|
ÖZET: Kağıthane Genyap 7000 Sitesi ile ilgili olarak yapılan başvuruda, şikâyetçiler, inşaatın onaylı projeye aykırı olarak gerçekleştirildiğini ve Kağıthane Belediye Başkanlığı’nın bu duruma rağmen yapı kullanma izin belgesi verdiğini iddia etmektedir. Başvuru, 19 Aralık 2017 tarihinde yapılmış olup, 13 Haziran 2018 tarihinde Kamu Denetçiliği Kurumu tarafından tavsiye kararı alınmıştır. İlgili idareden alınan bilgilere göre, yapı ruhsatı ve ekleri doğrultusunda inşaatın tamamlandığı ve yapı kullanma izin belgesinin verildiği belirtilmiştir.
Yapılan incelemelerde, şikâyetçilerin iddialarının bazıları bilirkişi raporlarıyla desteklenmiş, onaylı projeye aykırı durumların tespit edildiği anlaşılmıştır. Özellikle, bahçe dublekslerine tahsis edilen otopark alanlarının daire içine katılması ve diğer ortak alanların projeye aykırı bir şekilde kullanılması gibi hususlar, yapı kullanma izni alımını engelleyici nitelikte görülmüştür. Kamu Denetçisi, bu eksikliklerin giderilmesi için Kağıthane Belediye Başkanlığı’na tavsiyede bulunulmasını önermiştir. Sonuç olarak, Kağıthane Belediye Başkanlığı’nın, onaylı projeye aykırı olarak verilen yapı kullanma izin belgesinin hukuka aykırı olduğu değerlendirilmiştir. İlgili idarenin, eksik ve ayıplı işlerin düzeltilmesi için makul bir süre içinde işlem yapması gerektiği vurgulanmıştır. Bu durum, kamu yönetimindeki şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkeleri açısından da önem taşımaktadır. |
TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU (OMBUDSMANLIK)
SAYI : 10569-10569 |sayi|36311982-101.07.04-E.36311982-101.07.04-E.
BAŞVURU NO : 2017/16117 2017/ 16117
KARAR TARİHİ : 13/06/2018 |tarih|
TAVSİYE KARARI
BAŞVURAN VEKİLİ / TEMSİLCİSİ :
BAŞVURUYA KONU İDARE : Kağıthane Belediye Başkanlığı
BAŞVURUNUN KONUSU : Şikâyetçilerin, Kağıthane Genyap 7000
Sitesinin onaylı projeye aykırı olduğu iddiasıyla gereğinin yapılması talebi hakkındadır .
BAŞVURU TARİHİ : 19/12/2017 19.12.2017
I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1) Kurumumuza başvuruda bulunan , ve , Genyap
Mimarlık Mühendislik ve İnşaat Sanayi Ltd . Şti . tarafından Merkez Mah . Tatlı Pınar Sok. 9707 ada
14 parsel Kağıthane/İSTANBUL adresine Genyap 7000 Sitesi inşa edildiğini, söz konusu yapının
imara, mimari projeye ve binanın statiğine aykırı olarak yapıldığını, Kağıthane Belediye
Başkanlığının ise onaylı projeye aykırı yapılan yapı ile ilgili tüm şikâyetlere rağmen yapı kullanma izin belgesi tanzim ettiğini iddia ederek projeye aykırı yapı ile ilgili inceleme yapılarak gereğinin yapılmasını talep etmektedir .
II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI
2) Şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla Kağıthane Belediye Başkanlığından bilgi
1 / 12ve belge talebinde bulunulmuştur . İlgili idare tarafından Kurumumuza gönderilen 06/ 02/ 2018 tarih
ve sayılı cevabi yazı ve eklerinde özetle;
2.1) Bahse konu parsel ilgililerinin imar mevzuatındaki gerekli evrakları tamamlayarak, proje onayı
ve yapı ruhsatı tanzim edilmesi için müracaatta bulunduğu, yapılan müracaatlara istinaden imar mevzuatı gereği söz konusu parsele 28/ 02/ 2014 tarih, sayı ile yapı ruhsatı, 09/ 03/ 2015 tarih, sayı ile yapı denetim firmasının değişmesinden dolayı isim değişikliği ruhsatı ve 26/ 08/ 2016 tarih, sayı ile mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projelerindeki değişikliklerden dolayı tadilat ruhsatı tanzim edildiği, bu ruhsatlara istinaden anılan parselde inşa edilen yapının 8 blok, 122 bağımsız bölümden oluştuğunun tespit edildiği,
2.2) Mahallinde ve dosyasında yapılan incelemede söz konusu yerin ruhsat ve eklerine uygun olarak
tamamlandığı ve buna istinaden 23/ 10/ 2017 tarih, sayı ile yapı kullanma izin belgesinin tanzim edildiği,
2.3) Bilirkişi raporunda iskân alınmasına engel teşkil edecek ruhsat ve eklerine aykırı kısımlardan
bahçe dubleksleri otopark alanlarının daire içine katılmasıyla alakalı hususta ilgili bağımsız bölüm maliklerinin Başkanlığa başvurusu sonucunda gerekli incelemelerin yapıldığı ve İstanbul İmar
Yönetmeliğinin 13.05 maddesinin B bendinde, “ Proje üzerinde basit düzeltmeler yapılması mümkün olan durumlarda (bu yönetmelik hükümlerine uyulmak kaydı ile bağımsız bölüm içindeki kapı yerlerinin değiştirilmesi, 69 taşıyıcı olmayan bölme duvarlarının kaldırılması vb .) ayrıca tadilat projesi istenmez ve ilgili bağımsız bölüm sahibi veya sahiplerinin müracaatı ile bu düzeltmeler bütün nüshalarda aynı şekilde yapılarak belediyece mühürlenip imzalanır .” hükmünün yer aldığı, bu maddeye istinaden söz konusu yerin ilgililerinin belediyeye müracaat ederek sahip oldukları bağımsız bölümlerde düzenleme yaptıkları,
2.4) Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 17 nci maddesinin üçüncü fıkrasında, “ Kat irtifakı kurulmuş
gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır .” denildiğinden ortak alanların kullanım şekillerinin gayrimenkul maliklerince alınan Yönetim Planı Kararı ile yeniden düzenlendiği, bu yönetim planının maliklerin Kat Mülkiyeti
Kanununda belirtilen çoğunlukla düzenlenip değiştirilebileceği, ayrıca maliklerin, bu yönetim planı ile yapıda ortak alanların herhangi bir bağımsız bölüme katılmaması şartıyla yerlerini değiştirebileceği, bu değişikliklerin Yapı Kullanma İzin Belgesi almaya engel bir durum teşkil etmediği, sığınak olarak ayrılan kısımların da otopark olarak kullanılabileceğinin Sığınak
Yönetmeliğinde belirtildiği,
2.5) Yapı denetim firmasının inşaatın ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığı ve iskân
alınmasında herhangi bir sakınca olmadığı yönünde teknik rapor hazırlandığı açıklamalarına yer verilmiştir .
2 / 12III. İLGİLİ MEVZUAT
3) 18/ 10/ 1982 tarihli ve 2709 sayılı T.C. Anayasasının “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu
denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “… Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir . Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler . … ” ,
4) 14/ 06/ 2012 tarihli ve 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun Görevi”
başlıklı 5 inci maddesinin birinci fıkrasında ; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikayet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir .”,
5) 03/ 05/ 1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun “Amaç” başlıklı 1 inci maddesinde, “ Bu
Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir .”,
5.1) “Yapı ruhsatiyesi” başlıklı 21 inci maddesinin birinci fıkrasında, “ Bu Kanunun kapsamına
giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir .”; ikinci fıkrasında, “ Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır . Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz .”; üçüncü fıkrasında ise, “ Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir .”,
5.2) “Yapı kullanma izni” başlıklı 30 uncu maddesinin birinci fıkrasında, “ Yapı tamamen bittiği
takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir . Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir .”; ikinci fıkrasında, “ Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir . Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır .”; üçüncü fıkrasında, “ Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz .”,
5.3) “Kapıcı daireleri ve sığınaklar” başlıklı 36 ncı maddesinin birinci fıkrasında, “ Kapıcı
dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır .”,
5.4) “Otoparklar” başlıklı 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, “ İmar planlarının tanziminde
3 / 12planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçlar göz önünde tutularak lüzumlu
otopark yerleri ayrılır .”; üçüncü fıkrasında ise, “ Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri, plana ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilemez . Bu fıkra hükmüne aykırı hareket edildiği takdirde ilgili idarece yapılacak tebligat üzerine en geç üç ay içerisinde bu aykırılık giderilir . Mülk sahibi tebligata rağmen müddeti içerisinde gerekli düzeltmeyi yapmaz ise, belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile bu hizmet ilgili idarece yapılır ve masrafı mal sahibinden tahsil edilir .”,
6) 23/ 06/ 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanununun “Tarifler” başlıklı 2 nci
maddesinin (a) bendinde, “ …bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti)… ”; (b) bendinde, “ Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı)…denir .”,
6.1) “Ortak yerler” başlıklı 4 üncü maddesinin birinci fıkrasında, “ Ortak yerlerin konusu
sözleşme ile belirtilebilir . Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır .
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,… ”; ikinci fıkrasında, “ Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer .”,
6.2) “Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı” başlıklı 6 ncı
maddesinin birinci fıkrasında, “ Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur .”; ikinci fıkrasında, “Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar)
hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir .”,
6.3) “Yönetim planı” başlıklı 28 inci maddesinin birinci fıkrasında, “ Yönetim planı yönetim
tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler . Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir .”; üçüncü fıkrasında, “ Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır . Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır .”; dördüncü
4 / 12fıkrasında ise, “ Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve
cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar .”,
6.4) “Kapsam” başlıklı 66 ncı maddesinin birinci fıkrasında, “ Toplu yapı, bir veya birden çok
imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder .”,
6.5) “Ortak yerler” başlıklı 67 nci maddesinin birinci fıkrasında, “ Toplu yapı kapsamında olup,
bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur .”; ikinci fıkrasında, “ Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır .”,
6.6) “Yönetim plânı ve değiştirilmesi” başlıklı 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, “ Toplu
yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir . Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar . Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır .”,
7) 03/ 07/ 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin “Tanımlar” başlıklı 4 üncü maddesinde, “ Yapı kullanma izin belgesi : Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren onaylı belgeyi… ifade eder .”,
7.1) “Yapı kullanma izni” başlıklı 64 üncü maddesinin birinci fıkrasında, “ Yapı
tamamlandığında tamamının veya kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için, mal sahibinin müracaatı üzerine yapı ruhsatını veren ilgili idareden izin alınması zorunludur . Bu iznin alınması için ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi ekinde, fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşlarının yapının ruhsat eki projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını, mevzuata uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirten raporları, yetki belgesini haiz mimar, mühendis veya kuruluşlarca tanzim edilen enerji kimlik belgesi ile yapıya ilişkin fotoğrafları yer alır .”; üçüncü fıkrasında, “ Mal sahibinin müracaatı üzerine ruhsat vermeye yetkili idare, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını belirler .”, dördüncü fıkrasında, “ Yapının mevzuata uygun bulunması halinde, 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir . Aksi halde, eksikliklerinin tamamlanarak yapının mevzuata uygun hale getirilmesi istenir . Eksikliklerin tamamlanmasından sonra, aynı süreç izlenerek yapı kullanma izin belgesi düzenlenip, yapı kullanma izni verilir . Yapı kullanma izin belgesinin birer örneği, mal sahibi ve/veya sahiplerine, yapının
5 / 12müteahhidine ve fenni mesullere verilir .”,
8) 25/ 08/ 1988 tarihli ve 19910 sayılı Sığınak Yönetmeliğinin “Yapı ruhsat ve kullanma
izinlerinin verilmesi” başlıklı 14 üncü maddesinin birinci fıkrasında, “ Sığınak yeri ayrılması zorunlu bulunan bina ve tesislere, ruhsat eki mimari projesinde gerekli sığınak yeri ayrılmadıkça ve gerekli bilgiler mimari, statik ve mekanik tesisat projelerine işlenmedikçe yapı ruhsatı düzenlenemez .
Yapı inşa edildiğinde, Yönetmeliğe ve yapı ruhsatı eki projelerine uygun olarak sığınak tesis edilmedikçe ve denetime yönelik fenni mesuliyet üstlenen mimar ve mühendislerin denetim raporlarında sığınakla ilgili hususlar belirtilmedikçe, yapı kullanma izni veya kısmi kullanma izni verilemez . Ruhsat eki onaylı mimari projenin bir örneği ile denetime yönelik fenni mesuliyet üstlenen mimar ve mühendislerin uzmanlık alanlarına uygun denetim raporlarının sığınaklara ilişkin bölümü, ilgili idarelerce mülki idare amirliğine gönderilir . Yapı kullanma izni verilmiş yapıların sığınak olarak ayrılmış bölümlerinde Yönetmeliğe aykırı olarak değişiklik yapılamaz .”; ikinci fıkrasında, “ Sığınaklar barışta, 13 üncü maddeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulunun oybirliği kararı ve mülki amirin izniyle, bina veya tesisin işletme veya kullanma bütünlüğünü bozmadan ortak alanlar kapsamında kalan başka amaçlarla kullanılabilir . Ancak, gerektiği anda sığınak olarak kullanılabilmesi için Yönetmelikte belirtilen sığınak özelliklerinin kaybedilmemesi gerekir . Bu uygulama yapı ve tesislerde ayrılması zorunlu ortak alanların ayrıca ayrılması zorunluluğunu ortadan kaldırmaz .”,
9) İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 13.05 maddesinin B bendinde, “ Proje
üzerinde basit düzeltmeler yapılması mümkün olan durumlarda (bu yönetmelik hükümlerine uyulmak kaydı ile bağımsız bölüm içindeki kapı yerlerinin değiştirilmesi, taşıyıcı olmayan bölme duvarlarının kaldırılması vb .) ayrıca tadilat projesi istenmez ve ilgili bağımsız bölüm sahibi veya sahiplerinin müracaatı ile bu düzeltmeler bütün nüshalarda aynı şekilde yapılarak belediyece mühürlenip imzalanır .” düzenlemelerine yer verilmiştir .
IV. KAMU DENETÇİSİ AV. HÜSEYİN YÜRÜK’ÜN KAMU BAŞDENETÇİSİ’NE ÖNERİSİ
10) Kamu Denetçisi tarafından yapılan inceleme ve araştırma neticesinde, bilirkişi raporunda onaylı
projeye aykırılığı tespit edilen eksik ve ayıplı işlere karşın idare tarafından yapı kullanma izin belgesi tanzim edilmesinin hukuka aykırı olduğu değerlendirilerek, eksik ve ayıplı işlerin onaylı mimari proje ve yapı ruhsatına uygun hale getirilmesine yönelik makul sürede işlem tesis edilmesi için ilgili idareye tavsiyede bulunulmasına ilişkin öneri Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur .
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme
11) Başvuranlar 1 numaralı paragrafta açıklandığı üzere, Genyap Mimarlık Mühendislik ve İnşaat
6 / 12Sanayi Ltd . Şti . tarafından Merkez Mah . Tatlı Pınar Sok. 9707 ada 14 parsel Kağıthane/İSTANBUL
adresine Genyap 7000 Sitesi inşa edildiğini, söz konusu yapının imara, mimari projeye ve binanın statiğine aykırı olarak yapıldığını, Kağıthane Belediye Başkanlığının ise onaylı projeye aykırı yapılan yapı ile ilgili tüm şikâyetlere rağmen yapı kullanma izin belgesi tanzim ettiğini iddia ederek projeye aykırı yapı ile ilgili inceleme yapılarak gereğinin yapılmasını talep etmektedir .
12) Yapılan incelemede, parsel ilgililerinin imar mevzuatındaki gerekli evrakları tamamlayarak,
proje onayı ve yapı ruhsatı tanzim edilmesi için müracaatta bulunduğu, yapılan müracaatlara istinaden imar mevzuatı gereği söz konusu parsele 28/ 02/ 2014 tarih, sayı ile yapı ruhsatı , 09/ 03/ 2015 tarih, sayı ile yapı denetim firmasının değişmesinden dolayı isim değişikliği ruhsatı ve 26/ 08/ 2016 tarih, sayı ile mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projelerindeki değişikliklerden dolayı tadilat ruhsatı tanzim edildiği, bu ruhsatlara istinaden anılan parselde inşa edilen yapının 8 blok, 122 bağımsız bölümden oluştuğu ve 23/ 10/ 2017 tarih, sayı ile yapı kullanma izin belgesinin tanzim edildiği tespit edilmiştir .
13) Şikâyetçiler onaylı projeye aykırı olarak, D,E,F,G,H bloklarının bahçe dublekslerine tahsis
edilen otopark alanlarının daire içine katıldığını, anılan blokların bahçe katında projesinde depo ve deponun önü de kapalı olmasına karşın, depo iptal edilerek salon yapıldığını ve cam açılarak daire içine katıldığını, anılan blokların bahçelerine kış bahçesi yapıldığını, projede kapıcı dairesi, toplantı alanı, çocuk oyun alanı, sinema odası olarak belirlenen kısımların otopark ve fazla depo yapılarak yok edildiğini, havuz ve sosyal tesis alanlarına proje girişinin iptal edildiğini ve proje dışı olarak farklı bir yerden giriş yapıldığını, sığınak olan alanların iptal edilerek sosyal tesis alanına katıldığını, çatıların onaylı projesine aykırı yapıldığını iddia etmektedir .
14) Şikâyete konu hususların iskân alınmasına engel teşkil edip etmediğinin tespiti için İstanbul 16.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açıldığı, Mahkemenin mahallinde tespit yapılması kararı doğrultusunda, İnşaat Yüksek Mühendisi, Mimar, Harita Mühendisi, Elektrik Mühendisi, Makine
Mühendisi ve Ziraat Mühendisinden oluşan altı kişilik bir bilirkişi heyeti oluşturulduğu, 20/ 09/ 2017 tarihinde mahalline gidilerek gerekli keşif ve incelemenin yapıldığı, 19/ 10/ 2017 tarihinde Bilirkişi
Raporunun tanzim edildiği tespit edilmiştir . Anılan raporda özetle, onaylı projesine aykırı olarak yapılan; bahçe dubleksleri otopark alanlarının daire içlerine katılmış olması, spor alanlarına ulaşımın sığınak içinden yapılmış olması, sığınakların yönetmeliğe uygun yapılmamış olması, spor alanlarına otopark katlarından geçişin kapatılmış olması, Toplantı Odası, Çocuk Oyun Odası ve Sinema
Odasının yerinde yapılmamış olması, B ve A Blok altlarında bulunan ( 4. Bodrum kat) üç adet sığınak bölümünün yerinde yapılmamış olması, su deposu ve teknik hacimlerin yerlerinin değiştirilmiş olması, sosyal tesisin inşaat ve dekorasyon işlerinin tamamlanmamış olmasının iskân alımına engel teşkil edecek nitelikte görülmüştür .
15) Yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat ve projesine uygun olduğunu, can ve mal güvenliği
açısından kullanılmasında bir sakınca olmadığını gösteren ve uzman kişilerce yapının İmar
Kanununa uygunluğunu saptayan bir belgedir . İmar Kanununa göre, yapı tamamen bittiği takdirde
7 / 12tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının
kullanılabilmesi için yapım ruhsatını veren ilgili idareden izin alınması mecburidir . Bunun için yapısı tamamlanan yapı sahibi ilgili idareye yazılı olarak başvurur . Bunun üzerine yapı denetim kuruluşunca yapının kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor verildikten sonra kullanma izni verilir . Başka bir deyişle, yapının yapı izin ve eklerine uygun olduğunun, otopark ihtiyacı olan yapılarda otoparkın, sığınak yapımının zorunlu olduğu yapılarda sığınağın yapıldığının, yapı denetim kuruşunca izni verecek olan idareye rapor edilmesi üzerine gerekli vergi ve harçların ödendiği takdirde yapı kullanma izni verilmektedir (Bknz . Halil Kalabalık ( 2014), İmar Hukuku Dersleri, Seçkin Yayıncılık, 6.Baskı, s.532- 533) . Söz konusu iznin alınması için ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi ekinde, fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşlarının yapının ruhsat eki projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını, mevzuata uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirten raporları, yetki belgesini haiz mimar, mühendis veya kuruluşlarca tanzim edilen enerji kimlik belgesi ile yapıya ilişkin fotoğrafları yer alır .
16) Somut olayda, Yapı Denetim Kuruluşu tarafından (CLF Teknik Yapı Denetim Tic . Ltd . Şti .)
yapının, imar planına, parselasyon planına, Yangın Yönetmeliğine, Elektrik İç Tesisleri
Yönetmeliğine, Otopark Yönetmeliğine, Isı Yalıtım Yönetmeliğine, ilgili tüm standartlara, teknik şartnamelere ve esaslara, yürürlükteki tüm ilgili mevzuata göre uygun bulunduğu, mahallen yapılan tetkikte de ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığı tespit edildiği, yapı onaylı projesine uygun olarak yapıldığından, fen ve sanat kuralları bakımından kullanılmasında mahsur bulunmadığı yönünde 22/ 09/ 2016 tarihinde tutanak düzenlendiği, 31/ 10/ 2016 tarihinde İş Bitirme Tutanağı düzenlendiği, ardından yapı sahibi tarafından yapılan iskân başvurusu sonucunda Kağıthane
Belediye Başkanlığı tarafından 23/ 10/ 2017 tarihinde yapı kullanma izin belgesi tanzim edildiği tespit edilmiştir .
17) Şikâyetçiler, onaylı projeye aykırı yapılan yapı ile ilgili tüm şikâyetlere rağmen yapı kullanma
izin belgesi tanzim edildiğini iddia etmektedir . Kurumumuza başvuru yapan şikâyetçiler de dâhil on iki kişi tarafından delil tespiti istendiği ve iskân alınmasına engel teşkil edecek tüm eksik ve ayıplı işlerin tespit edildiği anlaşılmıştır . Bilirkişi heyeti tarafından yerinde yapılan incelemede, onaylı projesinde D,E,F,G,H Bloklarının bahçe dublekslerinde 2.Bodrum kattaki otopark içinde ayrıca bir veya iki araçlık otopark alanı tahsis edildiği, ancak D1, E 1,E 2, F1, G1 No.lu dairelerin kapalı otopark alanı olarak tahsis edilen alanın yarısının daire içine katılarak yaşam alanı haline getirildiği, bu dairelerin araçlarını kapalı otopark alanı içindeki diğer alanlara park etmek durumunda olduğu tespit edilmiştir .
18) Şikâyete konu otopark alanlarının ilgili bağımsız bölümlerin eklentisi niteliğinde olduğu
anlaşılmıştır . Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti denilmekte olup, kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılmakta ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olmaktadır . Böylece eklentiler, bağımsız bölüm dışında da kat maliklerine tıpkı bağımsız bölümdeki gibi malik hak ve yetkilerine sahip olma imkânı vermektedir (Bknz . Mehmet Şengül ( 2012), “Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin Değiştirilmesi”,
8 / 12Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 18( 3), s.221) . Somut olayda, maliklerin tapu
senedinde otopark alanının bağımsız bölümün eklentisi olduğu görülmektedir .
19) Uyuşmazlık, bağımsız bölümlerin eklentisi niteliğinde olan otopark alanlarının herhangi
bir proje değişikliği yapılmadan daire içine katılıp katılamayacağı hususunda toplanmaktadır .
Kağıthane Belediye Başkanlığı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 13.05 maddesinin B bendinde yer alan, “ Proje üzerinde basit düzeltmeler yapılması mümkün olan durumlarda (bu yönetmelik hükümlerine uyulmak kaydı ile bağımsız bölüm içindeki kapı yerlerinin değiştirilmesi, taşıyıcı olmayan bölme duvarlarının kaldırılması vb .) ayrıca tadilat projesi istenmez ve ilgili bağımsız bölüm sahibi veya sahiplerinin müracaatı ile bu düzeltmeler bütün nüshalarda aynı şekilde yapılarak belediyece mühürlenip imzalanır .” hükmüne istinaden söz konusu yerin ilgililerinin belediyeye müracaat ederek sahip oldukları bağımsız bölümlerde düzenleme yaptıklarını ifade etmiştir . Dolayısıyla idare anılan değişiklik için tadilat projesi istenmeyeceğini, bu kapsamda bağımsız bölüm maliklerinin Kağıthane Belediye Bakanlığına başvurusu üzerine bağımsız bölümlerde düzenleme yapıldığını ifade etmektedir .
20) Ancak söz konusu yönetmelik hükmü incelendiğinde, hükmün proje üzerinde basit düzeltmeler
yapılması mümkün olan durumları kapsadığı, örnek olarak bağımsız bölüm içindeki kapı yerlerinin değiştirilmesi, taşıyıcı olmayan bölme duvarlarının kaldırılması vb. durumların verildiği, dolayısıyla esaslı değişiklik gerektirmeyen bu tür durumlarda tadilat projesi istenmeyeceği anlaşılmıştır . Bu noktada basit tamir ve tadil ile esaslı tadilattan ne anlaşılması gerektiği önem arz etmektedir . Buna göre basit tamir ve tadil, yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini ifade etmekteyken; esaslı tadilat ise , yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri ifade etmektedir . Söz konusu tanımlar incelendiğinde, somut olayda bahçe dublekslerine kapalı otopark olarak tahsis edilen alanın daire içine katılarak yaşam alanı haline getirildiği, bazı daireler tarafından (F 1, G 2 ) tuvalet yerleri konulduğu, merdivenin değiştirildiği, bunun taşıyıcı sistemi etkileyecek nitelikte bir değişim olduğu, ıslak hacimlerin yerlerinin değiştiği tespit edildiğinden yapılan değişikliğin esaslı tadilatlardan olduğu tespit edilmiştir .
20.1) Diğer taraftan, bahçe dublekslerine tahsis edilen iki araçlık otopark alanının yaşam alanı haline
getirilmesi nedeniyle söz konusu dairelerin otopark ihtiyacı ortaya çıkacağı değerlendirilmekte olup, mahallinde yapılan inceleme neticesinde, bu dairelerin araçlarını kapalı otopark alanı içindeki diğer alanlara park etmek durumunda olduğu tespiti yapılmıştır .
21) Şikâyete konu diğer hususlar, ortak alanlara ilişkindir . Toplu yapı ortak yer ve tesislere ilişkin
düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 67 nci maddesinde düzenlenmiş olup, buna göre
“ Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve
9 / 12faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı
kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur .”. Anılan Kanunun 4 üncü maddesinde sayılan genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar da toplu yapılar bakımından ortak yer niteliğindedir .
22) Ortak alanlara ilişkin bilirkişi raporunda yer alan ve iskân alımına engel teşkil edecek
nitelikte görülen işler, spor alanlarına ulaşımın sığınak içinden yapılmış olması, sığınakların yönetmeliğe uygun yapılmamış olması, spor alanlarına otopark katlarından geçişin kapatılmış olması, Toplantı Odası, Çocuk Oyun Odası ve Sinema Odasının yerinde yapılmamış olması, B ve A
Blok altlarında bulunan ( 4. Bodrum kat) üç adet sığınak bölümünün yerinde yapılmamış olması, su deposu ve teknik hacimlerin yerlerinin değiştirilmiş olması, sosyal tesisin inşaat ve dekorasyon işlerinin tamamlanmamış olmasıdır . Söz konusu tespitlere karşın idare tarafından, ortak alanların kullanım şekillerinin gayrimenkul maliklerince alınan Yönetim Planı Kararı ile yeniden düzenlendiği, bu yönetim planının maliklerin Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen çoğunlukla düzenlenip değiştirilebileceği, ayrıca maliklerin, bu yönetim planı ile yapıda ortak alanların herhangi bir bağımsız bölüme katılmaması şartıyla yerlerini değiştirebileceği, bu değişikliklerin Yapı
Kullanma İzin Belgesi almaya engel bir durum teşkil etmediği, sığınak olarak ayrılan kısımların da otopark olarak kullanılabileceğinin Sığınak Yönetmeliğinde belirtildiği ifade edilmiştir . (Bknz . 2.4 numaralı paragraf)
23) Yönetim planı, taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve
denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenlemekte olup, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ( 634 sayılı Kanun md.28/ 1) . Fıkranın karşı anlamından çıkan sonuç ise, yönetimle ilgili olmayan hususlara, örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemeyeceğidir .
Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin düzenlenmesi kapsamında olarak bazı ortak yerlerin, yönetim planı ile ayni hak bahşetmeyecek biçimde bir veya birkaç bağımsız bölümün kullanımına bırakılması mümkün olup, bu gibi hükümlerin yönetim planında yer alması yasaya aykırılık oluşturmayacak, ancak ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, kapıcı dairesi ve sığınak gibi mutlak ortak yerlerin kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılmasına, Yasanın 19 uncu veya 44 üncü maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik hükümlere yönetim planında yer verilemeyecektir . (Bknz . Yargıtay 18. Hukuk
Dairesinin 13/ 04/ 2010 tarihli ve E .2009/ 12939, K.2010/ 5919 sayılı Kararı .)
24) İlgili mevzuat hükmü ve yargı kararı birlikte incelendiğinde , yönetim planı ile taşınmazın
kullanma amaç ve şekillerinin değiştirilebileceği, bu kapsamda örneğin ortak alanların kullanımlarının bir veya birkaç bağımsız bölümüne verilmesi veya bağımsız bir bölümün kullanma
10 / 12şeklinin (mesken, işyeri vb.) kat maliklerinin alacağı karar doğrultusunda değiştirilmesinin mümkün
olabileceği, ancak yönetim planı ile ortak alanlarda projeye aykırı değişiklik yapılamayacağı, somut olay açısından bilirkişi raporunda tespit edilen hususların (Bknz . 22 numaralı paragraf)
onaylı projeye aykırı olduğu tespit edilmiştir .
25) Kurumumuzca yapılan değerlendirme neticesinde , bahçe dublekslerine kapalı otopark olarak
tahsis edilen alanın daire içine katılarak yaşam alanı haline getirilmesinin basit tamir ve tadil niteliğinde olmadığı, esaslı tadilat niteliğinde olduğu,
25.1) Diğer taraftan, yönetim planı ile taşınmazın kullanma amaç ve şekillerinin değiştirilebileceği,
ancak projeye aykırı değişiklikler yapılamayacağı, ortak alanlara ilişkin bilirkişi raporunda yapılan tespitlerin onaylı projeye aykırı olduğu görüldüğünden anılan eksikliklere karşın idare tarafından yapı kullanma izin belgesi tanzim edilmesinin hukuka aykırı olduğu tespit edilmiştir .
B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme
26) İyi yönetim ilkelerine 28/ 03/ 2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan
Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6 ncı maddesinde yer verilmiş olup; Kurumumuzun bilgi ve belge talebine süresi içinde cevap verildiği, İdarenin başvuranla ilgili işlemlerinde ‘kanunlara uygunluk’, ‘makul sürede karar verme’, ‘hesap verilebilirlik’, ‘şeffaflık’, ‘kararın geciktirilmeksizin bildirilmesi’ ilkelerine uygun davrandığı, ancak idarenin, şikâyetçiye verdiği cevapta hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği bu nedenle ‘karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi’ ilkesine uymadığı tespit edildiğinden, İdarenin bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir .
VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA
27) 6328 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye
tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup İstanbul İdare
Mahkemesinde yargı yolu açıktır .
VII. KARAR
Yukarıda açıklanan gerekçe ve dosya kapsamında göre, BAŞVURUNUN KABULÜNE;
Onaylı projesine aykırılığı tespit edilen eksik ve ayıplı işlerin onaylı mimari proje ve yapı ruhsatına uygun hale getirilmesine yönelik makul sürede işlem tesis edilmesi için KAĞITHANE
BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,
11 / 12Kararın BAŞVURANLARA ve KAĞITHANE BELEDİYE BAŞKANLIĞINA tebliğine,
Bilgi için İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilmesine,
6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, Kağıthane Belediye Başkanlığınca
bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi .
Şeref MALKOÇ
Kamu Başdenetçisi