T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2023/6928-S.23.11348
BAŞVURU NO : 2022/19387
KARAR TARİHİ : 06/06/2023
RET KARARI ,TCKN:
Adres:
BAŞVURUYA KONU İDARE : MİLLİ EMLAK GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın, 4706 sayılı Kanun kapsamında taksitli satış sözleşmesi ile satın aldığı kamu konutuna ilişkin borcuna mevzuata aykırı şekilde faiz uygulandığı iddiasına ilişkindir.
BAŞVURU TARİHİ : 28/12/2022
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Kurumumuza 28.12.2022 tarihinde tarafından yapılan başvuruda başvuran
özetle; İstanbul İli, İlçesi, ( . Kısım) Sokak ada parsel nolu bağımsız bölümün (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne tahsisli lojman) 4706 sayılı Kanun kapsamında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. maddesine göre açık teklif usulüyle 04.11.2021 tarihinde 1.601.000,00 TL (bir milyon altı yüz bir bin) bedele satıldığını, ilgili taşınmazda oturduğundan tarafınca ön alım hakkı kullanıldığını, 29.12.2022 tarihinde %20’lik kısım olan 320.200,00 TL’yi peşin ödediğini, kalan 1.280.800,00 TL’lik kısmın 60 ay (beş yıl) vadede ve her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranında artırılmak ve bu şekilde yapılacak hesaplamalarda aylık değişim oranları toplamının yıllık yüzde on ikiyi geçmesi halinde geçen kısım hesaba katılmayacak şekilde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, böylece ipotekli olarak taşınmazı satın aldığını, 15.04.2022 tarihinde borcun tamamını kapatmayı istediğini ve tarafına 1.308.592,77 TL borç bildirildiğini, bu miktarı ödediğini ancak ödenen bu miktarda hata olduğunu düşündüğünü, zira hesaplanan ve tarafınca ödenen 1.308.592,77 TL’nin içinde gelecek 6 ayın %6 oranında faiz farkı yansıtıldığını, esas itibariyle borcun tamamının 1.280.800,00 TL, aylık ödemeler tutarının 42.840,72 TL ve kalan ana paranın 1.237.959,28 TL olduğunu, buna rağmen ödeme yaptığı 15.04.2022 tarihinden itibaren geleceğe yönelik olarak borcun tamamına altı aylık %6
oranında faiz tahakkuk ettirilerek 1.308.592,77 TL ödeme yaptırıldığını, bu durumun mevzuata aykırı olduğunu ifade etmekte; satın almada ihale bedeli üzerinden peşin ödeme yapılması halinde %10 indirim uygulanmasına rağmen 3 ay sonra peşin ödemede indirim olmadığı gibi gelecek 6 ay için %6 oranında faiz uygulanmasının gerekçesinin açıklanmasını talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Kurumumuzun 29.12.2022 tarihli ve sayılı bilgi-belge talep yazısına cevaben Hazine
ve Maliye Bakanlığı Kamu Mali Yönetim ve Dönüşüm Genel Müdürlüğü’nün 30.12.2022 tarihli ve sayılı yazısı ile cevap verilmiş ve Kurumumuzca talep edilen bilgi – belgelerin Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün görev alanına girdiği gerekçesiyle ilgili yazımızın cevaplanmak üzere Milli Emlak Genel Müdürlüğü’ne iletildiği bildirilmiştir.
3) Ancak aradan geçen zamana rağmen Kurumumuza herhangi bir cevap verilmediğinden bu
kez Kurumumuzun 23.02.2023 tarih ve sayılı yazısı ile Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nden başvuru konusunun esasına ilişkin olmak üzere bilgi-belge talep edilmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği Bakanlığı Strateji Geliştirme Başkanlığı’nın 31.03.2023 tarih ve sayılı yazısı ile Kurumumuza cevap verilmiş olup, anılan cevabi yazıda konuyla ilgili Milli
Emlak Genel Müdürlüğü’nün cevabi yazısı ve eklerinin iletildiği bildirilmiştir. Ekte yer alan Milli
Emlak Genel Müdürlüğü’nün 28.03.2023 tarih ve sayılı yazısında;
3.1) Konuyla ilgili Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2021 tarih ve
sayılı yazısının bulunduğu,
3.2) 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin 5 ila 11 inci fıkraları ile 385 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel
Tebliği kapsamında kamu konutlarının ekonomiye kazandırılması işlemlerinin Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütüldüğü,
3.3) 385 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 10 uncu maddesinde ödeme şartlarının düzenlendiği,
3.4) Bu kapsamda, kamu konutlarının öncelikli alım hakkı sahibine taksitli satış işlemlerinde Ocak ve
Temmuz aylarında borç bakiyesi ve aylık taksitler TÜFE uygulanarak arttırılarak hesaplandığından, TÜFE artışı yapılmadan önce kısmi taksitlerin ödemesi yapılarak bedel artışı yapılmadan ödeme yapılmasının önüne geçilmesi amacıyla, TÜFE artışı sonucunda hesaplanmış en fazla 6 taksite kadar ödeme yapılabilmesi, kalan taksitlerin tahakkuk ve tahsilatlarının yapılmaması gerektiğinden bankalar ve/veya muhasebe birimleri aracılığıyla Havale/EFT ve emanet hesapları dahil diğer hesaplara 6 taksitten fazla ödeme yapan kişilere ise ödedikleri bedellerin aynen iade edilmesinin öngörüldüğü,
3.5) Ancak öncelikli alım hakkı sahibine taksitli olarak satışı gerçekleştirilen kamu konutlarında
yükümlülüklerini yerine getiren alıcıları tarafından kalan taksit bedellerinin tamamının tek seferde ödenerek borcun kapatılmasının istenilmesi halinde ikili bir ayrım yapılması gerektiği,
3.6) Bakanlık Makamlarının 08.10.2021 tarihli ve sayılı Olur’larıyla uygun görülen yazıda,
ödemenin artırım ayları (Ocak ve Temmuz) içinde olması durumunda mevzuat hükmü gereği aynı ay içinde ay kesirleri dikkate alınmaksızın TÜFE oranında artırım uygulandıktan sonra borç bakiyesi ve aylık taksitlerin ödenmesi ve ayrıca artırım uygulanmaması,
3.7) Ödemenin artırım ayları (Ocak ve Temmuz) dışında olması durumunda ödemenin yapılacağı ay
itibarıyla kalan borç bakiyesine ve aylık taksitlere en son TÜFE uygulamasının yapıldığı tarihten ödeme yapılmak istenildiği tarihe kadar geçen süre için (ay kesirleri dikkate alınmaksızın) aylık TÜFE değişim oranları toplamında artış yapılarak ödenmesi hususlarının kararlaştırıldığı ve ilgili idarelere bildirildiği,
3.8) Başvuru konusu İstanbul İli, İlçesi, Mahallesinde bulunan ada parsel
sayılı taşınmazda bulunan mülkiyeti Hazineye ait kat nolu bağımsız bölümün başvurana satışının yapılmasını müteakip kalan taksit bedellerinin tamamının tek seferde ödenerek borcun kapatılmasının talep edildiği,
3.9) Bu çerçevede Bakanlık Makamlarının 08.10.2021 tarihli ve sayılı Olur’larıyla uygun
görülen usulde hesaplanan bakiye bedelin başvurana bildirildiği ve başvuran tarafından da itiraz edilmeksizin ödeme yapıldığı,
3.10) Dolayısıyla yapılan hesaplama işlemlerinin mevzuata uygun olduğu
açıklamalarına yer verilmiştir.
4) Ancak Kurumumuza iletilen cevabi yazı ve eklerinde her ne kadar mevzuat hükümlerine yer
verilmiş ve yapılan hesaplama işleminin mevzuata uygun olduğu ifade edilmiş ise de başvuranın satın aldığı taşınmaza ilişkin detaylı taksit tablosu ve TÜFE artış oranı üzerinden yapılan hesaplamaların, nihayetinde erken kapatma talebi üzerine hesaplanan bakiye bedele ilişkin ayrıntılı dökümlerin tarafımıza iletilmediği tespit edilmiş olup, bu haliyle başvuranın talebinin değerlendirilmesinin mümkün olmadığı kanaatine varılmıştır. Bu kapsamda, Kurumumuzun 03.04.2023 tarih ve sayılı ek bilgi-belge talep yazısı ile; başvuranın kalan taksit bedellerinin tamamının tek seferde ödenerek borcun kapatılması talebi üzerine yapılan hesaplamalara ilişkin ayrıntılı dökümler ile açıklamaların gönderilmesi istenmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Strateji
Geliştirme Başkanlığı’nın 07.04.2023 tarih ve sayılı yazısı ile
Kurumumuza cevap verilmiş olup, anılan cevabi yazıda konuyla ilgili Milli Emlak Genel
Müdürlüğü’nün cevabi yazısı ve eklerinin iletildiği bildirilmiştir. Ekte yer belgelerin incelenmesi sonucunda;
4.1) Başvuran ile idare arasında akdedilen 29.12.2021 tarihli taksitli taşınmaz satış sözleşmesi
kapsamında hazırlanan ödeme planının sözleşmenin ekinde yer aldığı,
4.2) Buna göre satış bedelinin %20’lik kısmı olan 320.200,00 TL’nin peşin ödendiği, kalan 1.280.800,00
TL’nin 5 yılda ve 60 taksitlen ödeneceğinin kararlaştırıldığı,
4.3) Ayrıca sözleşmede aylık taksitlerin her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez
Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranında artırılarak hesaplanacağının hükme bağlandığı,
4.4) Ancak başvuran tarafından 15.04.2022 tarihinde borcun tamamının erken kapatılmasının talep
edildiği,
4.5) Bunun üzerine 15.04.2022 tarihi itibariyle vadesi gelmiş olan taksitlere ilişkin aşağıdaki tabloda yer
aldığı şekilde faiz hesaplaması yapıldığı, ancak 15.04.2022 tarihinden sonraki taksitler için faizin hesaba katılmadığı,
4.6) Dolayısıyla başvuranın fazladan faiz ödediği iddialarının gerçeği yansıtmadığı
açıklamalarına yer verilmiştir.
5) Kurumumuza iletilen cevabi yazı ve eklerinin incelenmesi neticesinde yukarıda yer verilen
tabloda görüldüğü üzere 189,49 TL toplam faiz hesabı yapılmasına rağmen peşinat ödendikten sonra kalan bakiye 1.280.800,00 TL ana para olan borcuna karşılık erken kapatma talebi üzerine toplam 1.308.550,66 TL tutarında ödeme yapıldığı, böylece 27.750,66 TL tutarında bir fazla ödemenin söz konusu olduğu anlaşılmıştır. Bunun üzerine Kurumumuzun 09.05.2023 tarih ve 23.9414 sayılı ek bilgi-belge talep yazısı ile; 189,49 TL faiz hesabı yapıldığına ilişkin tabloya rağmen 27.750,66 TL tutarındaki fazla ödemeye dair açıklamaların gönderilmesi istenmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği Bakanlığı Strateji Geliştirme Başkanlığı’nın 17.05.2023 tarih ve sayılı yazısı ile Kurumumuza cevap verilmiş olup, anılan cevabi yazıda konuyla ilgili Milli
Emlak Genel Müdürlüğü’nün cevabi yazısı ve eklerinin iletildiği bildirilmiştir. Ayrıca anılan hesaplamaya ilişkin döküm mail yoluyla Kurumumuza iletilmiştir. Bahsi geçen hesap dökümünde;
5.1) Başvuran tarafından 320.000,00 TL peşinat ödemesi yapıldıktan sonra geriye 1.280.800,00 TL
taksitle ödenecek ana para kaldığı, ilk altı aylık dönem için her bir taksit tutarının 21.346,67 TL ve ilk taksitin ödenmesi gereken tarihin 07.02.2022 olduğu,
5.2) Başvuranın erken kapatma talebinde bulunduğu esnada ödemiş olduğu 5 aylık taksit toplamının
106.733,33 TL olduğu,
5.3) Erken kapatma talebinde bulunulduğu tarih itibariyle kalan ana para borcunun 1.174.066,67 TL
olduğu,
5.4) Erken kapatma talebinde bulunulan 2022 yılında ilk üç aylık kümülatif TÜFE oranı %21,37
olmasına rağmen mevzuat ve sözleşme gereğince yıllık en fazla %12 oranında artış yapılabileceği de göz önünde bulundurularak 15.04.2022 itibariyle kalan bakiye ana paraya %6 oranında TÜFE uygulaması yapıldığı,
5.5) Bu şekilde yapılan %6 TÜFE uygulaması sonucunda 70.444,00 TL TÜFE artışı hesaplandığı,
5.6) Sonuç olarak; 1.174.066,67 TL tutarında bakiye ana para, 70.444,00 TL tutarında TÜFE ve her biri
21.346,67 TL tutarındaki nisan, mayıs ve haziran aylarına ilişkin taksitler ile 42,11 TL tutarında nisan ayına ait gecikme faizi toplamı olan 1.308.592,79 TL ödeme yapılarak borcun kapatıldığı,
5.7) Dolayısıyla başvuranın iddialarının gerçeği yansıtmadığı
ifade edilmiş ve aşağıda bir örneğine yer verilen tablo Kurumumuza iletilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
6) Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma
hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı’na bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”,
7) 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci
maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,
8) 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi
Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un “Doğrudan satış” başlıklı 4 üncü maddesinin,
8.1) Beşinci fıkrasında; “(Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel
tarafından kullanılanlar hariç olmak üzere, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner sermayelerin, fonların, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları hariç özel kanunla veya
Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutları ekonomiye kazandırılır.
Buna ilişkin her türlü iş ve işlemin yürütülmesinde mahalli idarelere ait konutlar için ilgili idareler, diğerleri için Bakanlık yetkilidir.”,
8.2) On birinci fıkrasında; “Kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasında ihale bedelinin taksit
süresi, sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlara ilişkin usul ve esasları belirlemeye ve ortaya çıkabilecek tereddütleri gidermeye mahalli idarelere ait konutlar için ilgili idareler, diğerleri için Bakanlık yetkilidir.”,
9) 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun,
9.1) “Kapsam” başlıklı 1 inci maddesinde; “Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin,
özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.”
9.2) “Açık teklif usulü ile yapılabilecek ihaleler” başlıklı 45 inci maddesinde; “Bu Kanunun 1 inci
maddesinde yazılı işlerden, tahmin edilen bedeli her yıl Genel Bütçe Kanunu ile tespit edilecek tutarı geçmeyen ihaleler açık teklif usulüyle yapılabilir.”
10) 385 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nin,
10.1) “Amaç ve Kapsam” başlıklı 1 inci maddesinde; “1) Bu Tebliğin amacı, 29/6/2001 tarihli ve 4706
sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik
Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesi uyarınca, mahalli idareler hariç genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner sermayelerin, fonların, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları hariç özel kanunla kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.”
10.2) “Ödeme şekli” başlıklı 10 uncu maddesinde; İhale bedelinin öncelikli alım hakkı sahibi
tarafından; peşin olarak ödenmesi durumunda ihale bedeline yüzde on indirim uygulanır, taksitle ödenmesi halinde ise indirim uygulanmaksızın; a) En az yüzde yirmisi peşin, kalanı beş yılda ve altmış taksitle, b) En az yüzde yirmi beşi peşin, kalanı yedi yılda ve seksen dört taksitle, c) En az yüzde otuzu peşin, kalanı on yılda ve yüz yirmi taksitle, ödenebilir. Öncelikli alım hakkı sahibi bu ödeme seçeneklerinden herhangi birini tercih edebilir. Bu durumda borç bakiyesi ve aylık taksitler, her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez
Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranında artırılarak hesaplanır. Bu şekilde yapılacak hesaplamalarda aylık değişim oranları toplamının yıllık yüzde on ikiyi geçmesi halinde geçen kısım hesaba katılmaz.
(2) Öncelikli alım hakkı sahibinin kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi, süresi içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, en yüksek teklifi veren istekli tarafından satış bedeli peşin veya Kanunun 5 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen şekilde en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenebilir.”
11) 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği
Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in “Ret kararı” başlıklı 33 üncü maddesinde; “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olmadığı kanaatine varılması hâlinde ret kararı verilir…”
düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
12) Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; başvuranın, 4706 sayılı
Kanun kapsamında 29.12.2021 tarihli taksitli satış sözleşmesi ile satın aldığı kamu konutuna ilişkin borcun tamamını 15.04.2022 tarihinde kapatmayı istemesi üzerine vadesi gelmeyen taksitlere de mevzuata aykırı şekilde faiz uygulandığı iddiası kapsamında Ret Kararı verilmesi yönünde hazırlanan öneri Kamu
Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme
13) Başvuran, 1 no.lu paragrafta yer verildiği üzere; 4706 sayılı Kanun kapsamında 29.12.2021 tarihli
taksitli satış sözleşmesi ile satın aldığı kamu konutuna ilişkin borcun tamamını 15.04.2022 tarihinde kapatmayı istemesi üzerine vadesi gelmeyen taksitlere de mevzuata aykırı şekilde faiz uygulandığı iddiasıyla, satın almada ihale bedeli üzerinden peşin ödeme yapılması halinde %10 indirim uygulanmasına rağmen 3 ay sonra peşin ödemede indirim olmadığı gibi gelecek 6 ay için %6 oranında faiz uygulanmasının gerekçesinin açıklanmasını talep etmektedir.
14) Konuyla ilgili 7 nolu paragrafta yer verilmiş olan mevzuata bakıldığında; 4706 sayılı Hazineye Ait
Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında
Kanun kapsamında yapılacak satış işlemlerinin genel hatları ile düzenlendiği, bu çerçevede yapılacak satış işlemleri ile ilgili düzenleme yapmaya Bakanlığın yetkili olduğu, 9 nolu paragrafta yer verilmiş olan mevzuata bakıldığında ise; satış işleminin her bir aşamasının ayrıntılarına yer verildiği, nitekim hem peşin ödemeler halinde uygulanacak indirim oranının hem de taksitle satış işlemlerinde ödeme planı ve aylık taksitler üzerinden her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez Türkiye İstatistik
Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranında yapılacak artırımların hükme bağlandığı tespit edilmiştir.
15) Bu kapsamda başvuruya konu uyuşmazlık çerçevesinde; idare tarafından gönderilen bilgi ve
belgelerin incelenmesi neticesinde, öncelikle mevzuat hükümleri uyarınca belirlenen sıraya uyulmak suretiyle sözleşme imzalanması ve peşinat ödeme süreçlerinin eksiksiz olarak yerine getirildiği, 29.12.2021 tarihli sözleşmenin imzalanmasını müteakip bir sonraki taksit döneminin Haziran 2022’ye denk geldiği, ancak başvuranın 15.04.2022 tarihinde bakiye borcun tamamını ödeyerek taksitleri erken kapatmak istediği, bunun üzerine idare tarafından kendisine bildirilen tutarı itiraz etmeksizin ödediği, ancak gelinen aşamada vadesi gelmeyen taksitlere de mevzuata aykırı şekilde faiz uygulandığı iddiasıyla, satın almada ihale bedeli üzerinden peşin ödeme yapılması halinde %10 indirim uygulanmasına rağmen 3 ay sonra peşin ödemede indirim olmadığı gibi gelecek 6 ay için %6 oranında faiz uygulanmasının gerekçesinin açıklanmasını talep ettiği anlaşılmıştır.
16) Öncelikle ifade edilmelidir ki; kamu konutlarının ekonomiye kazandırılmasına ilişkin satış
işlemlerinin aşamaları ayrıntılı olarak mevzuatta düzenlenmiştir. 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel
Tebliği’nin ödeme şeklini düzenleyen onuncu maddesine bakıldığında; ihale bedelinin tamamının peşin ödenmesi veya bir kısmının peşin kalan kısmının taksitle ödenmesi halinde ayrı hesaplama usullerine yer verildiği tespit edilmiştir. Nitekim madde metninde ihale bedelinin tamamının peşin ödenmesi halinde ihale bedeline yüzde on indirim uygulanacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Hal böyle olunca başvuranın 3 ay sonra bakiye taksit tutarını kapatmak istediğinde kendisine indirim uygulanmamasının gerekçesinin açıklanması talebine ilişkin olarak, yürütülen işlemlerin mevzuata uygun olduğu değerlendirilmektedir. Zira aksinin kabulü madde metninin geniş yorumlanması niteliğinde olup, maddenin konuluş amacına da aykırı düşecektir. Nitekim peşin ödeme halinde yüzde onluk indirim yalnızca sözleşme akdedildiği esnadaki sözleşme bedelinin tamamının peşin ödenmesi durumunu kapsayacak niteliktedir.
17) Öte yandan 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nin onuncu maddesinde, sözleşme akdedildiği
tarihte ihale bedelinin bir kısmının peşin kalan kısmının taksitle ödenmesi hali de peşin ödeme tutarına bağlı olarak üçe ayrılmıştır. Bu çerçevede başvuru konusu uyuşmazlıkta da olduğu gibi, ihale bedelinin en az yüzde yirmisinin peşin ödenmesi halinde kalan tutarın beş yılda ve altmış taksitle ödenebileceği düzenlenmiştir. Nitekim başvuran da bu şekilde düzenlenen ödeme planı doğrultusunda 29.12.2021 tarihli sözleşmeyi imzalamış ve bu hususu kabul ederek 320.200,00 TL peşinat ödemiş, kalan tutarı ise 60 ay vadede ödeyeceğini taahhüt etmiştir. Yine dosyada mübrez taraflar arasında akdedilen sözleşmenin “Satış bedelinin tahsili ve ödenme şekli” başlıklı dördüncü maddesinde, taksitlerin artırım usulünün Tebliğ hükümleri ile birebir aynı belirlendiği anlaşılmıştır.
18) Başvuran tarafından vadesi gelmeyen taksitlere de %6 oranında faiz uygulandığı iddia edilmekte ise
de, Kurumumuzun bilgi – belge talep yazısına cevaben iletilen evrakların incelenmesinden; 07.02.2022 vade tarihli 21.346,67 TL tutarındaki ana paraya 15,79 TL faiz uygulandığı, 07.03.2022 vade tarihli 21.346,67 TL tutarındaki ana paraya 131,59 TL faiz uygulandığı, 07.04.2022 vade tarihli 21.346,67 TL tutarındaki ana paraya 42,11 TL faiz uygulandığı, 15.04.2022 tarihi itibariyle 1.244.510,65 TL tutarındaki ana paraya faiz uygulanmadığı, başvuran tarafından 15.04.2022 tarihi itibariyle hesaplanan bakiye taksitler toplamının ödenerek borcun kapatıldığı anlaşılmıştır. Bu noktada özellikle belirtmek gerekir ki; yukarıda ayrıntılarına yer verilen 189,49 TL tutarındaki faiz vadesi gelmiş taksitlerin vade tarihinden sonra ödenmesi nedeniyle uygulanan faizdir. Dolayısıyla başvuru konusu fazla hesaplama iddiası bu çerçevede yer almamaktadır.
19) Öte yandan bir örneği Kurumumuza iletilen Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2021 tarih ve
sayılı yazısında da aynı durumda olan çok sayıda kişinin bakiye borcunu erken kapatmak istemesi halinde nasıl bir usulün uygulanacağının ayrıntılarıyla düzenlendiği anlaşılmıştır. Söz konusu yazıdan; başvuru konusu uyuşmazlıkta da olduğu gibi ödemenin artırım ayları (Ocak ve
Temmuz) dışında olması durumunda ödemenin yapılacağı ay itibarıyla kalan borç bakiyesine ve aylık taksitlere en son TÜFE uygulamasının yapıldığı tarihten ödeme yapılmak istenildiği tarihe kadar geçen süre için (ay kesirleri dikkate alınmaksızın) aylık TÜFE değişim oranları toplamında artış yapılarak ödenmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Bu kapsamda başvuranın erken ödeme talebi
üzerine yapılan faiz hesaplamalarının da Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2021 tarihli yazısında belirtilen usule uygun şekilde yapıldığı tespit edilmiştir.
20) Nitekim 5 nolu paragrafta bir örneğine yer verilen hesaplama tablosundan da görüleceği üzere;
başvuranın erken kapatma talebi üzerine o tarih itibariyle mevcut bakiye ana para borcu 1.174.066,67 TL tutarında olup, Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2021 tarih ve sayılı yazısı uyarınca bu tutara %6 oranında TÜFE uygulaması yapılmıştır. Yapılan uygulama neticesinde 70.444,00 TL tutarında TÜFE farkı hesaplanmıştır. Hal böyle olunca erken kapatma tarihi itibariyle ödenen 1.174.066,67 TL tutarında bakiye ana para, 70.444,00 TL tutarında TÜFE ve her biri 21.346,67 TL tutarındaki nisan, mayıs ve haziran aylarına ilişkin taksitler ile 42,11 TL tutarında nisan ayına ait gecikme faizi toplamı olan 1.308.592,79 TL ödeme yapılarak borcun kapatıldığı anlaşılmıştır. Bu kapsamda her ne kadar başvuran tarafından 320.200,00 TL tutarındaki peşinat ve devamında 1.308.592,79 TL ödeme yapılarak toplamda 1.628.792,79 TL tutarında ödeme yapıldığı, ancak toplam satış bedelinin 1.601.000,00
TL olduğu, dolayısıyla kendisinden 27.792,79 TL tutarında fazla ödeme alındığı iddia edilmekte ise de; başvuranın iddialarının aksine fazla ödeme söz konusu olmadığı, yapılan TÜFE hesaplamasının mevzuata uygun olduğu değerlendirilmiştir. Nitekim aksinin kabulü, taksitle satış sözleşmesinin yapılması amacından uzaklaşılması, bir diğer ifadeyle kişilerin taksitle satış sözleşmesinde kabul ettikleri TÜFE farkından dilediği zamanda kaçınarak yalnızca bakiye ana parayı ödemesi ve böylece borcunu kapatması sonucunu doğuracaktır.
21) Tüm bu açıklamalar çerçevesinde; başvuru konusu olayda başvuranın 4706 sayılı Kanun
kapsamında 29.12.2021 tarihli taksitli satış sözleşmesi ile satın aldığı kamu konutuna ilişkin borcun tamamını 15.04.2022 tarihinde kapatmayı istemesi üzerine vadesi gelmeyen taksitlere de mevzuata aykırı şekilde faiz uygulandığı iddiası karşısında, idare tarafından yapılan faiz ve TÜFE hesaplamalarının ilgili mevzuat hükümlerinde düzenlenen usule eksiksiz olarak uyulması suretiyle gerçekleştirildiği, dolayısıyla idarenin işleminde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığından başvuranın satın almada ihale bedeli üzerinden peşin ödeme yapılması halinde %10 indirim uygulanmasına rağmen 3 ay sonra peşin ödemede indirim olmadığı gibi gelecek 6 ay için %6 oranında faiz uygulanmasının gerekçesinin açıklanması talebinin reddi gerektiği değerlendirilmiştir.
22) Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; başvuranın, 4706 sayılı Kanun kapsamında
29.12.2021 tarihli taksitli satış sözleşmesi ile satın aldığı kamu konutuna ilişkin borcun tamamını
15.04.2022 tarihinde kapatmayı istemesi üzerine vadesi gelmeyen taksitlere de mevzuata aykırı şekilde faiz
uygulandığı iddiası kapsamında Ret Kararı verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
23) İyi yönetim ilkelerine 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; hem başvuranın dilekçesi hem de şikâyet başvurusunun inceleme ve araştırması
kapsamında idare tarafından süresi içerisinde işlem tesis edildiği; böylece “makul sürede karar verme” ve
“kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davranıldığı anlaşılmıştır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
24) 6328 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca başvurunun Kurumumuz
tarafından reddedilmesi hâlinde, durmuş olan dava açma süresi gerekçeli ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden arta kalan sürede Ankara İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre,
Başvurunun REDDİNE,
Kararın başvuran ile MİLLİ EMLAK GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NE tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi