|
ÖZET: Başvuru, Mamak Belediyesi’nin kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde bir hak sahibinin yaşadığı sorunları içermektedir. Başvuran, Altıağaç Mahallesi’nde bulunan arsasını devrettikten sonra, kendisine verilmesi gereken dairenin konumunun değiştirildiğini ve bu durumun kendisini mağdur ettiğini iddia etmektedir. Şikayetçi, devrettiği taşınmaza en yakın konutlardan daire almak için yasal haklarının korunmasını talep etmektedir.
Mamak Belediyesi, başvuranın sözleşme kapsamındaki haklarını koruma amacıyla bir Meclis Kararı almış, ancak bu kararın uygulanması sırasında başvuranın hakları yeterince gözetilmemiştir. Sözleşmede belirtilen şartların TOKİ tarafından yapılan proje tadilatı sonrasında nasıl uygulanacağına dair belirsizlikler ortaya çıkmıştır. Bu durum, başvuranın yeni yükümlülükler altına girmesine neden olmuş ve sözleşmenin taahhütlerinin yerine getirilmediği anlaşılmıştır. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvuranın taleplerinin dikkate alınması gerektiğini belirterek, Mamak Belediyesi’ne tarafların bir araya gelerek uzlaşmasını öneren bir tavsiye kararı sunmuştur. İlgili idarenin, bu karar doğrultusunda otuz gün içinde gerekli işlemleri bildirmesi zorunludur. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2019/1215-S.1843
BAŞVURU NO : 2018/12823
KARAR TARİHİ : 19/04/2019
TAVSİYE KARARI
BAŞVURUYA KONU İDARE : MAMAK BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : Kentsel dönüşüm uygulamaları hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 19/10/2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi; “Ankara İli Mamak İlçesi Altıağaç Mahallesi … Ada … Parsel’in maliki iken, kentsel dönüşüm çerçevesince Mamak Belediyesi ile imzalanan sözleşme gereği tapusunu devrettiğini ve 115m2’lik bir daire alma hakkı kazandığını, daha sonrasında arsası üzerinde yapılan projenin bilgisi dışında revize edildiğini ve tarafına konumu daha kötü olan başka bir etaptan daire verileceğini şifahen öğrendiğini, öncesinde maliki olduğu arsada bulunan etaptan daire almak isterse kura çekimi gibi yasal haklarından feragat etmesinin ve m2 fark borçlanmasının kabul edilmesinin istendiğini iddia ederek, devrettiği taşınmazına en yakın olan 3+1 veya 4+1 konutlardan fark bedeli ödemeden, kuraya girerek daire verilmesini ve yasal haklarının aynen korunmasını” talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Başvuruya konu iddialar hakkında 30/11/2018 tarihli ve … sayılı yazıyla Mamak
Belediye Başkanlığı’ndan bilgi-belge talep edilmiştir. Bu kapsamda, Mamak Belediye
Başkanlığı cevabi yazılarını 20/02/2019 tarihli ve … sayılı cevabi yazısı Kurumumuza iletmiştir.
2.1. Mamak Belediye Başkanlığı anılan yazısında özetle; “Altıağaç, Karaağaç, Hüseyingazi
Mahalleleri Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi içerisinde, imarın … ada
…parselinde 78 m2 hissesi ve Altıağaç Mahallesi … Sokak No:21 kapı numaralı gecekondusu bulunan … ile 1 adet brüt 115 m2 3+1 konut sözleşmesi imzalandığını, …’ a ait arsa ve gecekondunun, projenin 2. Etap 1 no’lu adasında yani imarın 52458 ada 5 parselinde kaldığını, TOKİ tarafından yapılan proje tadilatından sonra 2. Etapta bulunan daire tip ve adetlerinin değiştiğini, bu değişikliğin hak sahiplerini mağdur etmemesi adına Belediye Meclisi’nce
05.08.2018 tarih ve 481 sayılı kararıyla Altıağaç, Karaağaç, Hüseyingazi Mahalleleri Kentsel
Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projesi 2. Etapta bulunan ve Belediye ile karşılıklı ve rızai olarak 2+1 brüt 68 m2, 2+1 brüt 80 ın2 ve 3+1 brüt 115 m2 konut sözleşmesi imzalayan hak
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
sahiplerine gecekondu ve arsalarının olduğu 2. Etaptan 3+1 brüt 127 m2 daire vermeyi kararlaştırıldığını, alınan bu kararın şikayet başvurusunda bulunan …’a da iletildiğini, ancak
…’ın 3+1 brüt 115 m2 lik konutunu 3+1 brüt 127 m2 konut tipi ile değiştirmediğini, dolayısıyla dairesini kendi etabından istemediği sonucunun ortaya çıktığını, Belediye ile hak sahibi …
arasında imzalanan konut sözleşmesinin 2. sayfasında, Mamak Belediyesinin Taahhütleri kısmında yer alan ” C ” bendinden de anlaşılacağı üzere tapu tahsis belgeli veya tapulu hak sahiplerine, imzaladıkları sözleşme gereği taşınmazına en yakın bölgede yapılacak konutlardan verilecektir denildiğini” belirtmektedir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.
Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler” 4. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir” 5. 5393 sayılı Belediye Kanununun “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73 üncü maddesinde, “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.
…
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785
Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir.
…
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır…”
IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 6. Başvuru, kentsel dönüşüm çerçevesinde başvuran ve Mamak Belediyesi arasında imzalanan sözleşmenin, TOKİ tarafından yapılan proje tadilatı sonrasında, ne şekilde uygulanması gerektiğine ilişkindir.
7. 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi, belediye meclis kararıyla, konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanabileceğini hükme bağlamıştır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilen yerlerde ne suretle faaliyet gösterileceği, idarenin gözetmesi gereken esas ve usullerin neler olduğu, söz konusu alanda taşınmaz sahibi veya kullanıcısı olup hak sahibi konumunda bulunanların ne tür imkânlarının olduğu gibi hususlar, anılan 73 üncü maddeye konu edilmiştir.
8. Başvuru 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesi gereğince, Ankara İli, Mamak İlçesi, Altıağaç, Karaağaç, Hüseyingazi Mahalleleri Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm
Projesi ile ilgilidir. Söz konusu proje, anılan alan ve civar parsellerdeki çarpık yapılaşmaya ve gecekondulaşmaya son vererek daha düzenli konutların, yaşam alanlarının kurulmasını hedeflemektedir. Bu kapsamda, Mamak Belediyesi’nce 02/07/2012 tarihli ve 386 sayılı uygulama esaslarına dair yönetmelik çıkarılmış, Mamak Belediyesi ile TOKİ arasında imzalanan 14/08/2012 tarihli protokol ve sonrasında 06/09/2012 tarihli ve 2031207868 sayılı
Kaymakamlık Makamının kamu yararı Olur’u çerçevesinde hak sahipleriyle sözleşmeler imzalanmıştır.
9. Şu anki anlaşmazlığın sebebi, sözleşmede Belediyece taahhüt edilen ve imza altına alınan hükümlerin TOKİ tarafından yapılan proje tadilatı sonrasında ne şekilde uygulanacağına ilişkin olduğundan, imza altına alınan sözleşmenin incelenmesine ihtiyaç duyulmuştur.
10. Sözleşmenin “2. Hak sahibi …’ın Alacakları” başlıklı bölümünde; başvuranın 78m2 hissesine karşılık olarak, Belediyece 3+1 konutlardan, neti 100 m2 ye tekabül edecek şekilde brüt 115m2 anahtar teslim daire verileceği, farkın m2 başına 450 TL olarak fiyatlandırılarak başvurandan tahsil edileceği, bu çerçevede başvuranın yeni yapılacak dairenin bulunduğu
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
adada şahsına düşen toplam 190 m2’den 78 m2 gecekondu arsa alanı düşülerek 112 m2 x 450
TL çerçevesinde 48.879 TL borçlandırılacağı, dairelerin noter kurasıyla belirleneceği, konutun sözleşme yapılan taşınmaza en yakın bölgeden verileceğinin taahhüt edildiği tespit edilmiştir.
11. Sözleşmenin (I) Maddesi’nde; Belediye ile TOKİ arasında imzalanan protokolün ve
Yönetmeliğin sözleşmenin eki olduğu belirtilmekle birlikte, TOKİ tarafından sözleşme sonrasında yapılacak proje tadilatları nedeniyle ortaya çıkacak yeni durumun başvuran tarafından kabul edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla Belediyenin sözleşmeden doğan taahhütlerini yerine getiremediği görülmektedir.
12. Belediyece sorunun aşılmasına yönelik olarak 05/08/2018 tarihinde 481 numarayla
Meclis Kararı alındığı, söz konusu kararda; şikayetçinin aradaki m2 farkını da borçlanarak aynı etaptan daire alabileceğinin belirtildiği ancak borçlandırmaya yönelik hesaplama yöntemine yer verilmediği görülmüştür. Ayrıca Kararda, bürokratik işlemlerin hızlandırılması adına sözleşme yenilemesine gidilmesine gerek olmadığının değerlendirildiği anlaşılmıştır.
13. Anılan Meclis Kararı sonucunda, başvuranın sözleşmede taahhüt edilenin dışında; 2.
Etapta bulunan ve net m2’si aynı olan başka bir daire için arsa payı farkı ödemek veya farklı bir etaptan verilecek aynı m2 olan bir daireyi kabul etmek şeklinde iki yola zorlandığı, sözleşmede yer almayan yeni yükümlülüklerin Meclis Kararı yoluyla şikayetçiye yüklendiği anlaşılmaktadır. Ayrıca Meclis Kararı çerçevesinde, proje tadilatı sonrasında ortaya çıkan yeni durumun başvurana bildirilmemesi, başvuranın muvafakatının alınmaması ve sözleşme yenilemesine gidilmemesi nedeniyle, başvuranın Belediye’nin taahhütlerini yerine getirememesine ve yeni borçlandırmaya yönelik olarak itiraz hakkını kullanamadığı, sözleşmenin yenilenmesi talebinde bulunamadığı anlaşılmıştır.
14. Bununla birlikte, sözleşme üzerinde yapılan incelemede, şikayetçinin metrekare farkı borçlandırmasının; yapılacak dairenin brüt metrekaresi ile gecekondunun bulunduğu arsanın toplam metrekaresi arasındaki farkın hesaplanması şeklinde yapılmadığı, yeni yapılacak yapının bulunduğu adanın toplam metrekaresinden şikayetçiye düşecek payın metrekare olarak belirlendiği, belirlenen bu paydan gecekondunun bulunduğu arsanın metrekaresi düşülerek borçlandırma yoluna gidildiği, şikayetçinin de sözleşmeyi bu şekilde imzaladığı tespit edilmiştir.
15. Bu çerçevede; sözleşmede borçlandırmanın, hak sahiplerine verilecek dairenin brüt veya net metrekaresine göre değil, ada içinde daire başına düşen toplam metrekare(park, bahçe, otopark gibi ek alanlarda dahil) üzerinden hesaplandığı görülmüştür. Bununla birlikte
Belediye’nin tek taraflı olarak sözleşmede verdiği taahhütlerde değişikliğe gitmesinin ve
Meclis Kararı yolu ile şikayetçiyi imzalanan sözleşme dışında iki seçenekten birine zorlamasının imkan dahilinde olmadığı değerlendirilmektedir. Bu çerçevede şikayetçi tarafından fark borçlanması kabul edilmez ise arsasının bulunduğu adanın dışında başka bir adadan daire verileceğine ilişkin Belediye Başkanlığı’nın uygulamasında isabet görülmemiştir.
Aynı şekilde şikayetçiye verilecek dairenin noter huzurunda kura yoluyla belirlenmesi de sözleşmeden doğan bir zorunluluktur.
16. Başvuruya konu dosyanın incelenmesinden, söz konusu kentsel dönüşüm projesini Mamak
Belediyesinin yürüttüğü, TOKİ’nin ilgili Belediye ile yapılan protokol çerçevesinde inşa faaliyetlerini gerçekleştirdiği, Belediyenin de söz konusu protokol sonrasında hak sahipleri ile
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
sözleşme imzaladığı tespit edilmiştir. Dolayısıyla hak sahipleri ile özel hukuk sözleşmesi imzalayarak borç altına giren Belediyenin, borçlarını ifa etmemesi durumunda adli makamlarda özel hukuk sorumluluğunun doğacağı açıktır. Bu durumda öngörülebilirlik ve belirlilik ilkeleri açısından Belediyeden beklenen; hak sahiplerine verilen taahhütleri yerine getirmek amacıyla proje tadilatını kabul etmemek ya da proje tadilatı olması durumunda hak sahiplerinin hak ve menfaatlerinin nasıl korunacağına ilişkin düzenlemeler yapmak, sözleşmeyi bu şekilde hazırlamaktır.
17. Başvuru dilekçesi ve eklerinin, idarenin konu ile ilgili açıklamalarının, ilgili mevzuat hükümleri ve tüm dosya kapsamının birlikte değerlendirilmesi neticesinde, Mamak
Belediyesinin proje değişikliğine ilişkin gerekçelerini ortaya koyamadığı, halihazırda sözleşmeden doğan taahhütlerini yerine getiremediği, sözleşmeden doğan borçlarda edimini yerine getiremeyen borçlunun tazmin sorumluluğunun doğabileceği, ancak tarafların sözleşmeden dönme yolunda bir irade beyanında da bulunmadıkları, sözleşmeyi ayakta tutma iradelerinin var olduğu hususları göz önünde bulundurulduğunda tarafların biraraya gelerek taraf iradelerine ve hakkaniyete uygun bir çözümde uzlaşma sağlamalarının gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 18. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarihli ve 28601 sayılı mükerrer Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar
Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; 18.1. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idare tarafından, “haklı beklentiye uygunluk, kazanılmış hakların korunması, karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkelerine uygun davranılmadığı tespit edilerek bahse konu ilkeye uygun davranılması önerilmektedir.
V. KAMU DENETÇİSİNİN ÖNERİSİ
19. Şikayetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu
Başdenetçisi’ne sunulmuştur.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
20. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Dava açma süresinin yeniden işlemeye başlaması” başlıklı 21’inci maddesinde, Kamu Denetçiliği Kurumunun inceleme ve araştırmasını başvuru tarihinden itibaren altı ay içinde sonuçlandıramaması hâlinde durmuş olan dava açma süresinin kaldığı yerden işlemeye başlayacağı belirtilmiştir. Bu kapsamda incelemenin altı ayda bitirilememe gerekçesi ile dava açma süresinin tarihinden itibaren kaldığı yerden yeniden işlemeye başlayacağı hususu başvurana 15/04/2019 tarihli ve
E. 1353 sayılı yazı ile bildirilmiş olup (varsa) dava açma süresi içinde ilgili idarelerin işlemine karşı Ankara Asliye Hukuk Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamına göre BAŞVURUNUN KABULÜ ile;
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.
Tarafların biraraya gelerek taraf iradelerine ve hakkaniyete uygun bir çözümde uzlaşmalarının sağlanması amacıyla başvuranın davet edilmesi hususunda MAMAK BELEDİYE
BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, ilgili idarelerce bu karar
üzerine tesis edilecek işlemlerin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,
Kararın ŞİKAYETÇİ ile MAMAK BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğine;
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisi’nce karar verildi.
e-imzalıdır
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun olarak Güvenli Elektronik İmza ile üretilmiştir.Evrak teyidi
https://sikayet.ombudsman.gov.tr/sorgula/ adresinden XXXX-XXXX-XXXX kodu ile yapılabilir.