Kira bedelinin mevzuata uygun olarak belirlenmesi talebi (KDK)

  • Kamu Kurumları ve Şirketleri | Mevzuat ve Hukuk

ÖZET: Başvuran, Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait bir konutta kiracı olduğunu ve 10/11/2023 tarihli ihbarname ile kira bedelinin %900 oranında artırılarak 10.000 TL olarak belirlendiğini iddia etmiştir. Engelli olduğunu ve yalnızca emekli maaşı aldığını belirten başvuran, kira artışının yasal düzenlemelere uygun olarak %25 oranında yapılmasını talep etmiştir. İlgili idare, başvuranın kira bedelinin belirlenmesinde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve emsal kira bedellerinin dikkate alındığını açıklamıştır.

Vakıflar Genel Müdürlüğü, başvuranın kira bedelinin belirlenmesinde yasal çerçevelere uygun hareket ettiğini ve yapılan artışın mevzuata dayandığını belirtmiştir. İdare, kira artışlarının Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esasları çerçevesinde yapıldığını, ayrıca tahsil edilen kira bedellerinin kamu yararına kullanılacağını ifade etmiştir. Başvuranın talebi, hukuki ve idari gerekçelerle reddedilmiş olup, başvuruya ilişkin kararın yasal süreçler çerçevesinde alındığı vurgulanmıştır.

Sonuç olarak, başvurunun reddedilmesi, ilgili mevzuat ve uygulamalar çerçevesinde değerlendirilmiş ve başvuranın kira bedelinin artış oranının yasal sınırlar içinde belirlendiği tespit edilmiştir. Başvuranın, idarenin kararına itiraz etme hakkı bulunmaktadır.

T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU

(OMBUDSMANLIK)

SAYI : 2024/1709-S.24.2740

BAŞVURU NO : 2023/20079

KARAR TARİHİ : 14.02.2024

RET KARARI ,TCKN:

Adres:

BAŞVURUYA KONU İDARE : VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

BAŞVURUNUN KONUSU : Kira bedelinin mevzuata uygun düzenlenmesi talebi hakkındadır.

BAŞVURU TARİHİ : 11.12.2023

I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ

1. Kurumumuza başvuruda bulunan başvuran tarihli başvurusunda özetle, Mahallesi, Cadde, No /Ankara adresinde Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait konutta kiracı olduğunu, 10/11/2023 tarihli ihbarname ile %900 oranında artış yapılarak kirasının 10.000

TL olarak belirlendiğini, kaporanın da aynı oranda arttırıldığını, engelli olduğunu ve yalnızca emekli maaşı aldığını, Kanun’da %25 zam yapılacağının düzenlendiğini belirterek kira artışının mevzuata uygun belirlenmesini talep etmektedir.

II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI

2. Kurumumuzun 22/12/2023 tarihli ve sayılı bilgi ve belge isteme yazısına istinaden iletilen Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün 11/01/2024 tarihli ve sayılı cevabi yazı ve eklerinde özetle; 2.1. Taşınmazın 05/11/2019 tarihinde teslim edildiği, yazı ekinde kayıtlı kira kontratı ile 05/11/201904/11/2020 tarihleri için 880,00 TL kira bedeli ile başvuranın oturuma başladığı, 05/11/2020-31/12/2021 tarihleri arasında kira artışı yapılmayıp 880,00 TL ödeme ile devam ettiği, 01/01/2022-31/12/2022 tarihleri arasında %2,27 artış ile 900,00 TL kira ödediği, 01/01/2023-31/12/2023 tarihleri arasında % 25 artış ile 1.125,00 TL kira bedeli ödediği, 01/01/2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere belirlenen kira bedelinin 10/11/2023 tarihli ve sayılı yazı ile bildirildiği, 2.2. 01/01/2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere belirlenen 10.000,00 TL kira bedelinin Vakıf

Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esaslarının 5. maddesi, Vakıf Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesinin

12. maddesi ile Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Tip Genel Şartnamesinin 14. maddesinde yer alan, “Sözleşmelerinde aksi bir hüküm bulunmadıkça, kira süreleri dolan taşınmazların kira bedelleri, Türkiye

İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksindeki oran (TÜFE-Oniki Aylık Ortalamalara

Göre Değişim %), kiralananın durumu ile emsal ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir. Emsal ve rayiçlerinden düşük olduğu tespit edilen taşınmaz kiracılarına uygulanacak artış oranı, taşınmazın emsal ve rayiç bedeli baz alınarak usulüne uygun olarak Bölge Müdürlüklerince belirlenir. İdarenin belirlediği yeni kira bedellerini kabul eden kiracının sözleşmesi aynı şartlarla devam eder. … Yeni kira bedelinin tebligatını müteakip taahhüt vermeye gelmeyen ancak tebliğ edilen yeni kira bedelini Bölge

Müdürlüğünün bildirdiği hesaba yatıran kiracı taahhüt vermiş sayılır.” hükümlerine istinaden düzenlendiği, 2.3. Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esaslarının 5. maddesi, Vakıf Taşınmazların Tip Kira

Sözleşmesinin 12. maddesi ile Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Tip Genel Şartnamesinin 14.

maddesinde, vakıf taşınmazı kiracılarının yeni dönem kira bedellerinin belirlenmesinde TÜFE (yıllık %), emsal ve rayiç değerler dikkate alınarak belirleneceğini hüküm altına aldığı, ayrıca kira artışlarına ilişkin bu hükümlerin idare ve kiracı arasında imzalanan sözleşmede de yer aldığı, 2.4. Ankara Vakıflar Bölge Müdürlüğünün cevabi yazısında atıf yapılan Genel Müdürlüğün 10/10/2023 tarihli ve 2023/21 sayılı Genelgesinin, Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esasları, Vakıf

Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesi ile Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Tip Genel Şartnamesi uyarınca

Genel Müdürlükçe hazırlanarak Bölge Müdürlüklerine bildirildiği, dolayısıyla vakıf taşınmazları kira artışlarının ilgili Genelge uyarınca yapıldığı, 2.5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici 2. maddesinden bahisle kira bedelinin %25 oranında yeniden düzenlenmesinin yukarı maddelerdeki izahatlar çerçevesinde mümkün olmadığı, emsal ve rayiç uygulamasına konu edilmeyen konut vasıflı vakıf taşınmazlara %25 artış yapılmakta olup, rayiç uygulanan konut kiralarında ise bu oranın dikkate alınmadığı, 2.6. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 339. maddesine istinaden kira bedelinin %25 oranında arttırılarak yeniden düzenlenmesinin yukarı maddelerdeki izahatlar çerçevesinde mümkün olmadığı, 2.7. İdare tarafından tesis edilen işlemin kamu yararına olduğu, tahsil edilen iş bu meblağların deprem bölgesinde yıkılan ve harap olan vakıf kültür varlıklarının ihyası için kullanılmasının planlandığı belirtilmiştir.

III. İLGİLİ MEVZUAT

3. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın, 3.1. “Cumhuriyetin nitelikleri” başlıklı 2. maddesinde; “Türkiye Cumhuriyeti, toplumun huzuru, millî dayanışma ve adalet anlayışı içinde, insan haklarına saygılı, Atatürk milliyetçiliğine bağlı, başlangıçta belirtilen temel ilkelere dayanan, demokratik, lâik ve sosyal bir hukuk Devletidir.”, 3.2. “Hak arama hürriyeti” başlıklı 36. maddesinde; “Herkes, meşrû vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir. Hiçbir mahkeme, görev ve yetkisi içindeki davaya bakmaktan kaçınamaz.”, 3.3. “Temel hak ve hürriyetlerin korunması” başlıklı 40. maddesinde; “Anayasa ile tanınmış hak ve hürriyetleri ihlal edilen herkes, yetkili makama geciktirilmeden başvurma imkânının sağlanmasını isteme hakkına sahiptir. Devlet, işlemlerinde, ilgili kişilerin hangi kanun yolları ve mercilere başvuracağını ve

sürelerini belirtmek zorundadır. Kişinin, Resmî görevliler tarafından vaki haksız işlemler sonucu uğradığı zarar da, kanuna göre, Devletçe tazmin edilir. Devletin sorumlu olan ilgili görevliye rücu hakkı saklıdır.”, 3.4. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinde; “…Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler. …”, 4. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”, 5. 6908 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, 5.1. Kira Sözleşmesi Genel Hükümler “Tanımı” başlıklı 299. maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”, 5.2. “Kira süresi” başlıklı 300. maddesinde; “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.”, 5.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları “Uygulama alanı” başlıklı 339. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.

Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. …”, 5.4. “Kiracının güvence vermesi” başlıklı 342. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”, 5.5. Kira bedeli “Belirlenmesi” başlıklı 344. maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat

endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. …”, 5.6. Geçici 1. maddesinde; “(Ek:8/6/2022-7409/4 md.) Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”, 5.7. Geçici 2. maddesinde; “(Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”, 6. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun, 6.1. “Kapsam” başlıklı 1. maddesinde; “Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür. …”, 6.2. “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64. maddesinde; “Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. …

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır.

Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir.”, 6.3. “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75. maddesinde; “Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar

Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden

geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

(Ek cümle: 23/7/2010-6009/24 md.) Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.

Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.

İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir. …”, 7. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun, 7.1. “Tanımlar” başlıklı 3. maddesinde; “Bu Kanunun uygulanmasında;…

Mazbut vakıf: Bu Kanun uyarınca Genel Müdürlükçe yönetilecek ve temsil edilecek vakıflar ile mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin yürürlük tarihinden önce kurulmuş ve 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gereğince Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen vakıfları, … ifade eder.”, 7.2. “Kiralama” başlıklı 20. maddesinde; “(Değişik fıkra:28/11/2017-7061/94 md.) Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait taşınmazların kira süresi azami üç yıldır. Ancak bu süre Genel Müdürlüğün bağlı olduğu Bakanın onayı ile on yıla kadar belirlenebilir. Ayrıca onarım veya inşa karşılığı kiralamalarda; onarım ve inşa bedeli göz önüne alınarak kira süresi Genel Müdürün onayı ile yirmi yıla, Meclis kararı ile kırk dokuz yıla kadar tespit edilebilir. …

(Ek: 25/3/2020 – 7226/33 md.) Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait taşınmazların yatırım karşılığı uzun süreli kira sözleşmeleri hariç olmak üzere kiralamalarında, sözleşme süresi içinde üç aylık kira bedelinin ödenmediği tarihten itibaren on beş gün içinde Genel Müdürlükçe, kiracıya bir ihtarname tebliğ ettirilmek suretiyle kira bedelinin tamamının tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ödenmesi gerektiği, aksi hâlde taşınmazdan hiçbir hüküm ve karara bağlı olmaksızın mülki amirlikçe tahliye edileceği bildirilir.

Verilen sürede borcun tamamını ödemeyen kiracının sözleşmesi feshedilmiş sayılır. Bu durum Genel

Müdürlük tarafından mülki amirliğe derhal bildirilir ve taşınmaz mülki amirlikçe en geç on beş gün içinde tahliye ve teslim edilir. Alınan altı aylık teminat; kira alacağı, tahliye masrafları ve varsa taşınmazda meydana gelen zararlara mahsup edilir ve kalan kısım kiracıya iade edilir. …”, 8. Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esasları’nın, 8.1. “Genel Esaslar” başlıklı 1. maddesinde; “Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait restorasyon veya onarım karşılığı kiralamaya konu vakıf kültür varlıkları haricindeki taşınmazların kiraya verilme işlemleri, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa tabi bulunmaktadır. Bu kanun gereği kiraya verme işlemleri, kapalı teklif, açık teklif, pazarlık usulü ile yapılmaktadır.”, 8.2. “Kira Süresi” başlıklı 4. maddesinde; “Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar ile Genel

Müdürlüğün idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazlar azami üç yıl süreyle Genel Müdürlük adına Bölge Müdürlüklerince kiraya verilebilir. …”, 8.3. “Yıllık Kira Artış Oranları” başlıklı 5. maddesinde; “Sözleşmelerinde aksi bir hüküm bulunmadıkça, kira süreleri dolan taşınmazların kira bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan

Üretici Fiyatları Endeksindeki oran (ÜFE -On iki Aylık Ortalamalara Göre Değişim %), kiralananın durumu ile emsal ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir. Emsal ve rayiçlerinden düşük olduğu tespit edilen taşınmaz kiracılarına uygulanacak artış oranı, taşınmazın emsal ve rayiç bedeli baz alınarak usulüne uygun olarak Bölge Müdürlüklerince belirlenir.

Yeni kira bedelinin tebligatını müteakip taahhüt vermeye gelmeyen ancak tebliğ edilen yeni kira bedelini

Bölge Müdürlüğünün bildirdiği hesaba yatıran kiracı taahhüt vermiş sayılır.”, 8.4. “Kesin Teminat ve Güvence Bedeli” başlıklı 12. maddesinde; “İhalede oluşan bir yıllık kira bedelinin %6’sı (yüzde altısı) oranında kesin teminat alınır. Bir yıldan uzun süreli kiralamalarda bu bedel; sözleşme başlangıç ve bitiş tarihi arasında oluşan toplam kira bedelinin %6’sı (yüzde altısı) oranına kadar çıkartılabilir. Kira sözleşmesi yenilendiği takdirde, teminatlar kira yılı içinde güncellenecektir.

Ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilir ve bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. …”, 8.5. “İhalenin Sözleşmeye Bağlanması” başlıklı 13. maddesinde; “İsteklinin, tebliğ tarihinden itibaren yükümlülüklerini yerine getirerek 15 gün içinde müracaat etmesi halinde sözleşme yapılır. Sözleşme, idare adına ita amiri tarafından imzalanır.”, 8.6. “Noter Onayı” başlıklı 14. maddesinde; “2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 57. maddesi gereği sözleşmenin noterden yapılması zorunludur. Sözleşmenin yapılmasından sonra taşınmaz kiracıya bir tutanakla teslim edilir.”, 8.7. “Kira Bedelini Ödeme Süresi” 17. maddesinde; “Kira bedeli ödeme yükümlülüğü yer teslim tarihi ile başlar.

Sözleşmede başka bir hüküm yoksa; her ayın birinci iş günü kira bedeli ödeme günüdür. Kira bedeli ödeme süresi ise; her ayın beşinci iş günü mesai bitimine kadar olan süredir.”, 8.8. “Kiranın Süresinde Tahsil Edilememesi” 18. maddesinde; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse; idare kiracıya yazılı olarak on günlük, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise otuz günlük bir süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden İtibaren işlemeye başlar. İhtar süresi içinde ödenen kira bedellerine yasal gecikme zammı uygulanır.

Tahsil edilemeyen kira gelirleri ise 21/07/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü

Hakkında Kanun hükümlerince idarece tahsil edilir.

Genel Bütçeye dâhil dairelerle, katma bütçeli idareler ve belediyelerin kira ödemelerinde Bütçe Uygulama

Talimatı verilinceye kadar geçen süre için gecikme zammı alınmayacaktır.”, 8.9. “Tahliye” başlıklı 25. maddesinde; “2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre kiracı kira süresi sonunda herhangi bir tebligata gerek kalmadan derhâl, sözleşmenin her ne suretle olursa olsun feshi hâlinde ise, tebligatı müteakip onbeş gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. …

Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, taşınmaz 2886 sayılı Devlet

İhale Kanununun 75. maddesine göre tahliye ettirilir. …”,

9. 10/10/2023 tarihli ve 510709 sayılı Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün 21 No.lu Genelgesi’nde; “A)

Mülkiyeti İdaremize ve temsilen yönetilen mazbut vakıflara ait taşınmazların (Yapım veya Onarım Karşılığı ile Restorasyon veya Onarım Karşılığı modeliyle kiraya verilenler hariç) 2886 sayılı Kanuna göre ihaleye çıkılmak suretiyle kiraya verilenlerin yeni dönem kullanım bedellerine; a- Sözleşmelerinde aksi bir hüküm bulunmadıkça Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan TÜFE (Tüketici

Fiyat Endeksi) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında artış uygulanacaktır.

b- Emsal ve rayiçlerinden düşük olduğu tespit edilen taşınmaz kullanıcılarına uygulanacak artış oranı, 2014/3 no.lu Genelge eki Vakıf Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesinin 12., Vakıf Taşınmazların Kiraya

Verilme Genel Şartnamesinin 14. ile Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esaslarının 5.

maddesi uyarınca; taşınmazın emsal ve rayiç bedeli baz alınarak usulüne uygun olarak Bölge

Müdürlüklerince belirlenecek olup, bunlar için uygulanacak artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)

oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından az olmayacaktır.

Konu ile ilgili tebligatlar gönderilirken; 1- Rayiç uygulaması yapılan taşınmazlarda; emsal ve rayiç bedeller gözetilerek belirlenen yeni dönem kullanım bedeli ve oluşan kati teminat farkı taşınmaz kullanıcılarına yapılacak tebligatlarda belirtilecektir.

2- TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinden yapılan sözleşmelerde ise; yeni dönem başlangıç tarihinde Türkiye İstatistik Kurumunca açıklanacak olan oran üzerinden gerçekleştirileceği taşınmazı kullananlara yapılacak tebligatla bildirilerek oranın açıklandığı gün EVOS-Kiralama Modülüne Bölge Müdürlüklerince girişleri yapılacaktır.

B) Ayrıca işgalli taşınmazlara ait ecrimisil bedellerinin 2014/7 no.lu Genelgenin Ecrimisil İşlemleri başlıklı (b) maddesinin Ecrimisilin Tespit ve Takdir Edilmesi başlıklı 1. fıkrasının (ı) bendinde yer alan;

“Ecrimisil, taşınmazın İdarenin izni olmadan işgal edilmesi olduğundan; ecrimisil bedeli; bu genelgenin 7 inci maddesinde geçen indirim miktarları dikkate alınmak suretiyle rayiç kira bedelinin altına düşmeyecek şekilde hesaplanır.” hükmü uyarınca belirlenecektir.” hükümleri düzenlenmiştir.

IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ

10. İlgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, başvuru konusuna ilişkin “Ret Karar

Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 11. Başvuran, 1 no.lu paragrafta açıklandığı üzere, Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait konutta kiracı olduğunu, 10/11/2023 tarihli ihbarname ile %900 oranında artış yapılarak kirasının 10.000 TL olarak belirlendiğini, kaporanın da aynı oranda arttırıldığını, Kanun’da %25 zam yapılacağının düzenlendiğini belirterek kira artışının mevzuata uygun belirlenmesini talep etmektedir.

12. Başvuranın, 13/11/2023, 14/11/2023 ve 28/11/2023 tarihlerinde Ankara Vakıflar Bölge Müdürlüğüne başvuruda bulunduğu, Bölge Müdürlüğünün 04/12/2023 ve 19/12/2023 tarihli cevabi yazılarında, “…

Kiranız altındaki vakıf taşınmazının yeni dönem kira bedeli, yukarıda yazılı maddelerdeki hükümlere uygun

şekilde TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi On iki Aylık Ortalamalara Göre % Değişim) oranı, kiralananın durumu ile emsal ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak belirlenmiştir. …” ifadelerine yer verilmiştir.

13. Ankara İli, İlçesi, Mahallesi, Cadde, No: adresindeki ada parsel (3+1) olan 112,44 metrekare taşınmazın başvurana 05/11/2019 tarihinde teslim edildiği, kira kontratı ile 04/11/2019-03/11/2020 tarihleri için 880,00 TL bedel ile oturuma başladığı, 05/11/2020-31/12/2021 tarihleri arasında kira artışı yapılmayıp 880,00 TL ödeme ile devam ettiği, 01/01/2022-31/12/2022 tarihleri arasında %2,27 artış ile 900,00 TL kira bedeli ödediği, 01/01/2023-31/12/2023 tarihleri arasında %25 artış ile 1.125,00 TL kira bedeli ödediği, 01/01/2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin 10/11/2023 tarihli ve sayılı ihbarname ile 10.0000 TL olarak belirlendiği; ayrıca ihbarnamede güncel teminat tutarının 7.200,00 TL olduğu, mevcut teminat tutarının 816,19 TL, eksik teminat tutarının ise 6.383,81 TL olduğunun bildirildiği görülmüştür.

14. Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Genel Şartnamesi ve Vakıf Taşınmazları Tip Kira Sözleşmesinde, Ankara İli, İlçesi, Mahallesi, Cadde No: adresindeki ada parsel 104,55 metrekare taşınmaza ilişkin kira başlangıç tarihinin 05/11/2019 olarak belirlendiği, kira süresinin 05/11/2019-04/11/2020 tarihleri arasında olduğu, ilk yıl kira bedelinin aylık 880,00 TL olarak düzenlendiği; takip eden yıllar kira bedellerinin ise, bir önceki yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik

Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE-Oniki Aylık Ortalamalara Göre Değişim

%) oranı, kiralananın durumu, emsal ve rayiç bedeli göz önüne alarak belirleneceği; ihalede oluşan bir yıllık kira bedelinin %6’sı oranında kesin teminat alınacağı, bir yıldan uzun süreli kiralamalarda bu bedelin sözleşme başlangıç ve bitiş tarihi arasında oluşan toplam kira bedelinin %6’ sı oranına kadar çıkartılabileceği, kira sözleşmesi devam ettirildiği taktirde teminatların kira yılı içinde güncelleneceği, ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağı; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 31. maddesine göre onaylanan ihale kararlarının tebliğinden itibaren onbeş gün içinde ihale üzerinde kalan isteklinin kesin teminatı yatırmak, sözleşmeyi imzalamak, sözleşmeyi notere tescil ettirmek ve ihaleyle ilgili ödenmesi gereken vergi, resim, harç ve diğer tüm giderleri ödemek zorunda olduğu; sözleşmelerinde aksi bir hüküm bulunmadıkça, kira süreleri dolan taşınmazların kira bedellerinin, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan

Tüketici Fiyatları Endeksindeki oranının (TÜFE-Oniki Aylık Ortalamalara Göre Değişim %), kiralananın durumu ile emsal ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak belirleneceği, emsal ve rayiçlerinden düşük olduğu tespit edilen taşınmaz kiracılarına uygulanacak artış oranının, taşınmazın emsal ve rayiç bedeli baz alınarak usulüne uygun olarak Bölge Müdürlüklerince belirleneceği, idarenin belirlediği yeni kira bedellerini kabul eden kiracının sözleşmesinin aynı şartlarla devam edeceği, yeni kira bedelinin tebligatını müteakip taahhüt vermeye gelmeyen ancak tebliğ edilen yeni kira bedelini Bölge Müdürlüğünün bildirdiği hesaba yatıran kiracının taahhüt vermiş sayılacağı; idarenin, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği; kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse idare kiracıya yazılı olarak on günlük, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise otuz günlük bir süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildireceği, tahsil edilemeyen kira gelirlerinin ise 21/07/1953 tarihli ve

6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerince idarece tahsil edileceği; 2886

sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine göre sözleşmesinde ayrıca bir hüküm yoksa kiracının, kira süresi sonunda herhangi bir tebligata gerek kalmadan taşınmazı derhal tahliye etmek zorunda olduğu; sözleşmenin feshi halinde ise, kiracının tebligatı müteakip 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorunda olduğu, kiracı taşınmazı tahliye etmezse, 08/09/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75.

maddesine göre kiracının tahliyesinin sağlanacağı düzenlenmiştir.

15. 5737 sayılı Kanun gereğince, mazbut vakıfların, ilgili Kanun uyarınca Genel Müdürlükçe yönetilecek ve temsil edilecek vakıflar ile mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin yürürlük tarihinden önce

kurulmuş ve 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gereğince Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen vakıflar olarak tanımlandığı; Genel Müdürlüğe ve mazbut vakıflara ait taşınmazların kira süresinin azami üç yıl olduğu, ancak bu sürenin Genel Müdürlüğün bağlı olduğu Bakanın onayı ile on yıla kadar belirlenebileceği görülmüştür. Benzer şekilde, 2886 sayılı Kanunda, kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresinin, on yıldan çok olamayacağı; üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye

Bakanlığından izin alınmasının şart olduğu; katma bütçeli idarelerde bu iznin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınacağı; üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edileceği hükme bağlanmıştır.

16. Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esasları’nda, Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait restorasyon veya onarım karşılığı kiralamaya konu vakıf kültür varlıkları haricindeki taşınmazların kiraya verilme işlemlerinin, 2886 sayılı Kanuna tabi bulunduğu, ilgili Kanun gereği kiraya verme işlemlerinin, kapalı teklif, açık teklif, pazarlık usulü ile yapılacağı; kira ihalesine çıkarılacak taşınmaz malın muhammen kira bedelinin, 2886 sayılı Kanunun 9. maddesindeki hükümlere göre belirleneceği; Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar ile Genel Müdürlüğün idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazların azami üç yıl süreyle Genel Müdürlük adına Bölge Müdürlüklerince kiraya verilebileceği; sözleşmelerinde aksi bir hüküm bulunmadıkça, kira süreleri dolan taşınmazların kira bedellerinin, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksindeki oran (ÜFE-Oniki

Aylık Ortalamalara Göre Değişim %), kiralananın durumu ile emsal ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak belirleneceği, emsal ve rayiçlerinden düşük olduğu tespit edilen taşınmaz kiracılarına uygulanacak artış oranının, taşınmazın emsal ve rayiç bedeli baz alınarak usulüne uygun olarak Bölge Müdürlüklerince belirleneceği; yeni kira bedelinin tebligatını müteakip taahhüt vermeye gelmeyen ancak tebliğ edilen yeni kira bedelini Bölge Müdürlüğünün bildirdiği hesaba yatıran kiracı taahhüt vermiş sayılacağı; ihalede oluşan bir yıllık kira bedelinin %6’sı oranında kesin teminat alınacağı, bir yıldan uzun süreli kiralamalarda bu bedelin, sözleşme başlangıç ve bitiş tarihi arasında oluşan toplam kira bedelinin %6’sı oranına kadar çıkartılabileceği, kira sözleşmesi yenilendiği takdirde, teminatların kira yılı içinde güncelleneceği, ayrıca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirileceği ve bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacağı; isteklinin, tebliğ tarihinden itibaren yükümlülüklerini yerine getirerek 15 gün içinde müracaat etmesi halinde sözleşme yapılacağı; 2886 sayılı Kanunun 57. maddesi gereği sözleşmenin noterden yapılmasının zorunlu olduğu, sözleşmenin yapılmasından sonra taşınmaz kiracıya bir tutanakla teslim edileceği; kira bedeli ödeme yükümlülüğünün yer teslim tarihi ile başlanacağı, sözleşmede başka bir hüküm yoksa, her ayın birinci iş günü kira bedeli ödeme günü olduğu, kira bedeli ödeme süresinin ise, her ayın beşinci iş günü mesai bitimine kadar olan süre olduğu; kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, idare kiracıya yazılı olarak on günlük, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise otuz günlük bir süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirileceği; bu sürenin, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacağı, ihtar süresi içinde ödenen kira bedellerine yasal gecikme zammı uygulanacağı, tahsil edilemeyen kira gelirlerinin ise 21/07/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerince idarece tahsil edileceği; 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre kiracının kira süresi sonunda herhangi bir tebligata gerek kalmadan derhâl, sözleşmenin her ne suretle olursa olsun feshi hâlinde ise, tebligatı müteakip onbeş gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorunda olduğu, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, taşınmaz 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre tahliye ettirileceği düzenlenmiştir.

17. 2886 sayılı Kanunda, Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca

tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil isteneceği; ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmediği ve fuzuli şagilin kusurunun aranmayacağı; kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi halde ecrimisil alınacağı; işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği düzenlenmiştir.

18. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 03/06/2014 tarihli ve sayılı kararında;

“… Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin bir önceki kira dönemine göre yenilendiğinin tespiti, bu talebin kabul görmemesi halinde aylık 300 TL olan kira parasının 01.01.2013 tarihinden itibaren mahkemece belirlenecek miktar çerçevesinde tenkis edilerek tespit edilmesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile aylık kiranın 01.01.2013 tarihinden itibaren 212.18 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili ve davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 12.04.1999 başlangıç ve 31.12.1999 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı Vakıflar idaresine ait bağ nitelikli taşınmaz davacıya kiralanmıştır. Sözleşmede bir kira artış şartı yer almamaktadır. Yine dosya kapsamından kiralananın davalı idarece yapılan ihale sonucu davacıya kiralandığı anlaşılmaktadır.

Kiracılık süreci içinde davalı idarenin tek yanlı olarak belirlemiş olduğu kira parasının davacıya bildirilmesi üzerine, davacı kiracının idareye tespit edilen kira parası miktarı üzerinden taahhütname vermesi ile kiracılık ilişkisi sürdürülmüştür. Son olarak 01.01.2012 yılı için belirlenen aylık 200 TL kira parasının 01.01.2013 tarihinde başlayan yeni dönemde 300 TL olarak tespit edilmesi üzerine davacı açmış olduğu işbu dava ile, kira artırım bildirimi süresinde yapılmadığından kira sözleşmenin 01.01.2013 tarihinden itibaren yenilendiğinin tespitini, bunun mümkün olmaması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar

Kanunu’nun 344 maddesi hükmü gereğince mahkemece belirlenecek kira bedeline göre kira parasının tenkisini ve taraflar arasındaki muarazanın bu şekilde giderilmesini talep etmiştir. Her ne kadar sözleşme süresinin 31.12.1999 tarihinde sona ermesinden sonra kira sözleşmesi 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları

Hakkında Kanun’un 11. maddesine göre 1 Ocak tarihi itibariyle yıldan yıla yenilenerek uzamış ise de, Vakıflar idaresine 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinden yararlanma hakkı tanıyan 5737

Sayılı Vakıflar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 27.02.2008 tarihini izleyen son dönemin bittiği 31.12.2008 tarihi itibariyle sözleşmenin sona erdiğinin kabulü gerekir. Artık bu tarihten sonra yasa gereği sözleşmenin

6570 Sayılı Kanun’un 11. maddesi uyarınca yıldan yıla yenilenmesi olanağı kalmadığından davacı kiracı

fuzuli şagil durumuna düşmüştür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.12.2010 gün ve sayılı kararı da bu doğrultudadır. Dolayısıyla ortada bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra davalı idarenin belirlediği miktarlar üzerinden davacı taahhütname vermek suretiyle taşınmazı kullanmaya devam etmiş ise de, bu durum taraflar arasında kira sözleşmesi yapıldığı ya da kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Talep edilen ve davacı tarafından ödenen miktar, gerçekte haksız işgal tazminatı niteliğindedir. Yukarıda açıklandığı üzere taraflar arasında kiracılık ilişkisi kalmadığından ve bu nedenle kira parasının tespitini istemek mümkün olmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasının incelenerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. …” ifadelerine yer verilmiştir.

19. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23/12/2015 tarihli ve sayılı kararında;

“2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek,

idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanununun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları 5538 Sayılı

Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal, süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570

Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü İl Özel İdareleri ve Belediyeler dışındaki diğer kamu kurum ve kuruluşları, taşınmazlarını 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya vermiş olsalar bile bu kanunun 75. Maddesine dayanarak süre bitimi sebebiyle idareye yada mahkemeye başvurmak suretiyle kiralananın tahliyesini sağlayamazlar. Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü İl Özel İdareleri ve Belediyeler dışındaki diğer kamu kuruluşlarına ait kiralanan taşınmaz TBK. nun 339/1 maddesinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi bir yer ise TBK.nun 339/2 maddesi hükmüne göre, kiraya verme

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununa tabi olsa da bu taşınmazlar hakkında TBK. nun konut ve çatılı işyeri

kirasına ilişkin hükümleri uygulanır. Sözleşme süre sonunda TBK. nun 347. Maddesi uyarınca kiracı tarafından feshedilmedikçe aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılacağından TBK. nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinde yer alan tahliye nedenlerine dayanılarak tahliyeleri sağlanabilir. Kiralanan konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup da sözleşme süresiz yapılmış ise, bu durumda TBK. nun 328.329 maddelerindeki feshi ihbar sürelerine uyularak yine konut ve çatılı iş yeri kirası hükümlerinde yer alan tahliye sebeplerine dayanılmak koşuluyla tahliyeleri sağlanabilir.

Olayımıza gelince; Kiralananın davalı tarafından2886 sayılı yasanın 51/g maddesi gereğince pazarlık usulü ile davacıya 20/04/2011 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Yukarıda adı geçen kurumlar arasında yer almayan davalı Rektörlük hakkında 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinin 3. ve 4. fıkrasının uygulanabilmesi mümkün değildir. Kiralananın niteliği sözleşmede akaryakıt istasyonu, hizmet binası olarak gösterilmiştir.

Kiralananın galip vasfının çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Kiralananın galip vasfı çatılı işyeri ise davacı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347 maddesi uyarınca süre bitimi nedeni ile sözleşmenin sona erdirilmesini isteyemez ancak yasada belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Taşınmazın üstün vasfının açık alan olarak tespiti halinde sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 327 maddesi uyarınca süre sonunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda mahkemece kiralananın galip vasfı tespit edilerek uygulanacak yasa hükmü belirlendikten sonra yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bir karar vermek gerekirken kiralananın

2886 sayılı yasaya göre ihale ile kiraya verildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru

değildir. …” ifadelerine yer verilmiştir.

20. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24/05/2017 tarihli ve sayılı kararında;

“Davacı vekili dilekçesinde; taraflar arasında 20.04.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, 01.01.2013-31.12.2013 döneminde aylık 695 TL kira bedeli ödediklerini, ancak davalı tarafın 01.01.2014 tarihinden itibaren aylık 900 TL kira bedeli talep ettiğini, talebin fazla olduğunu belirterek kira bedelinin

01.01.2014 tarihinden itibaren ÜFE artışını geçmeyecek şekilde tespitini istemiştir. …

2886 Sayılı Devlet İhale Kanun’unun 5737 Sayılı Kanun’un 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye”

başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren

5393 Sayılı Belediye Kanun’unun 15/p-3. maddesi hükmüyle belediye taşınmazları, 5538 Sayılı Kanun’un

26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanun’un 79/c maddesi uyarınca Vakıflar

Genel Müdürlüğü’ne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasa’nın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir. Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl

Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanun’una tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden, gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.

Olayımızda taraflar arasında 20.04.2009 başlangıç ve 31.12.2009 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz ihale ile davacıya kiralanmıştır. Her ne kadar kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra davalı idarenin belirlediği miktarlar üzerinden davacı taahhütname vermek suretiyle taşınmazı kullanmaya devam etmiş ise de, bu durum taraflar arasında kira sözleşmesi yapıldığı ya da kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Talep edilen ve davacı tarafından ödenen miktar, gerçekte haksız işgal tazminatı niteliğindedir. Yukarıda açıklandığı üzere taraflar arasında kiracılık ilişkisi kalmadığından ve bu nedenle kira parasının tespitini istemek mümkün olmadığından davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmadığı anlaşılmıştır.

Ne var ki, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden hükmün gerekçesinin bu şekilde düzeltilmesine, hükmün düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, …” ifadelerine yer verilmiştir.

21. Başvuranın iddiaları, idarenin konuyla ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat, yargı kararları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından Ankara İli, İlçesi, Mahallesi, Cadde, No: adresindeki ada parsel (3+1) olan 112,44 metrekare mazbut vakıflara ait taşınmazın başvurana 05/11/2019 tarihinde teslim edildiği, kira süresinin 05/11/2019-04/11/2020 tarihleri arasında olduğu, Vakıf Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesi ile 04/11/2019-03/11/2020 tarihleri için 880,00 TL bedel belirlendiği, 05/11/2020-31/12/2021 tarihleri arasında kira artışı yapılmayıp 880,00 TL ödeme ile devam edildiği, 01/01/2022-31/12/2022 tarihleri arasında %2,27 artış ile 900,00 TL kira ödendiği, 01/01/2023-31/12/2023 tarihleri arasında %25 artış ile 1.125,00 TL kira ödendiği, 01/01/2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin 10/11/2023 tarihli ve sayılı ihbarname ile 10.0000 TL olarak belirlendiğinin bildirildiği, ayrıca, ihbarnamede güncel teminat tutarının 7.200,00 TL, mevcut teminat tutarının 816,19 TL, eksik teminat tutarının ise 6.383,81 TL olduğunun belirtildiği; başvuranın 2886 sayılı Kanunun 35. maddesi kapsamında açık teklif usulüyle yapılan ihale neticesinde noter aracılığıyla 05/11/2019 tarihinde Vakıf Taşınmazların Tip Kira

Sözleşmesini imzaladığı, kira süresinin 04/11/2020 tarihine kadar olduğu, başvuranın idare tarafından tebliğ edilen yeni kira bedelini ödemesi suretiyle Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esasları, Vakıf Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesi, Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Genel Şartnamesi kapsamında taahhüt vermiş sayıldığı ve sözleşmenin günümüze kadar yenilenerek geldiği dikkate

alındığında, 21.1. 5737 sayılı Kanun ve Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esasları gereğince, Genel

Müdürlüğe ait taşınmazlar ile Genel Müdürlüğün idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmazların kira süresinin azami üç yıl olarak belirlendiği, başvuranın ikamet ettiği konutun kira süresinin 05/11/201904/11/2020 tarihleri arasında olduğu ve bir yıl süreli düzenlendiği; bu kapsamda Yargıtay 3. ve 6. Hukuk

Dairesi içtihatlarında, 2886 sayılı Kanunun 5737 sayılı Kanun’un 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve

Tahliye” başlıklı 75. maddesinin 3. ve 4.fıkralarında, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edileceği, aksi halde ecrimisil alınacağı, işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceği hükmünün bulunduğu, ilgili maddenin önceleri sadece

Hazine tarafından bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 5737 sayılı Kanun’un 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait taşınmazlar hakkında da uygulanmasının öngörüldüğü, bu madde ile ilgili kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanındığı, yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 sayılı Kanunun 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerektiği, ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olmasının, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmeyeceği, her ne kadar kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra idarenin belirlediği miktarlar üzerinden kiracı taahhütname vermek suretiyle taşınmazı kullanmaya devam etmiş ise de, bu durumun taraflar arasında kira sözleşmesi yapıldığı ya da kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmeyeceği, talep edilen ve kiracı tarafından ödenen miktarın, gerçekte haksız işgal tazminatı niteliğinde olduğu, taraflar arasında kiracılık ilişkisi kalmadığından ve bu nedenle kira parasının tespitini istemenin mümkün olmadığı değerlendirmesinde bulunulduğu; 21.2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23/12/2015 tarihli ve sayılı kararında, Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyelerin 2886 sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 sayılı

Kanuna ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilecekleri, ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olmasının, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmeyeceği; Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler dışındaki diğer kamu kurum ve kuruluşlarının, taşınmazlarını 2886 sayılı Yasa uyarınca kiraya vermiş olsalar bile bu Kanunun 75. maddesine dayanarak süre bitimi sebebiyle idareye ya da mahkemeye başvurmak suretiyle kiralananın tahliyesini sağlayamayacakları, Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler dışındaki diğer kamu kuruluşlarına ait kiralanan taşınmazın TBK’nın 339/1 maddesinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi bir yer ise TBK’nun 339/2 maddesi hükmüne göre, kiraya verme

2886 sayılı Kanuna tabi olsa da bu taşınmazlar hakkında TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin

hükümlerinin uygulanacağı, sözleşme süre sonunda TBK’nın 347. maddesi uyarınca kiracı tarafından feshedilmedikçe aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılacağından TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinde yer alan tahliye nedenlerine dayanılarak tahliyelerinin sağlanabileceği, kiralanan konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup da sözleşme süresiz yapılmış ise, bu durumda TBK’nın 328. ve 329. maddelerindeki feshi ihbar sürelerine uyularak yine konut ve çatılı iş yeri kirası hükümlerinde yer alan tahliye sebeplerine dayanılmak koşuluyla tahliyelerin sağlanabileceği ifadelerine yer verildiği, bu bağlamda yargı içtihatları gereğince vakıf taşınmazlarının kiraya verilme usulünün 2886 sayılı Kanun kapsamında değerlendirildiği; 21.3. Vakıflar Genel Müdürlüğünün 10/10/2023 tarihli ve 510709 sayılı 21 No.lu Genelgesi’nin, Vakıf

Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esaslarının 5. maddesi, Vakıf Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesinin

12. maddesi, Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Genel Şartnamesinin 14. maddesi kapsamında Genel

Müdürlük tarafından hazırlandığı ve Bölge Müdürlüklerine bildirildiği, dolayısıyla vakıf taşınmazları kira artışlarının ilgili Genelge uyarınca yapıldığı; Genelge’de emsal ve rayiçlerinden düşük olduğu tespit edilen taşınmaz kullanıcılarına uygulanacak artış oranının, taşınmazın emsal ve rayiç bedeli baz alınarak usulüne uygun olarak Bölge Müdürlüklerince belirleneceği, bunlar için uygulanacak artış oranının TÜFE (Tüketici

Fiyat Endeksi) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından az olmayacağı, konu ile ilgili tebligatlar gönderilirken rayiç uygulaması yapılan taşınmazlarda emsal ve rayiç bedeller gözetilerek belirlenen yeni dönem kullanım bedelinin ve oluşan kati teminat farkının taşınmaz kullanıcılarına bildirileceğinin düzenlendiği; başvuranın 05/01/2019 tarihinden itibaren kiracı olduğu konuta ilişkin 2021 yılında kira bedeline ilişkin herhangi bir artış yapılmadığı, diğer yıllarda ise makul düzeyde kira artışının yapıldığı, dolayısıyla 10/11/2023 tarihinde tebliğ edilen kira bedelinin emsal ve rayiç bedeli baz alınarak usulüne uygun olarak Bölge Müdürlüğünce belirlendiği, başvuranın da 15/01/2024 tarihinde belirlenen kira bedelini yasal faizi ile birlikte ödediği, bu nedenle Vakıf Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesinin 12.

maddesi, Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Genel Şartnamesinin 14. maddesi kapsamında kira sözleşmesinin yenilenmiş sayıldığı anlaşılmış olup idarenin işleminde hukuka ve hakkaniyete aykırılık bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.

B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 22. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kamu

Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; Kurumumuzun bilgi ve belge talebine süresi içinde cevap verildiği, İdarenin başvuranla ilgili işlemlerinde “kanunlara uygunluk”, “makul sürede karar verme”, “hesap verilebilirlik”, “şeffaflık”, “kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi” ilkelerine uygun davrandığı, ancak İdarenin, şikâyetçiye verdiği cevapta hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği bu nedenle “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.

VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

23. 14/06/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan süre içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açıktır.

VII. KARAR

Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN REDDİNE;

Kararın BAŞVURANA ve VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ’NE tebliğine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.

Şeref MALKOÇ

Kamu Başdenetçisi