|
ÖZET: Başvuru, Karabiga Belediye Başkanlığı’na yönelik imar uygulamaları nedeniyle yaşanan mağduriyetin giderilmesi talebini içermektedir. Şikayetçi, sahibi olduğu taşınmazın imara açılmaması ve bu süreçte kendisine bilgi verilmemesi gibi iddialarla başvuruda bulunmuştur. İlgili idare, başvuranın parselinin imar durumu alamamasının nedeninin yola cephesi olmaması olduğunu belirtmiş ve imar planı değişikliği yapılmadığını ifade etmiştir. Ayrıca, parselin imara açılması için gerekli olan kamuya terk işlemlerinin yapılması gerektiği vurgulanmıştır.
Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun incelenmesi sonucunda, imar adasında yola cephesi bulunmayan parsel hakkında İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca gerekli uygulamaların yapılması gerektiğine dair tavsiyede bulunmuştur. İdarenin, başvuranın mağduriyetini gidermek için gerekli adımları atması gerektiği belirtilmiştir. Bu bağlamda, başvuranın taleplerinin karşılanabilmesi için ilgili mevzuat çerçevesinde işlem yapılması gerektiği ifade edilmiştir. Sonuç olarak, Karabiga Belediye Başkanlığı’na, imar yoluna cephe sağlamaya yönelik olarak gerekli düzenlemeleri yapması konusunda tavsiyede bulunulmuştur. İdarenin bu tavsiyeye uygun hareket etmesi ve işlemlerini 30 gün içinde Kuruma bildirmesi zorunludur. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2023/13167-S.23.20819
BAŞVURU NO : 2023/6287
KARAR TARİHİ : 17/10/2023
TAVSİYE KARARI ,TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : KARABİGA BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : İmar uygulamalarından zarar görüldüğü iddiası ve buna bağlı mağduriyetin giderilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 03/05/2023
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi dilekçesinde özetle; sahibi olduğu Mahallesi Caddesi No: adreste mevcut ada parselinin, hali hazırda imara açılabilme imkânı var iken tüm başvurularına rağmen bugüne kadar imara açılmadığını ayrıca, imara açılmaması durumu da gerekçe gösterilerek imar planında mevcut cephesinin ada parsele ait şuyulu kısmının kaldırılarak imara açılması neredeyse imkânsız olan ada parsele tabi hale getirildiğini ve arsasının fiilen imara kapalı hale getirilmesi suretiyle haksızlığa uğratıldığını, bu süreçte tüm sorgularına rağmen tarafına bilgi verilmediğini ve 3 defa kendisinden habersiz olarak imar planı değişikliği yapılarak aleyhine ve yan parsel lehine işlem yapıldığını, Karabiga Belediye Başkanının ve Belediye Encümeninin bu taraflı işlemi sonucunda maddi ve manevi kayıplara ve zarara uğratıldığını ifade ve iddia ederek, kendisinin aleyhine yapılan işlemler ile lehine işlemler yapılan kişiler hakkında gerekli işlemlerin yapılmasını ve mağduriyetinin giderilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kamu Denetçiliği Kurumumuzca şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla şikayet edilen idareden bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur. Kurumumuzun 06.06.2023 tarihli ve sayılı bilgi-belge isteme yazısına istinaden Karabiga Belediye Başkanlığı’ndan alınan ve bilgi-belge isteme yazımızda maddeler halinde sorulan sorulara yine maddeler halinde cevap verilen 27.06.2023 tarih ve sayılı yazıda özetle,
“… 1- Şikayete konu olan zeytinlik mahallesi ada parsel (eski parsel nosu olan ) taşınmazın da içinde bulunduğu ada bütününe ait ada parselasyon planı uygulaması yapılmıştır. Şikayette belirtilen imar planı değişikliği yapılmamıştır. 1/1000 ölçekli Revizyon+ İlave Uygulama İmar Planımız 07.01.2021
tarihinde Meclis Kararı ile onanmıştır. Şikayet sahibinin İmar Planına itirazı bulunmamaktadır. İmar Planı onayından sonra, Encümen Kararına göre ada parselasyon planları kısmi uygulanmaya başlanmıştır.
Bahsi geçen parsel ve diğer komşu parsellerin bulunduğu adanın imar durumu Blok Nizam 2 kat imarlı
Taks:0,30 Kaks:0,60’dır. İmar durumu verilmeden önce 3194 sayılı İmar Kanunun 15. Maddesi birinci fıkrası gereğince ‘İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.’…. denmekte olup, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ikinci bölüm 5. Maddesinin onikinci fıkraları gereğince… ‘Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.’.. denilmekte olup, imar durumu ve yapı ruhsatı verilmeden önce adaya ait parselasyon planının yapılması gerekmektedir. parselinin de ( kadastro yenileme çalışması sonrasında zeytinlik mahallesi 130 ada 7 parsel ) içinde bulunduğu adanın ekte de görüleceğe üzere 07.03.2021 tarih ve sayılı,(ek 1) 03.09.2021 tarihli sayılı (ek 2) ve 02.11.2021 tarihli (ek 3) sayılı
Encümen Kararları bulunmaktadır.
Ada parselasyon planında imar durumuna uygun olarak kadastro parseli halinde bulunan parsellerin imar parseli haline getirilmesi için yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konularak parselasyonu onaylanmaktadır.
07.03.2021 tarihli encümen kararıyla onaylanan ‘ya ait parsel ada parselasyon planında
komşu parsel olan parsel ile şuyulu hali vardır.
Askı ilan süresi içinde parsel sahibinin itiraz dilekçesi üzerine parselin derinlik ve cephe sorunu olmaması dikkate alınarak Encümen Kararıyla kaldırılmıştır.
Parsellerin geometrik şekline bakılmaksızın kadastro parselleri blok nizam hükümlerine göre derinlik 18m, cephe 12m olduğunda imar hakkına sahip olabilmektedir. ’ya ait parselin mevcut durumu
39.91 m derinlik 15.75 m cephe uzunluğu bulunmaktadır. Ancak parselin ön cephesinde bulunan
nolu parsel ön cephesini kapatmaktadır. nolu parsel sahibin imar planına göre yola terkini vermesi ya da Belediyemizce İmar Kanununun 18. madde uygulaması yapılması sonrasında ön cephesinde yol oluşabilecektir.
’ya ait parsel imar durumu alamamasının sebebi ada parselasyon planına göre şuyulandırmanın olmaması değil, parselinin yola cephesinin olmamasıdır. İmar Kanununa göre; ‘…Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz. ’ hükmü bulunmaktadır.
2- 07.03.2021 tarih ve sayılı(ek1), 03.09.2021 tarihli sayılı(ek2) ve 02.11.2021 tarihli (ek3) sayılı Encümen Kararları ile ada parselasyon planları, askı ilan tutanakları, askı ilan indirme tutanakları ile gelen itiraz dilekçesi bulunmaktadır.
3- Bahsi geçen parselin bulunduğu ada ile ilgili 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılması planlanan imar uygulaması bulunmamaktadır. Ancak ada parsel ( ada alanında kaldığından) ve ada bütüne ait 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması planlanmaktadır.
4- Şikayetçinin, “…imara açılmaması durumu da gerekçe gösterilerek imar planında mevcut cephesinin ada parsele ait şuyulu kısmının kaldırılarak imara açılması neredeyse imkânsız olan ada
parsele tabi hale getirildiğini ve arsasının fiilen imara kapalı hale getirilmesi suretiyle haksızlığa uğratıldığı” yönündeki iddiası karşısında vatandaşın ekte(ek 4) bulunan dilekçeler ve Belediyemizce verilen cevaplar bulunmaktadır. Şikayet sahibi tarafından dilekçe ekinde iletilen kadastro planına göre özel bir harita mühendisine yaptırdığı basit usuldeki çalışma bulunmaktadır. Yan komşu parsel ile şuyulu olması durumunda kendine ait parselin ifraz edilerek iki kısma bölünmek istendiği görülmektedir. Şuyulu kalmak istenmesinin nedeni iki adet arsa oluşmasıdır.(ek4- 2.Pdf)
’nın Belediyemize ve Biga Kaymakamlığı’na, Çanakkale Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği
İl Müdürlüğü’ne iletmiş olduğu dilekçeler sonucunda, ve yan komşu parsel sahibi (şuyulanmak istediği) davet edilerek, imar planımızı yapan Şehir Plancısı ve fen işleri birimimiz eşliğinde bilgilendirme toplantısı yapılmıştır. ( parsel sahibi) şuyulu kalabileceğini beyan etmiş oluşacak atık parseli ’ya satabileceğini belirtmiştir.
m2 birim fiyatının uygun olması durumunda şuyulanmak istediğini ve hemen imar durumu verilmesini talep etmiştir. hemen imar durumu verilemeyeceğini iki durumunda sonuçlanmasından sonra imar hakkı verilebileceği söylenmiştir.
(a) mevcut parselinin içinde yapı kayıt belgeli (ekte bulunan imar planı görüntüsünde görülecektir) bina bulunmaktadır. Atık parselin kendi parseline tevhidi sonrasında oluşan parselde yapı kayıt belgeli bina alanı bulunacağından Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 6. Bölüm 55. Maddenin 12.
fıkrasına göre; “Bir parselde ruhsatsız yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemez. (Ek cümleler:RG-23/1/2021-31373) Ancak parselde, usulüne uygun olarak yapı kayıt belgesi düzenlenmiş bir yapının bulunması, parsel için plan ve mevzuat ile belirlenen yapılaşma koşulları dâhilinde yapılacak yeni yapılara engel teşkil etmez. Yapı kayıt belgeli yapının plan ve yönetmelikle verilebilecek azami yapılaşma koşullarını aşan kısımları emsal ve taban alanı hesabında dikkate alınmaz. Yapı ruhsatı düzenlenmesi, yapı kayıt belgesi olan yapıya ilave bir hak sağlamaz.” hükmüne istinaden idaremizce inceleme yapılması gerektiğini söylenmiştir.
(b) Atık parselin tevhidi sonrasında oluşacak alanın iki kısma(A-B) ifrazından sonra oluşacak parselin önünde bulunan ada parselin yola terkini vermemesinden dolayı yeni oluşacak parselin yola cephesi bulunmadığından, imar durumu verilemeyeceği belirtilmiştir.
5- ada parsel nolu taşınmazın mevcut ada parselasyon planına göre imar durumu alabilmesi için ada parselin imar planına denk gelen kısımlarının kamuya bırakılması(3194 sayılı İmar Kanununun 15.
ve 16. maddesi ) durumunda ya da 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak uygulama sonrası bahsi geçen parselin yola cephesi açılacağından imar durumu düzenlenebilecektir. TKGM görüntüsü, Kadastro Planı Görüntüsü, İmar Planı Görüntüsü ektedir. (Ek -5)
6- Şikayet sahibinin 1/1000 Ölçekli Revizyon+İlave Uygulama İmar Planımıza itirazı bulunmamaktadır.
07.03.2021 tarih ve sayılı, 03.09.2021 tarihli sayılı ve 02.11.2021 tarihli sayılı
Encümen Kararları ile askı ilan süresi içinde itirazı bulunmamaktadır.(ek 4)
7- Şikayet sahibi Belediyemize ve Biga Kaymakamlığı’na, Çanakkale Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği
İl Müdürlüğü’ne iletmiş olduğu dilekçeler ile iletilen cevaplar ektedir. TKGM görüntüsü, Kadastro Planı
Görüntüsü, İmar Planı Görüntüsü ektedir.(ek 5) Verilerden görüleceğe üzere parselin imar planı ile sıkıntısı bulunmamaktadır. İmar Kanununa göre; ‘…Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz. ’ hükmünden dolayı imar izni alamamaktadır.
8- Başvuran tarafından şikayet konusu yapılan, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi kapsamındaki imar uygulaması hakkında, ‘Yargı organlarında görülmekte olan veya yargı organlarınca karara bağlanmış uyuşmazlıklar’ bulunmamaktadır.” açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir. … Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”,
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinde;
“Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
5. Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğinin “Karar verme süresi” başlıklı 36. maddesinde “Kurum, inceleme ve araştırmasını şikâyet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”,
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun,
6.1. “Amaç” başlıklı 1’inci maddesinde; “Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.”, 6.1. “Tanımlar” başlıklı 5 inci maddesinde; “…Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır. …”, 6.2. “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması” başlıklı 8’inci maddesinin birinci fıkrasında;
“Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur.
…
b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. (Ek cümle:14/2/2020-7221/6 md.)
Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır.
Planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme dördüncü cümle:
12/7/2013-6495/73 md.) Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. …”, 6.3. “İfraz ve tevhid” başlıklı 15’inci maddesinde; “(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol
Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”, 6.4. “Tescil ve şüyuun izalesi” başlıklı 16’ıncı maddesinde; “Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.” 6.5. “Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili” başlıklı 19’uncu maddesinde; “İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. …”,
7. 5393 sayılı Belediye Kanununun “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18 inci maddesinin (c)
bendinde; “Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il çevre düzeni plânını kabul etmek. …”,
8. 14/06/2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım
Yönetmeliğinin, “Tanımlar” başlıklı 4 üncü maddesinde; “…k) Uygulama imar planı: Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı, … ifade eder.”,
9. 03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin, “İfraz ve tevhit” başlıklı 7 nci maddesinde; “ (1) Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz. (2) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
(3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. (4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez. (5) İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.
…”
hüküm ve açıklamalarına yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ Av. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
10. Kamu Denetçisi tarafından dosya kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde, başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11. Uyuşmazlık konusunda; başvuran, sahibi olduğu taşınmazın hali hazırda imara açılabilme imkânı var iken tüm başvurularına rağmen bugüne kadar imara açılmadığını ayrıca, fiilen imara kapalı hale getirilmesi suretiyle haksızlığa uğratıldığını, bu süreçte tüm sorgularına rağmen tarafına bilgi verilmediğini ve 3 defa kendisinden habersiz olarak imar planı değişikliği yapılarak aleyhine ve yan parsel lehine işlem yapıldığını, ifade ve iddia ederek, kendisinin aleyhine yapılan işlemler ile lehine işlemler yapılan kişiler hakkında gerekli işlemlerin yapılmasını ve mağduriyetinin giderilmesini talep etmektedir.
12. İlgili İdare uyuşmazlık konusu ve şikayetçinin iddiaları hakkında özetle; şikayette belirtilen imar planı değişikliğinin yapılmadığını, 1/1000 ölçekli Revizyon+ İlave Uygulama İmar Planının 07.01.2021 tarihinde Meclis Kararı ile onandığını, İmar Planı onayından sonra, Encümen Kararına göre ada parselasyon planları kısmi uygulanmaya başlandığını, bahsi geçen parsel ve diğer komşu parsellerin bulunduğu adanın imar durumunun Blok Nizam 2 kat imarlı Taks:0,30 Kaks:0,60 olduğunu, imar durumu ve yapı ruhsatı verilmeden önce adaya ait parselasyon planının yapılması gerektiğini, parselinin de (kadastro yenileme çalışması sonrasında mahallesi ada 7 içinde bulunduğu ada hakkında 07.03.2021 tarih ve sayılı, 03.09.2021 tarihli sayılı ve 02.11.2021 tarihli sayılı Encümen
Kararları bulunduğunu,
12.1. 07.03.2021 tarihli Encümen Kararıyla onaylanan şikayetçiye ait parsel ada parselasyon planında komşu parsel olan parsel ile şuyulu hali bulunduğunu, askı ilan süresi içinde parsel sahibinin itiraz dilekçesi üzerine parselin derinlik ve cephe sorunu olmaması dikkate alınarak Encümen Kararıyla kaldırıldığını, parselin ön cephesinde bulunan nolu parselin şikayetçinin cephesini kapattığını,
nolu parsel sahibin imar planına göre yola terkini vermesi ya da Belediyelerince İmar Kanununun 18.
madde uygulaması yapılması sonrasında ön cephesinde yol oluşabileceğini,
12.2. Şikayetçiye ait parsel imar durumu alamaması sebebinin ada parselasyon planına göre şuyulandırmanın olmamasının değil, parselinin yola cephesinin olmaması olduğunu, İmar Kanununa göre; ‘…Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz. ’ hükmü bulunduğunu, şikayet sahibi tarafından dilekçe ekinde iletilen kadastro planına göre özel bir harita mühendisine yaptırılan basit usuldeki çalışmanın bulunduğu, yan komşu parsel ile şuyulu olması durumunda kendine ait parselin ifraz edilerek iki kısma bölünmek istendiğinin görüldüğünü, şuyulu kalmak istenmesinin nedeninin iki adet arsa oluşması olduğunu,
12.3. Şikayetçinin ilgili idarelere iletmiş olduğu dilekçeler sonucunda, şikayetçi ve yan komşu parsel sahibinin davet edilerek, imar planının yapan Şehir Plancısı ve fen işleri birimi eşliğinde bilgilendirme toplantısı yapıldığını, parsel sahibinin şuyulu kalabileceğini beyan ettiğini, oluşacak atık parseli şikayetçiye satabileceğini belirttiğini, şikayetçinin m2 birim fiyatının uygun olması durumunda şuyulanmak istediğini ve hemen imar durumu verilmesini talep ettiğini, şikayetçiye hemen imar durumu verilemeyeceğini iki durumunda sonuçlanmasından sonra imar hakkı verilebileceğinin söylendiğini,
12.4. ada parsel nolu taşınmazın mevcut ada parselasyon planına göre imar durumu alabilmesi için ada parselin imar planına denk gelen kısımlarının kamuya bırakılması (3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddesi) durumunda ya da 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak uygulama sonrası bahsi geçen parselin yola cephesi açılacağından imar durumu düzenlenebileceğini,
12.5. Şikayet sahibinin 1/1000 Ölçekli Revizyon+İlave Uygulama İmar Planına itirazı bulunmadığı,
07.03.2021 tarih ve sayılı, 03.09.2021 tarihli sayılı ve 02.11.2021 tarihli sayılı
Encümen Kararları ile askı ilan süresi içinde itirazının bulunmadığı, parselin imar planı ile sıkıntısı bulunmadığı, İmar Kanununa göre; ‘…Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz. ’ hükmünden dolayı imar izni alamadığı, belirtilmiş ve başvuranın dilekçelerine verilen cevaplar sunulmuştur.
13. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15’nci maddesinde, “…Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”, hükmüne yer verilmiş; 16’ncı maddesinde, ” Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.” hükmü yer almış, 18’nci maddesinde de, “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya
parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” kuralı yer almıştır. Arazi ve Arsa
Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin “İfraz ve tevhit işleri” başlıklı 7 nci maddesinde ise, imar planı bulunan alanlarda İmar Kanununun 15 inci ve 16 ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, ikinci fıkradaki istisnalar dışında ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda parsel maliklerinin tümünün muvafakati ile uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabileceği ifade edilmiştir.
13.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 6’ncı maddesinin “k) Uygulama imar planı” başlıklı bendinde; ‘…parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı,’ tanımına, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin, “İfraz ve tevhit” başlıklı 7 nci maddesinde; “ … (3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
(4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez. (5) İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez. …” düzenlemelerine yer verilmiştir.
14. İmar planlamasının amacı, belediye ve mücavir alanlar ile bu alanların dışında, kamu ve toplum yararını gerçekleştirecek hukuki çerçevenin oluşturulmasıdır. Bu amacın gerçekleştirilmesinde hukuki boyut, başta
Anayasa olmak üzere, İmar Kanunu, diğer ilgili kanunlar ve imar yönetmelikleri olup; planlama mevzuatının amacı, Anayasanın belirlediği ilke ve hedefler doğrultusunda kamu yararını sağlamak olmalı, planlar da aynı ilke ve hedefler doğrultusunda uygulanmalıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2010/5-
662, K: 2010/651, T. 15.12.2010)
15. Hukuk devleti ilkesi gereğince, imar planları ve bunları uygulanması amacıyla idarece yapılan düzenlemeler keyfi ve indi olmamalı; makul bir şekilde, meşru ve kamusal amaçların gerçekleştirilmesiyle ilgili, Anayasanın ikinci kısmında yer alan temel hak ve hürriyetlerle uyumlu, özellikle 35 inci maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına saygılı olmalıdır. Ayrıca, idare imar planları ve bunları uygulamak amacıyla idari işlemler yaparken, hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak, Anayasa ve kanunlarca belirlenen usullerin takip edilmesi gerekir (H. Kalabalık, İmar Hukuku, Ankara 2005, s.101)
16. Anayasa Mahkemesi’nin, 20/03/2014 tarihli kararında; “İmar planları onaylanarak bağlayıcılık kazandıktan sonra, idare ve bireyler açısından bir takım hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bir başka ifadeyle imar planları, idare ve bireyler açısından bazı yükümlülükler meydana getirmekte ve özellikle mülkiyet haklarına ilişkin sınırlamalar öngörmektedir. Özel hukuk gerçek ve tüzel kişileri açısından, imar planlarının onaylanmasından sonra, özellikle imar sınırları içinde girecekleri her türlü imar ve yapı faaliyetlerinde imar plan ve imar programlarına uygun davranmak, her türlü yapı için ilgili idareden izin almak ve izin ilkelerine uygun olarak yapı inşa etmek yükümlülüğü doğmaktadır. …” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.
17. Danıştay 6. Dairesi’nin 18/12/2009 tarihli ve sayılı kararında; “İmar planlarının, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi
konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak hazırlanması gerekmektedir. Anılan ölçütlere göre hazırlanan imar planları zamanla planlanan alandaki koşulların zorunlu kıldığı biçimde ve yasalarda öngörülen yöntemlere uygun olarak değiştirilir. … plan değişikliklerinin amaç yönünden yargısal denetimi bu değişikliği zorunlu kılan nedenlerin irdelenmesi yoluyla yapılacaktır. Bu irdelemeden sonra sadece plan değişikliği yapılan alanın değil plan bütünlüğü göz önünde bulundurularak planlanan yörenin tümünün çevre, ulaşım, trafik gibi ilişkilerin kapsamlı bir biçimde ele alınarak, kamu yararına uyarlık bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir.
Ayrıca, imar planlarının yargısal denetimi sırasında şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı kriterlerinin yanı sıra özelliği itibariyle imar planının bütünlüğü, genel yapısı, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgular nedeniyle ‘üstün kamu yararı’ ilkesinin de gözetilmesi zorunludur.” şeklinde hüküm kurmuştur.
18. Söz konusu Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarından da anlaşılacağı üzere; özel hukuk gerçek ve tüzel kişileri, imar sınırları içinde girişecekleri her türlü imar ve yapı faaliyetlerinde, notları ve raporuyla bir bütün olarak hazırlanan imar planlarına (Nazım imar planı, uygulama imar planı vb.) uygun davranmak zorunda olduğu gibi, idarelerin de bu uygunluğun sağlanması için gerekli iş ve işlemleri yapması gerekmektedir.
19. Uyuşmazlık konusu somut olayda, 07.01.2021 tarihinde Meclis Kararı ile onanan 1/1000 ölçekli
Revizyon+ İlave Uygulama İmar Planından sonra, Encümen Kararına göre ada parselasyon planları kısmi uygulanmaya başlandığı, şikayetçiye ait parselin imar durumu alamaması sebebinin ada parselasyon planına göre şuyulandırmanın olmamasının değil, parselinin yola cephesinin olmaması olduğu, İmar
Kanununa göre; ‘…Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz.’ hükmü bulunduğu, İdarece şikayetçi ve yan komşu parsel sahibinin (şuyulanmak istediği)
davet edilerek bilgilendirme toplantısı yapıldığı, parsel sahibinin şuyulu kalabileceğini beyan ettiği, oluşacak atık parseli şikayetçiye satabileceğini belirttiği, şikayetçinin m2 birim fiyatının uygun olması durumunda şuyulanmak istediğini ve hemen imar durumu verilmesini talep ettiği, şikayetçiye hemen imar durumu verilemeyeceği, iki durumunda sonuçlanmasından sonra imar hakkı verilebileceğinin söylendiği, ada parsel nolu taşınmazın mevcut ada parselasyon planına göre imar durumu alabilmesi için ada parselin imar planına denk gelen kısımlarının kamuya bırakılması (3194 sayılı İmar Kanununun 15.
ve 16. maddesi) durumunda ya da 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak uygulama sonrası bahsi geçen parselin yola cephesi açılacağından imar durumunun düzenlenebileceği, hususları idareden alınan cevabi yazıda belirtilmiştir
20. Bu kapsamda yukarıda yer verilen ilgili mevzuat hükümleri incelendiğinde; arsa ve arazilerin, öncelikle malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın yapılan parselasyon işlemiyle ya da parselasyon işlemi yapılamaması durumunda istisnai olarak imar planında hüküm varsa re’sen, yoksa müracaat üzerine yapılan ifraz ve tevhit işlemleri ile imar planına uygun parsel haline getirilmesi gerekmektedir. Bu işlemler yoluyla, öznel ve somut nitelikte arsa ve arazi düzenlemesi gerçekleştirilerek imar planıyla getirilen kullanım amaçlarına uygun şekilde ve yapılaşmaya elverişli imar parsellerinin oluşumu sağlanmaktadır. İdarenin cevabi yazsında, uyuşmazlık konusunun çözümü için “ ada parsel nolu taşınmazın mevcut ada parselasyon planına göre imar durumu alabilmesi için ada parselin imar planına denk gelen kısımlarının kamuya bırakılması (3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddesi)
durumunda ya da 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak uygulama sonrası bahsi
geçen parselin yola cephesi açılacağından imar durumunun düzenlenebileceği” hususunun ifade edildiği görülmüştür.
21. Yukarıdan bu yana tüm açıklananlar, şikâyetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; uyuşmazlık konusu imar adasında yola cephesi bulunmayan parsel ( ada parsel nolu taşınmaz) hakkında, imar yoluna cephe sağlamaya yönelik olarak ilgi adada İmar Kanununun 18.maddesine göre uygulama yapılması, İmar Kanunun 18.maddesine göre uygulama yapılamaz ise bahse konu parsel ile ilgili olarak imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılması için ilgili mevzuat hükümleri kapsamında işlem tesis edilmesi sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
22. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idareden istenilen bilgi ve belgelerin makul sürede karar verme ve kararların gerekçeli olması ilkelerine uygun şekilde Kurumumuza gönderildiği tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
23. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu
Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup idarenin işlem veya eylemine karşı Çanakkale İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre,
Uyuşmazlık konusu imar adasında yola cephesi bulunmayan parsel ( ada parsel nolu taşınmaz)
hakkında, imar yoluna cephe sağlamaya yönelik olarak ilgi adada İmar Kanununun 18.maddesine göre uygulama yapılması, İmar Kanunun 18.maddesine göre uygulama yapılamaz ise bahse konu parsel ile ilgili olarak imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılması için ilgili mevzuat hükümleri kapsamında işlem tesis edilmesi hakkında KARABİGA BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE
TAVSİYEDE BULUNULMASINA
Kararın Başvurana ve Karabiga Belediye Başkanlığı’na tebliğine,
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca Karabiga Belediye Başkanlığı’nca bu
karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi