Kamulaştırma bedelinin tespitinde düzenleme ortaklık payı kesintisinin oranı ve emsal karşılaştırması ile değer biçilmesi hukuken nasıl değerlendirilir (Yargıtay)

  • Kamu Kurumları ve Şirketleri | Mevzuat ve Hukuk
onecikan-yargitay

ÖZET: Bu Yargıtay kararı, İzmir ili, İmariye Mahallesi’nde bulunan bir taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin bir uyuşmazlığı ele almaktadır. İlk Derece Mahkemesi, davanın kabulüne karar vermiş, ancak bu karar Bölge Adliye Mahkemesi tarafından istinaf üzerine düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmuştur. Uyuşmazlık, taşınmazın değerinin tespiti ve düzenleme ortaklık payı kesintisinin oranı üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Bölge Adliye Mahkemesi, taşınmaza %40 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmasının ve emsal karşılaştırması ile değer biçilmesinin uygun olduğunu belirtmiştir. Mahkeme, taşınmaz üzerindeki yapıya resmi birim fiyatları esas alınarak değer biçilmesini de doğru bulmuştur. Temyiz aşamasında, tarafların ileri sürdüğü itirazlar, kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Sonuç olarak, Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararını onayarak, kamulaştırma bedelinin tespitinde yapılan hesaplamaların ve değerlendirmelerin hukuka uygun olduğunu tespit etmiştir. Bu karar, kamulaştırma süreçlerinde değer tespiti ve düzenleme ortaklık payı kesintilerinin önemini vurgulamaktadır.

5. Hukuk Dairesi         2024/3929 E.  ,  2024/10051 K.

    “İçtihat Metni”

    İNCELENEN KARARIN
    MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
    SAYISI : 2021/1533 Esas, 2023/3666 Karar
    DAVA TARİHİ : 27.07.2018
    KARAR : Düzeltilerek yeniden esas hakkında verilen karar
    İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
    SAYISI : 2018/787 Esas, 2021/101 Karar

    Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkin davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
    Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
    Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilip, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

    I. DAVA
    Davacı idare dava dilekçesinde özetle; İzmir ili, …, İmariye Mahallesi 1660 ada 22 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

    II. CEVAP
    Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; idarenin kıymet takdirinde taşınmazın değerinin düşük tespit edildiğini, taşınmazın değerli konumda olduğunu, bu nedenlerle dava konusu taşınmazın gerçek piyasa değerine uygun bedelinin tespitini talep etmiştir.

    III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

    IV. İSTİNAF
    A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

    B. İstinaf Sebepleri
    1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme dayanak bilirkişi raporunda düzenleme ortaklık payı oranının yanlış ele alındığını, Konak Belediyesinin 15.11.2019 tarihli müzekkere cevabında belirtilen düzenleme ortaklık payı oranının eldeki davada kullanılmasının mümkün olmadığını, düzenleme ortaklık payı konusunun hatalı yorumlandığını, dava konusu taşınmaz için uygulanması gereken düzenleme ortaklık payı oranı %40 ve hatta 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikle birlikte %45 olması gerektiğini, birim değerin yüksek tespit edildiğini, bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, somut emsal seçiminin hatalı olduğunu, SİT şerhi nedeniyle indiriminin yapılmamış olmasının yerinde olmadığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması istemiyle istinaf başvurusunda bulunmuştur.
    2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın değerinin fahiş miktarda düşük olduğunu, dava konusu taşınmazın imar uygulamasına tabi olup olmadığının araştırılmadığını ve imar uygulaması yapılmayan bir alanda kaldığından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmasının söz konusu olamayacağını, taşınmazın değerine etki eden manzara faktörünün gözetilmediğini, mahkemece vekâlet ücreti yönünden herhangi bir hüküm tesis edilmemiş olmasının eksik olduğunu, eksik incelemeye dayalı hatalı karar verildiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması istemiyle istinaf başvurusunda bulunmuştur.

    C. Gerekçe ve Sonuç
    Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak, üzerindeki yapılara ise resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesinin doğru olduğu, ancak hesaplamada %40 düzenleme ortaklık payı kesilerek metrekare bedeli hesaplaması gerektiği, fazla bloke edilen bedelin iade edilmesi ve davalı yararına vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

    V. TEMYİZ
    A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
    Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

    B. Temyiz Sebepleri
    1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü hususları tekrarla, bilirkişiler tarafından yeterli inceleme ve araştırma yapılmadığını, belirlenen bedelin fahiş olduğunu, sit alanı nedeni ile değer düşüklüğü uygulanması gerektiğini, bedelin vadeli hesaba yatırılması nedeniyle ayrıca faize hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
    2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü hususları tekrarla, bilirkişiler tarafından yeterli inceleme ve araştırma yapılmadığını, belirlenen bedelin düşük olduğunu, ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

    C. Gerekçe
    1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
    Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

    2. İlgili Hukuk
    1. 6100 sayılı Hukuk Muhakameleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
    2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.
    3. 2942 sayılı Kanun’un 12 nci maddesi.

    3. Değerlendirme
    1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
    2. Arsa niteliğindeki; İzmir ili, …, İmariye Mahallesi 1660 ada 22 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi uygun olduğu gibi aynı bölgede, aynı kamulaştırma kapsamında yer alan taşınmazlara % 40 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisinin yapıldığı ve dosyaların Dairemiz denetiminden geçerek onanmış olması nedeniyle, Bölge Adliye Mahkemesince düzenleme ortaklık payı kesintisinin % 40 olarak kabulü ile bulunan metrekare birim bedeli üzerinden zemin bedelinin tespit edilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
    3. Taşınmaz üzerindeki yapıya 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmî birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesi de yerindedir.
    4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
    VI. KARAR
    Açıklanan sebeplerle;
    Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.