TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2022/4106-S.22.6238
BAŞVURU NO : 2021/19638
KARAR TARİHİ : 25/03/2022
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi sırasında tahsil edilen güncelleme farkı hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 16/11/2021
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran; Trabzon Tabakhane Yenicuma 353 Toplu Konut Projesinde hak sahibi olduğu konutun tüm borcunu, 18/10/2021 tarihinde %22 indirim kampanyasından faydalanarak kapattığını, ancak; borç kapatma sırasında kendisinden 3.120,00 TL dönem faizi ve 31,20 TL dönem faizinin KDV’si olmak üzere toplam 3.151,20 TL fazla tutar tahsil edildiğini, faizden bahsedilebilmesi için gecikmiş anapara borcunun olması gerektiğini ancak kendisinin anapara borcunun bulunmadığını, bahse konu tutarın güncelleme bedeli olarak tahsil edilmesinin de mümkün olmadığını, zira anapara borcunun 01/07/2021 tarihi itibariyle yıl sonuna kadar geçerli olmak üzere zaten güncellenmiş olduğunu, aynı dönem için iki güncellemenin söz konusu olamayacağını, Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde bu yönde düzenlenmiş olan hükmün haksız şart niteliğinde olduğunu iddia ve ifade ederek haksız şart teşkil eden hükmün sözleşmeden çıkarılmasını ve kendisinden tahsil edilen 3.151,20 TL’nin tarafına iade edilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Konut Kredileri
Dairesi Başkanlığının başvuru konusuna ilişkin sayılı yazısında özetle; borç kapatma işleminin, alıcılarla imzalanmış olan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 2.8. maddesinde belirtilen “…Vadeden önce borcunu tamamen ödemek isteyen ALICI, dönem başında bildirilen borç bakiyesine ilave olarak, içinde bulunduğu dönemin başlangıç tarihinden borcunu kapatmak istediği tarihe
kadar tahakkuk ettirilecek güncelleme farkını ödemekle yükümlüdür. Güncelleme farkının hesaplanmasında, İDARE’ce tespit edilen ve o dönem başında uygulanan dönemsel güncelleme oranı kullanılır…” hükmüne istinaden yapıldığı, başvuruya konu taşınmaza ait erken borç kapama işleminin de borç bakiyesine güncelleme farkı hesaplaması yapıldıktan sonra belirlenen tutar üzerinden %22 indirim uygulanarak yapıldığı, bu işlemlerin, gerek taraflar arasında sözleşme imzalandığında ve gerekse tahsilat aşamasında hesaplanan tutar net bir şekilde belirtilmek suretiyle başvuru sahibinin rızası ve iradesi neticesinde uygulandığı, nitekim başvuranın 18/10/2021 tarihinde imzalamış olduğu taahhütnamede de
“Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından 21 Eylül 2021 – 19 Ekim 2021 tarihleri arasında borçlarını peşin ödeyenler için düzenlenen indirim kampanyasından İdare ile imzalanan Gayrimenkul Satış
Sözleşmesinin 2.8. maddesinde açıkça belirtilen hususlar çerçevesinde faydalanmak istiyorum.” ifadesinin açıkça belirtildiği, dolayısıyla konut alıcılarının hesabından bilgisi ve onayı dışında veya erken ödeme cezası adı altında bir para tahsilatının mümkün olmadığı belirtilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinde: “…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği
Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında: “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun;
5.1. “Sözleşme özgürlüğü” başlıklı 26’ncı maddesinde: “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.”
5.2. “Kesin hükümsüzlük” başlıklı 27’nci maddesinin birinci fıkrasında: “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.”
6. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Tüketici sözleşmelerindeki haksız şartlar” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında: “(1) Haksız şart; tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartlarıdır.”
7. 17/06/2014 tarih ve 29033 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız
Şartlar Hakkında Yönetmelik’in “Haksız şart” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında: “(1)
Tüketici ile kurulan sözleşmelerde yer alan bir şartın haksız şart olarak kabul edilebilmesi için; a)
Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dahil edilmesi, b) Tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olması, unsurlarının bir arada bulunması gerekir.”
Düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
8. Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; başvuranın iddiaları, İdarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek hazırlanan Ret Karar Önerisi Kamu
Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
9. Başvuran; Trabzon Tabakhane Yenicuma 353 Toplu Konut Projesinde hak sahibi olduğu konutun tüm borcunu indirim kampanyasından faydalanarak ödediği sırada kendisinden tahsil edilen 3.151,20 TL güncelleme farkının iade edilmesini ve Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde bu yönde düzenlenmiş olan hükmün sözleşmeden çıkarılmasını talep etmektedir.
10. Sözleşme serbestisi, kamusal kısıtlamalara tabi olmadan taraf iradelerinin mutabık kaldığı noktalarda sözleşmeler akdedilebilmesi imkânını sağlamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 26’ncı maddesinde kendine yer bulan bu esasın istisnası ise, anılan Kanunun 27’nci maddesinde düzenlenmekte ve kanunların emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin taraflarca düzenlenemeyeceği ortaya konulmaktadır. Bu bakımdan, özel hukuk sahasında yapılan sözleşmelerde, tarafların, kesin hükümsüzlük sonucunu doğuracak hususlar haricinde her konuyu hükme bağlayabilmeleri mümkündür.
11. Başvuruya konu güncelleme farkının başvurandan tahsil edilmesinin dayanağı da Trabzon Tabakhane
Yenicuma 353 Toplu Konut Projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesidir. Söz konusu sözleşmenin 2.2.
maddesinde, “Her altı aylık dönemin başında (Ocak-Temmuz) o dönemde geçerli olacak borç bakiyesi, dönem boyunca yapılan ödemeler dönem başındaki borç bakiyesinden düşülmek suretiyle, bir önceki altı aylık dönemdeki Memur Maaş Artış Oranı dikkate alınarak İDARE’ce tesbit edilen ve BANKA’ya bildirilen dönemsel güncelleme oranı üzerinden artırılarak, sözleşme imzalama tarihine bakılmaksızın her dönem için yeniden hesaplanır. Yeni aylık taksit miktarı ise, borç bakiyesinin kalan vadeye bölünmesiyle bulunur ve BANKA tarafından ALICI’ya bildirilir.” ifadelerine yer verilmek suretiyle sözleşmeye konu taşınmazın değerinin güncel tutulması kaygısı gözler önüne serilmiştir.
12. Sözleşme kapsamındaki borcun tamamının erken ödenmesine ilişkin olarak ise anılan sözleşmenin 2.8.
maddesinde, “Vadeden önce borcunu tamamen ödemek isteyen ALICI, dönem başında bildirilen borç bakiyesine ilave olarak, içinde bulunduğu dönemin başlangıç tarihinden borcunu kapatmak istediği tarihe kadar tahakkuk ettirilecek güncelleme farkını ödemekle yükümlüdür. Güncelleme farkının hesaplanmasında, İDARE’ce tesbit edilen ve o dönem başında uygulanan dönemsel güncelleme oranı kullanılır” hükmüne yer verilerek güncelleme tarihi sonrasında, yeni güncellemeye dâhil olmadan yapılan erken ödemelerde, gün hesabı suretiyle belirlenecek güncelleme farkının ödenmesi gerekliliği açıkça belirtilmiş ve bu suretle de taşınmazın değerinin bir sonraki güncellemeden yararlanamamasından kaynaklı fark giderilmeye çalışılmıştır.
13. Somut olayda, borcun tamamının erken ödenmesi talebi üzerine, idare tarafından belli bir hesaplama usulüyle bedel belirlenmiş ve buna ek olarak, başlatılan indirim kampanyasından başvuran yararlandırılmıştır. Bu kapsamda idare, ilk olarak, kıst faiz bedelini belirlemiştir. Bunun için de dönem başlangıç tarihi 01/07/2021’den borcun kapatıldığı tarih olan 18/10/2021’e kadarki süreyi baz alarak bu tarihler arasındaki gün kadar kıst faiz uygulanmış ve bu kıst faiz toplam borca ilave edilerek toplam tutar üzerinden %22 indirim hesaplanmıştır. Bu bağlamda, idarenin işlemlerinin sözleşme hükümleri dikkate alınarak tesis edildiği ve bu suretle başvuranın indirim kampanyasından yararlandırıldığı anlaşılmıştır.
14. Başvuran, borcun tamamının erken ödenmesi durumunda güncelleme farkı alınmasına ilişkin sözleşme hükmünün haksız şart olduğunu iddia etmiştir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 5’inci maddesinde haksız şart; tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartları olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla bir sözleşme hükmünün haksız şart olduğundan söz edilebilmesi için tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edilmesi ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olması; unsurlarının bir arada bulunması gerekmektedir.
15. Somut başvuruda uygulama konusu olan sözleşmenin 2.8. maddesindeki hükmün haksız şart teşkil edip etmediği incelendiğinde; bahse konu hükmün tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edildiği düşünülecek olsa bile, başvuranın 18/10/2021 tarihinde imzalamış olduğu taahhütnamede “Toplu Konut
İdaresi Başkanlığı tarafından 21 Eylül 2021 – 19 Ekim 2021 tarihleri arasında borçlarını peşin ödeyenler için düzenlenen indirim kampanyasından İdare ile imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 2.8.
maddesinde açıkça belirtilen hususlar çerçevesinde faydalanmak istiyorum.” ifadesinin açıkça belirtildiği, ayrıca başvuran tarafından bu taahhütnameye herhangi bir ihtirazı kaydın da konulmadığı, yanı sıra borcun erken ödenmesi sırasında başvurandan 3.151,20 TL güncelleme farkı tahsil edilmiş ise de toplam borç üzerinden %22 oranında indirim uygulandığı, bu durum dikkate alındığında erken ödemeye ilişkin hükmün, tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olduğundan söz edilemeyeceği, tüm bu sebeplerle anılan sözleşme hükmünün haksız şart olduğuna dair herhangi bir tespitin yapılamadığı ve başvuranın bu yöndeki iddiasının yerinde olmadığı değerlendirilmiştir.
16. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 28/06/2018 tarihli ve E.2018/2187 K.2018/7434 sayılı kararında da
“…Taraflar arasında imzalanan Merkez Kunduzhan Mahallesi Kentsel Yenileme Projesi Gayrimenkul
Satış Sözleşmesi”nde yer alan 2.1. maddesinde peşinatın binde beş oranında 160,91 TL banka komisyonun alınması, kredi kullandırma masrafları olmayıp bankanın TOKİ ile alıcı arasındaki aracılık hizmeti nedeniyle almış olduğu komisyon olduğu, imzalanan sözleşmede açıkça belirtildiği gözetilerek haksız şart olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından…” ifadelerine yer verilmek suretiyle TOKİ ile imzalanmış olan gayrimenkul satış sözleşmesindeki bir hükmün sözleşmede açıkça belirtildiğinden bahisle haksız şart niteliğinde olmadığı yönünde yorum yapılmıştır.
17. Tüm bunların yanında, başvuran tarafından başvuruya konu gayrimenkul satış sözleşmesini temelinden sarsacak başka bir iddia öne sürülmemiştir. Zaten sözleşmenin anılan hükümlerinin, yasal gerekliliklere doğrudan aykırı olduğuna ve kesin hükümsüzlük haline ilişkin bir bulguya da rastlanmamıştır.
18. Başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi kapsamında başvurandan 3.151,20 TL güncelleme farkı tahsil edilmesine ilişkin iş-işlemlerin, sözleşme bağlamında tesis edildiği ve başvuranın iddia ettiği şekilde hukuka aykırılık içermediği, ayrıca başvuruya konu sözleşme hükümlerinin ifayı zorlaştıracak mahiyette olmadığı ve bu gerekçeyle hakkaniyete aykırılık içermediği anlaşılmış olup başvurunun reddi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 19. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup, idareden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak
Kurumumuza gönderildiği ayrıca idarenin başvuranla ilgili işlemlerinde “kanunlara uygunluk”, “makul sürede karar verme”, “hesap verilebilirlik”, “şeffaflık”, ve “kararların gerekçeli olması” ilkelerine uygun davrandığı, ancak idari işleme karşı hangi sürede hangi mercilere başvurulabileceği bildirilmediğinden
“karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranmadığı anlaşılmış olup idarenin bundan böyle bu ilkeye de uyması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
20. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca gerekçeli ret kararının başvurana tebliğinden itibaren varsa dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, Trabzon Tüketici Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN REDDİNE; Kararın, Başvurana ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığına tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi