|
ÖZET: Başvuru, İstanbul’un Mahallesi’nde kentsel dönüşüm projesinin ilgili idarelerce reddedilmesine yönelik şikayetler içermektedir. Şikayetçi, mahalle muhtarı öncülüğünde kurulan A.Ş. tarafından hazırlanan projenin, belediyelerin hukuka aykırı bir şekilde kabul edilmediğini ve bu durumun çözülmesi gerektiğini belirtmiştir. İlgili idareler, projenin imar mevzuatına uygun olmadığını savunarak, kentsel dönüşüm uygulamalarının yalnızca belirli alanlarda gerçekleştirilebileceğini ifade etmişlerdir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, mevcut alanda kentsel dönüşüm için herhangi bir işlem yapılmadığını belirtirken, İstanbul Büyükşehir Belediyesi de projenin imar planına uygun olmadığını ve bu nedenle destek veremeyeceklerini açıklamıştır. Şikayetçinin iddialarının, ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirildiğinde, hukuka aykırılık tespit edilmediği sonucuna varılmıştır. Ancak, İBB tarafından hazırlanan fikir projesindeki eksikliklerin giderilmesi gerektiği yönünde tavsiyede bulunulmuştur. Sonuç olarak, şikayetçinin talebi reddedilmiş, ancak İBB’nin hazırladığı projede yer alan okul alanına dair eksikliklerin giderilmesi için gerekli işlemlerin yapılması önerilmiştir. İlgili idarelerin bu karar doğrultusunda hareket etmesi beklenmektedir. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 238-238 |sayi|36311982-101.07.06-E.36311982-101.07.06-E.
BAŞVURU NO : 2018/9048 2018/ 9048
KARAR TARİHİ : 07/01/2019 |tarih|
KISMEN TAVSİYE KISMEN RET KARARI , TCKN :
Adres :
BAŞVURU VEKİLİ / TEMSİLCİSİ :
BAŞVURUYA KONU İDARE : 1- İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı
(İBB)
Adres : Kemalpaşa Mh. 15 Temmuz Şehitleri
Cd. No:5 34134 Fatih / İSTANBUL 2- Esenler Belediye Başkanlığı
Adres : Birlik Mah . Mehmet Akif İnan Cad .
No:6 – 8 Esenler/İSTANBUL
BAŞVURUNUN KONUSU : Şikayet, Mahallesi’nin kentsel dönüşümü için
A.Ş. tarafından hazırlanan projenin, ilgili İdarelerce kabul edilmemesinin hukuka aykırı olduğuna ilişkin iddia ile bu projenin uygulanabilmesi için çözüm bulunması talebi hakkındadır .
BAŞVURU TARİHİ : 11/07/2018 11.7.2018
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi başvuru belgeleri ve eklerinde özetle; 1.1. Belediye Başkanlarının kentsel dönüşümün teşvik edileceğine ilişkin açıklamaları olduğu, bu kapsamda Mahallesi’nin kentsel dönüşümünü sağlamak için mahalle muhtarı
1 / 21tarafından A.Ş. adlı bir şirket kurulduğu, mahallenin 10 kişilik
temsil heyetinin dünyaca ünlü bir mimara yasal mevzuata uygun bir proje yaptırdığı, bu projenin gerçekleşmesi için söz konusu yerde bulunan gayrimenkulleri nedeniyle bahsi geçen şirkete vekâlet verdiği, 1.2. Belediyenin 2013 yılında yaptığı yeni imar planıyla söz konusu yerde düzenleme yapılmadığı gerekçesiyle, Mahallenin sosyal donatı alanları ve yolları olmasına rağmen mahallelinin tapulu
2 2 2
alanlarından 8.000 m daha yola ayırarak proje alanlarını 41.000 m ’den 33.000 m ’ye düşürdüğü, 2 kaybettikleri 8.000 m ’lik alanın hem proje alanlarını küçülttüğünü hem de mer ’i plana göre 2’ 2 verilmesi gereken yaklaşık 50.000 m lik proje yapılaşma m ’sini düşürdüğü, bu durumların halka dağıtım yapıldıktan sonra satılacak alanın azalmasına neden olduğu ve projenin finansmanına negatif etki ederek projeyi zora soktuğu, 2 1.3. Eksilen 8.000 m ’lik arazinin hali hazır yapılaşmada bıraktıkları iç yollarla mahsubunun yapılması suretiyle proje finansmanına katkı sağlayacak ek satılabilir alanın yapılabilmesine imkân oluşturulabileceği, imar haklarını kaybetmek istemediklerini, ilgili kanunda kamu yararı gereği
%40’tan fazla donatı alanı ayrılır ise fazlalığın imar hakkı (% 60) üzerinden değerlendirileceğini hükme bağlandığı, malikler açısından en önemli hususun dönüşümün eski yapılarda en fazla %10 eksiği ile yapılabilmesine ilişkin hususla ilgili olduğu, 1.4. Geçen süreçte inşaat maliyetlerinin arttığı ve bu durumun da projeye talip olabilecek yüklenicilerin işini zorlaştırdığı, Belediye Başkanlarının kar amacı gütmediklerini ve kentsel dönüşümü bir an önce yapmak için Devlet kaynaklarını kullanabileceğini ve bu kapsamda 100 milyon TL destek kullanabileceklerini ifade ettiği, Belediyece kentsel dönüşüm yapıldığında ek kira yardımı, ek taşınma gideri, ihdas ve yüklenici karı olmayacağından Belediyenin hesaplamalarında da
2 2
ifade ettiği 33.500 m ’lik imar alanı üzerine 230.000 m imalat yapılarak da projenin finansal olarak 2’ 2 gerçekleştirilebileceği, yapılacak 230.000 m lik iskân edilebilir alanın, 15.000 m ’si düz ayak ticari
2 2
dükkân ve 140.000 m ’si hizmet alanı + konut olarak maliklere dağıtılarak ve kalan 75.000 m ticaret hizmet ve konut alanının satışıyla projenin rahatlıkla finanse edilebileceği, bu durumda Belediyeye
2 2
100.000.000 TL gelir kalabileceği, bu şekilde 270.000 m ’lik iskan edilebilir alanın 230.000 m
olarak yapılarak projenin önünün açılabileceği, 1.5. Büyükşehir Belediyesinin söz konusu Mahallenin kentsel dönüşümüne yönelik olarak bir fikir projesi hazırlamış olduğunu öğrendiklerini, bu projenin mer ’i kanun, yönetmelik, plan ve plan notlarına uygun olmadığı, bu projenin hak sahiplerinin menfaatlerini korumadığı ve mülklerin değerlendirilmesi noktasında bekledikleri hassasiyetleri karşılamadığı, 1.6. Gelinen noktada Mahalleyi oluşturan 12 adada ve 237 binada kendi yaptırdıkları projede % 66’lık bir kısmın muhtara vekâlet vererek birlik oluşturduğu, Belediyenin işinin bu anlamda oldukça kolaylaştığı, yaklaşan deprem riski sebebiyle ilgili şirketin hazırlattığı projenin bir an önce hayata geçirilmesi gerektiği, sürecin uzamasının insanları mağdur ettiği ve mevcut ekonomik ortamla çıkmaza girdiği, kentsel dönüşüme ilişkin olarak ilgili kanunlarda sağlanan kolaylıkların İdarelerce kendilerine sağlanmadığı iddialarında bulunarak, projenin hayata geçebilmesi için konuya bir çözüm
.
2 / 21bulunması talebiyle Kurumumuza başvuruda bulunmuştur .
II. İDARELERİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 15/ 10/ 2018 tarihli ve sayılı cevabi yazısı ve eklerinde özetle; 2.1. Söz konusu alana yönelik olarak Bakanlık kayıtlarında yapılan tetkik neticesinde; 6306 sayılı
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında Belediyesince
Bakanlıklarına iletilen “ Riskli alan teklifi” veya Bakanlar Kurulu Kararına istinaden ilan edilen
“Riskli Alan” ya da Bakanlıklarınca Bakanlar Kuruluna sunularak belirlenmiş 5393 sayılı Belediye
Kanunu kapsamında “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı” veyahut da 5366 sayılı Yıpranan
Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması
Hakkında Kanun kapsamında “Yenileme Alanı” bulunmadığı, 2.2. Kentsel dönüşüm uygulamalarının, yukarıda değinilen Kanunlar kapsamında belirlenen alanlarda gerçekleştirildiği, 5393 ve 5366 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm kapsamına alınmasına yönelik taleplerin, ilgili mevzuatları gereği alan tespiti ve uygulama yapmaya yetkili büyükşehir belediyesince veya ilçe belediyelerince, 6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm kapsamına alınmasına yönelik taleplerin ise ilgili idarenin talebi üzerine Bakanlıklarınca değerlendirildiği, 2.3. 6306 sayılı Kanunun temel amacının, afet riskli alanların dönüşümünü ve riskli yapıların yıkımını sağlayarak ülke genelinde güvenli ve yaşanılabilir alanların oluşturulması olduğu, anılan
Kanunda “Riskli alan” ve “Riskli yapı”ya ilişkin tanımlara yer verildiği, 6306 sayılı Kanunun
Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci madde riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalara ilişkin düzenlemelere yer verildiği, 2.4. Şikâyete konu alanda, can ve mal güvenliği açısından tehlike arz ettiği düşünülen yapı ve alanların bulunduğu bölgede alansal olarak uygulama yapılması talep ediliyorsa, talebin öncelikle ilgili Belediyesine iletilmesi, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 5 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden teklif dosyasının hazırlanarak ilgili
Belediyesince “Riskli Alan” olarak teklif edilmesi veya bu yapıların malikleri tarafından lisanslandırılmış firmalar vasıtasıyla “Riskli Yapı” olarak tespit ettirilmesi durumunda, talebin 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilmesinin mümkün olduğu, ayrıca 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesine istinaden “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” olarak belirlenmesine yönelik taleplerin ilgili mevzuatları gereğince alan tespiti ve uygulama yapmaya yetkili büyükşehir belediyesince veya ilçe belediyelerince değerlendirildiği, 2.5. Mevcut durumda, söz konusu alana yönelik olarak adı geçen Kanunlar kapsamında Altyapı ve
Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüklerince tesis edilen kentsel dönüşüme esas herhangi bir işlem bulunmadığı açıklamalarında bulunulmuştur .
3. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 09/ 11/ 2018 tarihli ve sayılı cevabi yazısı
3 / 21ve eklerinde özetle;
3.1. Şikayetçinin bahsettiği projenin imar mevzuatı hükümleri uyarınca uygulanabilir olup olmadığına ilişkin olarak Esenler Belediyesi’nden görüş aldıklarını, adı geçen Belediye tarafından projenin imar planı hükümlerine uygun hazırlanmadığının ifade edildiği, bu bağlamda; yapılaşma, nüfus ve trafiğin yoğun olduğu illerinde, Başkanlıklarınca yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında nüfus ve yapı yoğunluğunun arttırılmamasının başlıca hedefleri olduğu, bu nedenle şikayetçin bahsettiği projeye destek verilmesinin mümkün olmadığı, 3.2. Söz konusu Mahalle alanına ilişkin olarak “Riskli Alan” ilanı bulunmadığı ve Başkanlıklarınca bu doğrultuda yürütülen bir çalışmanın da bulunmadığı, yine söz konusu bölgede 5393 sayılı
Kanunun 73 üncü maddesinde yer alan hükümler (Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi vb.)
doğrultusunda bir işlem yapılmadığı, 3.3. Söz konusu alana ilişkin olarak Başkanlık olurları ile 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ve 05/ 04/ 2018 tarih ve sayılı doğrudan temin onay belgesine göre “Esenler İlçesi, Mahallesi, Kentsel Dönüşüm Alanına Yönelik Fikir Projesi Hizmet Alım İşi ” yapıldığı, bu işin 05/ 07/ 2018 tarihinde tamamlandığı, bu kapsamda bölgede mer ’i plan ve imar mevzuatına uygun ilçenin vizyonuna katkıda bulunacak, yeni bir çekim merkezi oluşturulması, alanın ve yakın çevresinde yaşayanların sosyal ve ekonomik imkânlarının geliştirilmesi, söz konusu alanda ve çevresinde eksikliği hissedilen kentsel donatı alanları ve ekonomik faaliyet alanlarının sağlanması, bu yapılırken alanda mülkiyeti bulunan maliklerin mülklerinin kamu kaynakları ile kamulaştırılarak tescilden düşülmesi yerine alan içinde transfer edilerek korunması, erişebilirliğinin arttırılıp, altyapının ve ana ulaşım akslarının ihtiyaçlar doğrultusunda yenilenmesi ve yenilerinin önerilmesine yönelik fikir projesi elde edildiği hususlarına yer verilmiştir .
4. Esenler Belediye Başkanlığı’nın 21/ 11/ 2018 tarihli ve sayılı cevabi yazısı ve eklerinde ise özetle; 4.1. Söz konusu alana ilişkin olarak 6306 Sayılı Kanun kapsamında “Riskli Alan” ilanı bulunmadığı, bu nedenle ilgililerin bahsi geçen Kanun uyarınca bazı imkânlardan (kira yardımı vb.)
yararlanabilmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığı, yine söz konusu bölgede 5393 sayılı
Kanunun 73 üncü maddesinde yer alan hükümler (Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi vb.)
doğrultusunda bir işlem yapılmadığı, 4.2. Adı geçen Mahalle için A.Ş. tarafından hazırlanan kentsel dönüşüm projesinin uygulanması talebini içerir dilekçe ve eki proje değerlendirildiğinde; 4.2.1. Tapu kayıtlarına göre 1971 yılından beri Maliye Hazinesi’ne ait olan sayılı parseldeki 2 10.000,00 m ‘lik taşınmaz üzerinde hali hazırda İbrahim Turhan Lisesi’nin bulunduğu, İBB’nin mülkiyetinde bulunan sayılı parsellerdeki 2 taşınmazların ise mevcutta “Rekreasyon Alanı” olarak düzenlendiği ve 9.250,00 m büyüklüğünde 2 olduğu, dönüşümü gerçekleştirilmesi planlanan bölgedeki imarlı alanın ise yaklaşık 33.000,00 m olduğu, bu alanların 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesi ya da 2981 veya 3290 sayılı Kanunlar
.
4 / 21kapsamında yapılmış imar uygulaması sonucunda oluşmadığı, yani DOP veya KOP’tan
karşılanmadığı, ayrıca bu Kanun hükümlerince imar uygulaması yapılmadığından kök parsele dönüş gibi bir durumun söz konusu olmadığı, 2 4.2.2. İlgi dilekçede, uygulama öncesi düzenleme alanı diye belirtilen 65.614,00 m ‘lik alandan %40 2 düzenleme ortaklık payı (DOP) keserek yapılan hesaplama ile bulunan 39.368,40 m ’lik alanın net alan olarak hesaplandığı, ancak bahsedilen alanda herhangi bir imar uygulaması işlemi ile DOP kesimi yapılamadığından Esenler Uygulama İmar Planının yapılaşma şartlarına göre hesaplamaların yapılması gerektiği, ayrıca 08/ 12/ 2006 tarih ve / no.lu Meclis Kararı ile belirlenen mahalle 2 sınırı dikkate alındığında, konuya ilişkin dilekçedeki “Mahalle gerçek alanının 77.898 m olduğu” ifadesinin hatalı olduğu, 4.2.3. İmar parsellerinde müstakil olarak yapılaşma olabildiği gibi, kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla 13/ 03/ 2013 tarihli 1/ 1000 ölçekli Esenler İlçesi Uygulama İmar Plan notlarının 2.11 inci maddesinin (a) bendinde “T+H, T+K, T+II+K ve Konut Fonksiyonunda Kalan Parsellerin Tevhid 2
Edilmesiyle Oluşan 500 m ’den Büyük İmar Parsellerinde Yapılaşma Plan Onay Tarihinden İtibaren
4 Yıl Süre ile %20, Plan Onay Tarihinden İtibaren 4. Yıl Tamamlandıktan Sonra % 15 Oranında
Arttırılır” ifadesi gereğince ve 16/ 09/ 2015 tarih ve sayılı İBB Meclis Kararı ile emsale dâhil olmayan alanların toplamı, yangın merdivenleri hariç % 10 oranlarında ilave yapılaşma hakkı verdiği, bu konuda uygulama aşamasında, öncelik sırasına göre; imar planı, imar plan notları, eğer imar plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlar var ise ilgili kanun ve sonrasında yönetmeliğe bakılacağı, bu bağlamda, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulama noktasında imar planı ve imar plan notlarından sonra geldiği, dilekçedeki hususlar için Esenler İlçesi Uygulama İmar Planı ve
Plan Notları hükümlerinin geçerli olduğu, 2 4.2.4. İlgi dilekçede “Uygulamalar öncesi brüt proje alanı 65.614 m x %60 (Maksimum bedelsiz terk edilen sonra kalan net uygulama alan) x 5,28 (Mevcut imar emsali) x 1,15 parsel birleşiminden dolayı ek imar artışı x l, 10 Esenler Belediyesi Meclisi emsal dışı alanlar için kabul ettiği 2 oran= 262.949,41m ’dir .” şeklinde ifadeye yer verildiği, ancak; 4.2.4.1. “%60” : 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre imar uygulaması yapılmadığından
%60 ile hesap yapılmasının hatalı olduğu, 13/ 03/ 2013 tarihli 1/ 1000 ölçekli Esenler İlçesi Uygulama
İmar Plan Notlarının 2.11 inci maddesinin (a) bendi gereğince T+H, T+K, T+H+K ve konut fonksiyonunda kalan imarlı alanlara göre hesaplama yapılması gerektiği, 4.2.4.2. “5,28″ : Belirtilen proje alanı içerisindeki Esenler Uygulama İmar Planına göre 5,28 emsal değeri bulunmadığından inşaat alan hesabının hatalı olduğu, 13/ 03/ 2013 tarihli 1/ 1000 ölçekli
Esenler İlçesi Uygulama İmar Plan notlarının 2.11 inci maddesinin (a) bendi gereğince T+H, T+K, T+H+K ve konut fonksiyonunda kalan imarlı alanlara göre toplam yapılaşma hakkı hesaplanması gerektiği, 2 4.2.4.3. “262.949,00 m ”: Yukarıdaki değerlerin yanlış kullanılması sebebiyle toplam inşaat 2’ alanının ( 262.949,00 m nin) hatalı hesaplandığı, 4.2.4.4. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bugüne kadar yürüttüğü riskli alan uygulamaları göz önüne alındığında; 3194 sayılı Kanun, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve diğer ilgili yönetmelikler
.
5 / 21gereğince imar planlarının onayladığı, onaylanan imar planına göre 3194 sayılı Kanunun 18 inci
maddesi gereği imar uygulaması yapıldığı, onaylanan imar planlarında en büyük emsal değerin
“3.00” olmasına karşın yakın zamanda “yatay mimari” vizyonu ve “yüksek kattan kaçınılması” prensip kararlarıyla plan kararlarının alındığının görüldüğü, 4.2.4.5. Mevcut imar planları çerçevesinde söz konusu projenin değerlendirilmesi yapıldığında, teknik verilere uygun olmadığı ve hesaplanan inşaat alanıyla çevresel yaşam kalitesini düşürücü nitelikte olacağının tespit edildiği, 4.3. Söz konusu Mahallenin herhangi bir uygulamaya tabi tutulmadığı, parsellerin kadastral parsel olduğu, bu parsellerden herhangi bir kesinti olmadığı, 4.4. Bahsi geçen şirket tarafından söz konusu alanın imar durumu düzenlemesiyle ilgili yapılmış bir talebin veya resmi olarak sunulan herhangi bir projenin bulunmadığı, 2 4.5. Şikayetçinin 2013 yılında Mahallenin tapulu alanlarından 8000 m ’lik daha yola ayrıldığı iddiasıyla ilgili olarak, söz konusu alanın neresi olduğu ve bu alan hesabının nasıl yapıldığının anlaşılamadığı, 4.6. Söz konusu alanda 04/ 12/ 2002 onaylı Esenler TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar Planının geçerli olduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 6 ncı maddesinde belirtilen planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca 13/ 03/ 2013 onay tarihli Esenler Uygulama İmar Planının üst kademe plan olan TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar planına uygun olarak hazırlandığı, 4.7. İBB ile yaptıkları şifahi görüşmeler neticesinde edindikleri bilgi uyarınca; ilgili alanda, adı geçen Büyükşehir Belediyesi’nin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından proje çalışması yürütüldüğü, projenin taslak aşamasında olduğu, bu proje çalışmasının son durumu hakkına bahsi geçen İdareden bilgi alınabileceği hususları belirtilmiştir .
III. İLGİLİ MEVZUAT
5. Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir . … Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir . Türkiye Büyük
Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler .”, 6. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinde; “ Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir” , 7. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun, 7.1. “Amaç” başlıklı 1 inci maddesinde; “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeleredair usul ve esasları belirlemektir .”,
7.2. “Tanımlar” başlıklı 2 nci maddesinde; “Bu Kanunun uygulanmasında; … ç) Riskli alan :
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı, d) Riskli yapı : Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı, …”, 7.3. “Tespit, taşınmaz devri ve tescil” başlıklı 3 üncü maddesinde; “Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir . …”, 7.4. “Uygulama işlemleri” başlıklı 6 ncı maddesinde; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir . …Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır . Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir . Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır . …”, 8. 3194 sayılı İmar Kanununun, 8.1. “Tanımlar” başlıklı 5 inci maddesinde; “Nazım İmar Planı; varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır . Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır . …”, 8.2. “Mekânsal planlama kademeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde; “Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni
Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur . İmar planları ise nazım imar planı ve
.
7 / 21uygulama imar planı olarak hazırlanır . Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır .
Mekânsal strateji planlarında; kalkınma planı ile varsa bölge planları, bölgesel gelişme stratejileri ve diğer strateji belgelerinde ortaya konulan hedefler dikkate alınır . Büyükşehirlerde 1/ 25.000 ölçekli nazım imar planının yapılmış olması, gerekli görülen bölgelerde 1/ 5.000 ölçekli nazım imar planlarının yapılmasına engel teşkil etmez .”, 8.3. “Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması” başlıklı 8 inci maddesinde; “… b) İmar
Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir . Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır . Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer . … Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir . …”, 8.4. “Arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18 inci maddesinde; “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir . … Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir . Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez . Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz . … Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır . …”, 9. 5216 Büyükşehir Belediyesi Kanununun, 9.1. “Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin görev ve sorumlulukları” başlıklı 7 nci maddesinin (b)
bendinde; “Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/ 5.000 ile 1/ 25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak . …”, 9.2. “Büyükşehir belediyesinin imar denetim yetkisi” başlıklı 11 inci maddesinde; “Büyükşehir belediyesi, ilçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye yetkilidir . Denetim yetkisi, konu ile
.
8 / 21ilgili her türlü bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve gerektiğinde bunların örneklerini almayı
içerir . Bu amaçla istenecek her türlü bilgi ve belgeler en geç onbeş gün içinde verilir . İmar uygulamalarının denetiminde kamu kurum ve kuruluşlarından, üniversiteler ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından yararlanılabilir …”, 9.3. “Meclis kararlarının kesinleşmesi” başlıklı 14 üncü maddesinde; “… Büyükşehir kapsamındaki ilçe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin kararlar, kararın gelişinden itibaren üç ay içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar plânına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra büyükşehir belediye başkanına gönderilir . Üç ay içinde büyükşehir belediye meclisinde görüşülmeyen kararlar onaylanmış sayılır . …”, 10. 5393 sayılı Belediye Kanununun, 10.1. “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18 inci maddesinin (c) bendinde; “Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il çevre düzeni plânını kabul etmek . Belediye sınırları il sınırı olan Büyükşehir Belediyelerinde il çevre düzeni planı ilgili
Büyükşehir Belediyeleri tarafından yapılır veya yaptırılır ve doğrudan Belediye Meclisi tarafından onaylanır .”, 10.2. “Arsa ve konut üretimi” başlıklı 69 uncu maddesinde; Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir .”, 10.3. “Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı” başlıklı 73 üncü maddesinde; “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir . Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır .
Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve
Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır . … Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir . Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir . Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/ 5/ 1985 tarihli ve 3194
.
9 / 21sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir .
…”, 11. 02/ 11/ 1985 tarih ve 18916 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İmar Kanununun 18 inci
Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin, 11.1. “Düzenleme Sahasına Alınacak Umumi Hizmet Alanlarının Sağlanması” başlıklı 7 nci maddesinde; “Düzenleme sahasının tesbitinde; düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar plânı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edilir .”, 11.2. “Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis” başlıklı 12 nci maddesinde; “Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir .”, 12. 14/ 06/ 2014 tarih ve 29030 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım
Yönetmeliğinin, 12.1. “Tanımlar” başlıklı 4 üncü maddesinde; “… c) Çevre düzeni planı : Varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirleyen, yerleşme ve sektörler arasında ilişkiler ile koruma-kullanma dengesini sağlayan 1/ 50.000 veya 1/ 100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilen, plan notları ve raporuyla bir bütün olarak yapılan planı, … h) Mekânsal plan : 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca hazırlanan, kapsadıkları alan ve amaçları açısından üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planını, … i) Nazım imar planı : Mevcut ise çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararlarına uygun olarak, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, çeşitli kentsel ve kırsal yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/ 5.000 ölçekte, büyükşehir belediyelerinde 1/ 5.000 ile 1/ 25.000 arasındaki her ölçekte, onaylı halihazır haritalar üzerine, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı, … k)
Uygulama imar planı : Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli
10 / 21imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile
gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/ 1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı, … ifade eder .”, 12.2. “Mekânsal planlama kademeleri ve ilişkileri” başlıklı 6 ncı maddesinde; “( 1) Mekânsal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları olarak hazırlanır . Buna göre planlama kademeleri, üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar
Planından oluşur . ( 2) Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır . Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır .
…”, 12.3. “Genel Planlama Esasları” başlıklı 7 nci maddesinde; “Bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak her tür ve ölçekteki mekânsal planlar aşağıda yer alan planlama ilke ve esaslarına, planların hazırlanması ile ilgili standartlara, gösterim tekniklerine ve tanımlara uygun olarak yapılır : a)
Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır . b) Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür . c) Planlar, kademesine ve ölçeğine göre ve yapılış amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendirir . ç) Üst kademe planlar, alt kademesindeki planlara mekânsal nitelikte hedef koyan, yol gösteren ve ilke belirleyen plandır . … g)
Yapıların ve çevrenin kalitesinin artırılması için planlarda gerekli sağlıklaştırma ile ilgili kararlara yer verilir . ğ) Planlarda afet, jeolojik ve doğal veriler esas alınır . h) Planlarda, varsa mevcut geleneksel dokunun korunması esastır . … i) Planlama süreci; araştırmaların yapılması, sorunların ortaya konulması, veri ve bilgi toplama ile ilgili analiz aşaması; bilgilerin biraraya getirilmesi, birleştirilmesi ve sonuçların değerlendirilmesi ile ilgili sentez aşaması ve plan kararlarının oluşturulması aşamalarından oluşur . j) Planların hazırlanmasında plan türüne göre katılım sağlanmak üzere anket, kamuoyu yoklaması ve araştırması, toplantı, çalıştay, internet ortamında duyuru ve bilgilendirme gibi yöntemler kullanılarak kurum ve kuruluşlar ile ilgili tarafların görüşlerinin alınması esastır . …”, 12.4. “Standartlar” başlıklı 11 inci maddesinde; “İmar planlarının yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarında bu Yönetmeliğin EK- 2 Tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur . …”, 12.5. “İmar planı revizyonu ve ilaveleri” başlıklı 25 inci maddesinde ; “( 1) İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır . ( 2) İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde, bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak ilave imar planı yapılabilir . …”, 12.6. “İmar planı değişiklikleri” başlıklı 26 ncı maddesinde; “( 1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte,
11 / 21kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır . ( 2) İmar planlarında sosyal ve
teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır . Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz . ( 3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz . Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için : … b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir . Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur . Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur . … ( 7) Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır .” düzenlemelerine yer verilmiştir .
IV. KAMU DENETÇİSİ HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
13. Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve araştırma neticesinde; 13.1. Şikayetçinin, vekalet verdiği A.Ş. tarafından hazırlanan projenin uygulanabilmesi için bir çözüm bulunmasına ilişkin talebinin Reddi, 13.2. Diğer taraftan, söz konusu mahalleye ilişkin olarak İBB tarafından hazırlatılan fikir projesindeki “Okul alanı”na dair eksikliğin bu proje kesinleşmeden önce giderilmesi için gerekli işlemlerin yapılması ve ayrıca Kurumumuzca görevlendirilen bilirkişi tarafından yapılan ( 30 no.lu paragrafta değinilen) tespitin değerlendirilmesi hususlarında İstanbul Büyükşehir Belediye
Başkanlığı’na Tavsiyede bulunulması gerektiği yönünde hazırlanan karar önerisi Kamu
Başdenetçisi’ne sunulmuştur .
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme 14. Şikayetçi, Mahallesi kentsel dönüşümü için kendisinin de vekalet verdiği
A.Ş. tarafından hazırlanan projenin ilgili İdarelerce kabul edilmediğini,
1 no.lu paragrafta belirtilen gerekçelerle İdarelerce tesis edilen işlemlerin hukuka aykırı olduğunu
iddia ederek, bu projenin uygulanabilmesi için çözüm bulunmasını talep etmektedir .
15. Esenler Belediye Başkanlığı; adı geçen şirket tarafından hazırlanan projedeki hesaplamalarda hata yapıldığı, projenin mevzuata ve imar planlarına uygun olarak hazırlanmadığı, bu nedenlerle söz konusu projenin uygulanmasına yönelik olarak İdarelerince bir işlem tesis edilemeyeceği hususlarını belirtmiştir . İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı; söz konusu proje için İlçe Belediyesinden görüş aldıkları, ilgili Belediye Başkanlığı tarafından projenin imar planı hükümlerine uygun hazırlanılmadığının ifade edildiği, bu bağlamda yapılaşma, nüfus ve trafiğin yoğunluğunun olduğu illerinde Başkanlıklarınca yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında nüfus 21ve yapı yoğunluğunun arttırılmaması başlıca hedefleri olduğu, bu nedenle şikayetçinin bahsettiği projeye destek verilmesinin mümkün olmadığı, diğer taraftan söz konusu alana yönelik olarak
İdarelerince “fikir projesi hizmet alım işi” yapıldığı hususlarını belirtmiştir . Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı tarafından ise; mevcut durumda, söz konusu alanın kentsel dönüşümüne yönelik olarak ilgili ( 6306, 5393 ve 5366 sayılı) Kanunlar kapsamında yapılmış herhangi bir işlemin olmadığı açıklamalarında bulunulmuştur .
16. Kentsel dönüşüm, kent içindeki alanların toplumsal, ekonomik ve mekânsal olarak yeniden ele alınmasını, kentteki sorunlu alanların sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesini amaçlamaktadır .
Ülkemizde yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarının, 6306 sayılı Kanun uyarınca “Riskli Alan”,
5393 sayılı Kanun uyarınca “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” ve 5366 sayılı Kanun uyarınca
“Yenileme Alanı” olarak belirlenen alanlarda gerçekleştirildiği, 5393 ve 5366 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm kapsamına alınmasına yönelik taleplerin, ilgili mevzuatları gereği alan tespiti ve uygulama yapmaya yetkili büyükşehir belediyesince veya ilçe belediyelerince , 6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm kapsamına alınmasına yönelik taleplerin ise ilgili İdarenin talebi üzerine
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından değerlendirildiği anlaşılmıştır .
17. İlgili İdareler tarafından Kurumumuza gönderilen bilgi ve belgelerden; bahse konu
Mahallesi’yle ilgili olarak bir önceki paragrafta belirtilen Kanunlar kapsamında henüz herhangi bir işlemin yapılmadığı tespit edilmiştir . Şikayetçi tarafından, kendisinin vekalet verdiği şirket tarafından adı geçen mahallenin kentsel dönüşüme yönelik hazırlanan projeye ilişkin olarak ilgili
Kanunlarda sağlanan imkanların İdarelerce kendilerine sağlanmadığı iddia edilmektedir . Ancak, söz konusu mahalleyle ilgili olarak bahsi geçen Kanunlar kapsamında henüz herhangi bir işlem yapılmamış olduğu tespit edildiğinden, adı geçen şirketin hazırlamış olduğu projenin uygulanmasını isteyen hak sahiplerinin bu Kanunların sağladığı imkan ve haklardan faydalanması mümkün değildir .
18. Diğer taraftan, 16 no.lu paragrafta bahsi geçen Kanunlar kapsamında ilgili İdarelerce yapılmış olan herhangi bir işlem olmasa da, kentsel dönüşüm faaliyetinin 3194 sayılı Kanunun da temel amaçlarından biri olduğu bir gerçek olup, bu Kanunda veya başka bir kanunda, kentsel dönüşüm faaliyetlerinin imar planlarına ve imar mevzuatındaki düzenlemelere uygun olarak bireysel veya toplu olarak yürütülmesinde engel herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır .
19. Bu kapsamda, Mahallesi’nin kentsel dönüşümünün sağlanmasına yönelik olarak mahalle muhtarı öncülüğünde A.Ş. adlı bir şirket kurulduğu, bu şirket tarafından bir proje hazırlandığı, adı geçen şirketin mahallede mülk sahibi olan kişilerden vekalet alarak bu projeyi hayata geçirebilmek için çaba harcadığı anlaşılmaktadır . Bir önceki paragrafta da değinildiği üzere; söz konusu şirket tarafından kentsel dönüşüm projesi hazırlanmasında herhangi bir engel olmamakla birlikte, hazırlan bu projenin İdarelerce kabul edilebilmesi için, projenin imar mevzuatı hükümlerine ve imar planlarına (nazım imar planı, uygulama imar planı, plan notları vb.) uygun olması gerektiği de bir gerçektir .
20. Şikayetçi tarafından, ilgili şirket tarafından hazırlanan projenin imar planlarına ve mevzuata uygun olduğu iddia edilmekte ise de; ilgili İdarelerce, bu projenin imar planlarına ve
.
13 / 21mevzuata uygun olmadığı ileri sürülmektedir . Şikâyetçi ve İdarelerce iddia edilen bu
hususların incelenmesi, araştırılması ve değerlendirilmesinin özel ve teknik bilgi gerektirdiği anlaşılmıştır . Bu bağlamda, ilgili İdarelerden gelen bilgi ve belgeler dikkate alınarak, konuyla ilgili hususların incelenmesi ve araştırılması, ilgili mevzuat hükümleri uyarınca konunun değerlendirilmesi ve sonucunun raporlandırılması amacıyla Kurumumuzca bilirkişi görevlendirilmesi yapılmıştır .
21. Kurumuzca görevlendirilen bilirkişi tarafından hazırlanan Bilirkişi Raporunda;
“ … III.4.1. Mevcut İmar Planı
Halen yürürlükte olan uygulama imar planı, 14.03.2013 tarih ve 374 sayılı İstanbul Büyükşehir
Belediye Meclisi kararı ile onanarak yürürlüğe girmesine karşın, 1/ 5000 ölçekli Tem Otoyolu Güneyi
Nazım İmar Planı (Şekil 1) 04.12.2002 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanmıştır . …
Halen yürürlükte olan uygulama imar planı bitişik nizam ve 5 kat yapılaşma hakkı tanımıştır .
Yapılaşma hakları hesaplanırken, kadastral parsel üzerinden değil imar parseli üzerinden hesap yapılmak zorundadır . İmar parselinden kasıt ise, imar uygulaması ile elde edilen, düzenleme ortaklık payı ve varsa kamu ortaklık payları düşüldükten sonra elde edilen net parsellerdir .
2’
Dolayısıyla, şikayet dilekçesinde ifade edilen 41.000 m lik alan değil, planda T+H+K rumuzu ile tanımlanmış alanların toplamını hesaba katmak gerekir . …
Aynı şekilde, İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili
Esaslar Hakkında Yönetmelik’te yukarıda belirtilen kanun hükümlerinin uygulanmasında izlenecek yollar anlatılırken; 12. maddesinde de, düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği belirtilmektedir .
Dolayısıyla şikayet dilekçesinde bulunan, ‘ilgili kanunda kamu yararı gereği %40 ‘tan fazla donatı alanı ayrılır ise fazlalığın imar hakkı (% 60) üzerinden değerlendirileceğini hükme bağlandığı’ yönündeki ifadenin mevzuatta yeri bulunmamaktadır . Plan kararları gereği %40’ın üzerinde düzenleme ortaklık payı (DOP) alınması söz konusu olabileceği gibi, kamu ortaklık payı (KOP) olarak tanımlanan kamu kurumuna ayrılan alanlara her parselin alanı oranında katılacağı da açıktır . Bütün bu oranlar, düzenleme sahasının tespit edilmesinden sonra tespit edilebilecektir . Mahallesinde düzenleme sahası tespiti yapılmadığı için DOP ve KOP oranlarını belirlemek mümkün değildir .
2
Mahallesi için Esenler Belediyesince imarlı alan olarak tanımlanan 33.000m ’lik alanı ve plan notlarında T+H+K alanları için belirlenen yapılaşma koşullarını (zemin ticaret üst katlar konut olarak kullanılırsa zemin katta TAKS :0.25 – 0.4, üst katlarda TAKS :0.25 – 0.30) üst sınırdan 2 kabul ederek ve “… tevhit edilmesi ile oluşan 500 m ’den büyük imar parsellerinde yapılaşma hakkı plan onay tarihinden itibaren … 4. yıl tamamlandıktan sonra %15 artırılır” hükmünü hesaba ekleyerek, yapılaşma haklarını hesapladığımızda;
14 / 212 2
zemin katta : 33.000 m x 0.40 x 1 (z . kat)x 1.15= 15.180 m
2 2
üst katlarda : 33.000 m x 0.30 x 4 (üst kat sayısı) x 1.15 = 15.180 m2 = 45.540 m olmak üzere 2
Toplam 60.720 m yapılaşma hakkı olacaktır .
Ancak, plan notlarında olmamasına karşın, parsellerin küçük olması nedeniyle, TAKS :1 (% 100)
olarak kullanılacağı varsayımından hareket edildiğinde yapılaşma hakkı,
2 2
33.000 m x 1 x 5 (Maksimum kat yüksekliği) x 1.15 = 189.750 m olarak tespit edilmektedir .
Bu hesabın içerisinde, imar uygulaması ile düşülecek düzenleme ortaklık payları ve kamu ortaklık payları bulunmamaktadır . Dolayısıyla, imar uygulaması sonrasında yapılaşma haklarının daha da azalma ihtimali (düzenleme sınırı tespitine bağlı olarak) vardır .
Yukarıda hesaplanan maksimum yapılaşma haklarından yola çıkarak toplam konut ve nüfus hesabını yapmak mümkündür . Buna göre; toplam 189.750 m2’lik yapılaşma hakkının zemin katı ticari kullanıma, geride kalan zemin üstü hakların tamamının konut olacağı düşünülürse; konut için 2 maksimum 156.750 m alan kullanılabilecektir . Ortalama daire büyüklüğü de, kentsel dönüşüm 2 projesinde belirtilen şekliyle 104 m olarak kabul edilirse, maksimum 1507 konut inşa edilebilecektir .
Bu ise, mevcut konut stokuna ( 1276 konut) 231 adet konutun ilavesi anlamına gelmektedir .
III.4.2. A.Ş. Tarafından Hazırlanan Proje
Hazırlanan proje ve raporu incelendiğinde, imar planı üzerinde yapılan tespitlerden büyük oranda farklı olduğu görülmektedir .
2
Proje raporunda, toplam 41.220m tapulu parsel olduğundan bahsedilmektedir . Bu alan ham kadastro parseli niteliğindedir ve henüz imar uygulamasına tabi olmamıştır . Ayrıca, yapılan 2 yazışmalardan anlaşıldığı kadarıyla, proje alanının yaklaşık 9.250 m ’lik kısmı rekreasyon alanıdır ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi mülkiyetindedir .
Konuyu yukarıdaki veriler ışığında değerlendirecek olursak, yapılaşma hakkı hesabının imar planı ile tanımlanış alan üzerinden yapılması gerektiği halde, ham parseller üzerinden yapıldığı ve toplam yapılaşma hakkının KAKS: 6.68 olarak tanımlanmasının dayanağı imar planında bulunmadığı görülmektedir .
2
Ayrıca, projede iskan edilebilir alan 270.000 m olarak belirlenmiştir . Bu iskan edilebilir alanın
2 2
53.600 m ’si ticaret ve hizmet alanı olarak, geride kalan 216.400 m ’nin konut olarak kullanımı söz
konusu olacaktır . Bu değerler üzerinden yapılan hesaba göre, toplam konut sayısı 2080 adet olacaktır .
Diğer bir deyişle imar planında verilmiş olan yapılaşma hakları ile elde edilecek konut sayısının ve bu konutlarda yaşayacak nüfusun yaklaşık %27 oranında artırılması söz konusudur . Proje (Şekil 3) incelendiğinde tespit edilen diğer bir husus da, artan nüfusla orantılı olarak artırılması ve kamuya terk edilmesi gereken sosyal ve teknik altyapı alanlarının artırılmadığı; aksine planda rekreasyon alanı olarak tanımlanmış İstanbul Büyükşehir Belediyesi mülkiyetindeki kimi parselin de kentsel dönüşüm projesi içerisine katılmasıdır . …
.
15 / 21Ayrıca, proje sınırlarının değişkenlik gösterdiği de görülmektedir . Yukarıdaki vaziyet planında
mevcut ortaokul alanı yer almazken, Mahallesi Kentsel Tasarım Projesi Sentez kapağındaki görsellerde, ortaokul alanının proje sahasında kaldığı görülmektedir .
Yukarıda açıklanan konular, bu projenin hayata geçirilebilmesi için nazım ve uygulama imar planlarının değiştirilmesinin zorunlu olduğunu, ancak bu yönde yapılacak bir düzenlemenin kamu yararı kapsamında değerlendirilemeyeceğini, bu nedenle projenin hukuken sorunlu doğacağını göstermektedir .
III.4.3. İBB’nce Hazırlanan Kentsel Dönüşüm Projesi
Esenler İlçesi, Mahallesinde Kentsel Dönüşüm yapılmasına yönelik olarak bir fikir projesi İstanbul Büyükşehir Belediyesince hazırlatılmıştır . Bu projenin sınırları, A .Ş. tarafından hazırlatılan proje sınırından farklı olarak batıda bulunan ortaokul arazisi ile okulunda batısında bulunan iki imar adasını kapsamaktadır (Şekil 4) …
2
Proje alanı, toplam 65.287 m ’dir . Mevcutta bulunan 1276 adet konut ile 382 adet işyeri sayılarını koruyarak, imar planı ile getirilmiş olan nüfus yoğunluğu ve nüfus kapasitesi kararlarını aynen 2 korumuştur . Projenin toplam inşaat alanı 168.165 m ’dir (Şekil 5) …
Bu proje, nüfus ve nüfus yoğunluğunu artırmadığı için diğer projeye göre avantajlı olmakla beraber, mevcut ortaokul alanını kaldırmış olması nedeniyle, imar mevzuatına aykırı bir düzenlemeyi de yapmıştır . Ancak, bir fikir projesi olması ve mevcut nüfus ile konut stokunu koruması nedeniyle, okul alanı için de projede yer bulunulabileceği değerlendirilmektedir .
IV. Sonuç
Yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda;
– 3194 sayılı İmar Kanununun amacı dikkate alındığında, kentsel dönüşüm faaliyetinin bu yasanın da temel amaçlarından olduğu; diğer bir deyişle, herhangi bir başka düzenleme olmaksızın kentsel dönüşüm faaliyetlerinin İmar Kanunu kapsamında ve/fakat yine aynı Kanunca konulan kurallar çerçevesinde bireysel veya toplu olarak yürütülmesinin mümkün olduğu, – Planlar arasında bulunması gereken kademeli birliktelik ilkesine göre, imar planının kendi içinde nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak kademelendiği, her üst kademe planın, kendinden bir alt kademe plana esas teşkil etmesi ve her bir alt kademe planın da, kendinden bir üst kademe plana, uygun olması gerektiği; şikayet konusu projenin de, planların kademeli birlikteliği çerçevesinde ele alınmak ve değerlendirilmek zorunda olduğu;
– Plan onama yetkisinin nihai olarak İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinde bulunduğu, – Söz konusu alanda, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesine göre “Kentsel Dönüşüm ve
Gelişim Alanı” ilanına göre veya “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun” kapsamında yapılacak düzenlemelerin 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri kapsamında yapılması gerektiği, – Yukarıda bahsi geçen Kanunlara göre yapılacak imar planı çalışmalarının ek yapılaşma hakkı
16 / 21tanımadığı,
– “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında gerekli koşulların sağlanması halinde, hak sahiplerinin kira yardımı veya kredi imkânlarından yararlanabileceği, – Şikayet konusu olan kentsel dönüşüm projesinin halen yürürlükte olan nazım ve uygulama imar planlarına aykırı olarak hazırlandığı, – Proje hazırlanırken yapılan yapılaşma hakkı hesaplarının imar planı üzerinden yapılması gerekirken, kadastral parsel üzerinden yapıldığı, dolayısıyla hatalı olduğu, – İmar planında rekreasyon alanı olarak tanımlanmış ve mülkiyeti İstanbul Büyükşehir
Belediyesinde olan alanların projeye dahil edilmesine karşın, yerine yeni bir alan ayrılmadığı, projede ayrılmış olan yeşil alanların da kamuya terkinin yapılıp yapılmayacağı hususunun belirsiz olduğu, – İmar planına aykırı olarak hazırlanan projelerin Belediyelerce onaylanmasının beklenemeyeceği, onaylanması durumunda sorumluların cezai yaptırımlar ile karşılaşabileceği, – Projenin bu haliyle hayata geçirilmesi için plan değişikliği yapılmasının zorunlu olduğu, ancak yapılacak değişikliğin kamu yararı kapsamında değerlendirilemeyeceği ve hukuken sorunlu olacağı sonucuna varılmıştır .” hususlarına yer verilmiştir .
22. Yukarıda ilgili bölümleri yer verilen söz konusu bilirkişi raporunda; şikayetçinin bazı iddia ve taleplerinin mevzuatta bir dayanağı olmadığı (ilgili kanunda kamu yararı gereği %40’tan fazla donatı alanı ayrılır ise fazlalığın imar hakkı %60 üzerinden değerlendirileceğinin hükme bağlandığı vb.) , ilgili şirket tarafından sunulan projenin imar planına uygun olmadığı (toplam yapılaşma hakkının KAKS : 6.68 olarak tanımlanmasının dayanağının imar planında bulunmadığı, projenin imar planında verilmiş olan yapılaşma hakları ile elde edilecek konut sayısının ve bu konutlarda yaşayacak nüfusun yaklaşık %27 oranında artıracağı vb.) ve bu projeye ilişkin hesaplamalarda bazı hata ve eksikliklerin bulunduğu ( kadastral parsel üzerinden yapılaşma hakları hesaplanması, imar planında rekreasyon alanı olarak tanımlanmış ve mülkiyeti İBB’de olan alanların projeye dahil edilmesine karşın yerine yeni bir alan ayrılmadığı vb.) gibi bazı tespitlerin yapıldığı anlaşılmıştır .
Bilirkişi tarafından yapılan bu tespit ve değerlendirmelerin, ilim ve fenne uygun olduğu kanaatine varılmış olup, bu rapor Kurumumuzca da uygun görülmüştür .
23. Anayasa Mahkemesi’nin 2013/ 1239 no.lu başvuruya ilişkin verdiği 20/ 03/ 2014 tarihli kararında; “İmar planları onaylanarak bağlayıcılık kazandıktan sonra, idare ve bireyler açısından bir takım hukuki sonuçlar doğurmaktadır . Bir başka ifadeyle imar planları, idare ve bireyler açısından bazı yükümlülükler meydana getirmekte ve özellikle mülkiyet haklarına ilişkin sınırlamalar öngörmektedir . Özel hukuk gerçek ve tüzel kişileri açısından, imar planlarının onaylanmasından sonra, özellikle imar sınırları içinde girecekleri her türlü imar ve yapı faaliyetlerinde imar plan ve imar programlarına uygun davranmak, her türlü yapı için ilgili idareden izin almak ve izin ilkelerine uygun olarak yapı inşa etmek yükümlülüğü doğmaktadır . …” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir .
17 / 2124. Danıştay 6. Dairesi’nin 18/ 12/ 2009 tarihli ve E. 2007/ 8058, K . 2009/ 12254 sayılı kararında;
“İmar planlarının, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak hazırlanması gerekmektedir . Anılan ölçütlere göre hazırlanan imar planları zamanla planlanan alandaki koşulların zorunlu kıldığı biçimde ve yasalarda öngörülen yöntemlere uygun olarak değiştirilir . … plan değişikliklerinin amaç yönünden yargısal denetimi bu değişikliği zorunlu kılan nedenlerin irdelenmesi yoluyla yapılacaktır . Bu irdelemeden sonra sadece plan değişikliği yapılan alanın değil plan bütünlüğü gözönünde bulundurularak planlanan yörenin tümünün çevre, ulaşım, trafik gibi ilişkilerin kapsamlı bir biçimde ele alınarak, kamu yararına uyarlık bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir . Ayrıca, imar planlarının yargısal denetimi sırasında şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı kriterlerinin yanısıra özelliği itibariyle imar planının bütünlüğü, genel yapısı, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgular nedeniyle ‘üstün kamu yararı’ ilkesinin de gözetilmesi zorunludur .” şeklinde hüküm kurmuştur .
25. Söz konusu Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarından da anlaşılacağı üzere; özel hukuk gerçek ve tüzel kişileri, imar sınırları içinde girişecekleri her türlü imar ve yapı faaliyetlerinde, notları ve raporuyla bir bütün olarak hazırlanan imar planlarına (Nazım imar planı, uygulama imar planı vb.) uygun davranmak zorunda olduğu gibi, İdarelerin de bu uygunluğun sağlanması için gerekli işlem ve denetimleri yapması gerektiği bir gerçektir . Ayrıca imar planları değişikliklerinde de; ilgililerin, imar mevzuatındaki hükümlere ve bir önceki paragrafta belirtilen ilke ve esaslara (şehircilik ilkeleri, üstün kamu yararı ilkesi, planlama esasları vb.) uygun hareket etmesi gerekmektedir .
26. Kurumumuzca görevlendirilen bilirkişinin A.Ş. tarafından hazırlanan projeye ilişkin olarak; bu projenin imar planlarına aykırı olduğu, imar planına aykırı olarak hazırlanan projenin onaylanması durumunda ilgilerin cezai yaptırımlarla karşılaşabileceği, projenin bu haliyle hayata geçirilmesi için plan değişikliği yapılmasının zorunlu olduğu, ancak yapılacak değişikliğin kamu yararı kapsamında değerlendirilemeyeceği ve hukuken sorunlu olacağına ilişkin tespitleri ile bir önceki paragrafta yapılan açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde; bu projenin uygulanmasına yönelik başvuru kapsamında, İdarelerce tesis edilen iş ve işlemlerde hukuka aykırılık tespit edilememiştir .
27. Öte yandan; şikayetçinin, “Büyükşehir Belediyesinin söz konusu Mahallenin kentsel dönüşümüne yönelik olarak bir fikir projesi hazırlamış olduğunu öğrendiklerini, bu projenin mer ’i kanun, yönetmelik, plan ve plan notlarına uygun olmadığı, bu projenin hak sahiplerinin menfaatlerini korumadığı ve mülklerin değerlendirilmesi noktasında bekledikleri hassasiyetleri karşılamadığı”
.
18 / 21şeklinde bir iddiası da bulunmaktadır . Bu kapsamda, İBB’nin bahsi geçen Mahallenin kentsel
dönüşümüne yönelik olarak hazırlattığı projenin de değerlendirilmesi gerekmektedir .
28. 21 no.lu paragrafta değinilen bilirkişi raporunda; İBB tarafından hazırlattırılan projeye ilişkin değerlendirmelere de yer verilmiştir . Bahsi geçen raporda; bu projeyle ilgili olarak; projeyle mevcutta bulunan 1276 adet konut ile 382 adet işyeri sayılarının korunarak, imar planı ile getirilmiş olan nüfus yoğunluğu ve nüfus kapasitesi kararlarının aynen korunduğu, bu projenin nüfus ve nüfus yoğunluğunu artırmadığı için ilgili şirket tarafından hazırlatılan projeye göre avantajlı olmakla beraber, mevcut ortaokul alanını kaldırmış olması nedeniyle, imar mevzuatına aykırı bir düzenleme içerdiği, ancak bir fikir projesi olması ve mevcut nüfus ile konut stokunu koruması nedenleriyle, okul alanı için projede yer bulunulabileceği hususları belirtilmiştir .
29. Söz konusu bilirkişi raporundaki İBB tarafından hazırlatılan fikir projesine ilişkin tespitler değerlendirildiğinde; ilgili İdarenin yaptırdığı fikir projesindeki okul alanına ilişkin bu eksikliğin (fikir projesi olduğundan uygulanmasının kesinlik taşımaması nedeniyle) projenin kesinleşmesinden önce projede değişiklik yapılarak giderilebileceği sonucuna varılmıştır .
30. Diğer taraftan, yine 21 no.lu paragrafta değinilen bilirkişi raporunda; ilgili İdarenin yaptırdığı fikir projesindeki mevcut konut stokuna ( 1276 konut) 231 adet konutun ilavesinin mümkün olabileceğine ilişkin bir tespitin de bulunduğu anlaşılmıştır . Bu tespit, mülk sahiplerinin lehine bir durum ortaya çıkarmakla birlikte; söz konusu tespitin, bilirkişi raporundaki bazı varsayımların (plan notlarında olmamasına karşın parsellerin küçük olması 2 nedeniyle TAKS :1 (% 100) olarak kullanılacağı) ve verilerin ( imarlı alanın 33.000 m olarak kabulü )
dikkate alınması ya da bazı ihtimallerin (düzenleme sınırı tespitine bağlı olarak imar uygulaması sonrasında yapılaşma haklarının daha da azalma ihtimalinin) şu an için dikkate alınmaması sonucunda ortaya çıkması nedeniyle kesin bir sonuç vermediği düşünülmekle birlikte, bu hususun (mevcut konut stokuna 231 adet konutun ilavesinin mümkün olabileceği) İstanbul
Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır .
31. Sonuç olarak, şikâyetçinin iddiaları, İdarelerin açıklamaları, ilgili mevzuat hükümleri, konuyla ilgili yargı kararları ile dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporundaki tespitler birlikte değerlendirildiğinde; şikayetçinin vekalet verdiği şirket tarafından İdarelere sunulan projenin imar planlarına uygun olmadığı, bu kapsamda söz konusu projenin uygulanması talebine yönelik başvurularla ilgili olarak İdarelerce yapılan iş ve işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı tespit edilmiştir . Diğer taraftan, 29 no.lu paragrafta değinildiği üzere İBB tarafından hazırlatılan fikir projesindeki okul alanına ilişkin eksikliğin projenin kesinleşmesinden önce giderilmesi gerektiği, ayrıca Kurumumuzca görevlendirilen bilirkişi tarafından yapılan ( 30 no.lu paragrafta değinilen) tespitin İstanbul
Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır .
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme 32. İyi yönetim ilkelerine, 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
.
19 / 21Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiştir . Şikayetçinin,
başvurularına İdarelerce verilen cevapta, hangi sürede hangi mercilere başvurabileceği bilgisinin verilmediği görülmüş olup, ilgili İdarelerin (İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın ve
Esenler Belediye Başkanlığı’nın) “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uymadığı tespit edilmiştir . Adı geçen İdarelerin bahse konu ilkeye uygun davranması önerilmektedir .
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
33. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca başvurunun Kurumumuz tarafından reddedilmesi hâlinde, durmuş olan dava açma süresi gerekçeli ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır . 21 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise tavsiye kararı üzerine otuz gün içinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır . Buna göre; ilgili İdarelerin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden arta kalan sürede İstanbul
İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır .
VII. KARAR
Açıklanan gerekçelerle;
Şikayetçinin, İstanbul ili Esenler ilçesinde bulunan Mahallesi’nin kentsel dönüşümü için, vekalet verdiği A.Ş. tarafından hazırlanan projenin uygulanabilmesi için bir çözüm bulunmasına ilişkin talebinin REDDİNE, Söz konusu Mahalleye ilişkin olarak İBB tarafından hazırlatılan fikir projesindeki “Okul alanı”na dair eksikliğin bu proje kesinleşmeden önce giderilmesi için gerekli işlemlerin yapılması ve ayrıca Kurumumuzca görevlendirilen bilirkişi tarafından yapılan ( 30 no.lu paragrafta değinilen) tespitin değerlendirilmesi hususlarında İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR
BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun 20 nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca,
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NCA bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Kararın, ŞİKAYETÇİYE, İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA ve
ESENLER BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA tebliğ edilmesine, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi .
Şeref MALKOÇ
20 / 21Kamu Başdenetçisi
.