İş yeri devirlerinde kira sözleşmesi istenip istenmeyeceği (ÇŞB)

Not: İş yeri devirlerinde kira sözleşmesi istenip istenmeyeceği hk.

T.C.

ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü

Sayı : 71188846-622.02/6300127 02/05/2023 Konu : Görüş (Devirlerde kira sözleşmesi hk.)

… BAKANLIĞINA
(… Genel Müdürlüğü)

İlgi : … tarihli ve E…. sayılı yazınız.

İlgide kayıtlı yazınız ve … İdaresinin … tarihli ve … sayılı yazısı ile; işyeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin devir işlemleri yapılırken, ruhsatta belirtilen faaliyet konusu ve adresinin değişmemesi durumunda yeni işletmeci adına düzenlenecek kira sözleşmesinin İdareleri tarafından talep edilip edilemeyeceği hususunda Bakanlığımız görüşü talep edilmiştir.

Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299 uncu maddesi “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmünü,
322 nci maddesi “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” hükmünü, 323 üncü maddesi “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.” hükmünü,
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi “Yetkili idare: Belediye sınırları ve mücavir alanlar dışı ile kanunlarda münhasıran il özel idaresine yetki verilen hususlarda il özel idaresini, büyükşehir belediyesi sınırları içinde büyükşehir belediyesinin yetkili olduğu konularda büyükşehir belediyesini, bunların dışında kalan hususlarda büyükşehir ilçe belediyesini, belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde belediyeyi, organize sanayi bölgesi sınırları içinde organize sanayi bölgesi tüzel kişiliğini, endüstri bölgesi sınırları içinde Sanayi ve Teknoloji Bakanlığını ve teknoloji geliştirme bölgesi yönetici şirketi ile bölgede yer alan AR-GE ve tasarım faaliyetinde bulunan firmalar için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı il müdürlüklerini,” ve (t) bendi “İş yeri: Ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyetin ya da girişimin icrasına tahsis edilen veya bu

faaliyetlerde kullanılan, kara ya da su üzerindeki açık veya kapalı alanda bulunan sabit ya da mobil yerleri” hükmünü,
6 ncı maddesinin birinci fıkrası “Yetkili idarelerden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan işyeri açılamaz ve çalıştırılamaz. İşyerlerine bu Yönetmelikte belirtilen yetkili idareler dışında diğer kamu kurum ve kuruluşları ile ilgili meslek kuruluşları tarafından özel mevzuatına göre verilen izinler ile tescil ve benzeri işlemler bu Yönetmelik hükümlerine göre ruhsat alma mükellefiyetini ortadan kaldırmaz. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan açılan işyerleri yetkili idareler tarafından kapatılır.” ve üçüncü fıkrası “İşyeri açmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler, işyerlerini bu Yönetmeliğe uygun olarak tanzim ettikten sonra Örnek 1 ve 2’de yer alan durumlarına uygun formu doldurarak yetkili idareye başvurur.” hükmünü,
8 inci maddesinin birinci fıkrası “Ruhsatta belirtilen faaliyet konusu, faaliyet alanı ve adresin değişmemesi kaydıyla iş yerinin devredilmesi halinde, devralan kişinin başvurusu üzerine dosyadaki bilgi ve belgeler esas alınmak suretiyle yeni işletmeci adına tekrar ruhsat düzenlenir. Ancak devredilmek istenen iş yerinin fiziki durumu ve ruhsat dosyasındaki bilgi ve belgelerin işletmecinin kusuru sebebiyle faaliyet konusuyla ilgili bu Yönetmelik kapsamında karşılanması gereken mevzuat hükümlerine aykırı olması halinde, söz konusu aykırılıklar ve noksanlıklar giderilmeden yeni işletmeci adına ruhsat düzenlenemez.” hükmünü amirdir.

Aynı Yönetmeliğin sıhhî işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvuru/beyan formunda “6-Mülkiyet durumu: Kira□ (kira sözleşmesi) Malik□ (tapu sureti*)” hükmü yer almaktadır.

Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri çerçevesinde; ruhsatta belirtilen faaliyet konusu, faaliyet alanı ve adresin değişmemesi ve devredilmek istenen iş yerinin fiziki durumu ve ruhsat dosyasındaki bilgi ve belgelerin işletmecinin kusuru sebebiyle faaliyet konusuyla ilgili İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında karşılanması gereken mevzuat hükümlerine aykırı olmaması kaydıyla dosyadaki bilgi ve belgeler esas alınmak suretiyle yeni işletmeci adına tekrar ruhsat düzenlenebileceği, bununla birlikte kişisel bir düzenleme taşıyan birel işlem niteliğindeki ruhsatların dosyasında ilgili mevzuatı uyarınca yalnızca ruhsat düzenlenen işletmeci için kullanımı mümkün olan bilgi ve belgelerin iş yeri devirlerinde yeni işletmeci bakımından yeniden ibraz edilmesi gerektiği, bu bakımdan iş yeri devirlerinde malik-kiracı ilişkisi değişerek taşınmazın yeni işletmeci tarafından kiralama yapılmak suretiyle faaliyet göstereceği durumlarda yeni işletmeci adına düzenlenmiş kira

değerlendirilmektedir.
Bilgilerini arz ederim.

Bakan a.

Genel Müdür