|
ÖZET: Başvuru, Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi’nde bulunan imarlı bir arsanın inşaat ruhsatı talebinin reddedilmesi üzerine yapılmıştır. Başvuran, Çorlu Belediyesi’nin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesine dayanarak ruhsat başvurusunu reddettiğini, ancak aynı maddenin ikinci fıkrasının kendisine yapı ruhsatı verilmesine olanak tanıdığını iddia etmektedir. Başvuran, arsasının yerleşim yerine yakın olduğunu, mevcut evlerin su, elektrik ve doğalgaz hizmetlerinden yararlandığını belirtmiş, ayrıca bölgedeki altyapı eksikliklerinin gerekçe gösterilerek ruhsat talebinin reddedilmesinin adaletsiz olduğunu ifade etmiştir.
Çorlu Belediyesi, başvurunun reddedilmesine ilişkin gerekçelerini, bölgede altyapı eksikliklerinin bulunması ve bu durumun halk sağlığı açısından risk oluşturması olarak açıklamıştır. Teknik Altyapı Komisyonu, yapı ruhsatı taleplerini değerlendirirken, altyapı hizmetlerinin tamamlanmadığı alanlarda ruhsat verilemeyeceğini belirtmiştir. Ancak, başvuranın talebi, İmar Kanunu’nun ilgili maddeleri çerçevesinde yeniden değerlendirilmiştir. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun kabul edilmesi ve altyapı çalışmalarının hızlandırılması yönünde tavsiyede bulunmuştur. Sonuç olarak, Kamu Başdenetçisi, Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi ve Çorlu Belediyesi’ne, başvuruya konu bölgede içme suyu ve kanalizasyon altyapısının tamamlanması için yatırım programına alınması ve başvuranın yapı ruhsatı talebinin yeniden değerlendirilmesi hususunda tavsiyelerde bulunmuştur. Bu karar, ilgili idarelere tebliğ edilerek, belirli bir süre içinde gerekli işlemlerin yapılması istenmiştir. |
T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2024/10843-S.24.16558
BAŞVURU NO : 2024/6944
KARAR TARİHİ : 07.10.2024
TAVSİYE KARARI ,TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÇORLU BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : İmarlı arsasında inşaat yapabilmek için imar ruhsatı verilmesi talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 31.05.2024
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Başvuran tarafından Kurumumuza yapılan tarihli başvuruda
özetle; Tekirdağ İli, Çorlu İlçesi, Beldesi, ada parsele kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmazın sahibi olduğunu, arsasının imarlı ve ifrazlı olduğunu, arsasının üzerine ev yapabilmek için Çorlu
Belediyesine ruhsat başvurusunda bulunduğunu, ilgili idarenin 3194 İmar Kanununun 23’üncü maddesinde
“ İskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, şarttır…” hükmünü gerekçe göstererek ruhsat başvurusunu reddettiğini, oysa aynı Kanunun 23’üncü maddesinin devamında “… Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir…” şeklinde lehe düzenleme bulunduğunu, arsasının yerleşim yerine sadece 200 metre mesafede olduğunu, yolunun bulunduğunu, su hattına 150 metre mesafede bulunduğunu, hemen yanı
/
başında bulunan evlerde su, elektrik ve doğalgazın mevcut olduğunu, Çorlu Belediyesinin alt yapı olmadığını gerekçe göstererek ruhsat başvurusunu ret etse de bölgede zaten alt yapı olmadığını, kanalizasyonun mevcut olmadığını, evi olan herkesin evinin önüne fosseptik çukuru açarak inşaatını yaptığını, olmayan kanalizasyon hattını varmış gibi kabul ederek, pis su giderini gerekçe göstererek ruhsat verilmemesinin hakkaniyetle bağdaşmadığını, Ayrıca su kanalı ile arsası arasında 150 metre mesafe bulunduğunu, arsasının düz arazide ve yolunun bulunduğunu, İdarenin mülkiyet hakkı üzerinde tasarrufta bulunmasının ve yerleşme hürriyetini engellemesinin anayasal bir suç olduğunu, ilgili idarenin bu haksız saldırısını yıllardan beri sürdürdüğünü iddia ve ifade ederek, imarlı olan taşınmazı için imar ruhsatının verilmesi talebi ile Çorlu Belediyesi’ne 21/05/2024 tarih ve sayılı dilekçe verdiğini ve Çorlu Belediyesinin 07/06/2024 tarih ve
E. sayılı cevabi yazısında; “ 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23 üncü maddesi “İskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması şarttır.” hükmündedir. Parselasyon planları tasdik edilmiş olan Mahallesi ada parselin içme suyu ve kanalizasyon bağlantı durumu Tekirdağ Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel
Müdürlüğü Çorlu İlçe Şube Müdürlüğü’ne sorulmuştur. Ek. I ‘de gelen cevap neticesinde Çorlu Belediyesi
Teknik Altyapı Komisyonunun almış olduğu karara istinaden, parsele hizmet verecek yolların, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerden olması ve yolların yatırım programımızda olmaması sebebiyle ruhsat amaçlı imar durumu verilememektedir. Ancak bilgi amaçlı imar durumu talep etmeniz halinde, talebiniz tekrar değerlendirilecektir…” şeklinde cevap verdiğini belirterek, imarlı olan taşınmazı için imar ruhsatının verilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Başvuranın tarihli başvurusuna ilişkin olarak, idarenin cevabı ve başvuru ekinde yer alan
belgelerin incelenmesi neticesinde inceleme ve araştırmaya geçilerek, 26/07/2024 tarih ve S.
sayılı yazımız ile Çorlu Belediye Başkanlığı ve Tekirdağ Büyükşehir Belediye Başkanlığı’ndan bilgi ve belge talep edilmiştir.
2.1) Çorlu Belediye Başkanlığının 15/08/2024 tarih ve E. / sayılı cevabi yazısında özet
olarak; “… Çorlu Belediyesi Teknik Altyapı Komisyonu 08.10.2020 tarih ve sayılı başkanlık oluru ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. Maddesi kapsamındaki parsellerin yapılaşmaya yönelik taleplerinin değerlendirilmesi amacıyla kurulmuştur. Pandemi ile beraber bölgede artan yapılaşma taleplerinin ardından Tekirdağ Su ve Kanalizasyon İdaresi ile yapılan görüşmelerde bölgede kanalizasyon hattının ve altyapı uygulama projelerinin bulunmadığı bildirilmiştir. Bu gelişmeler üzerine 23.02.2021 tarihinde saylı ve Belediye Başkanı imzalı Çorlu Belediyesi Özel Kalem Müdürlüğü yazısında “Tekirdağ
Su ve Kanalizasyon İdaresi Çorlu Şube Müdürlüğü’nce düzenlenen kanal kot tutanağında “Kanalizasyon
Hattı Yoktur” ya da “ İçme Suyu Hattı Yoktur” ibaresi olan hiçbir parsele yapı ruhsatı düzenlenmeyecektir.” Talimatı verilmiştir. Bölgeye ulaşan imar yollarının fen kurallarına göre henüz açılmaması ve evsel atık suların bölgeden uzaklaştırılamaması bölgede sağlıklı bir vidanjör hizmetinin verilememesine neden olacağından halk sağlığı açısından olumsuz sonuçlar doğuracaktır. Ayrıca ihtiyaç halinde itfaiye ve ambulansın ulaşamadığı, yatırım programında bulunmayan henüz açılmamış bu yollardan cephe alan parsellere inşaat ruhsatı düzenlemek maddi ve hayati sorunların yaşanmasına sebep
olacaktır. Bu nedenle 3194 sayılı imar kanunun 23. Maddesi “İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a)
Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, Şarttır.”
Hükmü doğrultusunda bölgede birçok parsele yol ve kanalizasyon hattı yapılıncaya kadar yapılaşmaya yönelik İmar Durum Belgesi düzenlenememektedir.
Teknik Altyapı Komisyonunca 06 Şubat 2023 tarihi itibarı ile; Maraş’ın Pazarcık ilçesinde meydana gelen ve 11 ili etkileyen 7.8 büyüklüğündeki deprem ile sonrasında yaşanan depremler, gerek sosyal medyada gerekse basın ortamında da dile getirildiği gibi binlerce insanın yaşamına mal olmuştur.
Vatandaşlarımız yaşanan bu üzücü olaylar karşısında, ikamet ettikleri binaların depreme dayanımı konusunda endişelenerek, belediyemize sözlü ve yazılı taleplerde bulunmuşlar ayrıca bu konutlarda stres ve korku içinde yaşamaktansa, kendilerine ait arsalarında müstakil, tek veya iki katlı meskenlerde yaşama geçme arzusuyla taleplerinde artış olmuştur.
Bu kapsamda; İlçemiz dahilinde gelişme alanlarında yapılacak, vatandaşların kendi ihtiyacına yönelik kendi taşınmazlarında yapmayı planladıkları konut kullanımına yönelik yapılanmalar için; İçme suyu şebekesi olup, kendi imkânlarıyla parsele ulaşımlarını taahhüt edenlerin, kanalizasyon şebeke hattının olup olmadığına bakılmaksızın, bulunduğu bölgenin genel durumu gözetilerek, komisyonca değerlendirilip uygun görülmesi halinde “İmar Durum Belgeleri”nin ve devamındaki “Yapı
Ruhsatı”na yönelik işlemlerin devam etmesi karar altına alınmıştır.
Her ne kadar İmar Durum Belgesi parselin Uygulama İmar Planlarında ki yapılaşma haklarını gösteren belge olsa da bu belgenin alınması vatandaşlar tarafından İnşaat Ruhsatı alınarak yapı yapılabileceği olarak değerlendirilmektedir. İdaremiz tarafından ilgili kanun maddesine göre Yapı Ruhsatı alamayacak bir parsele İmar Durum Belgesi düzenlenmemesinin amacı; mülk sahipleri ve müteahhit firmalar arasında yapılan sözleşmeler, zemin etüdü çalışmaları, mimari projeler, statik projeler, mekanik projeler, elektrik projeleri, yapı denetim firmaları ile yapılan sözleşmeler ve müteahhidin inşaat aşamasında kullanacağı demir, beton ..vb hammaddeler ve işçilik için yapacağı sözleşmeler ile bunların ön ödemelerinden kaynaklanacak maddi kayıpların önüne geçmektir.
Şikayet başvurusunun çözümüne yönelik sorulan sorulara ilişkin idaremizin cevapları aşağıda verilmiştir.
S1)Öncelikle şikayet hakkında; Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun Uygulamasına İlişkin Usul ve
Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “DOSTHANE ÇÖZÜM” başlıklı 33/A maddesi kapsamında “Şikayet konusu talebin ilgili idare tarafından yerine getirilmesi veya şikayetin çözüne kavuşturulduğunun taraflarca Kuruma bildirilmesi halinde çözüm kararı verilir.” hükmüne istinaden İdareniz tarafından başvuru talep hakkında yapılan veya yapılması planlanan bir işlem bulunup bulunmadığı bilgisi, C1)Şikayete konu ilçemiz Mahallesi ada numaralı parselin bulunduğu bölgede yani
Caddesinin kuzey tarafında bulunan adet parselden 6 tanesi Teknik Altyapı Komisyonu kurulduktan sonra yapılaşmaya yönelik İmar Durum Belgesi talebinde bulunmuş ve tamamının 3194 sayılı İmar
Kanununun 23’üncü maddesi gerekçe gösterilerek reddedilmiştir.
Caddesinin güney tarafının Sokağa kadar olan kısımda adet parsel bulunmaktadır.
Bu bölgede yapılaşmaya yönelik 44 adet İmar Durumu başvurusundan İçme suyu hattı ve asfalt olmasa bile parsele ulaşılabilen bir yolun olduğu parsele için “mülk sahiplerinin taşınmazın etrafındaki yolun
Çorlu Belediye Başkanlığı, Fen İşleri Müdürlüğü’nün yatırım programlarındaki belirlenen tarihlerde yapılmasında şahsımız açısından sıkıntı olmadığını ve bölgede pis su şebeke hattı bulunmadığından, yapılacak olan fosseptiği projesine uygun olarak yapmayı kabul ve taahhüdüne” istinaden İmar Durum
Belgesi düzenlenmiştir.(İmar Durum Belgesi düzenlenen örnek iki parsele ait TESKİ yazısı ve verilen
Taahhütnameler Ek.1’de verilmiştir.) Geriye kalan ve aşağıda belirtilen 17 adet parselin tamamının İmar
Durum Belgesi talebi 3194 sayılı İmar Kanununun 23’üncü maddesi gerekçe gösterilerek reddedilmiştir.
Özetle bu parselin bulunduğu bölgeye TESKİ tarafından içme suyu hattının getirilmesi veya projesine uygun getirtilmesi ve ardından parsele ulaşan yolun ya Fen İşleri Müdürlüğü yatırım programı dahilinde yapılması ya da 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesinin “…Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak
/
yaptıranlara…” hükmü kapsamında parsel sahibinin yolu yapmayı taahhüt etmesi halinde yapılaşma izni verilebilecektir.
S2)Şikayetçinin yukarıda özetlenen iddiaları ve buna ilişkin talebi ile ilgili olarak, ada parselin imar durum belgesinde Fonksiyon adı: Yerleşik konut alanı olarak belirlenmekle ve içinde yer aldığı sahanın Parselasyon planı tasdik edilmiş olan saha olarak kabul edildiği tespit edilmekle birlikte, Gelişme (inkişaf) alanı olarak kabul edilme gerekçelerini de içerecek şekilde Belediyenizin aldığı karara ilişkin bilgi ve belgelerini, C2)Şikayete konu parsel pafta parselin Belde Belediyesinin 14.09.2000 tarihli ve sayılı kararıyla onayladığı yine 2000 yılında tamamlanan İmar uygulaması sonucu oluşmuştur. Mevzi
İmar Planı ile oluşan henüz altyapı hizmetlerinin tamamlanmadığı ve yapılaşmanın çok seyrek olduğu bu bölge İdaremizce Gelişme alanı olarak değerlendirilmiştir. (Ek.3 Mevzi Plan Paftası)
S3) Başvuranın iddialarına konu edildiği üzere; arsanın yerleşim yerine mesafesi, yolunun bulunup bulunmadığı, su hattına olan mesafesi, hemen yanı başında bulunan evlerde su, elektrik ve doğalgazın mevcut olup olmadığı, mevcut evlerde fosseptik veya benzeri geçici tesis kullanımlarının söz konusu olup olmadığı, C3)Şikayete konu arsaya en yakın yapılar Ek 2’de verilmiştir. Ek.2’de verilen Krokiden de görüleceği üzere 1 numara ile gösterilen ve üzerinde 13.12.2018 tarihli Yapı Kayıt Belgeli yapı bulunan ada numaralı parselin şikayete konusu parsele olan mesafesi yaklaşık 391 metredir. Parsele ulaşan fen kurallarına uygun bir yol bulunmamaktadır. Parselin su ihtiyacı şehir şebekesinden sağlanmakta ancak kanalizasyonu bulunmamaktadır. 2 numara ile gösterilen, 06.08.2021 tarihli Yapı Tatil Tutanağı bulunan ve Çorlu Belediye Encümenince ilgili kanun maddelerine göre işlem yapılan ada numaralı parselin şikayete konu parsele olan mesafesi yaklaşık 390 metredir. Parsele ulaşım normal şartlarda sağlanmakla beraber parsel su ve kanalizasyon hizmetinden faydalanmamaktadır. 3 numara ile gösterilen 13.07.2018 tarihli yapı ruhsatı ve 29.11.2022 tarihli Yapı Kullanma İzin belgesi olan ada numaralı parselin şikayete konu parsele uzaklığı yaklaşık 444 metredir. Parsele asfalt olmayan bir yoldan ulaşılmaktadır.
Parselde şehir suyu mevcut olup kanalizasyon hattı bulunmamaktadır. Ruhsatında görüldüğü üzere mevcutta da fosseptik bulunmaktadır.
S4)Parselasyon palanları tasdik edilmiş olan sahanın caddeye yaklaşık kuşbakışı 1,5km ve sahil yoluna 2 km uzaklıkta olduğu, yakın çevresinde çok fazla yapılaşma olduğu dikkate alındığında, altyapısı yönü ile herhangi bir çalışmanın olup olmadığı veya bu konuda programa alınıp alınmayacağı hususlarında görüşünüzün neler olduğu, C4)Daha önce Belde Belediyesi olan 6360 sayılı kanunun 1’inci maddesinin 3’üncü fıkrası gereği tüzel kişiliği kaldırılarak ilçemiz mahallesi olmuştur. Şikâyete konu alanın imar planları ve imar uygulaması belde belediyesi zamanında tamamlanmıştır. Şu aşamada altyapı tesisleri tamamlanmadan, işin fennine uygun bir şekilde yolların yapılması ileride altyapı kurumları tarafından yolların tekrar bozulmasına ve kamu kaynaklarının verimsiz kullanımına neden olacaktır. Henüz açılmamış olan yollar, TESKİ tarafından su ve kanalizasyon altyapısı tamamlandıktan sonra yatırım programımıza alınacaktır.
/
S5) İdarenin başvuruya konu ruhsat talebini reddetmesine dayanak olan konu 3194 sayılı İmar
Kanununun 23. Maddesinin devamında yer alan ve başvuranın da iddia ettiği üzere, “…bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir.
Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir…” amir hükmü kapsamında yapı ruhsatı verilip verilemeyeceğine ilişkin görüşlerinizin neler olduğu, Parselin bulunduğu sahada, kanalizasyon altyapısı bulunmamakla birlikte fosseptik vb. geçici tesis kullanımına engel bir durum olup olmadığına ilişkin idari ve hukuki görüşlerinizin neler olduğu, C5) Yukarıda da belirtildiği üzere İdaremiz tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesine yönelik talepler 08.10.2020 tarihinden bu yana Teknik Altyapı Komisyonu tarafından değerlendirilmektedir. Komisyon şimdiye kadar değerlendirdiği tüm parseller için ilgili kanun maddesinin
“…bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara …yapı ruhsatı verilir….”amir hükmü doğrultusunda karar vermiştir.
Yapı Ruhsatı verme yetkisi Çorlu Belediye Başkanlığının, su ve kanalizasyon hizmetinin verilmesi TESKİ
Genel Müdürlüğü sorumluluğundadır. Farklı bir kurum adına kurumun yatırım programlarında olmayan bir bölge için tahsilat yapılması mümkün olmayıp, altyapı kuruluşu TESKİ tarafından parselin hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin % 25’inin peşin alınması ve ardından yatırım programlarında olmayan bu bölgeye inşaat bitiminde hizmet verilememesi ileride daha büyük sorunlara neden olacaktır.
Su ve Kanalizasyon altyapısı bulunmayan parsellerde TESKİ ile altyapı projelerine uygun olarak yapım protokolü yapanlara ve işin fennine uygun bir şekilde idaremiz tarafından hazırlanan yol projelerine göre yolları yapacaklarını taahhüt edenlere yapılaşmaya yönelik İmar Durum Belgesi ve Yapı Ruhsatı verilmektedir.
En yakın yola ve içme suyu şebekesine yaklaşık 400 metre mesafede bulunan mahallesi ada numaralı parselin hizasına rastlayan teknik altyapı bedeli ile bu hizmetlerin verilmesi mümkün değildir.
Komisyonun kurulduğu tarihten bu yana yaklaşık 700 adet parsel için karar alınmış olup bunlardan 350 adedi Belediyemize yol yapacağına dair Taahhüt vermiş, 170 adedi ise yolun belediyenin yatırım programına göre yapılmasını kabul etmiş ve 180 adedinin ise talepleri reddedilmiştir. Şikayete konu parsele en yakın TESKİ ile altyapı protokolü yapan, Belediyemize yol yapım taahhüdü veren ada parsele (tevhit öncesi 1 ve 2 parsel) ait Taahhütname ve Protokol Ek.4’te verilmiştir.
/
1’inci soruya verilen cevabi açıklamanın son paragrafında da belirtildiği üzere şikayete konu parsele
TESKİ veya mülk sahibi tarafından altyapı projelerine uygun şebeke suyu hattının ulaştırılması ve ardından Belediyemize işin fennine uygun yol yapım Taahhüdünün verilmesi durumunda parsele evsel atık su için fosseptik yapılabileceği değerlendirilmiştir.
S6) Şikayet ve diğer ilgililer ile şikayet konusuna ilişkin İdareniz arasında yargı mercilerine intikal eden ve başvuru konusunu ilgilendiren bir uyuşmazlığın olup olmadığı ile başvuru konusuna benzer mahiyette ve idarenize muhatap açılmış olan başka dava bulunup bulunmadığı; bulunduğunun kabulü halinde, yargı mercilerince ne tür kararların tesis edildiği, C6) Şikayete konu Mahallesi ada parsel için veya mülk sahibi adına
İdaremize açılmış bir dava bulunmamaktadır. Ancak aynı konu ile ilgili ada parsel sahibi Tekirdağ 1. İdare Mahkemesine açtığı / Esas Numaralı dava bulunmaktadır. Tekirdağ 1. İdare Mahkemesinin ekte verilen / numaralı kararında dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir….” şeklinde cevap verilmiştir.
2.2) Tekirdağ Büyükşehir Belediyesinden (İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı Şehir Planlama
Şube Müdürlüğü) alınan 16/08/2024 tarih ve sayılı cevabi yazıda özetle; “ … Söz konusu parsel, mülga Belediye Meclisi’nin 07.01.2005 tarih ve sayılı kararıyla onayladığı 1/5000 ölçekli
Nazım İmar Planında “Ayrık-İkiz Nizam 2 Kat Ön Bahçe=5 metre Yan Bahçe=3 metre Gelişme Konut
Alanı, TAKS=0.25 KAKS=0.50 yapılaşma koşullarında” kalmaktadır. İmar Kanununun 23’üncü maddesinin b fıkrasında yer alan “Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan % 75’ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.” hükmü bulunduğundan söz konusu uygulamaların yukarıda belirtilen plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yapılmasının gerektiği değerlendirilmektedir. Ayrıca, parsele ilişkin istenen diğer bilgi ve belgelerin 5216 sayılı Büyükşehir
Belediyesi Kanunu ve kurum çalışma yönetmelikleri uyarınca “yapı ruhsatının verilmesi” konusunda doğrudan yetkili kurum olan Çorlu Belediye Başkanlığından istenmesinin uygun olacağı anlaşılmaktadır…” şeklinde cevap verilmiştir.
2.3) Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi TESKİ Su ve Kanal İşletme Dairesi Başkanlığı’ndan alınan
29/08/2024 tarih ve sayılı cevabi yazıda özetle; “ … konu ile ilgili Genel Müdürlüğümüz ekipleri tarafından yapılan inceleme neticesinde; Mahallesi, ada parselde bulunan taşınmaza en yakın içme suyu hattının yaklaşık 400 metre mesafede olduğu, bölgede kanalizasyon alt yapısının bulunmadığı tespit edilmiş olup, kanalizasyon altyapısının bulunmadığı alanlarda fosseptik kullanımının uygun olduğu…” şeklinde cevap verilmiştir.
/
III. İLGİLİ MEVZUAT
3) Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının;
3.1) “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesi:
“…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”
3.2) “Konut hakkı” başlıklı 57’nci maddesi: “ Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten
bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler”
4) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci maddesinin
birinci fıkrası: “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5) 3194 sayılı İmar Kanununun,
5.1) “Tanımlar” başlıklı 5’inci maddesinde; “…
Nazım İmar Planı; (Değişik:29/11/2018-7153/10 md.) varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.”
5.2) “Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı” başlıklı 23’üncü maddesinde, “ İskan hudutları içinde olup
da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, şarttır.
Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini %25 peşin ödeyip geri kalan %75’ini alt yapı
hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.
…”
6) 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun;
6.1) “Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin görev ve sorumlulukları” başlıklı 7 nci maddesinde; “… r)
Su ve kanalizasyon hizmetlerini yürütmek, bunun için gerekli baraj ve diğer tesisleri kurmak, kurdurmak ve işletmek; derelerin ıslahını yapmak; kaynak suyu veya arıtma sonunda üretilen suları pazarlamak…”
7) 2560 sayılı İstanbul Su Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında
Kanunun;
7.1) “Görev ve Yetkiler” başlıklı 2 nci maddesinde; “… a) İçme, kullanma ve endüstri suyu ihtiyaçlarının
her türlü yeraltı ve yer üstü kaynaklarından sağlanması ve ihtiyaç sahiplerine dağıtılması için; kaynaklardan abonelere ulaşıncaya kadar her türlü tesisin etüt ve projesini yapmak veya yaptırmak, bu projelere göre tesisleri kurmak veya kurdurmak, kurulu olanları devralıp işletmek ve bunların bakım ve onarımını yapmak, yaptırmak ve gerekli yenilemelere girişmek, d) Su ve kanalizasyon hizmetleri konusunda hizmet alanı içindeki belediyelere verilen görevleri yürütmek ve bu konulardaki yetkileri kullanmak…”
7.2) Ek Madde 5 – (5/6/1986 – 3305/3 md. ile gelen Ek 4 üncü madde hükmü olup madde numarası
teselsül ettirilmiştir.) Bu Kanun diğer büyükşehir belediyelerinde de uygulanır.
8) 5393 sayılı Belediye Kanununun;
8.1) “Belediyenin görev ve sorumlulukları” başlıklı 14 üncü maddesinde; “Belediye, mahallî müşterek
nitelikte olmak şartıyla… İmar, su ve kanalizasyon, ulaşım gibi kentsel alt yapı… yapar veya yaptırır.
…
Hizmetlerin yerine getirilmesinde öncelik sırası, belediyenin malî durumu ve hizmetin ivediliği dikkate alınarak belirlenir…”,
9) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin;
9.1) “Tanımlar” başlıklı 4’üncü maddesinde;
“…
dd) Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alanı, …
uuuu) Yerleşik (meskûn) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskân edilmiş alanı, üüüü) Yerleşme alanı: İmar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümünü,
9.2) “Genel ilkeler” başlıklı 5’inci maddesinin 17. Fıkrasında; “…Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm
ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır…”
9.3) “Yapı projeleri” başlıklı 57’nci maddesinin 17’nci fıkrasında; “… Gelişme alanlarında kalanlar
dışında harcamalara katılım payları içinde yer alan yol, kanalizasyon ve su tesisleri harcamalarına katılım payları yapı ruhsatı verilmesi aşamasında idarece ön koşul olarak öne sürülemez. Ancak gelişme alanı dışında kalıp daha önce ruhsat düzenlenmemiş ya da bedeli alınmamış parseller bu hükmün dışındadır.
Büyükşehir belediyelerince tahsil edilen kanal katılım payı ve yol katılım paylarına ilişkin bilgiler elektronik ortamda kayıt altına alınır ve bu bilgiler belediyelerle paylaşılır. (Ek cümleler:RG-27/12/2019-
30991) Ruhsat başvuru dilekçesi ile birlikte kazı-hafriyat izni ve su-kanal altyapı izni için başvuru yapılmış
sayılır, ayrıca bir başvuru aranmaz. Bu izinler idaresince belirlenen usul doğrultusunda yapı ruhsatı ile birlikte verilir…” hükümlerine yer verilmektedir.
IV. KAMU DENETÇİSİ FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
10) Başvuranın iddia ve talepleri, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı
birlikte değerlendirilerek hazırlanan “Tavsiye Kararı Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11) Başvuran, 1 numaralı paragrafta detaylarına yer verilen başvurusunda özetle; Tekirdağ İli, Çorlu
İlçesi, Beldesi, ada parsele kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmazına konut yapma talebinin
Çorlu Belediyesi tarafından 3194 İmar Kanununun 23’üncü maddesinin 1’inci fıkrası kapsamında reddedildiğini; ancak Kanun maddesinin 2’nci fıkrasında lehe düzenleme bulunduğu, arsasının yerleşim yerine sadece 200 metre mesafede olduğunu, yolunun bulunduğunu, su hattına 150 metre mesafede bulunduğunu, hemen yanı başında bulunan evlerde su, elektrik ve doğalgazın mevcut olduğunu, Çorlu
Belediyesinin alt yapı olmadığını gerekçe göstererek ruhsat başvurusunu ret etse de bölgede zaten alt yapı olmadığını, kanalizasyonun mevcut olmadığını, evi olan herkesin evinin önüne fosseptik çukuru açarak inşaatını yaptığını, olmayan kanalizasyon hattını varmış gibi kabul ederek, pis su giderini gerekçe göstererek ruhsat verilmemesinin hakkaniyetle bağdaşmadığı iddiası ile imarlı olan taşınmazı için imar ruhsatının verilmesi talebinde bulunmaktadır.
12) Başvuru üzerine Kurumumuzca inceleme ve araştırma yapılmış olup, İdarelerden bilgi ve belge
talep edilmiştir. İlgili idarelerin cevap yazıları ve eki belgelerinin incelenmesi neticesinde özetle,
12.1) Tekirdağ Büyükşehir Belediyesinin cevap yazısında ve ekinde sunduğu plan bilgilerine göre,
söz konusu parselin, mülga Belediye Meclisi’nin 07.01.2005 tarih ve sayılı kararıyla onayladığı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Ayrık-İkiz Nizam 2 Kat Ön Bahçe=5 metre Yan Bahçe=3 metre
Gelişme Konut Alanı, TAKS=0.25 KAKS=0.50 yapılaşma koşullarında” kaldığı; Çorlu Belediyesinin cevap yazısı ve ekinde sunduğu plan bilgilerine göre ise, şikâyete konu parselin, pafta parselin Belde Belediyesinin 14.09.2000 tarihli ve sayılı kararıyla onayladığı, yine 2000 yılında tamamlanan İmar uygulaması sonucu oluştuğu, Mevzi İmar Planı ile oluşan henüz altyapı hizmetlerinin tamamlanmadığı ve yapılaşmanın çok seyrek olduğu bu bölge İdarelerince Gelişme Alanı olarak değerlendirildiği, İmar Kanununun 23’üncü maddesinin b fıkrasında yer alan hüküm gereğince söz konusu uygulamaların belirtilen plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yapılmasının gerektiğinin değerlendirildiği; ancak ilgili mevzuat gereğince ruhsat yetkisinin Çorlu Belediyesi’nde bulunduğu,
12.2) Özellikle pandemi sonrasında, 08/10/2020 tarih ve sayılı başkanlık oluru ile 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 23. Maddesi kapsamındaki parsellerin yapılaşmaya yönelik taleplerinin değerlendirilmesi amacıyla Çorlu Belediyesi Teknik Altyapı Komisyonunun kurulduğu,
12.3) Pandemi ve sonrasında 06 Şubat 2023 tarihinde Maraş’ın Pazarcık ilçesinde meydana gelen ve 11 ili
etkileyen 7.8 büyüklüğündeki deprem ile mülkiyet sahiplerinin kendilerine ait arsalarında müstakil, tek veya iki katlı meskenlerde yaşama geçme arzusuyla taleplerinde artış oluştuğu,
12.4) Bu süreçte, TESKİ ile yapılan görüşmelerde bölgede kanalizasyon hattının ve altyapı uygulama
projelerinin bulunmadığı bildirilmekle, 23/02/2021 tarih ve sayılı, Belediye Başkanı imzalı Çorlu
Belediyesi Özel Kalem Müdürlüğü yazısında “Tekirdağ Su ve Kanalizasyon İdaresi Çorlu Şube
Müdürlüğü’nce düzenlenen kanal kot tutanağında “Kanalizasyon Hattı Yoktur” ya da “ İçme Suyu Hattı
Yoktur” ibaresi olan hiçbir parsele yapı ruhsatı düzenlenmeyecektir.” şeklinde talimat verildiği,
12.5) Talimata, bölgeye ulaşan imar yollarının fen kurallarına göre henüz açılmaması ve evsel atık suların
bölgeden uzaklaştırılamaması, bölgede sağlıklı bir vidanjör hizmetinin verilememesine neden olacağından halk sağlığı açısından olumsuz sonuçlar doğuracağı, ayrıca ihtiyaç halinde itfaiye ve ambulansın ulaşamadığı, yatırım programında bulunmayan henüz açılmamış bu yollardan cephe alan parsellere inşaat ruhsatı düzenlemenin maddi ve hayati sorunların yaşanmasına sebep olacağı şeklinde gerekçe sunulduğu;
12.6) Bu kapsamda; gelişme alanlarında yapılacak konut kullanımına yönelik yapılanmalar için içme suyu
şebekesi olup, kendi imkânlarıyla parsele ulaşımlarını taahhüt edenlerin, kanalizasyon şebeke hattının olup olmadığına bakılmaksızın, bulunduğu bölgenin genel durumu gözetilerek, komisyonca değerlendirilip uygun görülmesi halinde “İmar Durum Belgeleri”nin ve devamındaki “Yapı Ruhsatı”na yönelik işlemlerin devam etmesinin karar altına alındığı, ancak içme suyu ve kanalizasyon hizmetlerinde yasal olarak sorumlu olan TESKİ Su ve Kanal İşletme Dairesi Başkanlığının idarelerine verdiği cevap yazısında bölgede kanalizasyon alt yapısının bulunmadığı tespit edilmiş olup, kanalizasyon altyapısının bulunmadığı alanlarda fosseptik kullanımının uygun olduğu…” şeklinde fosseptik kullanımına onay verildiği,
12.7) Şikâyete konu, Mahallesi ada numaralı parselin bulunduğu bölgede yani
Caddesinin kuzey tarafında bulunan adet parselden 6 tanesi Teknik Altyapı Komisyonu kurulduktan sonra yapılaşmaya yönelik İmar Durum Belgesi talebinde bulunduğu ve tamamının 3194 sayılı İmar
Kanununun 23’üncü maddesi gerekçe gösterilerek reddedildiği,
12.8) Caddesinin güney tarafının (sahil tarafı) Sokağa kadar olan kısımda, 387 adet parsel
bulunduğu, bu bölgede 44 adet İmar Durumu başvurusundan İçme suyu hattı ve asfalt olmasa bile parsele ulaşılabilen bir yolun olduğu 27 parsel için “mülk sahiplerinin taşınmazın etrafındaki yolun Çorlu
Belediye Başkanlığı, Fen İşleri Müdürlüğü’nün yatırım programlarındaki belirlenen tarihlerde
yapılmasında şahsımız açısından sıkıntı olmadığı ve bölgede pis su şebeke hattı bulunmadığından, yapılacak olan fosseptiği projesine uygun olarak yapmayı kabul ve taahhüdüne” istinaden İmar Durum
Belgesi düzenlendiği, geriye kalan ve 17 adet parselin tamamının İmar Durum Belgesi talebinin 3194 sayılı
İmar Kanununun 23’üncü maddesi gerekçe gösterilerek reddedildiği,
12.9) Şikâyete konu arsaya yakın yapıların 3 adet olduğu, bir tanesinin ( ada parsel) şikayete konusu
parsele yaklaşık 391 metre mesafede olduğu ve 13/12/2018 tarihli Yapı Kayıt Belgeli yapı bulunduğu, suyu şehir şebekesinden sağladığı; ancak fen kurallarına uygun bir yol ve kanalizasyonunun bulunmadığı, bir diğerinin ( ada parsel), şikayete konu parsele yaklaşık 390 metre mesafede olduğu, 06/08/2021 tarihli Yapı Tatil Tutanağı bulunan ve Çorlu Belediye Encümenince ilgili kanun maddelerine göre işlem yapılan Parsele ulaşımın normal şartlarda sağlandığı; ancak su ve kanalizasyon hizmetinden faydalanmadığı, üçüncü yapının ( ada parsel), şikayete konu parsele yaklaşık 444 metre mesafede olduğu. 13/07/2018 tarihli yapı ruhsatı ve 29/11/2022 tarihli Yapı Kullanma İzin belgesi bulunduğu, parsele asfalt olmayan bir yoldan ulaşıldığı, şehir suyu bulunduğu; ancak kanalizasyon hattı bulunmadığı, ruhsatında görüldüğü üzere fosseptik bulunduğu,
12.10) Bu bölgedeki altyapı çalışmalarının tamamlanması ile ilgili, Çorlu Belediyesi tarafından; daha önce
Belde Belediyesi olan Belediyesinin, 6360 sayılı Kanunun 1’inci maddesinin 3’üncü fıkrası gereği tüzel kişiliği kaldırılarak Çorlu ilçesinin mahallesi haline geldiği, şikâyete konu alanın imar planları ve imar uygulaması belde belediyesi zamanında tamamlandığı, şu aşamada altyapı tesisleri tamamlanmadan işin fennine uygun bir şekilde yolların yapılması, ileride altyapı kurumları tarafından yolların tekrar bozulmasına ve kamu kaynaklarının verimsiz kullanımına neden olacağından TESKİ tarafından su ve kanalizasyon altyapısı tamamlandıktan sonra yatırım programa alınacağı şeklinde cevap verildiği,
12.11) 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23’üncü maddesine yönelik talepler ile ilgili olarak, yapı ruhsatı
verme yetkisi Çorlu Belediye Başkanlığının, su ve kanalizasyon hizmetinin verilmesi TESKİ Genel
Müdürlüğü sorumluluğunda olduğu, farklı bir kurum adına kurumun yatırım programlarında olmayan bir bölge için tahsilat yapılmasının mümkün olmadığı, altyapı kuruluşu TESKİ tarafından parselin hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin % 25’inin peşin alınması ve ardından yatırım programlarında olmayan bu bölgeye inşaat bitiminde hizmet verilememesi ileride daha büyük sorunlara neden olacağı,
12.12) Su ve Kanalizasyon altyapısı bulunmayan parsellerde TESKİ ile altyapı projelerine uygun olarak
yapım protokolü yapanlara ve işin fennine uygun bir şekilde Çorlu Belediyesi tarafından hazırlanan yol projelerine göre yolları yapacaklarını taahhüt edenlere yapılaşmaya yönelik İmar Durum Belgesi ve Yapı
Ruhsatı verildiği, en yakın yola ve içme suyu şebekesine yaklaşık 400 metre mesafede bulunan mahallesi ada numaralı parselin hizasına rastlayan teknik altyapı bedeli ile bu hizmetlerin verilmesinin mümkün olmadığı
12.13) Komisyonun kurulduğu tarihten bu yana yaklaşık 700 adet parsel için karar alınmış olup bunlardan
350 adedi için parsel sahiplerinin Çorlu Belediyesi’ne yol yapacağına dair taahhüt verdiği, 170 adet parsel
sahibinin ise yolun belediyenin yatırım programına göre yapılmasını kabul ettiği ve 180 adet parsel sahibinin ise taleplerinin reddedildiği, TESKİ ile altyapı protokolü yapan, Çorlu Belediyesi’ne yol yapım taahhüdü veren, şikayete konu parsele en yakın ada parselin bulunduğu (tevhit öncesi 1 ve 2 parsel),
12.14) Netice olarak, Çorlu Belediyesi tarafından, şikâyete konu parsele TESKİ veya mülk sahibi
tarafından altyapı projelerine uygun şebeke suyu hattının ulaştırılması ve ardından belediyelerine işin fennine uygun yol yapım taahhüdünün verilmesi durumunda parsele evsel atık su için fosseptik yapılabileceği yönünde kanaat belirtildiği,
12.15) Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi tarafından ise; İmar Kanununun 23’üncü maddesinin b fıkrasında
yer alan hüküm dikkate alındığında, söz konusu uygulamaların 1/5000 ve Uygulama İmar Planı ile mevzuat hükümleri doğrultusunda yapılmasının gerektiği, ayrıca, parsele ilişkin istenen diğer bilgi ve belgelerin
5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve kurum çalışma yönetmelikleri uyarınca “yapı ruhsatının
verilmesi” konusunda doğrudan yetkili kurum olan Çorlu Belediye Başkanlığından istenmesinin uygun olacağı yönünde kanaat belirtildiği ve içme suyu ve kanalizasyon hizmetlerinde yasal olarak sorumlu olan
TESKİ Su ve Kanal İşletme Dairesi Başkanlığının Kurumumuza verdiği cevap yazısında bölgede kanalizasyon alt yapısının bulunmadığı tespit edilmiş olup, kanalizasyon altyapısının bulunmadığı alanlarda fosseptik kullanımının uygun olduğu…” şeklinde fosseptik kullanımına onay verildiği,
12.16) Şikayete konu taşınmaza yakın bir yerde bulunan Mahallesi, ada parsel sahibi
’in ruhsat amaçlı imar durum belgesi verilmediği gerekçesiyle Tekirdağ 1. İdare Mahkemesine açtığı
Esas Numaralı davanın bulunduğu, Tekirdağ 1. İdare Mahkemesinin ekte verilen . numaralı kararında dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından davanın reddine karar verildiği ve istinaf yoluna gidilmediği için kesinleştiği, hususları tespit edilmiştir.
13) Taşınmazın imardaki durumu ile ilgili olarak Çorlu Belediyesi tarafından, şikâyete konu
pafta, numaralı parselin Belde Belediyesinin 14.09.2000 tarihli ve sayılı kararıyla onaylandığı, yine 2000 yılında tamamlanan İmar uygulaması sonucu Mevzi İmar Planı ile oluştuğu, henüz altyapı hizmetlerinin tamamlanmadığı ve yapılaşmanın çok seyrek olduğu bu bölgenin İdarelerince
Gelişme Alanı olarak değerlendirildiği şeklinde bir açıklama yapılmış olsa da, Tekirdağ Büyükşehir
Belediyesinin cevabi yazısından şikayete konu parselin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Ayrık-İkiz
Nizam 2 Kat Ön Bahçe=5 metre Yan Bahçe=3 metre Gelişme Konut Alanı, TAKS=0.25 KAKS=0.50 yapılaşma koşullarında” kaldığı ve mülga Belediye Meclisi’nin 07.01.2005 tarih ve sayılı kararıyla onaylandığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki tanımı gereğince gelişme (inkişaf) alanının varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alan olduğu şeklinde imar durumu belirtilmiştir.
14) Başvuranın iddiaları ve idarelerin cevap yazıları ve eki belgeler incelendiğinde, ilk olarak, 07/01/2005
tarihinde onaylanan Belediyesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Raporu’nda planlama ile ortaya konulan amaç ve hedefler açısından başvurunun ele alınması, ikinci olarak ise 3194 sayılı Kanunun 23’üncü maddesi kapsamında başvurana yapı ruhsatı verilmesinin mümkün olup olmadığı hususunda değerlendirme yapılması gerekmektedir.
15) Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi tarafından ek olarak sunulan, 07/01/2005 tarihinde onaylanan
Belediyesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Raporu’nda planlama ile ortaya konulan amaç ve hedeflere ilişkin olarak,
15.1) Bilindiği üzere, Anayasanın “Konut hakkı” başlıklı 57’nci maddesine göre, devlet, şehirlerin
özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almakla yükümlü tutulmuştur. Danıştay İDDK’nın 24/02/2011 tarih ve / E., / sayılı
kararının gerekçesinde “… imar planı, insan, toplum, çevre ilişkilerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma, kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanır. Günümüzde plansız ve aşırı hızlı kentleşme olgusu sağlıklı kentleşmenin önündeki en ciddi engeldir. Kentsel gelişmenin yönlendirilmesinde en temel araçlardan biri olan imar planlaması ile kentsel gelişmenin yakın gelecekteki temel fiziksel özelliklerini oluşturan “yönü, şekli ve büyüklüğü” ile ilgili belirlemeler yapılmaktadır…” şekline değerlendirmeleri göstermektedir ki, imar planlarının, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak hazırlanması gerekmektedir.
15.2) Bu çerçevede, Belediyesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Raporu’nda, üst ölçekli planlar,
DPT tarafından hazırlanan projeksiyonlar doğrultusunda, Beldesinin ulaşımı, konumu, turistik bir bölge olması vb. gerekçeler ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının yapılmasının amacı, hedefler detaylı şekilde ortaya konulmuştur. Buna göre Rapor’un “Beldenin Mekan Oluşumu” başlıklı kısmında “…
Beldenin bugünkü formunu belirleyen en önemli etken, Marmara Denizine olan kıyısı nedeni ile ikincil konut yerleşmelerinin aşırı şekilde teşvik edilmesidir. Bir kıyı yerleşmesi olması, İstanbul Metropolitan
Alan dahil, Çorlu, Tekirdağ, gibi büyük yerleşim alanları bulunan kentlere olan yakınlığı ve ulaşım kolaylığı, ikincil konut yerleşimini teşvik etmiş ve bu anlamda gerek kıyıda ve gerek ise E-5’in hemen gerisinde yapılan siteler ve yazlık konutlar beldeyi şekillendirmiştir. E-5’in altında, sahildeki yerleşmelerin geçmişi daha eski olup, E-5’in üstündeki konut yerleşmeleri ise 1980’li yıllardan itibaren hızla gelişmiş ve yayılmıştır. Beldenin coğrafi konumu ve yapısından kaynaklanan lokasyon avantajı, ikincil konut yerleşmelerini teşvik etmiş, beldenin bu özelliğinden kaynaklanan rant, yol gerisindeki kısmen planlı; ancak plana rağmen daha yoğun ve kalitesiz bir çevre yaratan konut yapılanmasına neden olmuştur…” şeklinde beldenin mevcut durumunun çerçevesi çizilmiştir. Ayrıca, Raporun “Kentsel Altyapı” başlıklı kısmında ise, “… İçme ve kullanma suyu Belediyenin çalışması ile yeterli hale getirilmiştir. Geliştirmeye çalışılmaktadır. Enerji üretimi yeterlidir. Kanalizasyon sistemi yoktur. Fosseptik kullanılmaktadır. Tasfiye tesisleri yoktur. Deniz suyunun kirliliği söz konusudur…” şeklinde 2005 tarihi itibariyle altyapı eksikliklerinin olduğu tespit edilmiştir.
15.3) Raporda, “Planın Amacı” başlıklı kısmında ise, “Marmara Denizi’ne olan kıyısının getirdiği coğrafi
özellik ve ikliminin elverişli olması nedenleri ile ikincil konut ve deniz turizmi açısından bir çekim odağı yaratan ve yoğun bir yapılaşmaya maruz kalan ve yakın çevresini, bir plan bütünlüğüne kavuşturmak ve böylece gerek belde halkı, gerekse dışarıdan gelen insanlar (turist) için kentsel yaşam kalitesini artırarak, beldeyi hak ettiği yaşam seviyesine ulaştırmaktır.” şeklinde şikayete konu taşınmazın da bulunduğu ve yakın çevresinde plan bütünlüğünün sağlanması, belde halkı ve gelecek turistler için kentsel yaşam kalitesinin artırılması olarak tanımlanmış ve “Planın Hedefleri” başlıklı kısmında ise “ 4.1.Planla getirilen nüfusun süreç içinde yerleşme hedefi 2017’dir. Plan hedefi 15 yıl olarak alınmıştır.
4.2. Beldenin turizm potansiyelini değerlendirerek, turistik açıdan gelişmesini sağlamak. 4.3.Çorlu, Tekirdağ gibi çok yakın kentlere kuvvetli ulaşım bağlantıları ile bağlanan beldede, ikincil konut yerleşmeleri yanında kalıcı konut yerleşmelerini teşvik etmek. 4.4. Beldede turistik hizmet fonksiyonlarını ve pansiyonculuğu geliştirmek. 4.5. İstanbul Metropoliten Alan gibi yoğun Metropoliten kent yerleşmesinin
/
beldeye kuvvetli ulaşım aksları ile bağlanması sonucu ulaşılabilirlikteki kolaylığı, İstanbul’luyu yazlık turizm açısından tercih etmesi yönünde teşvik etmektir.” şeklinde belirlenen nüfusun yerleşme hedefi olarak 2017 yılı, plan hedefi olarak 15 yıllık bir süre öngörülmekle, planın hayata geçirilmesi için ilgili idarelere zaman anlamında sınırlar konulmuştur.
15.4) 9.2. Kentsel Arazi Kullanımı Üst başlık altında; “9.2.1. Konut Yerleşme Alanları” ile ilgili olarak
“İller Bankası tarafından yapılan 1984 onaylı 1/1000 ölçekli Marmara Ereğlisi İmar Uygulama Planı, kıyı ve 50,00 metrelik E-5 karayolu üzerinde, bir kısımda konut yapılanma şartları getirmiştir. Daha sonra getirilen 1/1000 ölçekli Mevzi İmar Planları ile aynı yapılanma şartlarında konut alanları planlanmıştır.
Sonuçta planlama yapılan alanlarda büyük çoğunlukta konut yapıları fiilen oluşmuş, bir kısımda da parselasyon uygulamaları yapılmış; ancak oluşturulan arsalarda konutlar henüz oluşmamıştır. Birkaç arazi parçasında ise parselasyon uygulaması yapılamamıştır… Sonuçta beldenin Marmara Bölgesinde bir kıyı yerleşmesi olması nedeni ile en önemli özelliği; ağırlıklı olmak üzere gelişmiştir. Bu nedenle onaylı planlarla da getirilen düşük yoğunlukta konut alanları yerleşmesi, beldenin özelliğinden kaynaklanan bir mecburiyettir. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütününde de yoğunluk düşük tutulmuştur. Bu çerçevede,
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında:
9.2.1.1. Yerleşik Konut alanları (Meskun Alanlar): Meskun alanın yüzölçümü yaklaşık (kıyı dahil):
1700468m2=170 ha; Yerleşen nüfus yaklaşık (kıyı dahil): 13.120 kişidir. Brüt yoğunluk=77 kişi/ha’dır.; Ancak burada parselasyon olup da yapılanma oluşmamış konut adaları ve meskun alan içerisinde kalan, parselasyon oluşmamış konut adalarında imar uygulamalarının, onaylı imar uygulama planı şartlarında olacağı yani TAKS:0,25 max.h:6,50 olacağı varsayılarak hesaplanmıştır. Dolayısı ile yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda, meskun yapılaşmış alanda, 1/1000 ölçekli İmar Uygulama Planları aşamasında “sıhhileştirme planları ve projeleri” yapılarak beldenin karakteri ile uyumlu TAKS:0,25, KAKS:0,50, max.h:6,50 mt (2 kat) yapılanma şartları getirilmelidir.
9.2.1.2. Gelişme (inkişaf) Konut Alanları: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlanan “Gelişme Konut
Alanları” da, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, bölgenin özelliklerinden dolayı, düşük yoğunlukta konut alanları olarak düşünülmüştür. Yapılanma şartları meskûn alanlardaki onanlı 1/1000 ölçekli imar uygulama planları kadar alınarak hesaplanmıştır. Bu varsayım çerçevesinde, Gelişme Konut
Alanlarının yüzölçümü 623 ha’dır. (Trakya Birlik Entegre Tesisi alanı hariç). Burada planla yerleşmesi gereken nüfus yaklaşık=30.240 kişidir. Gelişme Konut Alanlarında brüt yoğunluk=49 kişi/ha, Planlama (Yerleşme) alanının tamamında, Alan=825 ha, Nüfus=45.000 kişi, Brüt yoğunluk 55 kişi/ha’dır. Gelişme konut alanlarında, kapalı ve açık mekanları ile beldenin karakteristik yapısı ile uyumlu çağdaş ve kaliteli bir yapılanma oluşturulmak üzere kentsel tasarım esnekliği getirilerek, genel olarak avan proje uygulaması düşünülmüştür. Yapılanma şartları TAKS:0,25 KAKS:0,50 max.h=6,50 olarak planlanmıştır…”
“9.9.Su, Kanalizasyon ve Çöp” üst başlık altında; “9.9.1. Su Kaynakları Kaptaj Alanı-Su Depolama
Tesisleri” ile ilgili olarak “Mevcut kaynaklar ve tesisler geliştirilebilir. 1/1000 imar uygulama planları esnasında bu konuda ilgili kurumlara özel projeler hazırlatılmalıdır. 9.9.2. Pis Su Ana KollektörleriBoşaltma Atık Yerleri Pis su ciddi bir problemdir. Toprak, deniz ve havanın kirlenmesi söz konusudur.
Bugün için fosseptik uygulaması yapılmaktadır. Kıyısında denize girilen, Marmara Denizinin kirlenmesi önemli bir sorundur. Pis su ana kollektörleri, tasfiye tesisleri ve boşaltma atık yerleri ile ilgili 1/1000 imar uygulama planları esnasında bu konuda ihtisası olan kurumlara araştırma yaptırılmalı ve özel projeler hazırlatılmalıdır. Planda Trakya Birlik’in arıtma tesisi yanında bir arıtma tesisi alanı ayrılmıştır…” şeklinde Beldesinin yerleşim açısından, meskun ve inkişaf alanı şeklinde iki kısma ayırmış ve şikayete konu edilen taşınmaz da gelişme (inkişaf) alanında kalmıştır.
/
16) Bahse konu, Planlama Raporu ile ortaya konulan tespitler ve hedefler de göstermektedir ki,
Beldesinin konum olarak İstanbul’a yakın olması, sahile ve E-5 e yakın olması gibi gerekçeler ile yörenin bu yönde gelişmesini de teşvik etmek amacıyla, 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planının hazırlandığı ve onaylandığı, planın gerçekleşmesi ve bu doğrultuda gerekli altyapı çalışmalarının yapılması için yerleşme hedefi olarak 2017 yılı, plan hedefi olarak 15 yıllık bir süre belirlendiği; ancak başvuru tarihi itibariyle söz konusu bölgede halen altyapının tam anlamıyla tamamlanmadığı, şikayete konu edilen alanın imarda gelişme (inkişaf) alanında bırakılmakla birlikte, bu yerlerin altyapı hizmetlerinin tamamlanması konusunda idarelere bir istisna tanınmadığı, 3194 sayılı Kanunun 21 ve 22’nci maddelerinde yapı ruhsatı ve ruhsat alma şartları ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiş olmakla birlikte, “Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı” başlıklı 23’üncü maddesinin birinci fıkrası ile esas olarak, iskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olmasının şart koşulduğu, Çorlu Belediyesi ise söz konusu bölgeye talebin arttığını; ancak şikayete konu alanın imar planları ve imar uygulamasının belde belediyesi zamanında tamamlandığını, şu aşamada altyapı tesisleri tamamlanmadan, işin fennine uygun bir şekilde yolların yapılmasının ileride altyapı kurumları tarafından yolların tekrar bozulmasına ve kamu kaynaklarının verimsiz kullanımına neden olacağından TESKİ tarafından su ve kanalizasyon altyapısı tamamlandıktan sonra yatırım programına alınacağını gerekçe göstererek yapı ruhsatı verilmemesi, bahse konu planlama ile belirlenen hedeflerin ve süre sınırının gereği gibi hayata geçirilemediği sonucunu ortaya çıkarmaktadır. Çünkü Çorlu Belediyesinin cevabından söz konusu bölgede mülkiyet sahiplerinden imarlı arsalarına konut yapımı için 700 adet başvuru geldiği belirtilmekle, bu yöreye plan raporunda belirtildiği üzere rağbet olduğu açık olarak anlaşılmaktadır.
17) Diğer yandan her ne kadar belediyelere, belediyenin malî durumu ve hizmetin ivediliği dikkate alınarak
hizmetlerin yerine getirilmesinde öncelik sırasının, belirlenmesi konusunda yetki verilmiş olsa da, yukarıda da belirtildiği üzere, Anayasanın “Konut hakkı” başlıklı 57’nci maddesine göre, devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almakla yükümlü tutulmuştur. Ayrıca, 3194 sayılı İmar Kanunu’nda “ varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plan” şeklinde hazırlanan Nazım İmar Planının rapor kısmı da planın bir parçası olarak belirlenen amaç ve hedeflerin yerine getirilmesi ve sağlıklı bir kentleşme açısından önem arz etmektedir.
Buna rağmen, somut olayda planlamadan itibaren yaklaşık 20 yıl geçmesine rağmen, mülkiyet sahiplerinin imarlı arsalarına idarenin sorumluluğunda kalan hususlardan dolayı konut yapamamaları yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler ile belirlenen planlama ilkeleri ile bağdaşmamaktadır.
18) 3194 sayılı Kanunun 23’üncü maddesi kapsamında başvurana yapı ruhsatı verilmesinin mümkün olup
olmadığı ile ilgili olarak; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde “gelişme (inkişaf) alanı”; varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alan” olarak tanımlanmıştır. Gelişme konut alanı, imar planlarında gelişme konut alanı olarak belirtilmiş ve yapı düzeni ile yapılaşma koşulları (Emsal, TAKS, KAKS) belirlenmiş, kentin gelişmesine ayrılmış yerleşme alanlarıdır. Şikâyete konu parsel de, 2005 tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile gelişme (inkişaf)
alanında bırakılmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapı ruhsatı konusunda açıklamalara yer verilmiş, “Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı” başlıklı 23’üncü maddesinin birinci fıkrası ile esas olarak, iskan
/
hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b)
Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması şart koşulmuş; ancak özel ve istisnai bir düzenleme yapılmış ve iskân hudutları içinde olup da “imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda yapı izni verilebilmesi” için gereken şartlar detaylı bir şekilde anlatılmıştır. Buna göre; 23’üncü maddenin ikinci fıkrasında, teknik alt yapısı henüz tamamlanmamış olan yerlerde ancak belli şartlar dâhilinde yapı izni verilebileceği belirtilmiş, bu kapsamda ya ilgili idarenin izni ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak teknik alt yapının ilgili kişilerce yaptırılması ya da parselleri hizasına rastlayan ve hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin Kuruma ödenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu
Raporunda 23’üncü maddenin ikinci fıkrası ile ilgili gerekçe olarak “… Tasarıya Gelişme Alanlarında Yapı
Ruhsatı başlıklı yeni bir madde 23 üncü madde olarak ilave edilmiştir. Bu madde ile yapı bedellerinin bir kısmının peşin, bir kısmının da bilahare ödenmesi suretiyle ruhsatın verileceği hükme bağlanmıştır…” (TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu Raporu, 24/4/1985 tarih ve Esas No:1/657, Karar No:16) gerekçesiyle gelişme alanlarında yapı ruhsatı verilmesi ile ilgili zorlukların azaltılmasının hedeflendiği anlaşılmaktadır.
19) Çorlu Belediyesi tarafından pandemi sonrasında, 08/10/2020 tarih ve sayılı başkanlık oluru
ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. Maddesi kapsamındaki parsellerin yapılaşmaya yönelik taleplerinin değerlendirilmesi amacıyla Çorlu Belediyesi Teknik Altyapı Komisyonu kurulmuştur. Yine pandemi ve sonrasında 06 Şubat 2023 tarihli Maraş/Pazarcık’ta meydana gelen ve 11 ili etkileyen deprem ile bu bölgede yaşayan mülkiyet sahiplerinin arsalarında müstakil, tek veya iki katlı meskenlerde yaşama talepleri olunca, yapılaşma sayısında da artış olduğu belirtilmiştir. Çorlu Belediyesi bu süreçte, TESKİ ile görüşmeler yapmış ve TESKİ, bölgede kanalizasyon hattının ve altyapı uygulama projelerinin bulunmadığını belirtince
Belediye Başkanı imzalı 23/02/2021 tarih ve sayılı, Çorlu Belediyesi Özel Kalem Müdürlüğü yazısı ile “Tekirdağ Su ve Kanalizasyon İdaresi Çorlu Şube Müdürlüğü’nce düzenlenen kanal kot tutanağında “Kanalizasyon Hattı Yoktur” ya da “ İçme Suyu Hattı Yoktur” ibaresi olan hiçbir parsele yapı ruhsatı düzenlenmeyecektir.” şeklinde talimat verilmiş ve Komisyon tarafından her bir parselin durumuna göre değerlendirme yapılarak yapı ruhsatı verilmesi taleplerinin incelenmesi yoluna gidilmiştir.
20) Yine, Çorlu Belediyesinin Kurumumuza gönderdiği cevabi yazıda, Yapı Ruhsatı verme yetkisinin
Çorlu Belediye Başkanlığının, su ve kanalizasyon hizmetinin verilmesinin ise TESKİ Genel Müdürlüğü sorumluluğunda olduğu, farklı bir kurum adına kurumun yatırım programlarında olmayan bir bölge için tahsilat yapılmasının mümkün olmadığı, altyapı kuruluşu TESKİ tarafından parselin hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin % 25’inin peşin alınması ve ardından yatırım programlarında olmayan bu bölgeye inşaat bitiminde hizmet verilememesinin ileride daha büyük sorunlara neden olacağı, diğer yandan, su ve kanalizasyon altyapısı bulunmayan parsellerde TESKİ ile altyapı projelerine uygun olarak yapım protokolü yapanlara ve işin fennine uygun bir şekilde Çorlu Belediyesi tarafından hazırlanan yol projelerine göre yolları yapacaklarını taahhüt edenlere yapılaşmaya yönelik İmar Durum Belgesi ve Yapı Ruhsatı verildiği, en yakın yola ve içme suyu şebekesine yaklaşık 400 metre mesafede bulunan mahallesi ada numaralı parselin hizasına rastlayan teknik altyapı bedeli ile bu hizmetlerin verilmesinin mümkün olmadığı gerekçeleri dikkate alındığında, Çorlu Belediyesinin İmar Kanunu 23’üncü maddesinin ikinci fıkrası kapsamında verilen izin ve idarelerince hazırlanacak projeye uygun olarak teknik alt yapının ilgili kişilerce yaptırılması ya da parselleri hizasına rastlayan ve hissesine düşen teknik alt yapı bedelinin Kuruma ödenmesi yönünde uygulamalarının olduğu; ancak şikayete konu taşınmazın en yakın yola ve içme suyu şebekesine yaklaşık 400 metre mesafede bulunduğu dikkate alındığında teknik altyapı bedeli ile bu
/
masrafın karşılanmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Ancak, Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi tarafından ise; İmar Kanununun 23’üncü maddesinin b fıkrasında yer alan hüküm dikkate alındığında, söz konusu uygulamaların 1/5000 ve Uygulama İmar Planı ile mevzuat hükümleri doğrultusunda yapılmasının gerektiğinin ifade edildiği, diğer yandan 5216 sayılı ve 2560 sayılı Kanunların amir hükümleri gereğince içme suyu ve kanalizasyon hizmetlerinde yasal olarak sorumlu olan TESKİ Su ve Kanal İşletme Dairesi
Başkanlığının Kurumumuza verdiği cevap yazısında, bölgede kanalizasyon alt yapısının bulunmadığı tespit edilmiş olup, kanalizasyon altyapısının bulunmadığı alanlarda fosseptik kullanımının uygun olduğu…” şeklinde fosseptik kullanımına onay verildiği anlaşılmakla, 3194 sayılı Kanunun 23’üncü maddesinin 2’nci fıkrası kapsamında geçici yapı ruhsatı verilmesi ile ilgili yasal sorumluluğun Çorlu
Belediyesinde olduğu belirtilmiştir.
21) Çorlu Belediyesinin, cevabi yazı ekinde yer alan mahkeme kararı incelendiğinde ise, bahse konu
kararda, 3194 sayılı Kanunun 23/1-b maddesine göre bu bölgedeki başka kişilere yapı ruhsatı verildiğinden bahisle herkese eşit davranılması boyutu ile konunun yargıya taşındığı ve mahkeme tarafından da, altyapı olmadığı için imar durum belgesi verilmemesinde hukuka aykırılık bulunmadığı yönünde hükme varılmıştır. Ancak Kurumumuza başvuru konusu yapılan somut olayda, başvuran kendisine 3194 sayılı
Kanunun 23’üncü maddesinin 2’nci fıkrasına atıf yaparak, istisna kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirterek yapı ruhsatı verilmesini talep etmektedir. İdarenin bu konudaki cevabı ve ekinde verilen izin ve taahhütlere ilişkin belgeler incelendiğinde; 3194 sayılı İmar Kanununun 23.maddesi 09.11.1985 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre, bu tarihten itibaren imar planı ve parselasyonu yapılan alanlarda (inkişaf alanları)
yapı ruhsatı müracaatında, yol ve kanalizasyon gibi teknik altyapının yapı ruhsatına müracaat eden tarafından yapılması ya da idarece yapılacak ise teknik alt yapı bedelini %25 peşin ödeyip geri kalan
%75’ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edilmesi halinde yapı ruhsatı verilebileceği belirtilmiştir. Konu ile ilgili Danıştay 6. Dairesinin 08/03/2021 tarih ve / E., / K. sayılı ilamının gerekçe kısmında “… Teknik altyapı bedeli istemine konu parselin imar planında yapılaşma uygun bir alanda (konut, ticaret, vd) olması yeterlidir…” şeklinde, bu talep ile gelen mülkiyet sahiplerine mevzuat gereğince işlem yapılması gerektiği yönünde kanaat belirtmiştir. Aynı şekilde, yukarıda da belirtildiği üzere, Kanunun 23’üncü maddenin ikinci fıkrası ile ilgili kanun koyucu gerekçe olarak “… Tasarıya Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı başlıklı yeni bir madde 23 üncü madde olarak ilave edilmiştir. Bu madde ile yapı bedellerinin bir kısmının peşin, bir kısmının da bilahare ödenmesi suretiyle ruhsatın verileceği hükme bağlanmıştır…” (TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu Raporu, 24/4/1985 tarih ve Esas No:1/657, Karar No:16) gerekçesiyle gelişme alanlarında yapı ruhsatı verilmesi ile ilgili zorlukların azaltılmasının amaçlandığı vurgulanmıştır.
Bu kapsamda, 3194 sayılı Kanunun 23’üncü maddesinin 2’nci fıkrasında belirtilen istisnalar kapsamında talep olması durumunda, talebin değerlendirmeye alınmasının ilgili mevzuatın lafzı ve amacı ile uygun olacağı değerlendirilmektedir.
22) Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde başvurunun değerlendirilmesi neticesinde,
belediyelere, belediyenin malî durumu ve hizmetin ivediliği dikkate alınarak hizmetlerin yerine getirilmesinde öncelik sırasının belirlenmesi konusunda yasal yetki verilmiş olsa da, yukarıda da belirtildiği üzere, Anayasanın “Konut hakkı” başlıklı 57’nci maddesine göre devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almakla yükümlü tutulmuştur. Planlamadan itibaren yaklaşık 20 yıl geçmesine ve taşınmaz malikleri bunun üzerinden vergi ödemesine rağmen, mülkiyet sahiplerinin imarlı arsalarına, idarenin sorumluluğunda kalan hususlardan dolayı konut yapamamaları yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler ve planlama ilkeleri ile bağdaşmadığından, 07/01/2005 tarihinde onaylanan Belediyesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı
Raporu’nda planlama ile ortaya konulan amaç ve hedefler açısından söz konusu bölgede içme suyu ve kanalizasyon altyapısının makul süre içerisinde tamamlanmasını teminen TESKİ tarafından programa
alınması, yolların ise Çorlu Belediyesi tarafından programa alınmasının Anayasadaki konut ve mülkiyet hakkı ile imar planında belirlenen amaç ve hedeflerin bir gereği olduğu, ayrıca başvuranın 3194 sayılı
Kanunun 23’üncü maddesinin 2’nci fıkrasında belirtilen istisnalar kapsamında (Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini %25 peşin ödeyip geri kalan %75’ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir))hükmü doğrultusunda bilgilendirme yapılması ve şartların yerine getirilmesi durumunda, talebin değerlendirmeye alınmasının ilgili mevzuatın lafzı ve amacı ile uygun olacağı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
23) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; başvuru kapsamında ilgili idareden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ancak başvuru konusu ile ilgili yürütülen işlemlerde “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı anlaşılmış olup, idarenin bu ilkelere uyması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
24) 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ
tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse dava açma süresinden (varsa) arta kalan süre işlemeye devam edecek olup, Tekirdağ İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre; BAŞVURUNUN KABULÜNE, Başvuru konusu bölgede içme suyu ve kanalizasyon altyapısının makul süre içerisinde tamamlanmasını teminen yatırım programına alınması hususunda TEKİRDAĞ BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE
BAŞKANLIĞINA (TESKİ), başvuruya konu bölgede yol yapım işlerinin de ivedilikle yatırım programı kapsamına alınması ve başvuranın yapı ruhsatı talebinin 3194 sayılı Kanunun 23/2 maddesi kapsamında yeniden değerlendirilmesi hususlarında ÇORLU BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE
BULUNULMASINA,
Kararın BAŞVURAN ile TEKİRDAĞ BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI ve ÇORLU
BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğ edilmesine,
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca Tekirdağ Büyükşehir Belediye Başkanlığı
ile Çorlu Belediyesi tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi
/