|
ÖZET: Başvuran kooperatifin, Kayabaşı bölgesindeki imar uygulamaları sonucunda yaşadığı mağduriyet iddiaları, yapılan incelemeler sonucunda hukuka uygun bulunmuştur. Emsal değerin 1.00 olarak belirlenmesi, bölgedeki tüm özel mülkiyet sahiplerine eşit imar hakkı tanınması amacıyla gerçekleştirilmiştir. TOKİ’nin mülkiyetinde bulunan 700 hektarlık alan ile özel mülkiyete ait 400 hektarlık alanın ayrılması, imar uygulamalarında bütünlük sağlamak ve olası ihtilafları önlemek için uygun bir yaklaşım olarak değerlendirilmiştir.
Kayabaşı Toplu Konut Alanı’nda yapılan imar planları, konut ihtiyacını karşılamak amacıyla düzenlenmiştir. İmar planlarının onaylanmasından sonra, başvuran kooperatifin taşınmazları üzerinde yapılan DOP ve KOP kesintileri, kamu yararı gözetilerek gerçekleştirilmiştir. Bu süreçte, imar mevzuatına uygun hareket edildiği ve herhangi bir mağduriyet yaratılmadığı tespit edilmiştir. Sonuç olarak, başvuran kooperatifin talepleri, mevcut imar uygulamaları ve mevzuat çerçevesinde değerlendirildiğinde, hukuka aykırılık bulunmadığı için başvurunun reddine karar verilmiştir. İdarenin işlemlerinin tarafsızlık, eşitlik ve hesap verebilirlik ilkelerine uygun olduğu vurgulanmıştır. |
olmadığı; tahsis parselinin emsalinin 1.00 olup bölgedeki diğer tüm özel mülkiyete konu taşınmaz maliklerine eşit imar hakkı verildiğinden bahisle emsal artırma talebi eşitlik ilkesine aykırı olacağından emsal değerin 2.00 olarak düzenlenmesinin de mümkün olmadığı, 2.8. Ayrıca adı geçen bölgede 1100 hektarlık alanın yaklaşık 700 hektarlık kısmı İdareleri mülkiyetinde, geriye kalan 400 hektarlık kısmı özel mülkiyete ait olduğundan uygulamada bütünlük sağlanması amacıyla arazi üzerindeki mülkiyetlerin dağılımı irdelenerek, TOKİ tahsis alanı ve Özel
Mülkiyet tahsis alanı olarak iki bölgeye ayrılmasının teknik olarak daha sağlıklı olacağının anlaşıldığı; bölgenin iki farklı alanda değerlendirilmesi ile bölgedeki tüm özel mülkiyet sahiplerini eşit inşaat emsallerine (E : 1,00) haiz imar parsellerinde şuyulandırıp olabilecek ihtilafların ortadan kaldırılmasının ve TOKİ tahsis alanında da ortalamada aynı olmak kaydıyla (E :0 ,75, 1,30, 1,70) kademeli inşaat emsalli imar parselleri oluşturularak yapılaşmada bir siluet meydana getirilmesinin amaçlandığı; kadastral parseller bastığı yerden verilme stratejisine göre çalışma yapılmasına karar verilip böyle parseller olduğu yerden verilseydi dahi özel mülkiyette eşitlik sağlanabilmesi için emsalin 1.00 olarak düzenlenmesinin zorunlu olduğu; 2.9. İdarelerince 28.02.2007 tarih ve 867 sayılı Başkanlık Olur ’u ve İstanbul Büyükşehir Belediye
Başkanlığı’nca 11.04.2007 tarihli bir önceki imar planında başvuran kooperatif adına kayıtlı kadastral (eski) parsellerden; parselin, kısmen Triyaj Alanı, kısmen Park Alanı ve kısmen de
Yol; parselin, kısmen Park Alanı ve kısmen Yol; parselin, kısmen E= 0,65 ve E=l, 25 yapılaşma koşullu Konut Alanı, kısmen Park Alanı ve kısmen de Yol; parselin, kısmen E= 1,25 ve E=l, 85 yapılaşma koşullu Konut Alanı ve kısmen de Yol; parselin, kısmen E= 0,65 ve E=l, 85 yapılaşma koşullu Konut Alanı, kısmen Park Alanı ve kısmen de Yol ve parselin, kısmen Park
Alanı ve kısmen de Yol lejandı olarak düzenlenmiş alanda kaldığı; 2.10. İdarelerince 03.01.2008 tarih ve sayılı Başkanlık Olur ’u ve İstanbul Büyükşehir Belediye
Başkanlığı’nca 13.02.2008 tarihinde onaylanan imar planlarında başvuruya konu parsellerden; ada parselin, E= 1,00 ve H=Serbest yapılaşma koşullu Sosyal-Kültürel Tesis
Alanı; ada parselin, E= 1,00 ve H=Serbest yapılaşma koşullu Sağlık Tesis Alanı ve ada parselin ise E= 1,00 ve H=Serbest yapılaşma koşullu Konut Alanı lejandı olarak düzenlenmiş alanda kaldığı; 2.11. Kayabaşı Toplu Konut Alanının büyük bir kısmında kat mülkiyetli yapılar mevcut olduğundan geri dönüş işlemi yapılmasının mümkün olmadığı; geri dönüş işlemi yapılması durumunda teknik ve hukuki yeni problemlerin doğacağı; 2.12. İdarelerince imar mevzuatı ilke ve hükümlerine aykırı herhangi bir işlem uygulanmadığı ve herhangi bir mağduriyete sebebiyet verilmediği, ayrıca bahse konu taşınmazlara ilişkin başvuran ile yargı organları arasında görülen veya karara bağlanan uyuşmazlık konusu bir dava bilgisinin olmadığı; Belirtilmiştir .
3. Başakşehir Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 14/ 04/ 2017 tarihli ve sayılı cevabi yazısı ve eklerinin incelenmesinden özetle, Kayabaşı Mahallesi 4 numaralı paftada yer alan tarla
2 2
vasıflı, numaralı parselin 7333 m ; numaralı parselin 11650 m ; numaralı parselin 2000
2 2 2
m ; numaralı parselin 10800 m ; numaralı parselin 3100 m ve numaralı parselin 6450
2 2
m olmak üzere başvuranların adına kayıtlı toplamda 41.333,00 m taşınmazları olduğu hususu
3 / 9tespit edilmiştir .
III. İLGİLİ MEVZUAT
4. 18/ 10/ 1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında, “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir . Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler .”; 5. 14/ 6/ 2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında, “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir .”; 6. 3/ 5/ 1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunun “Arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18 inci maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkrasında , “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir . Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır .
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir . Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez .
(Değişik üçüncü fıkra : 3/ 12/ 2003- 5006/ 1 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz .” 7. 2/ 3/ 1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunun 4 üncü maddesinin (Değişik : 5/ 5/ 2004 – 5162/ 2 md.) birinci fıkrasında (Değişik birinci fıkra : 24/ 7/ 2008- 5793/ 7 md.), “Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir . Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, … planların belediyelere … intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır… .”; 8. 20/ 07/ 1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununun “Plan ve programlar” başlıklı 19
4 / 9uncu maddesinin birinci fıkrasında , “Islaha muhtaç veya tasfiyesi gereken gecekondu bölgeleri ile
yeniden halk konutu veya nüve konut yapımına tahsis edilecek sahaların seçimi, haritalarının hazırlanması, İmar ve ıslah planlarının düzenlenmesi, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının denetimi altında, ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır .”; 9. 18/ 4/ 2002 tarihli ve 24730 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Toplu Konut İdaresi
Kaynaklarının Kullanım Şekline İlişkin Yönetmelik”in “Toplu konut alanlarının tesbiti ve inşaata hazır hale getirilmesi” başlıklı 25 inci maddesinde, “Toplu konut alanları, belediyelerle işbirliği yapılmak suretiyle valiliklerce belirlenir… .”; 10. 2/ 11/ 1985 tarihli ve 18916 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “İmar Kanununun 18 inci
Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında
Yönetmelik” 10.1. Yönetmeliğin 4, 11, 31, 32 ve 33 üncü maddelerinde Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)
olarak tanımlanan alanlar belirlenmiş olup, tanımlar başlıklı 4 üncü maddesinin (c) ve (d)
bentlerinde, “c) Düzenleme Ortaklık Payı : Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 35`e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedeldir . d) Düzenleme Ortaklık Payı Oranı : Bir düzenleme sahasında tesbit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçüm miktarına oranıdır .” ; 10.2. Yönetmeliğin “Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis” başlıklı 12 nci maddesinde, “ Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir .”; düzenlemelerine yer verilmiştir .
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
11. Kamu Denetçisince başvuru konusuna ilişkin yapılan inceleme ve araştırma sonucunda idarenin şikâyete konu işleminde hukuka ve hakkaniyete aykırılık tespit edilemediğinden, ŞİKÂYETİN
REDDİ yönündeki öneri Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur .
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme 12. Başvuran kooperatif 12/ 12/ 2016 tarihli dilekçesinde özetle, TOKİ Başkanlığınca yapılan imar uygulaması sonucunda 1’e 8; 1’e 2 ve 1’e 1,5 inşaat emsal değeri olan yaklaşık 45 dönüm büyüklüğündeki taşınmazlarının DOP ve KOP kesintileri sonucunda 18 dönüme düşmesini şikayet 2 ederek, mağduriyetlerinin giderilmesi için, kesinti yapılan yaklaşık 6500 m arsanın Kooperatiflerine 2 tahsis edilen 18.000 m ’ye eklenmesini; emsal değerin 2 katına çıkarılmasını veya imar planının
5 / 9yeniden yapılmasını talep etmektedir .
13. Bilindiği üzere, “konut hakkı” bireylerin insan onuruna yaraşır bir yaşam sürdürebilmesi için vazgeçilmez ve en temel ihtiyaçları olan barınma hakkının devlet tarafından karşılanması, desteklenmesi gereğine işaret eden sosyal bir haktır . Anayasamıza ilk kez 1961 Anayasası ile dâhil olan bu hak, 1961 Anayasasının “Sağlık hakkı” kenar başlıklı 49 uncu maddesinin ikinci fıkrasında
“Devlet, yoksul veya dar gelirli ailelerin sağlık şartlarına uygun konut ihtiyaçlarını karşılayıcı tedbirleri alır .” denmek suretiyle düzenlenmiş olup; 1982 Anayasasının “B . Konut hakkı” kenar başlıklı 57 nci maddesinde ise Devletin, “şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alacağı ve toplu konut teşebbüslerini destekleyeceği” hüküm altına alınmıştır . 1961 Anayasasının 49 uncu maddesi, sosyal devlet anlayışının bir sonucu olarak belirli gelir düzeyinin altında olan ailelerin desteklenmesine işaret ederken, 1982 Anayasasının “konut hakkı” başlıklı 57 nci maddesi devlete, sadece konut ihtiyacını karşılamak ve toplu konut teşebbüslerini desteklemek yönünde bir edim değil, fakat aynı zamanda şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını da gözeterek , bir başka anlatımla, planlı ve sağlıklı kentleşmeyi de sağlayarak bu edimin yerine getirilmesi ödevini yüklediğini görüyoruz .
14. Konut ihtiyacının karşılanması, konut inşaatını yapanların tabi olacağı usul ve esasları düzenleyen 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4 üncü maddesinde, Toplu Konut İdaresinin, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskân sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır . Toplu Konut İdaresi Kaynaklarının Kullanım Şekline
İlişkin Yönetmeliğin 25 inci maddesinde ise, toplu konut alanlarının belediyelerce işbirliği yapılmak suretiyle Valiliklerce belirleneceği kural altına alınmıştır . Bu hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden, toplu konut alanı olarak belirlenen yerlerde Toplu Konut İdaresinin imar planı yapma yetkisini haiz olduğu anlaşılmaktadır . Bu şekilde belirlenen ve imar planları yapılarak ilan edilen alanlarda Toplu Konut İdaresinin talebi üzerine ilgili belediye tarafından
3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi uyarınca imar uygulaması yapılabileceği
kuşkusuzdur .
15. Bu doğrultuda, başvuran kooperatif adına kayıtlı kadastral parsellerin ( 340, 341, 422, 426, 920 ve
924) bulunduğu alanı kapsayan 1/ 1000 ölçekli Kayabaşı Toplu Konut Alanı ve Yakın Çevresi
Uygulama İmar Planı TOKİ Başkanlık makamının 28/ 2/ 2007 tarihli ve 867 sayılı Olur ’u ile kabul edilmiş ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 11/ 4/ 2007 tarihinde onanarak yürürlüğe girmiştir . Bahse konu plan incelendiğinde, konut bölgelerinde 250k/hadan 750k/haya doğru düşük yoğunluktan yüksek yoğunluğa geçiş yapıldığı; bu doğrultuda 250k/ha yoğunluk verilen alanlarda emsal değerin E :0 ,65; 500k/ha yoğunluk verilen alanlarda emsal değerin E :1 ,25 ve 750k/ha yoğunluk verilen alanlarda emsal değerin E :1 ,85 olarak belirlendiği tespit edilmiştir .
2 16. Başvuran kooperatifin kadastral parsellerinin yüzölçümü toplamı 41.333m olup, ayrıldıkları
imar fonksiyonu açısından incelendiğinde ise (bkz . p. 2.9), kısmen konut fonksiyonuna ayrılan
2 2
parselin olduğu; parselin ( 6450m ) : 417,53 m sinin 0,65 yapılaşma koşullu konut alanı; 5.507,00
2 2 2
m sinin 1,25 yapılaşma koşullu konut alanı; parselin ( 3100m ) : 283,24 m sinin 1,25 yapılaşma koşullu konut alanı, 1.621,53 m sinin 1,85 yapılaşma koşullu konut alanı; parselin
2 2 2
( 11.650,00m ) : 6.984,73 m sinin 0,65 yapılaşma koşullu konut alanı, 1.673,76 m sinin 1,85 yapılaşma koşullu konut alanı lejandı olarak düzenlenmiş alanda kaldığı anlaşılmıştır .
17. Yukarıda yer verilen tespitler ışığında , başvuran kooperatifin iddia ettiği üzere, bölgedeki emsal kullanımlarının 1’e 8 ve 1’e 2 düzeyine hiç ulaşmadığı, düşük yoğunluktan yüksek yoğunluğa doğru emsal değerlerin 0,65 ila 1,85 arasında değiştiği ayrıca başvuranın konut fonksiyonuna kısmen tahsis edilen üç parselinde 0,65 ve 1,85 arasında değişen emsal değerlere karşılık yaklaşık 18 bin metrekarelik inşaat alanı tahsis edildiği hususları anlaşılmıştır .
18. Bahse konu 2007 tarihli imar planının onaylanmasından 1 ay sonra, başvuran kooperatife ait eski kadastral parsellerin içinde yer aldığı Kayabaşı Toplu Konut Alanını kapsayan bölge, 775 sayılı
Gecekondu Kanununun 5 inci, 7 nci ve 19 uncu maddeleri uyarınca Başkanlık makamının 08/ 05/ 2007 tarih ve sayılı Olur ’ları ile “Gecekondu Önleme Bölgesi” olarak resen onanmış;
2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4 üncü maddesi uyarınca İstanbul Valiliği’nin 05/ 12/ 2007
tarihli ve sayılı Olur ’u ile “Toplu Konut Alanı” olarak ilan edilmiş ve söz konusu alan 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesine göre İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 14/ 02/ 2008 tarihli ve 416 sayılı kararı ile “Kentsel Dönüşüm ve Gelişme Alanı” olarak belirlenmiştir .
2 19. Bahse konu alan 1100 hektar ( 11 milyon m ) olup, bölgenin mülkiyet dağılımı incelendiğinde
yaklaşık 700 hektarlık kısmının TOKİ mülkiyetinde 400 hektarlık kısmının ise özel mülkiyete ait olduğu görülmektedir . Söz konusu alana yönelik gerek TOKİ gerekse de İstanbul Büyükşehir
Belediyesi nezdinde alınan kararlar (bkz . p.18) incelendiğinde ise, gecekonduların yoğun olduğu bölgede ıslah, tasfiye ve önleme çalışmaları ile gecekondu dönüşümünün amaçlandığı; deprem riski altında olan bölgenin planlı ve sağlıklı bir şekilde kentsel yenilenme çalışmalarının yürütülmesinin hedeflendiği ve bölgenin konut ihtiyacını karşılamak için toplu konut projelerinin uygulandığı anlaşılmaktadır .
20. Bu süreçte bahse konu parsellerin bulunduğu Kayabaşı Toplu Konut Alanının gerek gecekondu önleme bölgesi gerekse de kentsel dönüşüm ve gelişme alanı olarak belirlenmesi dolayısıyla ihtiyaca binaen hazırlanan 1/ 1000 ölçekli Kayabaşı Kentsel Gelişme Alanı Revizyon Uygulama İmar
Planı, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca 13.02.2008 tarihinde onaylanarak yürürlüğe girmiştir . Bahse konu imar planı bir önceki imar planı (bkz . p.15) ile karşılaştırıldığında, yapılaşma koşulunun azaltıldığı; planlama alanı bütününde yapılaşma koşullarının yüksek yoğunlukta konut alanları için E :1 ,75, orta yoğunlukta konut alanları için E :1 ve E :1 ,35 ve düşük yoğunlukta konut alanları için E :0 ,75 olarak belirlendiği; öte yandan donatı alanlarının artırıldığı hususları tespit edilmiştir . TOKİ Başkanlığınca yapılan imar uygulama işlemi ile de %38,85658 oranında DOP ve %17,54972 oranında KOP kesintisi yapılarak başvuran kooperatif adına kayıtlı 2 bulunan toplam 41.333m yüzölçümlü kadastral parsellerin tapu kayıtları kapatılarak bu taşınmazlara 2 karşılık toplam 16.060,58 m DOP kesintisi; KOP parseli olarak ada parsel ve ada 2 parselde toplam 7.253,84 m hisse tahsisi ile müstakil parsel olarak 1.00 emsalli konut fonksiyonlu ada parselde 18.018,58 m2 hisse tahsisi yapıldığı görülmüştür .
21. Başvuruya konu uyuşmazlık, 2008 tarihli imar planına istinaden yapılan imar uygulaması sonucunda yapılan kesintiler ve düşük emsal verilmesi sebebiyle başvuranın mülkiyet hakkının korunmadığı iddiasından kaynaklanmaktadır .
7 / 922. Bilindiği üzere imar uygulamalarıyla bir taraftan imara uygun konut alanlarının oluşturulması
amaçlanırken, diğer taraftan düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, eğitim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi sosyal donatı alanlarına ayrılmaktadır . İmar uygulamaları ile mevcut mülkiyet, imar planında tanımlanan imar fonksiyonuna uygun olarak yeniden şekillendirilmekte ve tapuya tescil edilerek yeni mülkiyet yapısı oluşturulmaktadır . İmar uygulamasına ilişkin ana kurallara 3194 sayılı İmar Kanununun 18 ve 19 uncu maddelerinde yer verilmekle, ayrıntılı düzenlemeye ise “İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerinde yer verilmektedir .
Bahse konu ilgili mevzuat hükümleri incelendiğinde ise, başvuranın şikâyete konu ettiği (DOP)
olarak tanımlanan alana ilişkin yapılan kesintinin ve KOP olarak tanımlanan alana ilişkin yapılan şuyulandırma işleminin kamu yararı amacına yönelik olarak idarenin yapmakla mükellef olduğu işlemler arasında yer aldığı; kadastro parseline sıralı cetvellerin incelenmesinden ise düzenlemeye tabi parsellerin tamamından aynı oranda DOP ve KOP kesintisinin yapıldığı, hususları tespit edilmiştir .
23. İmar uygulamalarının yargısal denetimi yapılırken sıklıkla Mahkemelerce, kamu yararı ile şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına atıf yapıldığı görülmektedir . Bu doğrultuda, planlama sürecinin teknik, yasal ve kurumsal mevzuata uygunluğu; farklı ölçek ve tipteki planlar arasında tutarlılığın olup olmadığı; planlama ilkesinin tüm aşamalarında eşitlik ilkesine riayet edilip edilmediği ve kamu yararının korunması ilkesine uygun hareket edilip edilmediği gibi hususlar sıklıkla değerlendirme ölçütleri olarak ele alınmaktadır . Bahse konu bölgeye ilişkin çeşitli idareler nezdinde kabul edilen idari tasarruflar incelendiğinde (Bkz . p. 18), bölgenin gecekondu dönüşümünün yapılabilmesi, bölgede toplu konut ihtiyacının karşılanması ve kentsel yenileme projelerinin gerçekleştirilebilmesi için İdare tarafından bütüncül bir yaklaşımla arazi üzerindeki mülkiyetlerin dağılımı irdelenerek TOKİ tahsis alanı ve özel mülkiyet tahsis alanı olarak uygulama yapılmasının ve arazi toplulaştırılmasına gidilmesinin kamu yararı ve hizmet gereklerine uygun olduğu sonucuna varılmıştır .
24. Nitekim bahse konu imar uygulamasının “ uygulama öncesinde 1,75 yapılaşma hakkı getirilirken uygulama sonrası verilen 1,00 yapılaşma koşulu sebebiyle” iptali istemiyle açılan bir davanın yeniden yapılan yargılaması neticesinde (İstanbul 3. İdare Mahkemesinin 19/ 02/ 2013 tarihli
E :2013 / 80 ve K:2013 / 334 sayılı kararı), Anayasanın 57 nci maddesine atıfla, söz konusu projelerin gerçekleştirilebilmesi için bölgede mülkiyet bütünlüğünün sağlanmasının bir zorunluluk arz ettiği, kamu mülkiyetindeki parsellerde 0,75- 1,75 arası emsaller uygulanmasındaki amacın kademelendirme yapmak suretiyle yeni bir şehir silüeti oluşturmak olduğu, öte yandan toplu konut alanı ilan edilen bölgenin çok büyük olduğu, müstakil hisseli bir çok mülkiyet sahibinin olduğu, bu yönüyle yapılan uygulamada her mülk sahibinin parselinin yerinde korunması mümkün olmayacağından her parsel sahibinin kamu mülkiyetindeki parsellere verilen 1,70 emsalden faydalanamayacağı gözetildiğinde özel mülkiyet sahiplerine 1 emsal değerin verilmesinin idarenin eşitlik ilkesine uygun hareket ettiğinin, idarenin keyfi olarak hareket etmediğinin ispatı niteliğinde olduğunun kabulü olarak değerlendirilmesi gerektiği, belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir .
25. Bu doğrultuda yukarıdan bu yana yapılan açıklamalar ve tespitler ışığında, başvuranın
8 / 9taşınmazının yer aldığı bölgenin mevzuata uygun olarak toplu konut alanı ilan edildiği; bölgenin bir
kısmında kaçak yapılaşmanın olduğu, bu amaçla sağlıklı ve planlı bir kentleşme sağlanmasına yönelik olarak Anayasanın 57 nci maddesi amir hükmü gereğince bölgenin özellikleri gözetilerek toplu konut teşebbüssünün desteklendiği, bölgede gerek gecekondu yapılaşmasının önlenmesi gerekse de kentsel gelişimin sağlanması için bütüncül bir bakış açısıyla planlama yapılmasının kaçınılmaz olduğu; bu bağlamda tüm özel mülkiyet sahiplerine aynı emsalin verilmesinde kamunun üstün yararının olduğu ve hizmet gereklerine aykırı bir durumun tespit edilemediği; dosyasında mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesinden de başvuranın şikâyete konu imar planının askıda olduğu süre içinde plana itiraz ettiği yönünde bir beyanı olmadığı gibi aksi yönde de bir kanaate ulaşılamadığı; kaldı ki bahse konu planlama ile bölgedeki taşınmazların değerinde de bir artış meydana geldiği değerlendirildiğinden başvurunun reddi gerektiği kanaati ve sonucuna ulaşılmıştır .
B. İyi Yönetim İlkelerine Yönünden Değerlendirme 26. İyi yönetim ilkelerine 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; İdarenin başvuru konusuna ilişkin tesis ettiği işlemlerin kanunlara uygunluk, tarafsızlık, eşitlik, hesap verebilirlik ilkelerine uygun olduğu tespit edilmekle, başvuru konusu ile ilgili olarak başvuran kooperatif temsilcisinin yetki belgesini sunması halinde bilgi verilebileceği hususu Kurumumuza iletildiğinden, idarenin bu yönden de nezaket ilkesine uygun hareket ettiği tespit edilmiştir .
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
27. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, İstanbul İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır .
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN REDDİNE; Kararın, BAŞVURANA VE T.C. BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ
BAŞKANLIĞI’NA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi .
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi