Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde tarım arazisi olarak değerlendirilmesi ve metrekare birim fiyatının artışı nasıl etkiler (Yargıtay)

5. Hukuk Dairesi         2024/3633 E.  ,  2024/10219 K.

“İçtihat Metni”

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1944 Esas, 2023/2729 Karar
DAVA TARİHİ : 20.02.2023
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/57 Esas, 2023/305 Karar

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Konya ili, …, Ardıçlı Mahallesi 42942 ada 10 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı idare tarafından müvekkile ait taşınmazın kamulaştırılmasına karar verildiğini, tarafların anlaşamaması üzerine davacı idare tarafından müvekkili aleyhine dava açıldığını, davacı idarenin iddialarının haksız ve hukuka aykırı olduğunu, idare tarafından taşınmazların metrekare birim fiyatı olarak 105,02 TL/m² belirlendiğini, bu bedelin taşınmaz değerinin çok altında olduğunu, söz konusu bölge için yıllar öncesinde yapılan kamulaştırmalarda dahi 138 TL/m² olarak belirlendiğini, aradan geçen 4-5 yıl ve bölgenin daha da değer kazandığı hususları dikkate alındığında 2022 yılı için bu değerin çok daha fazla olacağını, müvekkile ait olan taşınmazın yatırımcıların gözdesi konumunda olduğunu, taşınmazın imarlı parsellerle komşu durumda olduğunu, Selçuk Üniversitesi Kampüsüne yakın konumda olduğunu, aynı zamanda Konya Teknik Üniversitesi Kampüsü yapıldığını, şehir merkezine ve sosyal alanlara yakın olduğunu, özellikle imarlı parsellere komşu durumda olması ve üniversite kampüslerine yakınlığı dava konusu taşınmazların metrekare fiyatını 700-1.000 TL/m² aralığında satışına imkân sağladığını, davacı idarece belirlenen değerin kabul edilmeyecek kadar düşük ve taşınmazın gerçek değerinin çok altında belirlenmesi nedeniyle taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı idareye yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalıya ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda sulama sistemi, kanalı ya da su kuyusunun bulunmadığını, sulu tarım arazisi olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, kapitalizasyon faiz oranının %5,5 olarak alınması gerektiğini, kapitalizasyon faiz oranının tespitinde dikkate alınan unsurların mükerrerlik oluşturacak şekilde objektif değer artış oranının tayininde de esas alındığını ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; aynı bölgede daha önce yapılan kamulaştırmalarda objektif değer artış oranının %300 olarak uygulandığını, dava konusu taşınmaz için belirlenen bedelin düşük olduğunu, taşınmazın konumu itibarıyla kıymetli bir bölgede yer aldığını, yakın bölgedeki bir taşınmaz için 2019 yılı itibarıyla 138 TL değer biçildiğini, davanın açıldığı 2023 yılına ait veriler yerine 2022 yılı verileri esas alınarak rapor hazırlandığını, dava konusu taşınmazın imarlı parsellerle arasından sadece bir yol geçtiğini, bu nedenle taşınmazın arsa vasfında değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uygulama imar planı içerisinde bulunmayan, etrafı meskun olmayan ve fiilen tarım arazisi olarak kullanılan dava konusu taşınmazın tarım arazisi olarak kabul edilerek kamulaştırma bedelinin 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esasına göre 2022 yılı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün resmi verileri kullanılarak tespit edilmesinde, idarenin kıymet takdir komisyonu raporunda da belirtildiği üzere taşınmazın sulu arazi olduğu değerlendirilerek kapitalizasyon faizinin %4 olarak uygulanmasında, taşınmazın şehir merkezine yaklaşık 20 kilometre mesafede yer alması ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri nedeniyle metrekare birim fiyatının %50 objektif değer artışı ile yükseltilmesinde, kamulaştırmadan arta kalan kısmın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu dikkate alınarak değer azalışının verilmemesinde, 2942 sayılı Kanun’un 29 uncu maddesi uyarınca tüm yargılama giderlerinin davacı idare üzerinde bırakılmasında ve lehe vekâlet ücretine hükmedilmemesinde, tespit edilen kamulaştırma bedelinin derhal hak sahibine ödenmesinde ve taşınmazın davacı idare adına tapuya tescilinde usul ve esas yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş; ayrıca müvekkilinin enflasyon karşısında mağdur olduğunu, kamulaştırma bedeline dava tarihinden ödemenin yapıldığı tarihe kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranı üzerinden faize hükmedilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, … olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arazi niteliğindeki Konya ili, …, Ardıçlı Mahallesi 42942 ada 10 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesi yöntem olarak doğrudur.
3. 01.08.2023 tarihli ve 32266 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli ve 2022/83 Esas, 2023/69 Karar sayılı kararı ile 04.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 24.04.2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanun’un 5 inci maddesiyle değiştirilen 10 uncu maddesine 11.04.2013 tarihli 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesiyle eklenen dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. Dava 01.08.2023 tarihinden önce açılmıştır. Anayasa’nın 153 üncü maddesinin beşinci fıkrasında yer alan; “İptal kararları geriye yürümez.” hükmü ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun; “Her davada açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet hükme ittihaz olunması iktiza eylemesine…” gerekçesini içeren 28.11.1956 tarihli ve 15/15 sayılı kararı ile; “Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukukî duruma göre karara bağlanır.” genel hukukî prensibini hâvi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2017 tarihli ve 2017/3-990 Esas, 2017/954 Karar sayılı kararları nazara alındığında kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere yasal faiz uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

4. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
5. 2942 sayılı Kanun’un 15 inci maddesinin son fıkrası uyarınca idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün olan dava tarihindeki 2023 yılı resmi verileri esas alınmak suretiyle taşınmaza değer biçilmesi gerekirken, 2022 yılı resmi verilerine göre değerlendirme yapılarak 2023 yılına endekslenmek suretiyle taşınmaz bedelinin tespiti isabetli değildir.
6. Hükme esas alınan bilirkişi kurulunca taşınmazın sulanma imkânının bulunduğu belirtilerek sulu tarım arazisi olarak kabul edilmek suretiyle değer biçilmiştir. Bir taşınmazın sulu tarım arazisi olarak kabulü için nereden ve ne şekilde sulandığının tespiti gerekir. Bu nedenle mahallinde yeniden keşif yapılarak, dava konusu taşınmazın fiilen nereden ve ne şekilde sulandığı Mahkemece ve bilirkişi kurulunca bizzat gözlemlenip, taşınmazın sulu veya kuru tarım arazisi olduğu belirlendikten sonra dava tarihi olan 2023 yılı için İl ve İlçe Tarım ve Orman Müdürlüklerinden taşınmazın bulunduğu yörede sulu ve kuru tarım arazilerinde mutat olarak ekilen münavebe ürünleri sorulup buna göre değer biçilmesi gerektiği gözetilmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması hatalıdır.
7. Taşınmazın değeri belirlenirken, bilirkişi raporunda arazi kirası ve sermaye faizinin üretim masraflarına dahil edilmemesi gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,19.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.