|
ÖZET: Başvuru, Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin yürüttüğü kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde yaşanan sorunlara ilişkindir. Başvuran, 2006 yılında yapılan sözleşme gereği, kendisine taahhüt edilen konutun geç teslim edildiğini ve dere yatağında inşa edildiğini öne sürmektedir. Ayrıca, konut yoğunluğunun artmasına rağmen hak sahiplerinin bu durumdan faydalanamadığını, konut tesliminde KDV ödendiğini ve yüksek aidat bedelleri ile karşılaştığını ifade etmektedir. Başvuran, bu nedenle dairesinin düzlükteki bir konutla değiştirilmesini, KDV’nin iadesini ve aidatın makul bir seviyeye çekilmesini talep etmiştir.
Ankara Büyükşehir Belediyesi, başvuranın iddialarına yanıt vererek, konutların imar planına uygun olarak inşa edildiğini ve KDV’nin yasal çerçevede tahsil edildiğini belirtmiştir. Ayrıca, konut yoğunluğunda bir değişiklik olmadığını, aidat bedelinin ise site işletim giderlerini karşılamak amacıyla belirlendiğini ifade etmiştir. Başvuranın talepleri, kısmen kabul edilerek, konutların değer farklarının giderilmesi ve KDV’nin tahsil edilmeden teslim edilmesi yönünde önerilerde bulunulmuştur. Sonuç olarak, başvurunun bazı talepleri reddedilirken, değer farkı ve KDV konularında idareye tavsiyelerde bulunulmuştur. İdarenin, başvuranın mağduriyetini gidermek için gerekli adımları atması gerektiği vurgulanmıştır. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/4544-S.6700
BAŞVURU NO : 2018/14885
KARAR TARİHİ : 20/06/2019
KISMEN TAVSİYE KISMEN RET KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı
BAŞVURUNUN KONUSU : 5393 sayılı Kanun gereğince gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projesinden kaynaklı çeşitli şikâyetler hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 13/11/2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
2 1. Başvuran, Ankara İli, Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … parselde malik olduğu … m arsa
2 karşılığı … m daire sahibi olmak için Büyükşehir Belediyesi ile 17/03/2006 tarihinde sözleşme
yaptığını; bu kapsamdaki konutunun, hem öngörülenden geç hem de dere yatağında inşa edildiğini; yüklenici firmanın ise, düzlük alana inşaat yaptığını; anılan durumun, bahse konu konutlar arasında değer farkına sebep olduğunu; buna ek olarak, konut yoğunluğunun süreç içerisinde yapılan plan değişiklikleriyle arttığını; ancak söz konusu artıştan hak sahiplerinin yararlanamadığını; ayrıca dairesinin teslimi sırasında, 24.265,42 TL KDV ödemek zorunda kaldığını; söz konusu dairenin aylık aidatının da 344 TL (yakıt hariç) olduğunu iddia ederek, mevcut dairesinin düzlükte yapılan bir konutla değiştirilmesi veya aradaki bedel farkının ödenmesini, konut sayısında yaşanan artıştan hakkının verilmesini, ödemiş olduğu KDV bedelinin tarafına yasal faiziyle iadesini ve anılan aidat bedelinin (yakıt hariç) makul bir seviyeye çekilmesini talep etmiştir. Bu kapsamda, 24/05/2018 tarihinde Gönderme Kararı verilmiş ve ilgili idare tarafından 19/06/2018 tarihli ve E…sayılı cevabi yazı başvurana iletilmiştir. Ancak başvuran, söz konusu yazının talebini karşılamadığını iddia ederek, Kurumumuza tekrar başvurmuştur.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Başvuruya benzer içerikteki 2018/3793 ve … sayılı dosyalar bağlamında, Ankara
Büyükşehir Belediye Başkanlığından bilgi-belge talebinde bulunulmuştur. Ancak bahse konu başvuruyu ilgilendirir ek hususların olması sebebiyle, 23/11/2018 tarihli ve E…
sayılı bilgi-belge talep yazısıyla Başkanlıktan tekrar bilgi-belge talep edilmiştir. Bu kapsamda, Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının 24/12/2018 tarihli ve E…. sayılı cevabi yazısı Kurumumuza iletilmiştir.
3. Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının anılan yazısında özetle,
3.1. Hak sahibi konutlarının, hak sahiplerine ait kendi kadastro parseli sınırları içinde, imar planında yapılaşmaya uygun alanlar üzerinde, imar ve şehircilik ilkeleri ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak onaylı projeler doğrultusunda, taahhüt edilen standartlar (V-A yapı standardı) sağlanarak inşa edildiği; Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı içerisinde imar mevzuatına göre imar parsellerinin oluşturulduğu ve “dere yatağı”nda herhangi bir parsel bulunmadığı;
3.2. Söz konusu proje kapsamında, başvuran ile Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … parselde yer
2 2
alan … m lik hissesi karşılığında bir adet … m lik konut verilmek üzere, 17/03/2006 tarihinde sözleşme imzalandığı; bunun üzerine, bahse konu hissenin mülkiyetinin, Ankara Büyükşehir
Belediyesine geçtiği; gerçekleştirilen kura çelişi sonucunda ise, başvurana isabet eden konutun 25/09/2017 tarihinde hak sahibine teslim edildiği ve bu kapsamdaki KDV bedelinin, 22/09/2017 tarihinde tahsil edildiği; ayrıca anılan konutun 03/10/2017 tarihinde başvuran adına tescilinin yapıldığı;
3.3. Yaklaşık 210 hektarlık bir alanı kapsayan proje alanının, önemli bir kısmının eğilimli bir topoğrafyaya sahip olması nedeniyle 60 hektarlık alanın rekreasyon ve park alanı olarak değerlendirildiği; konut alanı için yaklaşık 50 hektarlık bir alanın yapılaşmaya uygun olduğu ve arazi yapısı gereği parsel bazında farklı kotlarda konut üretimi yapılmasının zaruri olduğu; bu kapsamda, hak sahipleri için iki adet parselin öngörüldüğü ve arazi yapısına göre bu parsellerden birinin üst kotta, diğerinin ise, aşağıda yer alan arazi kotunda bulunduğu; bununla birlikte, aşağı kotta da yüklenicinin payına düşen ve imar planında konut yapımına ayrılmış parsellerin yer aldığı;
3.4. Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında, hak sahibi konutlarının devir ve teslimlerinin KDV’ye tabi olup olmadığı hakkında yürürlükteki mevzuat ve Gelir İdaresi
Başkanlığından alınan görüşler doğrultusunda işlem tesis edildiği; bu hususta, Gelir İdaresi
Başkanlığının 23/06/2017 tarihli ve E…. sayılı yazısı gereğince, hak sahiplerinden KDV tahsilatı yapıldığı; ancak itirazlara binaen, ilgili idareye tekrar görüş sorulduğu; Gelir İdaresi
Başkanlığının 29/08/2018 tarihli ve E…. sayılı yazısında ise, Yeni Güneypark Kentsel
Dönüşüm Projesindeki hak sahibi konutlarının tesliminde KDV’nin doğmayacağının değerlendirildiği ve bu itibarla KDV bedellerinin alınmaması yönünde uygulamaya geçildiği; dolayısıyla konut teslimlerinde KDV bedeli tahsil edilmeyeceği ve tahsil edilen KDV bedellerinin yürürlükteki mevzuat gereğince iadesi için gerekli işlemlerin tesis edileceği;
3.5. Hak sahipleri tarafından konutların teslim alınması ve sitede ortak aboneliklerin yapılması işlerinin, idare kapsamında gerçekleştirildiği; konut teslimatlarının başlatılması ve konutların sahiplerine teslimi sürecinin belli bir program dâhilinde sürdürülmesi ile konut tesliminde idareden kaynaklanmayan sebeplerle yaşanan gecikmelerin/aksaklıkların önüne geçilmesi için geçici site yönetiminin idare tarafından teşkil edildiği; bu site yönetiminin, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu kapsamında faaliyetlerini sürdürdüğü ve ilgili mevzuat dâhilinde, site yönetimi oluşturulabildiği;
3.6. Site yönetiminin, konutların teslimi haricinde, sitenin işletimi için güvenlik, temizlik, teknik servis, peyzaj, halkla ilişkiler, muhasebe, aidat takip vb. hizmetlerin giderlerini karşılamak için aidat bedelleri belirlediği ve konut sahiplerinden tahsil ettiği; aidat bedellerinin, işletim giderlerini karşılayacak şekilde hesaplandığı ve yüksek bedel durumunun söz konusu olmadığı; ortak mahallere ait doğalgaz, elektrik, içme suyu vb. tüketim bedellerinin ise, her daireye düşen tüketime göre ilgili kuruluşların hesaplamaları bağlamında tahsil edildiği; ayrıca
Büyükşehir Belediyesinin anılan site yönetimini denetleme yetkisinin bulunduğu ve bu kapsamda site yönetiminin işlemlerine ilişkin gerekli denetimlerin yapıldığı;
3.7. Hak sahipleri ile yüklenici inşaatlarının parsel bazlı paylaşıma göre yapıldığı; kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin “SÖZLEŞMENİN KONUSU” başlıklı 2 nci maddesi doğrultusunda 2 idare ile yükleniciye yapılacak toplam 1.232.322,65 m inşaat alanına sahip proje geliştirildiği; bahse konu sözleşmenin “SÖZLEŞME KONUSU İŞLERİN PAYLAŞIM ORANI” başlıklı 3 üncü 2 maddesindeki hükme göre, yüklenici ve idare payına düşen m alanların belirlendiği; bu 2 alanlara uygun olarak yapılacak konut m alanlarına göre konut sayılarının tespit edildiği ve imar planında belirtilen inşaat alanları bağlamında, sözleşmede geçen inşaat alanlarının yaptırıldığı; bu kapsamda, işin başından itibaren hak sahibi konut yoğunluklarında herhangi bir değişimin olmadığı; ayrıca imar mevzuatı ve hak sahipleri için yapılması gereken konut ihtiyacı doğrultusunda konut yoğunluklarında denge gözetilerek yapım işinin gerçekleştirildiği;
3.8. Başvuran ile idareleri arasında yargı mercilerine intikal eden herhangi bir uyuşmazlığın bulunmadığı hususlarına yer verilmiş ve yüklenici firmayla imzalanan sözleşmenin bir sureti
Kurumumuza gönderilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
4. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler” hükmü yer almaktadır.
5. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir” hükmü yer almaktadır.
6. 5393 sayılı Belediye Kanununun “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73 üncü maddesinde, “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
…
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785
Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır…
Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366 sayılı
Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir…” hükümleri bulunmaktadır.
7. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 nci maddesinde, “Diğer istisnalar: …
p) Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri, belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler,..” hükmü yer almaktadır.
8. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Geçici yönetim” başlıklı 73 üncü maddesinde, “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer” hükmü bulunmaktadır.
IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE
ÖNERİSİ
9. Başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Kısmen Tavsiye Kısmen Ret
Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden 10. Başvuru, Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Proje Gelişim Alanı olarak ilan edilen bölgede taşınmaz maliki olan başvuranın, hem kendisine verilmesi taahhüt edilen konut hakkında hem de genel olarak projedeki kimi hususlara ilişkin itirazlarını ihtiva etmektedir.
11. 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi, belediye meclis kararıyla, konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanabileceğini hükme bağlamış, büyükşehir belediyesi ve mücavir alan sınırları içindeki projeler hakkında yetkilerin, büyükşehir belediyeleri tarafından kullanılabileceğini açıkça düzenlemiştir. Ayrıca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilen yerlerde ne suretle faaliyet gösterileceği, idarenin gözetmesi gereken esas ve usullerin neler olduğu, söz konusu alanda taşınmaz sahibi veya kullanıcısı olup hak sahibi konumunda bulunanların ne tür imkânlarının olduğu gibi hususlar da, anılan maddeye konu edilmiştir.
12. Başvuru ise, Ankara İli, Çankaya İlçesi, … Mahallesi, … parseli içine alan Yeni Güneypark
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesini ilgilendirmektedir. Söz konusu proje, anılan alan ve civar parsellerdeki çarpık yapılaşmaya ve gecekondulaşmaya son vererek daha düzenli konutların, yaşam alanlarının kurulmasını hedeflemektedir. Bu kapsamda, ilk olarak, Büyükşehir Belediye Meclisinin 18/02/2005 tarihli ve 524 sayılı, 17/06/2005 tarihli ve 1647 sayılı kararlarıyla proje alanı belirlenmiş, ardından arsa karşılığı konut verilmek üzere taşınmaz malikleriyle sözleşmeler imzalanmış, gerek görülmesi halinde kamulaştırmalar yapılmış ve kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerin varlığı sebebiyle, 07/07/2010 tarihli ve 2010/661 sayılı Bakanlar Kurulu kararı alınmıştır. İlerleyen süreçte, projenin hayata geçirilebilmesi adına ihaleye çıkılmış, ihaleyi alan yükleniciyle de sözleşme akdedilmiş ve yapı ruhsatının 10/05/2012 tarihinde alınmasıyla inşaat çalışmalarına başlanmıştır.
13. Kurumumuza şikâyet başvurusunda bulunan başvuran da, … parselde yer alan taşınmazdaki hissesi karşılığında konut edinmek için 17/03/2006 tarihinde başvuruya muhatap idare ile
2 2
sözleşme akdetmiştir. Ancak … m lik hissesine … m konut verilmesi taahhüt edilen başvuran, konutların bulunduğu mevkilerden kaynaklı değer farkının bulunduğu, konut yoğunluğunda artış yaşanmasına rağmen bunun hak sahipleri lehine kullanılmadığı, konut tesliminde KDV ödenmesinin şart koşulduğu ve daire aidat bedelinin (yakıt hariç) yüksek olduğu iddialarıyla mağduriyetini dile getirmiş, bu hususlar hakkında gerekli tedbirlerin alınmasını Kurumumuzdan talep etmiştir.
14. Başvuranın iddiaları değerlendirilecek olursa, öncelikle konutların bulunduğu mevkiden kaynaklanan değer farkı ile konut tesliminde KDV ödenmesinin şart koşulması hususlarının ele alınmasında fayda vardır. Zira bahse konu kentsel dönüşüm projesine ilişkin daha önceden
Kurumumuza gelen şikâyet başvuruları bağlamında, anılan konular detaylı surette irdelenmiştir. Özellikle … numaralı başvuru hakkında verilen Kısmen Tavsiye Kısmen Ret
Kararında, Yeni Güneypark Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi gereğince inşa edilen
Güneypark-2 Sitesindeki konutların parsel konumundan kaynaklı değer farklılığının olduğu; bu durumdaki hak sahiplerinin yaşadığı kayıpların makul ölçüde giderilmesi gerektiği; konut tesliminde KDV ödenmesinin şart olarak ileri sürülemeyeceği; bahse konu bedel talep edilmeden konut teslimlerinin yapılması ve tahsilatın yapılmış olduğu durumlarda, iade işlemlerinin ivedilikle tesis edilmesi gerektiği yönündeki tespit ve önerilerle Ankara
Büyükşehir Belediye Başkanlığına tavsiyelerde bulunulmuştur. Dolayısıyla işbu başvuru bakımından, tekraren aynı değerlendirmelere yer verilmesine gerek duyulmamaktadır. Aksine anılan tespit ve önerilerin bu başvuru hakkında da geçerli olduğunun belirtilmesiyle yetinilmelidir. Yani ilgili idarenin değer farkından doğan kayıpların giderimi ile KDV bedellerinin alınmaması/iadesi hususlarında hassasiyetle işlem tesis etmesi gerekmektedir.
15. Bununla birlikte, başvuranın başvuruya konu ettiği hususlardan biri de proje kapsamındaki konut yoğunluğunda yaşanan artış ve bu artıştan hak sahiplerinin yararlandırılmadığı iddiasıyla ilgilidir. Söz konusu iddia hakkında, idare, yükleniciyle akdedilen sözleşme kapsamında 2 paylaşım oranının belirlendiği; bu doğrultuda, konut m alanları ile konut sayılarının tespit edildiği; imar planında işaret edilen inşaat alanları gereğince sözleşmedeki inşaat alanlarının yapıldığı bilgilerini Kurumumuza vermiş olup hak sahibi konutları bakımından konut yoğunluğunda bir değişim yaşanmadığını vurgulamıştır. Ancak idarenin yükleniciyle imzaladığı Sözleşmenin “MALZEME DEĞİŞİKLİĞİ ve İŞ MİKTARINDA ARTMA VEYA
EKSİLME” başlıklı 5 inci maddesinde yer alan, “… Sözleşmenin uygulanması sırasında sözleşmede öngörülmeyen iş miktarının artması ya da azalması mecburi hale gelirse kazanılan veya kaybedilen her bölüm tarafların paylaşım oranlarına uygun olarak değerlendirilecektir…
Bahsi geçen artış veya azalış durumunda ihale edilen parsellerin azalan veya artan yeni imar durumuna göre gerçekleştirilecek konutlar da sözleşmede belirlenen paylaşım oranına göre
Yüklenici ve İdare arasında paylaşılacaktır” ifadeleri, bu bağlamda kayda değerdir. Zira bu hükümler, proje kapsamında gerçekleştirilecek inşaat işinde artışlar yaşanabileceğini ve bunların olması durumunda nasıl bir hareket tarzının benimseneceğini düzenleyerek bu olasılığı ortaya koymaktadır. Yani projedeki konut yoğunluğunu değiştirebilecek bir durumun yaşanması durumunda, anılan hükümler gereğince yeni bir paylaşım yapılarak idare ile yükleniciye kalan konutların sayısının artması veya azalması gündeme gelebilecektir.
16. Konut yoğunluğunu etkileyecek nitelikteki bu durumun hak sahipleri bakımından etkisi ise, biraz farklılık arz etmektedir. Özellikle hak sahiplerinin yukarıda zikredilen Sözleşmeye doğrudan taraf olmaması sebebiyle, idare nezdindeki artıştan faydalanabilecekleri iddia edilebilecek olsa da, idare ile ayrı ayrı anlaşan hak sahiplerinin akdettikleri sözleşmelerde bu hususa ilişkin özel bir hükmün bulunmayışı, konut yoğunluğundaki artışlardan yararlanma imkânlarını ortadan kaldırmaktadır. Nitekim başvuruyu yapan başvuranın idareyle yaptığı 2 sözleşme metninde de, sahibi olduğu arsa karşılığında anlaştığı … m lik konutun dışında başka bir konuta hak kazanabileceğine ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Dolayısıyla taraflar arasında öngörülmeyen bu durumun, başvuran ve benzeri konumda bulunan hak sahipleri bakımından sonuç doğurabileceği kabul edilemez.
17. Başvuruda dile getirilen bir diğer husus ise, proje kapsamında başvurana düşen dairenin aidatının yüksek olduğu iddiasıdır. Başvuran bu bağlamda, yakıt hariç aylık 344 TL lik aidat bedelinin yüksek olduğunu, bunun makul bir seviyeye çekilmesi gerektiğini ileri sürerken; idare, site işletim giderlerini gerekçe göstererek anılan bedelin yüksek olduğunu kabul etmemektedir. Yani Ankara Büyükşehir Belediyesince teşkil olunan geçici site yönetimi tarafından belirlenen aidat bedelinin, taraflar arasında ihtilaf konusu olduğu açık olup anılan konu incelendiğinde; güvenlik, temizlik, teknik servis, peyzaj, halkla ilişkiler, muhasebe, aidat takip vb. hususlarda site işletim giderlerinin olduğu; geçici site yönetiminin de bu tip genel giderlerin karşılanması için anılan aidat bedelini belirlediği ve söz konusu giderler yönünden tespit edilen bedelin makul olduğu değerlendirilmiştir. Bununla birlikte, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu bağlamında, anagayrimenkul veya toplu yapıların yönetiminde asıl olanın kat maliklerinin iradesi olduğu unutulmamalı ve anılan Kanun gereğince ihdas edilen geçici yönetimin, kat maliklerinin veya onların temsilcilerinin oluşturacağı kurulun teşkiline kadar iş ve işlemlerde bulunmakla yükümlü olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Dolayısıyla geçici site yönetiminin çalışmalarının özenli bir şekilde ele alınması ve idare tarafından gerekli denetimlerin mütemadiyen yapılarak vatandaş memnuniyetinin üst seviyede tutulması yararlı olacaktır.
18. Yukarıdan beri anlatılan hususlar, başvuranın iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; konut yoğunluğunda artış yaşanmasına rağmen bunun hak sahipleri lehine kullanılmadığı ve daire aidat bedelinin (yakıt hariç) yüksek olduğu hususlarındaki iddialar bakımından idarenin iş ve işlemlerinin hukuka aykırılık içermediği; konutların bulunduğu mevkilerden kaynaklı değer farkı ve konut tesliminde KDV ödenmesinin şart koşulması hususlarındaki idari uygulamanın ise, …/… numaralı başvuru hakkında 16/05/2019 tarihinde verilen Kısmen Tavsiye Kısmen
Ret Kararı gereğince hukuka ve hakkaniyete uygun olmadığı tespit edilmiştir.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden 19. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup;
19.1. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idare tarafından, Gönderme Kararı sonrasında başvurana cevap verildiği ve bu kapsamda, başvuranı bilgilendirici mahiyette gerekçeli bir şekilde işlem tesis edildiği; böylece “kararların gerekçeli olması, makul sürede karar verme ve kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine riayet edildiği tespit edilmiştir. Ancak başvurana iletilmiş olan yazıda, idarenin bu kararına karşı hangi sürelerde hangi mercilere başvurulabileceğinin gösterilmediği anlaşıldığından, “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uygun davranılmadığı tespit edilerek bahse konu ilkeye uygun davranılması önerilmektedir.
19.2. Ayrıca başvurunun incelenmesi sürecinde, aidat bedelinin hangi işletim giderleri bağlamında belirlendiğine ilişkin yeterince açıklığın olmadığı da gözlemlenmiştir. Özellikle giderlerin kalemler halinde ortaya konmasının şeffaflık ve hesap verilebilirlik bakımından önem taşıdığı göz önünde bulundurulmalıdır. Hatta bu hususta, daire sahiplerine yönelik daha detaylı bilgilendirmeler yapılmasının gerekliliği ortadır. Dolayısıyla idarenin gerekli denetimleri yaparak, geçici site yönetiminin şeffaflık ve hesap verilebilirlik ilkelerine uyumunu sağlaması önem taşımaktadır.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
20. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21 inci maddesinde, Kamu Denetçiliği Kurumunun inceleme ve araştırmasını başvuru tarihinden itibaren altı ay içinde sonuçlandıramaması hâlinde durmuş olan dava açma süresinin kaldığı yerden işlemeye başlayacağı belirtilmiştir. Bu kapsamda incelemenin altı ayda bitirilememe gerekçesi ile dava açma süresinin kaldığı yerden yeniden işlemeye başlayacağı hususu, başvurana 08/05/2019 tarihli ve S… sayılı yazı ile bildirilmiş olup (varsa) dava açma süresi içinde ilgili idarenin işlemine karşı konusuna göre Ankara Asliye
Hukuk Mahkemelerinde, Ankara İdare Mahkemelerinde ve Ankara Vergi Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KISMEN RET
KISMEN KABULÜ ile;
Konut yoğunluğunda artış yaşanmasına rağmen bunun hak sahipleri lehine kullanılmadığı ve daire aidat bedelinin (yakıt hariç) yüksek olduğu yönündeki iddiaları ilgilendiren taleplerin
REDDİNE,
Konutların bulunduğu mevkilerden kaynaklı değer farkı ve konut tesliminde KDV ödenmesinin şart koşulması hususlarında ise, …/… numaralı başvuru hakkında 16/05/2019 tarihinde verilen
Kısmen Tavsiye Kısmen Ret Kararı gereğince, başvuran ve benzeri konumdaki hak sahipleri yönünden değer farklılığı sebebiyle oluşan kayıpların makul ölçüde giderilmesi; konutların, KDV bedeli talep edilmeden hak sahiplerine teslim edilmesi; söz konusu bedelin tahsili halinde, gerekli iade işlemlerinin ivedilikle gerçekleştirilmesi hususunda ANKARA BÜYÜKŞEHİR
BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Ankara Büyükşehir Belediye
Başkanlığı tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın BAŞVURAN ve ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi