|
ÖZET: Başvuru, Kuzey Ankara projesi kapsamında bir kooperatif tarafından satın alınan taşınmazın imar planındaki yapı yüksekliğinin “Hmax: serbest”ten “Hmax: 10 kat” olarak değiştirilmesi nedeniyle yaşanan mağduriyeti konu alıyor. Başvuran vekili, 2011 yılında yapılan ihale ile taşınmazın %60 konut ve %40 ticari alan olarak satın alındığını, ancak imar şartlarının değiştirilmesinin kendilerini olumsuz etkilediğini belirtmiştir. İlgili idare, yapılan değişikliğin, bölgedeki yapılaşma fazlalığını önlemek amacıyla gerçekleştirildiğini ve bu durumun kamu yararına olduğunu savunmuştur.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, imar planında yapılan değişikliklerin, bölgenin silüet dokusunu korumak için gerekli olduğunu ifade etmiştir. Ayrıca, başvuruya konu taşınmazda inşaat ruhsatı alınmadığı için, azami kat yüksekliğinin 10 kat olarak belirlenmesinin kazanılmış hak ilkesine aykırılık teşkil etmeyeceği vurgulanmıştır. İlgili mahkemeler, başvuranın taleplerini reddederek, imar planlarının yürürlükteki mevzuata uygun olarak değiştirilebileceğine hükmetmiştir. Sonuç olarak, başvurunun reddine karar verilmiş ve bu karar, başvuran vekiline, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ve Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı’na tebliğ edilmiştir. İlgili taraflar, bu karara karşı yasal yollara başvurabilecektir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2020/7739-S.20.12161
BAŞVURU NO : 2020/778
KARAR TARİHİ : 22/05/2020
RET KARARI
BAŞVURAN VEKİLİ / TEMSİLCİSİ :
BAŞVURUYA KONU İDARE : TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI
ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE
BAŞKANLIĞI
İmar planında “Hmax: serbest” yapılaşma şartının
BAŞVURUNUN KONUSU :
“Hmax:10 kat” olarak değiştirilmesinden kaynaklı mağduriyet iddiasına ilişkindir.
BAŞVURU TARİHİ : 13/01/2020
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran vekili özetle, Kuzey Ankara projesi kapsamında S.S. Kuzey Ankara 70140 Konut
Yapı Kooperatifince, Ada Parsel (yeni Ada Parsel) numaralı 12.212 m2 yüzölçümlü taşınmazın %60 Konut ve %40 Ticari alan olmak üzere Emsal 4:00 Maksimum
Hmax: Serbest şartı ile TOKİ Başkanlığınca yapılan ihalede 200 ortakla 16.487.000.00.-TL bedelle 2011 yılında satın alındığını; ödemeler devam ederken Hmax: Serbest şartının iptal edilerek yüksekliğin 10 kat ile sınırlandırıldığını; iddia ve şikâyetle mağduriyetlerinin giderilmesi hususunda gereğini talep etmiştir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Hukuk Müşavirliği’nin
21.04.2020 tarihli ve sayılı cevabi yazısında özetle,
2.1. Söz konusu taşınmazın, E:4 ve Hmax: Serbest imar planı ile satıldığı ancak ilerleyen süreçte Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin, 14/02/2018 tarih ve sayılı kararı ile (Kararda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 25/03/2014 gün ve sayılı yazısı da dikkate alınarak) planlarda yapılaşmış alanlar dışındakilere Hmax:10 kat olarak, yükseklik sınırı getirildiği; 2.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından, başvuru konusu taşınmazı da kapsayan Kuzey
Ankara Projesinin bulunduğu bölgede yapılan incelemeler sonucunda; bölgedeki yapılaşmaların kat adetlerinde fazlalık gözlemlenmesi nedeniyle, uygulaması tamamlanmış olanlar dışında inşaatı devam edenlerden 10 katı geçmiş olanların inşaatı fiili olarak bulundukları katta bitirilmek üzere, henüz inşasına başlanmamış olan yapıların silüet dokusuna uygun olarak açığa çıkan katları en fazla 10 kat olacak şekilde yeniden projelendirilerek uygulama yapılması öngörülerek; Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından bölge için hazırlanan imar planlarına göre onaylanması gereken vaziyet planlarının ifade edilen silüet dokusu ve kat sayılarına uygun olacak şekilde revize edilerek onaylanması ve uygulamaların buna göre yapılması gerektiği hususunun ilgili idarelere bildirildiği; 2.3. 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanun’unun 5. Maddesi uyarınca, söz konusu alanda yapılan imar planları ile değişikliklerinin Ankara Büyükşehir
Belediye Başkanlığı tarafından gerçekleştirildiği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 gün ve sayılı yazısına istinaden, Belediye Meclisinin 12.06.2018 tarih 997 no.lu kararı ile maksimum kat sayısı 10’a düşürüldüğü, başvuruya konu gayrimenkulde başlanmış bir inşaat, alınmış bir yapı ruhsatı olmadığından, azami kat yüksekliğinin 10 olarak değiştirildiği; 2.4. Başvuru sahiplerinin, İdarelerince yapılan 01.11.2011 tarihli ihale sonucunda taksitli olarak söz konusu taşınmazı satın ve teslim aldıkları, 01.11.2011 tarihli arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile bahse konu taşınmazın o tarihteki mevcut ve yürürlükteki imar durumunun aynı olduğu, yapılaşma şartı E:4,00 Hmaks: Serbest olarak yer aldığı, bir başka anlatımla ihale tarihinde ve teslim tarihinde, ihalede ilan edilen imar durumunun, o tarihte yasal ve mevcut olan imar durumu olduğu, yine satış sözleşmesinin ve teslim tutanağının imzalanma tarihlerinde (2011) aynı imar durumunun geçerli olduğu; 2.5. Sınırlı Sorumlu Kuzey Ankara 70132 Konut Yapı Kooperatifince, Ankara 23.İdare
Mahkemesi E. Sayılı dosya ile Ankara İli, Altındağ İlçesi, ada, parsele yönelik yeni imar affı çerçevesinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürülmesi kararının kaldırılması ve şu ana dek inşaata başlanılamaması sebebiyle 5.000.000,00 zararın karşılanmasına dair başvurusunun zımnen reddine ilişkin Bakanlık işleminin yürütmesinin durdurulması ve iptali talebi ile dava açıldığı, davada yürütmenin durdurulması talebinin reddedildiği, 2.6. Başvuruya konu taşınmazda hisse sahibi olan tarafından ise, Ankara 12.Tüketici Mahkemesi . sayılı dosyası ile İdareleri aleyhine, ayıplı ve eksik ifa nedeniyle zararın tespiti ve tahsili talepli dava açıldığı, davanın derdest olduğu; Açıklamalarına yer verilmiştir.
3. Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı İmar Planlama
Şube Müdürlüğü’nün 1/4/2020 tarihli ve sayılı cevabi yazısı ile 4/5/2020 tarihli ve sayılı cevabi yazılarında özetle, 3.1. Davacı Âdem Aslan ile Davalı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı arasında görülmekte olan
Tüketiciyi Koruma Kanunundan Kaynaklanan (Malın Ayıplı Olmasından Kaynaklanan), dava konusu Ankara İli, Altındağ İlçesi, Ada Parsel (Eski Ada Parsel) taşınmazın
H(max) 10 kata düşürülmesine ilişkin davanın bulunduğu; 3.2. Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14.03.2011 tarih ve sayılı kararı ile onaylanan
Kuzey Ankara Kent Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Altındağ Etabı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında E:4.00, Hmax: Serbest yapılaşma koşulları ile Bölgesel Ticaret Merkezi
Kullanımı” şeklinde olduğu, Plan notlarında Bölgesel Ticaret Merkezlerine yönelik: “9.Kentsel
Çalışma Alanları: Bölgesel Ticaret Merkezleri: 9.1. Bölgesel Ticaret Merkezlerinde Maksimum
İnşaat Emsali E:4.00, Maksimum Bina Yüksekliği Hmax: Serbesttir. Bu alanlarda bölgenin ihtiyacına yönelik ticari kullanımlar yer alacaktır. Bölgesel Ticaret Merkezlerinde konut kullanımının yer alıp alamayacağı proje için önerilen toplam 18.000 konut sayısı aşılmamak koşuluyla kentsel tasarım projesinde değerlendirilebilir.” şeklinde hüküm bulunduğu; 3.3. Ankara Büyükşehir Belediyesinin 14.05.2015 gün ve sayılı meclis kararında; “İptal kararı ile plansız kalan alanda Ankara 1. İdare Mahkemesi’nin 11.03.2015 gün ve sayılı kararında bahsedilen hususları içeren düzeltmelerle birlikte Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 gün ve sayılı yazısı doğrultusunda Kuzey Ankara Projesi kapsamındaki yapılarda en fazla 10(on) kat olacak şekilde kat azaltılmasına gidildiğinden bölgede konut sayılarında değişiklikler yapıldığı, bazı yol genişliklerinin artırılması vb gibi alanda ihtiyaç duyulan teknik düzeltmelerle birlikte öncelikli Proje Alanı Altındağ Etabına ait 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği hazırlandığı”nın ifade edildiği; 3.4. Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin 15.04.2016 gün ve sayılı meclis kararında, yaklaşık
217 hektar yüzölçümlü Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Öncelikli Proje Alanı
Altındağ Etabına ait 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerinin Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.05.2015 gün ve sayılı kararı ile onaylamış olduğu, ancak Şehir Plancıları Odası tarafından İdareleri aleyhine planlarının iptali ve yürütmesinin durdurulması talebi ile Ankara 7. İdare Mahkemesi’nin . Sayılı dosyası üzerinden görülen davada, işlemin yürütmesinin durdurulmasına kararı verildiğinden, ada parseli de kapsayan alanda revizyon imar planı ve plan notları, Ankara Büyükşehir
Belediye Meclisinin 14.04.2017 gün ve sayılı kararı ile onaylandığı; 3.5. Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14.04.2017 tarih ve sayılı kararı ile onaylanan
“Kuzey Ankara Kent Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Altındağ Etabı”na ilişkin 1/5000 ölçekli
Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğinin Başkanlıkları panosunda 28.04.2017-28.05.2017 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı, ilan süresi içerisinde itiraz olmadığından askıdan indirildiği; 3.6. Talep konusu olan ada parsel numaralı taşınmazın dâhil olduğu, halen yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14.04.2017 tarih ve sayılı kararı ile onaylanan “Kuzey Ankara Kent Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Altındağ Etabı” na ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planına yönelik açılmış herhangi bir davanın bulunmadığı; 3.7. ada parselin içinde bulunduğu “Kuzey Ankara Kent Girişi Kentsel Dönüşüm
Projesi Altındağ Etabı” na ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının iptali istemiyle açılan ve söz konusu planların Ankara 1. İdare Mahkemesinin 11.03.2015 gün ve sayılı kararıyla iptaline karar verilmesi neticesinde, alanın plansız kalmasıyla hazırlanan ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14/05/2015 tarih ve sayılı kararı ile onaylanan plan revizyonuna Hmax:10 kat koşulunun eklendiği, plan revizyonunda söz konusu kat yüksekliklerinin “Hmax:10 kat” şeklinde belirlenmesinin, Çevre ve Şehircilik
Bakanlığının 25.03.2014 gün ve sayılı yazısına istinaden gerçekleştiği ve bu değişikliğin daha sonra onaylanan etaptan oluşan tüm Kuzey Ankara KDGPA Etaplarında sırasıyla uygulandığı, sadece ada parsele özgü bir durumun söz konusu olmadığı, 3.8. ada parseli kapsayan kat yüksekliklerinin 10 kata düşürülmesine ilişkin değişiklik
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 gün ve sayılı yazısına istinaden yapıldığından bu doğrultuda ilgili bakanlık görüşü doğrultusunda yapılan işlemlerin yine bakanlık nezdinde yazılı talebin olması halinde Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’ne tekrar değerlendirilmek üzere gönderilebileceği; Açıklamalarına yer verilmiştir.
4. Yukarıda 2.5 numaralı paragrafta yer verilen S.S. Kuzey Ankara 70132 Konut Yapı
Kooperatifince Ankara 23.İdare Mahkemesi’nin sayılı dosyasında Bakanlık aleyhine açılan dava incelendiğinde, 4.1. Davacı kooperatif tarafından, Ankara ili, Altındağ ilçesi, 1 parselde bulunan taşınmaza ilişkin yeni imar affı çerçevesinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürülmesi kararının kaldırılmasına dair başvurusunun zımnen reddine ilişkin davalı idare işleminin; arsanın 2011 yılında satın alındığı, Kooperatif üyelerinin hisseleri aldığında 28/11/2011 tarih ve 3410 sayılı
Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisince onaylanan 1/1000 ölçekli imar planında E:4.00
Hmax: serbest olduğu, 14/04/2017 tarih ve 758 sayılı imar planıyla Hmax:10 olarak değiştirildiği, Kooperatifin oluşturulma sebebinin her hak sahibine bir ev düşecek şekilde konut edindirmek olduğu, arsa satın alınırken E:4 Hmax: serbest şartlarında alındığı, 10 kat sınırının getirilmesiyle inşaat yapılamaz hale geldiği iddialarıyla iptalinin istenildiği; 4.2. Davalı idare tarafından 02/07/2018 tarih ve sayılı işlemle “25/03/2014 tarih ve sayılı yazıyla TOKİ ve Büyükşehir Belediyesi tarafından çalışmaları yürütülen Kuzey
Ankara Projesi kapsamında kalan alanlarda kat adedi fazlalığı görüldüğünden, tamamlanmış inşaatlar dışında, inşaatı devam edenlerden 10 katı geçenlerin inşası fiili olarak bulundukları katta bitirilmek üzere, henüz inşasına başlamamış olan yapıların en fazla 10 kat olarak yeniden projelendirilmesinin uygun görüldüğünün belirtildiği, 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesi çerçevesinde başvurunun incelenme imkânı olmadığı” gerekçesiyle başvurunun reddedildiği, davacı tarafından yeni imar affı çerçevesinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürülmesi kararının kaldırılmasına dair başvurusunun zımnen reddine dair tesis edilen işlemin iptali talebiyle davanın açıldığı; 4.3. Yapılan yargılama sonucunda, “Yukarıdaki mevzuat hükümlerinden; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verilebileceği, inşaat halindeki yapılarda ise 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile yapı kayıt belgesi verileceği ve yapı kayıt belgesi verilen kısımların eksik inşaat işlerinin tamamlanabileceği anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlık konusu olayda ise; 2011 yılında satın alınan arsa üzerinde yukarıdaki mezkur mevzuat hükümleri uyarınca 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ya da 31/12/2017 tarihinde inşaat halinde bir yapının bulunmadığı ve dolayısıyla imar affı kapsamında yapı kayıt belgesi verilebilmesi için gerekli şartlara haiz olunmadığı anlaşıldığından yeni imar affı çerçevesinde kat yüksekliğinin 10 kata düşürülmesi kararının kaldırılmasına dair başvurusunun zımnen reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir.”, denilmekle, Ankara Bölge İdare
Mahkemesi’ne istinaf yolu açık olmak üzere 9/1/2020 tarihinde davanın reddine karar verildiği hususları tespit edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
5. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın 5.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35.maddesinde, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”; 5.2. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında, “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu
Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”; 6. 4/3/2004 tarihli ve 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi
Kanunu’nun 6.1. “Amaç” başlıklı 1. maddesinde, “Bu Kanunun amacı, kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesidir.”; 6.2. “Plan ve ruhsata ilişkin hükümler” başlıklı 4. maddesinde, “İlgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler
Proje alan sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle: 5/4/20065481/1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki imar planları Belediyece yapılır, yaptırılır ve onanır. …”; 6.3. “Diğer hükümler” başlıklı 8. maddesinde, “Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde
3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanır …”;
7. 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 7.1. “Amaç:” başlıklı 1. maddesinde, “Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.”; 7.2. “Genel esas:” başlıklı 3. maddesinde, “Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.”; 7.3. “Mekânsal planlama kademeleri:” başlıklı 6. maddesinde, “(Başlığı ile Birlikte
Değişik:29/11/2018-7153/11 md.) Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından
Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır. …”; 7.4. “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması:” başlıklı 8. maddesinde, “Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur. …b) İmar
Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. (Ek cümle:14/2/2020-7221/6 md.) Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır. Planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme dördüncü cümle: 12/7/2013-6495/73 md.)
Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. … (Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir. (Ek paragraf:14/2/20207221/6 md.) İmar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez….”; 8. 14/6/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun
Görevi” başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında, Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”; 9. 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “Tavsiye kararı” başlıklı 32. maddesinde, “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olduğu kanaatine varılması hâlinde tavsiye kararı verilir…”; Düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
10. Kamu Denetçisi incelemesi neticesinde, başvuranın TOKİ Başkanlığınca yapılan
01.11.2011 tarihli ihale sonucunda başvuruya konu taşınmazı 5 yıl vade ile satın aldığını; satış
sözleşmesinin ve teslim tutanağının imzalandığı tarihlerde imar durumunun “E:4,00 Hmaks:
Serbest” olduğunu; TOKİ Başkanlığınca yerinde yapılan incelemelerde bölgedeki yapılaşmaların kat adetlerinde fazlalık gözlemlenmesi nedeniyle, 5104 sayılı Kanunun amacı doğrultusunda bu durumun bölgenin silüet dokusunu bozduğu değerlendirilerek Ankara
Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14/05/2015 tarih ve 1022 sayılı kararı ile onaylanan plan revizyonunda söz konusu kat yüksekliklerinin “Hmax:10 kat” olarak belirlendiğini; başvuruya konu taşınmazda da başlanmış bir inşaat, alınmış bir yapı ruhsatı olmadığından, azami kat yüksekliğinin 10 kat olarak değiştirilmesinin kazanılmış hak ilkesine aykırılık teşkil etmeyeceğini; öte yandan 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesine 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunun 6. maddesi ile eklenen hükme göre de imar planlarında bina yüksekliklerinin
“yençok:serbest” olarak belirlenemeyeceğini tespit etmekle; şikayetin reddini önermiştir.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme 11. Başvuran vekili özetle, Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında TOKİ
Başkanlığınca yapılan ihalede, S.S. Kuzey Ankara 70140 Konut Yapı Kooperatifince
Ada Parsel (yeni Ada Parsel) numaralı 12.212 m2 yüzölçümlü taşınmazın “Hmax:
serbest” şartı ile 200 ortakla 16.487.000.00.-TL bedelle 2011 yılında satın alındığını, ödemeler devam ederken plandaki yükseklik şartının 10 kat ile sınırlandırıldığını, bu sebeple arsanın değerinin düştüğünü iddia ve şikâyetle, maliklerin mağduriyetinin giderilmesi hususunda gereğini talep etmiştir.
12. Başvuruya konu somut uyuşmazlıkta idare yürütmekle yükümlü bulunduğu kamu hizmetine ilişkin olarak uygulamaya koyduğu Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında kamu
gücüne dayanarak re’sen ve tek yanlı şekilde imar planında inşaat yüksekliğini önce “Hmax:
Serbest” olarak belirlemiş, daha sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 25.03.2014 gün ve sayılı yazısına istinaden Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14/05/2015 tarih ve sayılı kararı ile onaylanan plan revizyonunda söz konusu kat yükseklikleri “Hmax:10 kat” şeklinde belirlenmiştir. Başvuruya konu taşınmazda hak sahiplerinden biri tarafından, Toplu
Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine Ankara 12.Tüketici Mahkemesi’nde sayılı dosya ile “malın ayıplı olmasından kaynaklı ve eksik ifa” nedeniyle zararın tespiti ve tahsili talepli dava açıldığı, davanın derdest olduğu dosyası kapsamında tespit edilmiştir. Bu doğrultuda,
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 17. maddesinin üçüncü fıkrasının (b) bendi
ve 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği
Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 20.
maddesinin birinci fıkrası gereğince, başvurunun sadece imar planı değişikliği yönünden 5104 sayılı Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında incelenmesine karar verilmiştir.
13. 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu ile kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesi amaçlanmış olup, Kanunun gerekçesinde bu husus; “Başkentimiz Ankara’nın ulusal ve uluslararası düzeyde bir giriş kapısı niteliğinde olan, Kuzey Ankara Kent Girişi Esenboğa Protokol Yolu ve çevresindeki gecekondu alanlarının dönüşümü özel bir önem arz etmektedir. Söz konusu bölge Ankara’nın kimliğini simgesel olarak belirlemektedir ve bu yönüyle de kenti temsil niteliği bulunan bir bölgedir. Ayrıca, fizikî olarak da kentin omurgası niteliğindedir. Bu bölgede yaşayan nüfusun büyük bölümünün kentsel alt yapı hizmetlerinden yararlanamamaları nedeniyle bölge sağlıksız, çevre kalitesinden yoksun bir bölge haline gelmiştir. Tüm bu özellikleri dikkate alındığında, kuzey Ankara kent girişindeki gecekondu bölgesinin tasfiyesi ve bölgenin alt yapısı, çevresi, yerleşim alanları ve görünümüyle özel olarak düzenlenmesi önem arz etmektedir. Bu itibarla bu Tasarı ile; Ankara’nın kent omurgasını, ulusal ve uluslararası giriş kapısını oluşturan ve tarihsel kimliğini yansıtan bu bölgeyi, Başkentimizin simgesi ve modern bir yerleşim yeri haline getirecek proje için gerekli hukukî düzenlemenin yapılması amaçlanmaktadır.”, şeklinde ifade bulmuştur. Anılan Kanunun
“Plan ve ruhsata ilişkin hükümler” başlıklı 4. maddesinde de proje alanı içinde her ölçekteki imar planlarının Belediyece yapılacağı, yaptırılacağı ve onanacağı, devamında 8. maddesinde, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
14. 3194 sayılı İmar Kanunuyla, yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla aynı Kanunun 7. ve 8.
maddesiyle belirli nüfusu aşan belediyelere imar planlarını hazırlama ve yürürlüğe koyma yükümlülüğü getirilmiş olup, anılan Kanunun 8. maddesine 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı
Kanunun 6. maddesi ile eklenen hükme göre kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir, imar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez.
15. Dosyası kapsamında mevcut bilgi ve belgelerden, başvuru konusu taşınmazı da kapsayan
Kuzey Ankara Projesinin bulunduğu bölgede Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan incelemeler sonucunda bölgedeki yapılaşmaların kat adetlerinde fazlalık gözlemlenmesi nedeniyle, uygulaması tamamlanmış olanlar dışında inşaatı devam edenlerden 10 katı geçmiş olanların inşaatının fiili olarak bulundukları katta bitirilmek üzere, henüz inşasına başlanmamış olan yapıların silüet dokusuna uygun olarak açığa çıkan katları en fazla 10 kat olacak şekilde yeniden projelendirilerek uygulama yapılmasının öngörüldüğü, bu çerçevede bölge için hazırlanan imar planlarına göre onaylanması gereken vaziyet planlarının ifade edilen silüet dokusu ve kat sayılarına uygun olacak şekilde revize edilerek onaylanması ve uygulamaların buna göre yapılması hususunda Ankara Büyükşehir Belediyesi’nden talepte bulunulduğu, başvuruya konu taşınmazda da başlanmış bir inşaat, alınmış bir yapı ruhsatı olmadığından, azami kat yüksekliğinin 10 kat olarak değiştirildiği, anlaşılmıştır.
16. Öte yandan, başvuran Kooperatifin taşınmazı satın aldığı tarihte yürürlükte olan Ankara
Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14.03.2011 tarih ve sayılı kararı ile onaylanan Kuzey
Ankara Kent Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Altındağ Etabı 1/1000 ölçekli uygulama imar planından, hâlihazırda yürürlükte olan ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14.04.2017 tarih ve 758 sayılı kararı ile onaylanan “Kuzey Ankara Kent Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi
Altındağ Etabı” na ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planına kadar olan dönemde, imar planlarının (bkz. par. 3 ve alt par.) şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına aykırı olduğu gerekçesiyle dava konusu edildiği, yapılan yargılamalar sonucunda verilen iptal kararlarında yüksekliğin hmax: serbest yerine 10 kat olarak sınırlandırılmış olmasına plan iptal gerekçeleri arasında yer verilmediği, hâlihazırda yürürlükte olan imar planlarına askı süresi içinde de (28.04.2017-28.05.2017) itiraz edilmediği ve iptali istemiyle açılan bir dava olmadığı hususları tespit edilmiştir.
17. İmar planları objektif nitelikte düzenleyici işlemler olup, tesis edildikleri usule uygun olarak kaldırılmaları veya değiştirilmeleri mümkündür. Planların idarece kaldırılması veya değiştirilmesi durumunda bu planların yürürlükte oldukları süre içerisinde ve bu planlara dayalı olarak tesis edilen bireysel işlemlerin kişiler bakımından sübjektif nitelikte kazanılmış hak doğuracağı kabul edilmektedir. İdari işlemlerin geriye yürümeyeceğine ilişkin idare hukuku ilkesi ile de bu gibi durumlarda kazanılmış hakların korunması ve idari istikrarın sağlanması
amaçlanmıştır (Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, Esas: 2012/477, Karar: 2014/3990, Tarih:
12.11.2014).
18. Anayasa Mahkemesi’ne göre kazanılmış hak, kişinin bulunduğu statüden doğan, tahakkuk etmiş, kendisi yönünden kesinleşmiş ve kişisel alacak niteliğine dönüşmüş hak olup, kazanılmış haklara saygı, hukuk güvenliği ilkesinin bir sonucudur. (AYM, Esas: 2017/20, Karar: 2018/75, Tarih: 5/7/2018, R.G. Tarih-Sayı 30/11/2018-30611). İmar hukukunda kazanılmış hakka ilişkin değerlendirme yapılırken hangi unsurların dikkate alınması gerektiğine ilişkin olarak Danıştay
İdari Dava Daireleri Genel Kurulu’nun 23.10.2008 tarihli sayılı kararı yol gösterici niteliktedir. Bu kararda, kazanılmış hakların korunmasının Hukuk Devleti ilkesinin bir gereği olduğu, İdare Hukukunda kazanılmış hak sorununun çözümünde, hukuki güvenlik ilkesi ile hukuka uygun idare arasındaki dengenin gözetilmesinin zorunlu olduğu, İmar hukukunda kazanılmış haktan bahsedildiğinde, yürürlükteki imar planlarına duyulan güven ile daha sonra iptal edilen plan dolayısıyla korunması gereken kamu yararı, sağlıklı kentleşme, yargı kararlarının gereğini yerine getirme zorunluluğu unsurlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir (http://www.ankarabarosu.org.tr/siteler/ankarabarosu/hgdmakale/2014-1/14.pdf).
19. Danıştay Altıncı Dairesince de, plana ve ruhsata uygun olarak yapımına başlanan inşaatlarda, planda değişiklik meydana gelmesi veya daha sonra imar planının Mahkemece iptal edilmesi halinde inşaatın fiili durumunun, kazanılmış hakkın kapsamını belirlediği görülmektedir. Danıştay Altıncı Dairesi, taşınmaz imar planında konut alanında iken alınan üç katlık ruhsata göre inşaata başlandıktan sonra, planın değişerek taşınmazın kamu hizmetine ayrılan yerde kalması üzerine, inşaatın tamamlanan iki katı için kazanılmış hak bulunduğuna, henüz yapılmamış olan üçüncü katın plan değişikliği nedeniyle yeni plana ve İmar Kanunu’nun 33’üncü maddesine aykırı hale gelen ruhsatın üçüncü kat yönünden iptalinde isabetsizlik bulunmadığına karar vermiştir (Bkz. Danıştay Dergisi, Yıl:39, Sayı 120, 2009, “Yasa ve
Düzenleyici İdari İşlemlerin Değişmesinin Kazanılmış Haklar Yönünden İncelenmesi”, XV-
XVI).
20. Yukarıda yer verilen ilgili mevzuat hükümlerinin, konuya ilişkin yargı içtihatları ve dosyası kapsamında mevcut bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, başvuranın TOKİ
Başkanlığınca yapılan 01.11.2011 tarihli ihale sonucunda başvuruya konu taşınmazı 5 yıl vade ile satın aldığı; satış sözleşmesinin ve teslim tutanağının imzalandığı tarihlerde imar durumunun
“E:4,00 Hmaks:Serbest” olduğu; TOKİ Başkanlığınca yerinde yapılan incelemelerde bölgedeki yapılaşmaların kat adetlerinde fazlalık gözlemlenmesi nedeniyle 5104 sayılı Kanunun amacı doğrultusunda bu durumun bölgenin siluet dokusunu bozduğu değerlendirilerek Ankara
Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14/05/2015 tarih ve 1022 sayılı kararı ile onaylanan plan revizyonunda söz konusu kat yüksekliklerinin “Hmax:10 kat” şeklinde belirlendiği; başvuruya konu taşınmazda da başlanmış bir inşaat, alınmış bir yapı ruhsatı olmadığından, azami kat yüksekliğinin 10 kat olarak değiştirilmesinin kazanılmış hak ilkesine aykırılık teşkil etmeyeceği; öte yandan 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesine 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunun 6. maddesi ile eklenen hükme göre de imar planlarında bina yüksekliklerinin
“yençok: serbest” olarak belirlenemeyeceği hüküm altına alındığı hususları birlikte ele alınıp değerlendirildiğinde, şikayetin reddi gerektiği kanaati ve sonucuna varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme 21. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; İdarenin Kurumumuzun bilgi ve belge talebine ilişkin cevabi yazıları incelendiğinde, “dürüstlük”, “nezaket”, “şeffaflık”, “bilgi edinme hakkı”, “makul sürede karar verme”, “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun hareket ettiği, tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
22. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, Ankara Mahkemelerinde dava yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, BAŞVURUNUN REDDİNE, Kararın, başvuran vekiline, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ve Ankara Büyükşehir Belediye
Başkanlığı’na tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi