Kamulaştırma bedelinin tespitinde emsal karşılaştırması ve bilirkişi raporlarının geçerliliği ne şekilde değerlendirilmelidir (Yargıtay)

5. Hukuk Dairesi         2024/2818 E.  ,  2024/8694 K.

“İçtihat Metni”

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/877 Esas, 2023/1977 Karar
DAVA TARİHİ : 21.09.2020
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/168 Esas, 2021/156 Karar

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Kocaeli Alikahya Organize Sanayi Bölgesi adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare ve bir kısım davalılar vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare, davalı …, davalı … ve davalı … vd. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Kocaeli ili, …, … 7120 ada 62 parsel sayılı (eski … 2774 parsel) taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Alikahya Organize Sanayi Bölgesi adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalılar cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar … ile Gülizar Arıcan hakkında açılan davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar hakkında açılan davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalılara ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile Kocaeli Alikahya Organize Sanayi Bölgesi adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve bir kısım davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; dosyada alınan bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden, itirazları karşılanmadan, denetime elverişli olmayan bilirkişi raporları üzerinden hüküm kurulduğunu, bilirkişilerce 19.04.2021 tarihinde somut emsal olarak alınan ve yerel mahkemece kabul edilen … 179 parsel, Ş. Gündoğdu Mahallesi 707 ada 2 parsel ve Ş. … 166 ada 4 parselin dava konusu taşınmaza emsal olarak alınamayacağını, bilirkişi raporlarında mukayese kriterlerinde dava konusu taşınmaza yüzde ve puan olarak kıyasi emsale göre fazla puan verilmesinin kamulaştırma bedelinin yüksek belirlenmesine sebebiyet verdiğini, dava konusu taşınmazın etrafının meskun olmadığını, yerel mahkemece dava konusu taşınmazın vasfı belirlenmeden keşif kararı verildiğini, dava konusu taşınmazın etrafındaki tüm hizmetlerin kamulaştırma yoluyla oluştuğunu, dolayısıyla bunların sebep olacağı değer artışının dikkate alınamayacağını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel Mahkemece dava konusu taşınmaz için belirlenen birim bedelin gerçek değerin çok altında olduğunu, müvekkili ve tüm davalıların iradeleri dışında taşınmazın kamulaştırılması ve gerçek değerinin de ödenmemesinin müvekkili ve tüm davalıları ekonomik olarak zor durumda bıraktığını, dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğunu, bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazların değerinden daha düşük bir değerde olmayan taşınmaz için belirlenen mukayese oranlarının da gerçeği yansıtmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte emsal alınan … 179 parsel sayılı taşınmazın yolunun dahi olmadığını, dava konusu taşınmazın ise yola cepheli, fabrikaların karşısında ve yerleşim yerlerine yakın konumda bulunduğunu, bilirkişi raporunda bildirilen birim bedelini kabul etmediklerini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılarak talepleri gibi karar verilmesini talep etmiştir.
3. Davalılar … vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; taraflar arasında geçerli taksim sözleşmesine rağmen müvekkiline verilmesi gereken kamulaştırma bedelinin …’a ödenmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu, İlk Derece Mahkemesince karar verilirken hatalı bilirkişi raporunun esas alındığını, dava konusu taşınmazın önemli konumda yer aldığını, belediye hizmetlerinden yararlandığını, taşınmazın nitelikleri gözönüne alındığında belirlenen m² birim bedelinin düşük olduğunu, bilirkişi raporunun objektiflikten uzak olduğunu ve denetime elverişli olmadığını, eksik ve hatalı bilirkişi raporlarının hükme esas alındığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
4. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece dava konusu taşınmaz için belirlenen birim bedelin geçrek değerin çok altında olduğunu, emsal alınan Ş. … 166 ada 4 parsel sayılı taşınmazın emsal olabilecek nitelikte olmadığını, eski tarihli bir satış olduğunu, dava konusu taşınmaz ile emsal tuttukları taşınmazın karşılaştırması yapılırken referans aldıkları taşınmaz ile dava konusu taşınmaza yakın konumlu ve yakın yüzölçümlü olmadığı gibi oldukça eski tarihli satış olduğunu, bu nedenle piyasa rayiçlerinin çok altında olarak tespit edilen m² birim fiyatını kabul etmediklerini, müvekkilleri ve tüm davalılar taşınmazın gerçek değerinin ödenmemesinin müvekkili ve tüm davalıları ekonomik olarak zor durumda bıraktığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın istinaf mahkemesinde yeniden görülmesini, bunun mümkün olmaması halinde yerel mahkeme kararının kaldırılmasını ve dosyanın yeniden karar verilmek üzere yerel mahkemeye gönderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
5. Davalılar … vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için tespit edilen kamulaştırma bedelinin çok düşük olduğunu, somut emsal seçimi ve somut emsal ile yapılan kıyaslamanın hatalı olduğunu, bildirdikleri emsallerin hiçbir şekilde değerlendirilmediğini, kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen 375,00TL/m²lik birim fiyatının bölge piyasa fiyatlarının oldukça altında olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
6. Davalılar … vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporları ve bu raporlara yaptıkları itirazların incelenmeden karar verildiğini, kararlara esas alınan bilirkişi raporlarında taşınmazların çevresi ve bulunduğu alan ve sanayi bölgesi gibi fiyata etki eden hususların dikkate alınmadan karar verildiğini, dava konusu taşınmazın değerinin daha fazla olduğunu, yerel mahkemelerin birbirleri ile aynı mesafe de ve yakın olarak verilen yerlerdeki fiyatları arasında belirgin fiyat farkları bulunduğunu belirterek yerel mahkeme kararının bedeli yönelik kararının artırılmasına yönelik istinaf taleplerinin kabulünü, bu taleplerinin kabul edilmediği takdirde İlk Derece Mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
7. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın önemli konuda yer aldığını, dava konusu taşınmaz için gerek davacı kurum tarafından teklif edilen bedelin gerekse de yerel mahkeme tarafından belirlenen 375,00 TL/m² birim bedelinin oldukça düşük olduğunu, hükme esas alınan raporun yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan hazırlandığını, raporun dava konusu taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, sundukları emsallerin itiraz incelemesinde yer almadığını, bilirkişi raporunda belirtilen m² bedelinin, bölge piyasa fiyatlarının oldukça altında olduğunu, bilirkişi raporunda tespit edilen m² birim bedelinin piyasa rayiçlerini yansıtmadığını ve piyasa değerinin çok altında olduğunu, emsal alınan taşınmazın dava konusu taşınmaz ile benzer özellikleri taşımadığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinin doğru olduğu, bilirkişi heyet raporunun karar vermeye yeterli ve elverişli olduğu, belirlenen bedelin aynı bölgeden gelen dava dosyalardaki birim değerler ile uyumlu olduğu belirterek istinaf istemlerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili, davalı … vekili, davalı … vekili, davalılar … vd. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
4. Davalılar … vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu ve 11 inci maddeleri.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi yerindedir.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, istinaf yoluna getirilmeyen hususların da temyiz edilemeyeceği dikkate alınarak temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı idare ve bir kısım davalılar vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Davalılar … vd.’den ve davacı idareden peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,18.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.