T.C. TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)
SAYI : 2023/4165-S.23.6818
BAŞVURU NO : 2022/14950
KARAR TARİHİ : 31/03/2023
RET KARARI ,TCKN:
Adres:
A
BAŞVURUYA KONU İDARE : TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
BAŞVURUNUN KONUSU : 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin mülga ikinci fıkrasında düzenlenen önalım hakkını kullanabilmek amacı ile 4721 sayılı
Kanun’un 733. maddesinde belirtilen 2 yıllık süreye atıfla, maliki olduğu arazilerine sınırdaş olan arazilerin tapu kayıt örneklerinin tarafına verilmesi istemine ilişkindir.
BAŞVURU TARİHİ : 13/10/2022
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Başvuran özetle, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin mülga ikinci fıkrasında düzenlenen önalım hakkını kullanabilmek amacı ile maliki olduğu arazilerine sınırdaş olan arazilerin tapu kayıt örneklerinin tarafına verilmesini talep ettiğini, talebinin söz konusu hükmün mülga olduğu ileri sürülerek reddedildiğini, söz konusu hüküm mülga olmuşsa da 4721 sayılı Kanun’un 733. maddesinde önalım hakkının kullanılabilmesi için 2 yıllık bir sürenin öngörüldüğünü belirtmekle, talebine konu bütün arazilerin tapu kayıtlarının onaylı bir kopyasının tarafına verilmesini talep etmektedir.
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı’nın 30.11.2022 tarihinde Kurumumuz kayıtlarına giren sayılı cevabi yazısında özetle, başvuranın Bursa ili, ilçesi, Mahallesi parsel, Mahallesi parsel sayılı taşınmazlar ile
Mahallesi ada, parsel sayılı taşınmazlar ve Bandırma ilçesi Mahallesi parsel sayılı taşınmazlar ve İlçesi Mahallesi ada parsel sayılı taşınmazların maliki olduğu ve tarımsal arazi vasfında olan taşınmazlarda 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası gereğince ön alım hakkı tanındığı ve söz konusu Kanun hükmü her ne kadar mülga olmuş ise de; kanun yürürlükte iken
doğan haklarına halel getirmeyeceğini belirtmek suretiyle, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi kapsamında hakkın kullanımına ilişkin 2 yıllık süre tanındığından, süreyi geçirmeden kullanabileceği ön alım hakkı nedeniyle, yukarıda sayılan parsellere sınırdaş olan bütün arazilerin tapu kayıtlarının onaylı bir kopyasının tarafına verilmesini, inceleme yapabilmesi için gerekli işlemlerin yapılmasını Türk Medeni
Kanunun 1020. maddesi kapsamında talep etmesi üzerine, Tapu ve Kadastro IV. (Bursa) Bölge
Müdürlüğünce söz konusu Kanun maddesinin ilgili hükümlerinin yürürlükten kaldırılması nedeni ile başvuranın maliki olduğu arazilerine sınırdaş olan arazilerin tapu kayıt örneklerinin verilmesinin mümkün olmayacağını başvurana bildirdiği; 3. Genel Müdürlükleri Hukuk Müşavirliğinin 03.11.2022 tarihli ve sayılı yazısında; 3.1. 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkındaki Kanun’un,
04.11.2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiği, Kanunun 20. maddesi
ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının yürürlükten kaldırıldığı ve buna göre tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin sahip olduğu ön alım hakkının kaldırıldığı; 3.2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 25.11.2020 tarih ve / Esas ve / Karar sayılı sınırdaş arazi maliki tarafından açılan önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebine ilişkin kararında, benzer konuya ait uyuşmazlığın çözümüne ait uygulanacak kanun hükümlerinin belirlendiği ve devamında ön alım hakkının kullanılıp kullanılamayacağına ilişkin hususların açıklandığı, Kanun hükümleri belirlenirken özellikle kanunların kural olarak geriye yürümeyeceğine atıfta bulunularak, 3/12/2001 tarihli ve 4722 sayılı
Türk Medeni Kanununu Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un; “…Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1. maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.
Bu düzenlemeye göre, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununa yönelik uygulamalarda derhal uygulama ilkesi benimsenmiş olup bu ilke, hukuk güvenliğinin daha genel anlamda hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir.
Özel hukuk alanında ve özellikle medeni hukuk kurallarının uygulanmasında, kural olarak her kanun, eğer tersini öngören bir hüküm taşımıyorsa, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonraki zamanda meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; o tarihten önceki zamana rastlayan olaylara ve ilişkilere uygulanmaz.
Hukuk güvenliği bunu gerektirir.
4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni
sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.
Kanunların geriye yürümemesi (geçmişe etkili olmaması) kuralının istisnaları da vardır. 4722 sayılı
Kanunun 2, 3 ve 4. maddelerinde bunlar sayılmış olup bu hallerin gerçekleşmesi durumunda kanunların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir.
7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20.
maddesiyle sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılırken bu değişikliğin geçmişe etkili olacağına dair, anılan Kanunda bir hüküm bulunmadığı gibi; olayda 4722 sayılı Kanunun 2, 3 ve 4. maddelerinde sayılan istisnalardan herhangi birinin söz konusu olmadığı da açıktır.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir…
Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde: Dava konusu tarım arazisi 20.11.2014 tarihli resmi satış sözleşmesiyle davalı tarafından satın alınmış ve bu satış işlemiyle doğan önalım hakkı 28.11.2014 tarihinde açılan bu dava ile davacı tarafından kullanılmıştır. Önalım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra, 5403 sayılı Kanununun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılması geçmişe etkili olamayacağından davalının temyiz talepleri kabul edilmemiş; mahkemece yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve Dairemizce de benimsenen mahkeme kararının gerekçesine göre hüküm usul ve yasaya uygun bulunarak, temyiz istemi bu gerekçelerle karşılanarak onanmıştır…” şeklinde hüküm kurulduğu; 3.3. 4.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman
Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkındaki Kanun’un 20. maddesi ile 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının yürürlükten kaldırılmasından önce doğmuş haklar bakımından talepte bulunulup devam eden davalar bakımından ön alım hakkının korunması gerektiği yönündeki bahse konu
Yargıtay kararı ve kanunların kural olarak geriye yürümeyeceği esası birlikte değerlendirildiğinde, ilgili düzenlemenin yürürlükten kaldırılmasından önce ortaya çıkan haklar bakımından süresi de dikkate alınmak suretiyle talebin karşılanabileceğinin düşünüldüğü; 4. 4722 sayılı Türk Medeni Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un “Geçmişe etkili olmama kuralı” başlıklı 1. maddesinin; “Türk Medeni Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukuki sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır…” hükmünde olduğu, bu hükmün kanunların zamansal olarak uygulanabilirliğine ilişkin temel kuralı oluşturduğu; 5. Somut olayda başvuranın, ilçesi, Mahallesi parsel, Mahallesi parsel sayılı taşınmazlar ile Mahallesi ada parsel sayılı taşınmazlarda sınırdaş olan bütün arazilerin tapu kayıtlarının onaylı bir kopyasının tarafına verilmesini talep ettiği, anılan
Kanun fıkrasının yürürlükte olduğu süreçte tarımsal arazilerinin satılması, sınırdaş tarımsal arazi malikleri tarafından talep edilmesi halinde, taşınmaza ilişkin TAKBİS’den ve www//tkgm.gov.tr kurumsal web sitesinde bulunan “Parsel Sorgulama” kısmından komşu olup, olmadığı teyit edildikten sonra parsellerin malik ad, soyad ve baba adı, edinim tarihinin komşu parsel maliklerine verilmekte olduğu; 6. Bu nedenle, 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkındaki
Kanun’un 20. maddesi ile 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının yürürlükten
kaldırılmasından önce doğmuş haklar bakımından talepte bulunulup, devam eden davalar ve kanunun değişiklik tarihi olan 04.11.2020 tarihinden önce doğmuş olup, henüz dava yolu ile kullanılmamış haklar bakımından ön alım hakkının korunması gerektiğinin değerlendirildiği; 7. Buna karşın başvuranın söz konusu talebinde bahsi geçen “…sınırdaş olan bütün arazilerin tapu kayıtlarının onaylı bir kopyasının tarafına verilmesinin… 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1020.
maddesinde tapu sicilinde yer alan hususların incelenmesi, bilgi ve belge alınması ” ilgisini inanılır kılma” koşuluna bağlandığı; 8. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunun 3üncü maddesinin 1/d. bendinde; kişisel verinin, kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgi, olarak tanımlandığı, Anayasa
Mahkemesi’nin 1963/336 Esas, 1967/29 Karar sayılı kararında “Anayasa’nın 15. maddesinin birinci fıkrası hükmü gereğince, özel hayatın gizliliğine dokunulamaz. Bu hüküm maddenin gerekçesinde de belirtildiği gibi, özel hayatın dokunulmazlığı ilkesi, bir kişinin bedeninin tamamlığına dokunmama, var olan özgürlüğünü engellememe kuralı yanında, o kişinin maddece ve madde dışı alanda sürüp gitmesi demek olan özel hayat ile aile hayatının dokunulmazlığını anlatır. Kişinin mal durumu da özel hayatındandır. Bunun da gizliliğine dokunulmamak gerekir.” denildiğinden, tapu sicilinde yer alan bilgilerin “kişisel veri” kapsamında değerlendirilmesi gerektiği; 9. Diğer taraftan, Anayasa’nın “Özel Hayatın Gizliliği ve Korunması” başlıklı 20nci maddesinde bahsi geçen; “Herkes, özel hayatına ve aile hayatına saygı gösterilmesini isteme hakkına sahiptir. Özel hayatın ve aile hayatının gizliliğine dokunulamaz. (Mülga cümle: 03/10/2001-4709/5 md.) (Ek fıkra: 07/05/20105982/2 md.) Herkes, kendisi ile ilgili kişisel verilerin korunmasını isteme hakkına sahiptir. Bu hak; kişinin kendisi ile ilgili kişisel veriler hakkında bilgilendirme, bu verilere erişme, bunların düzeltilmesini veya silinmesini talep etme ve amaçları doğrultusunda kullanılıp, kullanılmadığını öğrenmeyi de kapsar. Kişisel veriler, ancak kanunda öngörülen hallerde veya kişinin açık rızasıyla işlenebilir. Kişisel verilerin korunmasına ilişkin esas ve usuller kanunla düzenlenir.” hükmü ile kişisel verilerin korunması konusunun önemine vurgu yapıldığı; 10. Ayrıca, 08.08.2001 tarih ve / – / sayılı ve “Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin
Veriliş Esasları” konulu Genelge ile görevleri gereği tapu kütüğü ve dayanağı belgelerini incelemeye ihtiyaç duyanlar ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına hizmet gereği verilen tapu sicil bilgi ve belgelerinin veriliş esaslarının açıklandığı, nüfus sicillerinin aleniyeti ile ilgili getirilen kısıtlama, gerçek kişilerin şahsi halleriyle ilgili bilgileri içermesi yani, bir kimsenin medeni hali, doğum tarihi, hangi nüfusa kayıtlı olduğu gibi kişilik haklarını ilgilendirecek bilgileri içerdiğinden tapu sicilinde mevcut nüfus bilgilerinin, malikin adı, soyadı ve baba adı dışında hiç bir bilginin askerlik şubesi, adelet mercileri ve mahallin en büyük idare amirinin onayını alan daireler dışında hiç bir özel veya kamu hukuku tüzel kişisine verilmesinin mümkün olmadığı, tapu sicil ve kadastro bilgilerinin verilmesi sırasında Türk Medeni
Kanunun 1020 inci maddesinde belirtilen kıstaslara titizlikle uyularak, ilgi, ilgilisi olmayan kişi ve kurumlara doğrudan veya telefonla, sözlü emir ve taleplere istinaden elden, faksla veya posta yoluyla bilgi ve belge verilmemesi, aksi davranışın idari, mali ve cezai sorumluluk doğuracağının bilindiği, açıklanan nedenlerle tapu kayıtlarının onaylı bir kopyasının başvurana verilmesinin mümkün olmadığı; 11. TAKBİS üzerinde yapılan incelemeden; mülkiyeti başvurana ait olan Bursa ili, ilçesi, Mahallesi 1731 parsel, Mahallesi parsel sayılı taşınmazlar ile
Mahallesi ada parsel sayılı taşınmaz, ilçesi Mahallesi parsel sayılı taşınmazlar ve İlçesi Mahallesi ada parsel sayılı taşınmazlar ile sınırdaş taşınmazların tarım arazisi vasfında olduklarının görüldüğü, Kanunun yürürlük tarihi olan 15.5.2014 tarihi ile 04.11.2020 tarihi arasında son devir işlemin parsel sayılı taşınmaza sınırdaş parselde ve
2.3.2020 tarihinde gerçekleştirildiğinin anlaşıldığı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi
gereği ön alım hakkının satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düştüğü, buna göre 02.03.2022 tarihinde iki yıllık sürenin de dolduğu, başvuranın ise İdarelerine ilk başvuruyu 22.07.2022 tarihinde yaptığı, sonuç olarak TMK 733. maddesi kapsamında bir ön alım hakkından bahsedilmesinin mümkün olamayacağının değerlendirildiği; Açıklamalarına yer verilmiştir.
III. İLGİLİ MEVZUAT
12. 18/10/1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın, 12.1. “Mülkiyet hakkı” başlıklı 35. maddesinde, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”; 12.2. “Toprak mülkiyeti” başlıklı 44. maddesinde, “Devlet, toprağın verimli olarak işletilmesini korumak ve geliştirmek, erozyonla kaybedilmesini önlemek ve topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçilikle uğraşan köylüye toprak sağlamak amacıyla gerekli tedbirleri alır. Kanun, bu amaçla, değişik tarım bölgeleri ve çeşitlerine göre toprağın genişliğini tesbit edebilir. Topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçiye toprak sağlanması, üretimin düşürülmesi, ormanların küçülmesi ve diğer toprak ve yeraltı servetlerinin azalması sonucunu doğuramaz. Bu amaçla dağıtılan topraklar bölünemez, miras hükümleri dışında başkalarına devredilemez ve ancak dağıtılan çiftçilerle mirasçıları tarafından işletilebilir. Bu şartların kaybı halinde, dağıtılan toprağın Devletçe geri alınmasına ilişkin esaslar kanunla düzenlenir.”; 12.3. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74. maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarında “Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye
Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler.”; 13. 14/6/2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun, 13.1. “Kurumun Görevi” başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında, “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”; 14. 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 14.1. 731. maddesinde, “Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.”;
14.2. 732. maddesinde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”; 14.3. 733. maddesinde, “… Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”; 14.4. 734. maddesinde, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. …”; 15. 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 15.1. “Amaç” başlıklı 1. maddesinde (Değişik: 30/4/2014-6537/1 md.), “Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.”; 15.2. “Önalım hakkı” başlıklı 8/İ maddesinde – (Ek: 30/4/2014-6537/5 md.), “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. (Mülga fıkra: 28/10/2020-7255/20 md.) Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.”; 16. 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik
Yapılması Hakkında Kanun’un 16.1. 5. maddesinde, “5403 sayılı Kanuna 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 8/A ila 8/K maddeleri ve 8/A maddesine bağlı ek (1) sayılı liste eklenmiştir. …
“Önalım hakkı
Madde 8/İ – 8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.
Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz.
Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır.”; 17. 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması
Hakkında Kanun’un, 17.1. 20. maddesinde, “5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.” 18. 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği
Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in, 18.1. “Ret kararı” başlıklı 33. maddesinde, “İnceleme ve araştırma sonucunda şikâyetin yerinde olmadığı kanaatine varılması hâlinde ret kararı verilir.”;
Düzenlemelerine yer verilmiştir.
IV. KAMU DENETÇİSİ YAHYA AKMAN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
19. Kamu Denetçisi inceleme ve araştırması neticesinde, şikâyetin reddini önermiştir.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka, Hakkaniyete ve İnsan Haklarına Uygunluk Yönünden Değerlendirme 20. Başvuran özetle, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin mülga ikinci fıkrasında düzenlenen önalım hakkını kullanabilmek amacı ile 4721 sayılı Kanun’un 733. maddesinde belirtilen 2 yıllık süreye atıfla, maliki olduğu arazilerine sınırdaş olan arazilerin tapu kayıt örneklerinin tarafına verilmesini talep etmektedir.
21. Bilindiği üzere, Anayasanın “Toprak mülkiyeti” başlıklı 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır. Anayasamızdaki bu düzenlemeye uygun olarak 3/7/2005 tarihinde kabul edilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile de toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esaslar ortaya konmuştur.
22. 5403 sayılı Kanunda tarım arazilerinin sınıflandırılması ve arazi parsel büyüklüklerinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelere Kanun’un 8. maddesinde yer verilmiş olup, maddenin ilk haline ilişkin gerekçe incelendiğinde, “Yurdumuzda tarım yapılan arazilerin parsel büyüklükleri; başta mirasçılar arasında yapılan arazi paylaşımı veya ticari amaçlı arazi satışlarından kaynaklanan bölünme olmak üzere çeşitli nedenlerle küçülmekte ve ekonomik olmaktan çıkmaktadır. Küçülen parsellerde ileri tarım teknolojileri ve girdilerinin kullanılması zor veya ekonomik değildir. Çoğu zaman kaynak israfı ve arazi bozulması sürecinin hızlanarak artmasının nedeni yine küçülen parsellerde yapılan yoğun tarımsal faaliyetlerdir. İleri teknolojilerin tarımsal üretimde kullanılması ve tarımsal işletmenin sahip olduğu tarımsal arazi parsellerinin yeter büyüklükte olması işletme ekonomisine büyük katkı sağlayacaktır.”, denilerek
Anayasanın 44. maddesi ile Devlete tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi kapsamında yüklenen ödeve vurgu yapıldığı görülmüştür.
23. 5403 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonra, ilki 31/1/2007 tarihli ve 5578 sayılı Yasa ile olmak üzere çeşitli tarihlerde değişikliğe uğramıştır. 30/04/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi
Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5. maddesi ile 5403 sayılı Kanuna 8.
maddesinden sonra gelmek üzere 8/A ila 8/K maddeleri ve 8/A maddesine bağlı ek (1) sayılı liste eklenmiş olup, 8/İ maddesinin talebe konu mülga ikinci fıkrasında, “Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” düzenlemesine yer verilmiştir. İlgili madde gerekçesinde bu husus “…mirasçılar arasında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulması halinde tarımsal işletmeye ait tarım arazilerinin bölünmesini önlemek amacıyla diğer
/
ortaklara önalım hakkı getirilmiştir. Türk Medeni Kanununa göre önalım hakkına sahip ortakların bu haklarını kullanmaması halinde sınırdaş arazi maliklerine de önalım hakkı tanınarak arazilerin büyümesi hedeflenmiştir. Önalım hakkının kullanılması sırasında uygulamada herhangi bir sorun yaşanmaması için
Türk Medeni Kanun hükümlerinin uygulanacağı hususu düzenlenmiştir.” şeklinde izah olunmuştur.
24. 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı Kanunun 20. maddesiyle ile bu fıkra yürürlükten kaldırılmış olup bu husus “Sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkı uygulaması tarımsal bütünlüğün korunması amacıyla düzenlenmiş olmasına rağmen, söz konusu hakkın süreç içerisinde kötüye kullanılarak tarım arazilerinin gerçek değerinin altında elde edilebildiği bir usul olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Netice olarak, sınırdaş tarım arazileri için getirilen ön alım hakkı, beklenilen faydadan daha çok çiftçilerin mağduriyetlerine neden olmuştur. Bu nedenle, madde ile sınırdaş arazi sahibinin ön alım hakkını düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılmaktadır.”, şeklinde gerekçelendirilmiştir.
25. Öte yandan, taşınmaz mülkiyetinin içeriği ve kısıtlamalarına ilişkin düzenlemelere 4721 sayılı Türk
Medeni Kanunu’nun ikinci ayrımında 718. ila 761. maddeler arasında yer verilmiş olup, devir kısıtlamaları arasında sayılan yasal ön alım hakkına ilişkin kurala Kanunun 732. ila 734. maddelerinde yer verilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre önalım hakkı, malikin malını bir üçüncü kişiye satması
halinde hak sahibine, tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir hak olup müşterek mülkiyette, paydaşlardan birinin hissesini diğer paydaşlar dışındaki üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların, kanunda öngörülen sürede dava açmak ve hâkimin belirlediği süre içinde satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderini ödemek suretiyle satılan hisseyi devralma hakları bulunmaktadır. Müşterek maliklere önalım hakkı tanınmasının amacı, paylı mülkiyet beraberliğine yabancıların girmesini engellemek, paydaşlar arasında işletme bakımından devamlı anlaşmazlık yaratması nedeniyle kullanışlı olmayan paylı mülkiyet ilişkisinin belirli bir müddet sonra ortadan kalkmasını sağlamak ve arazinin küçülmesini önlemektir (AYM, E.2014/133, K.2014/165, 30/10/2014).
26. Yukarıdan bu yana anlatılanlarda özetle, önalım hakkı, hak sahibi ile muhatabı arasında satış ilişkisinin doğumuna yol açan kurucu, yenilik doğuran bir hak olup bu hak sözleşmeden kaynaklanabileceği gibi somut olaya konu tarım arazileri için olduğu gibi Kanundan da doğabilir. Bu çerçevede 5403 sayılı Kanun’a
6537 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası ile müşterek malik konumunda
bulunmayan sınırdaş tarımsal arazi malikine de önalım hakkı tanıyarak yasa koyucu tarımsal arazilerin (işletmelerin) büyümesini sağlamayı amaçlamışsa da, 6537 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 15.5.2014 tarihinden sonra zaman içerisinde uygulamada söz konusu hakkın kötüye kullanılarak tarım arazilerinin gerçek değerinin altında elde edilebildiği bir usul olarak kullanıldığının tespit edilmesi üzerine beklenen kamu yararını sağlamayan söz konusu düzenlemeyi 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesi ile 4.11.2020 tarihinde yürürlükten kaldırmıştır. Söz konusu düzenleme yürürlükten kaldırılmış olmakla birlikte o tarihe kadar yapılan satış sözleşmelerinden doğan önalım haklarının ve/veya yürürlükteki davaların akıbetine ilişkin bir geçiş hükmü düzenlemeye dâhil edilmemiştir.
27. Başvuran, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin son fıkrasında yer alan önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağına ilişkin hükme atıfla, Türk Medeni
Kanunu’nun 733. maddesindeki “önalım hakkının satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle düşeceğine” ilişkin düzenlemeye işaret ederek, 5403 sayılı
Kanun’un mülga ikinci fıkrasının mülga olduğu tarihten sonra 2 yıl boyunca uygulanması gerektiğini iddia etmekte ve talebini de bu iddiaya dayandırmaktadır.
28. Dosyası kapsamında mevcut bilgi ve belgelerin incelenmesinden, başvuranın ilk olarak 22/07/2022 tarihinde 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin mülga ikinci fıkrasına atıfla taşınmazlarına sınırdaş olan bütün arazilerin tapu kayıtlarının onaylı bir kopyasının tarafına verilmesini talep ettiği, İdaresince, anılan
Kanun fıkrasının yürürlükte olduğu süreçte tarımsal arazilerinin satılmasının, sınırdaş tarımsal arazi malikleri tarafından talep edilmesi halinde, taşınmaza ilişkin TAKBİS’den ve www//tkgm.gov.tr kurumsal web sitesinde bulunan “Parsel Sorgulama” kısmından komşu olup, olmadığı teyit edildikten sonra parsellerin malik ad, soyad ve baba adı, edinim tarihinin komşu parsel maliklerine verilmekte olduğu, ancak başvuranın talepte bulunduğu tarihin ilgili Kanun fıkrasının yürürlükten kaldırıldıktan sonraki bir tarih olması nedeniyle talebinin reddedildiği anlaşılmıştır.
29. Başvuranın iddiası, ilgili mevzuat hükümleri, benzer bir konuya ait uyuşmazlıkta Yargıtay 14. Hukuk
Dairesince verilen 25.11.2020 tarih ve 2020/1387 Esas ve 2020/7766 Karar sayılı ilam ve ayrıntılarına 3 numaralı paragraf ve alt paragraflarında yer verilen Hukuk Müşavirliği mütalaası çerçevesinde ele alınıp incelediğinde; sınırdaş tarımsal arazi maliki yönünden önalım hakkının ancak 7255 sayılı Kanun’un 20.
maddesi ile 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının yürürlükten kaldırıldığı 04.11.2020 tarihinden önce doğmuş haklar bakımından talepte bulunulup, devam eden davalar veya henüz dava yolu ile kullanılmamış haklar bakımından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde belirtilen süre sonuna kadar korunması gerektiği değerlendirilmiştir.
30. Somut olay yönünden inceleme yapıldığında ise, sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren
5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkra hükmünün, 15.5.2014 ila 4.11.2020 tarihleri arasında
yürürlükte kaldığı; başvuranın söz konusu madde hükmüne dayanarak talepte bulunduğu 22.7.2022 tarihinde ilgili hükmün mülga olduğu, Kanunun yürürlük tarihi olan 15.5.2014 tarihi ile 04.11.2020 tarihi arasında son devir işlemin parsel sayılı taşınmaza sınırdaş parselde ve 2.3.2020 tarihinde gerçekleştirildiğinin anlaşıldığı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi gereği ön alım hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düştüğü, buna göre 02.03.2022 tarihinde iki yıllık sürenin de dolduğu, başvuranın ise İdareye ilk başvuruyu 22.07.2022 tarihinde yaptığı, sonuç olarak Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi kapsamında bir ön alım hakkından bahsedilmesinin mümkün olamayacağı anlaşıldığından şikâyetin reddi gerektiği kanaati ve sonucuna varılmıştır.
B. İyi Yönetim İlkelerine Uygunluk Yönünden Değerlendirme 31. İyi yönetim ilkelerine 28/03/2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu
Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; idarelerin Kurumumuzun bilgi ve belge talebine ilişkin cevabi yazılarının süresi içinde ve gerekçeli olarak Kurumumuza gönderildiği değerlendirildiğinden idarenin iyi yönetim ilkelerinden “dürüstlük”, “makul sürede karar verme”
“nezaket”, “şeffaflık”, “hesap verilebilirlik” ilkelerine uygun davrandığı tespit edilmiştir.
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
32. 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, bu Ret Kararının başvurana tebliğ tarihinden itibaren, ilgili idarenin işlemine karşı (varsa) dava açma süresinden arta kalan süre kaldığı yerden işlemeye devam edecek olup, Bursa Mahkemelerinde dava yolu açıktır.
V. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçelerle, BAŞVURUNUN REDDİNE; Kararın, başvurana ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne tebliğine; Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi