|
ÖZET: Başvuru, İzmir’in Urla ilçesinde bulunan bir taşınmaz üzerindeki kaçak yapıların yıkılması talebine ilişkindir. Şikayetçi, mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınmazın, diğer malik tarafından izni olmaksızın yapı kayıt belgesi alındığını ve bu yapıların tarımsal niteliği korunacak alanlar içerisinde yer aldığını belirterek, bu yapıların mühürlenmesini ve yıkılmasını istemektedir. İlgili idareler, yapı kayıt belgesinin alınması sonrası yıkım kararları ve idari para cezalarının iptal edileceğini ifade etmiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yapı kayıt belgesinin alınmasının, diğer maliklerin muvafakati olmadan gerçekleştirilebileceğini belirtmiştir. Ancak, bu durum, paylı mülkiyetin gerekliliklerini ihlal etmekte ve şikayetçinin haklarını kısıtlamaktadır. İzmir İl Tarım ve Orman Müdürlüğü, tarım arazisi üzerindeki izinsiz yapılaşma nedeniyle cezai işlem başlatmıştır. Kamu Denetçiliği Kurumu, şikayetçinin taleplerini değerlendirerek, yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi ve kaçak yapıların yıkılması için ilgili idarelere tavsiyelerde bulunmuştur. İdarelerin, mülkiyet haklarına saygı göstererek, gerekli işlemleri zamanında gerçekleştirmeleri beklenmektedir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/4912-S.7351
BAŞVURU NO : 2019/1511
KARAR TARİHİ : 28/06/2019
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : URLA BELEDİYE BAŞKANLIĞI
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI
İZMİR ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
İZMİR İL TARIM VE ORMAN MÜDÜRLÜĞÜ
BAŞVURUNUN KONUSU : Kaçak yapıların yıkılması talebi hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 19/01/2019
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi; “İzmir İli Urla İlçesinde, 1/5 hissesine sahip olduğu … ada … parsel numaralı taşınmazla ilgili olarak idari yaptırımların ve mahkeme kararlarının zamanında uygulanmadığını, akabinde diğer malikin şahsının onayı dışında yapı kayıt belgesi aldığını, söz konusu taşınmazın aynı zamanda “tarımsal niteliği korunacak alanlar” içinde kaldığını, dolayısıyla taşınmaz üzerine yapılan yapıların kaçak olduğunu iddia ederek, söz konusu yapıların mühürlenmesini ve yıkılmasını” talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. 08/03/2019 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İzmir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve İzmir İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nden sıra ile …, … ve… sayılı yazılarla başvuruya ilişkin bilgi-belge talebinde bulunulmuştur. Bu kapsamda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan
… sayılı, İzmir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden … sayılı, İzmir İl Tarım ve Orman
Müdürlüğü’nden … sayılı cevabi yazılar Kurumumuza ulaşmıştır.
2.1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı cevabi yazısında özetle; “3194 sayılı İmar Kanununun
Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak yapılar ve alanlar bu maddenin (9) uncu ve (11l) inci fıkralarında belirtilmiş olup, bu fıkralarda belirtilen alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için yapı maliklerince e-Devlet sistemi üzerinden yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin ödenmesi suretiyle Yapı Kayıt
Belgesi alınması mümkündür.
Bu çerçevede, anılan Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrasında, “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacağı” öngörülmüş ise de, elbirliği ve paylı mülkiyette parsel üzerinde bütün hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapılan yapılar için yapıyı yapan hissedar tarafından diğer hissedarların muvafakati aranmadan Yapı Kayıt
Belgesi alınması mümkündür. Yine, herhangi bir binanın ortak alanlarında her malik mülkiyet hakkına sahip olduğundan binaların/sitelerin ortak alanlarında herhangi bir malik tarafından diğer maliklerin muvafakati alınmadan yapılan yapılar/aykırılıklar için yine diğer maliklerin muvafakati olmadan Yapı Kayıt Belgesi alınabilecektir. Ancak, Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra, hem elbirliği veya paylı mülkiyete konu parsellerde, hem de ortak alanlarda ki yapılarda tapu da yapılacak işlemlerde bütün maliklerin muvafakati aranacaktır.
Diğer taraftan, söz konusu Geçici 16 ncı maddenin dördüncü fıkrasında yer alan hükme istinaden, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecektir. Belirtilen Kanunlar dışında herhangi başka bir Kanun uyarınca verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise Yapı Kayıt Belgesi bahse konu cezaların veya kararların iptalini sağlamayacaktır. Yine, Yapı Kayıt Belgesi alınan bir yapı hakkında herhangi bir mahkemece
“dava konusu edilen yapının ya da yapıdaki aykırılığın yıktırılması” veya “dava konusu yapıdan dolayı para cezası verilmesi” gerektiği yönünde karar olması durumunda Yapı Kayıt Belgesi bu yargı kararlanın iptalini sağlamayacaktır. Ayrıca, binaların ya da sitelerin ortak alanlarında yapılan aykırılıklar için herhangi bir malik tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde diğer malikler Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında dava açma haklarına sahiptirler.
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 4 üncü maddesinin beşinci fıkrasında, Yapı Kayıt Belgesinin; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için, “yapı kullanma izni” bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı alınması gerekmektedir. Yapı kullanma izin belgesi olmayan bir binanın tamamı için maliklerden birisinin müracaat ederek ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyerek belge alması mümkündür. Böyle bir durumda başvuru yaparak yapı kayıt bedelinin tamamını ödeyen malik, daha sonra genel hukuk kurallarına göre diğer maliklerden kendi payına düşen miktarı isteme hakkına sahiptir. Ayrıca, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesinin üçüncü fıkrasında
“Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre Yapı Kayıt Belgesi “malik” adına değil imar mevzuatına aykırılığı bulunan
“yapı/bağımsız birim” için düzenlenmektedir.
Belirtilen hususlar çerçevesinde, yapı maliklerinden biri veya vekili tarafından yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bir yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi alınması durumunda, diğer malikler de söz konusu Yapı Kayıt Belgesi ve bu belgenin vermiş olduğu (elektrik, su ve doğalgaz bağlanması, zikredilen Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilmeyen idari para cezalarının iptali, tapu işlemleri gibi) haklardan yararlanabilecektir. Ancak, yapı kullanma izin belgesi bulunan bir yapı için ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı Yapı Kayıt Belgesi alınabileceğinden böyle bir durumda Geçici 16 ncı maddede belirtilen haklardan sadece Yapı
Kayıt Belgesi alan o bağımsız bölüm maliki faydalanabilecektir.
Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra ihbar veya şikayet üzerine Bakanlıkça veya belgenin sunulduğu belediyelerce belge alınırken yapılan beyanın doğru olup olmadığının yerinde inceleme yapılması suretiyle denetlenmesi mümkün olup; bu çerçevede Yapı Kayıt Belgesinde eksiklik var ise hatalı beyanla alınan Yapı Kayıt Belgelerinin e-Devlet sistemi üzerinden güncellenmesi suretiyle doğru beyanla yeni Yapı Kayıt Belgesinin alınması mümkündür. Yapı
Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde ise, Valilikçe (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8 inci maddesinin (2) inci fıkrası uyarınca işlem yapılarak Yapı Kayıt Belgesi iptal edilecektir.
Geçici 16 ncı maddenin dördüncü fıkrasında, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra bu yapılarla ilgili 3194 sayılı İmar Kanunu ve
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para
cezalarının iptal edileceği hükme bağlanmış olup; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı, imar mevzuatına aykırılıklardan dolayı yıktırılamayacak ve idari para cezası uygulanamayacaktır.
Ancak, alınan Yapı Kayıt Belgesi, yapının can ve mal güvenliği bakımından tehlike oluşturduğunun tespit edilmesi neticesinde belediyesince bu yapı hakkında 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 39 uncu maddesi kapsamında yıkım kararı alınmasına ve yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir. Yine, Yapı Kayıt Belgesi almış olsa bile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapı hakkında riskli yapı tespiti yaptırılması ve riskli çıkması durumunda yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında yıktırılması mümkündür.
Yukarıda belirtilen hususlarla ilgili gerek belediyeler gerek vatandaşlar ve gerekse
Valiliklerden(Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) görüş talepleri gelmektedir. Yukarıda belirtilen hususlar, görüşler yoluyla kişilere ve idarelere bildirilmektedir. Belirtilen hususlarda mevzuat çalışması yapılması planlanmamakta olup, imar barışı kapsamında idarelere gönderilmiş olan örnek görüş yazıları ekte sunulmuştur.
İlgide kayıt dilekçe sahibi vatandaşın durumunun değerlendirilmesi; yukarıda belirtilenler çerçevesinde ilgi yazıya konu olan yapıda hissedarlardan biri tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür. Bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra 3194 sayılı Kanun ile
2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları
iptal edilecek olup, Kanunen verilen bir hakkın İdarece geri alınması mümkün değildir.” denilmektedir.
2.2. İzmir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü cevabi yazılarında özetle; “Yapı kayıt belgesi başvurusu sırasında maliklerden muvafakatname istenip istenmeyeceği hususunda; 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul
Ve Esaslar” başlıklı tebliğin “Yapı kayıt belgesi Müracaatı” başlıklı 4. Maddesinin 2. bendinde
“Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.” hükmü kapsamında çok hisseli taşınmazlarda, hissedarlardan birinin e- devlet sistemi üzerinden müracaatı ile başvuru yapılabileceği,
Aynı tebliğinin 4. Maddesinin (b) bendinde “Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra… tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için… Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya ve bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje….ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulur.” Hükmüne göre maliklerden birinin ya da bir kaçının talep etmesi durumunda Tapu Müdürlüğüne müracaatta bulunduğunda tüm hissedarların imzasının olması gerektiği belirtilmiştir.
Urla Belediye Başkanlığınca yapı sahibi tarafından beyan edilen alanla yerinde tespit edilen alanın örtüşmediğinin tespit edilmesi hususunda;
E-devlet platformu üzerinden “Güncelle” butonun halen aktif olduğu, hatalı(yanlış) beyan ile düzenlenmiş olan Yapı Kayıt Belgesine ait bilgilerin, başvuru sahibi tarafından e-devlet üzerinden düzeltilerek güncellenmesi ve hesaplanacak güncel Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması suretiyle, sistemden yeni bir Yapı Kayıt Belgesi alınması gerektiği, aksi takdirde hatalı beyan edilen yapı kayıt belgesinin geçerli olmayacağı,
Bununla birlikte; Urla İlçesi, … ada … parsel üzerinde yapı kayıt belgesi alınmayan ruhsatsız yapılara ise Urla Belediyesince İmar Kanunun 32. ve 42. Maddeleri kapsamında gerekli cezai işlemlerin yapılması gerektiği,
Söz konusu Geçici 16 ncı maddenin (4) üncü fıkrası hükmüne göre Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun’a göre alınan yıkım kararları ile tahsil edilmemiş para cezalarının iptal edilmesi gerektiği, ancak alınan Yapı
Kayıt Belgesi, belirtilen durumlarda diğer kanunlar kapsamında veya mahkeme tarafından verilmiş olan para cezaları ile alınan yıkım kararlarının uygulanmasına engel teşkil etmeyeceğini” belirttiği,
2.3. İzmir İl Tarım ve Orman Müdürlüğü cevabi yazılarında özetle; “Söz konuşu Urla
İlçesi, … Mahallesi, … ada … parsel İle İlgili 18/12/2018 tarih ve … sayılı CİMER başvurusu nedeniyle, müdürlük teknik elemanlarınca mahallinde yapılan tespit sonucu tarım arazisi üzerine izinsiz yapılar yapıldığı gerekçesi ile tutulan tutanak sonucu 5403 Sayılı Toprak
Kotuma ve Arazi Kullanımı Kanununun 21. maddesi gereğince cezai işlem yapılmak üzere Urla
İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğüne yazılmıştır. Urla İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün yazılan ile konunun tekrar değerlendirilmesi ile ilgili yapılan başvuru; Bakanlık Tarım
Reformu Genel Müdürlüğünün 26.04.2018 tarihli Tarım Arazilerinin Korunması Kullanılması ve Planlanmasına Dair Uygulama Talimatının, tarım arazilerinin izinsiz olarak tarımsal üretim amacı dışında kullanımlarında uygulanacak cezalar ve yükümlülükler maddesinin (Madde 17)
5. fıkrasında “Uygulanacak idari para cezası, tarım arazisinin bozulmasına neden olanın tespit edilebilmesi durumunda bozulmaya neden olana, böyle bir tespitin yapılmaması durumunda ise tarım dışı amaçlı arazi kullanımı talebinde bulunana uygulanacaktır. İzinsiz kullanımın şikayet sonucu tespit edilmesi halinde, tarım arazisinin bozulmasına neden olanın tespit edilebilmesi durumunda bozulmaya neden olana, tespit edilmemesi durumunda parsel sahibine uygulanacaktır.” hükmü kapsamında değerlendirildiğinde, şikayet başvurusu yapan Parsel maliklerinden … …’a ceza uygulanmamasına, cezanın söz konusu izinsiz kullanım işlemini gerçekleştiren diğer parsel maliki … …’a uygulanması gerektiği ile ilgili yazımız Urla İlçe
Tarım ve Orman Müdürlüğüne gönderilmiş olup söz konusu taşınmaz ile ilgili yapılan iş ve işlemler dosya halinde yazımızın ekinde gönderilmiştir.” belirttiği tespit edilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü Maddesi’nin üçüncü ve dördüncü fıkraları; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”
4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrası; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
5.1. “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683 üncü maddesi; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir”
5.2. “Genel kurallar” başlıklı 688 inci maddesi; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
5.3. “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692 inci maddesi; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
5.4. “Yararlanma, kullanma ve koruma” başlıklı 693 üncü maddesi; “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi’nin ilgili paragrafları; “…Yapı
Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
… Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz…”
7. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun “Tarım dışı amaçlı arazi kullanımlarına ilişkin cezalar ve yükümlülükler” başlıklı 21 inci maddesi; “Tarım dışı arazi kullanımlarında toprak koruma projelerine uyulması zorunludur.
Tarım dışı arazi kullanımına izinsiz başlanılması veya hazırlanan toprak koruma projelerine
uyulmaması halinde, aşağıdaki işlemler gerçekleştirilir ve yaptırımlar uygulanır:
a) Arazi kullanımı için izinsiz işe başlanılmış ve çalışmalar devam ediyorsa; valilik işi tamamen durdurur, yapılan iş tamamlanmış ise kullanımına izin verilmez. Kullanılan arazi tarım dışı amaçlı kullanıma uygun yerlerden ise kullanılan alanın her metre karesi için bir Yeni Türk
Lirası idarî para cezası verilir ve bu Kanunda öngörülen tedbirlerle birlikte gerekli izinlerin alınması şartıyla işin tamamlanmasına veya iş bitmiş ise kullanımına izin verilir.
Arazi kullanım plânlarında, tarımsal amaçlı kullanım için ayrılmış arazilerde, izinsiz yapılan bütün yapılar yıkılır ve temizlenir. Arazinin yeniden eski haline gelmesi için yapılan masraflar sorumlulardan tahsil edilir. Ayrıca, zarar verilen tarım arazilerinin, her metre karesi için iki
Yeni Türk Lirası idarî para cezası verilir.
IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN ÖNERİSİ
8. Şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu
Denetçisi Hüseyin YÜRÜK tarafından Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
9. Şikayet özetle; mülkiyet hakkına sahip şikayetçinin, tarımsal niteliği korunacak alanlar içerisinde kalan, muvafakati dışında yapılaşmaya gidilen ve yapı kayıt belgesi alınan taşınmazıyla ilgili olarak, yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi ile taşınmaz üzerindeki üstyapıların yıkılması talebi hakkındadır.
10. Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, şikayetçinin daha önceki 29/11/2018 tarihli şikayet dilekçesinde, 1/5 hissesine sahip olduğu arazisi üzerinde rızası dışında inşa edilen yapıların mühürlenmesi ve yıkılması ile ilgili olarak işlem tesis etmediğini ve bu husustaki mahkeme kararlarını uygulamadığını, şahsına yersiz idari para cezası uyguladığını iddia ettiği
Urla Belediyesi’ni şikayet ettiği, Kurumumuzca bu minvalde Gönderme Kararı hazırlandığı, akabinde ilgili Belediyenin İmar kanununun 42 nci maddesi çerçevesinde idari para cezalarını düzenlediğini, ve bazı yapılarla ilgili olarak İmar Kanununun 32 nci maddesi çerçevesinde yıkım kararı aldığını gösterir cevabi yazısını Kurumumuza ilettiği tespit edilmiştir. Bununla birlikte şikayetçinin maliki olduğu arazideki kaçak yapıları şikayet etmesi sonrasında idari para cezasının tarafına da kesilmesi hususunu yargıya taşıdığı ve yargılamayı kazandığı, bu çerçevede ilgili Belediyenin encümen kararını iptal ettiği ancak şikayetçinin idari para cezasının diğer malike uygulanması talebi çerçevesinde işlem tesis etmediği tespit edilmiştir.
11. Şikayetçinin tarihli kararımıza konu olan yeni dilekçesinde ise; muvafakati dışında diğer malikçe yapı kayıt belgesi alınması sonrasında idari yaptırımların uygulanmamasını, yapı kayıt belgesinin geçersiz sayılmasını ve bahse konu arazinin tarımsal niteliği korunacak alanlar içerisinde yer alması sebebiyle yapıların mühürlenmesini ve yıkılmasını talep ettiği görülmektedir.
12. Şikayetçinin gerek ilk dilekçesinde dile getirdiği idari para cezasının ve yıkım kararlarının uygulanması talebi gerekse söz konusu dilekçesindeki kaçak yapıların mühürlenmesi ve yıkım kararlarının uygulanması talebi, diğer malikin yapı kayıt belgesi alması sebebiyle, 3194 sayılı
İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin dördüncü paragrafı gereğince; “ Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” Belediyece bu hususta işlem tesis edemeyeceği, ilgili Belediyenin ancak yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi durumunda idari para cezalarını ve yıkım kararlarını uygulayabileceği tespit edildiğinden, başvuru arazi üzerindeki yapı kayıt belgesi alınmış yapılar ve söz konusu arazinin tarımsal niteliği korunacak alanlar içerisinde yer alması yönüyle incelenecektir.
13. Türk Medeni Kanununun 683. maddesinde, Bir şeye malik olan kimse, konusu suç ve kabahat teşkil etmediği sürece, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Aynı şekilde Kanunun 688 maddesi çerçevesinde, paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Dolayısıyla kurumumuza başvuruda bulunmuş şikayetçi söz konusu arazinin tamamı üzerinde malik olduğundan, arazi üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarına sahiptir. Ancak şikayet dosyası ve ekleri ile ilgili idarelerden gelen cevabi yazıların incelenmesi neticesinde, şikayetçi malikin, diğer paydaşın yapı kayıt belgesine başvurması sonrasında kullanma ve yararlanma haklarından bir kısmını kaybettiği, söz konusu arazi üzerine yapılan yapılar neticesinde, taşınmazı amacı doğrultusunda kullanamadığı, izni dışında kiraya verilen alanlardan faydalanamadığı açıktır.
14. Nitekim bu husus Kanunun 692 nci maddesinde, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlı olduğu açık olarak yazılıdır. Kanunun 693 üncü maddesi çerçevesinde paydaşların amaçta uyuşamamaları hâlinde ise yararlanma ve kullanma şeklinin yargı yoluyla belirlenmesi gerektiği, hakimin arazinin yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesine de hükmedebileceği belirlenmiştir.
Dolayısıyla söz konusu tarım arazisinin üzerinde yapı inşa edilmesi, inşa edilen yapıların kiraya verilmesi ve akabinde bu yapıların yıkılmasını engelleyecek şekilde yapı kayıt belgesi alınması, arazinin özgülendiği amacın dışına çıkılması ve paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işleminde bulunulması sonucunu ortaya çıkardığından, taraflar anlaşmadıkça ya da mahkeme kararı yoluyla paydaşların kullanım alanları belirlenmedikçe yapı kayıt belgesinin geçerliliğinden söz edilmesi mümkün değildir.
15. Diğer taraftan söz konusu arazi üzerindeki yapılaşma ile ilgili olarak İzmir İl Tarım
Müdürlüğünün 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 21 inci maddesi ve bu Kanunun uygulanmasına dair talimatın 17 nci maddesi çerçevesinde işlem tesis ettiği ve idari para cezası uyguladığı tespit edildiğinden, tarımsal niteliği korunacak alanlar içinde kalan söz konusu arazi üzerinde Kanunun izin verdiği ölçüler dışında yapılaşmaya gidildiği açıktır.
Dolayısıyla 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesinde, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili olarak 3194 sayılı ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edileceği belirtildiğinden, söz konusu arazi ile ilgili olarak 5403 sayılı Kanuna göre yapılan idari iş ve işlemlerin geçerliliğini koruduğu, idari para cezası sonrasında, yapıların Kanunların izin verdiği ölçülere dönüştürülmemesi durumunda yıkılması gerektiği tespit edilmiştir.
16. Şikayet başvuru belgesi ve ekleri, idarelerin konu hakkındaki açıklamaları ve ilgili mevzuatın birlikte değerlendirilmesi neticesinde; şikayet konusu araziye tüm paydaşların payları oranında malik oldukları açık olduğundan, söz konusu arazi ile ilgili olarak yapılacak olağanüstü yönetim işleri ve tasarrufların tüm maliklerin muvafakatiyle gerçekleştirilebileceği değerlendirilmektedir.
17. Yapılan incelemelerde, arazi üzerindeki yapılarla ilgili olarak, yapı kayıt belgesine başvurulduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar, yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olarak verilen bir belge olsa da, özellikle yapı kayıt belgesinin konusunun paylı mülkiyete konu taşınmazları ilgilendirdiği başvurularda, yapı kayıt belgesi alınan alanda sınırlı ayni hak olarak değerlendirilebilecek fiili bir durum ortaya çıkarmaktadır. Söz konusu örnekte de görüleceği üzere; yapı kayıt belgesine başvurulmasıyla birlikte, maliklerin payları oranında ortak oldukları arazide yer alan üst yapıların maliklerden biri tarafından tasarruf ediliyor olması, mülkiyet hakkının sınırlanmasına sebep olacağından, Medeni Kanunda yerini bulan tüm maliklerin muvafakatinin aranması uygulamasının paylı mülkiyetli arazilerle ilgili yapı kayıt belgesi başvurularında da aranması gerektiği değerlendirilmektedir. Aksi durumda imar barışı olarak adlandırılan süreç, müdahalenin men’i davaları ve haksız işgal tazminatı(ecr’i misil) davaları ile yasa koyucunun “barış” iradesinin dışında yeni ihtilaflara neden olacaktır.
18. Öte yandan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 19/03/2019 tarihinde … sayı ile Kurum kayıtlarına giren … sayılı yazılarının altıncı paragraflarındaki; “Yapı Kayıt Belgesi alınan bir yapı hakkında herhangi bir mahkemece “dava konusu edilen yapının ya da yapıdaki aykırılığın yıktırılması” veya “dava konusu yapıdan dolayı para cezası verilmesi” gerektiği yönünde karar olması durumunda Yapı Kayıt Belgesi bu yargı kararlarının iptalini sağlamayacaktır.” görüşünün, uygulayıcılara iletilmesinde fayda bulunmaktadır.
19. Bu çerçevede; maliklerin muvafakati alınmadan alınan yapı kayıt belgesinin Bakanlık ve İl Müdürlüğü eliyle iptal edilmesi, arazi üzerindeki kaçak yapılaşmanın eski hale getirilmesinin sağlanması amacıyla İlçe Belediyesince İmar Kanunu’nun 32. ve 42.
Maddesi’ndeki müeyyidelerin uygulanması ile İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 21 inci maddesi çerçevesinde gerekli işlemleri neticelendirmesi gerektiği tespit edilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
20. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup;
21. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde ilgili İdarenin iyi yönetim ilkelerinden; “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranmadığı tespit edilerek bahse konu ilkelere uygun davranılması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
22. 14/06/2012 tarih ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 17’nci maddesinin sekizinci fıkrasına göre Kamu Denetçiliği Kurumuna, dava açma süresi içinde yapılan başvuru, işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurmakta olup, anılan Kanunun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21’inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ilgili idarece tavsiye kararı üzerine 30 gün içerisinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup, İzmir
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜNE,
Şikayet konusu yapılar ile ilgili olarak alınan yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi hususunda, ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ile İZMİR ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK İL
MÜDÜRLÜĞÜ’NE TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Arazi üzerindeki kaçak yapılaşmanın eski hale getirilmesinin sağlanması amacıyla İlçe
Belediyesince İmar Kanunu’nun 32. ve 42. Maddesi’ndeki müeyyidelerin uygulanması hususunda, URLA BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 21 inci maddesi çerçevesinde gerekli işlemleri neticelendirmesi hususunda, İZMİR İL TARIM ve ORMAN MÜDÜRLÜĞÜ’NE
TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarelerce bu karar
üzerine tesis edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın ŞİKAYETÇİ, ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI, İZMİR ÇEVRE ve
ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ, İZMİR İL TARIM ve ORMAN MÜDÜRLÜĞÜ ile
URLA BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi