|
ÖZET: Başvuran, İstanbul Kayabaşı TOKİ Konutları’nda ikamet eden bir kat maliki olarak, site yönetiminin konut alıcılarına devredilmesi talebinde bulunmuştur. 15 Aralık 2017 tarihinde TOKİ’ye gönderdiği ihtarname ile, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı gereğince, konut alıcılarının çoğunluğunun site yönetim yetkisini alma hakkına sahip olduğunu belirtmiştir. Ancak TOKİ, mağduriyet yaşanmaması adına yönetimin devredilmediğini ifade etmiştir. Başvuran, bu süreçte gerekli adımların atılmasını talep etmektedir.
TOKİ, başvuruya ilişkin açıklamalarında, site yönetiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde belirlendiğini, geçici yönetimin ise konut alıcıları arasında temsilci kurulunun oluşmasına kadar devam edeceğini belirtmiştir. Mevcut durumda, site yönetimi Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. tarafından yürütülmektedir. TOKİ, daha önce yaşanan sorunlar nedeniyle yönetim devrinin yalnızca uygun koşullar sağlandığında ve konut alıcılarının çoğunluğundan talep geldiğinde gerçekleşeceğini vurgulamıştır. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuranın talebinin reddedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığına kanaat getirmiştir. Ayrıca, idarenin başvuruya ilişkin süreçte bazı iyi yönetim ilkelerine uymadığı tespit edilmiştir. Başvuranın, TOKİ’nin kararına itiraz etme hakkı bulunmaktadır. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 18561-18561 |sayi|94019529-101.07.05.99-E.94019529-101.07.05.99-E.
BAŞVURU NO : 2018/7623 2018/ 7623
KARAR TARİHİ : 07/11/2018 |tarih|
RET KARARI
BAŞVURAN VEKİLİ / TEMSİLCİSİ : “-“
BAŞVURUYA KONU İDARE : Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)
BAŞVURUNUN KONUSU : Site yönetiminin devredilmesi hakkındadır .
BAŞVURU TARİHİ : 05/06/2018 5.6.2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran, İstanbul Kayabaşı TOKİ Konutları . Bölge Sitesinde ikamet ettiğini, Blokta kat maliki olduğunu, geçici yönetimin devredilmesi talebiyle 15/ 12/ 2017 tarihinde Toplu
Konut İdaresi Başkanlığına ihtarname gönderdiğini, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planının ilgili maddeleri gereğince konut alıcıları çoğunluğunun site yönetim yetkisini almaya hak kazandığını, 1816 konutun %60 civarında kat malikinin bulunduğunu, dolayısıyla toplu yapı temsilciler kurulunun oluşması için çağrı yapılarak toplantı yapılması gerektiğini, ancak TOKİ tarafından mağduriyet oluşmaması gerekçesiyle site yönetiminin devredilmediğini belirtmiş olup site yönetim yetkisinin konut alıcılarına devredilmesi için gerekli adımların atılmasını talep etmektedir .
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Toplu Konut İdaresi Başkanlığının başvuru konusuna ilişkin 16/ 07/ 2018 tarih ve sayılı yazısı ve eklerinde özetle; TOKİ tarafından yapımı tamamlanarak teslimleri gerçekleştirilen
İstanbul Kayabaşı Etap Toplu Konutlarında, TOKİ ile konut alıcıları arasında imzalanan
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planının ilgili hükümleri gereğince yönetim ve denetim kurullarının oluşturulduğu, yönetim faaliyetlerinin yürütülebilmesi iş ve işlemleri için düzenlenen “Hizmet Alım Sözleşmesi” doğrultusunda Emlak
Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. firmasının yetkilendirildiği, söz konusu yönetim firmasının,
1 / 5verilen yetkiler doğrultusunda site yönetimi adına aidat toplama ve takip işlemlerini, muhtelif mal ve
hizmet alımlarını, resmi ve/veya özel kurumlar nezdinde tüm işlemleri vs. site yönetim faaliyetlerini
TOKİ tarafından onaylanarak yürürlüğe konulan işletme projeleri çerçevesinde gerçekleştirdiği, toplu konut projelerinde site yönetimlerinin oluşturulması, kurulan yönetimlerin sürelerinin uzatılması ve/veya devredilmesi vs. işlemlerin kamu menfaatleri ile site sakinlerinin memnuniyetleri doğrultusunda gerçekleştirildiği, daha önce karşılaşılmış olan sıkıntıların ve suistimallerin önlenmesi, site sakinleri arasında herhangi bir mağduriyet yaşanmaması büyük önem taşıdığından,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği belli bir geçiş dönemi için oluşturulan site
yönetimlerinin; toplu konutlarda uygun ortam sağlandığında, yasal şartlar yerine geldiğinde ve/veya gayrimenkul alıcılarının çoğunluğundan gelecek devir taleplerinin incelenmesi sonucunda tarafsızlık ve sosyal sorumluluk ilkesi gereği devredilmesinin sağlandığı, ancak; başvuruya konu toplu konutlarda yönetim yetkisinin hak sahiplerine devrine yönelik açıklanan şekilde yapılmış herhangi bir başvurunun bulunmadığı açıklamalarına yer verilmiştir .
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 18/ 10/ 1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu
denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında :
“Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir . Türkiye Büyük Millet Meclisi
Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikayetleri inceler .” 4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında : “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir .” 5. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun, 5.1. “Yönetim planı” başlıklı 28’inci maddesinin birinci fıkrasında : “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler . Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir .” 5.2. “Geçici yönetim” başlıklı 73’üncü maddesinde : “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir . Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir . Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir . Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer .”
6. Kayabaşı Etap Toplu Konutları Toplu Yapı Yönetim Planının Geçici 1’inci maddesinde :
“Kayabaşı . Etap Toplu Konutlarında, gayrimenkulün mülkiyetinin konut alıcılarına devir edilip, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini
2 / 5kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, gayrimenkulün
bulunduğu yapı ve sitedeki ortak yer ve tesisler İdare tarafından yönetilebileceği gibi, Yönetim bir veya daha fazla sayıda gerçek veya tüzel kişiye devredilebilir . Bu Yönetim süresi her halde toplu yapının kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer .” 7. Konut Alıcıları ile TOKİ arasında imzalanmış olan Kayabaşı Toplu Konut Projesi
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin “Yönetim ve ortak giderler” başlıklı 6’ncı maddesinde : “Kat
Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre gerekli organlar oluşuncaya kadar öngörülen geçiş döneminde gayrimenkulün bulunduğu yapı ve sitedeki ortak yer ve tesisler idare tarafından yönetilebileceği gibi yönetim, bir veya daha fazla sayıda gerçek veya tüzel kişiye de devredebilir .” düzenlemeleri yer almaktadır .
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
8. Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; başvuranın iddiaları, İdarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek hazırlanan Ret Karar
Önerisi Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur .
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 9. Başvuran, 1 numaralı paragrafta açıklandığı üzere Kayabaşı TOKİ konutları site yönetiminin konut alıcılarına devredilmesini talep etmektedir .
10. TOKİ konutlarında site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı hükümleri kapsamında belirlenmektedir . Kat Mülkiyeti Kanununun 28’inci maddesinde yönetim planının, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu belirtilmiştir . Mezkûr Kanunun 73’üncü maddesinde ise, yönetim plânında, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulmasının öngörülebileceği, bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verileceği düzenlenmiştir . Kayabaşı . Etap Toplu Konutları Toplu Yapı Yönetim Planının, Geçici 1’inci maddesinde de aynı doğrultuda, gayrimenkulün mülkiyetinin konut alıcılarına devir edilip, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, gayrimenkulün bulunduğu yapı ve sitedeki ortak yer ve tesisler İdare tarafından yönetilebileceği gibi, Yönetimin bir veya daha fazla sayıda gerçek veya tüzel kişiye devredilebileceği öngörülmüştür . Yine aynı şekilde konut alıcıları ile TOKİ arasında imzalanmış olan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin 6’ncı maddesinde de, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre gerekli organlar oluşuncaya kadar öngörülen geçiş döneminde gayrimenkulün bulunduğu yapı ve sitedeki ortak yer ve tesisler idare tarafından yönetilebileceği gibi yönetimin, bir veya daha fazla sayıda gerçek veya tüzel kişiye de devredebileceği hususu belirtilmiştir .
11. Somut olaya bakıldığında, Kayabaşı TOKİ konutlarında toplu yapı temsilciler kurulunun
3 / 5bulunmadığı, bu sebeple yukarıda yer verilen hükümler çerçevesinde geçici yönetimi belirlemeye
TOKİ’nin yetkili olduğu ve bu konuda yönetimi bir veya daha fazla sayıda gerçek veya tüzel kişiye devredebilme hususunda takdir yetkisinin bulunduğu, bu kapsamda TOKİ tarafından hizmet alım sözleşmesi ile site yönetimi hususunda Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. firmasının yetkilendirildiği ve hâlihazırda yönetim işlerinin bu şirket tarafından yürütüldüğü görülmektedir . Site yönetiminin devredilmesi konusunda ise TOKİ tarafından, daha önce bir takım sıkıntıların yaşandığı, suistimallerin önlenmesi ve site sakinleri arasında herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için uygun ortam sağlandığında ve yasal şartlar yerine geldiğinde gayrimenkul alıcılarının çoğunluğundan gelecek devir taleplerinin incelenmesi sonucunda tarafsızlık ve sosyal sorumluluk ilkesi gereğince site yönetiminin devredildiği, ancak; başvuruya konu site yönetiminin devri için konut alıcılarının çoğunluğu tarafından iletilen herhangi bir talebin bulunmadığı belirtilmiştir . Bununla birlikte, site yönetiminin devredilmesi konusunda konut alıcılarının çoğunluğunun talebinin bulunduğuna ilişkin olarak başvuran tarafından da Kurumumuza gönderilmiş olan herhangi bir belgeye rastlanmamıştır .
12. Yukarıda yer verilen açıklamalar çerçevesinde Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; başvuranın Kayabaşı TOKİ konutları site yönetiminin konut alıcılarına devredilmesi talebinin reddedilmesi işleminde hukuka aykırılık bulunmadığı kanaati ve sonucuna varılmıştır .
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 13. İyi yönetim ilkelerine 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiş olup; söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirme neticesinde; Kurumumuzca istenilen bilgi ve belgelerin idare tarafından süresi içerisinde, tam ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği, ayrıca idarenin başvuranla ilgili işlemlerinde “kanunlara uygunluk” , “makul sürede karar verme”, “hesap verilebilirlik”, “kararların gerekçeli olması” ve “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi ” ilkelerine uygun davrandığı, ancak idarenin, başvurana verdiği cevaplarda hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği bu nedenle “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi ” ilkesine uygun davranmadığı tespit edilmiş olup, İdarenin bahse konu ilkeye uygun davranması önerilmektedir .
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
14. 6328 sayılı Kanunun 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı dava açma süresinden (varsa) arta kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde yargı yolu açıktır .
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN REDDİNE; Kararın BAŞVURANA ve TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞINA tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi .
4 / 5Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi