|
ÖZET: Başvuru, İzmir’in Torbalı ilçesinde bulunan bir apartmanda, yapı kayıt belgesinin mevzuata aykırı olarak düzenlendiği iddiasıyla yapılmıştır. Başvuran, apartmanın zemin katında bulunan bir işletmenin, imar kanununa aykırı hareket ettiğini ve bu durumun, kat maliklerinin rızası olmadan gerçekleştirildiğini belirtmiştir. Ayrıca, yapı kayıt belgesinin iptali ve gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar hakkında yasal işlem yapılması talep edilmiştir.
İlgili idare, başvuranın daha önce benzer taleplerle başvurduğunu ve bu taleplerin incelendiğini ifade etmiştir. Yapı kayıt belgesinin, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verildiği ve başvuru sürecinin e-Devlet üzerinden gerçekleştirildiği belirtilmiştir. İdare, başvurunun incelenmesi sonucunda, yapı kayıt belgesinin geçerli olduğunu ve iptal edilmesinin mümkün olmadığını savunmuştur. Ayrıca, başvuranın iddialarının, ortak alanlara ilişkin olduğunu ve bu konuda yargı yoluna başvurulabileceği ifade edilmiştir. Kamu Denetçisi, başvurunun kabul edilmesi yönünde bir tavsiye kararı vermiştir. Bu karar, yapı kayıt belgesinin iptali ve bina ile ilgili gerekli incelemelerin yapılmasını önermektedir. İmar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca, bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa, gerekli işlemlerin yapılması gerektiği vurgulanmıştır. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2023/7514-S.23.12290
BAŞVURU NO : 2023/901
KARAR TARİHİ : 16/06/2023
TAVSİYE KARARI ,TCKN:
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI
İZMİR ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL
MÜDÜRLÜĞÜ
TORBALI BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın ikamet ettiği binaya ilişkin mevzuata aykırı şekilde düzenlenen yapı kayıt belgesinin iptali ve yapı kayıt belgesi alınabilmesi için gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar hakkında 3194 sayılı kanun uyarınca işlem yapılması talebine ilişkindir.
BAŞVURU TARİHİ : 17/01/2023
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Kurumumuza 17.01.2023 tarihinde tarafından yapılan ekli şikâyet başvurusunda
başvuran özetle; İzmir İli Torbalı İlçesi Bulvarı No: adresindeki apartmanda ikamet ettiğini, zemin katta bulunan işletme sahibi tarafından İmar kanununa aykırı davranıldığını, nitekim projede olan binanın güney cephesinde bodrum katındaki havalandırmanın kapatıldığını, kat maliklerinin izni olmadan binaya baca bağlantısı yapıldığını, bahçede kaza ya da afet durumunda itfaiyenin girebileceği yerin kaçak şekilde dükkâna ilave edildiğini, hazineye ait kaldırımın işgal edildiğini, apartman yönetimi olarak kendisine yazılı şekilde ihtar çekmelerine rağmen söz konusu aykırılıkların giderilmediğini, taşınmaza ilişkin 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesine aykırı şekilde yapı kayıt belgesi düzenlendiğini, zira tapu kayıtlarından da görüleceği üzere bahsi geçen taşınmazın işletme sahibine ait olmadığını ve aksine hisseli tapu olup 11 bağımsız bölümden oluştuğunu, bu itibarla diğer bağımsız hak sahiplerinin rızası ve izni olmadan kanunun 8. maddesinde belirtilen yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar sınıfına girdiğini, ayrıca ilave edilen çıkıntıların özel mülkiyet alanı olup binanın ortak alanı olmadığını ifade etmekte; mevzuata aykırı şekilde düzenlenen yapı kayıt
/
belgesinin iptal edilmesini, ilave çıkıntıların yıktırılmasını, yapı kayıt belgesi alınabilmesi için gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar hakkında 3194 sayılı kanun uyarınca adli ve idari işlem başlatılmasını talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Başvuran tarafından daha evvel Kurumumuzun / başvuru nolu dosyası kapsamında
aynı talepler iletilmiş olup, Kurumumuzca 16.11.2022 tarihli Gönderme Kararı verilmiştir. Bu kapsamda hem Kurumumuzun gönderme kararı üzerine İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl
Müdürlüğü’nün 25.11.2022 tarih ve E- – – sayılı yazısı hem de incelenmekte olan başvuru kapsamında Kurumumuzun 25.01.2023 tarihli ve sayılı bilgi-belge talep yazısına cevaben İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün 26.04.2023 tarihli ve E– – sayılı yazısı ekinde ilgili bilgi-belgeler gönderilmiş olup yapılan açıklamalarda;
2.1) İmar Barışı Uygulamasının 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16.
madde ile düzenlenmiş olan, 06.06.2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar başlıklı tebliğ ile 20.09.2018 tarihli ve 30541 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve
Esaslar başlıklı tebliğin hükümlerine istinaden yürütülmekte olduğu,
2.2) Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar başlıklı tebliğin 4. maddesinin 1. fıkrasında;
“Yapı Kayıt Belgesi 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir.” denildiği,
2.3) Herhangi bir binanın ortak alanlarında her malik mülkiyet hakkına sahip olduğundan, binaların ortak
alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için yapıyı/aykırılığı yapan malik/ tarafından diğer maliklerin/hissedarların muvafakati aranmaksızın, yapı kayıt belgesi alınmasının mümkün olduğu,
2.4) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. madde hükmü ile tanınan bir hakkın kullanılmasının Bakanlık
tarafından engellenmesinin mümkün olmayacağı,
2.5) Dolayısıyla bu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için yapı kayıt belgesi alınmasına ilişkin usul ve
esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesinin söz konusu olmadığı,
2.6) Bununla birlikte binaların ortak alanlarındaki aykırılıklardan dolayı alınan yapı kayıt belgelerinin
herhangi bir mağduriyet yarattığının değerlendirilmesi durumunda diğer maliklerin genel hukuk hükümlerine göre hareket edebileceği,
2.7) Öte yandan binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde yapılan yapılar/aykırılıklar
için alınan yapı kayıt belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakatinin gerektiği,
2.8) Ayrıca Bakanlığın internet ortamındaki uygulaması olan İmar Barışı Sorgulama sayfasında başvuru
konusuna ilişkin yapılan sorgulama sonucunda, tapuda İzmir ili Torbalı ilçesi mahallesi ada numaralı parselde kayıtlı ve Mahallesi Bulvarı No: İzmir adresindeki binanın numaralı bağımsız bölümü için . tarafından başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesi alındığının tespit edildiği,
2.9) Yine GEP (Google Earth Pro) bilgisayar uygulamasında numaralı parselin 16.07.2017 tarihli
görüntüsünün Müdürlüklerince incelendiği, yapılan inceleme sonucunda başvuru konusu olan ilave inşaat imalatlarının 2017 yılında mevcut olduğunun görüldüğü, bu sebeple Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin
Usul ve Esaslar başlıklı tebliğin 4. maddesine aykırılık oluşmadığı hususunun değerlendirildiği, dolayısıyla başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesinin geçerli ve aktif durumda olduğu,
2.10) Ayrıca başvuru konusuyla ilgili Torbalı Belediye Başkanlığı ile de yazışmalar yapıldığı ve Belediye
Başkanlığı tarafından yapılan incelemelerde de yapı kayıt belgesi düzenlenmesinde herhangi bir mevzuata aykırılık tespit edilmediğinin bildirildiği
ifade edilmiştir.
3) Kurumumuzun / başvuru nolu dosyası kapsamında tesis edilen 16.11.2022 tarihli
Gönderme Kararı üzerine Torbalı Belediye Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğü’nün 02.12.2022 tarih ve
E- – – / sayılı yazısı ekinde ilgili bilgi-belgeler gönderilmiş olup yapılan açıklamada;
3.1) Başvuru konusu Mahallesi Bulvarı No: adres ve tapunun 95 ada 261 parsel
adresinde zemin kat bağımsız bölüm işyeri için, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16.maddesi uyarınca İmar
Barışı kapsamında 06.06.2018 tarih 30443 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esaslar” başlıklı tebliğ gereğince Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından
29.12.2018 tarih ve Belge numaralı “Ticari” olarak Yapı Kayıt Belgesinin düzenlendiği,
3.2) 06.10.2022 tarihinde mahallinde yapılan kontrolde yapının aynen 07.2019 tarihli GEP sokak
görüntüsünde olduğu şekliyle bulunduğunun, yine 02.01.2017 tarihli İzmir Büyükşehir Belediyesi Kent Rehberi sokak görüntüsünde taşıyıcı sistem ve çatı örtüsünün bulunduğunun görüldüğü,
3.3) Ayrıca 07.12.2022 tarihinde belediye harita teknik elemanlarınca mahallinde yapılan ölçüm sonucunda
parsel sınırına taşma ve kamusal alana herhangi bir işgal olmadığının tespit edildiği,
3.4) Sonuç olarak, yapının 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun geçiçi 16. maddesi ile düzenlenen İmar Barışı
Uygulaması kapsamında Yapı Kayıt Belgesi bulunduğundan ve ayrıca Yapı Kayıt Belgesi verilmesi ve geçerliliği hususunda yetki ve sorumluluk Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü uhdesinde olduğundan tüm bilgi ve belgelerin 01.11.2022 tarih ve sayılı yazı ekinde sunularak Yapı Kayıt
Belgesinin değerlendirilmesi hususunda bilgilendirildiği
ifade edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4) 18.10.1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın;
4.1) “Mülkiyet Hakkı” başlıklı 35 inci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu
haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”,
4.2) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinin üçüncü ve
dördüncü fıkralarında, “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük
Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”,
5) 14.06.2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi”
başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında, “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”;
6) 22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
6.1) “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin
sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”,
6.2) “Genel kurallar” başlıklı 688 inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak
bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”,
6.3) “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi; “Paylı malın özgülendiği
amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.”,
6.4) “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin
hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.”
7) 03.05.1985 tarihli 3194 sayılı İmar Kanununun;
/
7.1) “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci maddesinde; “Bu
Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14.2.20207221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14.2.2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik
İl Müdürlüğüne gönderilir.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14.2.2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.
(Ek fıkra:29.11.2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.”,
7.2) “İdari müeyyideler” başlıklı 42 nci maddesinin birinci fıkrasında; “Bu maddede belirtilen ve imar
mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır…”
7.3) Geçici 16 ncı maddesinde; “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı
yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi
halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
…
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 24.9.2020 tarihli ve
E.:2019/21; K.:2020/51 sayılı Kararı ile) (…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt
Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.”
8) 23.06.1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun;
8.1) “Ortak yerler” başlıklı 16 ncı maddesinde; “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine,
arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
8.2) “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19 uncu maddesinde;
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14.11.2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
9) 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği
Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “Tavsiye kararı” başlıklı 32. maddesinde, “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olduğu kanaatine varılması hâlinde tavsiye kararı verilir…”;
10) 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi
Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların;
10.1) “Yapı kayıt belgesi müracaatı” başlıklı 4 üncü maddesinde; “1) Yapı Kayıt
Belgesi 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31.10.2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31.12.2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı
Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.
(3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.
(4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.
(5) (Değişik:RG-20.9.2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir.”,
10.2) “Yapı kayıt belgesinin kullanım yerleri” başlıklı 6 ncı maddesinde; “…(4) Yapı Kayıt Belgesi
alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için; a) Yapı Kayıt Belgesi, b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje, c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,
ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı, d) (Değişik:RG-20.9.2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB)
tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,
(Değişik cümleler:RG-20.9.2018-30541) ile birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur…”
10.3) “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8 inci maddesinde; (1) Yapı Kayıt Belgesi;
a) 18.11.1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda, b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda, c) 19.5.2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında
Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda, ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.
(2) (Değişik:RG-20.9.2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26.9.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”,
10.4) “Denetim” başlıklı 10 uncu maddesinde; “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler
Bakanlık tarafından denetlenebilir.”
düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
11) Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; başvurunun kabulü ile 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak yerleri kapsayan ve maliklerin tamamının muvafakati alınmadan alınan Yapı Kayıt Belgesinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, şayet bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddesinin uygulanması yönünde hazırlanan Tavsiye Kararı Önerisi
Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
12) Başvuran 1 no.lu paragrafta yer verildiği üzere, İzmir İli Torbalı İlçesi No:
adresinde zemin katta bulunan işletme sahibi tarafından İmar kanununa aykırı davranıldığı, nihayetinde taşınmaza ilişkin 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesine aykırı şekilde yapı kayıt belgesi düzenlendiği iddiasıyla anılan yapı kayıt belgesinin iptal edilmesini, ilave çıkıntıların yıktırılmasını, yapı kayıt belgesi alınabilmesi için gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar hakkında 3194 sayılı kanun uyarınca adli ve idari işlem başlatılmasını talep etmektedir.
13) İmar Barışı Kanunu olarak adlandırılan ve 3194 Sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesine eklenen hükümle
kanun koyucu öncelikli olarak, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını ve bu şekilde kullanılmasını amaçlamıştır. Nitekim Kanunun genel gerekçesinde; “Mali yükümlülükleri yerine getirilmeden yapılmış kaçak yapıların, yapılan düzenleme ile Yapı Kayıt Belgesi altında kayıt altına alınması amaçlanmıştır. Yapılan düzenleme ile vatandaşla Devlet arasında imar barışı yapılmaktadır.” şeklinde amaçlanan husus ifade edilmiştir.
14) Öncelikle belirtilmelidir ki; Yapı Kayıt Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir
belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğindedir. Bu kapsamda alınan Yapı Kayıt
Belgesine istinaden mülkiyet için gerekli tapu işlemlerinin ise Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve
Esasların 6 ncı maddesinin (4) üncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 06.07.2018 tarihli ve ( / sayılı Genelgesi hükümlerine göre yapılması gerekmektedir. Söz konusu tapu işlemleri (kat mülkiyetine geçiş, cins değişikliği vb.) kapsamında da tüm maliklerin muvafakati gerekmektedir. Bununla birlikte binaların ortak alanlarında Yapı Kayıt Belgesi almamış olan maliklerce, bu alanların kullanım hakkı kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca yargı yoluna başvurulması da mümkündür.
Nitekim bu husus İdarenin cevabi yazılarında da açıkça ifade edilmiştir.
15) Ayrıca 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesinin (1) inci fıkrası ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine
İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesi hükümlerine göre; Yapı Kayıt Belgesi, sadece 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için, yapı sahipleri veya vekillerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden alınmaktadır. Kanun, başvuruda beyan usulünü belirlemiş ve bu usulün doğal sonucu olarak sorumluluk başvuru sahibinin kendisine bırakılmıştır. Bununla birlikte, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alındığının tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8 İnci maddesinin (2) nci fıkrası uyarınca söz konusu belgenin iptal edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, Yapı Kayıt
Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10 uncu maddesinin (1) inci fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilir.” hükmü yer almakta olup, Geçici 16 ncı madde kapsamında yapılan bildirimlere ve şikâyetlere istinaden Yapı Kayıt Belgelerinin inceleme ve iptal yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca Valiliklere (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
İl Müdürlüğü’ne) devredilmiş ve sistem üzerinden yetki verilmiştir.
16) Bu durumda, Valiliklerin (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) yetkisi çerçevesinde
şikâyete konu edilen bina için alınan Yapı Kayıt Belgesinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değerlendirilmesi gerektiği şüphesizdir. Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Ortak yerler” başlıklı
16 ncı maddesinde, kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak
mülkiyet hükümlerine göre malik olacakları açıkça ifade edilmiştir. Yine aynı maddede ortak yerlerdeki
kullanma hakkının kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsünün, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olduğu hükme bağlanmıştır. Ayrıca mezkûr
Kanunun “Ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19 uncu maddesinde de; kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı düzenlenmiştir.
17) Bu kapsamda dosyada mübrez belgelerin tetkikinden, başvuru konusu taşınmaza ilişkin olarak
düzenlenen 29.12.2018 tarih ve Belge numaralı “Ticari” nitelikteki Yapı Kayıt Belgesinde mevcut olduğu iddia edilen aykırılıkların ortak kullanım alanlarına ilişkin olduğu, nitekim idare tarafından da başvuranın dilerse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca yargı yoluna başvurabileceğinin ifade edildiği anlaşılmıştır. Hal böyle olunca her ne kadar yapı için 3194 sayılı Kanun’un
Geçici 16 ncı maddesine göre Yapı Kayıt Belgesi alınmış olsa da, denetim yetkisi ve yanlışlıkların düzeltilmesi konusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve taşra teşkilatına yetki verildiği de dikkate alınarak ortak kullanım alanına yönelik alındığı açık olan Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.
18) Nitekim Kurumumuz tarafından benzer şikâyet başvuruları hakkında verilen Tavsiye Kararları
da bulunmaktadır. Bunlardan 2018/11564 nolu başvuru hakkında verilen 11.04.2019 tarih ve 2019/706S.1058 sayılı Tavsiye Kararında; “…Yasanın uygulanması konusunda yaşanan sıkıntılar üzerine, 06.07.2018 tarih ve 1787 sayılı genelge yayımlanmıştır. Bu genelgenin 7 nci sayfasında, “… sadece kat irtifakına geçilmiş yapılarda tescilin esas unsurlarında (bağımsız bölüm değişikliği, eklemesi, nitelik, arsa payı v.b.) değişiklik getirmeyen durumlarda tek malikin talebiyle işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, kat irtifakına geçilip geçilmediğine bakılmaksızın yapılacak (tapuya) tescil işlemlerinde ise tüm maliklerin talebinin alınması gerektiği” ifade edilmektedir. Genelge tapu ve kadastro işlemlerindeki uygulamalara yön vermek için yayımlanmış olsa da, kıyas yöntemiyle bu genelgede tanımlanmış sürecin, inceleme konumuza uygulanmasının mümkün olduğu görülmektedir. Ortak yerler arasında sayılan ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre her bir malikin hak sahibi olduğu çatı katında bulunan bağımsız bölümün, yapı kayıt belgesi alabilmesi ön koşulunun tüm maliklerin muvafakatini almak olduğu değerlendirilmektedir…” şeklinde kanaate varılmıştır.
19) Yine 2019/1511 nolu başvuru hakkında verilen 28.06.2019 tarih ve 2019/4912-S.7351 sayılı Tavsiye
Kararında; “…Yapılan incelemelerde, arazi üzerindeki yapılarla ilgili olarak, yapı kayıt belgesine başvurulduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar, yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da, özellikle yapı kayıt belgesinin konusunun paylı mülkiyete konu taşınmazları ilgilendirdiği başvurularda, yapı kayıt belgesi alınan alanda sınırlı ayni hak olarak değerlendirilebilecek fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Söz konusu örnekte de görüleceği üzere; yapı kayıt belgesine başvurulmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları arazide yer alan üst yapıların maliklerden biri tarafından tasarruf ediliyor olması, mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacağından, Medeni Kanunda yerini bulan tüm maliklerin muvafakatinin aranması uygulamasının paylı mülkiyetli arazilerle ilgili yapı kayıt belgesi başvurularında da aranması gerektiği değerlendirilmektedir. Aksi durumda imar barışı olarak adlandırılan süreç, müdahalenin men’i davaları ve haksız işgal tazminatı (ecr’i misil) davaları ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara neden olacaktır…” şeklinde değerlendirme yapılmıştır. Benzer şekilde 2020/89864 nolu başvuru hakkında da 23.11.2020 tarih ve 2020/88053-S.20.96085 sayılı Tavsiye Kararı verilmiştir.
20) Öte yandan bu konudaki benzer bir uyuşmazlık üzerine tesis edilen Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin
02.07.2003 tarih ve E.2003/4943, K.2003/5799 sayılı kararında; “…Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi
hükmüne göre kat maliklerinden herhangi birisi bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Yasanın16. maddesine göre de kat maliklerinin ortak yerdeki kullanım hakkı arsa payıyla sınırlı ve bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması gerekmekte olup, malik ve diğer ilgililer ortak yerleri kendi kullanımlarına hasredemezler. Projeye uygun yapılmayan tesis veya yapının diğer kat maliklerine zarar verecek nitelikte olmaması da bunların yapımı için kat maliklerinin muvafakatinin alınmasına ilişkin yasal zorunluluğu ortadan kaldırmaz…” şeklinde hükme varılmıştır.
21) Sonuç olarak; yukarıda yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat, benzer başvurular ve mahkemelerin
benzer uyuşmazlıklara ilişkin verdiği kararlar ışığında başvuruya konu talep değerlendirildiğinde; 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak yerleri kapsayan ve maliklerin tamamının muvafakati alınmadan alınan Yapı Kayıt Belgesinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, iptal sonrasında bina ile ilgili olarak Belediyece gerekli incelemelerin yapılması, şayet bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddesinin uygulanması gerektiği kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme
22) İyi yönetim ilkelerine 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; İdarelerin Kurumumuzun bilgi ve belge talebine ilişkin cevabi yazılarının süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği değerlendirildiğinden iyi yönetim ilkelerinden “dürüstlük”, “makul sürede karar verme” “nezaket”, “şeffaflık”, “hesap verilebilirlik” ilkelerine uygun davranıldığı, tavsiye kararına uygun olarak işlem tesis edilmesi halinde “kanunilik” ilkesine de riayet edileceği değerlendirilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
23) 6328 sayılı Kanunun 21. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tavsiye kararı üzerine otuz gün içinde
herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan sürede
İzmir Mahkemelerinde dava yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜNE, Şikâyet konusu bina ile ilgili olarak alınan yapı kayıt belgelerine yönelik denetimlerin yapılması ve gerekli işlemlerin tesis edilmesi hususunda, ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI ile
İZMİR ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
Yapı kayıt belgesinin iptali durumunda, şayet bina yapı kullanım izin belgesi alma şartlarını taşımıyorsa İmar
Kanunu’nun 32. ve 42. maddesi kapsamında işlem tesis edilmesi hususunda, TORBALI BELEDİYE
BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Kararın BAŞVURANA, ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI’NA, İZMİR
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ İL MÜDÜRLÜĞÜ’NE ve TORBALI BELEDİYE
BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, idare
tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi