|
ÖZET: Başvuran, Trabzon İli’nde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından gerçekleştirilen konut projesinde, %20 indirim kampanyasından faydalanarak erken borç kapama işlemi gerçekleştirmiştir. Ancak, kendisinden 7.824,70 TL tutarında kıst faiz tahakkuk ettiği gerekçesiyle bu tutarın iadesini talep etmiştir. İdare, başvuranın sözleşme hükümleri çerçevesinde hareket edildiğini ve tahsil edilen tutarın yasal dayanaklara uygun olduğunu belirtmiştir.
İdarenin açıklamalarına göre, başvuranın indirim kampanyasından yararlanmak için taahhütname imzaladığı ve sözleşmenin 2.8 maddesinde belirtilen şartlara uygun olarak borcunu kapatmak istediği ifade edilmiştir. Sözleşmede, erken ödeme durumunda güncelleme farkının ödenmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla, başvurunun reddedilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Kamu Denetçiliği Kurumu, başvurunun hukuka uygun olduğunu ve sözleşme hükümlerinin gereği gibi uygulandığını tespit etmiştir. İdarenin işlemlerinin, sözleşme hükümlerine uygun olarak gerçekleştirildiği ve başvuranın iddialarının geçersiz olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Başvuru, Trabzon Tüketici Mahkemesinde dava açma hakkı saklı kalmak kaydıyla reddedilmiştir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 17279-17279 |sayi|94019529-101.07.05.99-E.94019529-101.07.05.99-E.
BAŞVURU NO : 2018/6862 2018/ 6862
KARAR TARİHİ : 16/10/2018 |tarih|
RET KARARI
BAŞVURAN VEKİLİ / TEMSİLCİSİ :
BAŞVURUYA KONU İDARE : Toplu Konut İdaresi Başkanlığı
BAŞVURUNUN KONUSU : Başvuranın, kıst faiz uygulamasına itirazı hakkındadır .
BAŞVURU TARİHİ : 22/05/2018 22.5.2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran; yapımı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından üstlenilen, Trabzon İli
İlçesi Mahallesinde yer alan, Trabzon Konut Projesinde yer alan haksahibi olduğu konuta ilişkin %20 indirim kampanyasından faydalanmak suretiyle erken borç kapama işlemini gerçekleştirdiği, kendisinden güncel borcuna ilaveten 7.824,70 TL kıst faiz tahakkuku adı altında ücret tahsil edildiğinden bahisle, bu tutarın iadesini Kurumumuzdan talep etmektedir .
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Kurumumuzun 29/ 05/ 2018 tarih ve . sayılı bilgi ve belge talebi konulu yazısına cevaben, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının 07/ 09/ 2018 tarihli ve . sayılı yazısı ve eklerinde özetle; 2.1. Trabzon 353 Adet Konut Projesi kapsamındaki Tip Blok numaralı bağımsız bölümün 08/ 09/ 2016 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi (sözleşme) ile tarafından 156 ay vade ile satın alındığı, bu bağımsız bölümün aynı tarihli devir protokolü ile sözleşmede yer alan tüm borç ve yükümlülüklerin devir alana ait olduğu belirtilerek başvurana devredildiği, 2.2. 18/ 05/ 2018 tarihli taahhütname ile başvuranın; indirim kampanyasından sözleşmenin 2.8 maddesinde açıkça belirtilen hususlar çerçevesinde faydalanmak istediğini, cari ve geçmiş yıllara ait
.
1 / 5sigorta ve vergi borçlarını ödeyeceğini, ipotek tesisi işlemlerini tamamlayacağını, aksi durumda
İdarenin oluşacak zararlarını gidereceğini taahhüt ettiği, 2.3. Sözleşmenin 2.8 maddesinde; “Vadeden önce borcunu tamamen ödemek isteyen ALICI, dönem başında bildirilen borç bakiyesine ilave olarak, içinde bulunduğu dönemin başlangıç tarihinden borcunu kapatmak istediği tarihe kadar tahakkuk ettirilecek güncelleme farkını ödemekle yükümlüdür . Güncelleme farkının hesaplanmasında, İDARE’ce tesbit edilen ve o dönem başında uygulanan dönemsel güncelleme oranı kullanılır . Son dönemde gerçekleşen erken kapamalarda ayrıca güncelleme farkı alınmaz .” hükmünün yer aldığı, 2.4. Başvuruya konu borç kapama işleminin sözleşmenin 2.8. maddesine istinaden ve mevzuat çerçevesinde yapıldığı, erken borç kapama işlemi indirim kampanyası dönemine rastladığından % 20 indirim uygulanarak yapıldığı, 2.5. Yapılan işlemlerin sözleşme imzalandığında bilinmekte olduğu ve tahsilat aşamasında da hesaplanan rakamın net bir şekilde belirtildiği, başvuranın rızası olmaksızın herhangi bir şekilde para tahsilatının mümkün olmadığı, Açıklamalarına yer verilmiştir .
III. İLGİLİ MEVZUAT
3. Anayasamızın “Dilekçe, Bilgi Edinme ve Kamu Denetçisine Başvurma Hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında; “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir . Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu
Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler .”, 4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi” başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir .”, 5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun; 5.1. “Sözleşme özgürlüğü” başlıklı 26 ncı maddesinde; “ Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler ”, 5.2. “Kesin hükümsüzlük” başlıklı 27 nci maddesinin birinci fıkrasında; “ Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür ”, Hükümleri yer almaktadır .
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
6. Şikâyetçinin iddiaları, idarenin konu ile ilgili açıklamaları, ilgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; başvuru konusuna ilişkin “ Ret Karar Önerisi ” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur .
2 / 5V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme 7. Başvuru, TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi sırasında gündeme gelen kıst faiz uygulamasının, usulüne uygun olmadan yapıldığı iddiasıyla fazladan tahsil edilen bedelin iadesi hakkındadır .
8. Başvurunun değerlendirilmesinde temel dayanak noktası, TOKİ ile üçüncü bir kişi arasında 08/ 09/ 2016 tarihinde akdedilmekle birlikte başvuran tarafından aynı tarihte devir alınan “ Trabzon projesi Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ” dir . Söz konusu sözleşmenin 2.2. maddesinde, borç bakiyesinin hangi surette güncelleneceği hususlarına, “ Her altı aylık dönemin başında (Ocak-Temmuz) o dönemde geçerli olacak borç bakiyesi, dönem boyunca yapılan ödemeler dönem başındaki borç bakiyesinden düşülmek suretiyle, bir önceki altı aylık dönemdeki Memur Maaş Artış Oranı, TÜİK tarafından belirlenen TÜFE ve Yİ-ÜFE oranlarından en düşük olanı dikkate alınarak İDARE’ce tesbit edilen ve BANKA’ya bildirilen dönemsel güncelleme oranı üzerinden artırılarak; sözleşme imzalama tarihine bakılmaksızın her dönem için yeniden hesaplanır . Yeni aylık taksit miktarı ise, borç bakiyesinin kalan vadeye bölünmesiyle bulunur ve
BANKA tarafından ALICI ’ya bildirilir ” ifadeleriyle yer verilmiş ve sözleşmeye konu taşınmazın değerinin güncel tutulması kaygısı gözler önüne serilmiştir . Bununla birlikte, anılan sözleşmenin 2.8.
maddesinde ise, borcun tamamının erken ödenmesine ilişkin olarak, “ Vadeden önce borcunu tamamen ödemek isteyen ALICI , dönem başında bildirilen borç bakiyesine ilave olarak, içinde bulunduğu dönemin başlangıç tarihinden borcunu kapatmak istediği tarihe kadar tahakkuk ettirilecek güncelleme farkını ödemekle yükümlüdür . Güncelleme farkının hesaplanmasında, İDARE’ce tesbit edilen ve o dönem başında uygulanan dönemsel güncelleme oranı kullanılır ” hükmüne yer verilerek, güncelleme tarihi sonrasında yeni güncellemeye dâhil olmadan yapılan erken ödemelerde, gün hesabı suretiyle belirlenecek faizin ödenmesi gerekliliği açıkça belirtilmiştir .
9. Sözleşme serbestisi, kamusal kısıtlamalara tabi olmadan taraf iradelerinin mutabık kaldığı noktalarda sözleşmeler akdedilebilmesi imkânını sağlamaktadır . 6098 sayılı Türk Borçlar
Kanununun 26 ncı maddesinde kendine yer bulan bu esasın istisnası ise, anılan Kanunun 27 nci maddesinde düzenlenmekte ve kanunların emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin taraflarca düzenlenemeyeceği ortaya konulmaktadır . Bu bakımdan, özel hukuk sahasında yapılan sözleşmelerde, tarafların, kesin hükümsüzlük sonucunu doğuracak hususlar haricinde her konuyu hükme bağlayabilmeleri mümkündür .
10. Başvuru bağlamında, şikâyetçi, yukarıda zikredilen sözleşme hükümlerinin hatalı yorumlandığı ile buna mukabil olarak, kendisinin fazladan ödeme yapmasına sebep olunduğunu iddia etmektedir .
Bunun haricinde, akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesini temelinden sarsacak herhangi bir iddia öne sürülmemiştir . Zaten sözleşmenin anılan hükümlerinin, yasal gerekliliklere doğrudan aykırı olduğuna ve kesin hükümsüzlük haline ilişkin bir bulguya da rastlanmamıştır . Dolayısıyla başvuru hakkında yapılacak değerlendirmelerin, TOKİ ile şikâyetçi arasında hüküm ve sonuç doğuran sözleşmeye göre yapılması elzemdir .
11. Başvuruya konu olayda, borcun tamamının erken ödenmesi talebi üzerine, idare tarafından belli bir hesaplama usulüyle bedel belirlenmiş ve buna ek olarak, başlatılan indirim kampanyasından da şikâyetçi yararlandırılmıştır . Bu kapsamda idare, 18/ 05/ 2018 tarihinde kapatmaya esas indirimli borç
3 / 5bakiyesini 148.756,42 TL olarak belirlemiştir . 18/ 05/ 2018 tarihli taahhütname ile de başvuran;
indirim kampanyasından sözleşmenin 2.8 maddesinde açıkça belirtilen hususlar çerçevesinde faydalanmak istediğini taahhüt etmiştir .
12. Söz konusu işlemlerin dayanağı konumundaki sözleşmenin 2.2. maddesinde ise, açıkça dönemsel güncellemenin yapılma esası belirtilmiş ve bunun erken ödeme hallerini kapsamadığı yönünde bir düzenleme öngörülmemiştir . Yani dönemsel güncelleme usulünün, sözleşme sürdüğü müddetçe borç bedelinin hesaplanmasında gözetileceği kabul edilmiştir . Bununla birlikte, sözleşmenin 2.8.
maddesinde, dönemsel güncelleme oranı uygulanmak suretiyle güncellenen borç bakiyesinin tamamının erken ödenmesi halinde, kıst faiz ödeneceği vurgulanmıştır . Bu suretle de, taşınmazın değerinin bir sonraki güncellemeden yararlanamamasından kaynaklı fark giderilmeye çalışılmıştır .
13. Sözleşmedeki bu düzenlemeler, TOKİ’nin gayrimenkul satış sistemindeki güncelleme esası ve kıst faiz pratiğinin, farklı sektörlerin uygulamalarından ayrıştığını ve tarafların kararlaştırdığı esaslar dâhilinde anlamlandırılmaya muhtaç olduğunu gözler önüne sermektedir . Özellikle bu uygulamada, taşınmaz bedelinin güncel şartlara uyarlılığının sağlanması amacının, ön planda tutulduğu anlaşılmaktadır .
14. Bu bağlamda yapılan tetkiklerde, idarenin işlemlerinin, söz konusu hükümler dikkate alınarak tesis edildiği ve bu suretle belirlenen bedelin indirim kampanyasından yararlandırıldığı anlaşılmıştır .
Bu değerlendirmenin haricinde, başvuruya konu olaydaki kıst faiz uygulamasının usulüne aykırı olduğu ve sözleşme hükümlerinin gereği gibi yorumlanmadığı yönündeki iddiaların, sözleşmeyle bağdaşmadığı görülmüştür .
15. Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde; TOKİ ile akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan borcun tamamının erken ödenmesi kapsamında yapılan iş-işlemlerin sözleşme bağlamında tesis edildiği ve şikâyetçinin iddia ettiği şekilde hukuka aykırılık içermediği, ayrıca başvuruya konu sözleşme hükümlerinin ifayı zorlaştıracak mahiyette olmadığı ve bu gerekçeyle hakkaniyete aykırılık içermediği tespit edildiğinden, başvurunun reddi gerektiği sonucuna varılmıştır .
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden 16. İyi yönetim ilkelerine 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup, söz konusu hususta yapılan değerlendirme neticesinde; İdarenin, karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi ilkesine uygun davranmadığı tespit edildiğinden bahse konu ilkeye uygun davranması önerilmektedir .
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT
17. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup Trabzon Tüketici Mahkemesinde yargı yolu açıktır .
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle BAŞVURUNUN REDDİNE;
4 / 5Kararın Başvuran ile birlikte TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞINA tebliğine,
Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi .
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi