Kamulaştırma bedelinin tespitinde emsal karşılaştırmasının hukuki geçerliliği ve vekalet ücreti ile zemin üstü yapının aidiyeti nasıl değerlendirilmelidir (Yargıtay)

5. Hukuk Dairesi         2024/3573 E.  ,  2024/10055 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2519 Esas, 2023/4446 Karar
DAVA TARİHİ : 10.09.2018
KARAR : Düzeltilerek yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/905 Esas, 2021/211 Karar

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tesciline ilişkin asıl ve birleştirilen davalarda yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare ve bir kısım davalılar vekilleri ile bir kısım davalılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı idare vekili asıl ve birleştirilen dava dilekçelerinde özetle; İzmir ili, …, İmariye Mahallesi 1660 ada 12 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili ile muhdesatların aidiyetinin tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı … cevap dilekçesinde özetle; idarenin kıymet takdir raporunda belirlenen bedelin düşük kaldığını beyan etmiştir.
2. Diğer davalılar (vekilleri) cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve bir kısım davalılar vekilleri ile bir kısım davalılar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda somut emsal olarak alınan 7131 ada 15 parselin uygun emsal olmadığını, gayrimenkul alım satım hareketliliği ve buna benzer belirleyici faktörler incelendiğinde dava konusu taşınmaz somut emsal taşınmazın % 24 oranında değerlendirmesi reel durumu yansıtmadığını, kıymet takdir komisyonu raporuna göre zemin birim fiyatının yüksek olduğunu, kamulaştırma bedelinden sit alanı indirimi yapılması gerektiğini, zemin üstü yapının değerinin yüksek belirlendiğini, düzenleme ortaklık payı oranının % 45 olması gerektiğini, itirazlarının nazara alınmadığını ileri sürmüştür.
2. Davalı … istinaf dilekçesinde özetle; taşınmaza gerçek değerinin altında değer belirlendiğini, kamulaştırma bedeli ile paydaşların emsal nitelikte İzmir şartları ve piyasasında başka bir ev alma şansının bulunmadığını, pazarlık görüşmelerinde daha yüksek bir bedel teklif edildiğini, hakim tarafından daha düşük bir kamulaştırma bedeline hükmedildiğini ileri sürmüştür.
3. Davalı … … istinaf dilekçesinde özetle; taşınmaza gerçek değerinin altında değer belirlendiğini, kamulaştırma bedeli ile paydaşların emsal nitelikte İzmir şartları ve piyasasında başka bir ev alma şansının bulunmadığını, pazarlık görüşmelerinde daha yüksek bir bedel teklif edildiğini, hakim tarafından daha düşük bir kamulaştırma bedeline hükmedildiğini ileri sürmüştür.
4. Davalı … … istinaf dilekçesinde özetle; Taşınmaza gerçek değerinin altında değer belirlendiğini, kamulaştırma bedeli ile paydaşların emsal nitelikte İzmir şartları ve piyasasında başka bir ev alma şansının bulunmadığını, pazarlık görüşmelerinde daha yüksek bir bedel teklif edildiğini, hakim tarafından daha düşük bir kamulaştırma bedeline hükmedildiğini ileri sürmüştür.
5. Davalı … istinaf dilekçesinde özetle; aşınmaza gerçek değerinin altında değer belirlendiğini, kamulaştırma bedeli ile paydaşların emsal nitelikte İzmir şartları ve piyasasında başka bir ev alma şansının bulunmadığını, pazarlık görüşmelerinde daha yüksek bir bedel teklif edildiğini, hakim tarafından daha düşük bir kamulaştırma bedeline hükmedildiğini ileri sürmüştür.
6. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; usulüne uygun emsal incelemesi yapılmadığını ve hükme esas raporun yeterli olmadığını, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğini, gerçek değerin altında bedel hesaplandığını, hesap edilen kamulaştırma bedeli ile başka bir ev alma şanslarının bulunmadığını, hükme esas bilirkişi raporlarında pazarlık görüşmelerinde teklif edilen tutardan daha az bir bedel tespiti yapılmış olmasının açıklanmadığını, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporları ile hüküm kurulduğunu, bilirkişi raporları aradaki fahiş değer farkının hangi sebeplerden kaynaklanmış olabileceği ile ilgili bir değerlendirme yapılmadığını ileri sürmüştür.
7. Davalı … vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararda davalılar yararına vekâlet ücretine hükmedilmediğini, hükmün bu yönde eksik ve hatalı olduğunu, kamulaştırılması istenilen taşınmazın kamulaştırma bedelinin emsal taşınmazlar ve taşınmazın bulunduğu konum ve nitelikleri değerlendirilmeksizin gerçek değerinin altında hesap edildiğini, hesap edilen kamulaştırma bedeli ile paydaşların emsal nitelikte İzmir şartları ve piyasasında başka bir ev alma şansının olmadığını, kamulaştırma davalarında vatandaşın mağdur edilmesinin, kişilerin Anayasadan kaynaklanan haklarının ihlal edilmesine neden olabileceğini, müvekkilinin kamulaştırılmasına karar verilen taşınmaza emsal özelliklerde başka bir mülk edinme durumunun söz konusu olamayacağını, pazarlık görüşmelerinde daha yüksek bir bedel teklif edildiğini, hakim tarafından daha düşük bir kamulaştırma bedeline hükmedildiğini, Mahkemece, alınan bilirkişi raporlarında pazarlık görüşmelerinde teklif edilen tutardan daha az bir bedel tespiti yapılmış olmasının olası sebepleri üzerinde de durularak bilirkişilerden bu yönde bir açıklama ve değerlendirme istenmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporları ile hüküm kurulduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinin doğru olduğu, ancak kendisini vekili ile temsil ettiren davalılar lehine vekâlet ücretine hükmedilmemiş olması, zemin üstü yapının davacıya aidiyetine karar verilmemiş olmasının hatalı olduğu belirtilerek istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulması suretiyle asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; yüksek bedele hükmedildiğini, uygun emsalin incelenmediğini, aynı kamulaştırma kapsamındaki diğer dava dosyalarına göre yüksek değer tespit edildiğini, sit şerhi nedeniyle değer kaybı hesaplanması gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1.Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki taşınmazın zeminine 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde, Dairemize denetiminden geçerek kesinleşen dosyaları dikkate alındığında bir isabetsizlik görülmemiştir.
3. Taşınmaz üzerindeki yapılara 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek, ağaçlara ise yaş, cins ve verim durumu dikkate alınmak suretiyle değer biçilmesi de yerindedir.
4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı idare vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddine, usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,17.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.