|
ÖZET: Başvuru, Üsküdar Belediyesi tarafından yürütülen kentsel dönüşüm projesi kapsamında, şikayetçinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların haklarının tam olarak karşılanmaması ve kira yardımlarının eksik yapılması iddialarına dayanmaktadır. Şikayetçi, Kirazlıtepe Mahallesi’nde bulunan 2 daire ve 1 dükkân için yapılan hakediş teklifini kabul ettiğini, ancak dükkânın vergi levhasının 2017 yılı öncesine ait olmaması ve dairenin yaşam alanı olarak kabul edilmemesi nedeniyle taleplerinin reddedildiğini belirtmektedir. Şikayetçi, bu durumun kendisini kira yardımı ve dükkân verilmesi gibi haklardan mahrum bıraktığını ifade etmektedir.
Üsküdar Belediyesi, kentsel dönüşüm projesinin gerekliliklerini yerine getirmek amacıyla yapılan incelemelerde, şikayetçinin sunduğu belgelerin eksik olduğunu ve bu nedenle talebin kabul edilmediğini açıklamıştır. İdare, hak sahiplerinin belirlenmesi ve hak edişlerin hesaplanması sürecinde, belirli belgelerin sunulmasının zorunlu olduğunu vurgulamıştır. Ayrıca, şikayetçinin taşınmazlarının kentsel dönüşüm projesi kapsamında yeşil alan olarak planlandığı belirtilmiştir. Sonuç olarak, Kamu Denetçiliği Kurumu, şikayetçinin iddialarını değerlendirerek, Üsküdar Belediyesi’nin işlemlerinin mevzuata uygun olduğunu ve başvurunun reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir. İdarenin, şikayetçiye verdiği yanıtta başvuru yollarını belirtmemesi nedeniyle iyi yönetim ilkelerine uyulmadığı tespit edilmiştir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2022/3204-S.22.4862
BAŞVURU NO : 2021/15310
KARAR TARİHİ : 08/03/2022
RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
Şikâyetçinin, kentsel dönüşüm kapsamında fiili olarak dükkân ve
BAŞVURUNUN KONUSU :
konut olarak yapılmış bağımsız bölümlere ilişkin haklarının tam olarak tarafına verilmesi, kira yardımının eksiksiz olarak yapılması, dükkân verilmemesi halinde dükkâna karşılık gelen değerin tarafına ödenmesi talepleri hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 09/09/2021
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Kurumumuza tarihinde başvuruda bulunan şikâyetçi, başvurusunda özetle,
1.1. “Üsküdar İlçesi Kirazlıtepe Mahallesi Kader Sokak ( ada .parsel) no.lu binanın kentsel dönüşüme dahil edildiğini, bu dönüşüm kapsamına giren binada 2 daire ve 1 dükkanın kardeşi adına, 2 daire ve 1 dükkanın da kendi adına kayıtlı bulunduğunu, kentsel dönüşüm
2 2
kapsamında tarafına 2 dairesine karşılık 238,62 m konut, 1 adet dükkanına karşılık 93,21 m ticari olmak 2 üzere toplam 331,83 m hakediş teklifi yapıldığını, bu teklifin kendisi tarafından kabul edildiğini, ancak dükkân vergi levhası örneğinin 2017 yılı öncesine ait olmaması (2021 yılında alınmış olması), 2. kattaki 8/6 no.lu dairesinin salon, odalar, mutfak, WC, banyo ve balkonun bölme duvarları ile dış sıvası ve elektrik aboneliği tamamlanmış şekilde kendi kullanımında olmasına rağmen yaşam alanı oluşmadığı gerekçe gösterilerek fiili olarak mevcut olan zemin kattaki dükkânı ile 2. kattaki dairesi için talebinin kabul edilmediğini, Üsküdar Belediyesi Emlak Vergi Beyannamesinde de belirtildiği üzere kullanım şekli 8/2 zemin kat için diğer ticarethane ve işyerleri olarak; 8/4 (1. Kat) ve 8/6 (2. Kat) daireler için ise mesken olarak bildirildiğini, bu taşınmazlar için emlak vergisi ödemelerinin eksiksiz olarak yapıldığını,
1.2. Zemin katta yer alan 8/2 no.lu dükkânının ve 2. katta yer alan 8/6 no.lu dairesinin 1994-2021 yılları arasında emlak vergisi ödemelerinin yapıldığını, dükkanın 2017 yılı öncesi ve sonrasında işyeri olarak kiraya verildiğini, ancak 2017 yılı öncesine ait vergi levhası örneğinin temin edilememesinin buranın dükkân olmadığı anlamına gelmeyeceğini, sadece vergi levhası olması ile dükkân statüsü verilmesinin doğru bir yaklaşım olmadığını, fiili olarak dükkân şeklinde yapıldığı, emlak vergi ödemeleri de diğer ticarethane ve işyerleri statüsünde ödendiği ve ayrıca geçen yıllar içerisinde de dükkân olarak kiraya verildiği hususlarının göz önüne alınarak değerlendirmesi gerektiğini,
1.3. Kentsel dönüşüm kapsamında hazırlanan hakedişinde zemin kattaki 8/2 no.lu dükkanına karşılık 93,21 2 m ticari olarak, 8/4 ve 8/6 no.lu dairelerine karşılık ise 238,62 m2 konut olarak belirlendiğini, tüm bu sebepler doğrultusunda 8/2 zemin katta yer alan dükkânının dükkân statüsünde ve 8/6 no.lu dairesinin konut olarak değerlendirilmesini talep ettiğini, taleplerine ve Üsküdar Belediyesi’ne verdiği dilekçelerine cevap verilmediğini, dükkân ve daire talebinin kabul görmemesi üzerine 8/2 no.lu dükkânı yerine 93,21 2 m ’lik bir adet konut teklifini ve 8/4 ve 8/6 no.lu dairelerine karşılık olarak Üsküdar Belediyemizce belirlenen konut m2’sini olası hak kaybının önüne geçmek adına kabul ettiğini ve belediyece tarafına sunulan muvafakatnameyi imzalamak durumunda kaldığını, bu teklifle birlikte toplam 3 adet (2 adet 85
2 2
m 1 adet 110 m olmak üzere) daire olarak (borçlanma dâhil) kabul etmiş durumda olduğunu, bunun yanında dükkânın konuta çevrilmesi ile dükkâna ait kira yardımından da faydalanamadığını,
1.4. Dükkân statüsü nedeniyle dükkândan gelecek kira yardımından ve 8/6 no.lu daireden gelmesi gereken konut hakkından mahrum kalmış durumda olduğunu; yapımı, kullanımı, emlak vergisi ve kiralanma gibi durumlar göz önüne alındığında dükkâna ve dairelere karşılık gelen haklarının tam olarak karşılanmadığını” iddia ve ifade ederek “fiili olarak dükkân ve konut olarak yapılmış bağımsız bölümlere ilişkin haklarının tam olarak tarafına verilmesi, kira yardımının eksiksiz olarak yapılması, dükkân verilmemesi halinde dükkâna karşılık gelen değerin tarafına ödenmesini, Üsküdar Belediyesi nezdinde gerekli işlemlerin yapılmasını ve tarafına bilgi verilmesini” talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzca, verilecek karara esas olmak üzere başvuru belgesinde yer alan iddiaların doğruluğunun tespiti ve eğer mümkünse ilgili idare ile başvurucu arasında muhtemel bir dostane çözümün tesisi amacı ile
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu hükümleri uyarınca inceleme ve araştırma
gerçekleştirilmiştir. 6328 sayılı Kanunun “Bilgi ve belge istenmesi” başlıklı 18 inci maddesi hükmü uyarınca 13/10/2021 tarih ve sayılı yazı ile Üsküdar Belediye Başkanlığından; 13/10/2021 tarih ve sayılı yazı ile İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden bilgi ve belge talebinde bulunulmuştur.
3. Üsküdar Belediye Başkanlığından alınan 04/11/2021 tarih ve – – sayılı cevabi yazıda özetle;
3.1. İstanbul İlinin ve ülkemizin prestij projelerinden biri olan Çamlıca Camii’nin çevresinin ve siluetinin güzelleştirilmesi, yakın gelecekte olması beklenen kaçınılmaz Büyük İstanbul Depremine yönelik önlemler çerçevesinde alandaki kaçak yapılaşma ile tamamı sağlıksız halde olan yapıların yenilenmesi ve
Üsküdar İlçesi ve İstanbul İli için örnek bir kentsel dönüşüm projesinin ortaya konulmasının hedeflendiği,
3.2. İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce Mahalleleri sınırları
İçerisinde bulunan, yaklaşık 18.25 hektarlık alanı kapsayan, Çamlıca Camii çevresinin ( ada – – – – parseller ile ada – parseller) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun ek 1 inci maddesine göre “Riskli Alan” ilan edilmesi hakkındaki ilgi (b) Bakanlar Kurulu Kararının, 10/02/2018 tarih ve 30328 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiği, söz konusu alanda 6306 sayılı Kanun nezdinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılacak işlemlere yönelik yetkilerin Üsküdar Belediye Başkanlığı’na devredildiği,
3.3. Riskli alanda uygulamaların ve projelerin nasıl yürütüleceği hususlarının belirlendiği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve Üsküdar Belediye Başkanlığı arasında düzenlenen Protokol’un 26/09/2018 tarihinde imza altına alındığı, söz konusu alanda, fiili olarak “Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi” içerisinde kalan ve yeşil alan olarak planlanan, Üsküdar ilçesi, Küplüce (eski Çengel Küplüce) mahallesi pafta ada ve parsel sayılı taşınmazların fiziki olarak “Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi” kapsamında yer alan kısımlarında bulunan yapıların, deprem riskine karşı vatandaşın can güvenliğini sağlamak amacıyla yenilenmesi, yaşam kalitesi ve fiziksel çevrenin iyileştirilmesi için gerçekleştirilecek olan Kentsel
Dönüşüm Projesi kapsamına dahil edildiği ve Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesinde sunulan teklif şartlarının hak sahiplerine sunulduğu, ada, – parselde hak sahibi olan ’ün söz konusu anlaşma muvafakatnamesi ile teklifi kabul ettiği ve karşılıklı imza altına alındığı,
3.4. Hak sahibi tarafın imzalanan anlaşma muvafakatnamesinin “4.1.5. Hak Sahipliği”; “4.1.6.3.
Bağımsız Birimi ve Zilyetliği Bulunan Tapulu Arsa Malikleri İçin Hakedilen Alan” ve “4.2.1. Kira
Yardımı” başlıklı maddelerine istinaden, taşınmazın konut bağımsız birim statüsünde kabul edilmesi için, fiili olarak konut tespit edilmesinin yanı sıra 24.07.2017 tarihinden önce verilmiş olmak kaydı ile emlak beyanı ve ayrı sayaçlara sahip bağımsız birime ait fatura ve abonelik sözleşmesi istendiği, ticaret bağımsız birim statüsü için bu belgelere ek olarak 24.07.2017 tarihine kadar olan çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden biri ile desteklenmesi gerektiği, İdarenin hak sahiplerine anlaşma muvafakatnamesini sunarken, normal şartlarda moloz değeri olarak hesaplanması gereken yapı alanlarını, madde 4.1.6.3. ve madde 4.1.6.5 uyarınca, bağımsız birim alanını tapu hissesi ile kıyas ederek %70 – %40 değişkenli olarak hak edişe konu ettiği, bu yapıların fiili olarak yaşanabilirliğini istediği ve belgelerle kanıtlanmasını talep ettiği,
3.5. Hak sahibi ’ün taşınmazı ile ilgili yapılan saha tespitinde 8/6 numaralı bağımsız birimin konut statüsünde sayılması için gereken kriterleri sağlamadığı, natamam olduğunun tespit edildiği, ayrıca emlak beyanı ödense dahi 8/6 sayılı bağımsız birim için fatura veya abonelik sözleşme örneği beyan edememiş olduğundan bağımsız birim olarak idare tarafından kabul görmediği; zemin katta bulunan 8/2 numaralı ticaret bağımsız birim statüsü için anlaşma muvafatnamesinin 4.1.6.5. maddesi uyarınca istenen vergi levhasını veya çalıştırma ruhsatını sunamadığı, hak sahibi tarafından teslim edilen vergi levhası örneğinin, Bahçelievler Mah. Özen Sk. No: İç Kapı No: Üsküdar/İstanbul adresine ait olduğunun görüldüğü, hak sahibi ile yapılan anlaşma görüşmeleri sırasında Kirazlıtepe Mah. Kader Sk.
No: / Üsküdar/İstanbul adresine ait vergi levhasının olmadığı bilgisi verildikten sonra, 06.05.2021 tarihli “Şube Açılış Bildirimi” belgesi ile Kirazlıtepe Mah. Kader Sk. No: / Üsküdar/İstanbul adresindeki bağımsız birimin şube olarak gösterildiğinin görüldüğü, hak sahibi ile anlaşma görüşmeleri sürecinde muvafakatname gereği istenen belgeler bilgisi alındıktan sonra ilgili kurumlardan yeni tarihli belgeler çıkartıp, ticari faaliyetini kanıtlamaya çalıştığı için idare tarafından ticaret hak edişi verilmediği, söz konusu, 8/2 ve 8/6 numaralı bağımsız birimlerin kira yardımlarının ise yukarıda bahsedilen evrak eksikliklerinden ötürü verilmediği, 8/4 numaralı bağımsız birim için kira yardımı ödemelerinin devam ettiği,
3.6. Hak sahibinin maliki olduğu taşınmaz hakkında riskli yapı tespitinin yapıldığı, fakat kira/taşınma yardımının riskli yapı kapsamında değil anlaşma muvafakatnamesinin; 4.2.1. Kira Yardımı:“Bu muvafakatnamenin 4.1.2. maddesi kapsamında hak sahibi olarak belirlenen ve yıkım tebligatı nedeniyle kiraya çıkması gerekenlere taşınmazının tahliye tarihinden, yeni konutlarının/işyerlerinin teslimine kadar geçecek süre boyunca her bir bağımsız bölüm için, başlangıç bedeli 1.000-TL olan ve her yıl Ocak ayında
YİÜFE oranında güncellenecek aylık kira yardımı olarak ödenecek bedeldir. Sadece işyerlerinde mevcut kullanım alanı 100,00 m2 ve üstünde olanlara aylık kira bedeli 2.000-TL olarak ödenecektir.” maddesi gereği konutların yıkımında anahtar teslimine kadar geçecek süre boyunca konutlar için güncellenen (1500TL) bedel üzerinden ödenmeye başladığı ve ikamet şartı aranmadığı,
3.7. Kentsel Dönüşüm Projesi alanında bulunan yapıların yıkımının tamamlandığı ve 3 etap halinde inşai çalışmalarına başlanıldığı, söz konusu alanda, 1. Etap kapsamında 504 adet konut ve 47 adet dükkân birimlerinin inşaatının tamamlandığı, teslimine başlanıldığı, 2. ve 3. etap inşaat çalışmalarının devam ettiği,
Muvafakatnamenin; 5.3. Dağıtım Esasları:
“Konut tipi verme esaslarına göre hak sahibi tarafından tercih edilecek konut tipi üzerinden oluşturulacak listeye ve belirlenecek bölgeleme haritasına göre en yakın konumdan verilmek üzere konut dağıtımı yapılacaktır.
Proje alanında hak sahibi sayısından fazla konut, işyeri, ünite ve donatı vs. imal edilecek olup, hak sahibi tercih ettiği konut ile bu konutun eklentilerinden başka hiçbir alan, konut, işyeri, ünite ve donatılardan vs.
imalatlardan herhangi bir hak talep etmeyeceğini gayrı kabili rücu kabul, beyan ve taahhüt eder.
Hak sahiplerinin karşılıklı olarak anlaşmaları durumunda, dağıtım işleminin bitimini takip eden 30 gün içerisinde idarenin bilgisi dahilinde becayiş hakkı tanınabilir.” maddesi gereği hak sahibine en yakın konum olarak 3. etap inşaat alanının tespit edildiği, ayrıca hak sahiplerinin talep etmeleri durumunda, tercih edecekleri konut tipine en uygun şekilde, tamamlanmış ve teslime hazır olan 1.
etapta bulunan bağımsız birimlerinden teklif edilebildiği,
3.8. İlgili alan için, “26.09.2016 t.t li 1/1000 ölçekli Boğaziçi Geri görünüm ve Etkilenme Bölgesi
Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında, 14.09.2018 t.t li 1/1000 genel plan değişikliğinde, 2.
etapta siluet içi alan” dâhilinde imar planının yürürlükte olduğu, söz konusu planda hak sahibinin mevcut yapı alanının yeşil alan olarak planlandığı, dahil edilen Çamlıca Camii Kentsel Dönüşüm Projesi alanında
ticari birimler üretileceği ancak anlaşma muvafakatnamesinin 4.1.5. Hak Sahipliği:
“…
• Fiili olarak işyeri statüsünde kullanılan her bir bağımsız birim için 24.07.2017 tarihine kadar olan çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden biri ve beyan tarihi 24.07.2017 tarihine kadar olan emlak beyanı ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisi olmak kaydıyla bunları belgeleyen tapulu/tapusuz işyeri sahipleri, hak sahibi olarak belirlenir. …” maddesi gereği ticaret hak sahibi olarak belirlenen ve bu doğruda anlaşma sağlanan hak sahiplerine ticaret hakedişi verileceği, hak sahibinin ticaret kira yardımını hak edebilmesi için, ticaret hak edişinin teklife konu edildiği ve anlaşma muvafakatnamesinin 4.1.5. Hak Sahipliği maddesi gereği istenen evraklarını eksiksiz tamamlaması gerektiği, yapılan inceleme sonucu hak sahibi, söz konusu bağımsız birime ait çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden birini sunamadığı için, hem ticaret hak edişinin verilmediği hem de ticaret kira/taşınma yardımından yararlanamadığı,
3.9. Hak sahibinin bulunduğu taşınmazın tapu kayıt bilgisinin hisseli parsel, ana taşınmaz niteliğinin arsa olduğu, tapu niteliği arsa olduğu için, bağımsız birimlerin niteliği bilgisinin tapu kayıtlarında bulunmadığı,
3.10. Hak sahibinin konut kira yardımını hak edebilmesi için, konut hak edişinin teklife konu edilmiş ve anlaşma muvafakatnamesinin 4.1.5. Hak Sahipliği maddesi gereği istenen evraklarını eksiksiz tamamlaması gerektiği, yapılan inceleme sonucu bağımsız birimin fiili konut olma kriterlerini karşılamadığı, yanı sıra abonelik faturasını ve sözleşmesini sunamadığının görüldüğü, kira yardımının riskli yapı kira yardım kategorisinde yapılmadığı, Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında anlaşma muvafakatnamesi şartlarına göre yapıldığı, riskli yapı kira yardımının, 18 ay ile sınırlandırıldığı ve İstanbul ili için, 1150-TL/AY iken hak sahiplerine proje kapsamında hak ettiği her bir konut bağımsız birim için anahtar teslimine kadar, 1500-TL/AY kira yardımı yapıldığı,
3.11. Hak sahibinin, “24.05.2021 tarihli ve sayılı dilekçe” ile söz konusu yapının saha tespiti sırasında yapılan ölçümlere itiraz ederek tekrar yapılmasını talep ettiği, “24.05.2021 tarihli ve sayılı” Kurum cevabı ile yapılan ölçüm itirazının değerlendirilip tekrar ölçüm yapıldığı, herhangi bir hatanın olmadığının bildirildiği, “16.06.2021 tarihli ve sayılı dilekçe” ile hak sahibi Kirazlıtepe
Mahallesi Kader Sokak no.lu yapıda bulunan ticaret bağımsız birimin ticaret hak edişine konu edilmesini istediği, “16.06.2021 tarihli ve sayılı” Kurum cevabı ile hak sahibine sunulan konut hak edişinin kabul edildiği fakat ticaret evraklarının eksiksiz getirilmesi durumunda muvafakatnamede değişiklik yapabileceğinin hak sahibine bildirildiği, “17.06.2021 tarihli ve sayılı”, “17.06.2021 tarihli ve sayılı” ve “16.06.2021 tarihli ve sayılı” dilekçeleri ile hak sahibinin aynı talepleri tekrar istediği, görülen lüzum üzerine “06.07.2021 tarihli ve – – sayılı”
Kurum yazısı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm
Müdürlüğünden, fiili olarak kullanılmayan konut ve faal olmayan ticaret için değerlendirilme talep edildiği, “09.08.2021 tarihli ve sayılı dilekçe” ile hak sahibinin aynı talepleri dile getirdiği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne “06.07.2021 tarihli ve – – sayılı” yazılan yazının cevabına istinaden yanıt verileceği,
3.12. Söz konusu Kentsel Dönüşüm Proje alanında hak sahibi olan . ’nın da, şikayetçi gibi ticaret hakedişi almak için gereken evraklarını tamamlayamadığı ve taşınmazının işyeri vasfının korunması amacıyla 15/09/2020 tarihinde mahkemeye başvurduğu, 18/03/2021 tarih ve sayılı işlemin, hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek iptali istemiyle Belediye Başkanlığı aleyhine, İstanbul 12. İdare
Mahkemesinde / E. Sayıyla açılan davada Mahkeme’nin 24/09/2021 tarihli yürütmenin durdurulması isteminin reddi (kurum lehine) kararı verildiği,
3.13. Sonuç olarak, fiili olarak Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi içerisinde kalan ve yeşil alan olarak planlanan bölgede bulunan 23 hak sahibi ile 16 yapının proje kapsamına dahil edildiği, Riskli
Alan için hazırlanan anlaşma muvafakatnamesine istinaden, aynı şartlar altında, teklif sunulduğu ve hak sahibi ile bu şartlar altında anlaşma sağlandığı,
4. Mülga Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü
İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden alınan 27/10/2021 tarih ve – – sayılı cevabi yazıda özetle;
4.1. İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce Mahalleleri sınırları içerisinde bulunan, yaklaşık 18.25 hektarlık alanı kapsayan Çamlıca Camii çevresinin 6306 sayılı Afet
Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Ek 1 inci maddesine göre, “Riskli Alan” ilan edilmesi hakkındaki 08.01.2018 tarih ve 2018/11186 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının, 10.02.2018 tarih ve 30328 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiği,
4.2. Bahsi geçen Riskli Alana ilişkin uygulamaların ve projelerin nasıl yürütüleceği hususlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İstanbul Büyükşehir Belediye
Başkanlığı ve Üsküdar Belediye Başkanlığı arasında imzalanan Protokol kapsamında yürütüldüğü, Protokolün 5 inci maddesinde yer alan “Belediye, kentsel dönüşüm alanında yer alan hak sahiplerinden, mülkiyetlerinde bulunan arsa, bina ve eklentilerinin, aynı alanda yapılacak konutlardan/işyerlerinden anlaşma yoluyla konut/işyeri/bedel edinmek üzere mülkiyetin TOKİ’ye devir edilmesi şartıyla
Muvafakatname alınacaktır” hükmü gereğince bahsi geçen alanda hak sahipleri ile uzlaşma görüşmelerinin
Üsküdar Belediye Başkanlığı tarafından yürütüldüğü,
4.3. Diğer yandan Bakanlığın 02.03.20218 tarihli ve 39390 sayılı Olur’unda “a) Hak sahiplerinin tespiti, hak sahipleri ile anlaşma yapılması, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda iş yeri bulunanlara geçici konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı yapılması, b) Alandaki taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılarda dahil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemelerinin yapılması veya yaptırılması,” maddeleri gereğince şikâyet konusuna ilişkin hak sahipleri ile uzlaşma ve hakediş ile ilgili iş ve işlemlerin Üsküdar Belediye Başkanlığı uhdesinde olduğu açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
5. Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikayetleri inceler.”, “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 nci maddesinde; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”, 6. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun;
6.1. “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.” ,
6.2. “İnceleme ve araştırma başlıklı 20’nci maddesinin birinci fıkrasında, “Kurum, inceleme ve araştırmasını başvuru tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”,
7. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 18 inci maddesinde, ““EK MADDE 1 – (1) Afet riski veya fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırılık sebebiyle veya Bakanlar Kurulunca belirlenen özel proje alanlarında gerçekleştirilecek olan yeniden iskân uygulamalarında, buralardaki yerleşim merkezlerinde yaşayan ailelerin daha elverişli yerlerde iskânları ile köye dönüş projeleri çerçevesindeki iskân çalışmaları; ilgili proje için alınan Bakanlar Kurulu kararında belirtilen hak sahipliği ve borçlandırma usul ve esaslarına göre, Bakanlar Kurulunca tespit edilen orman
veya mera vasıflı alanlardan ve Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlardan uygun görülen yeni yerleşim yerlerinde, bu Kanun hükümlerine göre yapılır.
(2) Bu madde kapsamındaki uygulamalara ilişkin talebin diğer kamu kurum veya kuruluşlarından gelmesi hâlinde, altyapı hizmetleri de dâhil olmak üzere yeniden yerleşim için gerekli görülen her türlü ödenek, Bakanlığın görüşü alınarak ana projeyi yürüten kuruluşun bütçesine konulur ve ihtiyaç duyulan ödenek, Bakanlık bütçesine ilgili kuruluş tarafından transfer edilir. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hizmetleri için kanun ile öngörülen dönüşüm projeleri özel hesabından bu madde kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere kaynak aktarılabilir.”,
8. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun;
8.1. “Sözleşme özgürlüğü” başlıklı 26 ncı maddesinde; “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler”, 8.2. “Kesin hükümsüzlük” başlıklı 27 nci maddesinin birinci fıkrasında; “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür”, 9. 5393 sayılı Belediye Kanunun “Kentsel dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. Maddesinde, “(Değişik: 17/6/2010-5998/1 md.) Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. (Ek cümle:4/7/2019-7181/20 md.)
Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak
Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir.
(Ek cümle: 10/9/2014-6552/122 md.) Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır.
Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.
Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. (İptal ikinci, üçüncü, dördüncü cümleler: Anayasa Mahkemesinin 18/10/2012 tarihli ve E.: 2010/82, K.:2012/159 sayılı Kararı ile) (…)
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.
Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.
…” düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ AV. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
10. Başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek hazırlanan “Ret Kararı Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 11. Şikayetçi, 1 nolu paragrafta ifade edildiği üzere özetle Üsküdar İlçesi, Kirazlıtepe Mahallesi, Kader
Sokak ( ada parsel) no.lu binanın kentsel dönüşüme dâhil edildiğini, 2 daire 1 dükkânın kardeşi adına, 2 daire 1 dükkânın da kendi adına kayıtlı olduğunu ve bu taşınmazlara karşılık yapılan hak ediş tekliflerinin kendisi tarafından kabul edildiğini ancak dükkân vergi levhasının 2017 yılı öncesine ait olmadığı ve 2. kattaki 8/6 no.lu dairesinde yaşam alanı oluşmadığı gerekçesiyle talebinin kabul edilmediğini, söz konusu daire ve dükkânın emlak vergilerinin ödendiği ve dükkânın 2017 yılı öncesine ait vergi levhasının temin edilemediği hususları gözetilerek konunun değerlendirilmesi gerektiğini, konuya ilişkin taleplere Üsküdar Belediyesince cevap verilmediğini ifade ederek fiili olarak dükkân ve konut olarak yapılmış bağımsız bölümlere ilişkin haklarının tam olarak tarafına verilmesini ve kira yardımının eksiksiz olarak yapılmasını, dükkân verilmemesi halinde dükkâna karşılık gelen değerin tarafına ödenmesini talep etmektedir.
12. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın “Cumhuriyetin nitelikleri” başlıklı 2’nci maddesinde Türkiye
Cumhuriyeti’nin sosyal bir hukuk devleti olduğu, “Sağlık hizmetleri ve çevrenin korunması başlıklı” 56’ncı maddesinde ise herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğu hüküm altına alınmıştır. Anayasa’nın 5’inci maddesinde yer alan “Devletin temel amaç ve görevleri, …kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddi ve manevi varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmaktır” düzenlemesi kapsamında sosyal devletin sağlanmasında devlete bir takım yükümlülükler getirilmiştir. Anayasa’nın 23, 56 ve 57’nci maddelerinde sayılan; çevreyi geliştirme, çevre sağlığını koruma, çevrenin kirlenmesini önleme, sağlıklı ve düzenli kentleşmenin sağlanması, şehirlerin özellikleri, çevre şartlarını gözeterek bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyaçlarını karşılayacak tedbirleri alınması bu yükümlülüklerin kapsamında yer almaktadır. (Bkz: Kamu Denetçiliği Kurumu’nun 18/01/2018 tarihli ve 2017/11913 Başvuru Numaralı Tavsiye Kararı)
13. Söz konusu yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla bu kapsamda çıkarılan 6306 sayılı Kanunun gerekçesinde de; “…kanun sayesinde, başta deprem olmak üzere tabii afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle muhtemel can ve mal kayıplarının önleneceği, mülkiyet haklarına saygılı, sağlıklı ve düzenli yerleşme, daha az maliyet ile en fazla sosyal faydanın temin edilmesi, kaynakların planlı, sağlıklı ve verimli kullanılması ilkelerinin hayata geçirilmesinin mümkün olacağı; anılan gerekçede, afet riski altında olduğu kabul edilen yerlerde buralardaki meskenlerin, işyerlerinin ve sanayi tesislerinin yeni alanlara nakledilmesi sayesinde, yerleşme ve yapı emniyeti temin edileceği ve muhtemel can ve mal kayıpları ile iktisadi ve sosyal diğer zararların en aza indirilmesinin mümkün olacağı; ayrıca, hali hazırda yaşanabilirlikten uzak, köhnemiş, can ve mal emniyeti bakımından riskli ve görüntü itibari ile de çirkin olan yapılaşmaların ortadan kaldırılabileceği, estetik yapılar inşa edileceği ve halkın daha sıhhatli ve emniyetli şartlar altında ikametinin temin edileceği; … “yara sarma” değil de “yara almama” anlayışına dayalı olduğu böylece Anayasadaki “sosyal hukuk devleti” ilkesinin hayata geçirilmesi için önemli ve etkili bir adım atılması temin edildiği…” hususlarına yer verilerek bu tür yükümlülüklerin sosyal devlet ilkesi gereği olduğunun altı çizilmiştir. (Bkz: Kamu Denetçiliği Kurumu’nun 20/11/2017 tarihli ve 2017/9418 başvuru numaralı Tavsiye Kararı)
14. Başvurunun değerlendirilmesinde temel dayanak noktası, Üsküdar Belediyesi ile arasında 17/6/2021 tarihinde imzalanan muvafakatname kapsamında şikayetçinin maliki olduğu ve
kentsel dönüşüm projesi kapsamına alınan 1 adet dükkan ve 2 adet dairenin tamamının “Hakedilen
Alan” kapsamına alınmaması nedeniyle mağduriyet oluştuğu iddiasından kaynaklanmaktadır.
15. Sözleşme serbestisi, kamusal kısıtlamalara tabi olmadan taraf iradelerinin mutabık kaldığı noktalarda sözleşmeler akdedilebilmesi imkânını sağlamaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 26’ncı maddesinde kendine yer bulan bu esasın istisnası ise, anılan Kanunun 27’nci maddesinde düzenlenmekte ve kanunların emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin taraflarca düzenlenemeyeceği ortaya konulmaktadır. Bu bakımdan, özel hukuk sahasında yapılan sözleşmelerde, tarafların, kesin hükümsüzlük sonucunu doğuracak hususlar haricinde her konuyu hükme bağlayabilmeleri mümkündür.
16. İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce Mahalleleri Sınırları
İçerisinde Bulunan, yaklaşık 18.25 hektarlık alanı kapsayan proje alanının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Ek 1 inci maddesi uyarınca 08/01/2018 tarih ve 2018/11186 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 10/02/2018 tarihinde ve 30328 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girerek “Riskli Alan” ilan edildiği; İdare ile hak sahipleri arasında imzalanan muvafakatname kapsamında, “Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi” içerisinde kalan taşınmazların deprem riskine karşı vatandaşın can güvenliğini sağlamak amacıyla yenilenmesi, yaşam kalitesi ve fiziksel çevrenin iyileştirilmesi için gerçekleştirilecek olan Kentsel Dönüşüm Projesi dahilinde hak sahiplerinin belirlenmesi, tanımlanan hak sahiplerine proje alanında inşa edilecek olan konut/işyeri birimlerinin verilme esasları; konut/işyeri talebinde bulunmayanlara ise kıymet takdir bedelinin ödenmesine ilişkin esasları, hak sahiplerine yapılacak olan kira ve taşınma yardımlarının şartları, dağıtım modeli ve diğer hususların düzenlenmesinin öngörüldüğü; bu muvafakatnamenin, ileride hak sahibi ile imzalanacak “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi”ne esas olmak üzere bir ön hazırlık belgesi niteliğinde olduğu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul satış sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemeyeceğinin belirtildiği; şikayetçinin mülkiyetinde bulunan alana da isabet eden ada ve parsel sayılı taşınmazların Çamlıca Camii Çevresi Kentsel Dönüşüm Projesi içerisinde yeşil alan olarak planlanmakta olduğu görülmektedir.
17. Muvafakatnamenin Değer Tespiti başlıklı 4.1.3 üncü maddesinde, “Riskli Alan” ilan edilen alanda
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nda yaşayan hak sahiplerinin tespiti için, projeyle ilgili koordinasyonun sağlanması ve gerekli işlemlerin yürütülmesi amacıyla; İdare tarafından 3 (üç) kişiden oluşan bir Değerleme Komisyonu oluşturulacağı; İdare koordinasyonu ve yükümlülüğünde, Kentsel
Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı’nda yerleştirilecek hak sahiplerinin (işgalci, tapulu, tahsis sahibi, vb.)
tespit kriterlerinin İdare’ce belirleneceği; İdare’nin hak sahiplerine yönelik belgelerin (ecrimisil, vb.)
toplanması, hak sahiplerine ait arsa, bina ve eklentilerinin (bina detay alımı (ölçümünün) yapılması, ağaçların tespiti, değerleme formlarının tanzimi vb, diğer hususlar içeren) değer tespitlerine yönelik değerleme çalışmalarını yaparak/yaptırarak, tüm taşınmazlara ait değerleme formlarının İDARE komisyon üyeleri tarafından onaylanacağı, İDARE’nin icmal listelerin tanzim edilmesini sağlayıp kıymet takdir çalışmalarını sonuçlandıracağı hususlarına yer verildiği anlaşılmaktadır.
18. Muvafakatnamenin;
18.1. “Hak Sahipliği” başlıklı 4.1.5 inci maddesinde, “Proje Alanında yapılan tespitlerde; Bağımsız birimi bulunmayan tapulu arsa malikleri,
Bağımsız birimi bulunmayan ancak zilyetliği olan ve Zilyetlik Tespit Komisyonu tarafından zilyetliği tespit edilen tapulu arsa malikleri, Fiili olarak konut statüsünde kullanılan bağımsız birim (yaşama mekanı+yatakodası + WC-banyo + mutfak birimlerini ayrı birim ve minimum piyes ölçülerinde olacak şekilde) niteliği taşıyan ve ayrı sayaçlara sahip yaşam alanları için beyan tarihi 24.07.2017 tarihine kadar olan emlak beyanı ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisi olmak kaydıyla bunları belgeleyen bir veya birden fazla ruhsatsız bağımsız birimi bulunan tapulu/tapusuz yapı sahipleri, Fiili olarak işyeri statüsünde kullanılan her bir bağımsız birim için 24.07.2017 tarihine kadar olan çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden biri ve beyan tarihi 24.07.2017 tarihine kadar olan emlak beyanı ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisi olmak kaydıyla bunları belgeleyen tapulu/tapusuz işyeri sahipleri, hak sahibi olarak belirlenir.
Kiracı olarak tespit edilenler hak sahibi olarak kabul edilmeyecektir.”; 18.2. “Hakedilen Alan” başlıklı 4.1.6. maddesinde, “Tapu ve yapı alanlarının aşağıdaki yöntemlere göre hesaplanmasıyla elde edilen ve hak sahibinin bedelsiz olarak hakettiği alandır.
4.1.6.1. Bağımsız Birimi Bulunmayan Tapulu Arsa Malikleri İçin Hakedilen Alan:
Maliki olduğu hissesine karşılık gelen alanın %30’una eşdeğer olan alanı ifade eder.
4.1.6.2. Bağımsız Birimi Bulunmayan Ancak Zilyetliği Olan Tapulu Arsa Malikleri İçin Hakedilen Alan:
Maliki olduğu hissesine karşılık gelen alanın %70’ine eşdeğer olan alanı ifade eder.
4.1.6.3. Bağımsız Birimi ve Zilyetliği Bulunan Tapulu Arsa Malikleri İçin Hakedilen Alan:
4.1.6.3.1. Mevcut bağımsız birim alanlarının tapu hissesine karşılık gelen alandan büyük olması durumunda; bağımsız birim alanlarının % 70’inin, tapudaki hissesine karşılık gelen alanın % 40’ına eklenmesiyle elde edilen alanı ifade eder. Hakedilen alan ile verilen alan arasındaki fark kadar hak sahibi borçlandırılır veya alacaklı duruma geçer.
4.1.6.3.2. Mevcut bağımsız birim alanlarının tapu hissesine karşılık gelen alandan küçük olması durumunda; bağımsız birim alanlarının % 40’ının, tapudaki hissesine karşılık gelen alanın % 70’ini eklenmesiyle elde edilen alanı ifade eder. Hakedilen alan ile verilen alan arasındaki fark kadar hak sahibi borçlandırılır veya alacaklı duruma geçer.
4.1.6.4. Bağımsız Birimi Bulunan Tapusuz Arsa Malikleri İçin Hakedilen Alan:
Mevcut bağımsız birim alanlarının %70’ine eşdeğer olan alam ifade eder. Hakedilen alan ile verilen alan arasındaki fark kadar hak sahibi borçlandırılır veya alacaklı duruma geçer.
4.1.6.5. Bağımsız Birimi Bulunan Tapulu Ticaret Malikleri İçin Hakedilen Alan:
Mevcut bağımsız birim alanlarının % 40’ının, tapudaki hissesine karşılık gelen alanın % 70’ine eklenmesiyle elde edilen alam ifade eder. Hakedilen alanın verilen alandan fazla olması durumunda hak sahibi alacaklı duruma geçer. Hak sahibi hakedilen alandan fazlasını borçlanma karşılığı dahi alamaz.
Malik tarafından konut talep edilmesi halinde 4.1.3.3. maddesi hükümlerine göre alan hesabı yapılacaktır.”; 18.3. “Kira Yardımı” başlıklı 4.2.1. maddesinde, “Bu muvafakatnamenin 4.1.2. maddesi kapsamında hak sahibi olarak belirlenen ve yıkım tebligatı nedeniyle kiraya çıkması gerekenlere taşınmazının tahliye
tarihinden, yeni konutlarının/işyerlerinin teslimine kadar geçecek süre boyunca her bir bağımsız bölüm için, başlangıç bedeli 1.000-TL olan ve her yıl Ocak ayında Yİ-ÜFE oranında güncellenecek aylık kira 2 yardımı olarak ödenecek bedeldir. Sadece işyerlerinde mevcut kullanım alanı 100,00 m ve üstünde olanlara aylık kira bedeli 2.000-TL olarak ödenecektir.” hükümlerine yer verilmiştir.
19. Şikayetçiye ait 8/2 no.lu (zemin kat) dükkân, 8/4 no.lu (1. Kat) ve 8/6 no.lu (2. Kat ) daireler idarece kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştır. 8/4 no.lu (1. Kat) daire ile ilgili herhangi bir uyuşmazlık bulunmamakta olup bu dairenin yüzölçümü hak edilen alan hesaplamasına katılmış ve bu daire için kira yardımından yararlanılmaktadır.
20. Muvafakatnamede, hak sahiplerince işyeri/konut talep edilmemesi halinde, konut için hakedilen alan
2 2
3.500TL/m , işyeri için hakedilen alan 10.000TL/m , bağımsız birimi bulunmayan tapulu arsa malikleri 2 için arsa alanı 2.625TL/m , bağımsız birimi bulunmayan ancak zilyetliği olan tapulu arsa malikleri için 2 arsa alanı 2.625TL/m üzerinden hesaplanarak ve ağaç ve müştemilat bedelleri eklenerek belirlenen bedelin, hak sahiplerine tapu devir tarihinden sonra peşin olarak ödeneceğinin belirtildiği (4.5.1.); konut tipi verme esaslarına göre hak sahibi tarafından tercih edilecek konut tipi üzerinden oluşturulacak listeye ve belirlenecek bölgeleme haritasına göre en yakın konumdan verilmek üzere konut dağıtımı yapılacağı, hak sahiplerinin karşılıklı olarak anlaşmaları durumunda, dağıtım işleminin bitimini takip eden 30 gün içerisinde idarenin bilgisi dahilinde becayiş hakkı tanınabileceği hususlarının düzenlendiği (5.1. Dağıtım
Esasları), belirtilen bedellerin Ocak 2018 tarihi itibariyle belirlenmiş olduğu, her yıl Ocak ayında bir önceki yıla ait memur maaş artış katsayısı veya ÜFE-TÜFE ortalaması oranında güncelleneceği (Madde 10); Üsküdar Belediyesi ve TOKİ arasında imzalanan protokol gereği hazırlanmış olan muvafakatnameyi imzalamış hak sahiplerinin haklarının saklı olduğu, yeni muvafakatnameyi imzalama haklarının da bulunduğu (Madde 11); şikayetçinin söz konusu projeden bedel karşılığı değil daire karşılığı anlaşma
2 2
sağlayarak 2 adet 85 m ve 1 adet 110 m tipi konut talebinde bulunduğu, muvafakatname uyarınca 2 hak sahibince hak edilen alanın 254,48 m olduğu, bu konutların toplam bağımsız bölümünün brüt 2’ 2 2 konut alanı olan 254,48 m den 25,52 m fazla olduğundan hak sahibinin 25,52 m idareye borçlanacağının hüküm altına alındığı (Madde 5.4.), muvafakatnamenin 17/6/2021 tarihinde hak sahibi olarak tarafından ıslak imza ile imzalanarak kabul edildiği tespit edilmiştir.
2 21. Şikayetçi kentsel dönüşüm kapsamında başlangıçta 2 dairesine karşılık 238,62 m konut, 1 adet
2 2
dükkanına karşılık 93,21 m ticari olmak üzere toplam 331,83 m hak ediş teklifi yapılmasına rağmen sonradan dükkanın (8/2 no.lu) ticari alan kapsamından çıkarılarak konut alanı hesaplamasına dahil edilerek ticari alan vasfına ait taşınmaza sahip olma hakkından ve kira yardımından mahrum bırakıldığını; 8/6 no.lu (2. Kat ) dairenin ise yaşam alanı oluşmadığı gerekçe gösterilerek hak edilen alan hesaplamasına dahil edilmediğini ve dolayısıyla da kira yardımından mahrum bırakıldığını iddia etmektedir.
22. Somut olay bağlamında,
22.1. 8/2 no.lu dükkan bakımından yapılan incelemede, Kurumumuzca Üsküdar Belediye
Başkanlığından ve İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden bilgi belge talep edilmiş olup, başvuru konusuna ilişkin belgelerin ve fotoğrafların incelenmesinden, anlaşma muvafakatnamesinin 4.1.5. Hak Sahipliği başlıklı maddesinde, işyeri için hak sahipliğinin belirlenmesinde, bağımsız birimin “fiili olarak işyeri statüsünde kullanılması” ön şartına yer verildiği; bu
hususu ortaya koyacak belgeler arasında ise “24.07.2017 tarihine kadar olan çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden biri ve beyan tarihi 24.07.2017 tarihine kadar olan emlak beyanı ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisi”nin ibraz edilmesi şartının arandığı, bunları belgeleyen tapulu/tapusuz işyeri sahiplerinin hak sahibi olarak belirleneceği hükmü gereği istenen evrakların eksiksiz sunulamaması nedeniyle şikayetçinin 8/2 no.lu dükkanı ticari hak edişe konu edilmeyerek konut kapsamında değerlendirildiği, hak sahibinin dükkanının ticari hak edişe konu edilebilmesi ve kira yardımına hak kazanabilmesi için bağımsız birime ait 24.07.2017 tarihine kadar olan çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden birini sunamadığı, emlak beyanı ile abonelik sözleşmesi/faturalarından en az birisi sunulmasına karşın anlaşma muvafakatnamesinde ilave olarak
24.07.2017 tarihine kadar olan çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden birinin sunulması
şartı arandığından dükkanının ticari hak edişe konu edilemediği ve kira/taşınma yardımından yararlanamadığı; şikayetçinin İdareye sunmuş olduğu vergi levhası örneğinin farklı bir adres olan
Bahçelievler Mah. Özen Sk. No: İç Kapı No: Üsküdar/İstanbul adresine ait olması; “Şube Açılış
Bildirimi” belgesinin ise 06.05.2021 tarihli olması nedeniyle yeni tarihli belgelerin idare tarafından kabul edilmediği, dükkan olarak kullanılan bağımsız birim için emlak beyanı ve ayrı sayaçlara sahip bağımsız birime ait fatura ve abonelik sözleşmesi ile 24.07.2017 tarihine kadar olan çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneğinden birinin ibrazının zorunlu olduğu; anlaşma muvafakatnamesinde
“belgeleyen tapulu/tapusuz işyeri sahipleri” ibaresiyle eksik belgelerin tamamlanması hususunun hak sahibinin sorumluluğuna bırakıldığı, bu haliyle hak sahibi olma bakımından gerekli şartların yerine getirilemediği,
22.2. 8/6 no.lu daire bakımından yapılan incelemede, anlaşma muvafakatnamesinin 4.1.5. Hak Sahipliği başlıklı maddesinde, konut için hak sahipliğinin belirlenmesinde, “fiili olarak konut statüsünde kullanılması” ön şartına yer verildiği; bunun için de konutun “yaşama mekanı+yatakodası + WC-banyo + mutfak birimlerini ayrı birim ve minimum piyes ölçülerinde olacak şekilde” olması, “ayrı sayaçlara sahip yaşam alanları”nın beyan tarihi 24.07.2017 tarihine kadar olan emlak beyanı ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisinin ibraz edilmesi şartının arandığı, bunları belgeleyen bir veya birden fazla ruhsatsız bağımsız birimi bulunan tapulu/tapusuz yapı sahiplerinin hak sahibi olarak belirleneceği hükmüne yer verildiği, İdare tarafından 8/6 numaralı bağımsız birimin “konut statüsünde sayılması için gereken kriterleri sağlamadığı, natamam olduğunun tespit edildiği, ayrıca emlak beyanı ödense dahi 8/6 sayılı bağımsız birim için fatura veya abonelik sözleşme örneği beyan edememiş olduğundan bağımsız birim olarak idare tarafından kabul görmediği” gerekçesiyle konut hak edişine dahil edilmeyerek talebi reddettiği, anlaşma muvafakatnamesi gereği konutun hak edilen alan kapsamına dahil edilebilmesi için fiili olarak konut olduğunun tespit edilmesinin yanı sıra 24.07.2017 tarihinden önce verilmiş olmak kaydı ile emlak beyanı ve ayrı sayaçlara sahip bağımsız birime ait fatura ve abonelik sözleşmesi istendiği, bağımsız birimin fiilen konut sayılabilme için gereken kriteri karşılamadığı, kira yardımına hak kazanılabilmesi için muvafakatnamenin 4.1.5. Hak Sahipliği maddesi gereği istenen evrakların eksiksiz tamamlanması gerektiği,
22.3. İdarece bağımsız bölüme ait abonelik faturasının veya sözleşmesinin sunulamadığı, sunulan fatura ile sözleşmenin 8/6 no.lu daire için yapılan ayrı bir aboneliğe ait olmadığı gerekçesiyle gerekli şartlardan birinin karşılanmadığı belirtilerek ayrı sayaçlara sahip bağımsız birime ait fatura ve abonelik sözleşmesi istendiği ancak “elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en
az birisinin ibraz edilmesi şartı” bakımından şikayetçi tarafından sunulan belgeler arasında dükkana ait elektrik aboneliği dışında şikayetçi adına kayıtlı “No / ” için 16/10/2016 tarihli
Abonelik Sözleşmesi (Tesisat No Sözleşme No Sözleşme Hesap No:
Sayaç No ); “No 8” için (Tesisat No Sözleşme No
Sözleşme Hesap No: Sayaç No ) 1/1/2007 tarihli Abonelik Sözleşmesi sunulduğu, şikayetçi ile iletişime geçilerek 2. kattaki 8/6 no.lu dairenin ayrı bir elektrik aboneliğinin bulunduğu yönünde teyit alındığı, 8/6 no.lu daireye ait ayrı bir abonelik sözleşmesi ve elektrik faturası bulunduğundan konunun idarece gerekirse elektrik dağıtım firması ile yazışma yapılarak yeniden değerlendirilmesi gerektiği, ancak elektrik aboneliğinin konut için hak sahipliğinin belirlenmesinde tek başına yeterli olmadığı, fiili kullanımın da ortaya konması gerektiği, şikayetçinin 2. kattaki 8/6 no.lu dairesinin salon, odalar, mutfak, WC, banyo ve balkonun bölme duvarları ile dış sıvası tamamlanmış şekilde kendi kullanımında olmasına rağmen yaşam alanı oluşmadığı gerekçe gösterilerek talebinin kabul edilmediği iddiası bakımından Üsküdar Belediyesi tarafından
Kurumumuza sunulan binaya ve 8/6 no.lu daireye ait fotoğrafların incelenmesi neticesinde, dairenin tuğla üzeri sıvalarının, oda kapılarının, ön cephe pencerelerinin bulunmadığı, yer döşemelerinin yapılmadığı, şikayetçi tarafından bu durumun aksinin ortaya konamadığı, binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldığı tespit edilmiştir.
23. Şikayetçi ’e ait taşınmazın mülkiyet bilgileri incelendiğinde, ada parsel
2 2
no.lu taşınmaza ilişkin olarak hissesinin yüzölçümünün 224,04 m , yapı alanının 238,43 m olduğu, İdare tarafından belirtildiği şekliyle hak sahiplerine anlaşma muvafakatnamesini sunarken, normal şartlarda moloz değeri olarak hesaplanması gereken yapı alanlarının madde 4.1.6.3. ve madde
4.1.6.5 uyarınca, bağımsız birim alanının tapu hissesi ile kıyas edilerek %70 – %40 değişkenli olarak
hak edişe konu edildiği, bu yapıların fiili olarak yaşanabilirliğinin belgelerle kanıtlanmasının istendiği, Anlaşma Muvafakatnamesinin “Hakedilen Alan” başlıklı 4.1.6. maddesinde yer verilen
“4.1.6.3.2. Mevcut bağımsız birim alanlarının tapu hissesine karşılık gelen alandan küçük olması durumunda; bağımsız birim alanlarının % 40’ının, tapudaki hissesine karşılık gelen alanın % 70’ini eklenmesiyle elde edilen alanı ifade eder. Hakedilen alan ile verilen alan arasındaki fark kadar hak sahibi borçlandırılır veya alacaklı duruma geçer.” hükmü kapsamında 8/2 no.lu ve 8/4 no.lu bağımsız birimlerin yüzölçümü toplamının %40’ına 8/2 no.lu, 8/4 no.lu ve 8/6 no.lu yapıların toplam alanının % 70’inin eklenmesiyle elde edilen alan üzerinden hesaplama yapılarak elde edilen 254,48 2
2 2
m alanın karşılığı olarak 2 adet 85 m ve 1 adet 110 m konuta hak kazandığı, 3 konutun toplam alanı
2 2
280 m olduğundan hak sahibinin 25,52 m karşılığında idareye borçlandığı, yapılan hesaplamada
8/6 no.lu yapının yüzölçümünün hisse karşılığına dahil edilmesiyle şikayetçinin fiili yaşam oluşmadığı gerekçesiyle bağımsız birim olarak kabul edilmeyen taşınmazının, tapudaki hissesine karşılık gelen alan hesaplamasına dahil edilerek mülkiyet hakkının korunduğu, bunun haricinde, başvuranın sözleşme şartlarını kabul ederek imzalamış bulunduğu Muvafakatname hükümlerini temelinden sarsacak herhangi bir iddianın öne sürülmediği, keza, sözleşmenin anılan hükümlerinin, yasal gerekliliklere doğrudan aykırı olduğuna ve kesin hükümsüzlük haline ilişkin bir bulguya da rastlanmadığı, dolayısıyla başvuru hakkında yapılacak değerlendirmelerin, Üsküdar Belediyesi ile şikâyetçi arasında hüküm ve sonuç doğuran Muvafakatname hükümlerine göre yapılmasının elzem olduğu kanaatine varılmıştır.
24. Bu bağlamda yapılan tetkiklerde, idarenin işlemlerinin Muvafakatnamede yer alan hükümler dikkate alınarak tesis edildiği, şikayetçinin yukarıda zikredilen iddialarının bahse konu hükümlere
aykırı bir yönünün bulunmadığı, sonradan ortaya konulan ifa imkansızlığı gibi bir durumun da ortaya çıkmadığı görülmüştür.
25. Dosya münderecatı kapsamında; Muvafakatnamede kararlaştırılan hükümlere Belediye tarafından riayet edilmediği yönündeki iddiaların sübuta ermediği değerlendirilmekle birlikte, şikayetçinin sözleşmede kararlaştırılan hükümler bağlamında, Muvafakatnamenin 12’nci maddesinin “Taraflar arasında herhangi bir ihtilaf meydana geldiğinde İstanbul Anadolu Mahkemeleri ile
İcra Daireleri yetkilidir.” hükmü gereği başvuranın iddialarını ispat etmek suretiyle yargısal makamlara başvurması mümkündür.
26. Başvuranın iddiaları, idarenin açıklamaları, ilgili mevzuat hükümleri ve konuyla ilgili tüm dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerin birlikte incelenmesi neticesinde; Üsküdar Belediyesi tarafından tesis edilen işlemlerin muvafakatname hükümleri bağlamında tesis edildiği ve şikâyetçinin iddia ettiği şekilde hukuka aykırılık içermediği, ayrıca başvuruya konu sözleşme hükümlerinin ifayı zorlaştıracak ve imkansızlaştıracak mahiyette olmadığı ve bu gerekçe dahilinde hakkaniyete aykırılık içermediği tespit edildiğinden, başvurunun reddi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 27. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; Kurumumuzun bilgi ve belge talebine süresi içinde cevap verildiği, İdarenin başvuranla ilgili işlemlerinde ‘kanunlara uygunluk’, ‘makul sürede karar verme’, ‘hesap verilebilirlik’, ‘şeffaflık’, ‘kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi’ ilkelerine uygun davrandığı, ancak idarenin, şikâyetçiye verdiği cevapta hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği bu nedenle ‘karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi’ ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdareye bundan böyle bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
28. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup ilgili idarenin işlem ve eylemlerine karşı İstanbul İdare
Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN
REDDİNE,
Kararın BAŞVURANA ve ÜSKÜDAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi