|
ÖZET: Başvuruda, İstanbul İli Sancaktepe İlçesi’nde bulunan 2B arazisi ile ilgili yaşanan sorunlar ele alınmıştır. Başvuran, 2B yasası kapsamında 25.01.2013 tarihinde başvurusunu yaparak, 6 ay içinde tapusunu alması gerektiğini belirtmekte, ancak yaklaşık 5 yıl 4 ay bekledikten sonra ifraz yapılmadan kendisine tebligat gönderildiğini iddia etmektedir. Tebligatlarda belirtilen ödeme tutarının, aynı bölgede bulunan komşularının ödediği tutardan çok daha yüksek olduğunu ifade ederek, mağduriyetinin giderilmesini talep etmektedir.
İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, başvuranın iddialarını değerlendirerek, taşınmazların hak sahipliği çalışmalarının Kadastro Müdürlüğü tarafından yürütüldüğünü ve Kamu Hizmet Alanları kapsamında kalan alanların satışının mümkün olmadığını açıklamıştır. İdare, taşınmazların değerleme sürecinde belirli kriterlerin dikkate alındığını ve başvuranın belirttiği komşu parsellerin değerleri ile ilgili iddialarının da mevzuata uygun olarak değerlendirildiğini belirtmiştir. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuranın taleplerinin hukuka aykırı olmadığına ve idarenin işlemlerinin mevzuata uygun olduğuna karar vermiştir. Başvurunun reddine yönelik öneri, Kamu Başdenetçisi tarafından onaylanmıştır. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/12853-S.19920
BAŞVURU NO : 2019/11561
KARAR TARİHİ : 11/12/2019
RET KARARI
İSTANBUL ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
BAŞVURUYA KONU İDARE :
(Re’sen)
BAŞVURUNUN KONUSU : 2/B yasası kapsamında İstanbul İli Sancaktepe İlçesindeki taşınmazın ifrazı ve ödemelerinde yaşanan sorunlar hakkında.
BAŞVURU TARİHİ : 23/06/2019
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikâyetçi dilekçesinde özetle; İstanbul İli … İlçesi … Mah. (…) … parselde 207 metrekare 2B arazisi olduğunu, 2B yasası çıktıktan sonra süresi içinde 25.01.2013 tarihinde … kayıt no ile 2.000 TL tutarındaki başvuru bedelini yatırarak başvuru yaptığını, 2B yasası gereği 6 ay içerisinde tapusunu alması gerektiğini, tapusu süresinde gelmeyince defalarca Defterdarlığa gidip bilgi aldığını, yetkililerin ‘… parselde ifraz olmadığından … Belediyesi ve Kadastro
Müdürlüğü ile yazışmaların devam ettiğini, bu surecin sonunda ifraz işlemleri tamamlanıp tebligatların gönderileceğini’ ifade ettiklerini, yaklaşık 5 yıl 4 ay bekletildikten sonra ifraz yapılmadan tek parsel ve hisseli tapu alacak şekilde tebligatların gönderildiğini, gelen tebligatlarda ödemesi gereken tutarın, 2013-2014 yıllarında tapularını alan aynı mahallede ve aynı konumda bulunan komşularının ödediği tutarın yaklaşık 5 misli fazla şekilde belirlendiğini, 1.1. İfraz yapılmadan tebligatlar gönderilecek idiyse neden 5 yıl 4 ay bekletildiğini, söz konusu
… parsel üçgen şekilde ve kendi arsasının parselin sonuna doğru … Sokak No:… caddeye (…
Caddesi) yaklaşık 140-150 metre mesafede olduğunu, ifraz olmadığından cadde üzerindeki komşularına da parselin sonundaki kendisine de aynı ödeme tutarının geldiğini,
1.2. Cadde üzerindeki arsa sahibinin de aynı parayı ödediğini, sokağın sonundaki arsa sahibinin de aynı parayı ödediğini, ‘Cadde üzerindeki arsanın değeriyle sokağın sonundaki arsanın değeri bir olur mu’ sorusuyla birlikte 674 ve/veya 667 parseldeki komşularına da hemen hemen aynı zamanda tebligat geldiğini, aynı konumdaki aynı mesafedeki bu parsele metrekaresi yaklaşık 800 TL bir tutar geldiğini, kendilerine neden metrekaresi 1.500 TL geldiğini?
1.3. 2B yasasına rağmen Defterdarlığın 5 yıl 4 ayda yapamadığı ifraz işlemini, kendisinin bir vatandaş olarak nasıl yapabileceğini? Arsanın ifrazı olmadığından inşaat yapılamadığını…
parselde imar durumunun 0,40/0,70 emsal, 1 sene evvel arsaların kat karşılığı müteahhide yüzde elliyle (%50) verilebildiğini, şu anda müteahhitlerin %25 ile %30 oranıyla kat karşılığıyla inşaat yapmadıklarını, yapılsa bile kendisine belki bir (1) daire düşebileceğini, kendisine gelen ödeme tutarıyla buradan ifrazlı ve tapulu bir (1) arsa veya bir (1) daire alınabileceğini, bu nedenlerle mağdur edildiğini iddia ve ifade ederek,
1.4. 25/01/2013 tarihinde yasal süresi içerisinde başvurusunu yaptığını ve parselde ifraz yapılmamasının kendisinden kaynaklanmadığını, parselde ifraz işlemi yapılarak arsasının bulunduğu konuma göre ve/veya başvurduğu tarihte, tapularını alan aynı mahallede ve aynı konumda bulunan komşularının ödediği tutarın TEFE-TÜFE oranları alınarak ödeme tutarının tekrar belirlenmesini ve mağduriyetinin giderilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzun 23/07/2019 tarih ve … sayılı bilgi-belge isteme yazısına istinaden
İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden alınan 09/09/2019 tarihli ve …
sayılı cevabi yazısında özetle; “ …Konu ile ilgili İdaremiz dosyasının incelenmesinde: İlimiz, … İlçesi, … Mahallesinde bulunan dilekçeye konu … parsel numaralı 11.625,00m2 yüzölçümlü taşınmazında aralarında bulunduğu 644, 663, 665, 667, 671, 672, 673, 674, 675, 677, 678, 679,
680 numaralı parseller 2/B vasfında olup aynı bölgede olması sebebiyle gerek Kadastro
Müdürlüğünce yapılan hak sahipliği çalışmaları, gerekse İdaremizce yapılan işlemler birlikte yürütülmüştür.
2.1. Söz konusu taşınmazların Kadastro Müdürlüğünce hak sahipliği çalışması yapılmış, tapu kayıtlarına kullanıcı şerhleri 02/01/2013 tarihinde işlenmiştir.
2.2. 6292 sayılı Kanun uyarınca hak sahipleri tarafından söz konusu taşınmazların satışının talep edilmesi üzerine; 6292 sayılı Kanunun 6. Maddesinin 12. Fıkrasındaki “Bu maddeye göre hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlardan ağaçlandırılmak üzere Orman
Genel Müdürlüğüne tahsis edilen, kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan ya da
Maliye Bakanlığınca belirlenen taşınmazlar ile ilgili idarelerce bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde idareye bildirilmesi şartıyla özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gerekenler ile içme ve kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bant içerisinde kalan yerler hak sahiplerine satılmaz. Bu taşınmazların yerine istenilmesi hâlinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan 2/B alanlarındaki taşınmaz, bu maddenin dördüncü fıkrasına göre hesaplanacak satış bedeli karşılığında doğrudan satılabilir.” Hükmüne göre satışa konu edilemeyecek Kamu Hizmeti Alanında kalan alanlar olup olmadığı Sancaktepe Belediye Başkanlığından sorulmuş ve cevaben Sancaktepe Belediye
Başkanlığından alınan 02/01/2017 tarih ve … sayılı yazıda imar durumlarına göre üst paragrafta belirtilen parsellerin toplam yüz ölçümünün 150.354,00m2 olduğu ve 80.278,12m2’lik kısmının ise Kamu Hizmet Alanında kaldığı, Kamu Hizmet Alanında kalan bu alanın 3.103,16m2’lik kısmının dilekçeye konu 11.625,00m2 yüz ölçümlü … parsel numaralı taşınmazın sınırları dahilinde olduğu anlaşılmıştır.
2.3. Kamu Hizmet Alanlarında kalan taşınmazların satışıyla ilgili Bakanlığımızın (Milli Emlak
Genel Müdürlüğü) 07/02/2013 tarih ve 4791 sayılı yazısında; imar planında kamu hizmetine ayrılmış taşınmazların bu hizmette kullanılmasına yönelik yatırım projesinin hazırlanıp hazırlanmayacağı ve yatırım programına alınıp alınmayacağı ilgili kamu kurum veya kuruluşlarından sorulacak, yatırım projesi hazırlanmayacağı ve yatırım programına alınmayacağı bildirilen taşınmazların satış işlemi yapılabileceği, ayrıca yatırım projesi veya programı ile ilişkilendirilmeyecek diğer kamu hizmetleri için ise, ilgili kamu kurum ve kuruluşunun görüşü doğrultusunda işlem yapılacağı, bildirilmiştir.
2.4. Bunun üzerine İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına 17/07/2017 tarih ve 99103 sayılı yazı ile yatırım programına alınıp alınmayacağı, Sancaktepe Belediye Başkanlığına 03/01/2018 tarih … sayılı yazı ile söz konusu taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunun 18’inci maddesine göre uygulama yapılıp yapılmayacağı sorulmuş; herhangi bir cevap alınamamıştır.
Söz konusu yazışmalar devam ederken taşınmazların kullanıcıları tarafından Kamu Hizmet
Alanlarına ayrılan kısımların ifrazının yapılarak satışların bir an önce yapılmasının talep edilmesi ve Belediye Başkanlıklarınca yazılarımıza cevap verilmemesi üzerine taşınmazlardaki
Kamu Hizmet Alanlarının terkine esas ifraz çalışmalarına başlanılmış ancak hak sahipleri tarafından ifraz işlemlerinin uzun sürmesi ve ilgili Belediyelerce İmar Kanununa göre uygulama yapılıp yapılmayacağının bildirilmemesi üzerine satışların terk miktarlarının düşülerek yapılmasının talep edilmesi üzerine ifraz çalışmaları durdurulmuş satış işlemlerine başlanılmıştır.
2.5. … parsel nolu 11.625,00m2 yüzölçümlü taşınmazın satış bedeli ile ilgili İdaremiz dosyasında yapılan incelemede değerleme yetkisi bulunan Defterdarlık Uzmanlarınca 20/05/2016 tarihinde düzenlenen raporda m2 birim bedeli 1.500,00-TL olarak belirlenmiş, 04/01/2017 tarih ve … numaralı kıymet takdir kararına göre taşınmazın m2 birim bedeli söz konusu rapora istinaden 1.500,00-TL olarak karar verilmiştir. Dilekçede konu edilen 674 ve
667 nolu parsellerin m2 birim bedelinin 800-TL olmadığı, yine aynı değerleme raporunda
1.500,00-TL ve 1.400,00-TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır. Bu bedeller belirlenirken imar durumu, daha önce satışı yapılan 2/B parsellerinin m2 birim bedelleri ve taşınmazın m2 birim bedeline etki edebilecek her türlü olumlu veya olumsuz durum dikkate alınarak değerlemesi yapılmıştır.
2.6. Dilekçede cadde üzerindeki hak sahiplerinin satış bedeli ile arka sokakta yer alan hak sahiplerinin bedellerinin farklı olması gerekirken aynı olduğu konusu ile ilgili olarak; Hazineye Ait Taşınmazların Değerlemesi ile ilgili mevzuat doğrultusunda taşınmazın tamamı için değer takdir edildiği ifraz yapılmadan cadde sokak ayrımı yapılamayacağı ve hisseli satış yapıldığından dolayı satış yapılan hak sahiplerinin taşınmazın tamamında hissedar olduğundan dolayı ayrım yapılarak belirlenmesinin mümkün değildir.” açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler .”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 6831 sayılı Orman Kanununun 2/B maddesinde: “31/12/1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş yerlerden; tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarım alanları veya otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları orman sınırları dışına çıkartılır. Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler Devlete ait ise Hazine adına, hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ise bu müesseseler adına, hususi orman ise sahipleri adına orman sınırları dışına çıkartılır. Uygulama kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi yapılır.”
6. 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına
Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım
Arazilerinin Satışı Hakkında Kanunun;
6.1. “Hak sahibi, başvuru ve doğrudan satış” başlıklı 6 ncı maddesinin 12 numaralı fıkrasında; “ Bu maddeye göre hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlardan ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen, kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan ya da Maliye Bakanlığınca belirlenen taşınmazlar ile ilgili idarelerce bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde idareye bildirilmesi şartıyla özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gerekenler ile içme ve kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bant içerisinde kalan yerler hak sahiplerine satılmaz. Bu taşınmazların yerine istenilmesi hâlinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan 2/B alanlarındaki taşınmaz, bu maddenin dördüncü fıkrasına göre hesaplanacak satış bedeli karşılığında doğrudan satılabilir.”
6.2. “Diğer işlemler” başlıklı 11 inci maddesinin 11 numaralı fıkrasında; “2/B alanlarından imar planı kapsamında kalan ve kadastro veya güncelleme çalışması yapılmayan yerlerde 3402 sayılı Kanunun ek 4 üncü maddesine göre kadastro ve güncelleme çalışmaları yapılır. Bu yerler de, bu Kanun hükümlerine göre değerlendirilir.”
7. 3194 sayılı İmar Kanununun;
7.1. “İfraz ve tevhid” başlıklı 15 nci maddesinde; (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. (Ek fıkra:4/7/20197181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.)
10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.)
Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.
7.2. “Tescil ve şüyuun izalesi” başlıklı 16 ncı maddesinde; “ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.”
7.3. “Parselasyon planlarının hazırlanması” başlıklı 18 nci maddesinin birinci fıkrasında:
“İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”
8. 3402 sayılı Kadastro Kanununun “Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin kadastrosu ve tescili” başlıklı Ek Madde 4 te; “6831 sayılı Orman Kanununun 20/6/1973 tarihli ve 1744 sayılı Kanunla değişik 2 nci maddesi ile 23/9/1983 tarihli ve2896 sayılı, 5/6/1986 tarihli ve 3302 sayılı kanunlarla değişik 2 nci maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınmak ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle, bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen askı ilanı hariç diğer ilanlar yapılmaksızın öncelikle kadastrosu yapılarak Hazine adına tescil edilir.”
9. 345 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 9 uncu maddesinin ikinci fıkrasında; “3402 sayılı Kanunun ek 4 üncü maddesinde yer alan; “Kadastro çalışmalarına başlanılmadan önce, Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin içinde özel kanunlarına göre değerlendirilmesi gereken alanlar bulunup bulunmadığı kadastro müdürlüğünce ilgili kurum ve kuruluşlarına yazı ile sorulur. İlgili idarelerce onbeş gün içinde kadastro müdürlüğüne bilgi verilir. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde, söz konusu alanların bulunmadığı yönünde cevap verilmiş sayılır.” hükmü gereğince; daha önce yapılan güncelleme ve kadastro çalışmalarında ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş sorulduğundan ve ayrıca, Kanunun
11 inci maddesinin sekizinci fıkrasında; “Bu Kanun kapsamında kalan taşınmazlara ilişkin
değerlendirme ve tasarruf işlemleri, özel kanunları gereğince ilgili idarelerden görüş alınmaksızın yapılır.” hükmüne yer verildiğinden; İdarece bu kapsamda kamu kurum ve kuruluşlardan görüş sorulmayacaktır. Ancak, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içinde İdareye bildirilen özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gereken yerler ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yapmış olduğu çalışmalar sonucunda özel kanunlar kapsamında kaldığı belirlenen yerlerde satış işlemi gerçekleştirilmeyecektir. Bunların dışında, tapu kütüğünde veya dosyasında taşınmazın satışa konu edilemeyeceğine dair bilgi ve belge bulunması durumunda satış işlemi gerçekleştirilmeyecektir.” hüküm ve açıklamalarına yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ Av. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
10. Kamu Denetçisi tarafından, şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Ret
Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11. Uyuşmazlık konusu, İstanbul İli … İlçesi … Mah. (…) … parselde 207 metrekare 2B arazisi olduğunu ifade eden şikâyetçi, 2B yasası çıktıktan sonra süresi içinde başvuru yaptığını, 2B yasası gereği 6 ay içerisinde tapusunu alması gerektiğini, ancak yaklaşık 5 yıl 4 ay bekletildikten sonra ifraz yapılmadan tek parsel ve hisseli tapu alacak şekilde tebligatların gönderildiğini, gelen tebligatlarda ödemesi gereken tutarın, 2013-2014 yıllarında tapularını alan aynı mahallede ve aynı konumda bulunan komşularının ödediği tutarın yaklaşık 5 misli fazla şekilde belirlendiğini iddia ve ifade ederek, mezkur parselde ifraz yapılmamasının kendisinden kaynaklanmadığını, parselde ifraz işlemi yapılarak arsasının bulunduğu konuma göre ve/veya başvurduğu tarihte, tapularını alan aynı mahallede ve aynı konumda bulunan komşularının ödediği tutarın TEFE-TÜFE oranları alınarak ödeme tutarının tekrar belirlenmesini ve mağduriyetinin giderilmesini talep etmektedir.
12. Şikâyetçinin 2B yasası çıktıktan sonra 25.01.2013 tarihinde süresi içinde başvuru yaptığını, 2B yasası gereği 6 ay içerisinde tapusunu alması gerektiğini, ancak yaklaşık 5 yıl 4 ay bekletildikten sonra ifraz yapılmadan tek parsel ve hisseli tapu alacak şekilde tebligatların gönderildiği iddiasına istinaden idareden alınan cevabi yazıda özetle, “Söz
Konusu taşınmazların Kadastro Müdürlüğünce hak sahipliği çalışması yapıldığı ve tapu kayıtlarına kullanıcı şerhlerinin 02/01/2013 tarihinde işlendiğini, 6292 sayılı Kanun uyarınca hak sahipleri tarafından söz konusu taşınmazların satışının talep edilmesi üzerine; 6292 sayılı
Kanunun 6 ncı maddesinin 12. fıkrası hükmüne göre satışa konu edilemeyecek Kamu Hizmeti
Alanında kalan alanlar olup olmadığı hususunun Sancaktepe Belediye Başkanlığından sorulduğu, Kamu Hizmet Alanlarında kalan taşınmazların satışıyla ilgili Milli Emlak Genel
Müdürlüğü’nün 07/02/2013 tarih ve 4791 sayılı yazısına istinaden İstanbul Büyükşehir
Belediye Başkanlığına ve Sancaktepe Belediye Başkanlığına yazılan yazılara cevap verilmemesi ve taşınmazların kullanıcıları tarafından Kamu Hizmet Alanlarına ayrılan kısımların ifrazının yapılarak satışların bir an önce yapılmasının talep edilmesi üzerine taşınmazlardaki Kamu Hizmet Alanlarının terkine esas ifraz çalışmalarına başlanıldığı ancak hak sahipleri tarafından ifraz işlemlerinin uzun sürmesi ve ilgili Belediyelerce İmar Kanununa göre uygulama yapılıp yapılmayacağının bildirilmemesi üzerine satışların terk miktarlarının düşülerek yapılmasının talebi karşısında ifraz çalışmaları durdurularak satış işlemlerine başlanıldığı” açıklamasına ve ilgili idarelerle yapılan yazışmalara cevabi yazı ekinde yer verildiği tespit edilmiştir.
13. Şikâyetçinin 2B arazisi olduğu …parselin m2 birim bedelinin 1.500,00.-TL olduğu ancak komşu parsellerin metrekare birim bedelinin yaklaşık 800 TL olduğu iddiası karşısında idareden alınan cevabi yazıda özetle, “ Dilekçede konu edilen 674 ve 667 nolu parsellerin m2 birim bedelinin 800.-TL olmadığı, yine aynı değerleme raporunda 1.500,00TL ve 1.400,00-TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır. Bu bedeller belirlenirken imar durumu, daha önce satışı yapılan 2/B parsellerinin m2 birim bedelleri ve taşınmazın m2 birim bedeline etki edebilecek her türlü olumlu veya olumsuz durum dikkate alınarak değerlemesi yapılmıştır.” açıklamasına ve Defterdarlık Uzmanlarınca hazırlanan ve mezkur parseller ile ilgili m2 birim bedellerine ilişkin tespitlerin yapıldığı ‘Değerleme Raporu’nun ilgili bölümlerine cevabi yazı ekinde yer verildiği tespit edilmiştir.
14. Şikâyetçinin, cadde üzerindeki arsa sahibi ile sokağın sonundaki arsa sahibinin aynı parayı ödediği ve ‘Cadde üzerindeki arsanın değeriyle sokağın sonundaki arsanın değeri bir olur mu’ sorusu ile birlikte dilekçesinde yer verdiği mezkur iddiası hakkında idare tarafından, “Hazineye Ait Taşınmazların Değerlemesi ile ilgili mevzuat doğrultusunda taşınmazın tamamı için değer takdir edildiği ifraz yapılmadan cadde sokak ayrımı yapılamayacağı ve hisseli satış yapıldığından dolayı satış yapılan hak sahiplerinin taşınmazın tamamında hissedar olduğundan dolayı ayrım yapılarak belirlenmesi mümkün değildir.” açıklamasının yapıldığı tespit edilmiştir.
15. 3194 sayılı İmar Kanununun 15 nci maddesinde; imar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılmasının esas olduğu, imar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemlerinin, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabileceği, parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olmasının şart olduğu, aynı kanunun 16 ncı maddesinde; belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanacağı, 3194 sayılı İmar Kanununun 18 nci maddesinin birinci fıkrasında; imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleriyle, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kuralı yer almaktadır. Bu hükümler dikkate alındığında, ilgili idareler tarafından şikayete konu mezkur taşınmaz hakkında re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifraz işlemleri yapılıp yapılmadığına ilişkin olarak dosya kapsamında herhangi bir bilgi ya da belge tespit edilememiştir.
16. Bu kapsamda, İstanbul İli, … İlçesi, … Mahallesinde bulunan şikayete konu … parsel numaralı 11.625,00 m2 yüzölçümlü taşınmazında aralarında bulunduğu 644, 663, 665, 667, 671, 672, 673, 674, 675, 677, 678, 679, 680 numaralı parsellerin 2/B vasfında olduğu ve aynı bölgede olması sebebiyle gerek Kadastro Müdürlüğünce yapılan hak sahipliği çalışmaları, gerekse İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce yapılan işlemlerin birlikte yürütüldüğü, bu kapsamda yukarıda ayrıntılarına ve gerekçelerine yer verilen süreç sonucunda mezkur taşınmazların Kamu Hizmet Alanlarının terkine esas ifraz çalışmalarının durdurularak satış işlemlerine başlanıldığı hususları birlikte değerlendirildiğinde; şikayete muhatap idarenin tesis ettiği işlemlerde hukuka aykırılık tespit edilememiştir.
17. Yukarıdan bu yana tüm açıklananlar, şikâyetçinin iddiaları, idarelerin konu ile ilgili açıklamaları, mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, şikayetçinin mezkur iddiaları ve buna bağlı talepleri hakkında ilgili idare tarafından tesis edilen işlemlerde hukuka aykırılık tespit edilememiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
18. İyi yönetim ilkelerine, 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmelik’in “İyi Yönetim İlkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup; söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; başvuruya ilişkin bilgi ve belgelerin Kurumumuza gönderildiği; İdarenin “kararların gerekçeli olması”, “kanunlara uygunluk”, “makul sürede karar verme” , “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı ancak şikâyetçinin mezkur arazisi için 2B yasası çıktıktan sonra 25.01.2013 tarihinde başvuru yaptığı ve yaklaşık 5 yıl 4 ay bekletildikten sonra ifraz yapılmadan tek parsel ve hisseli tapu alacak şekilde tebligatların gönderildiği iddiası karşısında İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden alınan cevabi yazıda yer verilen açıklamalar dikkate alındığında, idarenin şikayetçi ile ilgili işlemlerinde makul sürede karar verme” , “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davranmadığı tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
19. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu
“Ret Kararının başvurana tebliği tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, İstanbul İdare
Mahkemesine yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre; BAŞVURUNUN REDDİNE,
Kararın BAŞVURANA ve İSTANBUL VALİLİĞİ ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL
MÜDÜRLÜĞÜ’NE tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi