Kamulaştırma bedelinin tespitinde emsal taşınmazların özelliklerinin dikkate alınmaması, bilirkişi raporunun geçerliliğini nasıl etkiler (Yargıtay)

5. Hukuk Dairesi         2024/4319 E.  ,  2024/9751 K.

“İçtihat Metni”

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/191 Esas, 2024/53 Karar
DAVA TARİHİ : 09.10.2020
KARAR : Kabul

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda; Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Samsun ili, İlkadım ilçesi, 19 Mayıs Mahallesi 7753 ada 8 parsel sayılı taşınmazın 3 numaralı bağımsız bölümünün kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın şehrin merkezinde tüm belediye hizmetlerinden yararlanan resmî ve özel yatırımların olduğu şehir içinde çok iyi konumda olan bir taşınmaz oludğunu, belirlenen kamulaştırma bedelinin çok düşük olduğunu, davacının belirlemiş olduğu birim fiyatın piyasa rayiç değerlerinin çok altında olduğunu, gerçek değerinin tespitini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 31.03.2021 tarihli ve 2020/436 Esas, 2021/191 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 10.06.2021 tarihli ve 2021/1370 Esas, 2021/1344 Karar sayılı kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan temyiz incelemesi sonucunda; Bölge Adliye Mahkemesinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin kararı kaldırılarak hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaza farklı mahalleden ve dava konusu taşınmaza göre yüzölçümü büyük bir taşınmazın emsal alınması doğru olmadığı gibi, dava konusu taşınmaz ile emsal olarak kabul edilen taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Taktir Komisyonunca belirlenen emlak vergisine esas metrekare değerleri karşılaştırıldığında, dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan daha yüksek oranda değerli olduğu anlaşılmasına rağmen yetersiz gerekçe ile dava konusu taşınmazı emsale göre daha düşük oranda değerli kabul edilerek değer biçilmesi nedeniyle rapor inandırıcı görülmemiş ve 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesine 6459 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesi ile eklenen hüküm uyarınca, dava dört ay içerisinde sonuçlandırılamadığından dava tarihinden dört ay sonrasından karar tarihine kadar faiz işletilmesi gerektiği hâlde faiz bitiş tarihinin gösterilmemesinin doğru olmadığı gerekçeleriyle İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın nitelikleri ve emsal kıyaslamasında hatalar yapıldığını, usul ve kanuna uygun değerlendirme yapılmadığını, taşınmaz bedelinin yüksek belirlendiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın bulunduğu bölgenin Samsun’un en gelişmiş mevkiisi olduğunu, alana otopark yapıldığında taşınmaz değerinin daha da artacağını, tespit edilen metrekare birim fiyatının piyasa rayiçlerinin çok altında olduğunu, sunmuş oldukları emsal kayıtlarının dikkate alınamadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesi ile 11 inci maddeleri.

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.
3. Buna karşın, dava konusu taşınmaz ve içinde bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması halinde kesilmesi gereken düzenleme ortaklık payı oranının ve dava konusu taşınmazın çevresinde düzenleme görmüş parseller var ise bunlardan kesilen düzenleme ortaklık payı oranları ile bunlara ilişkin bilgi ve belgeler Belediye İmar Müdürlüğünden sorularak alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden dava konusu taşınmazın emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen metrekare birim fiyatından emsalden kesilen oranda düzenleme ortaklık payı düşülmek suretiyle hesap yapan rapor inandırıcı ve hüküm kurmaya elverişli değildir.
4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek hâlinde iadesine, 09.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.