevzuatına uygun olarak yapılaşmış olması nedeni ile müstakil kalan ve asgari parsel büyüklüklerine uymayan parsellere; fen, sanat ve sağlık kuralları ile bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine
uygun yapı yapılmasına izin verilir. (5) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır.”
7. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin “Tanımlar” başlıklı 4. maddesinin (k) fıkrasında; “Uygulama imar planı: Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarım, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararlan, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etapları ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı, …ifade eder.”
7.1. “Genel planlama esasları” başlıklı 7 nci maddesinde; “(1) Bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak her tür ve ölçekteki mekânsal planlar aşağıda yer alan planlama ilke ve esaslarına, planların hazırlanması ile ilgili standartlara, gösterim tekniklerine ve tanımlara uygun olarak yapılır: a) Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır. b) Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. c) Planlar, kademesine ve ölçeğine göre ve yapılış amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendirir. ç) Üst kademe planlar, alt kademesindeki planlara mekânsal nitelikte hedef koyan, yol gösteren ve ilke belirleyen plandır. d) Mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ile nazım imar planları üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılamaz. e) Planlar, diğer kademedeki planların büyütülmesi veya küçültülmesi yolu ile elde edilemez. f) Doğal, tarihi ve kültürel değerlerinin koruma ve kullanma dengesinin sağlanması esastır. g) Yapıların ve çevrenin kalitesinin artırılması için planlarda gerekli sağlıklaştırma ile ilgili kararlara yer verilir. ğ) Planlarda afet, jeolojik ve doğal veriler esas alınır.
h) Planlarda, varsa mevcut geleneksel dokunun korunması esastır. ı) Ülke ve bölge düzeyinde karar gerektiren büyük projelerin mekânsal strateji planı veya çevre düzeni planında değerlendirilmesi esastır.
i) Planlama süreci; araştırmaların yapılması, sorunların ortaya konulması, veri ve bilgi toplama ile ilgili analiz aşaması; bilgilerin bir araya getirilmesi, birleştirilmesi ve sonuçların değerlendirilmesi ile ilgili sentez aşaması ve plan kararlarının oluşturulması aşamalarından oluşur. j) Planların hazırlanmasında plan türüne göre katılım sağlanmak üzere anket, kamuoyu yoklaması ve araştırması, toplantı, çalıştay, internet ortamında duyuru ve bilgilendirme gibi yöntemler kullanılarak kurum ve kuruluşlar ile ilgili tarafların görüşlerinin alınması esastır. k) Planların iptal edilmesi halinde, daha önce alınan kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte yapılan analiz ve sentez çalışmaları yeni plan hazırlanmasında bu Yönetmelik kapsamında yeniden değerlendirilir. l) Planlar, çevresinde veya bitişiğinde yer alan mevcut planlar ile uyumlu hazırlanır. Korunacak alanların çevresinde yapılan planlar ise bu alanların hassasiyeti dikkate alınarak hazırlanır.” hükümleri yer almaktadır.
IV. KAMU DENETÇİSİ SN. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
8. Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; başvurunun reddi gerektiği yönündeki öneri Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
9. Başvuran iş bu Kararın 1. Nolu paragrafında, “I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ” başlıklı bölümde açıklandığı üzere özetle; Darıca ilçesinde bulunan ada parseldeki arsasına bina inşa etmek için ( no.lu parselde bina olması sebebiyle) bitişik nizam talep etmektedir.
10. İdare cevabi yazısında özetle; şikâyet konusu taşınmaz ile ilgili teknik ve hukukî olarak yapılan incelemeler neticesinde, taşınmaz için düzenlenen ve üzerine “Cephe şartı sağlanamadığından bitişik verilmiştir” notu düşülen 02.04.1991 tarihli sayılı İmar Durumu Belgesinden anlaşılacağı üzere, ‘A3, TAKS=0,40’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ iken 12.02.2001 tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon
Uygulama İmar Planında ‘3/A-3/3, 0.40/1.20’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ olarak şartlarının güncellendiğini, 14.09.2017 tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planında da şartlarının ‘3/A2 3/3, 0.40/1.20’ yapılaşma koşullarına sahip ‘Konut Alanı’ olarak korunduğunu, yaklaşık 8 m ’lik kısmının
‘Yol’ kullanımına dâhil edildiğini, 1991 tarihli sayılı İmar Durumu Belgesinden de anlaşılacağı üzere taşınmazın İmar Planındaki nizamında (Ayrık) o tarihten bu yana herhangi bir değişiklik olmadığını, bu belgede “Bitişik” olarak bahsi geçen durumdan kastın; imar planındaki yapı nizamından ayrı olarak, no.1u parselin genişliğinin imar parseli için belirlenen en az cephe şartlarını sağlamaması gerekçesiyle komşu no.1u parsel tarafına bitişikliğinin sağlanıp no.lu parselin no.1u parsel ile birlikte blok düzenlenmesi olduğunun anlaşılacağını, ifade etmektedir.
11. Danıştay 6. Dairesinin 04.11.2020 tarih, 2016/3945 Esas ve 2020/10350 Karar sayılı güncel kararının ilgili kısmı şöyledir; “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde, nazım imar planı; varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hali hazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları gösteren ve uygulama imar planının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bir bütün olan plan olarak, uygulama imar planı ise; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmıştır.
3194 sayılı Kanun’un 6. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde, planlar kapsadıkları alan ve
amaçları açısından bölge planları ve imar planları olarak iki ana kategoriye ayrılmış, imar planları da uygulamaya esas olan uygulama imar planları ve bu planın hazırlanmasındaki temel hedefleri, ilkeleri ve arazi kullanım kararlarını belirleyen nazım imar planları olarak sınıflandırılmıştır. Anılan Kanun’un 8.
maddesinde ise alt ölçekli planların üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana ilkelerine, stratejilerine ve kararlarına uyumlu olması zorunluluğu getirilmiştir.
06.2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Mekansal Planlar Yapım
Yönetmeliği’nin 23. maddesinde; “Nazım imar planında karar düzeyi ve içerikleri bakımından, uygulama imar planındaki detay kararlar alınmaması esas olup, uygulamaya dönük kararlar uygulama imar planlarında belirlenir.” hükmüne, 24. maddesinin dördüncü fıkrasında; “Uygulama imar planlarında yapılaşma koşullarına ilişkin olarak; ayrık, bitişik, blok yapı nizamı ile Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), Kat Alanları Kat Sayısı (KAKS), emsal, bina yüksekliği, yapı yaklaşma mesafeleri belirlenir.” hükmüne yer verilmiştir.
3194 sayılı Kanun’da yer alan tanıma göre nazım imar planları, bir kentin gelecekteki nüfus ve işgücü
tahmin ve dağılımlarına bağlı olarak alacağı formu ve ticaret, sanayi, konut gibi bölgelerle iskân
bakımından yoğun veya seyrek bölgeleri ve iskâna elverişli, iskâna elverişli olmayan veya iskâna izin verilmeyen bölgeleri, sosyal donatı alanları, kamusal ve yeşil alanları da içerecek şekilde kentin gelişme yönlerini, ana ulaşım sistemine ait bilgileri ana hatları ile göstermek suretiyle arazi parçalarının kullanma şekillerini belirleyen planlardır. Bu planlarda yerleşmenin gelişme yönü, büyüklüğü ve arazi kullanımlarının fonksiyonel dağılımı ve genel yoğunlukları belirlenmekte ve alt ölçekteki uygulama imar planları da ancak nazım imar planları esaslarına göre çizilebilmektedir.
İmar planları yapılırken 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile belirlenen yapılaşma koşulları 1/1000 ölçekli planda aynen korunabileceği gibi bölgenin doğal yapısı, jeolojik yapısı veya başka etkenlerden dolayı daha düşük yapılaşma koşulları belirlenebilecektir. Bu durum 1/1000 ölçekli uygulama imar planının üst ölçekli plan olan 1/5000 ölçekli nazım imar planına aykırı olduğu anlamına gelmeyecektir. Ancak 1/1000 ölçekli imar planıyla 1/5000 ölçekli imar planında getirilen yoğunluk kararından fazla yapılaşma koşulu getirilemeyeceği tabiidir.
Bu nedenle, yürürlükteki 1/5000 ölçekli nazım imar planında (üst sınır niteliğinde olan) yüksek yoğunluklu konut alanında kalan davacıya ait taşınmazın bulunduğu imar adasının, dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile imar adasının bir kısmında yapılaşma koşulunun beş kattan iki kata düşürülmesi suretiyle düşük yoğunluklu konut alanı olarak belirlenmesi, yoğunluk kararları açısından plan kademelendirilmesi ilkelerine aykırılık oluşturmamaktadır.
Öte yandan, yukarıda açıklandığı üzere, davacıya ait taşınmaz ile bu taşınmazın içerisinde yer aldığı imar adası ve çevresindeki diğer bazı imar adalarını kapsayan alanda parçaçıl şekilde yapılan imar planı değişiklikleri ile yapılaşma koşulları birçok kez değiştirilmiş, böylelikle davacıya ait taşınmazın bulunduğu çevrede ve aynı imar adasında yer alan parsellerde farklı yükseklikte ve yoğunlukta konut alanları belirlenmiştir. Bu durum aynı bölgede benzer konum ve özelliklere ancak farklı yapılaşma koşullarına sahip taşınmazlar oluşmasına, kat adedi bütünlüğünün bozulmasına, kentsel mekanda devamlılığı ve eşitlik ilkesini zedeleyici sonuçlar oluşmasına neden olmuştur.
Bu nedenle, bölgenin genel karakteri açısından uyuşmazlığa konu alan ve yakın çevresinin bir bütünlük içinde ele alınıp, bilimsel tekniklere ve yöntemlere dayalı olarak, teknik ve sosyal altyapı alanlarının mevzuata uygun şekilde ayrılması suretiyle yapılacak imar planlaması neticesinde kat adedi ve konut yoğunluğunun belirlenmesi, taşınmazın bulunduğu alanda devamlılık ve süreklilik sağlanması gerektiğinden dava konusu imar planı değişikliğinde hukuka uygunluk görülmemiştir.
12. Danıştay 6. Dairesinin 07/05/2001 tarih, 2000/2186 Esas ve 2001/2341 Karar sayılı benzer kararının ilgili kısmı şöyledir; “Dava, İstanbul, Maltepe, Kılavuz çayırı Mevkii, pafta, ada, sayılı davacılara ait parselin bitişik sayılı parselle tevhit edilmesi yolundaki imar durumu üzerine sayılı parsel maliklerinin tevhit için muvafakatlarının olmaması nedeniyle ikiz blok imar durumu verilmesi isteminin sayılı parselle tevhit edilmeden uygulama yapılamayacağı gerekçesiyle reddine ilişkin 13.10.1998 günlü, sayılı işlemin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, imar planında tevhit koşulu getirilerek ortaya çıkacak yapının koşullarına bağlı kalınarak tek elden yapılanma yerine ikiz blok yapı koşuluyla ayrı elden yapılaşmanın mümkün olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu ve parsel sayılı taşınmazların imar planında (A-4) lejantıyla ayrık nizam yapılaşma koşulunun olduğu bölgede bulunduğu ve sayılı parselin imar planına göre
bağımsız olarak yapılaşmanın mümkün olmaması nedeniyle bitişik davacılara ait sayılı parselle tevhit edilmesi koşulunun getirildiği anlaşılmaktadır.
İmar planı dâhilindeki taşınmazlar imar planına aykırı olarak kullanılamayacağından ayrık nizama tabi olan bir taşınmazda blok nizamda yapılaşmaya gidilmesi mümkün değildir. Yapılaşma imar planına uygun olmak zorundadır.
Dava konusu olayda herhangi bir imar planı değişikliği de söz konusu olmadığına göre imar planında ayrık nizam koşullu yerde kalan taşınmaz için davacıların blok nizam imar durumu isteminin reddine ilişkin dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığından, aksi yöndeki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.”
13. Yukarıdan bu yana tüm açıklananlar; şikâyetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, yargı kararları, mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; 5393 sayılı Belediye
Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca imar planlarını hazırlamanın, görüşmenin, onaylamanın ve imar planına uygun olarak bina yüksekliği ve yapılaşma koşullarını belirlemenin Belediyelerin görev ve yetkisinde olduğu, başvuranın bitişik nizam (02/04/1991 tarih ve sayı ile düzenlenen imar durum belgesi ve bu belgeye istinaden onaylanan mimari projeye göre yeniden değerlendirme yapılarak No’lu parselin No’lu parsele bitişik olarak düzenlenmesi)
talebinin, söz konusu No’lu parsel üzerinde No’lu parsel sınırından 3.00m. bahçe mesafesi bırakılıp, ruhsatlı olarak inşa edilmiş yapı bulunması ve 1/1000 ölçekli Darıca Revizyon Uygulama İmar Planı
Hükümlerinin 4.12.15 maddesindeki ‘Konut alanlarında ayrık nizamda ön ve arka parsel cephelerinin ortalamasının 14.00m’nin altında olması veya komşu parselin muvafakati halinde, birkaç parseli birlikte mütalaa ederek blok düzenlemeye Belediye yetkilidir. Blok nizam düzenlemelerinde imar mevzuatına aykırı yapılar dikkate alınmaz’ ifadeleri gereği No’lu parsel maliklerinin alınmış noter onaylı muvafakatname sunulması halinde değerlendirilebileceği ifade edilerek İdarece reddedildiği, söz konusu hususlar ileri sürülmek suretiyle tesis edilen idare işlemde kamu yararı ve hizmeti gereklerine aykırı bir husus tespit edilemediği, idarenin ilgili mevzuat çerçevesinde hukuken geçerli ve kabul edilebilir sebepler dışında bir sebebe dayandığına, aynı durumda olan maliklere farklı davranıldığına ya da adaletin ve dengenin gözetilmediğine ilişkin bir tespitin mevcut olmadığı, idarenin açıklamaları, yargı kararları ve tüm dosya kapsamı birlikte düşünüldüğünde başvurunun reddedilmesi gerektiği kanaat ve sonucuna ulaşılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
14. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup; söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; Kurumumuzca istenilen bilgi ve belgelerin idare tarafından tam ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ayrıca idarenin başvuranla ilgili işlemlerinde “kanunlara uygunluk”, “hesap verilebilirlik”, ve “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı, ancak idarenin başvurana verdiği cevapta hangi sürede, hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği, bu nedenle “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı tespit edilmiş olup, idarenin bahse konu ilkelere uygun davranması, ayrıca idarenin işlemlerinde faaliyetlerinin keyfi olmadığını, hukuki ve maddi bir takım sebeplere dayandığını ifade eden “kararların gerekçeli olması” ilkesine riayet etmesi gerektiği önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
15. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret
Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup; ilgili idarenin işlem ya da eylemine karşı Kocaeli İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN
REDDİNE,
Kararın BAŞVURANA ve DARICA BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçi’since karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi