Gayrimenkul sınırlarının yönetmeliklere aykırı olarak çizilmesi ve otopark ölçülerinin yanlış ölçülmesi talebi (KDK)

TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)

SAYI : 3565-3565

BAŞVURU NO : 2018/10324

KARAR TARİHİ : 13/02/2019

RET KARARI

BAŞVURUYA KONU İDARE : KİPTAŞ İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi Genel Müdürlüğü

BAŞVURUNUN KONUSU : Gayrimenkul sınır sorunları hakkındadır.

BAŞVURU TARİHİ : 15/08/2018

I.BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ

1.Başvuran, … tarafından yapılan gayrimenkulü satın aldığını, idare tarafından yan bahçe sınırlarının yönetmeliklere aykırı olarak çizildiğini ve otopark ölçülerinin de yanlış olarak ölçümünün yapıldığını belirterek yan bahçe ve otoparkta gerekli düzeltmelerin yapılmasını talep etmektedir.

II.İDARELERİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI

2.Kurumumuz tarafından 02/10/2018 tarih ve … sayılı bilgi-belge isteme yazısına istinaden … Genel Müdürlüğü’nden alınan 01/11/2018 tarih ve … sayılı cevabi yazı ve eklerinin tetkikinden özetle; 2.1.İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile … arasında 24/08/1998 tarihinde “Başakşehir İkitelli IV.

Etap Villa Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığı, sözleşme gereğince İstanbul Büyükşehir

Belediyesi’nin hak sahibine karşı üstlendiği edimlerin … tarafından yerine getirilerek V1K-62 numaralı villanın 29/04/2001 tarihinde …’e teslim edildiği, mezkûr villa Halley Bilgisayar

İletişim ve Güvenlik Sistemleri Dış Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı iken 20/09/2018 tarihinde

“Müşteri Hak Sahipliğinin Devrine İlişkin Sözleşme” ile …’e devredildiği, 2.2.Başvuru konusu bahçe ve otopark ölçülerinin değiştirilmesi taleplerinin; villalara tahsis edilmiş bahçe veya otopark bulunmadığından, villa brüt alanı dışında kalan bahçe ve otopark olarak kullanılan alanlar ortak alan olduğundan, tüm maliklerin ortak kullanımına tahsis edildiğinden ve bu hususta kesinleşmiş mahkeme kararları bulunduğundan … tarafından yerine getirilmesi mümkün olmadığı, 2.3.İkitelli Başakşehir 4. Etap villaları hak sahiplerine teslim edildikten ve yerleşime başlanıldıktan sonra güvenlik, kullanım vb. nedenlerle ortak alan olan ve villalar arasında yer alan bahçe sınırlarını gösterir bir kroki çizilmesi talepleri geldiği, talepler doğrultusunda ortak alan niteliğindeki bu alanlarda “Bitki dikilerek veya 50 santimetreyi geçmeyecek çit yapılarak villa bahçe kullanım alanlarını gösterir yerleşim planıdır. İmar ve kadastral açıdan resmiyette hiçbir geçerliliği yoktur” şerhi düşmek suretiyle bir vaziyet planı projesi çizdiği, vaziyet planının imar ve kadastral açıdan hiçbir geçerliliği ve bağlayıcılığı bulunmadığı, …’ın bu şekilde villa sahipleri arasında yaşanan problemlerin imar planına aykırı olmayacak bir şekilde çözümünü amaçladığı, 2.4.Bir kısım hak sahiplerinin belirlenen esaslara uyduğu ve imar planına aykırı olmayacak bir biçimde ortak alanları bitkiler veya çit ile çevirdiği, ancak birçok hak sahibi de imar planına aykırı davrandığı ve betonarme yapılaşmaya gittiği, öyle ki bahçeleri beton duvarlar ile ayıranlar bile olduğu, bu durum yargıya intikal ettiği ve hak sahipleri tarafından … ve diğer hak sahiplerine karşı davalar açıldığı, mahkemeler tarafından davalılar lehine verilen kararlar

Yargıtay incelemesinden geçerek, villa dışında kalan alanların ortak alan olduğu kesinleştiği, 2.5.Emsal mahkeme kararları ile kesinleşen konuda başvuranın talepleri doğrultusunda …

tarafından düzenleme yapılması mümkün olmadığı açıklamalarına yer verilmiştir.

III.İLGİLİ MEVZUAT

3.Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde;

“Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir… Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”,

4.6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci

maddesinde;

“Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir”,

5.6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun;

5.1.“Genel Olarak” başlıklı 1 inci maddesinde;

“Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.”, 5.2.“İkinci Derecedeki Noktalar” başlıklı 2 inci maddesinde;

“Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır. İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar. Sözleşmelerin şekline ilişkin hükümler saklıdır.”, 6.İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı Başakşehir İkitelli IV. Etap Villa Satış Vaadi

Sözleşmesinin; 6.1.“Sözleşmenin Konusu” başlıklı 3 üncü maddesinde;

“Belediye tarafından Başakşehir İkitelli 4. Etap Toplu Konut bölgesinde …’a yaptırılacak olan 2 bir adet brüt 223 m villanın, hak sahibine satışının vaadi, bu sözleşmenin konusudur.”, 6.2.“…’ın Projeyi Belirleme ve Değişiklik Yapma Hakkı” başlıklı 8 inci maddesinde;

“… İkitelli 4. Etap Toplu Konut alanında yapılacak olan konut, villa, blok, işyeri, ticaret merkezi, sosyal ve kültürel tesisler, spor alanları, yeşil alan, çocuk parkları ve benzeri yapılacak tüm tesislerin sayıları ile metrekarelerini belirlemeye, bunlar üzerinde teknik zorluklar veya uygulama ve pazarlamadan doğan ihtiyaca binaen imar planına uygun, ilave veya çıkarmalar yapmaya, blokların yerlerini ve yönlerini ve sayılarını değiştirmeye, vaziyet planında, mimari projelerde … değişiklik yapmaya… yetkilidir.”, 6.3.“Mahal Listesi” başlıklı 9 uncu maddesinde;

“Satış vaat edilen villa; ekli mahal listesinde yer alan özellik ve nitelikte olacaktır… Bu sözleşmenin yapılmasından sonra … tarafından mahal listesinde iyileştirici veya teknik zorunluluklar nedeniyle değişiklik veya ilaveler (jenaratör v.b.) yapabilir…”, hükümleri yer almaktadır.

IV.KAMU DENETÇİSİ AV. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE

ÖNERİSİ

7.Kamu Denetçisi tarafından; başvuruya konu idarenin tesis ettiği işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı tespit edildiğinden, başvurunun reddi yönünde hazırlanan “Ret Kararı Önerisi”

Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.

V.DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A.Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 8.Başvuranın dilekçe ve ekleri incelendiğinde, başvuranın … tarafından yapılan gayrimenkulü satın aldığını, idare tarafından yan bahçe sınırlarının yönetmeliklere aykırı olarak çizildiğini ve otopark ölçülerinin de yanlış olarak ölçümünün yapıldığını iddia ederek yan bahçe ve otoparkta gerekli düzeltmelerin yapılmasını talep ettiği tespit edilmiştir.

9…. Genel Müdürlüğü’nün Kurumumuza verdiği cevap ve ekleri tetkik edildiğinde, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile … arasında 24/08/1998 tarihinde “Başakşehir İkitelli 4. Etap

Villa Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığı, sözleşme gereğince İstanbul Büyükşehir

Belediyesi’nin hak sahibine karşı üstlendiği edimlerin … tarafından yerine getirilerek villanın, 29/04/2001 tarihinde …’e teslim edildiği, başvuru konusu bahçe ve otopark ölçülerinin değiştirilmesi taleplerinin; villalara tahsis edilmiş bahçe veya otopark bulunmadığından, villa brüt alanı dışında kalan bahçe ve otopark olarak kullanılan alanlar ortak alan olduğundan, tüm maliklerin ortak kullanımına tahsis edildiğinden ve bu hususta kesinleşmiş mahkeme kararları bulunduğundan … tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı; villaların hak sahiplerine teslim edildikten ve yerleşime başlanıldıktan sonra, güvenlik, kullanım vb. nedenlerle ortak alan olan ve villalar arasında yer alan bahçe sınırlarını gösterir bir kroki çizilmesi talepleri geldiği, bu talepler doğrultusunda …’ın ortak alan niteliğindeki bu alanlarda “Bitki dikilerek veya 50 santimetreyi geçmeyecek çit yapılarak villa bahçe kullanım alanlarını gösterir yerleşim planıdır. İmar ve kadastral açıdan resmiyette hiçbir geçerliliği yoktur” şerhi düşmek suretiyle bir vaziyet planı projesini çizdiği, ancak vaziyet planının imar ve kadastral açıdan hiçbir geçerliliği ve bağlayıcılığı bulunmadığı anlaşılmıştır.

10.Ayrıca …’ın bu şekilde, villa sahipleri arasında yaşanan problemlerin imar planına aykırı olmayacak bir şekilde çözümünü amaçladığı, bir kısım hak sahiplerinin belirlenen esaslara uyduğu, bazılarının ise uymadığı, bu durumun yargıya intikal ettiği, davaların … ve diğer davalılar lehine sonuçlandığı, villa dışında kalan alanların ortak alan olduğunun kesinleştiği, emsal mahkeme kararları ile kesinleşen konuda başvuranın talepleri doğrultusunda … tarafından düzenleme yapılmasının mümkün olmadığı anlaşılmıştır.

11.6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda, sözleşmenin tarafların iradelerini karşılıklı ve

birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kuracağı, taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılacağı, ikinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlayacağını hüküm altına almıştır.

12.İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı Başakşehir İkitelli IV. Etap Villa Satış Vaadi

Sözleşmesi’nin konusu, Belediye tarafından Başakşehir İkitelli 4. Etap toplu konut bölgesinde 2

…’a yaptırılacak olan bir adet brüt 223 m villanın hak sahibine satışı vaadidir. Bu sözleşmeye göre, toplu konut alanında yapılacak olan konut, villa, blok, işyeri, ticaret merkezi, sosyal ve kültürel tesisler, spor alanları, yeşil alan, çocuk parkları ve benzeri yapılacak tüm tesislerin sayıları ile metrekarelerini belirlemeye, bunlar üzerinde teknik zorluklar veya uygulama ve pazarlamadan doğan ihtiyaca binaen imar planına uygun, ilave veya çıkarmalar yapmaya, blokların yerlerini ve yönlerini ve sayılarını değiştirmeye, vaziyet planında, mimari projelerde değişiklik yapmaya … yetkilidir. Yine bu sözleşmede, satış vaat edilen villanın mahal listesinde yer alan özellik ve nitelikte olacağı hüküm altına alınmıştır.

13.Uyuşmazlık konusu ile ilgili Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 27/12/2005 tarihli ve … sayılı kararında, “…Davacı vekili dilekçesinde özetle davacının davalı şirketten

Başakşehir 4. Etap 1. Kısım da yer alan villayı aldığını, bedelini ödediğini, davacıya ait binanın bahçesinin ise diğer davalı tarafından işgal edildiğini bu duruma davalı şirketin müsaade ettiğini belirterek davalının davacıya satış vaadi sözleşmesi gereğince teslim etmesi gereken villa kullanım alanının teslimine diğer davalının müdahalesinin men’i ile örülen duvarın kal’ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekilleri davanın reddini istemiştir.

Dava hukuki niteliği itibariyle meni müdahale ve kal davasıdır. Yapılan yargılamalar, sonucu iddia ve savunmaya, tapu kaydına, davacı ile davalı şirket arasında yapılan adi nitelikteki satış vaadi sözleşmesinin, sunulan tasdiksiz projelere, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 03/12/2004 tarihli bilirkişi raporuna ve tüm dosya kapsamına göre; davacının adi sözleşme ile davalı şirketten villa satın aldığı, villanın bulunduğu yerin tapu kaydına göre üçüncü şahıs olan

İstanbul Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı 1259 ada, 1 parsel içinde kaldığı davacının tapulu taşınmazının bulunmadığı, sözleşmede villa satışından bahsedilmiş olup, bahçeyle ilgili bir hükmün olmadığı davacıya tahsis edilmiş bir bahçenin bulunmadığı, dosyaya sunulan vaziyet planının imar ve kadastral açıdan resmiyette hiçbir geçerliliğinin bulunmadığı bu nedenle davalıların tecavüzünden de bahsedilemeyeceği anlaşılmakla, davanın reddine karar vermek gerekmiştir…”, 14.Yine uyuşmazlık konusu ile ilgili Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 20/11/2006 tarihli ve

E.2006/10402, K.2006/13469 sayılı kararında, “…Dava, dava dışı İstanbul Büyükşehir

Belediyesinin kayden maliki olduğu 1259 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan binanın bahçe alanının satıcı İstanbul Konut İmar Plan San. Tic. A.Ş. tarafından teslim edilmesi diğer davalının haksız el atması nedeniyle el atmasının önlenmesi istemleriyle açılmıştır. Mahkemece dava reddedilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir. Davacı ile davalı gerçek kişi, diğer davalı

İstanbul Konut İmar Plan San. A.Ş.’nin yüklenici olarak inşa ettiği dava dışı arsa sahibi

İstanbul Büyükşehir Belediyesine ait taşınmazda yapılan konutlardan satın alan şahsi hak sahibi üçüncü kişidir. Davacının dayandığı adi yazılı sözleşme konut satışına ilişkindir. Bu sözleşmeden davacıya kullanmak üzere bir miktar bahçe alanı verileceğine ilişkin bir hüküm yoktur. Esasen bahçe gibi yerler ortak alanlar arasında bulunduğundan taşınmazda şahsi hak sahibi kişiler ortak olarak kullanabilir. Şayet taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulup, kullanım belli bir kişiye tahsis edilir ve yapılan tahsise el atma olursa, tahsise dayanarak dava açılabileceğinden, yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacının temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasa uygun hükmün ONANMASINA… oybirliği ile karar verildi.” ifadelerine yer verilmiştir.

15.Başvuranın iddiaları, idarenin açıklamaları, ilgili mevzuat hükümleri, ilgili yargı kararları ile tüm dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde; sözleşmede villalara tahsis edilmiş bahçe veya otopark bulunmadığı, bahçe ve otopark olarak kullanılan alanların ortak alan olduğu, bu alanların tüm maliklerin ortak kullanımına tahsis edildiği, uyuşmazlık konusu ile ilgili bazı villa sahiplerinin yargıya başvurduğu, davanın …

lehine sonuçlandığı, villa sahiplerinin talebi üzerine …’ın “Villa Sınır Aplikasyon Krokisi” hazırladığı, bu krokinin imar ve kadastral açıdan hiçbir geçerliliğinin olmadığı tespit edilmiştir.

16.Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; başvuranın talebinin yerine getirilmemesinde idarenin herhangi bir kusuru olduğuna dair bir tespit yapılamamış, yapılan iş ve işlemlerde hukuka aykırı bir husus bulunmadığı kanaat ve sonucuna varılmıştır.

B.İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 17.İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar

Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir.

Başvuranın, dilekçesine idare tarafından verilen cevapta, hangi sürede hangi mercilere başvurabileceği bilgisinin verilmediği görülmüş olup, ilgili idarenin “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uymadığı tespit edilmiştir. Adı geçen idarenin bundan sonra bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.

VI.HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

18.6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu kararın başvurana tebliğ

tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemlerine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesi’nde yargı yolu açıktır.

VII. KARAR

Açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN REDDİNE;

Kararın, BAŞVURAN ile … İSTANBUL KONUT İMAR PLAN TURİZM ULAŞIM

SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NE TEBLİĞ

EDİLMESİNE,

Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.

e-imzalıdır

Şeref MALKOÇ

Kamu Başdenetçisi