|
ÖZET: Başvuru, Kağıthane Belediyesi’nin imar uygulamalarına yönelik şikayetleri içermektedir. Başvuran, Kağıthane İlçesi’nde bulunan parsellerin hukuka aykırı bir şekilde birleştirildiğini ve bu durumun inşaat izinlerini olumsuz etkilediğini iddia etmektedir. Ayrıca, otopark alanı olarak ayrılan iki dairelik yerin karşılığının ödenmesini talep etmektedir. İdare, başvuranın taleplerini değerlendirerek, imar planlarının uygunluğunu ve yapılan işlemlerin hukuka uygunluğunu ortaya koymuştur.
İlgili mevzuat çerçevesinde yapılan incelemeler sonucunda, başvuranın iddialarının kısmen reddedilmesine karar verilmiştir. Kağıthane Belediyesi’nin uygulamaları, mevcut imar planlarıyla uyumlu bulunmuş, ancak başvurunun bazı yönleri için idareye tavsiyede bulunulması gerektiği belirtilmiştir. Bu bağlamda, parsellerin kullanım amacının düzenlenmesi ve tevhit taleplerinin değerlendirilmesi hususunda Kağıthane Belediyesi’ne öneride bulunulmuştur. Sonuç olarak, başvurunun kısmen kabulü ve kısmen reddi ile ilgili karar alınmış, idarenin bu karar doğrultusunda işlem tesis etmesi için otuz gün süre verilmiştir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2021/2476-S.21.3988
BAŞVURU NO : 2020/94628
KARAR TARİHİ : 11/02/2021
KISMEN TAVSİYE KISMEN RET KARARI ,TCKN:
KAĞITHANE BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUYA KONU İDARE :
BAŞVURUNUN KONUSU : İmar uygulamaları hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 25/08/2020
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Başvuran, Kağıthane Belediyesi tarafından yürütülen imar uygulamalarını şikayet konusu
ettiği başvurusunda özetle;
1.1) Kağıthane İlçesi Mahallesi ada ve numaralı parsellerin usulsüz ve
hukuka aykırı bir şekilde birleştirilerek ticaret alanı olması öngörülen numaralı parselin oluşturulduğunu, tevhit işleminden önce burada kamu ortaklık payı (KOP) kapsamında 1500 2 m katlı otopark alanı ayrıldığını, bahse konu tevhit işlemi olmasaydı bölgenin otopark ihtiyacının karşılanabileceğini, bu durumun ada numaralı parsel üzerinde inşaat izni alabilmesinde binanın girişinin otopark yapılması şartının konulmasına ve iki daire alanının otopark yapımına ayırmak durumunda kalmasına yol açtığını,
1.2) Kağıthane İlçesi Mahallesi ada ve nolu parsellerin 1/5000 ölçekli Nazım
İmar Planında ticari imarlı olduğunu, 23 numaralı parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar
Planına konut imarlı olarak işlendiğini, uygulama imar planının üst plan olan nazım imar planına uygun olması zorunluluğunun bulunduğunu, bahse konu parsellerin tevhit edilmesine yönelik taleplerinin parsellerin niteliğinin farklı olması nedeniyle Uygulama İmar Planı ve
İstanbul İmar Yönetmeliğinin 8’inci maddesi gerekçe gösterilerek reddedildiğini iddia ve ifade ederek,
1.3) ada numaralı parselin usulsüz ve hukuka aykırı bir şekilde oluşturulduğunun tespit
edilmesi, ada numaralı parsel üzerindeki inşaatta otopark alanı olarak ayrılan 2 dairelik yerin karşılığının tarafına ödenmesi ve ada ve numaralı parsellerin tevhit edilmesi talebinde bulunmaktadır.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 07/09/2020 tarih ve sayılı bilgi ve belge
talep yazısı üzerine Kâğıthane Belediye Başkanlığından alınan 13/10/2020 tarih ve E-
9 sayılı yazıda özetle;
2.1) 20.07.2011 tarih onanlı Kağıthane Sadabad Etkileşim-Geçiş Alanı 1/1000 ölçekli
Uygulama İmar Planında, ada sayılı parselin, lejand olarak (T1)H=4 Kat Ticaret Alanı ve Yol Alanı olarak planlandığı, yola terk işleminin yapıldığı, ada sayılı parselin lejand olarak H=9.50 mt irtifada Konut Alanı olarak planlandığı,
2.2) 20.07.2011 tarih onanlı Kağıthane Sadabad Etkileşim-Geçiş Alanı 1/1000 ölçekli
Uygulama İmar Planının 26.08.2011-26.09.2011 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı, askıya çıkarılan planların gazete ve Belediye resmi web sayfasında yayınlandığı, her iki parsele ait dosyalarda yapılan incelemede askı süreci dahilinde itiraz dilekçesine rastlanılmadığı,
2.3) ada – sayılı parsellerin tevhit edilmesi hakkında yapılan incelemede İstanbul
İmar Yönetmeliği 8-13 maddesinin “Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez….” şeklinde olduğu,
2.4) Konu yere ait herhangi bir plan değişikliği talebi olması halinde karar alınmak üzere
Belediye Meclisine iletilebileceği,
2.5) İmar işlem dosyasında yapılan inceleme neticesinde ada, parsel, kapı sayılı
yerin ilgililerin müracaatı üzerine bahse konu olan yere 25.08.2017 tarih, / sayılı tadilat ruhsatı tanzim edildiği, ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığı tespit edilen inşaata 14.11.2018 tarih, 4/12 sayılı yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinin görüldüğü,
2.6) ada, parsel, kapı sayılı yere 03.06.2013 tarih ve / sayılı yapı ruhsatı tanzim
edildiği, ancak yapılan tetkikte ruhsat ve eklerine aykırı inşaat çalışması yapıldığı tespit edildiğinden 05.11.2013 tarih ve sayılı I. nolu yapı tatil tutanağı düzenlendiği, inşaat ilgilileri tarafından ruhsat ve eklerine uygun hale getirilmediği veya yıkılmadığı için sayılı
İmar Kanununun 32. ve 42. maddeleri gereği Belediye Encümenince 04.11.2015 tarih ve sayılı yıkım ve para cezası kararı alındığı, 3194 sayılı İmar Kanununun 184. maddesine istinaden 17.12.2015 tarih ve sayılı yazı ile İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulduğu, bilahare anılan yerin ilgililerin müracaatı üzerine bahse konu olan yere 07.03.2018 tarih, / sayı ile yenileme ruhsatı tanzim edildiği,
2.7) ada, parsel, kapı sayılı yere 20.05.2013 tarih, / sayılı yapı ruhsatı,
16.06.2014 tarih, 4/100 sayılı tadilat yapı ruhsatı tanzim edildiği, bahsi geçen yerin ruhsat ve
eklerine uygun tamamlanmasına müteakip, anılan yere 08.10.2014 tarih, / sayılı yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği ifade edilmiştir.
2.8) Ayrıca yazı ekinde başvuru konusu ile ilgili başvuran ve ilgili idarelerle yapılan çok sayıda
resmi yazışma örneği Kurumumuza sunulmuştur.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3) Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine
başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesi: “…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan
Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler…”
4) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci
maddesinin birinci fıkrası: “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”
5) 3194 sayılı İmar Kanununun;
5.1) “Tanımlar” başlıklı 5’inci maddesi: “Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda
tanımlanmıştır.
Nazım İmar Planı; (Değişik:29/11/2018-7153/10 md.) varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır…”
5.2) “Mekânsal planlama kademeleri” başlıklı 6’ncı maddesi: “(Başlığı ile Birlikte
Değişik:29/11/2018-7153/11 md.) Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından
Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır.
Mekânsal strateji planlarında; kalkınma planı ile varsa bölge planları, bölgesel gelişme stratejileri ve diğer strateji belgelerinde ortaya konulan hedefler dikkate alınır.
Büyükşehirlerde 1/25.000 ölçekli nazım imar planının yapılmış olması, gerekli görülen bölgelerde 1/5.000 ölçekli nazım imar planlarının yapılmasına engel teşkil etmez.”
5.3) “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması” başlıklı 8’inci maddesi: “Planların
hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur.
a) Bölge planları; sosyo – ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.
b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. (Ek cümle:14/2/2020-7221/6 md.) Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır. Planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme dördüncü cümle: 12/7/2013-6495/73 md.)
Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar…”
5.4) “İfraz ve tevhid” başlıklı 15’inci maddesi: “(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar
planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve
Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”
5.5) “Tescil ve şüyuun izalesi” başlıklı 16’ncı maddesi: “Belediye ve mücavir alan hudutları
içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.
Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.”
5.6) “Otoparklar” başlıklı 37’nci maddesi: “İmar planlarının tanziminde planlanan beldenin
ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçlar gözönünde tutularak lüzumlu otopark yerleri ayrılır.
Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik edilmedikçe yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez…”
6) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun;
6.1) “Tanımlar ve kısaltmalar” başlıklı 3’üncü maddesi: “Bu Kanunda geçen tanımlar ve
kısaltmalar şunlardır:
a) Tanımlar:
…(8) (Ek:14/7/2004 – 5226/1 md.) “Koruma amaçlı imar plânı”; bu Kanun uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim-geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarının sürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimarî, demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren alan araştırmasına dayalı olarak; hali hazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hane halkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam ve katma değer yaratan stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşma sınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını, açık alan sistemini, yaya dolaşımı ve taşıt ulaşımını, alt yapı tesislerinin tasarım esasları, yoğunluklar ve parsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı alan yönetimi modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile plânlama kararları, tutumları, plân notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar plânlarının gerektirdiği ölçekteki plânlardır.
… (16) (Ek: 8/8/2011-KHK-648/41 md.) “Etkileşim-geçiş sahası”; korunması gerekli kültür varlıklarını ve sit alanlarını doğrudan etkileyen, sit bölgeleriyle bütünlük gösteren, daha önceden sit sınırları içindeyken sit sınırları dışına çıkarılmış veya sit sınırları dışında tutulmuş korunacak sokak, meydan, yapı grupları ve benzerlerinin yer aldığı, sit bölgeleri arasında kalmış, sitleri doğrudan etkileyen veya koruma amaçlı imar planlarının hazırlanma aşamasında gözönünde bulundurulması gereken alanlardır.”
6.2) “Sit alanlarında geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları ile koruma amaçlı
imar plânı” başlıklı 17’nci maddesi: “(Değişik: 14/7/2004 – 5226/8 md.)
a) Bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda her ölçekteki plân uygulamasını durdurur. Sit alanının etkileşim-geçiş sahası varsa 1/25.000 ölçekli plân kararları ve notları alanın sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilerek ilgili idarelerce onaylanır.
(Değişik ikinci paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar, koruma bölge kurulu tarafından üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenir. Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar söz konusu alanda üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp incelenmek ve sonuçlandırılmak üzere koruma bölge kuruluna vermek zorundadır. Üç yıllık süre içinde zorunlu nedenlerle plan yapılamadığı takdirde koruma bölge kurulunca gerekçeli olarak bu süre uzatılabilir. Uzatılan süre içerisinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanır.
(Değişik üçüncü paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) Sit alanlarına ilişkin tüm ölçeklerde yapılmış; koruma bölge kurullarının uygun görüşü alınarak yürürlüğe giren planların yargı kararları ile uygulamasının durdurulması veya iptal edilmesi halinde ilgili koruma bölge kurulunca geçiş dönemi yapılanma şartları yeniden belirlenir. Koruma bölge kurulunda görüşülen ve uygun görülen koruma plânları onaylanmak üzere ilgili idarelere gönderilir.
(Değişik beşinci paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) İlgili idareler, koruma amaçlı imar planını en geç iki ay içinde görüşür ve varsa değişmesini istediği hususları koruma bölge kuruluna bildirir. Koruma bölge kurulunda bu hususlar değerlendirilir ve kurul tarafından uygun görülen haliyle planlar ilgili idarelere onaylanmak üzere gönderilir. Planlar koruma bölge kurulunun uygun gördüğü şekliyle ilgili idarelerce altmış gün içinde onaylanmak zorundadır. Bu süre içinde görüşülmeyen ya da onaylanmayan planlar kesinleşerek yürürlüğe girer. Koruma amaçlı imar planının yürürlüğe girmesiyle geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları ayrıca karar almaya gerek kalmadan ortadan kalkar…”
7) 22.02.2018 tarih ve 30340 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliğinin
“Genel Esaslar” başlıklı 4’üncü maddesi: “(1) Otoparkla ilgili genel esaslar aşağıda
belirtilmiştir:
a) Binayı kullananların otopark ihtiyacının bina içinde veya parselinde karşılanması, bu fıkranın (e) bendinde belirtilen durumlar haricinde zorunludur.
…e) Otopark ihtiyacı kısmen veya tamamen parselinde karşılanamayan durumlar aşağıda
belirtilmiştir:
…3) (Değişik:RG-31/5/2019-30790) Arazinin jeolojik ve topoğrafik yapısı, yer altı su seviyesinin yüksekliği gibi nedenlerle, tüm teknik tedbirler alınmasına rağmen, bodrum kat yapılamadığının ve parselinde otopark tesisinin mümkün olmadığının idarece tespit edilmesi,
4) Parselin, meskûn alanlarda yaya yollarından veya merdivenli yollardan ya da araç trafiğine
kapatılmış yol veya yaya bölgelerinde kalan ve Ulaşım Koordinasyon Merkezi (UKOME) ya da yerel trafik/ulaşım komisyonu tarafından otopark giriş-çıkışına izin verilmeyen yollardan cephe alması ve başka yollardan araç giriş ve çıkışının mümkün olmaması, …6) (Ek:RG-31/5/2019-30790) Bitişik nizam parsellerde otopark ihtiyacının parselinde ve yapının ilk iki bodrum katında karşılanamaması halinde karşılanamayan otopark alanı, talep edilmesi halinde otopark bedeli alınmak suretiyle genel veya bölge otoparklarından karşılanır…”
8) 20.05.2018 tarih ve 30426 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İstanbul İmar
Yönetmeliğinin 8’inci maddesinin on üçüncü fıkrası: “…13:Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez. Ancak; imar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir.”
9) İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından uygulamaya konulan İstanbul
Otopark Yönetmeliğinin “Otoparka İlişkin Genel Esaslar” başlıklı 4’üncü maddesi:
“4.01 Binayı kullananların otopark ihtiyacının bina içinde veya parselinde karşılanması esastır.
…4.04 İmar planı hazırlanırken parselinde otopark tesisi mümkün olmayan yerlerde otopark ihtiyacının karşılanması amacıyla bölge ve genel otopark yerleri belirlenir.
4.06 Binaların ihtiyacı olan otopark alanının tamamının parsel veya bina bünyesinde
karşılanamadığı durumlarda ise karşılanamayan otopark adedi kadar otopark bedeli alınır.
Otopark bedeli alınan parsellerin otopark ihtiyacının Büyükşehir Belediyesince karşılanması zorunludur.
4.07 Otopark ihtiyacının bir kısmı veya tamamı parselinde karşılanamayan binalarda,
karşılamayan otopark miktarı, azami 250 metrelik yürüme mesafesinde (kamulaştırmaya konu olmayan imar parsellerinde) irtifak kurmak ve tapu kütüğüne şerh konulmak kaydıyla ve
Encümen Kararı ile başka parselde çözülebilir…”
10) 1/5000 ölçekli Sadabad Tarihi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı ve Etkileşim-Geçiş
Alanı Nazım İmar Planı Ticaret Alanları Plan Notları: “Planda T1, T2 ve T5 sembolü ile gösterilen Ticaret alanlarında, bütün katlar ticaret alanı olarak düzenlenebileceği gibi istenirse zemin kat ticaret üst katlar konut alanı olarak da düzenleme yapılabilir.”
11) 1/1000 ölçekli Sadabad Etkileşim Geçiş Alanı Uygulama İmar Planı Ticaret Alanları
Plan Notları: “Planda T1, T2 ve T5 sembolü ile gösterilen Ticaret alanlarında, bütün katlar ticaret alanı olarak düzenlenebileceği gibi istenirse zemin kat ticaret üst katlar konut alanı olarak da düzenleme yapılabilir.”
IV. KAMU DENETÇİSİ FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
12) Başvuranın iddia ve talepleri, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm
dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvurunun kısmen kabulü ile kısmen reddi yönünde hazırlanan “Kısmen Tavsiye Kısmen Ret Kararı Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
13) Başvuran, 1 numaralı paragrafta detaylarına yer verilen başvurusunda özetle; Kağıthane
İlçesi Mahallesi’nde bulunan ada numaralı parselin usulsüz ve hukuka aykırı bir şekilde oluşturulduğunun tespit edilmesi, ada numaralı parsel üzerindeki inşaatta otopark yeri olarak ayrılan 2 dairelik alanın karşılığının tarafına ödenmesi ve ada ve numaralı parsellerin tevhit edilmesi talebinde bulunmaktadır.
14) Başvurunun niteliği gereği taleplerin birbirinden ayrı başlıklar halinde incelenmesi yoluna
gidilmiştir.
15) Kağıthane İlçesi Mahallesi ada numaralı parselin usulsüz ve hukuka
aykırı bir şekilde oluşturulduğu iddiasının incelenmesi:
15.1) İdare ve başvuran tarafından Kurumumuza sunulan bilgi ve belgelerin tetkik
edilmesinden, Mahallesi ada eski ve numaralı parselin 21.11.2001-
12.02.2006 onay tarihli 1/5000 ölçekli Kağıthane II. Revizyon Nazım İmar Planında lejand
olarak kısmen yol kısmen (T3) ticaret alanı (Hmax=6 Kat), kısmen katlı otopark alanında kalmakta iken başvuruya konu parselin de yer aldığı alanın İstanbul II Numaralı Kültür ve
Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 18.04.2007 tarih ve sayılı kararıyla Kentsel Sit Etkileşim – Geçiş Alanı olarak ilan edilmesi nedeni ile İstanbul
Büyükşehir Belediye Başkanlığınca hazırlanan ve 13.09.2009 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Sadabad Tarihi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı ve Etkileşim-Geçiş Alanı Nazım İmar
Planında 12 ve 13 sayılı parsellerin lejand olarak kısmen yol, kısmen yeşil alan, kısmen (T3)
simgeli ticaret alanı (Emax=2.00, Hmax=15,50mt, TAKSmax=0.40) olarak planlandığı,
15.2) 13.09.2009 tarih onanlı 1/5000 ölçekli Sadabad Tarihi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı
ve Etkileşim-Geçiş Alanı Nazım İmar Planı kapsamında yapılan ve 20.07.2011 tarihinde onanan Sadabad Etkileşim Geçiş Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında lejand olarak her iki parselin yol, kısmen park (yeşil alan), kısmen T3 simgeli (E=2.00, Hmax=5 Kat, TAKSmax=0.40) ticaret alanında kaldığı,
15.3) Kağıthane Belediye Encümeninin 04.12.2012 tarih ve sayılı kararı ile de talep
üzerine 8870 ada 12 ve 13 numaralı parselin tevhit edilmesine karar verildiği ve bu karar ile 16 numaralı parselin oluşturulduğu anlaşılmıştır.
15.4) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17’nci maddesine göre bir
alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda sürdürülen her ölçekteki plân uygulamasını durdurmakta, sit alanının etkileşim-geçiş sahası varsa 1/25.000 ölçekli plân kararları ve notlarının alanın sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilmesini gerekli kılmaktadır. Başvuru konusu parsellerin de içerisinde bulunduğu alanın İstanbul II Numaralı
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 18.04.2007 tarih ve sayılı kararıyla Kentsel Sit Etkileşim – Geçiş Alanı olarak ilan edilmesi nedeni ile 1/5000 ölçekli Sadabad Tarihi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı ve Etkileşim-Geçiş Alanı Nazım İmar
Planı ve 20.07.2011 tarihinde onanan Sadabad Etkileşim Geçiş Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama
İmar Planı hazırlanması, bu gerekliliğin bir sonucudur. Hazırlanan bu yeni nazım ve uygulama imar planları ile eski ve numaralı parselde planlanan katlı otopark alanı da dâhil olmak üzere eski plan kararları hükümsüz kalmıştır. Yeni plan ile yeni koşullar getirildiği açık olduğundan, uyuşmazlık konusu işlemlerde koruma amaçlı imar planı çerçevesinde değerlendirme yapılması gerekmektedir. (Benzer nitelikteki emsal karar için bakınız: Danıştay 6.
Dairesinin 14.04.1994 tarih ve E:1993/2945 K:1994/1389 sayılı Kararı)
15.5) Yapılan açıklamalar ve inceleme neticesinde, ada eski ve numaralı parselin
durumu ile ilgili mevcut nazım imar planı ve uygulama imar planı arasında bir uyumsuzluk bulunmadığı, bahse konu parsellerin numaralı parselde tevhit edilmesi işleminin Kâğıthane
Belediye Encümeninin 04.12.2012 tarih ve sayılı kararına istinaden nazım ve uygulama imar planı esaslarına göre gerçekleştirildiği, İmar Kanununun 16’ncı maddesine göre tevhit işlemi yapma yetkisinin belediye encümeninde olduğu dikkate alındığında idari işlemin yetki unsuru bakımından hukuka aykırılık bulunmadığı, bunun yanında başvuranın iddia ettiği gibi tevhit işlemi için ayrıca belediye meclisi tarafından karar alınması zorunluluğu bulunmadığı değerlendirilmiştir.
16) Kağıthane İlçesi Mahallesi ada numaralı parsel üzerindeki inşaatta
otopark yeri olarak ayrılan 2 dairelik alanın karşılığının ödenmesi talebinin incelenmesi:
16.1) Yerleşim yerlerinde araçların yol açtığı trafik sorunlarının çözümü için 3194 sayılı İmar
Kanununun 37’nci maddesi doğrultusunda imar parsellerinde yeteri kadar otopark yerinin ayrılması gerektiği, otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik edilmedikçe yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmeyeceği hüküm altına alınmıştır.
16.2) Otopark Yönetmeliğinde ise binayı kullananların otopark ihtiyacının bina içinde veya
parselinde karşılanmasının esas olduğu, bitişik nizam parsellerde otopark ihtiyacının parselinde ve yapının ilk iki bodrum katında karşılanamaması halinde karşılanamayan otopark alanının, talep edilmesi halinde otopark bedeli alınmak suretiyle genel veya bölge otoparklarından karşılanacağı düzenlemesine yer verilmiştir.
16.3) Benzer hükümler ihtiva eden İstanbul Otopark Yönetmeliğinde ayrıca binaların ihtiyacı
olan otopark alanının tamamının parsel veya bina bünyesinde karşılanamadığı durumlarda, karşılanamayan otopark adedi kadar otopark bedeli alınacağı, otopark ihtiyacının bir kısmı veya tamamı parselinde karşılanamayan binalarda, karşılamayan otopark miktarının azami 250 metrelik yürüme mesafesinde (kamulaştırmaya konu olmayan imar parsellerinde) irtifak kurmak ve tapu kütüğüne şerh konulmak kaydıyla ve Encümen Kararı ile başka parselde çözülebileceği ifadelerine yer verilmiştir.
16.4) Bu itibarla, başvuranın ada numaralı parsel üzerinde inşaat izni alma aşamasında
binanın girişinde otopark alanı oluşturma şartının konulmasının yukarıda yer verilen mevzuat düzenlemeleri çerçevesinde bir zorunluluk olduğu, aksi halde yapı ve kullanım izinlerinin verilmesinin mümkün olmadığı, arazinin jeolojik ve topoğrafik yapısı nedeniyle otopark ihtiyacının bir kısmı veya tamamı parselinde karşılanamayan binalarda ise otopark bedeli alınması suretiyle idaresince otopark ihtiyacının karşılanacağı hususları dikkate alınarak idarenin gerekli izinlerin verilmesi için otopark tesisi şartı aramasının mer’i mevzuata uygun olduğu değerlendirilmiştir. Ayrıca 1/5000 ölçekli Sadabad Tarihi Kentsel Sit Alanı Koruma
Amaçlı ve Etkileşim-Geçiş Alanı Nazım İmar Planı ve Sadabad Etkileşim Geçiş Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hükümleri doğrultusunda ada eski ve numaralı parselin niteliğinin değiştirilmesi ile ada numaralı parsel üzerindeki inşaatta otopark alanı ayrılması şartı getirilmesi arasında başvuranın iddia ettiği gibi bir sebep sonuç ilişkisinin varlığı tespit edilememiştir.
17) Kağıthane İlçesi Mahallesi ada ve numaralı parsellerin tevhit
edilmesi talebinin incelenmesi:
17.1) İdareler ve başvuran tarafından Kurumumuza sunulan bilgi ve belgelerin tetkik
edilmesinden, Etkilenme – Geçiş Alanı sınırları içerisinde bulunan Kağıthane İlçesi, Mahallesi ada ve numaralı parsellerin, 13.09.2009 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli Sadabad Tarihi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı ve Etkileşim-Geçiş Alanı Nazım İmar
Planında “T1” simgeli Hmax=4 Kat yapılanmalı ticaret alanında kaldığı,
17.2) Nazım İmar Planına ait plan notlarında “Planda T1, T2 VE T5 sembolü ile gösterilen
Ticaret Alanları, bütün katlar Ticaret Alanı olarak düzenleneceği gibi istenirse zemin kat
Ticaret üst katlar Konut Alanı olarak da düzenleme yapılabilir…” ifadesine yer verildiği,
17.3) 20.07.2011 tarihli 1/1000 ölçekli Sadabad Etkileşim Geçiş Alanı Uygulama İmar
Planında ise ada sayılı parselin, lejand olarak (T1)H=4 Kat Ticaret Alanı ve Yol Alanı olarak planlandığı, yola terk işleminin yapıldığı, ada sayılı parselin lejand olarak
H=9.50 mt irtifada Konut Alanı olarak planlandığı,
17.4) Uygulama İmar Planı plan notlarında da aynı şekilde ““Planda T1, T2 VE T5 sembolü ile
gösterilen Ticaret Alanları, bütün katlar Ticaret Alanı olarak düzenleneceği gibi istenirse zemin kat Ticaret üst katlar Konut Alanı olarak da düzenleme yapılabilir…” ifadesine yer verildiği görülmüştür.
17.5) 3194 sayılı İmar Kanununun 5 ve 6’ncı maddelerinde nazım ve uygulama imar planı
kavramları açıklanmış ve planlar arasındaki hiyerarşik sıralama belirlenmiştir. Buna göre alt ölçekli imar planlarının üst ölçekli imar planına uygun olması, 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına aykırı düzenlemeler içermemesi gerekmektedir. (Detaylı bilgi için bakınız: Elif Orta, İmar Hukukunda Plan Hiyerarşisi ve Planların
Çatışması, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Hukuku Ana Bilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, 2005)
17.6) Bu açıklama doğrultusunda, 1/5000 ölçekli nazım imar planında ada ve
numaralı parseller Ticaret Alanı olarak planlanmışken, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında numaralı parselin Konut Alanı olarak planlanmasının, İmar Kanununun ve ’ncı maddesinde düzenlenen üst kademedeki plana uygunluk kriteri bakımından hukuka aykırı olduğu değerlendirilmiştir. (Benzer nitelikteki emsal karar için bakınız: Danıştay 6. Dairesinin 06.04.2010 tarih ve E:2009/14900 K:2010/3380 sayılı Kararı)
17.7) Diğer taraftan İstanbul İmar Yönetmeliğinin 8’inci maddesinin on üçüncü fıkrasında yapı
nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parsellerin tevhit edilemeyeceği, ancak imar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret, diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parsellerin tevhit edilebileceği düzenlemesine yer verilmiştir. Başvuruya konu nazım ve uygulama imar planları plan notlarında T1 simgeli yerler için istenirse zemin kat Ticaret üst katlar Konut Alanı olarak da düzenleme yapılabileceği ifade edilmiştir. Şayet başvuru konusu
23 numaralı parselde üst kademedeki plana uygunluk kriteri bakımından hukuka
aykırılık tespit edilmemiş olsa idi, imar planında T1 simgesi ile gösterilen ticaret alanı niteliğindeki ada sayılı parselin zemin kat ticaret üst katlar konut alanı olarak düzenlenmesi halinde, imar planında konut alanı olarak planlanan ada sayılı parsel ile tevhit edilmesi, mezkûr yönetmelik ve plan notlarının ilçe belediyesine tanıdığı takdir yetkisi çerçevesinde mümkün olabilecekti.
17.8) Ancak Kağıthane Belediyesi tarafından gerek Kurumumuza gerekse de defeaten
başvurana verilen cevaplarda İstanbul İmar Yönetmeliğinin 8’inci maddesinin on üçüncü fıkrası hükmü gerekçe gösterilerek tevhit işleminin yapılmasının amir hüküm gereği mümkün olmadığının belirtildiği, Kurumumuza sunulan ve başvurana iletilen bazı yazılarda tevhit işlemini gerçekleştirilmesi için idarenin takdir yetkisine sahip olduğunu ortaya koyan mezkûr düzenlemenin “…Ancak; imar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir.” şeklindeki ikinci cümlesine dahi yer verilmediği, dolayısıyla Kağıthane Belediyesi tarafından takdir yetkisi çerçevesinde bir inceleme yapılmadığının açık olduğu değerlendirilmiştir.
Dolayısıyla nazım imar planı ile uygulama imar planı arasında uygunluk sağlanması durumunda dahi idare tarafından, tevhide ilişkin başvuru olması durumunda bu hususun ayrıca göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
18) Başvuranın, Kağıthane Belediyesi tarafından gerçekleştirilen imar uygulamalarına
yönelik şikayetlerinin değerlendirilmesi neticesinde, Kağıthane İlçesi Mahallesi ada numaralı parselin usulsüz ve hukuka aykırı bir şekilde oluşturulduğuna yönelik bir tespit yapılamamış olması ve ada numaralı parsel üzerindeki inşaatta otopark yeri olarak ayrılan 2 dairelik alanın karşılığının ödenmesi talebi ile ilgili olarak ise idare tarafından tesis edilen işlemlerin mer’i mevzuat çerçevesinde gerçekleştirildiği değerlendirmesinden hareketle bu başvuruların reddedilmesi gerektiği, diğer taraftan ada ve numaralı parsellerin nazım imar planında belirlenen kullanım amacına uygun hale getirilmesi suretiyle parsellerin tevhidine yönelik talebin değerlendirilmesi hususunda idareye tavsiyede bulunulması gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
19) İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; başvuru kapsamında ilgili idareden istenilen bilgi ve belgelerin süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ancak başvuru konusu ile ilgili yürütülen işlemlerde “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı anlaşılmış olup, idarenin bu ilkelere uyması beklenmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
20) 6328 sayılı Kanunun 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca başvurunun Kurumumuz
tarafından reddedilmesi hâlinde, durmuş olan dava açma süresi gerekçeli ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. 21’inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise tavsiye kararı üzerine otuz gün içinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır.
Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden (varsa) arta kalan sürede İstanbul İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Açıklanan gerekçeler ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KISMEN KABULÜ İLE
KISMEN REDDİNE;
Kağıthane İlçesi Mahallesi ada numaralı parselin usulsüz ve hukuka aykırı bir şekilde oluşturulduğunun tespit edilmesi talebinin REDDİNE, Kağıthane İlçesi Mahallesi ada numaralı parsel üzerindeki inşaatta otopark yeri olarak ayrılan iki dairelik alanın karşılığının ödenmesi talebinin REDDİNE, Kağıthane İlçesi Mahallesi ada ve numaralı parsellerin 1/1000 ölçekli
Kağıthane Sadabad Etkileşim-Geçiş Alanı Uygulama İmar Planında yer verilen kullanım amacının 1/5000 ölçekli Sadabad Tarihi Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı ve Etkileşim-Geçiş
Alanı Nazım İmar Planında yer verilen kullanım amacı düzenlemesine uygun hale getirilmesi ve bu doğrultuda parsellerin tevhidine yönelik talebin değerlendirilmesi hususunda
KAĞITHANE BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanun’un 20’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Kağıthane Belediyesi
tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın BAŞVURANA, KAĞITHANE BELEDİYE BAŞKANLIĞINA ve bilgileri için
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğ edilmesine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi