Erken ödeme sırasında kıst faiz uygulamasının usulüne uygunluğu ve fazladan tahsil edilen bedelin iadesi talebi (KDK)

inceler .”; 4. 14/ 6/ 2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında, “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir .”; 5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Sözleşme özgürlüğü ” başlıklı 26 ncı maddesi, “ Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler ” hükmünü haizdir .

5.1. 6098 sayılı Kanunun “Kesin hükümsüzlük ” başlıklı 27 nci maddesinin birinci fıkrasında ise, “ Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür ” 6. Elazığ-Sürüsürü Edesan Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 2.8 nci maddesinde, “ ALICI, borcuna mahsuben yatıracağı en az miktarlar için işbu Sözleşmede tariflenen taksit tutarları ile bağlı olup, vadeden önce borcunu tamamen ödemek, ya da borç bakiyesini azaltmak amacıyla dönem başlarında (Ocak ve Temmuz aylarında) kalan borç bakiyesinin

%10’undan az olmamak kaydıyla ara ödeme yapmak veya Sözleşme uyarınca ödemekle yükümlü olduğu taksitlerden bir veya birden fazlasını, dönem içindeki taksitlerle sınırlı olmak üzere, erken ödeme hakkına sahiptir . Vadeden önce borcunu tamamen ödemek isteyen ALICI, dönem başında bildirilen borç bakiyesine ilave olarak, içinde bulunduğu dönemin başlangıç tarihinden borcunu kapatmak istediği tarihe kadar tahakkuk ettirilecek güncelleme farkını ödemekle yükümlüdür .

Güncelleme farkının hesaplanmasında, İDARE’ce tespit edilen ve o dönem başında uygulanan dönemsel güncelleme oranı kullanılır . Son dönemde gerçekleşen erken kapamalarda ayrıca güncelleme farkı alınmaz . Ara Ödemeler, dönem başlarında (Ocak ve Temmuz) ve bir önceki dönem sonu borç bakiyesine dönemsel güncelleme yapıldıktan sonra borç bakiyesinin %10’undan az olmamak kaydıyla yapılır . Yeni dönem taksitleri, ara ödeme yapıldıktan sonra kalan borç bakiyesinin kalan vade sayısına bölünmesi suretiyle bulunur . Bir veya birden fazla taksitin erken ödenmesi durumunda, ödenen miktara son dönemsel güncelleme oranı uygulanarak gerekli indirim yapılır .

Erken ödenebilecek taksit sayısı dönem içindeki taksitlerle sınırlıdır .”

Düzenlemelerine yer verilmiştir .

IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ

7. Kamu Denetçisi inceleme ve araştırması neticesinde hukuka ve hakkaniyete aykırılık tespit edilemediğinden başvurunun reddi gerektiği yönündeki önerisini Kamu Başdenetçisi’ne sunmuştur .

3 / 6V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme 8. Başvuru, TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi sırasında gündeme gelen kıst faiz uygulamasının, usulüne uygun olmadan yapıldığı iddiasıyla fazladan tahsil edilen bedelin iadesi hakkındadır .

9. Başvurunun değerlendirilmesinde temel dayanak noktası, TOKİ ile şikâyetçi arasında akdedilen

“ Elazığ-Sürüsürü Edesan Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’ dir . Söz konusu sözleşmenin 2.2. nci maddesinde, borç bakiyesinin hangi surette güncelleneceği hususlarına, “ Her altı aylık dönemin başında (Ocak-Temmuz) o dönemde geçerli olacak borç bakiyesi, dönem boyunca yapılan ödemeler dönem başındaki borç bakiyesinden düşülmek suretiyle, bir önceki altı aylık dönemdeki Memur Maaş Artış Oranı dikkate alınarak İDARE’ce tesbit edilen ve BANKA’ya bildirilen oran üzerinden artırılarak; sözleşme imzalama tarihine bakılmaksızın her dönem için yeniden hesaplanır . Yeni aylık taksit miktarı ise, borç bakiyesinin kalan vadeye bölünmesiyle bulunur ve BANKA tarafından ALICI ’ya bildirilir ” ifadeleriyle yer verilmiş ve sözleşmeye konu taşınmazın değerinin güncel tutulması kaygısı gözler önüne serilmiştir . Bununla birlikte, anılan sözleşmenin 2.8.

nci maddesinde ise, borcun tamamının erken ödenmesine ilişkin olarak, “ Vadeden önce borcunu tamamen ödemek isteyen ALICI , dönem başında bildirilen borç bakiyesine ilave olarak, içinde bulunduğu dönemin başlangıç tarihinden borcunu kapatmak istediği tarihe kadar tahakkuk ettirilecek faizi ödemekle yükümlüdür . Faizin hesaplanmasında, İDARE’ce tespit edilen ve o dönem başında uygulanan oran kullanılır ” hükmüne yer verilerek, güncelleme tarihi sonrasında yeni güncellemeye dâhil olmadan yapılan erken ödemelerde, gün hesabı suretiyle belirlenecek faizin ödenmesi gerekliliği açıkça belirtilmiştir .

10. Sözleşme serbestisi, kamusal kısıtlamalara tabi olmadan taraf iradelerinin mutabık kaldığı noktalarda sözleşmeler akdedilebilmesi imkânını sağlamaktadır . 6098 sayılı Türk Borçlar

Kanununun 26 ncı maddesinde kendine yer bulan bu esasın istisnası ise, anılan Kanunun 27 nci maddesinde düzenlenmekte ve kanunların emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin taraflarca düzenlenemeyeceği ortaya konulmaktadır . Bu bakımdan, özel hukuk sahasında yapılan sözleşmelerde, tarafların, kesin hükümsüzlük sonucunu doğuracak hususlar haricinde her konuyu hükme bağlayabilmeleri mümkündür .

11. Başvuru bağlamında, şikâyetçi, yukarıda zikredilen sözleşme hükümlerinin hatalı yorumlandığı ile buna mukabil olarak, kendisinin fazladan ödeme yapmasına sebep olunduğunu iddia etmektedir .

Bunun haricinde, akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesini temelinden sarsacak herhangi bir iddia öne sürülmemiştir . Zaten sözleşmenin anılan hükümlerinin, yasal gerekliliklere doğrudan aykırı olduğuna ve kesin hükümsüzlük haline ilişkin bir bulguya da rastlanmamıştır . Dolayısıyla başvuru hakkında yapılacak değerlendirmelerin, TOKİ ile şikâyetçi arasında hüküm ve sonuç doğuran sözleşmeye göre yapılması elzemdir .

12. Başvuruya konu olayda, borcun tamamının erken ödenmesi talebi üzerine, idare tarafından belli bir hesaplama usulüyle bedel belirlenmiş ve buna ek olarak, başlatılan indirim kampanyasından da şikâyetçi yararlandırılmıştır . İmzaladığı taahhütname ile de başvuran; indirim kampanyasından sözleşmenin 2.8. nci maddesinde açıkça belirtilen hususlar çerçevesinde faydalanmak istediğini taahhüt etmiştir .

4 / 613. Söz konusu işlemlerin dayanağı konumundaki sözleşmenin 2.2. nci maddesinde ise, açıkça

dönemsel güncellemenin yapılma esası belirtilmiş ve bunun erken ödeme hallerini kapsamadığı yönünde bir düzenleme öngörülmemiştir . Yani dönemsel güncelleme usulünün, sözleşme sürdüğü müddetçe borç bedelinin hesaplanmasında gözetileceği kabul edilmiştir . Bununla birlikte, sözleşmenin 2.8. maddesinde, dönemsel güncelleme oranı uygulanmak suretiyle güncellenen borç bakiyesinin tamamının erken ödenmesi halinde kıst faiz ödeneceği vurgulanmıştır . Bu suretle de, taşınmazın değerinin bir sonraki güncellemeden yararlanamamasından kaynaklı fark giderilmeye çalışılmıştır .

14. Sözleşmedeki bu düzenlemeler, TOKİ’nin gayrimenkul satış sistemindeki güncelleme esası ve kıst faiz pratiğinin, farklı sektörlerin uygulamalarından ayrıştığını ve tarafların kararlaştırdığı esaslar dâhilinde anlamlandırılmaya muhtaç olduğunu gözler önüne sermektedir . Özellikle bu uygulamada, taşınmaz bedelinin güncel şartlara uyarlılığının sağlanması amacının, ön planda tutulduğu anlaşılmaktadır .

15. Bu bağlamda yapılan tetkiklerde, idarenin işlemlerinin, söz konusu hükümler dikkate alınarak tesis edildiği ve bu suretle belirlenen bedelin indirim kampanyasından yararlandırıldığı anlaşılmıştır .

Bu değerlendirmenin haricinde, başvuruya konu olaydaki kıst faiz uygulamasının usulüne aykırı olduğu ve sözleşme hükümlerinin gereği gibi yorumlanmadığı yönündeki iddiaların, sözleşmeyle bağdaşmadığı görülmüştür . Ayrıca başvuruda dile getirilen indirim kampanyasının, sözleşme esaslarının uygulanmasından sonra kendi bağlamında uygulanabileceği belirgin olup bu kapsamda kıst faiz uygulanmadan, doğrudan, indirim kampanyasından yararlanılabileceği iddiasının yerinde olmadığı tespit edilmiştir .

16. Yukarıdan beri anlatılan hususlar, şikâyetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi kapsamında yapılan iş-işlemlerin sözleşme bağlamında tesis edildiği ve şikâyetçinin iddia ettiği şekilde hukuka aykırılık içermediği, ayrıca başvuruya konu sözleşme hükümlerinin ifayı zorlaştıracak mahiyette olmadığı ve bu gerekçeyle hakkaniyete aykırılık içermediği tespit edilmiştir .

B. İyi Yönetim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme 17. İyi yönetim ilkelerine, 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan

Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında

Yönetmeliğin “ İyi yönetim ilkeleri ” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; 17.1. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde, İdarenin şikâyetçiye gönderdiği cevabi yazıda; idarenin bu kararına karşı hangi sürelerde hangi mercilere başvurulabileceğinin gösterilmediği anlaşıldığından, “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi ” ilkesine uygun davranılmadığı tespit edilerek bahse konu ilkeye uygun davranılması önerilmektedir .

VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

5 / 618. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana

tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, Elazığ Tüketici Mahkemesinde dava yolu açıktır .

VII. KARAR

Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN REDDİNE;

Kararın Başvuran ile birlikte TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi .

Şeref MALKOÇ

Kamu Başdenetçisi