Kamulaştırma bedelinin tespitinde emsal incelemesi ve taşınmazın niteliği dikkate alınmadığı için kararın bozulması ve yeniden bilirkişi incelemesi yapılması kararı (Yargıtay)

  • Kamu Kurumları ve Şirketleri | Mevzuat ve Hukuk
onecikan-yargitay

ÖZET: Uyuşmazlık, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespitine ilişkindir. Yargıtay, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde emsal incelemesi yapılmasının ve taşınmazın niteliği ile değer düşüklüğünün dikkate alınmasının gerektiğini vurgulamıştır. Ancak, bilirkişi raporunda kullanılan emsalin, değerlendirme tarihi itibarıyla geçerliliği sorgulanmış ve önceki satışların dikkate alınmadığı belirtilmiştir.

Mahkeme, taraflara yakın bölgelerdeki benzer taşınmazların satışlarını bildirme imkanı tanınması, ayrıca emsal taşınmazların imar durumunun ve değerini etkileyen unsurların araştırılması gerektiğine karar vermiştir. Bu bağlamda, bilirkişi kurulunun yeniden oluşturulması ve mahallinde keşif yapılarak rapor alınması gerektiği ifade edilmiştir. Sonuç olarak, temyiz istemi kabul edilerek, ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına ve dosyanın yeniden incelenmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmesine hükmedilmiştir.

5. Hukuk Dairesi         2024/4342 E.  ,  2025/995 K.

    “İçtihat Metni”


    MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
    SAYISI : 2022/1229 Esas, 2024/260 Karar
    DAVA TARİHİ : 31.08.2020
    KARAR : Esastan ret
    İLK DERECE MAHKEMESİ: Sakarya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
    SAYISI : 2020/253 Esas, 2022/42 Karar

    Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ile irtifak hakkının davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

    Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

    Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

    1.DAVA
    Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili ……Mahallesi 1355 ada 9 parsel sayılı taşınmazda kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve irtifak hakkının davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

    II.CEVAP
    Davalılar tarafından verilmiş cevap dilekçesine dosya içerisinde rastlanmamıştır.

    III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

    IV.İSTİNAF
    A.İstinaf Yoluna Başvuranlar
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

    B.İstinaf Sebepleri
    1.Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; kurumları lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğunu, taşınmazın arsa niteliğini kabul etmediklerini, arsa niteliğinde olması için gerekli şartları taşımadığını, emsal değerlendirmesinin, tamamen hatalı olduğunu, emsal taşınmazın belirlenmesinde yakın tarihli satışların dikkate alınmadığını, emsallerle yapılan mukayesede belirlenen değer düşüklüğü ölçütünde soyut veriler kullanılarak fahiş rakamlar belirlendiğini, raporda emlak vergi değerinin kat be kat üzerinde değer takdirinin kabul edilemeyeceğini, kapitalizasyon faizinin % 4 oranından daha düşük alınmasının mümkün olmadığını, taşınmazların değer düşüklüğünün, kamulaştırılan alanın taşınmazın tamamına oranı ile karşılaştırıldığında çok düşük olduğunu, bilirkişilerin bir yılda 2-3 ürün münavebesi almasının Yargıtay içtihatlarına doğrudan aykırılık niteliğinde olup ek rapor alınmasını gerektirdiğini, işbu hususun emsal Yargıtay kararı ile sabit olduğunu, irtifak kamulaştırma bedeline ilişkin itirazlarının da değerlendirilerek, kararın talepleri ve itirazlarının tümü doğrultusunda düzeltilmesine karar verilmesini talep ettiklerini, gerekçeli kararda daimi irtifak hakkının ve geçici irtifak hakkının bedel olarak tek olarak belirlendiğini iş bu nedenle kuruluşlarınca tapuya tescil yapılırken ödenecek harç bedelinin geçici irtifak hakkı kamulaştırma bedeline ilave edilmesi nedeni ile yükseltiğini geçici irtifak hakkının tapuya tescil edilmesi talepleri bulunmayıp, yasal olarak da böyle bir zorunluluk olmamasının dikkate alınarak kararın istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

    2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; daha önce kök ve ek rapora itirazlarında da ısrarla belirtmelerine rağmen, yerel mahkemenin emsal taşınmaz değerlendirmesi hakkındaki beyan ve itirazları hakkında yeterli ve gerekli değerlendirmeyi yapmadığını, itiraz dilekçeleri ile sundukları emsal taşınmazın bilirkişilerce emsal alınmadığını ve neden emsal olamayacağının da irdelenmediğini, alınan emsalin davacı lehine olduğunu, bilirkişilerce gerekli araştırmaları yapmayıp raporda yeterince emsal irdelemediklerini, belirlenen kamulaştırma bedelinin oldukça düşük kaldığını ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, değer azalışının %3,86 olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığını, bu hususta örnek Yargıtay ilamları bulunduğunu belirterek, isitnaf nedenlerinin kabulü ile yerel mahkeme kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına, yargılama harç ve giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

    C. Gerekçe ve Sonuç
    Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi heyetince taşınmazın arsa vasfında olduğunun kabulü ile emsal incelemesi yapılmak suretiyle dava konusu taşınmazla emsal taşınmazın konum, nitelik ve vergi beyanları itibarıyla karşılaştırma yaparak benzer özellikleriyle üstün ve eksik yanlarını da belirtmek suretiyle 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi çerçevesinde her iki taşınmazı kıyaslayarak dava konusu taşınmazın değerini belirlemelerinde isabetsizlik bulunmadığı, bilirkişi heyet raporunun karar vermeye yeterli ve elverişli olduğu değerlendirilerek, taraf vekillerinin istinaf itirazları yerinde olmadığından usul ve kanuna uygun hükme yönelik yapılan istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

    V. TEMYİZ
    A.Temyiz Yoluna Başvuranlar
    Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

    B.Temyiz Sebepleri
    Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

    C.Gerekçe
    1.Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
    Uyuşmazlık, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespitine ilişkindir.

    2.İlgili Hukuk
    1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

    2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

    3.Değerlendirme
    1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

    2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal incelemesi yapılarak değer biçilmesi ve aynı maddenin son bendi uyarınca taşınmazın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve irtifak hakkına konu olan bölüm dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığının adil ve hakkaniyete uygun olarak tespiti ile tespit edilen bedelin davalı tarafa ödenmesi ve dava konusu irtifak hakkının idare adına tesciline karar verilmesi yöntem itibarıyla yerindedir.

    3. Buna karşın acele el koyma dosyasında, dava konusu taşınmazın metrekare birim bedelinin 08.08.2019 tarihi itibarıyla 143,21 TL olarak belirlendiği, bu bedel üzerinden davalının davacı idare tarafından uzlaşma görüşmelerine davet edildiği anlaşıldığından, hükme esas alınan bilirkişi raporunda üzerindeki hacizle yükümlü olarak ve dava tarihinden yaklaşık 6 yıl önce yapılmış satışın emsal alınması suretiyle değerlendirme tarihi olan 31.08.2020 itibarıyla metrekare birim bedelini 107,47 TL olarak belirleyen rapor inandırıcı görülmemiştir.

    4. Bu durumda; taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca daa konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru değildir.

    VI. KARAR
    Açıklanan sebeplerle;
    1.Davalı vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

    2. İlk Derece Mahkemesinin kararının BOZULMASINA,

    Peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

    Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

    23.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.