Kamulaştırma bedelinin tespitinde emsal taşınmazların özelliklerinin dikkate alınmaması, bilirkişi raporunun geçerliliğini nasıl etkiler (Yargıtay)

  • Kamu Kurumları ve Şirketleri | Mevzuat ve Hukuk
onecikan-yargitay

ÖZET: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın yol olarak terkini talep eden davacı idare ile davalı arasında yaşanan uyuşmazlık, Yargıtay tarafından incelenmiştir. İlk Derece Mahkemesi, davanın kabulüne karar vermiş, ancak bu karar temyiz edilmiştir. Yargıtay, bilirkişi raporunun inandırıcılığını sorgulayarak, emsal taşınmazların değerleri arasında önemli farklılıklar olduğunu tespit etmiştir. Bu durum, raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını göstermektedir.

Yargıtay, dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi için emsal taşınmazların özelliklerinin dikkate alınması gerektiğini vurgulamış, ayrıca taşınmazın konumunun ve değerini etkileyen unsurların göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtmiştir. Bu nedenle, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına ve yeni bir bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın değerinin yeniden belirlenmesine karar verilmiştir. Sonuç olarak, Yargıtay, kamulaştırma bedelinin tespitinde daha dikkatli bir değerlendirme yapılması gerektiğini ifade etmiştir.

5. Hukuk Dairesi         2024/3820 E.  ,  2024/10321 K.

    “İçtihat Metni”

    İNCELENEN KARARIN
    MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
    SAYISI : 2023/3 Esas, 2023/263 Karar
    DAVA TARİHİ : 04.02.2016
    KARAR : Kabul

    Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen 4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
    İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulüne karar verilmiştir.
    İlk Derece Mahkemesi kararı davacı idare ve davalı … vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

    I. DAVA
    Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Rize ili, …, İslampaşa Mahallesi 972 ada 8 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini ve yol olarak terkinini talep etmiştir.
    II. CEVAP
    Davalı taraf süresinde cevap dilekçesi sunmamıştır.

    III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
    İlk Derece Mahkemesinin 28.10.2020 tarihli ve 2018/399 Esas, 2020/173 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

    IV. İSTİNAF
    A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalı … vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

    B. Gerekçe ve Sonuç
    Bölge Adliye Mahkemesinin 07.03.2022 tarihli ve 2022/619 Esas, 2022/735 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

    V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
    A. Bozma Kararı
    1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalı … vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
    2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret kararı kaldırılarak, arsa niteliğindeki taşınmazın zeminine emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmediği; ancak dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim değeri 1.619,29 TL/m², emsal olarak alınan İslampaşa Mahallesi 923 ada 7 parsel sayılı taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim değeri ise 4.319,00 TL olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal taşınmaz dava konusu taşınmazdan 1,1 kat değerli kabul edilerek kıyaslama yapıldığından rapor inandırıcı bulunmadığı gibi, dava konusu taşınmaz ile aynı kamulaştırma kapsamında kamulaştırılan İslampaşa Mahallesi 972 ada 7 parsel sayılı taşınmaza Rize 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/392 Esas, 2020/251 Karar sayılı dosyasında 04.02.2016 değerlendirme tarihi itibarıyla 3.745,68 TL/m² birim fiyat takdir edildiği, bu bedelin Dairemizin 2021/2884 Esas, 2021/9832 Karar sayılı kararı ile onandığı da gözetildiğinde raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığı ve taşınmazın üzerinde bulunan kat mülkiyeti kurulu binanın bedelinin yöntemine uygun olarak hesaplanması gerektiğinden İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

    B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma kararına uyularak, davanın kabulüne karar verilmiştir.

    VI. TEMYİZ
    A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalı … vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

    B. Temyiz Sebepleri
    1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı … yönünden kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faize hükmedilmesinin doğru olmadığını, diğer davalılar yönünden ise faiz hükmünün hatalı kurulduğunu, bilirkişi raporunda metrekare birim bedelinin komşu 972 ada 7 parselin Yargıtay denetiminden geçen metrekare birim bedeli ile denkleştirilmeye çalışılmışsa da taşınmazların özelliklerinin gözetilmediğini, raporun yöntemine uygun hazırlanmadığını, idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
    2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle, hükme esas alınan bilirkişi raporunun usulüne uygun hazırlanmadığını, farklı bir bilirkişiden yeniden rapor alınması gerektiğini, emsalin uygun emsal olmadığını, dava konusu taşınmazla kıyasının hatalı olduğunu, dava konusu taşınmazın konumunun gözetilmesi gerektiğini ileri sürerek temyiz yoluna başvurmuştur.

    C. Gerekçe
    1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
    Uyuşmazlık, … olarak kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

    2. İlgili Hukuk
    1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
    2. 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası, 11 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları.

    3. Değerlendirme
    1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı … vekilinin tüm, davacı idare vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
    2. Dairemiz bozma kararında dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim değeri 1.619,29 TL/m², emsal olarak alınan İslampaşa Mahallesi 923 ada 7 parsel sayılı taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim değeri ise 4.319,00 TL olup hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal taşınmaz dava konusu taşınmazdan 1,1 kat değerli kabul edilerek kıyaslama yapıldığından rapor inandırıcı bulunmadığı gibi dava konusu taşınmaz ile aynı kamulaştırma kapsamında kamulaştırılan İslampaşa Mahallesi 972 ada 7 parsel sayılı taşınmaza Rize 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/392 Esas, 2020/251 Karar sayılı dosyasında 04.02.2016 değerlendirme tarihi itibarıyla 3.745,68 TL/m² birim fiyat takdir edildiği, bu bedelin Dairemizin 2021/2884 Esas, 2021/9832 Karar sayılı kararı ile onandığı da gözetildiğinde rapor hüküm kurmaya elverişli görülmeyerek ve taşınmazın üzerinde bulunan kat mülkiyeti kurulu taşınmazın bedelinin yöntemine göre hesaplanması gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
    3. Bozma sonrası hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın metrekare birim bedeli 6.383,38 TL olarak belirlenmiş olup bozma kararında sözü edilen ve dava konusu taşınmaza bitişik durumda bulunan 972 ada 7 parsele ilişkin aynı kamulaştırma kapsamındaki davanın bir gün arayla açıldığı gözetilmeden ve her iki taşınmaz da imar parseli olduğu hâlde, farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı kesildiği gerekçesiyle bitişik taşınmaza göre çok farklı metrekare birim bedeli belirleyen rapora göre hüküm kurulması mümkün değildir.
    4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi de hatalıdır.

    VII. KARAR
    Açıklanan sebeplerle;
    1. Davalı … vekilinin tüm, davacı idare vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
    2. Davacı idare vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile hükmün BOZULMASINA,Davalı …’ndan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,19.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.