|
ÖZET: Başvuru, İstanbul’un Üsküdar ilçesinde bir taşınmazın hissedarı olan şikâyetçinin, yan parselde imar mevzuatına aykırı bir yapı inşa edildiği iddiasıyla Üsküdar Belediye Başkanlığı’na yaptığı şikâyet üzerine yapılmıştır. Şikâyetçi, ilgili idarenin verdiği yanıtta, tecavüzlü yapının dikkate alınarak yapı ruhsatı verildiğini belirtmesine rağmen, tecavüzün giderilmeden ruhsat verilmesinin hukuka aykırı olduğunu savunmaktadır. İlgili idare, yapılan incelemelerde tecavüzlü yapının mevcut yapılaşmaya engel teşkil etmediğini ve mevzuata uygun olduğunu ifade etmiştir.
Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuruya ilişkin yapılan değerlendirmelerde, şikâyetçinin iddialarının bazı yönlerinin hukuka aykırı olduğunu tespit etmiştir. Özellikle, yapı ruhsatı ve eklerinin mevzuata uygunluğu, yangın merdiveninin çekme mesafesini ihlal etmesi gibi konular üzerinde durulmuştur. İdareye, yapı yaklaşma sınırları dışına taşan unsurların iptal edilmesi ve tecavüzlerin giderilmesi yönünde tavsiyelerde bulunulmuştur. Sonuç olarak, şikâyetin kısmen kabulü ve kısmen reddi yönünde karar verilmiş, Üsküdar Belediye Başkanlığı’na belirli işlemlerin gerçekleştirilmesi için tavsiyelerde bulunulmuştur. İdarenin, karar üzerine tesis edeceği işlemleri 30 gün içinde Kuruma bildirmesi zorunlu kılınmıştır. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/10889-S.16817
BAŞVURU NO : 2018/13413
KARAR TARİHİ : 30/10/2019
KISMEN TAVSİYE KISMEN RET KARARI
ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUYA KONU İDARE :
BAŞVURUNUN KONUSU : Şikâyetçinin, imar mevzuatına aykırı yapı ile ilgili gereğinin yapılması talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 31/10/2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Şikâyetçi …, İstanbul ili Üsküdar ilçesi .. Mah. …. Sok. No:… adresinde bulunan 164 pafta
810 ada … parsel numaralı taşınmazın hissedarı olduğunu, taşınmazın yan parselinde bulunan
164 pafta 810 ada … parsele (yeni …) imar mevzuatına aykırı bina inşa edildiğini, konuyla
ilgili Üsküdar Belediye Başkanlığına başvuruda bulunduğunu, ilgili idare tarafından
‘Yapılaşma değerleri 2960 sayılı Kanun doğrultusunda brüt parsel üzerinden hesaplanarak, söz konusu tecavüzlü yapı da dikkate alınarak mevzuata uygun bir şekilde yapı ruhsatı verilmiştir.’ şeklinde cevap verildiğini, ancak anılan parselde bulunan taşınmazların müstakil tapulu olduğunu, imar mevzuatı gereği önce tecavüzün giderilmesi, ardından yapı ruhsatı verilmesi gerektiğini, Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS), Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), yasal çekme mesafelerine aykırı olarak bina yapıldığını, çekme mesafesini ihlal ederek yangın merdiveni yapıldığını, ayrıca 164 pafta, 810 ada … parselin (yeni …), 164 pafta 810 ada …
parsel ile arasında bulunan yeşil alanı belediyeden kiraladığını, anılan alanı spor salonu ve otopark yaptığını, dolayısıyla kiralama amacına ve imar mevzuatına aykırı şekilde kullandığını, binanın Kartal Sokak’tan çekme mesafesinin 5 metre olması gerekirken 7 metre olduğunu, binanın önüne 5 metre eninde çift taraflı rampa yapıldığını, çekme mesafelerine riayet edilmediğini iddia ederek gereğinin yapılmasını ve yapı ruhsatının imar mevzuatına uygun şekilde düzeltilerek verilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Üsküdar Belediye Başkanlığından
bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur. İlgili idarenin 30/01/2019 tarih ve … sayılı cevabi yazı ve eklerinde özetle;
2.1) Söz konusu taşınmazın imar işlem dosyasında yapılan incelemede, 08/03/2018 tarih ve …
cilt/sayfa sayılı yapı ruhsatı ve eki mimari projesine aykırı yapılan kısımlara ilişkin olarak 11/09/2018 tarih ve … cilt/sıra sayılı Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği, 3194 sayılı İmar
Kanununun 42 nci maddesi gereğince 18/10/2018 tarih ve … karar sayılı Encümen Kararının alınmış olduğu, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından da 11/10/2018 tarih ve … cilt/sayfa sayılı tadilat ruhsatı düzenlendiği,
2.2) 07/09/2017 tarihli aplikasyon krokisinde 810 ada, … parseldeki taşınmazın, 810 ada, …
2 parsel numaralı taşınmaza (0,71+0,72/2×17,30)=12,37 m tecavüzlü olduğu,
2.3) 810 ada … parseldeki tecavüzlü binanın 1994 yılında kaçak olarak yapıldığı, tecavüzlü
kısmının 810 ada … parseldeki ruhsatlı binanın yapılaşmasına herhangi bir engel teşkil etmediği, mevzuatta da kısıtlayıcı bir hüküm bulunmadığı,
2.4) Söz konusu yapının KAKS ve TAKS yapılaşma değerlerinin İstanbul İmar Yönetmeliği
hükümleri doğrultusunda mevzuata uygun olarak hazırlandığı, çekme mesafelerinin 17/01/2018 tarihli imar durum belgesinde minimum çekme mesafelerinin ön bahçe:5,00 m., yan bahçe:4,00 m., arka bahçe:4,00 m. belirtilen minimum çekme mesafelerine göre uygulama yapıldığı, yapılaşma değerlerini sağlamak kaydıyla imar durumunda belirtilen minimum çekme mesafesinden fazla çekilmesinde bir aykırılık bulunmadığı,
2.5) Belediye Encümeninin 11/10/2018 tarih ve 794 sayılı kararında 810 ada … ve … parsel
2 sayılı taşınmazların arasında bulunan 501,55 m alanlı terk alanının üst kısmının kendi
fonksiyonunda park olarak düzenlenmek şartıyla Yap-İşlet devret modeline uygun şekilde spor tesisi yapımı karşılığında 10 yıl süre ile ihale yapılmak kaydıyla kiralandığı projesinde de spor tesisi yapıldığı,
3) Bilirkişi raporu doğrultusunda 13/03/2019 tarih ve … sayılı yazı ile İstanbul
Büyükşehir Belediye Başkanlığından bilgi ve belge talebinde bulunulmuş olup, ilgili idarenin 04/10/2019 tarih ve … sayılı cevabi yazısında özetle;
3.1) Parsel alanının, 15/07/2016 tarih ve … Bülten Nolu Yapı Ruhsatında belirtilen tapu
2 2
alanından (955,78 m ) farklı olarak 1000 m alındığı, TAKS ve KAKS değerlerinin bu değer üzerinden hesap edildiği ve projede bu hususa ilişkin herhangi bir açıklama getirilmediği,
3.2) Tüm normal katlarda komşu 5 parsel sınırına 3 m. yaklaşılabilecekken 2.5 m. yaklaşıldığı,
3.3) Yan bahçe mesafesi içerisinde imar mevzuatına aykırı olarak yangın merdiveni
gösterildiği,
3.4) 07/09/2017 tarih ve … sayılı Aplikasyon Krokisinde, bahse konu parsele tecavüzlü bir
yapı olmasına rağmen 15/07/2016 tarih ve … Bülten Nolu Yapı Ruhsatı, 11/10/2018 tarih, … cilt/sayfa sayılı Tadilat Ruhsatı ve 10/05/2019 tarih ve … belge sayılı Yapı Kullanma
İzin Belgesi tanzim edildiği, Üsküdar Belediye Başkanlığınca tanzim edilen 11/09/2018 tarih, … cilt/sıra sayılı Yapı Tatil Tutanağında ise bu aykırılığın gösterilmediği açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4) 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu
denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “… Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler. … ” ,
5) 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun
Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
6) 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun “Tanımlar” başlıklı 5 inci
maddesinde, “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.”,
6.1) “Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar” başlıklı 32 nci
maddesinde, “Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.
Bu tebligatın bir nüshasıda muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir…”,
6.2) “İdari müeyyideler” başlıklı 42 nci maddesinin birinci fıkrasında, “Bu maddede
belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır.”,
7) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun “Amaç” başlıklı 1 inci
maddesinde, “Bu Kanunun amacı; İstanbul Boğaziçi Alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak için uygulanacak imar mevzuatını belirlemek ve düzenlemektir.”,
7.1) “İmar planlarının yapılması, onayı ve tadili” başlıklı 10 uncu maddesinin birinci
fıkrasında, “”Gerigörünüm” bölgesinde Taban Alan Kat Sayısı (T.A.K.S.) azami % 15 ve 4 katı (H = 12.50 m. irtifaı), “Etkilenme” bölgesinde ise gene Taban Alanı Kat Sayısı (T.A.K.S.) % 15 ve 5 katı (H = 15.50 m. irtifaı) geçmemek şartı ile konut yapılabilir. Daha önce belediyeye bilabedel terk edilmiş veya edilecek olan alanlar bu hesaba dahil edilir. Hesabat brüt alan üzerinden yapılır 1/1/1982 den sonra alınmış “Yüksek Anıtlar Kurulunun” kararları ile 22/7/1983 onay tarihli planda kazanılmış haklar saklıdır.”; ikinci fıkrasında ise, “Ancak, kat alanı ve irtifa ne olursa olsun İmar Kanununun ilgili maddelerine göre yapı sahipleri ruhsat ve iskan alma mecburiyetinde olup, bu işlemler yalnızca ilgili İlçe Belediye Başkanlıklarınca avan ve tatbikat projelerine göre verilir.”,
8) 03/07/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin “Genel ilkeler” başlıklı 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasında, “
22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm
alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.
Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m² si, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, … bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.”,
8.1) “Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları” başlıklı 19 uncu
maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde, “Park alanları: Bu alanlarda encümen kararıyla;
1) Açık havuz/süs havuzu, açık spor ve oyun alanı, genel tuvalet, pergola, kameriye,
2) …
3) Tabii veya tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE
standartlarında öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması kaydıyla kapalı otopark,… yapılabilir.”,
8.2) “Taban alanı” başlıklı 20 nci maddesinin üçüncü fıkrasında, “Uygulama imar planında
belirlenmemişse bu Yönetmelikle tanımlanan TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre belirlenen taban alanının küçük olanı uygulanır.”; sekizinci fıkrasında ise, “Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar; a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler, b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları, ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri, d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi ile yangın güvenlik holleri, e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar, f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi, g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları, h) Açık otoparklar, ı) Giriş saçakları (markizler)”,
8.3) “Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler” başlıklı 54 üncü maddesinin on ikinci
fıkrasında, “Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve mevzuat hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz. Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan ve ortak alanları tamamlanmış olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz. Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez.”,
8.4) “Yapı ruhsatı işlemleri” başlıklı 55 inci maddesinin on ikinci fıkrasında, “Bir parselde
ruhsatsız yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemez.”,
9) 20/05/2018 tarihli ve 30426 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan İstanbul İmar
Yönetmeliğinin “Bahçe mesafeleri” başlıklı 23 üncü maddesinin birinci fıkrasında, “Uygulama imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri; a) Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir.
b) Yan bahçe mesafesi ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en az 3.00 metredir.
c) Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ AV. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
10) Başvuranın talebi, idarenin konuyla ilgili açıklamaları, yapılan araştırmalar ve bilirkişi
raporunda yer alan hususlar birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Kısmen
Tavsiye Kısmen Ret Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11) Başvuran 1 numaralı paragrafta açıklandığı üzere, İstanbul ili Üsküdar ilçesi … Mah. …
Sok. No:… adresinde bulunan 164 pafta 810 ada … parsel numaralı taşınmazın hissedarı olduğunu, taşınmazın yan parselinde bulunan 164 pafta 810 ada … parsele (yeni …) imar mevzuatına aykırı bina inşa edildiğini iddia ederek gereğinin yapılmasını ve yapı ruhsatının imar mevzuatına uygun şekilde düzeltilerek verilmesini talep etmektedir.
12) Şikâyete konu 810 ada … parsel, Gerigörünüm Bölgesi alanında kalmaktadır. 2960 sayılı
Boğaziçi Kanununun 10 uncu maddesi ile “gerigörünüm bölgesi” içinde konut yapmaya izin verilmiştir. Gerigörünüm bölgesi için Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS)’ı %15 ve yüksekliği 4 kat olarak tespit edilmiştir. Bu yerlerde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) verme yetkileri ilçe belediyelerine bırakılmış olup, kat alanı ve irtifa ne olursa olsun İmar Kanununun ilgili maddelerine göre yapı sahiplerinin ruhsat alma zorunluluğu bulunmaktadır.
13) İmar hukukuna aykırı yapılar, ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı
olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliğine ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılar olarak tanımlanmaktadır. Taşkın yapılar ise, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere yapılan yapıları ifade etmektedir. (Bknz. Prof. Dr. Halil KALABALIK, İmar Hukuku
Dersleri, 6. Baskı, 2014, s.599)
14) Şikâyete konu 810 ada 22 parsel sayılı yerde, 2 nci bodrum kat+zemin kat+3 üncü normal
kat+ çatıarası ilaveli taşınmazla ilgili yerinde inceleme yapıldığı, tapu kayıtlarında tapu sahibi 2
… tarafından, 2 nci bodrum kat A1-K2 aksından itibaren arka cephenin 269 m büyütüldüğü, 2
1 inci bodrum A1-E aksından itibaren arka cephenin 96 m büyütüldüğü, zemin kat sol yan
cephede 420 cm x 225 cm ebatlarında yangın merdiveni yapıldığı ve 1 inci, 2 nci ve 3 üncü normal katlarda döşeme kesilerek devam ettirildiği, zemin kat bina giriş yerinin değiştirildiği, tüm katlarda bölme duvarlar ve nitelik değişikliği tespit edilerek, 3194 sayılı İmar Kanununun
32 ve 42 nci maddelerine göre işlem yapılmak üzere 11/09/2018 tarih ve .. cilt/sıra sayılı Yapı
Tatil Tutanağı düzenlenmiş, 18/10/2018 tarihli ve … sayılı Encümen Kararı ile, 3194 sayılı
İmar Kanununun 42 nci maddesi gereğince 33.678,52 TL para cezası verilmiştir. Ardından İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 11/10/2018 tarih ve … cilt/sayfa sayılı tadilat ruhsatı düzenlendiği tespit edilmiştir.
15) Şikâyetçi …, 810 ada … parselde inşa edilen binanın imar mevzuatına aykırı olduğunu,
tecavüz giderilmeden yapı ruhsatı verilmemesi gerektiğini, ayrıca yapının Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS), Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), yasal çekme mesafelerine aykırı olduğunu, çekme mesafesini ihlal ederek yangın merdiveni yapıldığını, ayrıca 810 ada … parselin 810 ada …
parsel ile arasında bulunan yeşil alanı belediyeden kiraladığını, anılan alanı spor salonu ve otopark yaptığını, dolayısıyla kiralama amacına aykırı şekilde kullandığını iddia etmektedir.
Buna karşılık ilgili idare tarafından ise, 810 ada, … parseldeki taşınmazın, 810 ada, … parsel 2 numaralı taşınmaza (0,71+0,72/2×17,30)=12,37 m tecavüzlü olduğu, tecavüzlü kısmının 810 ada … parseldeki ruhsatlı binanın yapılaşmasına herhangi bir engel teşkil etmediği, mevzuatta da kısıtlayıcı bir hüküm bulunmadığı, ayrıca yapının KAKS ve TAKS yapılaşma değerlerinin
İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda mevzuata uygun olarak hazırlandığı, yapı ruhsatı ve eki mimari projesine aykırı yapılan kısımlara ilişkin olarak ise tadilat ruhsatı 2 düzenlendiği, 810 ada … ve … parsel sayılı taşınmazların arasında bulunan 501,55 m alanlı terk alanının üst kısmının kendi fonksiyonunda park olarak düzenlenmek şartıyla Yap-İşlet devret modeline uygun şekilde spor tesisi yapımı karşılığında 10 yıl süre ile ihale yapılmak kaydıyla kiralandığı projesinde de spor tesisi yapılığı ifade edilmiştir.
16) Şikâyetçinin iddiaları ve idarenin konuyla ilgili açıklamaları birlikte değerlendirildiğinde,
şikâyete konu hususlar özel ve teknik bilgi gerektirdiğinden Türkiye Belediyeler Birliğinde görev yapan bir uzmanın bilirkişi görüşüne başvurulmuştur. Bilirkişi tarafından hazırlanan raporda;
16.1) Şikâyete konu parsellerin 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamında kaldığı, bu
nedenle öncelikle Boğaziçi Kanunu hükümlerine göre değerlendirme yapıldığı, 2960 sayılı
Boğaziçi Kanununa göre ruhsat ve iskan belgelerinin verilmesinin Kanunun 10 uncu maddesinde düzenlendiği,
16.2) Tecavüzlü binanın mevzuata uygun olup olmadığı hususuna ilişkin olarak; Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54 üncü maddesinin on ikinci fıkrası hükmü ile anılan yönetmeliğin 55 inci maddesinin on ikinci fıkrasında yer alan “Bir parselde ruhsatsız yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemez.” hükmü nedeniyle parsel içerisindeki yapılarla ilgili olarak varsa tecavüzün giderilmesinin (yıkılması, parsellerin tevhit edilmesi, imar durumuna uygun hale getirilebilecek yöntemlerin uygulanması) ya da yürürlükteki imar durumuna göre ruhsata bağlatılabilmesi mümkün ise ruhsatlandırıldıktan sonra yeni yapıya ruhsat verilmesinin gerektiği, yürürlükteki mevzuatta tecavüzlü yapıların yeni yapılaşmayı engellememesi durumunda yapı ruhsatı verilebileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından parsele tecavüzlü ya da imar durumuna aykırı, ya da parselde plan hükümleri ile koruma altına alınmamış ya da koruma kurulu tarafından uygunluk kararı verilmemiş bir yapı var iken yeni yapıya ruhsat veya esaslı tadilat ruhsatı verilmemesi gerektiği,
16.3) 810 ada … parsel numaralı taşınmazın KAKS, TAKS ve yasal çekme mesafelerine
uygun olup olmadığı ile yangın merdiveninin çekme mesafesini ihlal ederek yapılıp yapılmadığı hususlarına ilişkin olarak; – Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Taban alanı” başlıklı 20 nci maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan, “Uygulama imar planında belirlenmemişse bu Yönetmelikle tanımlanan
TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre belirlenen taban alanının küçük olanı uygulanır.” hükmü gereği 810 ada …numaralı parselin yapı yaklaşma mesafeleri (bahçe mesafeleri) ve TAKS değeri “1/1000 ölçekli Boğaziçi, Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgesi Koruma Amaçlı
Uygulama İmar Planı” kapsamında belirlendiği, TAKS: 0.15, Yola mesafe: 5.00 m, komşu ve arka parsellere yaklaşma mesafeleri 4.00 m olarak belirlendiği, parselin yüzölçümünün imar 2 durumu belgesi üzerinde 729.84 m olarak belirtildiği, imar durumunda yer alan plan notunda “2960 Sayılı Yasa gereği yapılaşma değerleri brüt parsel üzerinden 2 hesaplanacaktır.” belirtildiğinden, mimari projede brüt parselin 1000 m olduğu ve taban alanının da brüt parsel üzerinden TAKS:0.15 olarak değerlendirildiğinin görüldüğü, – Ancak konu değerlendirildiğinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasında, “ 22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlukoridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m² si, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, … bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.” düzenlendiği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin taban alanı ve taban alanı katsayısını belirleyen 20 nci maddesinin sekizinci fıkrası değerlendirildiğinde, TAKS harici tutulan 2’ m lerin minimum metrekareleri aştığı ve emsal harici tutulmaması gereken kullanımların TAKS harici tutulduğunun görüldüğü, – Bununla birlikte parsele ait imar durumunda 12.50 m. saçak seviyesi verildiğinden parselde yapılacak 0.00 kotu üzerindeki yapının 4 katlı olduğu, TAKS: 0.15 olduğuna göre KAKS:0.60 olduğu, dolayısıyla 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu gereği brüt parsel üzerinden hesap 2 yapıldığından ve brüt parsel büyüklüğü 1000 m , TAKS: 0.15 olduğundan ve 0.00 kotu
2 2
üzerinde de 4 kat yapılabileceğine göre; 1000×0.15= 150 m , 150×4= 600 m KAKS değerine 2 esas inşaat m ’ si hesap edildiği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasında, emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının 2
% 30’unu aşamayacağı hüküm altına alındığından, 600×0.30= 180 m ’nin emsal harici kullanımlar için kullanılabileceği, böylece emsal+emsal harici inşaat alanı 2 toplamı=600+180=780 m inşaat alanı olarak hesaplandığı, bu alana ayrıca “Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m² si, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar”ın emsale dahil edilmeksizin ekleneceği, burada ifade edilen kullanımların ise, yönetmeliklerden gelen minimum/asgari alanları ifade ettiği, – Anılan hükümden ve emsale esas %30 emsal dışı alanın eklenmesi ile (plan hükmünden gelen çatı arasının KAKS’a dahil edilmeksizin KAKS değerleri içerisinde ve yönetmelikten gelen 2 emsal harici kullanımlar inşaat alanına dahil edilmeksizin) toplam 780 m inşaat yapılabilecek 2 olan, otopark katları da bulunmayan bir yapının 2524 m inşaat alanına nasıl ulaştığı hesaplanamadığı, TAKS ve KAKS değerlerinin hesaplanmasına yönelik 810 ada … parselde yer alan mimari projenin, Boğaziçi Kanunu, plan hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliği’ne uygun olup olmadığının bir kez de İstanbul Büyükşehir Belediyesine sorulmasının ve hesaplatılmasının faydalı olacağı,
Şekil 1: Yapı yaklaşma sınırlarına taşan yangın merdiveni
– 3194 sayılı İmar Kanununun 5 inci maddesinde yapının, “Karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” şeklinde tanımlandığı, Şekil 1’de daire içerisinde yer alan çelik merdivenin yapı statüsünde olduğu, dolayısıyla şikâyete konu parseldeki yapının tabii ya da tesviye edilmiş zemin üzerinde ya da altında, uygulama imar planı veya ilgili mevzuatla istisna getirilmediği sürece parsel sınırına 4.00 m. olan mesafe içerisinde çelik merdiven şeklinde yapı yapılabilmesinin mümkün olmadığı, yapılan değerlendirmede, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 2960 Sayılı
Boğaziçi Kanunu ve İstanbul İmar Yönetmeliğinde istisnai bir maddeye ulaşılamadığından
4.00 m. olan komşu parsel sınırları içerisinde çelik veya başka bir malzemeden yapı
yapılabilmesinin mümkün olmadığı dolayısıyla yangın merdiveninin çekme mesafesini ihlal ettiği,
16.4) 810 ada … parsele ilişkin 11/09/2018 tarihinde Yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği,
ardından11/10/2018 tarihinde İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından tadilat ruhsatı düzenlendiği anlaşılmış olup, tutanakta belirtilen aykırılıkların tadilat ruhsatı ile mevzuata uygun hale gelip gelmediği hususlarına ilişkin olarak; mimari projedeki yapı yaklaşma sınırları dışına taşan yangın merdiveninin iptal edilmediği ve diğer parselden tecavüzlü yapı kaldırılmadığı sürece 810 ada … sayılı parselde yapılan işlemlerin mevzuata uygun olduğundan bahsedilmesinin mümkün olmadığı, tecavüz giderilmeden tadilat projesi onaylanması ve ruhsata bağlanmasının da mümkün olamayacağı,
16.5) 810 ada … ve … parsel sayılı taşınmazlar arasında bulunan alana üst kısmı kendi
fonksiyonunda park olarak düzenlenmek şartıyla spor tesisi yapılmasının mevzuata uygun olup olmadığı hususlarına ilişkin olarak ise; 11/10/2018 tarihli ve … sayılı Encümen
Kararından, 810 ada … ve … no’lu parseller arasında ve Şekil 2’de daire içinde yer alan PARK 2 alanının 501,55 m olduğunun anlaşıldığı, park alanının hemzeminde amacı doğrultusunda, zemin altında ise spor tesisi yapılması amacıyla kiralandığı,
Şekil 1: Park alanı ve parsel ilişkisi, … parsel yeni … parsele isabet eder
– Bahse konu alanın 1/1000 ölçekli Üsküdar Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma
Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planı 2. Etap (Güzeltepe Mahallesinin tamamı ile Küçüksu, Ferah, Çengelköy, Kirazlıtepe, Küplüce, Mehmet Akif Arsoy, Kandilli ve Kuleli Mahallelerinin bir kısmı) Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı, bu nedenle Uygulama İmar Planının plan hükümlerinin değerlendirildiği, Uygulama İmar Planının 4 numaralı “Açık ve Yeşil Alanlar” başlığı altında yer alan “Park Alanı” başlığında, “Bu alanlarda; gezi alanları, yürüyüş-koşubisiklet parkuru gibi açık havada yapılabilecek spor faaliyet alanları, seyir terasları, piknik alanları, kafeteryalar, çiçek tarhları, çocuk oyun alanları vb. fonksiyonlar yer alacaktır. Park alanları altında doğal yapıyı bozmayacak şekilde otopark ve spor alanı yapılabilir.” hükmüne yer verildiği, – Konu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve İstanbul İmar Yönetmeliği açısından değerlendirildiğinde, her iki yönetmeliğin madde metinlerinden (Bknz. 8.1 numaralı paragraf)
2 anlaşılacağı üzere, 810 ada … ve … (eski …) no’lu parseller arasında kalan yaklaşık 502 m
büyüklüğünde olan park alanında ancak açık havuz/süs havuzu, açık spor ve oyun alanı, genel tuvalet, pergola, kameriye yapılmasına, tabii veya tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma için TSE standartlarında öngörülen yeterli derinlikte toprak örtüsünün sağlanması kaydıyla kapalı otopark yapılmasına izin verildiği, dolayısıyla 810 ada … ve … parsel sayılı taşınmazlar arasında kalan park alanı altında doğal yapıyı bozmayacak şekilde otopark ve spor alanı yapılabileceği, – Her ne kadar park alanlarında yapılaşmaya olanak sağlayan Mülga Planlı Alanlar Tip İmar
Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile plan kararları bulunuyor ise de Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinin park alanlarına ilişkin (c) bendinin Danıştay 6. Dairesinin 12.07.2018 tarihli ve 2017/4840, 4842, 4783 ve 7567 sayılı kararlarıyla maddenin yürütülmesinin durdurulmasına karar verildiği, ancak plan hükmü yürürlükte olduğundan ilgili idaresince park kullanımına ait parselin tabii ya da tesviye edilmiş zemin altında spor alanı yapılmasına yönelik işlem tesis edilmesinin mümkün olduğu,
– Ancak 810 ada … parselin maliki ile park alanını kiralayan açısından değerlendirme yapıldığında her iki şirketin aynı olduğunun tespit edildiği, dolayısıyla bahse konu alanın okul tarafından özel nitelikli olarak kullanılacağı sonucuna varılmıştır.
17) Bilirkişi raporu doğrultusunda TAKS ve KAKS değerlerinin hesaplanmasına yönelik
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’ndan bilgi ve belge talep edilmiştir. İlgili idare tarafından, parsel alanının, 15/07/2016 tarih ve … Bülten Nolu Yapı Ruhsatında belirtilen
2 2
tapu alanından (955,78 m ) farklı olarak 1000 m alındığı, TAKS ve KAKS değerlerinin bu değer üzerinden hesap edildiği ve projede bu hususa ilişkin herhangi bir açıklama getirilmediği ifade edilmiştir. Ayrıca yapılan incelemede, tüm normal katlarda komşu 5 parsel sınırına 3 m. yaklaşılabilecekken 2.5 m. yaklaşıldığı tespit edilmiştir. Bununla birlikte söz konusu aykırılıklara rağmen 164 pafta 810 ada … parsel sayılı taşınmaza 10/05/2019 tarih ve … belge sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlendiği anlaşılmıştır.
18) Yapı yaklaşma mesafesi, yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği
mesafeyi ifade etmekte olup, mevzuata ve plan hükümlerine uygun olması gerekmektedir.
Danıştay 6. Dairesinin 27/12/2017 tarihli ve E.2013/3144, K.2017/11821 sayılı kararında, yapısına bitişik olan ve taşınmazına tecavüz eden mevzuata aykırı yapıların ortadan kaldırılması ve yapı ruhsatının iptali istemiyle açılan davaya ilişkin olarak, çekme mesafeleri ihlal edilerek ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılaşmaların olduğunun sabit olması karşısında yapıların mühürlenerek durdurulması ve ruhsata uygun hale getirilmemesi halinde yapı ruhsatının iptal edilmesi görevini yerine getirmeyen idarenin denetim ve gözetim sorumluluğu kapsamında gereken işlemleri yapmadığını belirterek Mahkemece dava konusu alan için verilen yapı ruhsatlarının iptaline karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
19) Şikâyetçinin talebi, idarenin konuyla ilgili açıklamaları ve bilirkişi raporunda yer alan
hususlar birlikte değerlendirildiğinde,
19.1) İlgili idare tarafından park kullanımına ait parselin tabii ya da tesviye edilmiş zemin
altında spor alanı yapılmasına yönelik işlem tesis edilmesinin mümkün olduğu, dolayısıyla söz konusu işlemler açısında hukuka aykırılık bulunmadığı,
19.2) Diğer taraftan,
2
– Parsel alanının, yapı ruhsatında belirtilen tapu alanından (955,78 m ) farklı olarak 1000 2 m alındığı, TAKS ve KAKS değerlerinin bu değer üzerinden hesap edildiği ve projede bu hususa ilişkin herhangi bir açıklama getirilmediği, – Yürürlükteki mevzuatta tecavüzlü yapıların yeni yapılaşmayı engellememesi durumunda yapı ruhsatı verilebileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından parsele tecavüzlü ya da imar durumuna aykırı, ya da parselde plan hükümleri ile koruma altına alınmamış ya da koruma kurulu tarafından uygunluk kararı verilmemiş bir yapı var iken yeni yapıya ruhsat veya esaslı tadilat ruhsatı verilmemesi gerektiği, – Yangın merdiveninin çekme mesafesini ihlal ettiği, – Tüm normal katlarda komşu … parsel sınırına 3 m. yaklaşılabilecekken 2.5 m.
yaklaşıldığı tespit edildiğinden İdarenin söz konusu işlemlerinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu tespit edilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
20.1) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede
yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup;
İdarenin başvuranla ilgili işlemlerinde ‘kanunlara uygunluk’, ‘makul sürede karar verme’, ‘hesap verilebilirlik’, ‘şeffaflık’, ‘kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi’ ilkelerine uygun davrandığı, ancak idarenin, şikâyetçiye verdiği cevapta hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği bu nedenle ‘karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi’ ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu ilkeye uygun davranması önerilmektedir.
20.2) Diğer taraftan, Üsküdar Belediye Başkanlığı tarafından Kurumumuzun bilgi ve belge
talebine süresi içinde cevap verilmediği, ayrıca Kurumumuz tarafından 13/03/2019 tarihinde
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’ndan “810 ada … parselde yer alan mimari projenin, Boğaziçi Kanunu, imar durumu, plan hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliğine uygun olup olmadığı bilgisi ile TAKS ve KAKS değerlerinin hesaplanmasına ilişkin bilgi ve belgelerin” gönderilmesi istendiği, söz konusu hesaplamanın yapılabilmesi için ilgili idare tarafından
Üsküdar Belediye Başkanlığı’ndan bilgi ve belge talep edildiği, ancak tekit yazısına rağmen
Üsküdar Belediye Başkanlığı tarafından süresi içinde cevap verilmediğinden hesaplama yapılamadığı tespit edildiğinden, İdarenin ‘kanunlara uygunluk’, ‘makul sürede karar verme’, ‘hesap verilebilirlik’, ‘şeffaflık’, ‘kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi’, ‘karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi’ ilkelerine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
21) 6328 sayılı Kanunun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21 inci
maddesinde, Kamu Denetçiliği Kurumunun inceleme ve araştırmasını, başvuru tarihinden itibaren altı ay içinde sonuçlandırmaması halinde durmuş olan dava açma süresinin kaldığı yerden işlemeye başlayacağı belirtilmiştir. Bu kapsamda incelemenin altı ayda bitirilememe gerekçesi ve dava açma süresinin kaldığı yerden yeniden işlemeye başlayacağı hususu 19/04/2019 tarihli ve S.1841 sayılı yazı ile bildirilmiştir.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosyanın kapsamına göre ŞİKÂYETİN KISMEN REDDİ ile
KISMEN KABÜLÜNE;
810 ada … ve … parsel sayılı taşınmazlar arasında bulunan alana üst kısmı kendi
fonksiyonunda park olarak düzenlenmek şartıyla spor tesisi yapılmasının mevzuata aykırı olduğu iddiaların hukuka aykırılık oluşturmadığının tespiti dolayısıyla REDDİNE, Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS), Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), yapı yaklaşma mesafelerine ilişkin olarak, imar durumuna uyulması, imar durumunda açıkça yazmayan konularda mevzuatı gereği olan yönetmeliğe uyulması yönünde işlem tesis edilmesi, mimari projede yapı yaklaşma sınırları dışına taşan yangın merdiveninin iptal edilmesi, Ayrıca parsel içerisindeki tecavüzün giderilmesi için gerekli işlemlerin tesis edilmesi hususunda ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca;
ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın BAŞVURANA, ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA ve bilgileri için
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi